房地产经纪理论与实务2课件

房地产经纪理论与实务张秀智黄英曹伊清等著11.1中国台湾地区房地产经纪行业发展概述11.2中国台湾地区房地产经纪基本制度11.3中国台湾地区不动产经纪行业之基本经验第十一章中国台湾地区房地产经纪行业本章重点问题中国台湾地区房地产经纪行业起源与现状中国台湾地区房地产经纪行业之特色中国台湾地区“不动产经纪业管理条例”的主要内容与分析11.1中国台湾地区房地产经纪行业发展概述11.1.1房地产经纪行业发展起源台湾地区房地产经纪行业发展可分为三个主要时期。011945—1970年的萌芽时期0220世纪80年代的成长时期0320世纪90年代的成熟时期11.1.2台湾地区房地产经纪行业现状1.买卖移转栋数之变化在不动产经纪业市场规模方面，近年来，台湾地区住房市场总量总体下降，不动产经纪业市场规模也在不断缩小（见图11-1）。房屋买卖移转栋数到２００６年达到高峰，为４５万栋，随着“豪宅税”以及“房地合一税”的实施，２０１７年移转栋数仅为26.6万栋（见表11-1）。2.买卖房屋市场总规模之变化台湾地区自2013年开始实施房屋买卖实价登记制度，根据实价登记资料计算房屋市场规模，2013年尚有2.75万亿新台币的规模，到了2017年仅剩1.95万亿新台币，住房市场景气循环对不动产经纪业市场规模的影响较大。图11-2显示了台湾地区房屋市场总规模变化情况。3.房地产经纪业品牌台湾地区第一家合法的不动产经纪业企业（房屋中介公司）为太平洋房屋，目前则是由信义集团、永庆房产集团两家企业独占市场。信义集团旗下有信义房屋、住商不动产、大家房屋三大品牌，其中信义房屋采用直营模式经营，住商不动产与大家房屋采用加盟模式经营；永庆房产集团旗下有永庆不动产、巢氏及台庆不动产三大品牌，三者均采用加盟模式经营。太平洋房屋则于２０１８年转型以代销市场为主。企业及从业人员数量的历史变化，也反映出各个时期以及各个城市住房交易的特征与服务需求变化。1.直营与加盟情况截至2018年9月，台湾地区执业的不动产经纪企业共计6412家，其中，采直营模式的有4374家，采加盟模式的有2038家，说明直营的经营方式比加盟模式更受欢迎。营业项目中，高比例地从事中介业务的企业达到4241家，只从事代销业务的企业为594家，比例相对较低，这说明了二手市场交易比起新房交易更为活跃。11.1.2.1企业总量2.县市概况执业的不动产经纪企业主要集中在六个直辖市中，首先以台中市总量最多，反映出台中市位于台湾中部的区位优势，成为北部及南部投资客对外投资的主要城市。其次是台湾人口最为密集的台北市及新北市，大量的不动产经纪企业为大量居住人口提供住房交易服务。桃园市排名第四，是近年来中南部人口大量移入的移民城市。台南市和高雄市是六都之中人口持续外流的城市，不动产经纪企业也相对较少（见图11-3）。11.1.2.1企业总量2.县市概况11.1.2.1企业总量3.历年变动不动产经纪企业数从２０１１年开始大幅增加，这段时期台湾地区的房价不断上升，交易量持续扩大，对不动产经纪服务的需求增大，并在２０１４年达到最高点，为６８６５家（见图11-4）。随着交易量的下滑，企业数量也不断下滑。２０１４年之后，不动产经纪企业数量逐渐下降，２０１８年回到２０１３年时的水平，然而２０１８年时的买卖移转栋数却已回到２００１年时的水平。在市场繁荣时，经纪业发展壮大，在房地产交易量下滑时，经纪业企业数量却未相应下滑，说明台湾地区不动产经纪业投入市场的弹性较大，但退出市场的弹性较小。11.1.2.1企业总量3.历年变动11.1.2.1企业总量台湾地区不动产经纪业所聘人员包括不动产经纪人及不动产经纪营业员两类，经纪人系经过台湾当局考试合格方能取得执业资格，且依法负签章之义务，且坊间每家房仲业者必须具备专任经纪人一名，营业处所经纪营业员数每逾２０名时，应增设经纪人一人。11.1.2.2从业人员类型11.1.3台湾地区不动产经纪法律体系本节将介绍台湾地区不动产经纪业基本规范，并讨论行业资格、从业人员相关法律和其他有关法律规范。１９９９年公布的“不动产经纪业管理条例”是台湾地区不动产经纪业管理最基本之法条，“条例”第一条即开宗明义地表明其目的：“为管理不动产经纪业，建立不动产交易秩序，保障交易者权益，促进不动产交易市场健全发展，特制定本条例”。经纪业之管理，依该条例之规定；该条例未规定者，适用其他有关法律之规定，因此后续又颁发其他相关法令以形成完整配套。