收益法及其运用

1第七章收益法及其运用【本章的特点】

■考题所占分值大

■理论性非常强，技术含量高

■计算题多，难度大

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节收益法概述

一、收益法的含义熟悉

二、收益法的理论依据熟悉

三、收益法适用的估价对象和条件掌握

1.收益法适用的估价对象

2.收益法估价需要具备的条件

四、收益法估价的操作步骤熟悉

第二节报酬资本化法的公式

一、报酬资本化法最一般的公式掌握

二、净收益每年不变的公式掌握

（一）收益期限为有限年的公式

（二）收益期限为无限年的公式

（三）净收益每年不变的公式的作用

1.直接用于测算价格

2.用于不同期限房地产价格之间的换算

3.用于比较不同期限房地产价格的高低

4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整

三、净收益在前若干年有变化的公式掌握

1.收益期限为有限年的公式

2.收益期限为无限年的公式

四、净收益按一定数额递增的公式熟悉

1.收益期限为有限年的公式

2.收益期限为无限年的公式

五、净收益按一定数额递减的公式熟悉

六、净收益按一定比率递增的公式掌握

七、净收益按一定比率递减的公式熟悉

1.收益期限为有限年的公式

2.收益期限为无限年的公式

八、预知未来若干年后的价格公式掌握

第三节收益期限的确定

第四节净收益的求取

一、净收益测算的基本原理掌握

1.基于租赁收入测算净收益的基本原理

2.基于营业收入测算净收益的基本原理

二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握

1.出租的房地产净收益的求取

2.营业的房地产净收益的求取

3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取

4.混合收益的房地产净收益的求取

三、求取净收益应注意的问题熟悉

1.有形收益和无形收益

2.实际收益和客观收益

3.乐观估计、保守和最可能估计

四、净收益流模式的确定熟悉

第五节报酬率的求取熟悉

一、报酬率的实质

二、报酬率的求取方法

1.累加法

2.市场提取法

3.投资报酬率排序插入法

第六节直接资本化法

一、直接资本化法概述熟悉

（一）直接资本化法的含义及其基本公式

（二）几种收益乘数法

1.毛租金乘数法

2.潜在毛收入乘数法

3.有效毛收入乘数法

4.净收益乘数法

二、资本化率和收益乘数的求取方法熟悉

三、资本化率与报酬率的区别和关系掌握

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较了解

1.直接资本化法的优缺点

2.报酬资本化法的优缺点

第七节投资组合技术和剩余技术掌握

一、投资组合技术

1.土地与建筑物的组合

2.抵押贷款与自有资金的组合

二、剩余技术

1.土地剩余技术

2.建筑物剩余技术

3.自有资金剩余技术

4.抵押贷款剩余技术

第八节收益法总结和运用举例

一、收益法总结

二、收益法运用举例

第一节收益法概述

1.收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。

将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。

主要方法：直接资本化法和报酬资本化法

收益法的本质是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格赴建2.侄收益议法的返理论再依据饰（熟屡悉）

话蝴预期冒原理虑——鸽决定紫房地此产当版前价柴值的铅，重乔要的畅不是针其历加史价煮格、涝开发拍建设毕已花亲费的劫成本庸或者更过去内的房报地产扭市场派状况丢，而佣是房骂地产梁基于贤市场迎的未必来所算能带趴来的野收益临。

养呀基本怖思路佣：将析估价荐时点夺视为该现在恋，那捕么现毙在购排买一携宗有塘一定俱期限浅收益信的房煮地产意，预朗示着凳其未考来的燕收益约期限炒内可唱以源分源不渐断地换获取臂净收禽益。累如果故现有逃一笔庆资金颈可与算这未脖来一盆定期再限内盛的净企收益态的现叙值之忠和等朗值，讲则这最笔资犯金就缘是该冬宗房惭地产汗的价件格

默虚收益上性房丧地产辫价值谢高低荷的决游定因配素（凝三因平素）瞎：未妻来净从收益涝的大第小，秃获得晓净收音益期申限的鲁长短磁，获脾得净赞收益语的可忽靠性院（也爹就是荷风险似）劈。踪音例题夕：（站判断旬题）计房地专产收浸益可京分为倘有形滥收益它和无裁形收命益。胞无形黎收益撑通常均难以展货币叔化，亩难以扰在计盟算净兔收益渣时予遥以考傲虑，业但可惊通过途选取鹅较高岸的报扛酬率训或资刚本化渐率予刑以考惊虑。弱【2罗00辣9年焦真题欢】

穴腾提示冈：参晃见教走材P包21迅0、泳21日1皇羽[答崖疑编盲号5天00拴43棵40声70目10局1役]汪『正填确答慌案』偶错误

凯『答项案解对析』炕如果股选取放较高誉的报双酬率壁或资贴本化哀率，仰会使颤得最础终的氏评估丸结果我更低虏。这往样非许但没第有考颈虑无火形收令益，杜反而讲还降威低了义这种枝无形博收益豆。应伍该是赔选取荡较低菌的报株酬率举或资臂本化杆率。忘俭3.何收益辽法适阅用的磨估价绞对象漆（掌喜握）

稻茶收益靠法的陈适用旋的估后价对绵象是死有经西济收迈益或籍有潜副在经堵济收两益的左房地主产。仿它不遇限于舅估价猎对象诚本身桥现在屈是否诸有收洁益，玩只要乒估价竟对象协所属唱的这忽类房任地产灾有获棕取收赤益的纪潜在赴能力材即可哑。

巨顺4.芒收益搁法估按价需谅要具稀备的致条件涨——壤房地助产未具来的委收益斜和风杆险都怒能够冰较准烫确地卷量化洋（预坏测）

孙伯5.皂收益谨法的索操作祥步骤脉（熟冻悉）

酱扔搜集奔并验亮证可会用于牺预测稿估价醒对象骑未来申收益扑的有扑关数叛据资尚料。

嚷夜预测称估价雕对象童的未幅来收书益（永净收删益）惠。

惭凉求取凉报酬柳率或包资本洽化率总、收盗益乘蛾数。

托凡选用警适宜疼的收潜益法软公式孩计算止收益倾价格沃。

疑兴光第二趋节累报酬兴资本元化法丈的公序式赠

双耗1.乌一般层公式为（掌啦握）

胞灶■一式般公正式—脱—收闸益法雨的原诸理公辩式

拣

倘更-V予：房夫地产瓣在估姐价时翠点的台收益翻价格

房郊-A竟：房等地产辫的未庭来净集运营拘收益

紫益-Y徐：房薄地产眯的报芽酬率

换翼-n嘴：房翻地产耻的收吧益期仰限

顿穴-V辩:房百地产事在估甘价

预输荒在实代际估蝇价中荐，懒一般畜报酬海率长另期维鞭持不饼变，潮所以磨公式泰简化衰为：

匠

企亦后面距各种县公式拐均是虎此公昼式的墓特例街。旦愿以上废均假扯设净幻收益许发生恨在期妖末，娃如实练际发套生在杆期初伪，则踩公式章变形籍为

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教戏公式羽中的马A、钓Y、往n应未一致菠，而帖且一菌般以苍年为总单位昨筝2.子净收弓益每紫年不咱变的外公式博（掌煎握）

姜污某【例日7-偷1】错某宗要房地面产是誓在政践府有炊偿出爆让的弯土地亭上开坡发建振设的似，当北时获犹得的纤土地来使用火期限广为5清0年享，不逮可续蜂期，搂至今妻已使具用了各6年闻；预祸计利斩用该寨宗房偏地产巡正常棉情况样下每驶年可妖获得重净收汽益8柳万元被，该蚂宗房尿地产俭的报掘酬率护为8规.5井%。贷请计萄算该汪宗房五地产嫁的收流益价奥格。

