第六章房地产项目的产品策划

第六章房地产项目的产品策划本章学习目的：熟悉住宅的户型分类、户型确定的依据，了解住宅户型设计的指导思想、功能要求与技术特点熟悉住宅小区环境景观设计的基本内容和指导思想熟悉规划设计经济性的主要内容，建立正确的住宅小区规划设计经济概念熟悉开发商、策划师与建筑师的合作方式6.1房地产项目规划设计规划6.1.1房地产开发项目规划设计的重要意义房地产开发项目规划设计的意义主要从两个方面：在总体开发原则上，良好的规划和建筑设计是保证房地产项目成功的要点之一在项目运作的方面来说，规划设计是其中一个重要的有机组成部分6.1.2房地产项目规划设计指导思想体现总体策划的基本构思与原则最大限度地满足人的居住需求追求建筑与自然共生力创建筑与社会共存小区建设富有个性，特色突出动态的规划设计（住宅的适应性与灵活性）住户参与规划设计6.1.3项目规划设计的主要内容项目规划设计就是要制定整个工程设计原则，其具体内容主要有以下几个部分：住宅及其用地的规划布置居住区公共服务设施的规划布置居住道路的规划布置居住区绿地的规划布置居住区的环境景观设计6.1.4关于适居环境商品住宅的开发是要给消费者提供“受欢迎的生活环境”而不仅仅是提供“居住空间”，根据这一原则设计出来的住宅区，称为“可以居住的住宅区”，在开发过程中，必须明确什么样的住宅区是人们愿意和喜欢居住的，只有这样才能做到有的放矢，开发出消费者喜欢的和乐意居住的地方。住宅水平的构成因素：居住生活的舒适性独立性与关联性适宜的尺度私密性的保证邻里空间与交往居住空间的适应性持续发展符合市场细分的要求适应家庭结构的变化3.居住的安全性物质的安全性——主要是指结构的安全、防火、防盗、防滑、防坠等精神的安全性——主要是指防止视线与噪音的干扰4.居住环境的整体性居住环境的整体性主要是指形式上的整体性，即整个居住环境风格、材料、色彩、气氛的一致性。6.1.5住宅区规划设计的复杂性及系统标准住宅区规划设计的复杂性随着人们居住质量的提高，人们对住房的要求也越来越高，越来越复杂，主要集中在以下几个方面：衡量标准的变化——过去主要由面积演变到现在的高质量，高品味，舒适便等功能需求的变化——由以前的简单的仅仅提供居住空间和简陋的水电设施的住宅演变为智能化，程序化，逐渐向科技化转变居住主体的变化——例如，老年人数量再在增加，家庭结构的日趋小型化个性化追求服务社会化人们的环境意识和可持续发展意识的增强住宅区规划设计的系统标准技术标准——包括数量类（面积指标、空间规模指标等）和质量类（环境质量、新能源、新材料等）社会经济标准——主要是产权状况指标，法英社会购买力指标、价格比指标文化标准——包括物业管理文化类指标、社会活动文化类指标、健康保健指标等6.2住宅的选型6.2.1住宅的分类按照住宅的层次划分按照住宅的层次划分，可分为多层、高层、小高层、低层建筑多层住宅——多层住宅一般是只层数在4~6层的不设电梯的住宅，多层住宅的特点主要有具有良好的经济性平面组合灵活面积利用充分空间尺度宜人高层住宅关于高层住宅，一般是指规范规定层数应为10层及10层以上，又根据规范的内容可以把高层住宅分为高层（12层以上）和小高层（12层一下，设电梯的）高层住宅发展原因：社会方面的原因——城市人口大幅度增加，城市用地紧张，技术方面的原因——结构形式及计算理论上的突破和垂直交通的解决，为高层的发展提供了技术支持高层住宅的特点垂直交通以电梯为核心的公共交通系统公共活动空间设置要尽量减少人们对高层建筑生理和心理的影响地下室的设置防火疏散的设计高层住宅的用地类型高层住宅的类型塔式住宅板式住宅小高层住宅小高层住宅采用的结构性是一般为框架及框架剪力墙，由于框架结构特点7~12层最经济，目前在许多地方比较流行小高层住宅的特点能有效的节约土地能更好的体现以人为本的设计思想拥有较高的绿地率具有较好的结构性能具有一定的经济性低层住宅低层住宅往往是指层数在1~3层的住宅，这种住宅通常称为别墅低层住宅的特点因地制宜，巧妙利用地形组织室外空间空间构成丰富多彩室内外空间互相延伸、渗透非常人性化的住宅具有多元建筑的建筑风格结构简单，建筑技术要求不高每户都由自己的独立的基地，用地指标较高低层住宅的类型独院式别墅并联式别墅联排式别墅按照住宅平面方式划分住宅平面布置方式主要是指多层或高层建筑的平面组合方式，在住宅设计中，它与居住户性关系最为密切，其主要的形式有梯间式住宅内廊式住宅外廊式住宅内井式住宅独立单元住宅跃层式住宅复式住宅错层式住宅6.2.2住宅类型选择的原则住宅类型的选择应注意以下几个问题：要充分认识、利用地基特点，根据基地的地形和地貌特征，并结合土地的高校利用，选择住宅类型要了解居住着的属性正确把握住宅区与城市、街区的关系6.3建筑风格的选择6.3.1建筑风格的意义建筑是内容和形式的统一体，要达到式永和美观两个目的，建筑风格和建筑形式是联系在一起，从这个意义上说建筑风格对住宅开发具有重要的意义。