九棵树项目产品策划报告及财务报告

中原集团北京投资顾问部Beijing.01.2011北京金隅大成地产通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告第一部分整体规划布局建议第二部分各物业产品策划建议第三部分开发模式和开发周期建议第四部分财务分析报告报告内容整体规划布局建议Part1九阵棵喜树港站办公价值最优区域之二，交通组织便利，与城铁站步行10分钟内。可有效的对项目人流进行引导。私靠密此性港最雷优赴区农域迅，运南视靠回未居来指规户划衬的地住番宅公小占区朵，迟距殃主像要箭道签路产距六离容适堵中施，墨适多宜趁高嫩品的质家居兼住序物垂业棚。项至目呼最外为去主荷要腥的配人削流茅节难点废之断一拜，暗与踪蝶瑞划都机国女际江形汗成事互惰动愿，惑商蜓业功、恶办党公其价窜值友最买优锁。区室域册可净塑习性枝强脂，榴既痰可旁以体依姨托叼家借乐想福受的戏人龟流圾，串又宴可载以拥分油享虾办庆公槐客偿群昌的票重把复糊性聋消润费故，持商昼业罢价疤值访较展大亲。地柳块维分坟析九毅棵滨树品站建捆议存：堡规映划高布品运质筑居关住遮物修业。建辱议熊：规蹲划砖商钩业遍第恶一萝个盟主哨力云店，妹与熟家倒乐零福副商进业伍形秀成回互弃动已，新带尽动牌项蛙目蛾有孟效送到舱达难人僵流建委议诞：规旅划污办填公瓦物袖业，恩办非公杆物智业蒙在雾步奥行灾距壁离斤的危可晨承阅受肆范腿围连，浴同扩时望有求效葬的毅带团动猜项尊目尽商皱业价人摔流舰，盯达称到竿双棕赢用的桶互拍动专效然果物锹业雾分膨布虑建赔议建辫议我：丙在中虾间商区贤域聪规荣划拜商腊业镇街，舍在东感侧美靠夜近酸办拼公姥区顽域届规榆划抄商末业艺的凯第膨二笛个阵主掘力孩店，犁以巡寿主中力驱店络人贼流坦带请动取商违业福街稠区址人并流驰，牲形狱成摩互牧动桐，览达远到注商停业轻价间值孩最辞大渴化九袭棵甘树婆站各颤物挤业灭主痰要浅人研流墨、铃车宽流职动庸线发建询议商念业住仗宅商肺业剩主任要人参流赵入刷口商宁业/办哨公搅主格要车究流昼入愚口讲（貌地戒下垃）商倍业阶次秒要人堵流确入扔口住疫宅棉主饲要车罚流傻出绣入毫口释（毒地北下弦）写翼字里楼办至公透主流要人蹄流宿入率口商迅业/办波公兰主架要车掘流耐出凯口质（仔地龙下服）项世目负物昨业亩配敬比肌建木议物业类型地上规模建议占比备注住宅55700平方米36%商业63300平方米43%含1万平方米地下一层面积办公30000平方米21%面积合计149000平方米100%项算目笨车灯位告建严议物业类型占地面积（平米）规模建议（平米）车位数量（个）车位面积（平米）车位位置备注住宅159005570052020800地下二、三层按照1：1.3的比例计算，平均户型面积140平米，共约400户商业238006330076030400地下二、三层按照120辆/万平米计算办公300001957800地下二、三层按照基本要求65辆/万平米办公临时车位可以与商业车位交叉使用面积合计149000147559000车位按照40平米/个计算项识目驰地笋下量空铁间斯使骡用药建逢议物业类型占地面积（平米）规模建议（平米）地下空间使用备注住宅1590055700地下一层人防、管理用房等地下二、三层为车库及设备用房住宅地下空间独立使用商业2380063300地下一层为商业地下二、三层为车库及设备用房1、含地下一层1万平方米商业面积；2、建议商业和办公部分地下部分全部连通。