努纽提示塔：参墨见教防材P秀21节6叼冠[答倍疑编慕号5跨00箱43隙40嘴70熄10漆2叼]刷变【解座】该倘宗房狭地产延的收市益价乱格计杏算如挣下：

赚租撕净收慈益每诚年不姑变的宜公式顷的作宏用：

悲宰直接放用于乱测算杂价格助。

减阁用于衬土地渠使用谜期限踪、收桃益期吗限等朝不同排的房垄地产烧或者拍租赁弹期限按不同址的租抬赁权时价格存之间鹅的换零算。

霸貌某公墓司5姜年前秃与一学办公减楼所登有权汗人签砖订了犹租赁毯合同袭，租堆用其随中1括00代0m收2忍的面日积，哗约定慧租赁然期限冻为2醉0年弱，维第一专年租唐金为登24禁万元首，以澡后每熊年租宗金在辛上一献年的温基础震上增皂加1俱万元脏，从悉第8胞年开息始，哨租金警保持疫固定尝不变摆。现庄市场头上类宾似办紫公楼税的月学租金运为3停0元忠/m违2理，假虎设折思现率撇为1薯0%粮。泽请计菠算目买前该严承租君人权坐益价改值。潜【2馋00良8年呼真题内】嚷

驴锤提示赵：参货见教动材P婶21渣6朝稳[答件疑编往号5算00纲43芦40绪70暴10旬3声]坊『答塞案解注析』伟也就隶是租袜赁权裙价值蜂。

症般年租余金=沫30政*1葵2*俘10相00吊=3袭6万法元帐践【重聋点】弱不同逼期限伙房地起产价爆格之躁间的滴换算

冒哀已知朱无限锄年期甩的价辽格，启求有样限年瞧期的验价格

秒

默粉在不榴同年腰期之当间换白算。

每倒两房其地产夕报酬概率相锁等时扯，

宇

壁蜓两房棉地产鸣报酬洋率不滑相等棉时，

膜伟究例题醉：教逝材2穗17疮页例么7-茂3

沿声提示退：参航见教续材P要21军7范厉[答昏疑编忧号5以00命43傻40职70看10握4既]改盘答案嫂：2赤40抓9.明98

魄接解析躬：铜策己知座某收笼益性检房地贱产的石收益僻期限汪为5总0年沾，报鼓酬率乏为8创%，摄价格漂为4驰00贝0元奇/m玩2免：若磁该房沉地产蛇的收滩益期究限为酸40群年，戏报酬喝率为渔6%策，则势其价漂格最臂接近劳于（脚）揪元/局m流2单。【得20晕06赤年真院题】

佳创A.再38龄16墙凡B.闭38么99称怪C.常40斤87岭骨D.嚼49此20

畏接提示鼠：参混见教稻材P却21扮8谦皆[答蛾疑编坛号5膝00蛇43违40玻70防10快5趴]偏『正蓬确答矩案』结D

捕

祥血另外未一种润思路冒。因荒为这搁种房这地产辛的年葛收益有总是削一样械的，抛所以紫先求御出年校收益触，再帮按照嫂新的回年期参和折争现率擦计算急其价唉值。

鸭骆40肢00企=A靠/8舅%×芦[1壤-（党1+虫8%专）最-5麦0星],丙解得汤A=柴32驻6.港97

辰弯32折6.沾97临/6腥%×街[1质-（雁1+泰6%役）纵-4丘0巷]=掩49鼻20催妄用于密比较蛋不同张期限往房地尚产价买格的违高低武。P升21扭9例午7-舟5

兵隙提示斜：参撇见教债材P谦21史9撒没[答恶疑编维号5凡00磁43勤40臣70因10殖6它]商楼答案切：忆邀用于温市场绣法中章因期喘限不希同进没行的稍价格献调整挤。P伐21性9例既7-助6

发疫提示弟：参婆见教椒材P恩21撞9奋弃[答乎疑编端号5药00炎43邮40鼻70感10辜7战]欺泄答案残：乏雾用于故计算鹅在某痕种报答酬率发下，予收益已期长坐到何辈时，情有限贸期的炉价格店接近主于无跟限年抽的价称格。

硬唯3.角净收易益在锣前若土干年而有变触化的婶公式车（掌具握）

远骨收益武期限哑为有妇限年丑的公泼式

劈

廊连-t楚:净搁收益窄有变战化的凡期限

迹逗翠收益宿期限哲为无潜限年别的公巡式

劣

第押-t守:净仁收益蠢有变途化的传期限

窄村适用鉴范围腹：基根据惑估价蔬对象奏的经后营状益况，朝对其报在未钥来3姑～5讽年或育可以旧预测羞的更潮长时述期的察净收梅益做素出估稼计，量并且宰假设纵从此瓜以后怪的净般收益平将不书变，周然后民对这机两部将分净凉收益急进行啦折现武处理僚，计稠算出挪房地至产价膀格葵贴【例分7-果7】览某宗安房地卧产的房收益隙期限任为3诱8年柄，通佩过预跪测得伍到其偷未来旱5年遣的净转收益材分别倒为2损0万卧元、猪22租万元第、2砖5万洗元、稻28碧万元胳、3药0万爱元，城从未呢来第秒6年治到第厉38税年每醒年的弃净收判益将昨稳定甲在3像5万罢元左慰右，圈该类棉房地瓦产的茄报酬仙率为誉10嘴%。养请计尖算该磨宗房栏地产妹的收弃益价伪格。

射辆提示抵：参旱见教春材P劝22态1伏覆[答财疑编听号5吧00厉43刷40树70某20垄1只]未峡【解林】该菊宗房道地产瘦的收般益价欠格计袜算如溜下：

盖崖晚【例溜7-紫8】台通过月预测疯得到野某宗翠房地勤产未姑来5父年的义净收奖益分领别为伪20协万元议、2筹2万趴元、痕25小万元衡、2丑8万炸元、呢30臂万元觉，从色未来习第6识年到则未来旺所有阁每年济的净泰收益宋将稳惨定在撒35详万元服左右面，该托类房拿地产障的报兼酬率堡为1诚0%源。请签计算派该宗辉房地鼓产的排收益兵价格足。

狂讽提示窃：参书见教临材P叠22创1嫂幼[答枯疑编限号5典00患43弯40便70雀20拨2痕]步项【解丑】该膨宗房叉地产声的收菌益价雷格计握算如朵下：

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怨钳与例赠7-蛮7的远38恭年收管益期柔限的仗房地垂产价故格3笑00租.8问6万因元相露比，初例7肠-8乒收益商期限旷为无嫩限年王的房临地产卡价格挂要高盒9.纱34勉万元马（3愧10芒.2候0-溉30济0.誓86猫=9圣.3烧4）念丸4.麦净收忧益按暂一定鼓数额耽递增猫的公立式（屋熟悉讨）

皆霜收益悉期限侍为有矩限年

追裕公式丈：

辛废公式撇的假邻设前起提

员呈净收净益未每来第湾1年罢为A垃，此挠后按柿数额痛b逐谊年递因增，高至未暴来第攻n年镜为A纱+（筝n-旷1）忆b

蜘液报酬安率为善Y,渣Y不症等于犹零

骑郊收益市期限会为有忆限年件n

裤园收益巾期限尊为无催限年

神轰公式峰：

匹扯公式冲的假姥设前级提

朴期净收啊益未单来第爸1年珠为A膛,此驾后按怕数额科b逐串年递严增,吓至未命来第橡n年膀为A省+（陵n-大1）声b

肾琴报酬猫率大惩于零征为Y

菌舍收益抚期限炭为无构限年肿典5.碰净收灵益按超一定梅数额溪递减校的公辅式（膛熟悉割）

欺期公式储:

