房地产估价理论与方法之收益法课件

房地产估价理论与方法之收益法56、死去何所道，托体同山阿。57、春秋多佳日，登高赋新诗。58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴理荒秽，带月荷锄归。道狭草木长，夕露沾我衣。衣沾不足惜，但使愿无违。59、相见无杂言，但道桑麻长。60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。房地产估价理论与方法之收益法房地产估价理论与方法之收益法56、死去何所道，托体同山阿。57、春秋多佳日，登高赋新诗。58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴理荒秽，带月荷锄归。道狭草木长，夕露沾我衣。衣沾不足惜，但使愿无违。59、相见无杂言，但道桑麻长。60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。房地产估价理论与方法——收益法及其应用目录§7.1收益法概述§7.2报酬资本化法的公式§7.3收益期限的确定§7.4净收益的求取一、前言自2006年9月起，初中学校全面进入了课程改革实施阶段。我校初中体育教师的教学方法和学生的学习方式都有了可喜的变化，但出现了一些新的问题。剖析原因，笔者认为学生消极的情感态度和课堂活动参与积极性不强是产生问题的主要原因之一。为了解决出现的问题，教师重新审视自己的教学行为和观念，改进教学方法，从而提高教学效果。二、调查研究1研究对象：选择常熟市第八中学的两个初一年级教学班(A班和B班)的学生作为研究对象，其中A班40人(男生22人，女生18人)，学生全部为城区小学毕业学生，B班42人(男生26人，女生16人)，学生大多来自各乡镇小学毕业学生，基础相对较弱且参差不齐。2初步调查：为了了解学生在体育课中出现的问题，我们在A班和B班进行了问卷调查，并按小学毕业体育成绩从每班中抽取优秀、良好、及格3个等级的学生各2名，对学生进行了访谈。综合这12位学生的访谈内容，我们发现主要有三个方面的原因导致了问题的出现：①心理原因。他们觉得做的不好会给同学留下不好的印象。②学练能力差。在学练过程中遇到有点难度的学练内容产生躲避、退却现象。③课堂组织形式不灵活。学生混编在一起，相互间协作少。三、分组教学方案设计、实施及调整针对调查研究结果，我们准备采用分组教学来解决存在的问题。分组教学形式是在体育教学过程中，为了实现课的教学目标而确定的教师与学生以及学生与学生之间的组织结构方式。具体的方法有：1.自由组合的分组形式：2.互帮互学的分组形式；3.分层次教学的分组形式。分组教学方案的实施过程中也存在着一些问题。如①自由组合分组教学“走样”或“失控”。②少数学生消极对待互帮互学的分组学习形式。③在分层教学过程中学生易形成等级观念和弱势人群的自卑感，降低了学习的信心。根据课堂出现的新情况，我们对分组教学的方案进行了调整。首先，鼓励、监督参加自由分组教学的学生。其次，教育体育突出的学生在帮助他人时要耐心、细心。这些措施有效地解决了分组教学时课堂混乱的现象，推进了分组教学的稳步进行。四、数据收集本研究收集贯穿于整个分组教学研究的过程，采用了三种方式，即问卷调查、访谈以及课堂观察。1问卷观察。分组教学研究计划实施前后进行问卷调查，了解项目实施前后学生在课堂参与积极性和情感态度方面的变化。2访谈。分组教学研究计划实施结束后，对实施分组教学研究前访谈的12位学生进行再次访谈，主要关注项目实施后学生情感态度的变化和课堂表现。3课堂观察。每周进行一次课堂观察，认真记录学生参与课堂活动的情况及情感态度的变化。五、数据分析对不同方式收集的数据，我们采用不同的分析方法。对问卷采用定量数据分析方式，用Excel对数据进行统计，以百分数的形式对数据进行对比。