XXXX厦门后埔地块投资报告

2013P10后埔片区祥岭路与后埔路交叉口西北角地块投资分析报告城市中央·精装美宅报告目录第一章：地块条件分析地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析第二章：地块价值分析区域规划分析地块资源价值地块SWOT分析地块综合价值第三章：区域市场分析土地市场分析房产市场分析区域市场分析区域市场总结第四章：地块定位分析客群定位形象定位产品定位第六章：地块投资测算指标与开发计划收入与成本估算项目敏感性分析项目投资测算结论购地价格建议地窄块唐条舅件技分哗析P贤A关R少T1地夜块衔区拌位捷分副析规所划滨出触让井条衡件地场块胸四蒜至虎分光析地改块沸现仙状赞分枯析地染块催区粉位冷分悦析第足一牌章地非块胞条怠件趴分络析地垦块卵位猴于榆湖俯里墓区牲后丝式埔腰—家枋迟湖窃片撇区稼成达功膊大朱道态东道侧今、洲后克埔果路被西考侧呢，戏岛础内接几倾何挥中说心盼，和区彼位步优阀越旁。拟航出右让钟地事块已暴出旬让后地续块吕2009G452009-12-08新景地双浦路中医院禾山中学岭路昌路金成功大道仙岳路后埔路祥岭路2011P202011-09-08新景地2013P102011P222011-12-20筼筜规划指标2013P10用地位置后埔片区祥岭路和后埔路交叉口西北侧地块土地用途居住、商业土地面积（㎡）36132.080容积率3.90地上建筑面积（㎡）140900以下计价建筑面积（㎡）138690不同性质建筑占总建筑面积（㎡）居住：128690以下（91.33%）商业：10000以下（含生鲜超市中心店1500以上）（7.10%）社区服务中心1800以上，“三合一”环卫设施250以上，开闭所160以上建筑密度(上限)35%绿地率(下限)25%其他规定及要求建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%规饥划乘出联让亚条途件第腿一姜章地驻块挖条工件赞分怨析项目2013P10出让方式拍卖起始价（亿元）18.13起始楼面价（元/平米）13072增价幅度（万元）500竞买保证金(万元)36260土地使用权出让年限居住70年，商业40年规划动工时间交地之日起一年内规划完工时间交地之日起四年内规奇划抖出蛮让叔条辣件第菠一妄章地训块昏条缠件乡丰分夏析国贸阳光第二城居住区祥店小学博士花园厦门中医院后埔-枋湖旧村改造地块（薛岭片区）温馨家园老人中心地块位置第撕一泥章地性块壤条施件躺分懂析地兄块浆四胸至道分杨析地哥块尘南塌临疤博州士广新究村励和晋厦菜门搞中量医动院织，年东组临择厦植门后市快湖擦里读第勉二辣实荡验俘小册学迷、最第嫩二探城沉幸堵福搏生携活撞等楼采盘择，摇北嫂面政为喊拆朱迁奋中豪的拔后纷埔氏村绩，滩西庆面际为失成但功锡大关道书。北：民房西：成功大道南：博士山庄东：湖里第二实验小学地繁块唤现劈燕状圣分围析第匠一帐章地尘块便条尼件强分袋析目寺前翻场谣地黄已瞎基卫本互平幸整厉，贯项却目勇北初面种成惨祥醒岭渗路志还角未员建阴成播。灌逝新游路马竖銮翼湾喉大餐道地安块青价胀值旅分兵析P蓝A疏R举T2区覆域希规窜划见分胡析地铜块烟资恳源秩价蚀值S僻W既O渐T价纷值烫分件析地少块漏综富合牙价放值区剥域晒规穗划晚分吊析第再二格章地修块优价桑值根分毙析后要埔歉片谷区魄处产于躲厦悲门坏岛繁的赌几驴何悬中政心汪位希置挥，像一届直盏以熊来糟被拦认平为爸是舟厦讯门擦岛盆内霞最求大狡的谨城讯中驳村骆，食片沙区唉内渐建覆筑饲物肢因楼为滥间释距膏过嫩小挠等承因击素午制渐约圣了语片悠区达的楼发愁展绿。右目塞前泛，报后谎埔评连泪同紧枋有湖衔片婚区伙为汽政预府逝“除十罢二咸五负规绑划杏”后重袄点央发颗展防和款改暂造艳的唇区姐域站，闹将愉改陷造丘成训岛仿内尼东铁部衫最松受程瞩第目请的溪新悼行节政举、覆商圣务娘、菊文择化测中辟心呢和级亮张丽垒的总现笔代贝生宫活词居扛住绳新拼城大，钩发拼展拾空虎间泰及尖升意值尚潜蛮力详无天限挪。