办公30000地下一层为员工食堂等配套用房地下二、三层为车库及设备用房地上面积小计139000地下面积小计75000包含1万平米商业,5.9万平米车位及6千平米配套用房.面积合计39700214000项串目茫总抄体污建舌筑猛风虽格任建荐议建忆筑武风里格削建除议精：骄现理代椒简泽约汽风秆格建您筑茅立腊面宜简葬单伤时龄尚碧，住充箩满块城傻市植感矿的成现弱代债气询息欣，员尽军显恼气放派册与辞大戴气各脱物浇业赏产科品堆策或划怎建庆议P她a哲r职t和2以冤国阅际呀性趁高鲜端棕品询质洁为附特纵征幻玉的它、骑集泳合眼多笛种鉴业峡态琴为蜓一锅身城的散区璃域府高境端蚂城呆市叮建券筑种群地效标隆级养国锦际叉化赤高赞端浇城潮市卡综草合护体通昏州砖新狡城京南董部兽区班域访发多展缘瑞的述核喘心效，卵引传领视通边州祸城骨市舌功烦能姑的侦完跳善纺与巧提蛋升新犁型缴区严域避核裂心现城侧市劲综级合萄体突，思打沃造榴区梅域耗型青城挽市营综饭合臣体开锈创左区绸域页运股营夜与呢价醉值撕平渣台伟升剧级掌的盾新冲模邪式市塘场杏定厌位住户宅率产蜂品窝策啦划P漠a俘r氏t馆C明.窗1世杯界糟级趟成裕熟培配岩套正，胸世仪界障级例城炕市漠生垂活精灰英·升破级·品授质·细摄节·配章套这狭里父具榜有房诚便称捷鉴的断交畅通诉，2塞0分折钟励直妻达源市兵区敢。这像里海成呆熟狂的层城葬市翠配哀套忍为娱项门目某塑拢造获一旋个贫高画品语质长的仁产茫品岸提拨供拔了桥可错能城。这视里画是屡高柜素杆质戚、音高剩收畜入刘、鱼繁浮忙消的爹金获领座阶甘层波的围聚店集室之萄地长，予尊弊贵快是朽她丝式天码然侮的盟基云因喉。这刃里基居幕住覆着纳积吗极策向泼上担、迁勇滩于势进掏取饰的敢城漫市狂精搏英握，集社提会脊的朝中程坚籍力绵量育。而祖我渗们触将臣要泰打屑造锋的赢建民筑陆就其是笛他猫们女的阴精茎神京，突每攀一吓个榴细辨节阅都的蕴摆涵旬着掉居添者萌的佛气蛇质音。住秆宅率市吊场夕定嗓位住奋宅雹客钳群肠定竖位重泽点爷关袜注队客惠群—石—包卵括笨朝躁阳旁、请东旨城睛区密在矩内少的蚁东林部淘区镜域润中窝产喝阶锐层起的斤上捆层烦以抛及战部筐分移权属贵扔阶毛层常旬规优来丢源阴客洲群—掏—通款州饲本柄地档具角有荣一浊定责财嘱富状积刚累绞人镇群幻玉，胳对爸区叶域石有崖浓残厚女感违情德的顾地松缘必性侮客裙户其据他偿客奶群—身—部贼分昼其绘他硬区剪域猾进丸入抢性晕客滥户港以茄及罪投野资阅客二汽次逢及联以内上洒置渡业恢的隐，建改倒善件型浴中月高经端声白银领狠阶孤层住药宅虹物粗业抱户柄型障配幕比敲建选议户型产品形式销售面积（平米）套数比二居经济型90～10020%三居紧凑型120～14060%舒适型130～15015%四居奢华型180～200㎡5%合计100%我简们铺针说对荒本善项蓄目“二挂次共及亮以夕上达置沟业侍的圾，朱改可善耐型脉中醒高机端翠白球领岩阶呈层”目啦标纠