根位-b县：净号收益牵逐年撞递减声的数俩额

育跌-未偏来第食n年基的收宗益：砖A-却（n堤-1福）b

艰涝假设长前提

胳菠净收硬益未钉来第圆1年坟为A挪，此靠后按华数额醉b逐墨年递更减,绵未来驻第n宣年的油价值漠为A臂-（谅n-淋1）降b

繁绘报酬叹率为夫Y,迟Y不考等于日零

宵芝收益辉期限庸为有凡限年真n,丰且n赔小于浙等于糕A/柄b值+1

遵蝇确定服合理忠经营锐期

炼糠年净浓收益俩为零舅时的塑期限救A向-（窄n-健1）涛b=顺0，持求出更n

书慌【例宜7-锯9】费预计驴某宗趁房地琴产未寄来第燕一年手的净启收益喷为1掘6万滑元，法此后仓每年疼的净丑收益送会在私上一帜年的墨基础草上增客加2继万元宁，收追益期揉限可枝视为鞭无限窗年，撕该类散房地吐产的茶报酬侦率为薯9%犬。请衬计算林该宗惠房地贤产的俩收益撤价格线。

捡喉提示课：参珍见教踏材P剖22丧2丢辰[答象疑编龙号5女00归43妄40过70另20来3仔]彩秋【解谁】该尘宗房型地产毁的收饺益价汽格计鸭算如径下：

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善昨【例哄7-围10哈】预均计某婶宗房艳地产仪未来肾第一售年的壳净收答益为糟25甲万元追，此戏后每烫年的拌净收丰益会格在上贡一年后的基责础上玻减少谋2万致元。怒请计翁算该岩宗房励地产买的合掏理经恒营期分限及混合理振经营米期限劝结束醋前后径整数略年份在假定永情况化下的馒净收隶益；望如果翻报酬饺率为跪6%美，请赌计算打该宗涂房地跨产的坟收益仍价格艰。

语杂提示迈：参角见教扭材P厘22绳3船心[答朗疑编扑号5懒00炉43途40咐70执20榴4骡]聚『正侧确答挥案』侄该宗红房地激产的吨合理妇经营吃期限舞n计脂算如灯下：

傲骆令A雄-（影n-毅1）介b=菊0

描厦有2瓶5-迁（n尼-1降）×悼2=叮0

干掌n=拴25潮÷2铃+1假=1占3.透5（嗓年）

春膜该宗讽房地椒产第夜13射年的印净收畏益为钥：

麻挽A-运（n井-1带）b补=2少5-滔（1偶3-海1）炸×2财=1辞（万忌元）

底堪该宗剖房地释产第县14券年净纠收益遭为：

备煮A-程（n河-1住）b归=2逐5-育（1政4-多1）泡×2蹲=-猜1（同万元隔）

部笋所以探合理委经营彩年限离为1临3.胀5年萌。

遍许该宗免房地的产的喷收益示价格肠计算筹如下哈：

研屡合6.萌净收比益按徒一定偿比率恼递增移的公针式（冷掌握友）

役玉收益怒期限井为有驴限年要的公责式

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弟遵g：泽净收订益逐腹年递洪增的贩比率救，未罢来第吼n年蛾的净糟收益驻为A博（1灵+g对）辨n-闸1

掉坛公式馅的假葵设前容提

六神1.冬净收谋益未殊来第社1年斤为A凝，此浑后按伶比率六g逐付年递虽增

稼因2.们g﹤移Y

滑荐3.拐收益质期限努为有馋限年朴n

丰涨如g魂=Y未时，牢V嚷=挽A×钟俱【例版7-军11少】某骆宗房坝地产傅是在撕政府弟有偿违出让哨的土毯地上象建造缎的，爪土地乡使用租权剩裂余年舒限为仅48渴年；踪预计桂该房桃地产喉未来爪第一呈年的膛净收逼益为蚕16鼠万元她，此俭后每断年的雕净收打益会洲在上舰一年累的基炕础上俊增长豆2%绕；该嘱类房失地产护的报粮酬率输为9竿%。梦请计资算该矩宗房形地产壳的收芳益价紧格。

封脱提示悄：参免见教俱材P押22决5货俊[答该疑编魂号5翁00烂43嫁40平70恩20口5船]超『正哗确答支案』屿该宗窗房地辛产的绣收益紧价格黄计算亡如下过：

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奖丸收益磁期限恶为无树限年郑的公哭式灰静【例胆7-炕12哑】预痒计某塔宗房毕地产斗未来佛第一行年的记净收酒益为和16蚊万元舍，此打后每敞年的舞净收泊益会止在上冒一年缸的基些础上娱增长开2%竞，收饿益期国限可客视为排无限渣年，鸟该类胁房地跪产的坟报酬饶率为奴9%恒，请污计算筋该宗押房地妻产的杰收益违价格饲。勤偿[答淡疑编慨号5备00敞43词40党70谦20侮6迟]糟『正商确答食案』倒该宗有房地分产的混收益伯价格沾计算沙如下睡：

登男蛛7.肚净收尺益按盖一定蒙比率堂递减军的公特式（趣熟悉插）

埋福■收梯益期着限为虎有限供年的舌公式

窝

垃密■收针益期罢限为状无限休年的评公式

蛋

资女有效绵毛收模入逐舒年递合增的惜比率泡为g拌I它,运袍营费最用逐柳年递渴增的兄比率钩为g挂E

忆沾□有效限年溉期的资公式

尘

拳允-I害：有鼓效毛未收入

浸耳-E货：运盒营费派用

押浑-g饮I冬:I贪逐年然递增凝的比扁率

测径-g科E女：E坝逐年皇递增齐的比傍率

墙馅有效浩毛收锤入与羡运营旧费用亦逐年良递减献的比尾率不烤等，吃或者证一个嫩逐年野递增晓另一授个逐凡年递镇减

门慎无限放年期企的公略式

沉

点蔽【例储7-春13盆】预呢计某劲宗房士地产典未来晒第一港年的镜有效沿毛收扁入为库20费万元交，运修营费娃用为活12妥万元之，此挥后每防年的鲜有效姜毛收恐入会锐在上决一年庄的基勉础上统增长胸5%完，运侧营费昌用增够长3眨%，咐收益鼓期限闭可视宗为无驱限年兔，该福类房剃地产运的报哥酬率趋为8那%，申请计缠算该毫宗房构地产莫的收谢益价龟格。

诱缠提示碰：参坝见教缸材P衬22被7葛员[答奋疑编归号5露00地43键40早70慌20培7现]娇『正塑确答漫案』装该宗年房地慰产的匀收益致价格谢计算圈如下根：

密

评离合理借经营勉期限茂的确更定

渣浩渔【例摩7-葬14摊】预丑计某删宗房判地产丛未来隙每年迷的有链效毛胳收入秧不变督，为触16芳万元历，运揪营费吸用第雄一年充为8劝万元君，此猎后每名年会惑在上代一年是的基染础上批增加哀2%绵，该鸟类房里地产讽的报蓬酬率侨为1加0%镰。请拥计算结该宗倾房地着产的花收益卸价格勺。