根朵据维规慌划没，侮后折埔焦片鼠区关规途划贤目膀标煮为临创惠造言一霸个汗布挺局翁合康理超、匆功卖能贞齐冒备晴、均交虹通烫便夫捷繁和闸环穿境勤优锦美蒙的度人苍居钓环岔境冷。芬将拖形辣成“一死带逐，板三言心努，截多召组意团”结边构逮。“一慌带”为挂绿办化声公禾建孟带闯，哥将每是遗岛畅内绸惟楼一型的“中秤央吼公桨园茅大亦道”，里也警是箱城良中般央声绿品色受生姓态小居状住击区秩；“三怀心”是侄三免个粪公较建堆中广心伏，“多卫组谁团”则鸭是轰由悉城摄市俭次忽干恶道予分晌隔嚷而谢成从的惠多雅个普居丽住罢组顷团是。片快区果土束地竟利拜用似规期划桌图(仅尝供杠参饲考)第锅二率章地徒块币价债值课分仪析打统造腿未侨来市居弟住候新破城根什据缝后现埔肾新本规瞒划器，赔后杂埔娇片旧区向将桂形覆成凑“额一欲带吧，寨三茄心勿，俭多箭组娇团蛛”巨结焰构振。娇“纳一侄带晒”分为缘瑞绿贼化阿公听建宪带努，团将纵是筒岛隶内庆唯蔽一坚的乘“经中孔央考公唤园耕大射道革”吓，宣也趣是婚城眉中片央扩绿沾色吧生献态并居虾住动区猫，股未组来假片汗区熊居晶民专休杨闲旦、棕锻效炼骆就诞有闸了狠好春去眯处锐；赞“虑三跃心扑”明是拜三燥个希公专建滩中班心绒，攀“持多执组罪团仓”颂则放是该由倘城猾市妹次璃干砌道份分托隔赢而健成盘的廉多筒个优居侧住鬼组音团云。拥未东来求，尽后继埔搅片寺区祥将疫改悲造欢成赴岛恢内尚东键部手最泛受论瞩网目旬的喇新恩行阵政和、土商阅务尾、勺文悼化单中倍心精和晃亮摊丽悉的姥现舟代芽生滴活文居纯住园新嫩城秆。中恳央豆公步园致大胳道乱效遇果侍图第芹二魄章地吼块侨价晚值弊分丛析地还块牺资雹源价菊值—交纪通地隐块桑东基面舱为蓬后鼠埔牺路陶，捡后何埔沫路遣为恼该足片订区部内沈的穷主半要袖交播通挡路丽，倘由若此拥可过到优达桥国电贸吵阳谎光陪、庙联性发额新创天利地叹、倍太顾薇惑山鲜庄惯等爸楼刑盘悼聚祥集揉区轻和窜商袄业妄集甜中刃区押。括地丙块诊西恨临婚成故功们大段道夕，烦南纪面吓与焰仙叫岳映路中不形过咱百布米仰之独遥咳。成廊功投大其道棕由下南陵向所北谣贯馋穿凳厦奸门赚岛足，荣起蹈点讯位羽于田福队厦蓬路章机解场纯立谣交脂处耳，剃北盈与脉公梳铁教杏量林铃大过桥除接些线漫相仗接热，傻成菜为错进旺出拜岛砖快渠速毙通畜道帆。独仙测岳紧路天则缓位浸于寒厦璃门咳市伏本跟岛吓中番部构，厌西佣连炊海拣沧刑大滤桥脊，众东边接剑翔肌安伞隧摆道室，焦是贫一矮条烂横筹贯注厦籍门向岛禾东握西随的眨交崖通挠要柏道膀，副全混长1跃2公富里文，侦为竭城送市少一照级象主朋干塘道搅，耍远床期银为装城牲市洽快服速歌路摩。锦成克功目大类道腐与浸仙笛岳盼路违形惠成暑规肯划大中揭的掉“油十艳字墙”恭型比的悔城血市欢快帜速筛干吉道渗路辉网罪。仙咸岳申路成筛功拐大器道第降二房诚章地乡丰块折价孩值仪分哪析地零块腔资稠源价李值—交虎通地日块忙位抵于杰两斑条梳重荣要仙城谋市朴主率干观道驼东洗北柿侧垃，案交呈通湾便洽利桌性粱显回而贩易袜见层。讲临毒近睡地历块嫩仙拿岳福路峰上窑有华中休医冒院楼公证交慈站绿，幕成爱功办大餐道叨上忍有炒机牛场攀专义线限公鸭交肌站西，气步踪蝶行恳不皆过胆两女三抓百脸米灯之皮遥识，装出董行灵极兆其许便的利冠。席由曾于反处闻岛妨内菜几抄何锯中贝心游位日置膊，羽通劲过珍成舰功扬大奸道喂北盲可棚达锡枋退湖而新挑区撕和继机体场首，穴南碌可帽抵脊莲锣花躺片枕区失和奖厦海门磨老告城息区激，径通梦过我仙撇岳辫路饲东乔西色向懂可周经衡海随沧密大灿桥碧和叶翔呼安之隧影道昂快膜速遵出杆岛评，拐立码体鸟交恢通铃网袄络番，团通自行漠之创优项越许性贝无勒可概比侦拟膜。同夺时串，牺地峡块披以情北茶方碑向费金煎湖纱路徒上早有午枋辅湖资客肺运施中尊心肚，扁该秆客炸运靠中不心艇日点发腰班旨车5叮0短0多沃辆羽，匀发葛车浊覆圣盖贵全星省予各努市守县向，昂同蒸时蹈向俊东缩慧、湿向严北套辐也射馅到肯江害西厉、逮湖罢南临、铺湖仓北脖、撤浙牺江纤、演江它苏招、匙安豆徽罢、色山戴东挣、镜河版南洞、盘陕播西匹、园山揭西晌、逆河链北酱、娇辽骗宁狐、啄四揉川独、川贵谁州之、耻上步海姥、乔北需京锦、刘天助津晃等息省诞市止，沟每凭天沈运恨送中旅浸客政约绞万亩人朴。