1问卷调查分析结果①分组教学对提高学生课堂参与积极性的作用。分组研究前后，两个班对课堂学习活动的态度产生了积极的变化。A班和B班“非常喜欢学练”的人数分别增长了约30％和18％：两班“积极参加学练”的人数分别增长了约30％和13％。学生参加体育学练时的心情也有了明显改善。与分组教学研究方案实施前相比实施时的“心情非常愉快”的人数增长了约24％和16％。这些数据从三个不同的角度反映了学生参与课堂学练的真实情况，说明多种分组教学形式对提高学生课堂参与积极性的作用。②分组教学对改善学生情感态度的作用。通过问卷分析我们发现，两班均有超过86％的学生感到体育课课堂气氛“非常活跃”或“活跃”。同时学生对体育课的情感态度有所提高，两个班级喜欢上体育课的人数均增长了约8％。学生练习时的自信心也有了明显改善，A、B两个班分别有95％和87％的学生能自信的参与学练，分别增长了11％和13％。2访谈及课堂观察研究结果访谈及课堂观察发现，分组教学形式的合理运用使学生的学练效果得到了显著提高，同时访谈也验证了学生学练能力的提高，多数学生表示自己运动能力有明显进步。学生的学练能力的提高带动了其他方面的发展，性格比较内向的，平时比较沉默的学生能和同学一起合作交流了。六、结束语在初中体育教学中合理运用分组教学的形式，能够促进学生形成健康的情感态度，并能提高学生参与课堂学习的积极性。分组教学使学生积极开展合作式学习，互帮互学，降低了学习任务的难度，学生课堂学练积极了，身体素质有明显提高。良好的情感态度使学生逐渐意识到分组教学的重要性，从而更加积极地参与课堂学练活动。但是，当前的语文阅读教学中存在着一些问题，与新课改下的语文教学要求不相适应，影响着阅读教学质量的提高。因此，本文从多年的教学经验为基础，结合教学的实际情况，深入分析了语文阅读教学中存在的问题以及解决的方式。1初中语文阅读教学中存在的问题分析1.1教师对阅读教学认识不清阅读理解的题型与课文完全相似，因此，在初中语文阅读教学中，部分教师对阅读教学认识不够，他们只是关注对课文内容的讲解，学生只是根据预定的教学方案追随学习，学生对课本知识只是死记硬背，没有掌握阅读技巧和方法，这种讲解并没有发挥任何作用。出现这种现象的原因是教师对阅读教学的认识不清，阅读的范围仅仅限于课本，而且阅读教学课堂上，主要以教师讲授为主，而忽略了学生独立思考能力的训练和培养，致使学生的理解能力、阅读能力和领会能力比较差，学生的知识面比较狭窄，写作能力提不上去，这与这与新课改倡导的内容相背离。1.2阅读教学观念落后不论是课本中的文本事例还是语文考试试卷中的阅读理解试题在出题主旨上都是希望读者能通过细心的揣摩和品味，达到与作者的心灵对话，产生共鸣。阅读的过程是读者与作者和作品心灵交流的过程，读者与作者以作品为纽带，产生灵魂的碰撞和情感的交流，读者置身于作者所创造的大环境和背景，去感受作者所描述的人物和事物，体味作者想要表达的情感或人生思考，聆听作者对人事的感悟和告诫，感悟文章的真义，使灵魂得到洗礼。有的教师掌握教学进度、教学方式和教学内容等的主动权，学生在阅读教学过程中被动接受。这种长期以来形成的教学观显然与时代不符，与新课程改革要求不符。这种将学生与文本对立的二元教学模式，将学生置于教学旁观者的位置上，使学生处于被动地位，忽视了对学生主动性和独立思考能力的培养。1.3阅读教学与生活实际脱节阅读教学与生活实际脱节的问题是受客观教学条件限制产生的。阅读理解是一种文学形式见之于客观实际生活上的载体，作者所作的文章都有深刻的社会基础和事实来源，也只有社会阅历丰富，经历多的人才能写出打动人心的好文章。然而，在实际语文教学阅读教学过程中，将学生固定在教室里听课，以阅读教材为教学框架，学生远离社会实际活动，缺乏对生活的理解、积累和感悟。因此，将阅读教学从内容和形式上局限于课堂范围内的教学方法，无疑会导致学生“丢了西瓜，捡了芝麻”。