房地产开发企业成本管理与财务核算培训课件

房地产开发企业成本管理与财务核算北京致通振业税务师事务所有限公司邵晓琳主要内容一、房地产开发企业成本形成过程二、各项成本项目构成三、成本项目分配四、成本项目归集过程中票据房地产行业开发基本流程项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→（地质）勘察设计→招标、投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。基租本因开谊发迅流弹程那图项目建议书发改委可行性报告发改委年度预备项目资格发改委选址申请规划国土房地产开发项目建设条件意见书建委房管土地出、转让手续国土局房地产开发项目手册建委规划设计条件通知书规划局方案设计报建规划局建设用地规划许可证规划局初步设计报建规划局施工图设计报建规划局建设工程规划许可证规划局征地拆迁国土局放线、验线规划局建设工程开工许可证建委工程招标及施工招标中心预售或招商国土、房管工程综合竣工验收建委组织各部门交付或自营建委组织各部门本次开发结束成浅本怜形秘成着过阴程与条土佳地骗和伴前珍期畅费饺用迁有索关潮各爽项肢规蓄证一拳、姥立网项衣批贫复二盾、镜国目有桂土匠地丝式出赔让劲合随同三挂、逃土亩地诵使偿用台证四允、测建牵设叫用秤地等规江划格许危可岭证五探、滤建举设份工惕程征规醒划程许耐可讯证六疤、喷施抱工掠许省可峡证七浙、谦预这（嗽销晴售夜）过许敌可姐证项溉目旅预食算袍是裙房浇地恼产碗企横业介的绳基娱础们性杯预爬算度，米包效括椒：项辣目威的特估库算注、卡概胡算挖、真预艘算项父目波整柴体萄预存算开芦发揭项虹目抚的有估撞算是叶在浙开图发朗项塘目窑的带可营行碍性争研蕉究熟阶暴段鞭，选对翁拟贝投镇资德开脉发所的闹项验目糊依葱据庄项花目涂的桨规炊模茫、疼投隶资陵额震度简、锤区文域供环女境尤，奖参役照搅相亚邻朗项牵目趴的螺售勺价累和魄以家往挺的秋开继发颠成废本锯，域对炸项最目允的牵收得入纽奉、祖成闷本升、唉利渔润壁等配财撞务咱指槐标列的慎测窝算母，崭为悼项袖目航投菊资阀开雕发凝决妄策言提摔供钞依兆据著。项咐目心估断算已的鸡内苹容姜：依旅据缎土通地复面你积侵、珠容湾积漠率扮、膨测拨算蹦建馋筑伸面铜积惭，亩销六售时面抖积胆，贡预颗测厨单滔位食面腹积春销生售全价匠格垮、歌单颤位望面堆积绝土哗地饺成断本复、舱建怪造始成陆本沟、话以躁及来相显关绑的凯管琴理纵费夹用席、寄财野务鸣费爆用陵、炒项等目凤的谢毛鼠利轧率道、疤投牙资守利最润恢率俗等领。项积目幻玉估尼算橡对代企黑业渴参撤加州土盲地轰招岁投码标泄，帖控抛制龄土紧地权成铺本挎具侍有帆重姐要梳作灵用泳。开雄发底项梢目观的盒概罪算是横依疗据市开坛发佛项约目拒的甲规您划导设无计界阶顷段烤的拴初收步托设熟计混方遣案照，梦对糟项肤目技的斩投萌资蜡额茂、呀建哈造庙成伪本趣作究出高的桂比仓项总目设估峡算圾更与为接详愿尽蛛的卖测碑算统。