到达各重要节点的车程节点位置距离车程市政府约6km9分钟高崎机场约5km7分钟厦门火车站约4.5km7分钟海沧大桥约6公里9分钟厦门大桥约5公里7分钟翔安隧道5公里7分钟第育二话章地份块匹价愤值英分粒析地择块晌资野源价毒值—生姜活以配延套地扣块秀北紧面善多火为赏村宴民胡自跑住搂房嫩和慎安馒置温房容，羊城耕市勤化窝水苍平帖仍甲偏腥低剥，故业傍态价分康布喊较甘零快散窗；吉沿夫后侦埔堆路舞，苏高让端佣楼挂盘伯聚辜集惕，钉已甲形述成牲大呆型条的裕生篇活套社论区常，化生贩活算配欣套更完桨善舞；流人减人贱乐兰生棉鲜撇超厚市磨近私在柜咫寇尺桂；雁靠汇仙灵岳尘路话有侨颇哈具谈特香色迷的却“披第别二僚城坦·茎闽拍南蠢印魂象睛”途大狱型罢古风民坐居朱商评业妹休友闲近文女化勉广坏场及和单湖晕里清区把文狭化下中惊心僻，奏给再周勉边件居编民塘提轿供西休害闲兵娱咳乐罪场瞎所应。中冒骏接四医季喉阳础光境会释所置主与入旋口欢透孙视蠢效孕果短图厦缺门糖北舱站腹主候站钥房沙及德时撇代寇广艳场宏现鉴状焰图中普骏·四惧季纵阳钩光第芒二马章地慨块烛价仍值逢分野析地祸块寸资贝源价扔值—教盈育哲配区套目器前舱片哄区当范犁围鉴内馅已妄有副吕传岭华幼封儿持园拣、村吕蚁岭灿小拴学脖、长湖忍里被第隐二械实途验磁小湾学秆、蹈禾纷山梅中挣学递、况双耐十吸中另学终等玩。射此会外概，谣整纵个锄枋丈湖伴－威后煎浦取片胖区西中推已毫有男和纳规赖划惹有亮多赏所午中凯、迅小胁学要、笛幼惑儿仰园摄，叫随享着魂未厌来讨整鉴个赵大循片带区毁的射日悄渐的成是熟悦，喂教素育绪资榴源比也乓将忘不鸡断蔽完疮善根。中说骏风四拥季浊阳赔光水会能所抬主织入脆口败透派视扒效锣果平图厦傻门叔北肤站降主怠站哪房妙及刊时己代词广叛场音现镜状都图中单骏·四盼季巴阳尸光禾砍山判中租学湖沈里粒第哈二掀实虎验笛小深学第谎二农章地帜块兴价寒值估分帮析地章块抗资胆源价阔值—医烛疗匀、缎商渠业春配挺套医养疗何配杠套则：厦塘门习中拔医资院良、文厦老门酒中盆医遮院科江笨头凶分嫩院商予业籍配汁套忠：地猾块千所认属游片鲁区撇邻似近S首M商独业梨广冰场母，永片点区锯内价国族贸贴阳昨光膀、革联因发喘新图天念地妥等暗楼宾盘州底探商吐业东态调齐棍全革且技丰昆富割、幻玉但型分呼布竖较炒为草零匆散绘。息同随时税该简区燥域卡也纠受醉到椒天够虹斜商笼场哨、验中添闽筝百负汇舒、捎万兰达某广拉场井等陷大铺型塑购承物长中埋心凝的渐商旺业肠辐番射旅。动未嫂来君，梯随节着蝴整移个士后偿埔钞片疼区连的念规萍划穿发译展莲，蛾片攀区边内尾的旋商毕业田配令套涝也且会采逐黑步戴成例熟挥。厦率门拘北妖站保主明站贤房序及边时话代订广烛场摇现瞒状智图中条骏·四夫季缴阳孤光闽喉南两印笑象蹦商宜业厦易门棍中斜医强院第弄二宝章地际块希价农值以分按析地国块S能W气O交T分准析Ｓ佣Ｗ护Ｏ枝Ｔ1234Ｓ踏优膝势Ｗ戒劣宫势Ｔ董威胡胁Ｏ续机贯会区排位贿优冲越坡，偿位伴于这岛闸内遮几烤何敢中柏心立裤体攀交动通列网章络逝，甚四走通乎八蛮达棕，无出昆行估便盗利阵，绩临挂近鹿岛液内粱两担条战城煮市虎主食干披道随万着他后铃埔-枋垦湖仇片许区仆的层改恒造赞建指设举，渡区花域矿发厨展仅潜刘力陕大地似块远体番量冷大,较点好需进足行裁规讨划周具边非仍盈有盘村蛾民日自聚建昂房从和容未枕拆混迁暴的皇城歪中私村神，零居备住头品贫质烦有狸待记提仗高西尸面绪接陡近义主泡干劝道茂，头噪晨音识和阅粉奇尘轮污待染浙严截重岛踢内抬住捏宅勾用务地天稀短缺束，渣住即宅剖存抽量爷较钻少充，明刚错性奶及师改喜善麦性进需文求晴大神量嗓存棉在作投为辰重悔点绝改给造扔片敢区瓜，周目洋前陶区闻域佛内纯直解接宋竞拢争虫较梯小端片斑区格改善造衡和欠建将设岛带疏来鲁较钥大拥升杜值孔空召间调波控思政趣策井持臭续常且银力独度犁加浙大抛，例限樱购峰政师策策和1太2月男出敬台博的疗购其房争落忙户境政剖策涂或剧将巡寿影届响纲购难房萄者括置丙业音计悼划由虽于绿拆咳迁雹等惭问驴题贝存龙在搂，谅片忽区稳改敢造辱推浪进椒的巴速俘度伏较模慢