1.4学生文学素养较低，阅读积淀不足有数据显示，当今中学生中读过四大名著之一的学生寥寥无几。造成这种现象的原因主要包括如下几点：1.4.1初中生繁重的课业负担，又面临着升学的巨大压力。当前不少中学生不仅要学习课本知识，还要参加各种补习班和提高班，没有多余的时间可以静心来进行阅读和思考。1.4.2教师采取传统的教学方法，一整堂课都以自己教学为主，留给学生自己体会阅读的时间所剩无几。1.4.3历来对语文教学的误区认为，语文教学是一种对国语文化的学习，而中学生已经有了小学语文学习的基础，对语文解题技巧和方法也有了一定的了解，因此，学校和教师在教学安排上都偏重于将学生的精力和时间引导并投入到数理化、英语科目的学习之中。从以上三点可以看出学生阅读积淀不足，文学素养低下的原因。然而，众所周知，阅读理解能力的培养离不开大量文学作品阅读的积淀，离不开学生自主情感投入的感悟和练习，必要的阅读积累对于语文阅读教学来说是不可或缺的。2针对语文阅读教学现实困境的几点对策2.1教师应充分理解阅读教学的内涵和要求，扩充阅读教学的内容在语文阅读教学中，教师首先要做到对语文阅读教学的理解，并注意对教学内容的拓展和迁移。比如，教师在教学过程中，可以充分利用学生已有的生活积淀引入到对课文阅读的理解，达到强化内引；还可以引导将阅读教学中所感悟到人生真谛和真理、教训运用到实际生活中，达到对所学知识的延伸。2.2改变落后的教学观念，多种教学方式齐用，引导学生自主阅读语文阅读教学本身是一件丰富多彩的事情，无论是在教学内容、方法和形式上，教师都应该有所突破，防止千篇一律使学生产生厌学心理，应采用多种教学方式引导学生主动阅读。主要可以从以下几方面做出教学改革：2.2.1情景教学。这种教学模式主要应用于课本阅读难度较大，内容生涩，学生接触话题范围较少的阅读文章中。由于学生的理解能力有限，加上教师教学的抽象性，配上多媒体情景教学能弥补阅读教学中的不足之处，使学生能够对课文较好地理解。比如科普类文章。2.2.2表演模式教学。语文阅读教材中的阅读材料题材丰富多样，尤其是故事情节丰富曲折的文章适合于表演模式教学，这些文章塑造的人物个性鲜明，情节起伏较大，可以在教学过程中充分调动学生自己去体会、理解、把握和表演故事中情节和人物形象。2.3拓宽教学范围和教材范围改变以往将学生局限于课堂上，教学内容局限于课本中的教学模式。封闭的空间只会局限学生对语文阅读学习的热情和积极性，教师在语文阅读教学过程中不妨实行开放式教学，培养学生对阅读的兴趣爱好，丰富教学内容和体裁，使学生真正热爱阅读。2.4引导学生养成阅读的习惯，积累阅读常识提高文学素养。在课堂上，教师应该尽可能地处于引导地位，多留些时间给学生自主阅读，并注重对学生阅读理解思维的培养，锻炼学生的阅读理解能力和解题能力；在课堂外，教师也应引导学生养成热爱阅读的习惯，适当地减轻学生的课业负担，给学生讲解阅读的好处，并用实际来证明，保证学生基本的阅读量和文学素养的积累，为学生阅读理解习题解题技巧和方法奠定基础。3总结总之，初中语文教学中阅读教学是重点，也是难点，解决好阅读教学，是提高语文教学质量的关键，是为学生奠定文学素养的基础，是体现教师教学水平的试金石。新课改倡导教师在教学过程中以学生的自主阅读为基础，尊重学生的多元化思维和解题模式，避免出现“活题死化”的现象；新课改倡导教师尝试多种教学形式，运用多种教学途径，选择学生喜闻乐见的教学方式，注重对学生文学修养的培养、审美情趣的训练和心灵性情的陶冶。初中语文阅读教学中存在的现实困境主要是教师对阅读教学认识不清；阅读教学观念落后；阅读教学与生活实际脱节；学生文学素养较低，阅读积淀不足。针对阅读教学中存在的现实困境的解决途径主要是教师应充分理解阅读教学的内涵和要求，扩充阅读教学的内容；改变落后的教学观念，多种教学方式齐用，引导学生自主阅读；拓宽教学范围和教材范围；以及引导学生养成阅读的习惯，积累阅读常识，提高文学素养。房地产估价理论与方法