下疼提示挂：参小见教铸材P口22饥37貌隐[答渡疑编折号5退00摩43削40础70看20构8标]言『正障确答配案』吊由于脸一定技期限落之后艰，该转宗房叙地产触的运直营费拍用会语超过腿有效做毛收陶入，棵所以异在计忽算其墙收益娱价格更之前于，先化计算胁其合兼理经察营期帜限n贯:

缠岸因为柴I-锄E（迹1+卸g减E葡）匹n-却1信=0

所霞所示天16届-8蠢（1脑+2裁%）游n-冬1蚀=0

烫众n=紧36凶（年暑）

庙者该宗算房地随产的玻收益这价格稍计算林如下逆：

现

苗飘注：拢这个象n是傅1.汤02挠n图＝2糟时求踩得的点值，胶相当顶于使糊用年团限N央减去抖1后各的值揭，请玻勿混绣淆。荷著8.麻预知喉未来覆若干态年后述的价旋格的谋公式际（八纲个公哲式）化（掌骂握）

妄

剥靠-V水：房袋地产览现在佩的价且格

诞嚼-A激i顾:房贝地产肥未来昏t年剥期限废的净拨收益波，简廉称期宾间收春益

价遮-V四t炒：房点地产伴在未罚来第醒t年桌末的之价格

穴呀-t友：持记有房览地产纹的期厨限

居踩公式呈二:扬上式新中净鹿收益且每年渗不变锋为A亏,连刃滋公式摄三：衣难以针预测怎未来融的价丹格，教而能霸预测催未来泄价格姥相对眠于当互前价狡格的抚变化凉率，偶增值遗率为摔△柿（了夕解）

玉阻焦公式间四：闪如果处预测证的是夫未来非价格宽每年友上涨患率为喘g，匪即V欧t驱=V证（1顶+g碧）银t

恨

税僚公式陕五：觉净收逝益不嫁是每腔年不杯变，摸而是碧按一姿定的原数额功b递矮增

傍

城多公式抚六：育净收春益如时果按羡一定蜜的数家额b丧递减骗，

斩

惜唯公式宪七：剃净收肠益如觉果按槽一定任的比执率g何递增

柳

驴促公式猎八，皂净收次益如蚊果按黄一定勿的比酒率g模递减

用搂辜【例贱7-耳15五】某系宗房秘地产条现行骗的价钉格为会20和00盒元/段m支2鉴,年房净收取益为滤20爽0元毛/m捆2雅,报蜻酬率摆为1但0%戏，现蝴获知警该地众区将唤兴建梳一座燕大型着的现兴代火乌车站如，该言火车汤站将苗在6踩年后今建成响投入忽使用拿，到室那时喉该地脑区将享达到劝该城汤市现侍有火何车站巧地区倚的繁稼华程焰度。掏在该单城市批现有钻火车捏站地押区，范同类拳房地暑产的嘉价格迷为5芒00建0元遮/m唉2辅。据优此预替计新浸火车洽站建射成投钻入使每用后眨，新智火车烂站地奉区该侵房地员产的怎价格锦将达役到5责00盼0元在/m错2像。请矩计算得获知雀兴建也火车之站后求该宗跌房地饭产的城价格锻。

凭勒提示倍：参惧见教撤材P矮23状0睁控[答突疑编参号5珍00扔43女40趋70绞20用9蜂]国『正返确答赛案』海获知厚兴建堆火车充站后巧该宗翅房地赌产的放价格络计算松如下啊：

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蛙勺可见珍，该够宗房极地产稳在获码知兴您建火押车站软之后总，价晌格由尸20菊00艺元/拨m幕2勤上涨细到3估69山3元静/m晃2设苗【例弟7-冈16误】某逢写字雹楼过讽去的稿市场未价格滴为1甘20婚00网元/紫m冠2陡,目昏前房析地产繁市场段不景里气，居其市穴场租痰金为押每天衔3元懂/m换2巨。该故类写抽字楼留的净销收益睡为市惭场租虚金的视70曾%。玉预测导房地悉产市睡场3络年后俩会回标升，辅那时光该写忌字楼永的市识场价偶格将告达1疗25研00击元/叮m螺2故,征转让梅该写击字楼遭的税渣费为拿市场奏价格美的6树%。社如果用投资浴者要隙求该记类投唇资的坐报酬蝶率为纳10待%。斥请求顷取该票写字衫楼的日价值秋。

榆甲提示谜：参乓见教返材P杀23谣0忽络[答金疑编详号5茄00活43彻40彻70辣21料0浪]分偶【解踩】该休写字碗楼目政前的脖价值弄求取严如下颂：

邪吵缎【例体7-杆17恐】某笛出租萄的旧萝办公祥楼的灯租约玻尚有话2年盗到期厚，在温此最认后2冤年的螺租期修中，因每年真可收规取净拉租金感80胁万元热（没月有费捎用支常出）铃，到苦期后李要拆刚除作孙为商跳业用险地。由预计铅作为显商业凭用地亚的价会值为穴11福00容万元僻，拆直除费稳用为误50食万元质，该凑类房柱地产勺的报弟酬率扫为1券0%刺。请寒求取匀该旧们办公街楼的蓝价值裁。

仙鸟提示采：参世见教胁材P金23耕0遇哲[答敢疑编跟号5默00赔43堤40券70报21蓝1付]治悠【解支】该漏旧办贴公楼跪的价凝值求校取如确下：

莫宜敢【例语7-句19悲】某痛宗收秀益性始房地共产，脂预测渡其未臣来第村一年宋的净仪收益慨为2铜40穴00蜂元，峰未来离5年谣的净辨收益核每年鹊增加帐10滥00校元，角价格沉每年秒上涨去3%趴，报钱酬率伍为9露.5范%。嗓请求丸取该察宗房吓地产喇当前凑的价树格。装蓄[答搁疑编长号5滥00啊43萌40斥70您21汇2字]尽『正夕确答姐案』慎选用泽下列徒公式窄求取泛该宗腰房地邻产当河前的书价格痒：

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旷导根据从题意校已知拼：

竭上A=虫24舒00露0（群元）

趁苗b=册10棋00烟（元司）

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锡喷V坐T庸=V宽（1蝶+3忙%）啊5饺（元身）

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吃闷对上候述等昨式进科行合椒并同剥类项淹并计桨算后遣得到佩：V糟=3曾76挽09劲6.租65捏（元蜘）

犁扭公式卡适用慕条件

笑敏一是兵用于早房地廉产目塞前的毛价格啦难以要知道秀，但棚根据冬发展纹前景毅比较起容易颈预测逆其未严来价钢格或随未来筝价格既相对絮于当凤前价鲜格的愁变化替率的符情况

犹还二是吗对于亿收益岔期较柿长的吧房地军产，束不是夫按照广其收伍益期皇来估荐价的妹，而扭是先仆确定骑一个威合理厉的持其有期谣，然仰后预榆测持村有期欧的净侧收益碎和持缝有期香末的行价值障，再幻将他恨们折传算为傻现值虽。采科哨第三瓦节丸收益夺期限罩的确拿定回

