房地产会计核算房地产会计必备

1第三讲开发产品成本的核算一、开发产品成本项目的构成（一）开发产品成本的内容开发产品成本，是指房地产开发企业，在房地产开始经营过程中所耗费的对象化的各项费用。要核算开发产品的成本，首先要弄清开发产品成本的种类和内容。开发产品成本按其用途，可分为以下四类。1．土地开发成本政亭厦土地举开发潮成本船，是滑指房夏地产肚开发聚企业腿开发箱土地注(即斑建设纤场呢地填)所窃发生旱的各浆项费乖用支兴出。声沙消2．春房屋岁开发踏成本泽淡宴房屋淹开发但成本拆，是抖指房嫩地产欢开发这企业拜开发饰各种分房屋计(包足括商酱品房必、出松租房惧、周叉转房诞、代屠建房槐等扔)所鹅发生贫的各拼项费泥用支仁出。旺自列3．顽配套腥设施铺开发峡成本览斥触配套够设施薯开发揭成本墓，是扯指房竭地产奔开台发企沾业开正发能扬有偿扩转让兴的大犯配套井设施上及不仰能有仅偿转半让、溪不能那直接徒计人理开发买成本孝的公睁共配宝套设温施所泪发生强的各电项费恐用支篇出。汇度前4．乖代建鄙工程畜开发纵成本谊起涉代建在工程庭开发减成本皱，是锋指房改地产韵开发跃企业驻接受忠委托看单位咽的委缸托，宋代为封开发己土地茶、房愉屋以后外的扑其他圣工程给，如脱市政绳工程命等所狡发生孩的各午项费末用支户出。渣（二耗）开和发产士品成世本的乡项目国射渠开发犬产品今成本置，在真会计驰核算补业务飞上，钉将其脚费用窄划分摇为如戒下六西个成茶本项险目。姓违友1．渗土地常征用吩补偿师费颗隶铸它指臣因开玩发房芬地产瓶而征拼用土饮地所剖发生养的各搁项费费用，驴包括毒征地笔费、姥安置逝费，村以及摄原有声建筑苍的拆手迁补鼻偿费浪，或脖采用甘批租门方式爸取得傍土地段的批便租地厘价。衰奏杆2．后前期饰工程落费巩送怖它指窝土地物、房精屋开穿发过搏程中薪发生勒的规遣划、煎设计原、可在行性吗研娘究，静以及盾水文废地质奖勘察糟、测丝绘、志场地携平整达等费辛用。厕扑栏3．挑基础妨设施笔费侦颤桶它指赴土地初、房摘屋开聋发过触程中质发生寻的供常水、滨供电木、供粪气、剧排燃污、疾通讯拣、照师明、月绿化婶、环消卫设泄施，屋以及梅道路壮等基乔础设辨施费式用。售帮年4．匹建筑茂安装裕工程爪费震运摸它指针土地罩房屋吴开发这项目芽在开摩发过睬程中敢按建突筑安序装工棚程施茧工图语施工揉所发闻生的芽各项鼠建筑椅安装好工程班费和划设备闭费。辉主要极包括嗽建筑竹工程沃费(貌建筑富、特设殊装睡修工赌程费败)、额设备沟及安沸装工貌程费栗(给窃排水网、电祥气照裁明、控电梯税、空讯调、冰燃气颂管道统、消偷防、阻防雷变、弱疮电等樱设备劲及安昨装)犯以及用室内既装修床工程沸费等释赞狐5．豪配套逐设施轻费乏朴．座炎培它指逝在开悉发小令区内速发生飘，可阶计入造土地结、房好屋开欲发成柔本的马不能照有偿我转让哄的公言共配辈套设砍施费她用，料如锅因炉房翠、水叙塔、鹅居委掀会、倍派出著所、碰幼托袭、消样防、礼自行架车棚背、公母厕等殖设施园支出设。租村沟6．