11.1.3.1行业基本管理规范经营经纪业者，应向当局申请许可后，依法办理公司或商业登记；其经营境外不动产中介或代销业务者，应以公司型态组织依法办理登记为限。前项申请许可之事项及其应备文件，由台湾当局定之。经纪业分设营业处所，应向市或县政府申请备查。11.1.3.2从业单位管理规范基于“条例”第三章中关于经纪人员之相关及补充法律，台湾地区不动产经纪业主要从业人员包括不动产经纪人及不动产经纪营业员。11.1.3.3从业人员管理规范“条例”的设计，必须配合既定的相关法令。举例来说，在公司登记以及纠纷处理方面，经纪业必须依照“条例”以及“公司法”、“商业登记法”的配套，通过“登记”管理经纪业；“公平交易委员会”也常引用“公平交易法”对经纪业加以处分，而“消费者保护法”规范无过失责任、定型化契约以及广告内容。各项法律的搭配使得“条例”更加完备。11.1.3.4其他相关管理规范总的来说，“不动产经纪业管理条例”“公平交易法”“消费者保护法”“不动产中介经纪伦理规范”“代销业伦理规范”“全联会章程”建构起消费者纠纷处理程序的六大防护网，规范了房地产经纪行业与公会行为，也为消费者争取权益提供了法源依据。11.2中国台湾地区房地产经纪基本制度“不动产经纪业管理条例”的颁布确立了台湾地区不动产经纪业管理的基本，并透过上述相关法律之补充延伸，形成诸多制度规范、管理特色，详述如下：01执业资格与教育训练制度02佣金制度03“业必归会”制度04公示制度05评奖制度：金仲奖06营业保证金制度07服务规范制度08禁止行为制度11.3中国台湾地区不动产经纪行业之基本经验11.3.1中国台湾地区经纪行业的正向影响与不足“条例”正式施行后，中国台湾地区的房地产经纪行业管理真正进入“人必归业、业必归会”的管理制度，公会被无形之中赋予更大的约束权力。机制一：淘汰不良经纪业，建立专业证照制度。有犯罪前科的人不能申请经营经纪业，有助于维持房地产经纪行业的良好信誉与道德水平。另外，“业必归会”及“保证金缴交”的规定，加重了房地产经纪业的经营成本，促进小型的房地产经纪公司退出市场或是兼并整合，有利于市场竞争。11.3.1.1建立房地产交易市场机制机制二：加重行业的责任义务，搭建起良性的同业竞争制度。通过对各项业务加以规范，对大多数的房地产经纪业与经纪人员产生实质的约束力。而经纪业之间、经纪人员之间的竞争，通过公会管理与举报制度的建立，能够相互制衡竞争，建立起一套良性的行业竞争制度。11.3.1.1建立房地产交易市场机制机制三：“人必归业、业必归会”。房地产经纪人员应专门任职于一家房地产经纪业，即“人必归业”；经纪业应加入“同业公会”，并通过公会组织强化管理，即“业必归会”。“同业公会”对于房地产市场动态的掌握及经纪业者的营运模式均能充分了解，故可协助政府管理行业，让经纪业得以整合强化自身的素质与自我管理能力，以有效地提供客户所需要的服务，并让以往通过“借牌、靠行”的方式非法营业的小型房地产经纪公司受到公会的约束。11.3.1.1建立房地产交易市场机制1.开发商自建自售的行为，未予规范。2.对于房地产营销与广告业务分别委托的情事无法管理。11.3.1.2部分行业行为及行业设置规定仍难以管理11.3.2对其他地区房地产经纪业的启示与借鉴1.对经纪从业者的要求01强制要求加入行业协会02可规定取得职业资格的人员接受一段时间的训练03可区分房地产经纪人和协理办理延续注册的方式04可再细化对经纪专业人员申请资格的约束条件2.对经纪行业的要求01强制建立营业保证金制度02可将房地产经纪机构规范区分为直营与加盟3.对法律相关规范的改进01可再细化对于房地产经纪业及人员的处罚规定02可完善消费者保护及房地产经纪专业人员道德约束的配套法令1.中国台湾不动产经纪业如今发展平稳，进入不动产经纪业的成熟期。其中，以中国台湾地区六市（县）最活跃，包含台北市、新北市、桃园市、台中市、台南市以及高雄市。2.中国台湾地区不动产经纪业主要通过“不动产经纪业管理条例”规范，辅以“公平交易法”“消费者保护法”等配套法源，并由台湾当局统一管理，强调“同业公会”的重要性。整体来说，法律规范，职责划分明确，配套法律完善。3.中国台湾地区经纪机构开业规定明确，有“营业保证基金”“同业公会”等特色，其中经纪人员与经纪营业员需要经过证照考试，还要受训，以确保素质得以执业，并有多项义务与责任。本章小结1.分析中国台湾地区房地产经纪业可供借鉴