开谎发烂项张目玻的据概墨算馆既素是擦开针发础项碧目勒的舞进耗一钱步讨论映证盆，漂同势时威也深为区项装目盟设奸计采部血门茂提创出颗的巧设武计贼成涨本振要旨求轻，絮即够设竖计岭部秘门栋要雪在辫概免算锋确需定雷的街建辩造寸成守本识和棒投饭资铃总税额续的齿范炊围润内兄进谁行属项欣目顶的殿技气术敲设川计涌和坏施填工鸟图页设捏计朴。开链发氏项酷目坛的消预鼓算这颂里拣所劳说罪的蛾开黑发偏项羽目境预什算喝也扮称踢施且工碗图驳预旷算纯，齐是弱指睡开东发育项保目宁的割工党程影建垒造源预反算末，臂即辛依普据珍审减核被批箩准呆的防施勺工望图筋设阻计根，犁编执制还的驰工抢程配（胸房思屋学建姨造榨）猫造联价仁预进算替。施反工侮图特设维计胶出伏后付，哭就聚可鸽以介对足项旋目独建抹造以的并材殃料脑、镜工驱时朋消业耗底，应以但及兼各严种谨间傻接订费醉用敏做晶出镇准方确铅的捉计群算汇。工缩慧程慈建红造弄预阻算胳详夜细付、派具逐体德，细是讨签痰订收工提程航建海造杏合威同扫的昼依逆据购。项济目日的剂估供算愤、赏概溜算袋、宋预格算魂属首于渡项象目豆开伞发万前指期像的泪预监算沫内鸭容美，破对齐项窄目吼的识投讽资宋和值成冻本爱有兆重溉大茂作御用钥。在隙初间步音设挺计腰阶船段牛影泄响柱项仅目然投鹅资菊项种目谁的旁可漂能伐性尖为7尖5厌%成-季-军9潮5马%，在货技榜术肆设雷计吃阶喊段浪，遮影炮响芬项校目掩投乎资醋的止可姜能惨性辽为3听5汽%弓-劈燕-区7执5笋%，在傻施袄工状图蝴设婶计沿阶哭段谦为5腔%牢-赌-扬3著5叛%。成猪本樱核涉算伴基阻本斑程记序1根庭据喝成具本异核唐算改对给象魂的眨确始定志原晋则唇和胁项收目纵特房诚点灭，马确劳定侧成舒本唐核脱算扎对港象净。2设钉置芒有版关成宿本要核躁算去会轮计亩科涌目，墓核汇算影和垮归狗集浑开附发砖成袜本彩及董费斯用歪。3按喇受夫益贿原洒则介和筛配覆比描原影则只，雪确器定丘应超分受摊少成茫本胜费羊用称在歌各匹成版本尾核拐算稀对倦象技之生间边的那分候配恒方岸法著、抓标绒准历。4将稼归谜集强的磁开匪发财成筒本昼费阀用哄按叠确权定句的纸方黑法绢、蹦标障准匠在裂各非成访本届核饥算崭对住象放之死间番进阅行粉分母配骡。5编听制派项逐目开游发下成叔本轮计页算聪表，遮计盘算愿各春成箩本监核闻算蛙对伟象始的枕开忆发筒总衰成雄本注。6正雕确闻划暴分规已对完筒工冻和涂在萄建单开烧发班产例品免之愧间群的腾开难发暗成事本若，亩分变别画结宴转包完虾工姐开嘉发培产型品蔽成已本杆。成潮本经核狠算仪基婚本赢程湖序7正红确陈划氏分剪可董售营面给积订、野不积可委售翁面街积(由塌主荷管面部狮门腔划哑分努提使供)，继根狂据堂有疗关秃规返定患分砖别丛计愉算改可财售养面昼积腔、杜不金可逐售卧面绒积获应余负葡担科的州成让本张，咽正校确凤结围转联完更工扇开掌发内产谁品核的结销卸售回成鸣本叉。8编哪制镜成壳本套报座表筹，聪根查据缝成胳本累核顺算纳和忠管杀理烂要曾求班，厨总刮括嚷反骑映定各乐成句本待核煮算佩对串象宁的阿成徐本抬情适况族。成壳本柔核话算阿对自象识划今分伤原束则1成纷片奏分聋期似（吐区腊）柜开慌发本的房诚项赠目取，蕉可叼以嚼以困各唤期(区)为或成鸣本森核乏算巾对剂象芦。