乔架收益佩期限就是估掩价对你象自沸估价疾时点宁起至驶预期热未来尘可以沙获得鸭收益刺的时坏间。

羊璃建筑眼物剩街余经眉济寿狱命是横自估剩价时捏点起士至建味筑物距经济奏寿命重结束婶的时窝间。

蛮村土地杰使用疼权剩高余期鸭限是坊自估帆价时找点起元至土闭地使柏用期菊限结身束的欺时间百。宜纹三种挑情况饲的处尝理：

剥盆两者锤同时萄结束握，以董其共新同的虑期限亭作为货收益升期限蛙。故掏建筑监物剩喝余经亚济寿氏命早揉于土圣地使级用权衬剩余估期限橡结束泥时，和房地堡产价女值等全于以经建筑锻物剩梦余经巷济寿狠命为舒收益拼期限称，计袍算的洗房地袜产价马值，郑加上昆建筑享物剩经余经渠济寿抽命结瓜束后诉的剩喇余期周限土坡地使佛用权授在估趣价时旋点的词价值屈。货敬建筑士物剩耀余经技济寿灾命晚鼠于土点地使暖用权质剩余镜期限德结束称时，待出让注合同担中未朵约定杂不可粉续期级的，锣房地插产的鬼价值泪等于师以土家地使破用权毛剩余旅期限句为收刑益期税限计足算的追房地引产价达值，缎加上筑土地恰使用峡权剩腹余期塞限结阵束时漆建筑灰物的哈残余茄价值蔬折算饮到估疗价时胸点的暴价值

单赶出让李合同绍中已模约定瑞不可毯续期惧的，董以土葡地使侄用权本剩余青期限奴为收按益期撞限抵馅医第四衰节洞净收游益的唇求取析

躬偿1.裕净收展益测厕算的筋基本晓原理都（掌骄握）

袄宗基于坐租赁棍收入持测算广净收乞益—骂—投谦资法

者柿基于下营业怀收入家测算献净收块益—庸—利录润法

章挥对于寒既有访大量赌租赁叫收入丧又有李营业炭收入蜻的，吵宜通邪过租犬赁收辛入求黄取净遗收益

谁广3.知1.酒1炸基于顽租赁协收入衔测算挖净收弦益

晌能基本塘公式红：净替收益愿＝潜哈在毛裙租金锡收入皂－空呼置和扯收租始损失浆＋其帮他收潜入－莫运营邪费用红＝有牢效毛淘收入以－运理营费团用

概途相关早概念扮：净近收益值潜铜在毛妇收入泪空材置和您收租欺损失羽有未效毛劝收入荒运练营费搂用

枣秆运营趣费用浊的构疼成：狡房地输产税晴、保米险费裙、人蜡员工摆资及涨办公者费用茧、保孔持房妥地产馋正常使运转聚的成借本，志以及恋为承努租人液提供功服务曲的费妨用。绵

斑激运营共费用团与会单计上斧成本西费用驰的区在别（荒四个亭不包厌括）

锤窜不包垄含抵逃押贷先款还尿本付碑息额电，如膝扣除善为税斤前现耽金流恐量

壮盒不包皇含折肉旧（扇不包仪括建区筑物工、土难地取五费费字用的驾折旧乞摊销踏，但兴包括洗寿命云比整犯体建雹筑物樱经济怎寿命敞短的播构件匠、设柳备、泼装饰优装修名等折驱旧）

项雄不包杂含改架扩建舌费用忠——赶可用读假设克开发克法来拆测算背改扩躬建项娘目

确哗不包膝含所珠得税柱——仆与特昏定业炉主经俱营状贡况相匠关，凑所得染税后启称为后税后斧现金意流量

性俩两个般重要些指标筛：

展享可以捐通过宗市场芦提取蜘法获姓得

第

另叹净收志益率拨=1呈-运局营费富用率

劲捉某商展铺建腐筑面雅积为唉50谢0m横2象，建斯筑物蛙的剩逗余经悄济寿播命和泊剩余姻土地疏使用才年限巨为3森5年链；市睬场上比类似铜商铺拘按建尽筑面块积计办的月另租金要为1驳20丛元/谎m片2裤；运舒营费凤用率是为租果金收谦入的胡25好%；挤该类按房地谱产的邮报酬徒率为察10虫%。危该商推铺的疾价值析为（计）锡万元岁。【京20盘06浅年真虫题】

甚君A.刚52多1壳B剪.5游33忘像C.姥69脸5烂D站.7制11

愉控提示无：参降见教奏材P猜21卧6、陵P2昂33山刚[答尖疑编榴号5让00尊43掉40键70针30俯1将]葬『正像确答丹案』津A

佛地年租碗金收英入＝闭50拉0×紧12夏0×雪12凳＝7课2（袍万元蜜）

叉除运营忽费用贿＝7灰2×愚25疗%=烤18朋（万集元）

娇暑净收是益＝蔽72趁-1评8=啦54番（万培元）

狭留西【多丈选题侍】某仆写字蜜楼的闯租金寸为每杯日每腔平方侧米3竿元，司电费与、物瓜业管购理费踪由承枕租人庸负担态，水汁费、漠供暖雹费、麦房地是产税在由出洽租人卖负担道。由钢该租将金减瓣去运鞠营费皆用求围取该舅写字愧楼的梦净收仪益，烘应减雨去的顺运营典费用鞠包括严（永）。执【2菊00据8年砖真题怀】

栗兆A.匙电费万蜂B.刃物业裙管理巧费厌C辱.水姜费信D械.供毯暖费恩圆E.杏房地副产税

辜童提示邮：参鼻见教塞材P勿23讯4井病[答糠疑编休号5奋00脑43喘40石70负30袋2津]境『正躁确答变案』栏CD孕E娇肉2.链基于况营业膝收入补测算哑净收膀益

倍制特点闹：业袋主与湿经营座者为绵同一驴主体销，房杠地产削租金蓝与经诸营者渴利润佣没有配分开

念挪与租酒赁收钢入测相算净捕收益往的区护别

识泰潜在剪毛收乏入或说有效标毛收纪入变抖成了升经营尺收入

绣美要扣中除归叮属于符其他通资本板或经酷营的钢收益

圣础3.车不同似收益诉类型如房地尚产净痕收益创的求亮取（急掌握蹈）

灵腾出租奏的房蛙地产昼净收纺益的务求取

杆证计算妻公式幻：净躲收益粪＝租西赁收咸入－翠由出丝租人倘负担企的费亏用

挑碌租赁肠收入悟（2乐项）孕：租为金收同入、敬租赁悼保证除金或灶押金魄的利催息

智霜出租邀人负妇担的柜费用属（6构项）罗：维昆修费肢，管员理费耳，保序险费齿，房垄地产在税，哪租赁盘费用喘，租赴赁税暗费。

必跟现实怖出租露人负简担的乓费用毒——殊名义烟租金麻，计纹算时弓要转民变成哈实际锈租金轧——哭由双雨方在薯租赁挺合同押中约镜定。

因术【单印项选干择题技】某桥宗已版抵押刻的收弟益性致房地熊产，蠢年有究效毛赏租金六收入幅50绣0万傲元，葵年房排屋折英旧费活30拐万元抖，维冶修费绞、保馒险费剑、管矮理费川等5净0万贫元，暖水电闸供暖剥费等残40幅万元耕，营餐业税孝及房言地产激税等坐65狼万元医，年饲抵押从贷款望还本晋付息贴额7肯0万秆元。童租赁访合同的约定储，保浓证合煌法、泰安全灯、正帽常使烛用所斧需的院一切芳费用产均由备出租构人负洒担。桨该房沉地产尤的净汗收益缺为（跨）累万元贤.蒜【2寺00隔9年渗真题廊】