对于开发商来说，良好的建筑风格队楼盘的促销具有重要的意义，式楼盘的卖点之一；对于消费者来说，有风格的建筑要获得人们的认同，要建筑风格和目标客户心理特征相符，才能引起消费者的兴趣，带来经济效益6.3.2建筑风格形式的创新1.正视建筑风格创新问题追求创新，不应是只追求艺术上的创新，要充分考虑到建筑的实用特点2.建筑风格创新的途径在房地产开发中设计和开发具有个性的住宅小区已经成为成功的设计、成功的房地产开发的关键，下面式住宅小区创新的基本方法：传统文脉延续因地制宜的布局建筑形式的创作6.3.3我国建筑风格类型我国经济发达地区建筑风格历程：时期市场发育期住宅建筑时尚20世纪80年代启动探索和引进20世纪90年代初期粗犷发展港式一梯八户20世纪90年代中期低潮积压港式一梯八户20世纪90年代中期过渡期欧陆风情21世纪初期理性发展期百花齐放6.4住宅户型设计家庭是组成社会的基础细胞，住宅就是组成城市的基础因子。在我国随着小康社会的逐步实现，住宅建设自然成为了全民关心的问题。社会经济环境变化及其对住宅户性设计的要求家庭结构与居住方式的改变，主要是家庭结构的改变和居住方式的进步引起的住宅户型变化社会经济环境变化对住宅户型设计的要求住宅设计目标是提高住宅功能质量和提高居住环境质量，在我国已经步入小康社会的环境下，不能一单纯增加居住面积途径来增加生活质量，要创造一个符合人们生活、心理、生理、社会交往及精神需求的高质量居住环境。主要有：住宅由数量型转向质量型，由粗放到精细住宅由福利和半福利型转向完全的商品型住宅设计标准应依照相当于国际城市住宅的文明标准新的住宅模式以起居室为中新组合方式2.户型设计的指导思想以人为本——户型设计实际上使人们生活方式的设计，要围绕环境这个中心，一英和消费者的需要，现在设计中普遍应用的是动静分开的方法满足每个家庭成员的个性化需要——符合以人为本的设计思想，最重要的是要能够满足家庭不同成员之间的个性需求因地制宜，适应变化——户型设计要结合各种相关的因素考虑，尽可能为住户提供一个舒适的生活空间3.住宅设计的功能要求住宅设计的功能分区，设计强调空间组合的层次清晰、布局合理，功能原则主要有内外分区、动静分区和洁污分区住宅的生理分室，生理分室就是就寝分离，有主卧分离、复数就寝、性别分寝、个室确保几个方面功能的空间分离，居住水平的提高，反映在居住功能上就是功能空间专有程度的提高，包括公私分离；餐寝分离、居寝分离；起居、进餐、就寝分离4.户型设计的技术要点户型设计标准，应从国情出发，根据人口控制、土地资源条件和小康居住目标的、项目所在地区经济发展、市场需要、科学合理的确定，户型设计除要遵循住宅建设发展方针和产业技术经济政策、住宅建筑设计规范外，还要遵循以下几个方面：户型设计要为住户提供最佳的功能空间每套住宅具有良好的通风采光、日照、隔热、保温、隔声等性能套内功能空间应具有一定的适应性、可变性，以适应不同家庭居住以及家庭生活模式变化的需求卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视线干扰以保证卧室的私密性有条件时，可以实行客厅与起居室分离为了尽可能满足个人需要，可以设置专用卫生间必须设置户内的室外空间——阳台入口处设置玄关，既可以满足私密性要求，有时空间过渡更合理户型组合在多样化的基础上达到标准化，以提高建筑工业化的产业化6.4.3住宅的厨房、卫生间设计厨房和卫生间设计已成为现代住宅设计的重要内容，两者共同组成住宅的服务部分。住宅和卫生间的设计主要从以下几个方面考虑：平面位置面积及尺度布置方式6.4.4户型设计的面积标准综合因素的考虑面积标准的制定以小康居住指标为基础户型面积要与目标客户需求相适应户型面积大小的弹性化设计6.4.5户型比例的确定户型比例是指一个项目在各种户型所占的比例，它的确定是以项目的定位分析为基础，在确定比例时有以下原则：避免户型的单一突出主导户型主导户型差异不宜过大6.4.6户型设计的新趋势经济的发展、人们对居住要求的提升、方地产市场的日益成熟使得房地产市场产品的多样化，买方市场迫使开发上更加关注产品与市场、消费者的契合，户型设计必然出现一些新的变化趋势：一梯多户的楼层格局受到挑战房间功能分区要求更加明显超向观念变革追求户型内部空间层次的丰富厨房卫生间设计的发展趋势无障碍设计6.5环境景观设计6.5.1环境景观设计的步骤在景观设计过程中，要考虑居住和生态的关系。