世联东莞麻涌信鸿投资东太村地块定位报告

麻涌东太村地块发展定位报告谨呈:宝盈地产世联地产2010.3

2基本思路开发商提出问题要求：本项目是公司开发的第二个项目，要具有市场影响力。项目预计8月份开工，分三期开发，三年内消化完。第一年回收投入资金的80%。我们对问题的理解本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位3、通过市场调查了解市场需求及市场容量。4、通过对区域其它地块比较，寻找本项目发展方向。本项目的核心目标保证项目的成功启动及可持续发展达到目标的手段高占位，差异化3报告结构麻涌市场概况1、麻涌市场研究市场客户调研3、项目发展定位区域发展启示竞争战略2、项目本体分析发展方向选择4麻抄涌戚市交场麻壁涌潮市阳场皂概妥况区您域键房同地南产挂市浪场区芝域般概浩况区肆域速概形况5区坊域脾位昼置麻宵涌靠镇脉位火于役珠言江横三吓角旁洲倾黄饥金傲腹泡地主，剑广怠州弟市植与渗东腥莞岗市丧的挣交延界尤处长，东些距支东苍莞毒市丙区2晨2公井里粮，埋西眉距死广鬼州朋市擦区2华9公帜里，苗与榆广疫州尊经凤济内技迷术站开舞发萝区辅一馆桥汪相骗通旬。麻进涌办镇劫位迅于广论州摸、肿东响莞让、筹深吊圳蛛、猾香醋港塔等碗全祸球滨最题大桨的参制续造锁业陆产苦业德带，销可学谓阁珠洞江馆三算角芹洲吨黄项金质腹授地冠，铸处圈于胳珠剧三仍角您铁馅路盼、圾高脖速兼公管路趋和残广钻州桥、待深矩圳落、蠢香华港期几闲大棒国隆际迅机房诚场外的形中栗心临点泄，岂是俩扼瓦守凡珠惊三经角房诚的罢中萌枢唯之括地申。港弱口歇城肃镇征，馒依检托劳港焰口渗发询展乒成蒜为盛连探通率珠经三规角任重织要马枢魄纽屋。东匙莞置前地庭委，袄广共州算后犹院屡。厕依闹托咱港割口幅，骡连蚀通乐珠今三克角衡。6区库域牛经元济麻险涌照经管济荣在丙东砌莞储整观体含上盘处白于中位下比游遥水索平，兆经属济上实狼力守一鄙般腹。在扮产随业垒结杂构质上以因第盆二捏产倾业挪为挡主稿导绿，精第旅三咽产所业底的脚比访重裙较会少，梳因秀此警本倦地逆的粮二弹元脚化界经舌济粒发猎展遵特截点扮比维较津明尊显谱。麻享涌称经戚济乖发朝展位在绒港退口乱发厘展愁带耍动锹下割从2挨1世将纪丛开摄始邀飞条速搜发关展诞，整快体露经盐济别在皇东隶莞软属傍于雁发妙展应较讨晚，炭但排目妨前巨发构展芹速令度间较脚快煮，虏具渴有眠后扣发捎展涛优度势扇。发撇展紧起总步铅晚棕、慢经助济头总它体龙落愤后程。唤但帝近顺年携发胸展陪迅捆速灵，越成皆为功区揉域忧发晚展药一筐大聪热绢点挺。7区祸域蚁特借点传乡丰统另水晶乡塘重诱镇深、拜现松代作工可业弟港踏口礼。龙城傻乡“二值元宝化”发磁展己特液点讯明喉显泼。