迁彻A.络24爹5

班返B.望27观5

饥白C.逐31延5

痛肉D.菌35俯5

拜明提示步：参掌见教眨材P竟23惯6垫桶[答妥疑编专号5登00咸43酿40章70刮30痒3晃]葛『正汁确答暴案』井D

珠『答秧案解聚析』肆水电鼠供暖重费，闪不是地真正示的房疗租，讯抵押椒贷款讨还本哈付息昌额也义不包前括在撞收益丸性房舒屋的挨使用馆成本宁中。

判更50烟0-嘴30惕-5产0-饰65裙=3伴55烫灭营业鱼的房距地产赤净收置益的脖求取

个丈商业们经营阵的房糊地产寺：净霜收益摸=商面品销刘售收毒入-冬商品撒销售祝成本予-经慈营费祖用-允商品故销售虫税金亦及附筐加-构管理虽费用察-财造务费把用-躲商业像利润

满粘工业受生产之的房慈地产赵：净羽收益朴=产远品销堡售收家入-蚂生产览成本电-产内品销雾售费衣用-离产品笨销售祖税金僵及附沈加-挥管理鸭费用廉-财舰务费茧用-寿厂商均利润

泄棉农地葵净收牵益的拥测算祝：净走收益努=农疗地年校产值低-各钳种费蓄用-滑投资胞利息斗-农仁业税幅-农皂业利语润

爽顷自用夜或尚小未使具用的坛房地指产净暴收益黄的求证取。咬可以睁根据智同一赢市场斤上有拌收益笨的类疫似房角地产垄的有荷关资栽料来逆测算贝，或假者通滔过类各似房痕地产炊的净完收益兴直接训比较伟得出已。

进荐混合尼收益俩的房藏地产顿净收解益的量求取暗：3锅种方倍法

避胜方法中1：栽首先截区分奋变动苍费用墙和固该定费骄用，嫁将各喊种类剑型的追收入画分别锁减去构相应惕的变珠动费市用，汉再减掘去加拢总的专固定租费用励。

以梁方法闯2：越首先此测算畏各种拉类型室的收把入，旱再测糖算各丙种类先型的摇费用怀，再扰将总谣收入茄减去材总费书用

斩勇方法痒3：葡把混害合收歉益的齿房地在产看仰成是戒各种惜单一弓收益离类型打房地妈产的亮简单执组合佛，分痰别求迈出各蓬自的鼓净收办益，龙再相桃加得嚷出总控的净榜收益

李希3.煎求取正净收升益应帐注意陆的问低题（彻熟悉妨）

屯冈有形笋收益灯和无庙形收灿益

青班有形古收益窜是由搁房地阁产带蚂来的粗直接育货币免收益

青酒无形储收益蠢是指兄房地萝产带薯来的糊间接拔利益

绑种在求末取净晋收益唱时既辟要包嘴括有仆形收哨益，与又要证考虑波各种多无形逃收益

嗓右无形谈收益基难以悄货币稠化，孩难以馋在计昏算净再收益俯时考篇虑，运但可豆以通努过选缝取较见低的抬报酬犬率或呼资本滨化率伪予以肥考虑束。注隆意不侮要重烫复计轧算无妖形收再益

洁腿实际亩收益献和客忆观收妖益

镰脸实际尾收益瓣是在绣当前威经营烫管理荒状况牌下实背际取法得的狸收益台，一叠般不夺能直鲁接用阿于估茫价。

牧瘦客观往收益宰是排宜除了嘱实际罪收益克中属泛于特乏殊的档、偶毒然的练因素笔后能碗够获居得的傲一般危正常朱收益苹，可等以作肚为估犯价的越依据满。

多柏【重浓点】妙租约逐的限庆制

皮其有租略约限胃制的蜻，租够赁期智限内滥的租荣金应招采用怎租赁馆合同祸中约均定的笨租金部，即榆实际兆租金录，租信赁期奉外的漫租金留应采价用正属常客搞观的礼市场盼租金

规治[例寿7-停20习]某喉商店喉的土网地使布用期思限为见40谦年，抹自2贴00白3年德10嘴月1孕日起瞒计算盟。该委商店牲共有龄两层淹，每厅层可秤出租辨面积模各为哗20棋0m踢2墨。一捐层于共20肢04袄年1宋0月耍1日疏租出累，租乎赁期另限为而5年康，可境出租挪面积加的月良租金摆为1发80凳元/喝m筝2描，且党每年常不变蝴；二顺层现江暂空感置。狱附近数类似否商场进一、扯二层鞋可出灾租面线积的落正常趣月租且金分歌别为模20喜0元姻/m懂2那和1善20盯元/批m界2选，运税营费您用率燥为2爷5%缠。该碑类房盈地产后的出选租率季为1受00绵%，蚂报酬烦率为订9%抬。请耕计算丢该商宾场2夏00棚7年被10滑月1瘦日带燕租约盒出售误时的乔正常雾价格荐。

碗赶提示翁：参翼见教语材P良23浑9案敢[答巡疑编茅号5宏00邻43副40周70歼30尤4看]张通[解著]该临商场炮20抚07驶年1安0月呜1日冒带租还约出甲售时煌的正订常价冈格测割算如竟下：

泡胆（1炕）商潮店一功层价富格的残测算败：

三重租赁肺期限肺内年谎净收长益=踢20曲0×肚18僻0×期（1召-2榆5%幕）×洗12坛=3聚2.酒40给（万尽元）

咽仓租赁蓬期限榴外年户净收炕益=番20迁0×肾20辰0×返（1带-2帽5%茄）×胁12渠=3旁6.汉00粱（万贝元）

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给趣=3蔑75橡.6粮9（至万元杠）吓抓（2骂）商贞店二轿层价饲格的端测算学：

卖且年净米收益舰=2园00袍×1密20勉×（艘1-缘25黄%）很×1企2=失21航.6纯0（阵万元士）

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向惹=2意29竖.2闷1（霉万元导）

待珠该商做店的击正常使价格缝=商粘店一卵层的芒价格巷+商支店二锅层的撕价格株=3售75够.6对9+公22购9.剃21谊=6烧04森.9奸0（寿万元颜）温啄【重歇点】洞承租视人权仇益价这值评弟估

澡谁成本妖节约校资本乒化法鞭，即锻：承嫂租人丹权益例价值选=某识种权睛益或傲资产熄的价坦值等珍于其案未来告有效躬期内圾可以跃节约锡的成翠本的吓现值红之和

法坛承租黄人权倾益价悄值评肿估

的寇等于证剩余帅租赁燥期间猫各期文合同漏租金炉与市容场租晋金差替额的宽现值渔之和

孤来合同酷租金艳低于刚市场占租金始，承烫租人牛就有系价值

淡识合同表租金违高于馒市场取租金独，承狸租人死权益则价值仇为负

词计有租携约限矮制下哥的价粘值＝堆无租冷约限价制下缴的价爱值－来承租歪人权性益价板值

觉她乐观吩估计喷、保恢守估视计和欠最可非能估腐计

盟拣估价敞时应射同时教给出脾净收泰益的备三种滤估计弄值：愉乐观挽估计柿值、堪保守郑估计睬值、毅最可卡能的四估计航值

捧创除了浆评估土房地娃产抵之押价枝值应阵遵守炮谨慎凤原则员而应灰选用逢较保环守的烛估计赢值外积，其递他目国的的吵估价特都应劲选用泥最可句能的宗估计腰值

娇济就收拼益性拦房地辱产而谁言，汗为合激理选困用或阁确定鸡其净泄收益删并客片观评厉估其争价值袭，往驳往要陆求估我价师轻对其之净收局益同嫂时给阴出（怠）渠。【删20铃09鼻年真梦题】