权比细目优良一般较差差土地级别√自然景观√交通情况√生态环境√生活配套

√社会治安√学区情况√

社会人文√增值价值√区位形象√地卖处来岛撒内努几脱何行中惹心代位池置欣，幻玉且缘瑞为两厦歉门预现渐阶春段废重武点冠建驰设结片俯区吸，团毗童邻牌枋蕉湖贺湖师里览行钞政迷区浇和S痒M、毕万感达贿等皱各碑大疼商捆圈惹，奴由酬区却位饥所谜衍婚生李出虎的直各朴项戒资渗源邪优瞧势窄诠狮释帅着祸其瓜价决值贪，电未府来皮该篮区思域颈将咱逐壳渐源成次为肠城丈市诵新逐贵承的乘置淡业骑摇磨篮追。闹岸中取取瞒静弹宜膛居奸精严致刑生春活笨：区地墨块板虽译处投交态通狐主畏干上道仗附锡近折，达但封由港于沃此育处晨地狮势而较稳高哪，段基禽本药可换以雕达骗到纸闹算中母取聪静沉。廉鉴亚于哨地倚块纤的油体师量唇不状是罪太拜大组及同周那边迹环蜘境捧的跌特差点铃，际可硬将语本牵案狠的遍客旁群制基恨本后定旦位薪在馒追箩求呈精驴致村生调活阳的灵城委市穿新浙贵哭一山族店。地降块夕综钥合移价全值第辫二答章地踪蝶块委价俭值唱分趁析区宽域酿市扮场病分孙析P铸A拿R咏T3土他地洋市谜场茫分贤析商有品改住视宅报市事场分缸析区嫁域市茫场兰发紧展摩趋护势第蚁三滩章厦区雅域胜市碍场喝分低析土晕地知市顺场—愿2袜0鞋1卵2年春至2掩0芦1究3年1乡丰1月,岛序内缴两萍区货均灭无廊商版住讽用足地舌供也应,商梁住懒用崖地痰稀奇缺蛾性缩慧突咽显地块编号地块用途座落成交时间面积（m2）楼面价（元/m2）溢价率(%)受让人土地建筑2010P08住宅、商业湖里区06-08钟宅片区金山路东侧2010-4-8865616220973967.4%厦门新景地集团有限公司2010P11住宅、商业思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，塔埔西路东侧2010-6-81634940900691328.8%厦门开元国有资产投资有限公司2010P12住宅、商业思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，半屏山路西侧2010-6-81797345000684023.4%中铁二十二局集团有限公司2010P13住宅、商业、办公、酒店湖里区06-08五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧2010-8-8199530494630627436.3%上海兆瑞投资发展有限公司2010P14住宅、商业湖里区06-07片区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧2010-9-826316954609795115.2%厦门龙郡投资有限公司2010P19住宅、商业湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧2010-11-19297675336014213136.6%上海瑞龙投资管理有限公司2010P20住宅湖里区06-06片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧2010-11-19705201287001080754.4%厦门国贸地产有限公司2010P22住宅、商业五缘湾西片区金山路与五缘湾道交叉口东北侧2010-12-1533576117250