麻荣涌好新摩沙绣工早业浩园，浮西曲依铸新货沙某港眠和叔虎犬门章港疮麻货涌弃港舌区辨，方东影靠躬沿絮江斯高校速世公惹路罗，锯海微运肝、棚陆则运霜条食件唱优写越烟，阀利跨用堤优洒越钩的上港鸭口倾条酒件泪吸灰引缸了歉众斧多拳国近内烦外屋优言秀坑企瞎业惹：跳东植莞弊玖贴龙产纸等业好、仇丹材麦锈马肠士胶基脑、汉德闷国妹可列耐裤福冰、颜台宜湾例康芳师底傅橡、舅统贞一签嘉述吉影、春卡筹尔菠吉渐、霸益霞海氧粮下油猾、惠中该储敌粮冰油拨、坟中鸡纺惭粮穿油糕、声嘉怪益终粮父油辫、罗中逃谷盈油前脂测、穷华陶南环油常脂饮、凭久贫留歉香签米宁业诊、傲穗页丰习面鱼粉退等赔大阳型源粮亦油拳食邪品紧企塞业对，窃工大业窜聚眯集贪，复工细业兄化削发染展边突礼出嫌。依应托得港趁口追优洽势活及得丰顿富歇的理土狐地点资肌源帆，常麻育涌终发芽展天以玻矮璃偏制俊造幻玉、葬造潮纸德、陪物铁流益运耀输死、程化蜜工磁等亏为景主的吃重亭工今业捷基更地萌，诊污舟染咏较核重罢。由痒于酱水月乡晴的土地耳域燥特研色党，加当略地亩居白民挺主口要币以纯香块蕉简种衔植晃、融砂类船炒等摘为床主虎要言经耻济指来阴源材，专经妈济绞发犹展环落雄后唤。水勾乡球片埋区新例沙千港络工桑业垂园农廊业倡产耳业车园镇恶中目心道区8区公域逝优羊势港艺口贷区稻位份优蜡势牛及竟土凉地希资胡源重丰至富伟性邮是偿麻峰涌壮未溉来来发莫展父重散要糊优陪势千。麻男涌炼拥沟有迁狮友子激洋现深仍水披岸肉线7碌.施4公缺里汽和凤可翅建1劣0之0夺0吨桂以任上歪泊剩位裤的广内且河仰岸架线1金0怎.击5托6公坡里忽。慎镇稼域伙西算南钻部轮的新号沙拆港，是显华蚊南突最亦大训的喂内朋陆开港冬口。麻询涌记依校托度区猛位坟、悼港喷口盘、春交支通例以片及双后报发恋优地势瞒，大山力魂实宋施猎港厘口遥带汗动属和怎大趟项肚目兆带伞动器战方略，饼相狂继屡引觉进唤了算一怠批穗投姜资授规机模聪大酒、昼科括技院含盗量卫高曲的驴行据业鸭龙锈头露企扶业思，发强展范临芒港欢工缩慧业，采经躺济帝社典会睛得么到废快塞速符发筋展傍。由吼于祥麻忍涌塑开爹发西发货展妖相沙对艺较麻晚仅，荒拥草有丰范富因的歼土泽地歌资访源，顾用袋于禾满提足挑工弦业遗用暴地狮及亩城认镇伸建终设改的斩土成地革储考备阻相字对嚼比皆较遮充谨足骡。具机备椒后闯发腊展椅优湾势。麻叉涌寻港疼口将沿兼海斜产兽业陵带9区懒域这劣骆势产比能袄结观构香不燥合粉理折及译镇躬区臣配菊套翼的击落贤后狗，择使萍麻巨涌值逐移渐而被自边毫缘案化翅，讯对导外沿影刺响答力渴不爽足铸。中坚成染化更工南止玻绣集垃团新租基馒工藏业易区玖眼龙丧纸坦业印冷染峡厂麻职二裳工忌业端区麻左涌遥镇雁区吩以勤重折工纵业箱发增展卧为踏主技，旦镇柴区腥遍驶布哈了魔多各家牙污耐染泰较植严毛重采企街业废，袭形仗成炊传刺统恼的鹅工晃业怪污锁染帅重使镇街。中拴成授化泪工言、歇炼肿油障厂爽、拦德须永植佳湿纺寺织聋制寻衣桥以赚及择洗辟水衫、汽漂究染钳、祸电淹镀桨等3浙8家证企问业污筛染光较源严你重士，呢形办成茫全夸镇风重穷度究污键染平源效。束环弃境棍污赛染秧已灶经瓦成欠为殊麻款涌青对攻外鉴一奔个嗽整阿体般印蹈象送制梨约坚当同地愈发且展究及显对确区稳域齐的皇认嘴知泥。镇湖区谊发文展惭分搁散，植全片镇拜多侄个系工赢业他区贱域尚，始村秃落吧分颤布担零剑散塌，筑中昏心挠镇伶区巩发摄展易又蜘相抗对画落酷后亦，暂商辩贸告氛嗽围航及萄配铁套训设喇施纳都赵比挺较清薄池弱爽。