根开发雨间接毫费震庆贺它指垮房地山产开拉发企发业内难部独关立核歼算单嘉位及住开发夫现场灯为开著发房甚地产馅而发耕生的时各项歪间接垂费用辜，包笨括现印场管调理机牲构人秃员工毕资、肢福利命费、籍折旧挪费、呈修理派费、煮办公榜费、屯水电狠费、安劳动汪保护指费、差周转室房摊担销等议。影二、齿发包疼开发瞎工程拴的核片算传（一绩）发唤包工广程内骡容及粒价款屯结算拼方式狠样芬1．框发包辜工程途项目斤的内壁容煌担序房地朱产开时发企香业的径基础锻设施汽和建飞筑安招装等蛮工程浓的施恰工，芳如不咳采用馒自营木方式唱，可收以采隐用发浓包方凝式。搅执疲对发家包的杠基础终设施鞠和建仗筑安闹装工辆程，屠一般艘采用羡招标腐、议巧标方显式。笨通过私工程饥公开肃招标吨或邀朱请施罪工企衫业议面标，总将工知程发蔬包给餐施工悦企业金的，弃按工压程标疫价进刷行结高算。描纷居开发扩企业脖要根俗据工间程承院包合走同条心件的麦规定径，同自承包裤工程各的施浸工企傻业签泼订工牙程承哄包合虾同。缝承包曲合同舌是发茧包开首发企户业和彼承包屠施工葡企业黑为了诊完成瘦承发艘包工稠程，体根据捧批准美的设舟计文黄件和看中标载标函弦内容恩所签专订，文明确循双方吨相互芽权利介、义雷务关院系的践协议树。它索一般泰应具振备以兰下烧主要痰内容字：安隔沟(1仗)工惜程名皇称和送地址臭；悔卫仪(2将)工相程范雾围和晌内容灾；姥蜓仆(3央)开元、竣准工日祸期；芬滑凑(4坡)工蛛程质贺量、乐保修红期及耗保修深条件仗；乖跌容(5炮)工播程造搞价；放钢薄(6窜)工余程价歪款的戚支付晓、结杰算及葡交工龄验收消办法坡；秒恋惕(7只)设叛计文工件和泼技术薄资料舒提供效日期芽；弹浴惰(8他)材机料、世设备更的供没应和射进场列期限卵；割童笨(9羡)双兽方相酬互协吊作事惊项和斯违约膀责任肥等。芽泥篮开发她企业很应将欣承包习合同挽副本灶送开删户银宽行作幼为结赠算工日程价哥款的铁依据范。家阵腾吧2．临发包混工程烛价款置结算崇的方阳式兄挖雪开发半企业五与施患工企篇业在府工程节承包银合同饥中规流定的熊工程积价款铺的结相算，董应根尖据国板家有轨关工哥程价字款结增算办寸法，逢结合将当地南的有爷关规屋定具肚体确眉定。秆从目决前各秆个地泰区所驶采用及的工丛程价好款结盛算方之式来铸看，经归纳诸起来酷，主弊要有刺如下宽三种携：驼六栗(1辣)按岭月结舟算锄。忽就是篇按照结每月蛇实际获完成泡的分顽部分现项工惯程进南行结发算。森因为向建筑歼安装晓工程才等虽饥具有即个体羊性的扇特点唉，但习不同勾的工民程，警都是挥由一执定的戴分部弹分项供工程圾构成贯的。姿每一吩个分丝部分栗项工遵程，舅都有判一定油的施援工内疼容、玩质量哈标准舱和统受一的牧计量攻单位衫，并鹅在短黎期内丑可以跑完成探。国心家为勉了管孩理工首程造顿价而酬制定牌的工枕程预暴算定巧额和漂地区粘预算行造价测，都药是以飞分部筑分项劝工程易为基激础的虏。因宴此，炼根据啊验收疼合格栗的各纽月份漏已完拘分部圈分项型工程双的工争程数控量和椅预算损单价钱等计棒算的撤工程剖造价鱼，就地是各尾月份裕应结四算和皂支付颠的工域程款伟。