879135.2%厦门天地开发建设公司2011P20住宅、商业湖里区后浦片区双浦路与金昌路（规划路）交叉口东南侧2011-9-810198388001339748.9%厦门新景地集团有限公司2011P22住宅、商业湖里区06-05片区双浦路与金昌路交叉口东北侧2011-12-202115983800111071.0%厦门筼筜开发建设公司第序三库章星区晚域哭市纽奉场昌分郑析二笔级商市颠场—住裁宅灶供软求宇分球析2宣0侵1抱3年1牛-创1虽1月供收求刻比书为0婶.蹄7爸7，今乡丰年盆以致来，鸦由丸于乐岛作内吗新味盘转较告少酸，率供歪求逃比持梢续下毫降被，幸市碎场表叫现懂出弊供房诚不箩应溉求的厚局懒面往。贸鉴璃于部岛闸内纵土利地困供饼应缸已促无铲法南满缘瑞足般居撤民悉购等房棵需纠求冶，取未茂来梦商圾品朽住叠宅援价已格判上府行即将恼是怨大会概财率名事择件阁。数弄据舒来访源毯：丝式图可智踢土链地吧研野究讽中咏心单位：万平方米第甚三催章欣区激域在市捕场附分集析二排级劲市五场—住通宅弱均填价润分绢析2框0旺1械3年1谨-类1鲁1月，脏岛贴内布商秤品燃住刺宅惨销豪售窑价秒格壮比稼去孩年块上俊涨惰了1辰6器.素8搂%。里自2漫0柏1嗽2年享突恰破两璃万勤元遭大嘴关抵后，葡价六格挡一铅路毒高雨涨杜，旋且岛恢内增外喘价破格肺分垮化混趋洽势如愈念加美明背显，岛吴内头商疼品刃住六宅滚产贴品驰大斗多宴走篮高川端扒化著路文线饰；墨岛外以谢性斥价义比免和穗低牌总娇价升吸产引惑首拼次侍置兄业涌的叛购淘房孟者敬。数虚据挨来破源旧：斯图练智写土揭地缺研字究宜中手心第步三抗章部区升域临市趋场司分差析岛盯内慕两佩区墙在通售窄项处目3枣9个汁，鼻待亿售7个员，钥未策来述房奇源小供冻应洒不将足禽。二灵级远市魂场分海析—区误域裕项帜目棚分黎布挽图截止2013年11月厦门住宅库存统计表（单位：万㎡）区域已批未售面积已动工体量未动工体量合计所占比重岛内79106018517%第矛三昂章犹区求域砌市将场主分悲析区检域太市暖场枋敲湖—后学埔扬片酿区制北发至给湖染里详大范道郊，蔑南凯至纽奉吕城岭事路浇，钥东姓至康金躁尚跪路茧，华西详至扭成伏功汇大潮道栋。虾该辈片晴区昂包乏含邮枋若湖龟、冲薛乔岭聚、得后耀埔臭三浑个岩自售然也村释的海改蛇造书，润总逼改淘造序面僵积篇达7点3万冶平北方贩米刑，疏改予造菊涉焦及1鱼5贪0况0多嚼户瞒，4息6搬0孤0多绿人倾，行房腹屋萄拆禾迁坏总切建象设克面营积背约1绝8惧5万笔平度方曲米亲。目菜前否本威片呼区麻旧刺村蛾改百造合是思厦部门法重艺点篮建词设架项徐目焰。酷片唐区诉内欲在僵售揉楼虫盘2个那，革分帽别壮为翻新杠景·龙馋郡纽奉和仓温方莎梦公隆馆葛，诊在零售阅均下价舒分避别傲为2冤8健0秒0过0元/平施方脉米捎、2表8阵5用0跳0元/平慰方候米，柏均为缠精鄙装逼修朴项坛目玩。佩随抛着待旧炉村改待造的攻推鸟进搬，访该思片锹区午将悄成邮为丢湖武里肯行缠政诱、贡经荣济捡和牛文关化怖中礼心沿，挎厦纪门狱东邀部闭核野心还的桶亮筒丽馆人碎居纲新葵城肾。区辜域视竞透品项个目—产爆品特辅征割分灯析第跳三袜章秃区撇域紧市膏场稀分露析项目名称建筑面积（万㎡）物业形态主力产品最新售价（元/㎡）主力总价销售套数已批销售率新景龙郡14.03高层、精装修88㎡复式三房、125㎡三房29000246-350万70279%温莎公馆10.37高层、精装修80㎡两房、115-128㎡三房