1求0麻剩涌便市母场麻红涌妈市恳场狼概帅况城航市职背垫景区未域射概味况区阶域定房斜地熄产颤市萄场区漏域新房绵地兄产谢市挽场1香1发船展导历缸程入市阶段代表项目主力户型产品及园林主流客户2005-2006海滨花园（一、二期）面积：90-140平户型：二房-三房、少量别墅首个花园式小区，舒适型居家户型为主，本地人占一半以上，另外公务员及工厂职工占部分2006-2007大步花园二房：90-100平三房：109-120平主力：二房、三房产品品质一般，中小居家户型。以单体楼为主，无小区概念外来新莞人为主2007-2008南峰时代广场二房：65平三房：90-120平四房：130平主力：三房中心区楼盘，围合式设计，大面积绿化园林，周边配套丰富本地人、个体户、公务员、事业单位员工及周边工厂中高管2008-2009新世纪江畔湾二房：90-100平三房：120-130平三房小复式：99平主力：三房小复式丰富产品线，创新户型，8万平岭南风情园林，现楼发售，楼层较高镇区工厂白领、个体户、公务员及广州开发区企业员工麻愉涌州房齿地伍产赞起命步烤较拍晚窃，影发绩展丽也私较负缓隔慢答，敏基冶本帮每饮两挨年物新尊增楼一畜个严楼耐盘闭，许整笋体雨发柴展驱水贞平军有歌待党提扔升疾。显颤著她特泰征海瓦滨械花堡园望，成打喊造切首幼个永麻多涌邀带斑园夺林俯社杜区团。0箭3年习开春始细动碌工麻，抖为撒麻评涌烂首彩个达商钩品忍房堆楼么盘叹，扩客甘户知也遍主鹅要睛是课麻斧涌全本稍地茅的锈客若户骂，后作期运还循有顽部袋分牵别拢墅渡及滑三美期粒的4汉0驳0余穷套绞住求宅；南科峰昼时德代痰广些场终，较集访中解式址园总林寻进奇一准步堤升思级炕，城周沿边站配息套旦及渣小愤区据配靠套毛优扫越尺。0氧7年1桂1月介开巧盘闸，测吸肠引蔑了盯本收地位人脸及但公马务牵员贷的塞购遥买慌，为担目巡寿前痛入洪住意率理最亡高兄的刘楼桑盘探之窃一滑，醉社译区脂居谜住检氛荣围促较土浓；新弹世桥纪危江堤畔仅湾，芦产开品饲创款新霸，报提污升畏营筋销明水绸平抚，达吸宫引弄镇轮区缩慧及剂广柱州蜻开各发型区似的禁企店业舌员悲工裕，凶开秋始只凸盈显吐投巾资某的巨概社念捧。0涂9年1月此开丙盘异，刺客凶户介群壶也响逐糟渐号转减向昼了唱外礼来缩慧的连消伪费惹群敏体弓。1裕2成少交字情罢况0家5年0腾6年0惭7年0周8年0它9年海兆滨桌花爱园1、2期一挎期0昨5年疮开显盘蹈，散总抗量秤约6霜0缴0套锯，平糟均2魔5套/月脖，抬价摄格脸约3想1择0镜0元/凶㎡0伏9年1月留开蕉盘悲，修目茶前撕已着销抬售4萄0常0余钢套香，播剩垦余杯约9娃0片0套毙，平匹均3获0桌-圆3倘5套/月岩，沟目哭前费销摩售浮均招价萝约4堂1械0遇0元/千㎡新鹿世首纪产江叹畔套湾大核步美花裁园一甩期0省6年9月腿开盆盘幕，姥销趋售域总蹈量炕约5思0筐0套祖，平墨均1露5套/月挽，涨二误期续销教售音均柴价训约3沙3赵0济0元/腰㎡南秃峰收时晒代桥广请场0但7年1肚1月弃开馅盘蛮，0惨9年0滚8月疾已额基球本始售猛謦汇，组销窝售茂总摩量5桐7咏0套比，平束均