如剪果招施标发盲包工扛程，嘴工程侦标价富与工史程造伏价不纳同时窃，应盆按工弄程标砌价占乱工程缠预算木造价大的百轨分比址进行敌调整婶计算柜。在树具体虹做法踏上，脚各个鬼地区租也不绵尽相增同，在目前惩一般同都实厦行月糊中预垄付、四月终交结算然。月嚷中预州付，制指在纠月中泊按照扛当月妻施工魂计划喉所列南的工骗作量拒一半穴预付皇；月际终结炸算，看即在混月末麦(实先际为妇下月惰初)邻按照叛各降工程橡当月爹实际姥完成责工作引量岭(即照预算赤造价呆或调笼整计慕算后沈的工然程标约价掏)扣司除月箩中预画付款锣后进没行结侨算。奇割痕(2腊)分尸段结迎算。倡就是浅将一铁个单辰位工课程按事形象箱进度汉划分文为几爬个卫阶段乘(部潮位)彻，如斤基础始、结得构、狠装饰醒、竣轿工等嗽；按毙照完关成阶要段，序分段柄验收云结算晌工程饱价款旷。分吓段结后算也蔬可按狡月预贩付工奥程款促，即喊在月爹中按仗照当眉月施灿工计碰划工梨作量房预付政，于倡工程冤完成拐验收族后按兄分段置工程赢预算艘造价惑或调擦整计声算后写的工中程标补价扣练除预饶付款昏后进愿行结乎算。板熟迫(3笨)竣补工一惕次结头算。纠开发侧项目箭或单叶项工认程施益工工糊期在陪12能个毫月以疤内，胸或者恒工程华承包险合同报价值与较小兽的，棒可以缓实行办工程带价款链每月候月中抱预支只、竣锦工后董一次岁结算莫。即兼在工默程开敬工后摄，每仅月按雁当月掉施工疼计划没所列农工作搭量预吗付工述程款宪，于务工程欺竣工古验收轧后按孕工程对承包踩合同帖价值龟扣除炮预付踏工程任款后伙进行羞结算偿。薪绳摧不论乡采用阴何种万结算疮办法锻，施集工期有间结娃算的妙工程艇价款弄一般蝴都不踩得超类过看承包哄工程蜓合同割价值晃的裂95豆％夹。结律算双拼方可狮以在豆5％乌的幅校度内确协商壤确认片尾款亦比例除，并额在工贡程承但包合颂同中不订明贴。尾冬款应影专户茎存入练银行悟，俟里工程太竣工束验收剩后清昨算。誉但如蔽承包标施工帆企业环已向锡开发豆企业查出具饿履约祖保函沸或有榴其他丘保证催的，章可以思不留草工程霜尾款讽。霸（二婚）发遥包开圣发工酷程的怪核算穷在会床计业押务核颜算中标，开广发企课业与注施工赴企业蝶有关趁发包鸭工程易款和锤预付孟备料脂款、犬工程势款的丝核算妨，应挠在鞭“纷应付李账款荒——求应付萌工程抛款燕”殊、么“著预付堤账款竹——芽预付粉承包修单位后款外”究两个朱账户喊进行哀。昌1、姜开发职企业叛按照毒规定锡预付苍给承迅包施于工企杀业的源备料若款和驾工程缘款，遇借：奔预付坑账款雷——夹预付搅承包各单位隔款绢孩给肉斗贷：嗽银行兆存款涂2、克按照脆工程幕价款承结算厦账单路应付辱给承爽包施互工企聚业的贱工程葡款，御借：六开发榴成本邻——盯房屋仰开发胃成本火贷：增应付尺账款带——阔应付捷工程愉款缘如有汽扣除仙应付积工程脏款的坛预付侧备料汇款和索预付宅工程谢款时莫，应彼将扣笋回的洲预付惕备料蹄款和厚预工涨程款句贷记愉“馅预付胞账款束——棚预付描承包上单位拐款黄”臂，连“床应付轮账款肢——慰付工塔程款馋”浸科目乘，仅橡记减闪去扣昼回预部付备持料款已和预属付工泊程款伯后屋应付直账款荒。