28500230-365万65833%禾丰新景9.50高层、毛坯60-90㎡两房、80-136㎡楼中楼26000160-353万81088%新景华府5.83高层、毛坯76-78㎡精致两房、120-130㎡舒适三房26000198-338万49770%片还区狭为估旧侨城悲改昼造裕，私受客限刺于立片钩区笼环抛境虾，像区割域孝项粉目筝均愿定宇位换于弄中牛高息端犁，严产衣品吉集方中迁于7火5林-贡9反0平尖米帅首航置垫需忧求筛及1席2火0颗-靠1冈3堤0平趴米亏首景改裤需悟求公。数议据驱截转止嗓时窜间2摸0殿1膨3巾.鲜1宝2第茫三躺章筝区洪域平市各场览分寇析区攀域尚竞肃品项裙目—重缘瑞点墓楼壮盘输分猎析筼筜·温莎公馆基本信息占地：

21159.057㎡

总建：10.37万㎡容积率：4.9

项目规划

4幢地下1层，地上28~33层总户数658户住宅户型80㎡两房、115-128㎡三房

精装修标准2500元/平方米开盘情况2013年6月住宅开始推出，11月商铺入市销售情况已售40%左右价格情况6月开盘起价为25250元/㎡,目前均价为28500元/㎡客群情况客户是岛内刚需和外地投资客项目评价岛内中心位置,交通便利,楼盘价格适中岛锻内统稀台缺提中溪小麦户歉型粥，逗最狱近弃销留售齐均竿价喉为2蹈8盗5仔0岛0元/㎡烫（近精身装)区葡域门竞卸品项科目—重仅点爪楼镰盘颤分找析第啊三普章瞎区始域针市束场害分建析岛集内贸中隔央琴经饼典坚美硬宅束，老目宁前凯销邀售否均冷价涂为2拖9记0宰0族0元/磁㎡（散精屑装滩）新景龙郡基本信息占地：26315.482㎡总建：140267.51㎡容积率：5.33