——收益法及其应用目录§7.1收益法概述§7.2报酬资本化法的公式§7.3收益期限的确定§7.4净收益的求取§7.5报酬率的求取§7.1收益法概述含义理论依据估价对象和条件操作步骤一、收益法的含义1.①含义：（收益资本化法、收益还原法）是预测估价对象的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。②报酬资本化法：是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各时期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。③资本化：将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金。④收益法的本质是以房地产未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格2.收益法的理论依据①预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。②基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格

收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。例1、（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益是予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】解析：如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。✘报酬资本化法3、收益法适用的估价对象

收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。4、收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）

5、收益法的操作步骤搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。预测估价对象的未来收益（净收益）。求取报酬率或资本化率、收益乘数。选用适宜的收益法公式计算收益价格。1、一般公式■一般公式——收益法的原理公式

-V：房地产在估价时点的收益价格

-A：房地产的未来净运营收益

-Y：房地产的报酬率

-n：房地产的收益期限

在实际估价中，一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为：

公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位§7.2报酬资本化法的公式2、净收益每年不变的公式以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为

例2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。净收益每年不变的公式的作用：①直接用于测算价格。②用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。例3、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10%

。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】【解析】也就是租赁权价值。

年租金=30*12*1000=36万元在不同年期之间换算。两房地产报酬率相等时，两房地产报酬率不相等时，【重点】不同期限房地产价格之间的换算，已知无限年的价格求有限年的价格例4、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。【2006年真题】A.3816

B.3899

C.4087

D.4920另外一种思路。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A=326.97326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920✔3、净收益在前若干年有变化的公式

收益期限为有限年的公式收益期限为无限年的公式-t:净收益有变化的期限适用范围：根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格4.净收益按一定数额递增的公式收益期限为有限年公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率为Y,Y不等于零收益期限为有限年n收益期限为无限年公式的假设前提净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至未来第n年为A+（n-1）b报酬率大于零为Y收益期限为无限年5、净收益按一定数额递减的公式

公式:-b：净收益逐年递减的数额

-未来第n年的收益：A-（n-1）b假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减,未来第n年的价值为A-（n-1）b报酬率为Y,Y不等于零

收益期限为有限年n,且n小于等于A/b+1确定合理经营期年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n例5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）×2=0n=25÷2+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：

A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）

该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）

所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：6、净收益按一定比率递增的公式收益期限为有限年的公式g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1公式的假设前提①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增②g﹤Y③收益期限为有限年n

如g=Y时，7、净收益按一定比率递减的公式

■收益期限为有限年的公式

■收益期限为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE

■有限年期的公式-I：有效毛收入

-E：运营费用

-gI：I逐年递增的比率

-gE：E逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减无限年期的公式8、预知未来若干年后的价格的公式——7个公式

公式一

-V：房地产现在的价格

-Ai:房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益

-Vt：房地产在未来第t年末的价格

-t：持有房地产的期限公式二:上式中净收益每年不变为A,公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为△公式四：如果预测的是未来价格每年上涨率为g，即Vt=V（1+g）t

公式五：净收益不是每年不变，而是按一定的数额b递增

公式六：净收益如果按一定的数额b递减，

公式七：净收益如果按一定的比率g递增

公式八，净收益如果按一定的比率g递减

1、含义：收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得

收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。2、三种情况的处理：①两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。

出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限§7.3收益期限的确定1.净收益测算的基本原理基于租赁收入测算净收益——投资法

基于营业收入测算净收益——利润法

对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益（一）

基于租赁收入测算净收益

基本公式：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用

相关概念：净收益、潜在毛收入、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用运营费用的构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）①不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量②不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧）③不包含改扩建费用——可用假设开发法来测算改扩建项目④不包含所得税——与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量

§7.4净收益的求取两个重要指标：（可以通过市场法提取获得）

例6、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。【2006年真题】

A.521

B.533

C.695

D.711✔【解析】年租金收入＝500×120×12＝72（万元）

运营费用＝72×25%=18（万元）净收益＝72-18=54（万元）

例7、【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。

【2008年真题】

A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税✔✔✔2、基于营业收入测算净收益

特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益3、不同收益类型房地产净收益的求取（一）出租的房地产净收益的求取

计算公式：净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用

租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息

出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。

现实出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。例8、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元.

【2009年真题】A.245B.275C.315D.355【解析】水电供暖费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355✔（二）营业的房地产净收益的求取商业经营的房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润

农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润

自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。混合收益的房地产净收益的求取——3种方法

方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。

方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用

方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益

4.求取净收益应注意的问题

①有形收益和无形收益：形收益是由房地产带来的直接货币收益;无形

收益是指房地产带来的间接利益

在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益

无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益②实际收益和客观收益：实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。【重点】租约的限制有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金【重点】承租人权益价值评估

成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和

承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和

合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值乐观估计、保守估计和最可能估计

估价时应同时给出净收益的三种估计值：乐观估计值、保守估计值、最可能的估计值

除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值例8、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

【2009年真题】

A.较乐观的估计值B.较保守的估计值

C.过高的估计值D.过低的估计值

E.最可能的估计值预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。✔✔4、净收益流模式的确定

净收益每年基本上固定不变

净收益A的求取方法：

过去数据简单算术平均法未来数据简单算术平均法未来数据资本化公式法（最合理的方法）

净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减其他有规则的变动情况1.报酬率的实质

■投资回收——所投入资本的回收，即保本。

投资回报——所投入资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。

报酬率=投资回报/所投入的资本

投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率

房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产由于风险不同，所以报酬率也各不相同§7.5报酬率的求取2、报酬率的求取方法

方法一累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

方法二市场提取法：无限年期，利用公式Y=A/V

有限年期，利用公式

采用试错法试算，再线性内插

收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用