嫩沿A.蛮较乐订观的泪估计供值

劳岸B.险较保狐守的鸟估计抬值

槽愤C.稀过高进的估饥计值

帝抢D.束过低宁的估升计值

腔做E.牺最可熊能的傍估计娇值

橡抗提示恐：参叮见P热24映1展证[答周疑编掏号5棒00恢43鄙40矮70第30鸭5抖]喇『正扛确答乳案』苏BE

段『答截案解花析』鱼预测吐净收眨益时持存在盛乐观吊估计剥、保目守估什计和多最可询能估肃计。互如果艘是评有估抵吊押价妇值，沫那么待根据迷谨慎桨原则牢，应趁该选努择较光保守纳的估庄计；卸如果揉是评梳估抵烟押价激值以芦外的挑其他誉价值呆，则扰应该雨选择愧最可彩能的拒估计座值。结CD分的说怕法，汪过高遍或过匪低，弟这种韵说法叶本身罩就是虹错误贞的。珍枝4.饲净收弊益流夸模式趴的确或定

坛据净收枝益每回年基房本上贯固定辰不变

割划净收络益A工的求模取方功法：

絮车过去荷数据乱简单吐算术锅平均属法

冲掀未来捡数据粱简单四算术体平均和法

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易哨净收禾益每话年基平本上狭按照套某个巷固定栗的数陕额递油增或卖递减

宁湿净收倚益每锯年基耽本上听按照炼某个截固定凯的比斯率递牛增或拌递减

何扯其他丙有规较则的钓变动浸情况

条型[例蜡7-鸣22雕]某承宗房脱地产谜的收腐益期头限为答40草年，止判定油其未诉来每余年的锻净收戴益基业本上裁固定粮不变驴，通库过预俗测得都知其析未来太4年傅的净名收益千分别秘为2油5万溜元、射26湿万元睁、2缺4万车元、焦25梢万元润，报映酬率骆为1锋0%泽。请滴计算出该宗击房地尘产的驻收益抖价格培。

土谷提示疗：参礼见教尘材P浊24兔2蝴拒[答量疑编助号5时00鱼43竭40黄70罗30若6计]舟舒[解载]该润宗房藏地产杀的收乡益价路格求述取如论下：

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效攀=2虑5.惜02拿（万纺元）险解释竟：将紫四年殊的收旷益转献变为块年金剧。

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溉哄=2催44盏.6熄7（窝万元端）解麻释：杀再将捎年金肯转变虽为4矩0年朵的收讲益现稍值。耀吉常榜第五乏节老报酬降率的卸求取兄

土辱1.江报酬恨率的亲实质含（熟舅悉）

淹病■影投资腔回收叮——傍所投稳入资霜本的视回收绒，即心保本沸。

梅谁投资美回报详——像所投难入资虏本全证部回胀收以务后所蛮获得碗的额祸外资亡金，遮即报盒酬。

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具粪投资省收益浮与风庸险呈蒜正相爪关。泼所选摩取的蛙报酬恶率，佛应等牙同于礼获取叉估价务对象昏产生熔的净女收益脖具有敌同等宣风险和的投覆资的蝇报酬臭率

晌捷房地牧产价雅值与锡报酬闸率负安相关卫。不送同地耽区、传时期蜓、用逢途、掠类型别的房互地产参由于今风险奔不同抓，所亿以报辅酬率脉也各束不相神同

廉茄【单蔽选题手】报错酬率泡是一爱种与药利率牧、内穿部收社益率拾同性庙质的粥比率算，对咱其内仁涵的锐理解总应是枝（精）。曾【2肯00站9年烛真题录】

敬倡A.往报酬燥率是早投资膨回收税与投池入资脖本的幸比率

弱心B.林风险让大的选投资章，不砍确定水因素痰多，捷故报肆酬率猴应低僻，反致之，霸报酬强率应钢高

公麻C.倦当投宽资于索房地甩产能抄获得奖某些刑额外论好处焰时，莲投资宅者将耳提高困所要展求的腰报酬归率

长浴D.子当把采土地冤看作茫特别凡可靠严的投渐资时脊，其补报酬着率要起低于释其他盒较长杀期投漂资的贯报酬盲率

折惊提示匆：参辫见教圾材P歇24法2翼旧[答圾疑编芦号5燕00旅43山40论70杜40桨1赚]霸『正海确答喘案』节D

播『答米案解餐析』叛报酬谢率是萍投资姜回报滩和投逗入资鸦本的含关系圆，A躁说成伤了投货资回蹈收。净投资趣回收劣只是涝保本土。

押匙风险蹦大，慰风险纤报酬娇高。吹二者邻是正礼比关木系。疏B也姥不对式。

德液能获蝶得额栗外报题酬时雨，投沸资者垂的报猴酬率联可以搜适当桐降低施，C粪也不虚对。

灰道土地艺投资俘可靠国，风守险小截，所馒以要裹求的边报酬跌率比冈其他精长期肠投资怕的报县酬率仁可以宅低一疮些失踢2.挺报酬歌率的挤求取缘方法将（熟劝悉）

累璃方法驶一百累加娃法：颈报酬企率=踪无风性险报脚酬率泉+投约资风政险补东偿率搏+管撤理负当担补筛偿率才+缺枝乏流渡动性科补偿堪率-恢投资田带来京的优看惠率

覆球方法签二赚市场扛提取娱法

趟拜无限缓年期膏，利使用公疮式Y习=A拾/V

鸣禁有限悉年期图，利庭用公怠式

挨撤采用托试错赌法试季算，劈再线安性内乞插

防婶收益败按一叙定比右例递葡增且秩收益拔期限饭无限茧时，碰利用斜公式拥易方法有三停投资指报酬吵率排材序插今入法

盈补搜集聚与报按酬率福有关登的资渠料

办织将不从同类趁型的陷报酬堤率从况低到穗高按慈顺序须排列

劫牧将估网价对奥象与搅这些棚类型摇投资讨的风鞋险程富度进猎行分禽析比假较，盼确定收估价倾对象临风险很程度怕所处爆的位戴置

芳眼根据己位置讯，在美图表垂上找墨出对就应的帮报酬伙率停骨槐第六忧节惊直接框资本汁化法翠

哀活1.他直接价资本书化法赴概述茂（熟侍悉）

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罗咸性质厨不同导——软资本治化率浓是表宣示从膜收益壳到价迫值的爱比率血，并俗不表满示获殃利能庭力，举而报握酬率覆则是也表示逆获利略能力

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进但1.馅投资骑组合怕技术杂和剩亏余技简术（永掌握裹）

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拜垫投资籍组合桶技术平：土闷地与盖建筑侨物的惊组合屿，抵逮押贷星款与暮自有古资金葛的组淹合，

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睁

个婆总公朽式：帮土地骄价值记×土摄地资软本化支率+光建筑如物价拔值×徒建筑构物资矿本化舞率=宽房地地价值蔑×综召合资孟本化寒率

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芬铁综合翠资本羊化率屠=土基地价惩值占降房地集产价岛值的产比率感×土切地资腔本化扑率+而（1欧-土剖地价般值占贫房地琴产价扔值的蜂比率砍）×雁建筑穷物资瞧本化踏率

灯婶综合盗资本寄化率越=（被1-仍建筑僚物价聪值占瓜房地惰产价约值的肾比率窝）×幕土地亿资本指化率板+建辆筑物哄占房描地产变价值垫的比财例×砖建筑毛物资小本化肠率

染腿土地冻价值轿占房廉地产旬价值谷的比绢率+闷建筑般物价羽值占痕房地词产价婆值的逆比率悲=1遥玻【单汉选题犯】某翁宗房罩地产彼年收原益为陈60然万元其，建旁筑物躁价值问为2废00趣万元舅，建生筑物墨资本贼化率浅为1桂2%驱，土辩地使叫用期谅限为鄙30肉年，塞土地话报酬仅率为截6%醉。该波房地估产的子价值其为（繁）匙万元厌。【挨20经09郊年真皆题】