队借：脸开发我成本麻——估房屋正开发抚成本小旺劳轧掩贷：吃预付评账款上——崇预付摧承包疑单位朝款最贷：趣应付样账款炕——丹应付贯工程堤款错3、抖支付吐工程危款时风，帽借：适应付缝账款帐——让应付绿工程肢款疤贷：涉银行呢存款嗓壶那例1脱：紫某开供发企吵业的旺青山蹦大厦限发包档工程搁年度韵合同忙总值时为拉60牙00蛇万元衰。按鼠照合桑同规栏定开厨工前剧应付宰预付延备料发款1耗50挤0万俩元，认在用尸银行裹存款哈支付模时，乖应作备如下通会计体分录玉：皱借：器预付溜账款已——御预付围承包斥单位覆款奸慢乳15向0过00坚0盏00胳贷：细银行伍存款哥脱共15扑0畜00屋0姑00草亚史呈9月骡份根透据施爬工企们业当泥月施维工计首划所喉列工异作量仍的二肤分之益一即窃35叙0粉万元永，用获银行运存款界预付竭工程牧款时添，作现会计仔分录待：赖借：拖预付锁账款矿——纷预付鸽承包串单位矮款嫂罪染3票5号00凝0岂00均贷：冤银行胶存款棕浇史域3嚼5小00嗽0瞧00阶部透听10怜月初跃根据格施工赚企业光提出劳9月魔份工发程价届款结廊算账腥单中公的已翻完工栏程价党值为巷75问0万夸元，殃减去表应扣尤回预茧付备寻料款倒18垂0万挤元。叨月中豆预夫付工颂程款饺35喜0万唉元，诞尚应攻支付业工程撑款2伐20浓万元趁(7千50锅万-耕18臣0参万隆-3非50瑞万)场，应跌作会雪计分铜录如怖下：赞借：卷开发尾成本菜或生董产成奶本精程狐7慎斑50遥0散00厉0辅葱午贴止贷：挺预付忌账款塘——辰预付嫁承包约单位落款嗓贺5降3屠00虾0俩00禽涌芦禾撞剪膜应付努账款析——纵应付跌工程目款涨仗梅蛇2陶2永00漆0脾00蠢灭荐用银葬行存撞款支晃付应叠付工消程款零时，碗应作衬会计绿分录巴：僚疑盐借：廉应付燃账款遗——滤应付板工程劝款揭禽2碑2砍00胃0燥00钩厨户黑时贷：疯银行办存款竞踢彼2秀20慧0竿00绘0现三、枪开发束间接斩费用忌的核蛇算致（一栏）开彻发间申接费状用的荒构成滴丝虹开发不间接瘦费用放，是鸦指房爬地产狠开发果企业禁内部拍独立概核算捉单位截在开底发现网场组手织管屠理开叙发产让品而末发生武的各赔项费鸦用。遵这些病费用顶也属淡于直足接为相房地范产开贝发而遵发生评的费举用，竹但它览不能秀确定某其为锁某项茅开发逃产品邻所应田负担印，因咳而无览法将椅它直喇接记理人各怜项开间发产映品成秘本。极为了悄简化留核算贷手续讲，将嫂它先卵记入银“刃开发徒间接慧费用宜”转账户币，然梅后按访照适港当分茶配标仁准，糖将它假分配译记入醒各项珍开发德产品优成本贴。瞒库颂开发弯间接焰费用威的列风支项织目主踩要有横以下项方面料：妻偷甲销(1正)工要资。场指开异发企拦业内城部独日立核还算单鼓位现垂场管康理机兰构行省政、梨技术汇、经得济、颂服务蛋等人拢员的孝工资萄、奖迟金和花津贴赴。逐钱掉(2副)福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