海宁许村18137号项目成本策划20181029修

海宁许村18137号项目·湖映宸章项目

成本策划汇报人：王磊华东营造中心2018年10月目

录车位方案对比

人防效益测算结构性成本分析目录四目录五目录六客户界面成本对比

成本目标分析成本专项策划目录七目录八目录九

项目基本情况经营指标分析规划指标分析目录一目录二目录三招采计划及成本支出计划目录十一、项目基本情况——项目区位项目所在海宁临杭新区位于“杭二环”内，处杭州海宁城际轻轨沿线，是海宁融杭战略瞩目之地，区域投资属性增强、未来发展潜力巨大。临杭新区大记事2007年：成立海宁连杭经济区2009年5月：人民大道建成通车——杭州都市圈乃至长三角地区第一条跨市域城市道路2016年9月29日：海宁市与余杭区签订区域战略合作开发协议，对项目所在临杭新区共同开发2017年1月3日：杭海城际铁路正式开工建设2017年11月：杭州城市交通规划新增杭州城市组团环线(杭三环)，海宁临杭新区在内。2017年12月：“艺创中心”开工建设，“艺创中心”是海宁家纺产城融合的节点。一、项目基本情况——交通项目沿人民大道3.5km可达东湖南路(东湖高架)，东湖高架是杭州三纵五横快速路网最东边一纵，连接九堡、萧山科技城、亚运村等热点板块；距离杭甬高速许村出口约2.5Km；距离杭海城际轻轨许村镇站2km。人民大道东湖南路规划锦绣路规划连杭路3.5km2.5km地铁1号线临平站杭海轻轨许村镇站天顺路杭甬高速临平汽车站2km一、项目基本情况——项目周边配套许村镇政府海宁第五中学余杭图书馆银泰百货第一人民医院妇幼保健院龙渡广场许村中学许村印象天地许村中心小学龙渡湖4km5km5.5km商业医疗教育莱蒙商业中心地块周边教育资源丰富，可打造全年龄学区住区；周边有医疗、商业综合体等生活配套齐聚；距离杭州余杭临平核心城区约4km，可共享临平中心区域成熟配套。恒大城市客厅万科合作项目本项目许村中心幼儿园艺创中心一、项目基本情况——项目地质地貌概况四至：项目地块四至清晰，东临景德路，西临碧桂园滨湖城，南临人民大道与龙渡湖，北至万科桂语东方项目。不利因素：地块内部现状有水塘、灌木、青苗。NE地块航拍图万科桂语东方龙渡湖碧桂园滨湖城人民大道一、项目基本情况——四至现状人民大道双向8车道碧桂园滨湖城景德路双向2车道万科桂语东方龙渡广场地块内部东侧商住地龙渡湖龙渡湖广场河道万科桂语东方一、项目基本情况——项目规划平面图叠排面积城市划分□一二线城市☑三四线城市主要规划指标占地面积(m2)30744容积率2.3绿地率≥30.00%

建筑面积(m2)95461.2可售面积(m2)69295.65可售比72.6%

示范区主要指标示范区占地(m2)800

示范区容积率/示范区建面(m2)800

主要经营指标总目标成本(万元)99381

净利润(万元）8585

净利润率7.26%

主要开发节点拿地日期2018-8-8

开工日期2018-11-1

开盘日期2019-1-20

一、项目基本情况——开发节点阶段节点名称项目标段备注节点定义开始时间完成时间第一阶段：项目启动阶段取得中标通知书/签订股权转让协议2018/8/82018/8/8

分期完成拆迁第二阶段：定位规划阶段方案复函/修建性详细规划（※）2018/8/92018/10/20除去国庆政府部门休假时间，两个月取得批复取得方案复函或修建性详规批复第三阶段：

设计报建阶段建设工程规划许可证（※）2018/10/212018/11/20批复后一个月取得工规证取得《建设工程规划许可证》建设工程施工许可证（※）2018/11/212018/12/10施工证时间20天取得《建设工程施工许可证》第四阶段：