2同书一丘项历目餐有桨裙颈楼经、悬公瞎寓旧、棉写茅字霉楼鲁等疏不危同统功王能霞的伙，叶在般按唐期(区)划脑分企成割本鼻核喂算纲对悠象筐的耍基运础秘上沃，骗还负应戏按坟功骗能节划絮分杏成板本戒核雾算既对眨象两。3同狼一按小逆区微、臂同岗一渠期末有狭高跳层承、构多行层贞、庄复份式脚等纹不樱同寨结围构注的许，骄还沃应鸦按重结与构慨划话分庭成旦本笨核姿算耗对格象羊。4根其据粉核系算叹和部管名理套需尚要哗，马对忽独烫立任的博设山计检概着算蜡或叮施习工讨图肃预偏算杠的擦配姿套步设穗施锯，绩不驾论励其身支绵出背是复否拳摊比入鹿房薯屋粉等独开常发棵产轨品包成语本央，钓均堪应老单评独佣作纺为出成嫌本蝇核今算闪对扫象遮。罢对览于偶只础为迁一夜个底房陈屋怨等乌开蛇发宅项司目例服顿务第的歉、令应筹摊镜入乓房躬屋刑等唐开夺发镜项槽目浩成绕本赶且晌造貌价秧较毛低仅的仍配避套迅设避施睁，帆可葱以摸不笼单治独让作年为滴成将本农核蹈算樱对攻象因，葛发燃生虏的申开查发齐费拴用兽直添接察计巷入葡房捡屋石等茂开姨发麻项淋目尼的闯成就本迫。成系本肿核今算吃对芹象摄确再定土葬地收费窗用土损地炼取第得滑方支式飞及造价混款A、馅政逮府昨地房诚价沫及厦市没政茧配声套砍费企：荒支省付献的艺土因地幸出勇让构金触、链土鞋地俊开州发粪费许，宏向弹政凡府葱部邻门财交桌纳讨的天大鱼市音政凯配盼套毒费盲、怀交赌纳括的饥契侮税摘、的土端地理使酸用寻费专、私耕厘地葵占乱用牢税校，抄土侮地剃变赴更拾用阵途暮和鼓超图面寒积浆补途交箱的四地滤价俩。B、裁合这作伤款而项岛：缓补斧偿妙合耕作扰方纪地安价渣、域合丢作莲项敲目元建躁房绑转例入悦分胖给铅合临作豪方川的控房泄屋绕成煌本挥和第相倒应再税基金撞等革。C、独红冒线茄外已市榜政净设椒施禾费嘉：感红循线蝴外遇道变路俗、据水语、独电沟、圈气拒、菠通男讯席等衫建侦造丛费杀、纷管鲜线糕铺泽设资费坑、串接魔口锯补恢偿祝费更。D、搜拆宅迁漫补工偿鼻费央：馅有些关吵地询上居、云地酿下俭建恨筑帖物坚或岁附疲着衣物药的皮拆躲迁磁补搁偿库净草支智出视，必安观置抬及旱动移迁象支笋出去，箭农场作鼻物薯补门偿碎费周，估危情房议补谅偿参费买等恼。涉喇及昌契约税哗、肆城宣镇做土捉地归使丝式用堂税皆、盛印贿花吵税前狭期罗费伟用A、薪勘请察波设坐计融费(亏1凯)勘核测俯丈辽量杯费牙：隆包斗括愤初朋勘葱、眨详属勘横等傻。执主余要职有旨：乔水等文训、患地蜡质利、团文名物活和杜地闹基虎勘所察宏费接，绸沉描降尚观谊测时费束，沟日止照笛测徐试葱费信、幅拨风地昨钉矛桩讲验训线宴费逆、向复宣线歇费梳、摇定讲线搞费芹、释施项工见放卷线问费任、守建违筑超面毙积某丈熄量碰费辜等狐。(楼2束)规厨划袍设则计尝费依：规访划暮费誓：布方刊案盛招节标洋费勒、钓规算划洽设帽计垃模尊型岗制英作午费鸽、拢方分案忆评色审疯费骄、项效套果川图样设怨计川费思、花总兽体左规吵划滴设商计镜费础。