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鼓吸C.荡69驼5.叨53苗广D.蝶80不0.虚00

良丢提示惩：参罚见教兽材P沙25圈4-富25日5属仪[答奥疑编接号5鹿00蒸43洽40慎70续40烧3挡]傍『正假确答爆案』么C

啄泊建筑绞物收拜益2袜00炭*1除2%庄=2段4万

窄兄土地些收益并=6收0-踩24箭=3萍6万

龄照土地穗价值片=3镰6*裁=4纺95发.5抓3

框纲房地怪产价东值=倒20采0+立49笋5.旨53薪=6友95筒.5延3围莫[例凑7-饲24便]某牧宗房迫地产饼的土甚地价盲值占喉总价戚值的济40裹%，顺建筑习物价倚值占竭总价蜂值的文60朱%。蹦从可历比实弟例房凯地产惜中求舱出的眉土地外资本随化率辰为6莲%，踢建筑译物资惧本化驶率为赠8%之。请扑计算考该宗沈房地懂产的半综合董资本营化率僵。

退询提示培：参刘见教枕材P犬25筛5泊党[答蛛疑编最号5页00甲43恶40暂70求40禁4屈]安『正猪确答淡案』挪该宗娃房地燕产的帐综合私资本各化率桂计算驱如下愧：

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豆傲=7尼.2悼%砖集（2炸）抵论押贷星款与装自有柱资金驾的组奴合

邪驻资金哲来源猜：自丰有资构金、狠抵押峰贷款

熄龟抵押瓣贷款遍常数谢＝年培偿还愉额/史抵押兆贷款壶金额

监喷由于泼抵押栏贷款刃通常爪是分保期偿北还的涂，所悔以一泄般不僚利用秩抵押阿贷款维利率龙来计拼算报桨酬率混，而布应利随用抵准押贷依款常类数来印计算

积蹄公式轰：

恼是房地忙产价紧格=炒抵押城贷款维金额论+自江有资校金额

扔抽房地帽产净葛收益嘴=抵像押贷压款收切益+辞自有额资金宅收益

受休房地不产价捷格×捎综合飞资本鸣化率螺=抵党押贷从款金叨额×岭抵押改贷款摆常数颂+自诱有资恒金额稻×自顺有资条金资飘本化相率

唉宾综合限资本瓶化率期=贷躁款价凯值比扬率×此抵押爽贷款杰常数烦+（变1-务贷款庸价值达比率罗）×漫自有内资金早资本畜化率旦河[例泉7-爸25忽]购峡买某咳类房回地产胖通常键抵押欣贷款脊占七摘成，腔抵押富贷款即年利馒率为怎6%迟，贷预款期未限为翻20金年，碌按月纳等额腹偿还菠本息惕。通轨过可钓比实即例房拐地产桃计算点出的博自有户资金表资本同化率蜓为1燥2%卖。请驱计算需该宗克房地绪产的喷综合宴资本福化率衣。

毛获提示边：参席见教顾材P鲜25登7解贴[答喜疑编技号5驾00源43走40筋70责50个1咸]播架[解慧]该贡宗房卫地产坝的综纲合资勒本化袖率计助算如管下：

缎盟类[例绑7-肝26土]某华宗房嘉地产明的年盲净收版益为双2万福元，而购买安者的炭自有舟资金叮为5最万元堡，自嫁有资真金资少本化罚率为岂12劣%，积抵押沸贷款刻常数符为0能.0鞠8。被请求啊取该聚宗房蹄地产钓的价管格。

俗戒提示希：参繁见教摊材P定25嫩7晶治[答英疑编铸号5值00侮43恋40睁70霸50疲2广]锡『正役确答申案』女该宗货房地掌产的衫价格予求取醋如下目：

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净尸偿还斥抵押燕贷款抵的能脑力=等2-野0.壳6

修级恨得怒机=毕1.畅4（斥万元变）

寨杏抵押仗贷款畜金额跌=1肆.4栗÷0铜.0粪8

号子榴彻适=1喘7.肺5（碰万元祥）

按仙该宗焦房地谷产价捕格=延自有墨资金破额+鄙抵押特贷款串金额

钩固冻敌峰=戚5+落17棍.5

锤绩衫怕革=甲22饭.5爸（万栋元）繁崖2.扎剩余党技术

语鸦土地冲剩余墨技术

阻局剩余绸技术叼的含独义，捉是当观已知亲整体里房地县产的董净收艳益、度其中后某个侨构成否部分臣的价激值和衔各个世构成赌部分归的资吃本化家率或惰报酬败率时码，从医整体发房地攻产的水净收唐益中敏扣除碎归属商于已招知构户成部驼分的足净收珍益，袭求出败归属品于另殊外构加成部盒分的秃净收英益，撤再将划它除答以相晋应的训资本廉化率然或选化用相翁应的奥报酬疮率予蛋以资亿本化粱，得简出房盒地产愤中未腾知构沈成部搅分的修价值抵的方欣法。

撕耕直接尊资本僵化法胸的土寺地剩欺余技虽术

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老肾净收划益每干年不寨变，暖收益浊期限小为有资限年束情况递下的绍土地往剩余稍技术

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剂斗提示痕：参我见教菌材P胸25悬9集陆[答皂疑编梨号5胶00绘43券40挣70茫50毁3腹]麻『正到确答撒案』棒该宗足房地蓝产的捏价值稻计算遍如下景：

拦验土地拿价值庄=诸=2扯60洒（万型元）

乱解该宗谦房地握产价疏值=慈土地寄价值塌+建揪筑物中价值烈=2薄60敞+2禁00年=4轮60盐（万橡元）零求建筑片物剩俩余技橡术

薯钱直接誓资本厘化法

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晒诱某商蹄场的葛正常阁月租渡金按柏可出扰租面苍积计垦为4而0元签/m谁2攀，出她租率县为8紫5%桐，运沿营费晋用占靠有效陆毛收倒入的谋35辟%，绸报酬姿率为劣12库%，夏商场艘建筑维面积颂为4印00行00斧m伏2润，可期供出鞠租的沿比例貌为9获5%拐，运轰营期辅为3经8年氧，该稼商场池的收贸益价脂值为胁（暮）万喇元。堪【2膀00百8年驻真题灵】

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塌伤[例预7-子28老]某够旅馆尼共有招30孩0张扇床位凝，平备均每卫张床京位每旱天向栏客人茫实收纺50智元，甲年平宋均空饿房率燕为3化0%阀，平众均每趴月运似营费蹦用1睛4万搬元。此据调丝查，死当地连同档牢次旅隙馆一稼般床踩价为沉每天贝45虎元，忠年平芬均空概房率塔为2屋0%叫，正描常营鸭业每夕月总棉费用鸽平均识占每舞月总乎收入茫的3差0%衡；该旦类房飞地产曲的资继本化摧率为酱10谢%。优请选顽用所虽给资颗料测以算该砍旅馆册的价活值。

的赤提示脸：参屈见教班材P信26串3胖阅[答蚂疑编题号5允00欲43私40释70县50所6铅]般『正辅确答倘案』甚该题晌主要偏是注负意区深分实命际收族益与绸客观帜收益给及在宪何种拌情况蝶下应定当采盟用何羊种收撤益进棚行估密价的纺问题坝：在瓣估价头中，略一般锡除了稿有租聋约限波制的陆以外蜘，都役应采碧用客秋观收部益。铸在