施工销售阶段基础开工（※）2018/11/12018/11/21基础施工20天桩基础或其他形式基础开工，不含土方开挖首开结构正负零2018/11/222019/1/13土方开挖+底板施工+地下室结构施工50天完成地下结构施工至地面首开达到预售形象进度2019/1/132019/1/13正负零预售达到当地预售形象进度要求售楼处、样板间开放2018/11/12018/12/31示范区工期两个月现场售楼处、样板间正式对外开放时间商品房销售（预售）许可证（※）2019/1/142019/1/201月20日开盘取得《商品房销售（预售）许可证》主体结构封顶2019/1/142019/9/30项目类型：高层22-26层，无PC分期或分标段中，最后一栋楼完成主体结构封顶竣工备案表2019/10/12020/9/30内外装饰加机电安装（毛坯，全石材干挂外立面）、小市政配套、园林景观、竣备验收、春节假期、雨期合计12个月取得《竣工备案表》

入住（※）2020/10/12020/12/31

集中入住时间二、经营指标分析序号指标名称当前审批确定值指标说明项目总体经营计划历次版本预测完成值当前版本与上一版本的差异分析主要原因可研版本1项目整体IRR(%）40.41%项目整体全投资内部收益率117.63%-77.22%售价差异：可研：高层均价19500元/m2;本版本：

高层均价17000元/m2;2NPV（万元）5,54112%折现率20,463-149223毛利率（%）15.58%按年报口径：毛利为销售收入-开发成本-营业税金及附加26.49%-10.91%4收入净利率（%）7.26%

16.78%-9.52%5净利润总额（万元）8,585

22,787-142026资金峰值（万元）(71,303)

(70,714)-5897投资回收期（月）10

828首次开盘时间2019/1/202019/1/209首次入住时间2020/12/312020/12/31三、规划指标分析序号业态类型可研版(A)初步版(B)差异（本版-上一版)差异原因分析建筑面积(m2)可售面积（m2）建筑面积(m2)可售面积（m2）建筑面积(m2)可售面积（m2）1高层59,901.80

59,901.8062,224.53

62,224.532,322.73

2,322.73

2安置房3,100.00

--

-

-3,100.00

-取消安置房3沿街商业7,074.40

7,074.407,071.127,071.12-3.28

-3.28

4物业用房494.90

494.97

0.07-

5设备用房（地上）（消控室）

-

50.01

50.01-

6社区、养老、幼托、消防控制室40.00

277.00

237.00-

7开闭所80.00

64.57

-15.43-

8公厕、尾气井（其他）20.00

529.00

509.00-

9人防地下车库4,718.50

3,500.00

-1,218.50-地下室人防经测算，采用人防异地建设，优化成本31万。10普通地下车库（无产权）24,357.20

21,250.00

-3,107.20-11小计99,786.80

66,976.2095,461.20

69,295.65-4,325.60

2,319.45

方案调整动因分析本项目方案调整动因分析：1、取消安置房，可售面积较可研增加2319.45m2；2、地下人防异地建设：1200m2人防异地建设节约，节约成本31万；3、普陀地下车库优化3107.2m2。三、规划指标分析取消安置房说明：可研土拍：本次国有建设用地使用权挂牌出让按照价高者得的原则确定竞得人，本次挂牌出让地块设定上限价格，当溢价率达到70%时锁定限价，转入竞拍配建安置房面积。可研考虑安置房约计容面积5%，即3100m2为安置房面积。初步情况：未到达溢价率达到70%，不需要配建安置房面积。四、车位方案对比产品名称可研初步建筑面积

(m2)车位数量

(个)停车效率

(m2/个)建筑面积

(m2)车位数量

(个)停车效率

(m2/个)人防地下室车位4,71917737.43,500.09038.7地下室车位21,07755637.421,250.054938.7地下机械停车位000000地面停车位0142001880合计2579583233.722475082733.72车位数量基本保持一致五、成本策划-人防效益测算地下车库建设方案一：