客吴群秃的蚁市艳场厅需猾求泛进乖行S宪P弯S陶S交涌叉合分岛析辞，鸭可侨以波看土到锻三赚居昆室远的信需李求脏比忠例假最麻高块，练达固到5持8翠%，涨结杰合滑本吩项投目副较熊为笨高缎端滨的眠市柜场话定犯位杠，藏因竿此沈我耕们晌建场议萌本情项剪目交户做型趋配写比料如鄙下宽：数很据捎来夜源厦：旷住售宅牵市贝场或需副求磁问贪卷节之S脆P灶S科S交凑叉喘分勺析户医型库形株式国：乒在筒条驼件脖允弦许遇的玩情坑况良下主，捡建躺议把可探采志用香部扇分电错梁层守、怪跃杜层度等鹅手州法瞒，赠增勒加霸空拍间勿的抓情倡趣耻性刮，政提划升疮户盛型位的肃整桐体符品昂质限和谦舒想适都度对。住毕宅励物驰业欣户隶型月特违色词建件议住舍宅决物丝式业旅户毙型类特互色大建辛议户剖型汪形蔑式物：很在迎条铺件蛮允丝式许仍的巨情类况炭下强，准建绑议炒规启划巨一坊栋纽奉一势梯啄两舞户柳的请三揭面诵采核光鼓户矩型烦，歉面锡积昏可悠略败大炉。住旱宅怎物肯业馒户传型排图俘示昼范户变型捷示自范户腿型苹示废范2斤0产筐品兆核齿心纲诉乞求偏汽自次住龙型成法熟管配登套金跪隅拐品番牌人蛙性岸、维宜寇居构特歼性城午市惯、卖舒兰适至特换性安湿全丧、辫高冬智驴能侨性产甚品两核梁心钞诉宴求精持致芒户盒型+完阴善液设吼施+精域装柱修特饱殊共功购能扇偏活好著：抹对丧衣穴帽鉴间牧、线储将藏检室纯、毛露烂台弄、拢地穷下盛室品的饿需宽求罗较霞高科睁技阻化诱偏译好叛：满较宰看洒重短指谁纹众识济别陆系武统目饼标井客芳户令需体求概特数征2哨2主芒卧讨室趟优没化厦：评三搜居哑室叙以毛上乞至差少啦有求一蛇个循全浅套圾房仍主勾卧双偷主命卧线设触计塞：伴三紧居搂室钓以励上险两滋个撑主间卧岩和端客吗厅必在境南腥向情乌景穴空烫间染设税计况：逃四菊居乖室怀需箩要浇有嗓衍石生达空遇间明萄厨骂明虎卫钢：饭边资单保元固户哀型欠实家现披明浇厨庆明猴卫1精谎致者户忆型—哄—升搞级抄功索能咏空塘间户携型跪的虚私草密辱化悼处混理过渡区半开放区开放区私密区结垒合求项脊目庭规挖划权特匀点普以贫及丘目加标骑客蕉户传群绵的躁需特求加特爽征牢，俗建奇议缸本们项厘目赴重否点滋在哄于唯室归内穿功池能缠空虫间孝的飘私李密尾性犁处优理段。精魄致显户泄型—杨—户就型男私耍密肿化迟处种理储华藏字室大着尺斑度度外宇飘滥窗骄设赞计精邮装洋意欢境萄阳远台个柿性促功杏能外空漂间扰设徐计精纵致兆户更型—快—个嚼性改功膝能葡空奋间勿设债计根笛据病客挨群和反丢馈玄释关江建筹议—横—趣掀味呜玄劣关堪空球间面，懒加皆强折玄润关者功括能具泛有改强伪大砖收摸纳姥空摊间昏的丑多盆功屈能量趣次味裙玄详关垫系货统什、培留饿足垦鞋倾、威雨售伞境的鹊摆机放铃空邻间口，彩引捧导规业版主魄尽国可优能糖的养利协用威玄大关风空尸间郑满冤足捕生铜活扭品练质精覆致育户室型—想—玄浮关费设捏计将引客炸厅倚与苏阳检台爱的怕尺仅度肃延舒伸华形老成较“厌休鲁闲菊大转阳晓台珠”返，侮并繁增落加吐给钻水捎点瓦，性使据其塑更卧具总备闯享柿受男的冰便享利浆性卧观室岗灯首具忘设冻计双绵控估照通明蓬开牲关，朴插腔座指置洒于夜床惭头装柜助上运方边，眯增裕加啦便块利所性厨乐房载可膀视筒终铺端端系子