3罗0套/月坝，朴销锄售芒均畅价坡约3耗5叶0碑0忽-亿3泽6辱0蜡0元/润㎡入晒住赛率9横0废%，客佳户企以虚本走地谜人姑为酸主入像住认率8南0岔%，客蛾户浊以屡本终地且泛立公衰务躺员婶及训新兔莞后人追为巴主入洪住经率7脉0袍%，客瓜户她以败本间地美人骄、详公委务像员洪、怠个薯体徐户确为勇主一鞋期1惹0年0舅1月汗交脉楼迎，呆目简前镰入储住柏率钱较农低魔，三谅期性产变品签约4蚕0箩0套宝规而划堂中比，块预学计1秒1年沙中贴入滔市市徒场忙成湿交暗量策及权成冶交否价短格矮都存处纽奉于粪缓忧慢舅发没展封的济阶和段混，竟年急均过成湿交免约6奶0队0套奖。1松3市碎场已供绕应2得0抽1肌1化-炕2把0苦1爸2年2督0住1届0年海浸滨递花封园仇三析期4纤2套矩别箭墅并，4仗0狡0余斩套将洋栋房就（亏预冒计1聪1年去推惊售分）9蹄0胆-昆1肢3盼0平社米谦洋昨房担（乒剩轰余9被0政0余颤套种）椰留林桑山图庄惠地配块新漂世税纪梅江当畔丘湾9万藏占岛地置，2痰.粪0容肾积柳率(前1既8万渡建捧面)东垦太塑村判地炼块3571胞11检21距03591燥271早01宣0万总占稻地贯，1呼.哪8容娇积脸率（1且8万陆建光面稼）地贷税接地鸭块1布0万送占纪地绑，1西.软5容小积取率(振1而5万前建轮面)三尝块阵地赌入阶市咸时序间贸及羊规药模亭都酿比地较态接疗近首，叛将竖构洲成缠未来2恢-春3年穗麻浸涌钻市伴场瓦主向力王供率应麻诵涌照目妨前冈市赛场桥供宣应开较犹少绵，咽但彼未冻来2句-粉3年品供偿应胃将鹅增模大缝，裕达星到5离1万破平升米愚。1惠4市颤场帆特愈点户型面积租金二房85-100平米1500元三房110-120平米1800元租枝赁锦市迈场雀：租撑赁妈价暮格逗：架小戒区咬两衣房肉租庆金1么5畏0驴0元/㎡劣左鸣右蔽，早三狸房讨租谜金1姻8侮0每0元/㎡毫左久右废，境其处它烈户告型灭出夏租蜂较能少把。村债民搅自铃建闹房泳约2端5滑0煌-增3角0缴0爬/间蹄。二手房销售价格海滨花园南峰时代广场大步花园公务员小区均价（元/平）32003500-380031002000-2500二区手屯房民买哑卖仅市扇场适：二房诚手月房悲买赴卖亲价泛格友：棵保禁持被在3削1蒙0尾0略-章3绸8容0裁0元/平闹之扣间擦；二崖手赚房卖买衔卖蛋较毫淡客，补整精个汽镇疤区吸无涨地撑铺好销粗售赠二强手渠房,二花手穗房兰销这售任主坟要运通军过扬物跌业铁管迁理迅处辜。市型场浓二译手常交报易扒较半少尚，健但秩租诞赁炎市衡场令比虏较城活仆跃帮，格投因资极需摩求维有牵待夹进泰一雪步贩激般发寒。1冶5楼荡盘摔分鸣布本竖地港块镇飞政痒府南戚峰饭时偏代逝广盈场新抖世临纪含江勿畔高湾海农滨劲花砌园★大搜步贱花仗园镇村中师心叹区尾位偿置规臂划葬新木行政政跟中障心浮区往讯广谋州设开劈燕发腾区麻彼涌约楼族盘西主龙要忽集热中筒于胀镇扒中祥心勺位男置傍，盲借犁助推于洽便谋利搂的焦交跌通锁及百完薄善风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