项目规划4栋,地上地下一层为商业，地下商业面积2.2万平米，车库共630个总户数702套住宅户型

精装88㎡复式两房

125㎡精装公馆精装修标准3000元/平方米开盘情况2013年3月最近一次开盘，至今已推盘2次。销售情况目前仅剩六十几套125㎡户型房源。价格情况2012年10月开盘价23000元/㎡,目前均价28000元/㎡客群情况新厦门人为主体、厦门本地投资客户为辅项目评价周边配套完善,投资自主两相宜供橡求下分堪析描：近专年琴来也岛养内寺两粱区纳商柄品爷住答宅均供妇应间较予小寺，2棚0屿1凡2年交至2虚0速1涉3年彻前弟三超季软度劲均林无春商漆住乡丰用染地蚀供墓应样。产品分析：片区75-90㎡两房和120-130㎡三房最为畅销，小面积房源受刚需支撑。市役场银走善势：随受近案年誓来晌区阀域丙商仇住工用驰地送供简应走量紧较扔小债及逗区坐域难旧唤城父改燥造口的生建谨设靠，蕉未牙来恨区俱域见商线品答房妇升执值生潜豆力呼看偶好券，导价陵格痛保洪持鼓稳神步勒上那涨扛态捐势贞。价屿格溪总顷结：区遣域战在挪售秃住好宅移销圣售哄均稠价顿集仇中搁在2白6欣0六0碑0皆-止2棕9凝0殃0截0元/平抛方辫米，杏目开前封价漫格豪趋旱于剥平跪稳坛。第革三茶章遇区隆域淘市蔑场丈分堤析区盾域私市堵场企发斯展余趋卖势慰分酸析地读块尿定稠位少分屡析P率A杰R伯T4客味群钱定况位产液品国定惕位价设格沫定女位第尤四体章彼地挨块伴定寒位名分宁析地攻块否定保位—潜条在抛客拉群产辟品做定宇位／城腿市贯中瓶央精对装轧美偶宅项饺目欢规帆划闭概蓬念嫂图泻（嫂仅舒供提参讽考面）第抬四躺章帝地族块细定贤位异分陕析户型户型面积面积比例建筑面积套数对应客群居家两房80-9035%45042530首次置业客群精美小三房90-11040%51476514首次置业客群舒适三房120-14415%19304146首改客群雅致四房133-15010%1286892改善客群合计__100%1286901282——本乳户柜型苹面架积才配马比恒，出有缓约7贺0沟%以耳上庙的凳产胸品农处关于艰区枝域涌市表场晓主竭流红产本品券区嚷间恭内告；购庄房果需均求坟为上自虚主+投卵资些；根录据勾规向划亡条怒件匠，诉住楼宅慨面嫁积为1膝2菜8葛6呼9耀0㎡，1事4灯4平蜜米森以虾下泽面扒积堪占7质0朝%以球上动。第绝四梨章扭地粉块撒定垂位微分除析地增块眉定愈位—产猎品配雄比按积照向区茄域来可墓比巡寿项乞目榨，作运盯用休市击场曾比坑较项法吊，漆得忙出翁本械地孕块啊住擦宅主现拾在全售谎价巩为2愁8汪4侵0尝5元/平报米贿。稼预俘计祖价雾格纳年置增救长忘率8盯%，禾可食以库得榆出时一斩年司后是住竞宅竹销梁售膊均摔价款约3悼0腐6膜7纳7元/平退方劣米扰（盒此惹价赌格甩仅鼓作仆为妨投余资似测粪算尤的臭依鹅据裕）联。第盟四翁章内地逮块牧定林位秀分演析地棉块害定脑位—住暗宅倘价布格越预愚测类别权数本项目新景龙郡温莎公馆新景华府区域因素（65%）地段区位10%100100100100周边配套10%1001059595交通因素5%100105100100自然环境10%100100100100景观因素20%10010010095区域发展10%100100100100产品因素（35%）项目规模5%1001009590建筑规划5%10010010095户型规划10%1001009595园林设计5%100100100100社区配套5%100100100100物业管理5%100100100100修正指数100100.7598.7597.25交易均价（元/平米）/290002850026000本案修正价格（元/平米）/287842886126735可比权重(%)/40%40%20%本案市场比较价格（元/平米）28405按潜照沫区并域辉可欺比氧项贴目遣，急运吃用幕市梁场早比紧较档法常，考得改出弓本河地徐块爷商撤业恨现量在串售阁价皱为6肆3六1楚5蒜0元/平仅米牙。英预皆计谷价腾格滩年乌增就长搭率5芒%，树一鸽年御后就项哑目投商曲业义销顶售镇均鸦价来约6蒙6揭3虑0坦8元/平锐方芒米崇（由此舅价瓜格方仅广作茄为大投猫资树测军算零的酸依喉据炊）哨。第舅四掌章氧地跨块励定刺位篮分匆析地高块神定路位—商酱业按价颜格福预扇测类别权数本项目新景龙郡温莎公馆新景华府区域因素（80%）地段区位20%100100100100交通因素20%100105100100人流量10%1001059595商业环境10%1001059595区域发展10%1001009595投资前景10%100100100100产品因素（20%）项目规模5%1001009595建筑规划5%100100100100产品设计5%100100100100企业品牌5%100100100100修正指数10010298.2598.25交易均价（元/平米）/650006000065000本案修正价格（元/平米）/637256106966158可比权重(%)/40%40%20%本案市场比较价格（元/平米）63150（吹备馅注酱：英以逢上韵售刮价惜仅灾供驻参色考枪，臂作义为纺项月目飘投秩资阻测拿算宪依柳据兆）第妹四勒章置地唯块辈定泰位福分架析地应块启定若位—各里类威物销业印价绘格共预需测物业类型2013年售价（元/㎡）2014年售价（元/㎡）2015年售价（元/㎡）2016年售价（元/㎡）2017年售价（元/㎡）年均增长率住宅28405306773313235782386458%商业63150663086962373104767595%车库（万/个）33.035.638.541.644.98%根能据族上逝述叫价冠格漂定息位押，劈燕地萄块计可最售改物夸业飘预床计迁售版价荒如放下斩：地支块投折资俗测藏算P贸A声R肾T5指蛾标醉与开备发掠计连划成锋本流与收限入巷估仍算敏您感夏性便分指析投芽资赛测赌算察结畜论购仇地但价短格室建够议P3牢8项喷目跟出坑让关指肚标滥，购地希块旺总尊占坛地面吼积3句6贫1六3略2骑.例0乏8蛙0平酬方馅米香，橡约还合5狂4抹.否2亩泳。籍住困宅里约1约2馒.帖8耍6槽9万平排米，年可售刊商脱业及（含斗生鲜超伞市立、敌便日利翼店宵等歼）1万平欺米裙。第葛五糟章剑地赔块丧投孟资登测警算指两标角与少开割发舒计棉划项目主要技术指标总占地面积(万㎡)3.61地上建筑面积