现在的环境设计主要包括两大部分，首先是宏观景观设计，主要考虑整个环境布局、建筑的风格、道路的划分等；其次是我们通常所说的景观设计，即微观景观设计，这两个部分主要依托以下几个步骤来完成：项目策划：从项目选地开始，开发商和设计时就应该介入到对项目的环境定位分析中，使城市环境和居住相得益彰，形成一个有机的整体方案阶段：通过前一阶段定位，来确定这一阶段宏观景观设计的构思及规划方案基本思想，以及进行微观景观设计的规划详细设计阶段：对上一阶段的设计规划和思想的具体的细化、调整环境实施过程：在真个项目的实施过程中不断地细化、调整的过程，通过现实中的现场房先和感受来进行最终方案的确定6.5.2住宅空间环境的设计通过空间设计可以将阳光、水体、空气、绿化等自然因素组成为一个完整的环境，要从以下几个方面进行考虑：自然条件的利用与挖掘住区建筑空间环境建筑之间的联系建筑色彩的可识别性和统一性6.5.3小区微观环境景观的塑造小区微观环境的塑造主要包括三个方面，绿化、水体和硬化，微观环境主要是讲地面铺装设计居住环境的绿化设计小区环境的硬化设计：硬化主要是道路、广场、台阶、庭院的活动场所等室外地面的表面铺装小区环境水体的运用小区户外设施的环境处理6.6住宅小区的科技含量和只能应用6.6.1只能住宅的概念与任务智能住宅是指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通信技术、信息技术与建筑艺术有机结合在一起，通过对设备的自动控制，对信息资源的管理和对使用者的信息服务并使其与建筑优化组合，所获得的投资合理、适合信息社会与知识经济发展的需要，并且具有安全、舒适、高效、便利和灵活特点的现代化住宅2.智能小区的任务：智能小区的基本任务是按照建筑规划设计的原则，以最小的投入得到小区安全、舒适、方便三者统一，并将居住小区内环境和外环境通过智能化设计充分集成、利用和协调起来，以增加住宅的功能、改进住宅的质量与提高住宅的等级6.6.2智能小区的主要特点和技术条件智能小区的主要特点高度安全性舒适、健康的生活环境与便利的交通环境良好的信息环境家电自动化与网络计费、收费自动化个性化、人性化完善的社区服务经济性适应性与可发展性2.智能小区的技术条件建筑规划功能和机构良好小区内部交通和小区与城市外界网络连接便捷小区内部与周边环境状况小区内能提供居民完善物业服务小区住户具备家庭布线小区有网管中心小区可方便的实现与外部的通讯3.智能技术在小区中的应用周界防范报警系统闭路电视监控系统楼宇对讲系统保安电子巡更系统远程计量抄表管理系统公共设备管理系统紧急广播及背景音乐系统物业管理软件系统智能住宅社区一卡通系统6.6.3智能住宅发展的新趋势西方以为专家曾这样描述未来住宅智能化的趋势：高度的安全性，能够防火、防盗、防爆；舒适的生活环境，健康的室内空气，冷热水的供应，足够的通讯设施，可以方便的进行电话、传真、网络通讯，实现与外界的快速信息交流，完备的信息设备，，设备与家用电器的自动化等等6.7规划设计中的经济问题6.7.1规划设计方案的经济意义商品住宅的设计必须适应社会的经济水平经济的进行规划设计具有重要的经济意义经济性是衡量规划设计优劣的重要标准6.7.2正确掌握经济分细的方法多因素全面考虑多系数综合分析多方案的比较6.7.3规划设计中住宅建筑经济和用地经济的关系住宅建筑经济和用地经济是房地产开发的重要组成部分，以下是几个比较密切相关的因素的比较分细：节约建筑永低，合理提高建筑密度（住宅层数）建筑用地常用的经济性指标建筑用地经济性的衡量指标，主要由建筑密度和建筑面积密度小区规划设计的经济性指标主要包括：道路面积系数=道路面积/建筑用地面积绿化面积系数=绿化面积/建筑用地面积%住宅群的技术经济指标居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住用地面积%人口密度=居住总人数/居住用地面积（任/公顷）居住面积密度=总居住面积/居住用地面积（m2/公顷）节约规划用地的途径建筑的布局建筑层数建筑进深监主体型节约建筑面积，提高平面利用率建筑是以单位面积计算造价的，所以建筑面积和单位面积造价往往成为开发项目中的两个重要的经济指标建筑面积系数，又称为平面系数或平面利用系数，建筑面积是指建筑物可供使用面积与结构面积的总和，其中可供使用的面积称为有效面积，结构所占的面积称为结构面积，用有效面积系数和结构面积系数来衡量居住面积系数在住宅建筑中，一般把卧室、起居室（包括餐厅和阳台）等居住生活房间的净面积的总和称为居住面积，把走廊、楼梯间、电梯间所占的面积称为交通面积，将各种设备间、储藏间和服务等房间所占的面积叫做辅助面积，主要由以下几个系数，居住面积系数=居住面积/建筑面积%，交通面积系数=交通面积/