统背，深同棉时躁具旱备完可咳视弄对信讲救、另电企话障等闭功牛能厅泽房考建队议—帅—神箱奇鹿厅钥房劈燕系虚统颤，塌细开节扬品给质辩体菠现精行致只户戴型—踪蝶—厅站房这建祥议尺污度晚保蓄证车料锹理嘱台思、爆储虑物宗柜消的臭大尖空津间念摆自放鸣，枝一胜切抽从圣容苦不揪迫厨申房底可榆视殃终摇端辣系秆统咳，保同谁时箱具壁备但可避视谱对脂讲碑、忘电屑话靠等组功亚能厨隙房遵建醉议—犁—愉办快锡厨数房亚空避间定，繁不趋再侵手赖忙轨脚柱乱精牛致沙户导型—重—厨旺房傲建销议2乒81、抚采饿用螺传幕统或的证技广术卸成摩熟耗的托中骑央店空忠调秩系滴统在侦离柿心命制胁冷乳机朴、套楼凡宇恰自贫控足、魂空资调糕箱肃、虹湿挺膜录加基湿功器页、射水躬泵帜以阔及神冷轧却防塔偷等重钟要兄部贱件匹均办采饱用但世寸界脂一皇流词的他设沉备嗽，牢变预频俘多旷联仿式财中量央椅空翁调是殊市腹场早较重领堂先柄的留技管术辆。2、战设肃置么过葵渡对季孙节怎换某热项系幻玉统狡利敞用栽室侨外宪冷熟源逮节货能通狭过布空剥调好冷听却嫌水释系树统汲阴取蓝室拴外槽天敞然冲冷境源，仁在匠过换渡揪季吉节堵提改供锐空矛调功用烛冷鉴冻米水最蹄大云限究度社地绸利健用付室拉外角有科利垂气景象导条握件廊形婶成旱天践然湿冷滋源劲，展减蛙少芽制臣冷瘦设拌备捎的绞运舅行线时使间街，肢深娱度登节腹能除。3、趁新败风凡系例统要版求夸具孙备质对获室魄外赖空觉气威的除跑尘象、但杀斤菌陆、匆调惭温宁、伸调穴湿功否能恼，凳确阶保吗每突个论房团间疤都底有烘均势匀毁湿耕润垫、患健站康笨的很空挡气衔，窗福式侧消监声赞通顶风佣器是狼较堆成驳熟厚的促技毁术塞。2完洁善句设羊施—师—空笼气押调皮节饶系本统2包9直雨饮盯水：去务除刃水太中脑细木菌嘴、轰杂规质祥、批有杰机疫污仿染掌物怒，口可直东接介饮血用。软科化泥水：去赶除赏水离中脂过啦多框的寨钙包镁槽离迟子讽，降开低裙水够的悟硬幼度。柱降舞低荷洁庸具咏、岛台纷盆泪、恨水怕龙调头绒的白结股垢王，贷避犹免童管绪道需堵秃塞块。完少善罗设移施—贼—生亮活宾直危饮馒水烦入纺户/软怎化耗水允入丑户3更0同抱楼红层傻的路排鞋水坝支港管还与盒主涝排批水高支够管兄均旨不钻穿睡越原楼携板角，并在参同体楼贿层士内迟连慕接恨到组主却排凤水愧立族管碧上系称统伪可狗以绿使页卫友生凡设铜备功用虹水艺量低用于趋国跪家交强星制浓性准用腐水弓量犬的4宣0％氧以艇上，昂综垦合费嚼用羽降悦低3钻3％横左攀右。同狱层镇排虎水隔笋层纹排掠水完祥善蚂设熟施—如—卫痕生紫间种同镜层携排倘水麻系菠统2、叫外皮墙翅系雁统通软过锡干葡挂提外打墙埋材板料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入住销售进度70%100%写字楼工程进度

入住销售进度

50%

100%商业工程进度内外装修商户装修开业销售进度50%

100%出租进度（自持部分）80%

100%项茂目胡开禽发舒周柱期林和嘉销残售题计饿划撤建针议财押务孟分颜析P诱a负r卫t冷4财铸务摊分脊析技主澡要井内理容1、荷基姑本袖技银术等指岗标珠及丢运构营份模压式2、近各森物供业过价亩格督预