设舌计傲费洗：敏施馒工叙图祖设花计尚费哪、悔修羊改判设梁计霸费处、液环脂境卵景惨观埋设晴计总费犯等其插他揉：忠可快行挂性钻研朋究粪费护、碑制咐图叨、渗晒祸图荣、语赶乖图拆费炕、纱样寻品藏制约作丘费跳等延。(狂3性)建趋筑笼研立究废用救房五费燃：袜包侦括翠材挠料堂及族施纺工潮费前冒期跨费歪用B报花批秆报杜建截增扩容甩费(修1雹)报阔批惯报掩建夕费碗：价包旗括哪安捆检讨费粉、垦质踢检核费湖、悟标稍底匪编峡制汁费意、速交税易张中摇心泄手垦续守费帽、央人续防野报君建申费彻、爷消胃防莲配努套虚设羡施竹费慢、饰散嗓装季水觉泥汪集膨资伍费英、片白仇蚁饺防吸治县费漫、命墙迁改砍基秤金渗、理建矩筑奔面演积别丈跪量抵费扇、羊路杨口伴开葵设角费兽等益、居规居划钩管概理佛费技、兼新惯材得料袜基椅金(或响墙熊改牌专敏项贱基症金)、宿教晶师悉住陆宅暂基先金(或车中封小艺学谣教延师穷住逗宅抬补秀贴淡费)、冷拆盆迁碧管被理趋费怀、应招撒投警标粉管涂理搏费凯等悄。项源目盟整观体战性娃报勤批限报疫建仍费国：岩项评目抚报偶建迷时葬按驴规蹈定稻向瘦政或府坏有戏关昆部趟门耍交饰纳论的坡报朴批钢费朋。(烤2别)增孟容洽费灿：贞包吩括概水保、蕉电甩、对煤作气嘴增约容堵费前摧期弦费瞧用C、“三等通尚一牺平遗”究费体：(缓1效)临题时栋道担路贫：止接陶通季红部线甘外谱施哀工忘用丢临青时撕道栗路的的钳设硬计凭、恨建京造番费傅用就。(绝2皱)临片时酬用酸电桂：广接葬通剧红峰线馒外绞施金工烂用胀临队时容用蹲电沾规著划否设传计掘费末、思临词时昏管盖线济铺衫设赤、液改捕造敞、逼迁大移悉、完临摘时纠变表压传器轿安揭装缝及特拆教除涉费庆用捡。(敞3县)临释时疯用亡水柏：啄接闷通能红庸线稿外庙施谜工元用梅临桥时是给雄排刮水直设创施志的恒设组计告、饺建猴造揭、袋管圣线色铺覆设上、增改抄造快、锹迁念移疗等殃费枪用胳。(断4否)场扒地半平叫整悲：普基济础电开萄挖霸前群的刘场稿地邻平名整彩、遵场欲地求清择运萍、返旧须房挡拆帅除窜等烦费起用嗓。前戏期犁费睛用D、盆临桑时度设拥施另费(余1字)临题时填围骑墙忍：絮包动括绍围来墙状、川围柿栏差设防计眉、肆建似造摩、违装惑饰显费鸣用舞。(戚2劲)临朴时痛办楚公咳室直：暖租席金拢、葡建糖造污及健装粉饰轰费烈用蹦。(锡3杏)临火时稻场下地校占旺用团费惊：割含熄施史工跳用邮临踢时扬占董道墓费惊、贷临眯时隔借杏用督空魂地锁租双费苍。(阵4姜)临由时两围糊板畜：四包搜括蚕设都计身、捷建冈造挠、慈装货饰陆费柏用胖。建侨安良费锋用主剃体阁建叼筑蹲工倚程胞费A、冶基努础辨造参价虑：苍包宣括歪土乖石史方贿、吊桩痕基蜻、丑护洁壁惠（话坡宫）裳工吹程译费舍，扯基链础桃处组理蛾费开、搬桩鸡基艇咨伞询伶及苍检广测棋费顾、取降圾水掠。B、薄结抹构招及木粗疫装巩修截造扭价异：撑主巴要沃包身括械砼略框忌架被（傍含拆独束立骆柱蹈基缓和执条圣基组等窃浅妥基捷础崖）拉、标砌墨体凑、护找搂平甩及址抹喜灰突、葡防缴水政、攻垂倾直位运婆输系、遗脚蛛手晒架直、需超肆高南补擦贴残、驰散缠水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