(万㎡)2.5079可售物业(万㎡)：2.2869普通住宅1.2869总建筑面积(万㎡)6.51地下建筑面积

(万㎡)4可售商业1绿化率25%容积率3.9可售车位个数1000P3郑9指僚标语与袋开哑发躺计哀划第航五额章删地政块际投烧资肢测架算1、凉分革期究开条发躬计裹划唉：崇项阿目哲体按量少较容大,分彻两塔期贺开绸发约完废毕慨。2、画工增程宇进倘度物计泡划辞：蔬工鹊程拣时房诚间蝴为3年陕，秃项坛目壳计亿划削于2傅0弃1阁4年燥下半半猾年魔开样工逐，错三贝年求内若全倍部外完惭工息。3、剧销电售赞进虹度占计例划阶：州销援售蛛时慈间劲为3后.序5年壶，教项虾目飘计且划2袭0膛1端5年帝下白半冲年艇开泄始适销界售刺，续至2驶0窄1蚊8年线下伍半贱年少销得售泽完蜜成祖。第帽五笨章能地鱼块范投厦资问测辩算指拉标艰与文开槽发呼计逐划主仗要辞销房诚售占时巨间起节揉点峡：2丹0序1辫5年给下炮半辰年扁住衰宅照开苹始专预父售血，祖可糊售部面卷积担约1犬2旷.剪8糟6络9万赏，愈销勤售交周语期3年阵；商损业染在2任0歌1艰8年属上蝴半篮年政开通始仰销骆售搬，机销连售雪周蜂期浊为1年柔；项厨目总现销先售锋时缺间为3售.膊5年夸。类型2015年2016年2017年2018年住宅15%40%35%10%商业

100%车库100%P4周1地这块败成腐本提支职出起表项茅目忘开姐发辈成休本估滴算：慈在孔以拌底吼价悲拿锣地晕的挑前施提港下陈，项会目煌开柳发坏成龄本耳估哭算贪额2名6樱3帜0泻6犯4万打元，旬预均计忌综押合蝇单黎方浊成皱本为1冬7械8妇1划9元/平惩米浸，建其路中略，留楼详面帮地贸价按1抹3坑4荐6混4元/平梨方把米驶计叉算朽（悔包逃括载契凡税游）厕。

费用单价（元/平米）费用（万元）1.1土地成本

186,739合计（平均）￥13,253186,7392.前期费用

合计（平均）￥2483,5013.建安工程及基础设施

合计（平均）￥2,84952,1494.管理费用3.00%1,5645.财务费用

6006.营销费用3.00%18,4397.后期费用

合计

72房地产开发成本共计17819263,064成个本上与威收佣入附估亡算第叉五唇章阻地欧块摘投演资朴测虽算项什目议投探资但成省本评估法算铸：监在施底效价拼前喜提厨下浙，最项抹目印规正模3萄.厚6营1万喷㎡付，驳投汗资容估乐算嫂额4询4敌5必6阳8礼1万馒元腹，争预终计陕综肯合喇单听方丛成懒本助为3县1谈6栗3胶1元/平慢米据，蔽其脸中婶，呆楼亏面薯地没价请按1吴3娘4验6或4元/平蒙方法米局计渔算赵（殃含锣契症税升）砌。第易五收章寨地窗块狮投沾资享测柏算成迟本轿与狐收泳入似估劫算项目投资成本测算

项目总成本（万元）单方成本（元）所占比例一土地成本（含税）186,73913,25341.90%二前期费用3,5012480.79%三建安工程及基础设施50,6303,59311.36%四不可预见费1,5191080.34%五开发总成本（以上四项）242,38917,20354.39%六期间费用（以下1-4）20,6751,4674.64%1.管理费用1,5641110.35%2.财务费用600430.13%3.营销费用18,43913094.14%4.后期费用7250.02%七税费（以下1-3项）182,61712,96140.97%

1.土地增值税91,886652120.62%2、所得税56,312399712.64%3.营业税及附加3441924437.72%八总投资445,68131,631100%序号项目

面积（㎡）

均价（元/㎡）

销售额（万元）备注1住宅12.86936,982475,919100%销售2商业1.090,21190,211100%销售3车位（个）10004848,488100%销售率4合计-40820614,618——

预炼计丑项暖目刊总炕销逃售爽金丝式额为6购1扩.带4棋6谨1魄8亿元臭，防项赏目友均被价为4朽0窗8座2弄0元/身㎡第山五趟章圣地舱块路投残资笼测闹算成汗本彩与旧收定入佛估匀算项或目拌投云资筑收洞益烈分售析萝：销秘售定总坝收阵入为6匠1畅.斜4槐6仇1变8亿元项层目僚总蚊投航资宇约为4时4卡.放5粱6骗8另1亿元不；项急目简净泡利乒润为1横6吩.贝8代9扔3燥7亿元晃；项蚊目股投宏资虑净谨利毛率为3哈7戴.件9晶1贩%；项便目构销协售拥净贞利怀率为2或7梅.麦4澡9榜%。第六五明章树地许块却投迹资屠测糕算项如目甲收抹入恶估足算项目投资收益分析表(以地块起拍价计算)编号项目金额（万元）一销售收入614618二开发成本242389三营业税及附加34419四土地增值税91886五总投资445681六毛利润225249七所得税56312八净利润168937九投资毛利率50.54%十投资净利率37.91%十一销售毛利率36.65%十二销售净利率27.49%通祸过敏贱感吗性居分偏析俭，眯我纷们祖建填议况项吐目氧摘雕牌新楼