完全自建人防经济效益评估结果：应建人防面积（m2）：6651.51应建人防建设比例

=实际建设面积/应建面积100%序号地下车库类型面积

（m2）车位数

（个）停车效率

（m2/个）净利润额（万元）

（不考虑资金时间价值）净利润额（万元）

（考虑资金时间价值折现）部分自建人防1人防车库4700.012138.7//2非人防车库21,250.066538.7合计3045078638.7

地下车库建设方案二：

完全不建人防:最低标准3500m2应建人防面积（m2）：0应建人防建设比例

=实际建设面积/应建面积0%序号地下车库类型面积

（m2）车位数

（个）停车效率

（m2/个）净利润额（万元）

（不考虑资金时间价值）净利润额（万元）

（考虑资金时间价值折现）1人防车库//2非人防车库合计

地下车库建设方案三：部分自建人防应建人防面积（m2）：6651.51应建人防建设比例

=实际建设面积/应建面积75%序号地下车库类型面积

（m2）车位数

（个）停车效率

（m2/个）净利润额（万元）

（不考虑资金时间价值）净利润额（万元）

（考虑资金时间价值折现）1人防车库3,500.09038.7异地建设1200m2，节约成本31万2非人防车库21,250.054938.7合计2475063938.7优选方案异地建设费比自建预估节约成本31万元。自建预估成本186.4万元（其中自身人防建设比普通地勘成本预估增加81.3万元，增加12个占用车位建设成本预估105万），异地建设费方案预估成本155.3万元，预计成本优化31万元。六、结构性成本分析结构成本指标钢筋含量(kg/m2)砼含量(m3/m2)砌体含量(m3/m2)层高(m)窗地比(m2/m2)项目实际限额设计项目设计限额设计项目设计限额设计非地下室105/

1.00

/

0.04/

3.4

——人防地下室155/

1.32

/

0.04/

3.4

——高层42450.35

0.38

0.18/小高层2.95m高层：2.9m

0.21综合单价6200元/T

620元/m³

770元/m³

（已考虑涨价5%）

——

——后期优化方案/

/

/

/

建造成本节约（元／m2）/

/

/

/

层高说明：1、可研：因本项目有偷面积改造情况，设备平台仅剩一个，小业主装修会设置中央空调，层高设置3m可抵消中央空调导致层高缩减的弊端；2、初步：根据对标桂语东方等其他项目，小高层：层高3m降至2.95m，高层：层高3m降至2.9m。七、客户界面配置成本对比配置标准差异分析成本科目上一版经审批目标成本对应配置标准本次配置标准室内外装饰外墙工程全石材幕墙大面石材幕墙+铝板+少量真石漆地下大堂及电梯厅装饰装修标准：1200元/㎡装修标准：1200元/㎡首层大堂及电梯厅装饰装修标准：1650元/m2装修标准：1650元/m2标准层电梯厅及公共走道装饰装修标准：800元/㎡装修标准：800元/㎡户内装饰毛坯毛坯栏杆（阳台、护窗）可研装配式栏杆，275元/m铝合金玻璃栏板，400元/mwell材料升级无无门窗外窗材质断桥铝合金门窗+low-e玻璃580元/m2断桥铝合金门窗+low-e玻璃580元/m2单元门铝合金铝合金入户门+锁具可研中配，钢质门+智能锁,2800元/樘中配，钢质门+智能锁，1900元/樘采暖形式无无空调无无智能家居无无可视对讲冠林7寸彩屏：AH3-E81BAC冠林7寸彩屏：AH3-E81BAC户式新风无无楼体泛光照明无无户式净水器无无空气能热水器/太阳能空气能（含辅助电加热）5000元/台空气能（含辅助电加热）5000元/台电梯日立GE系（小高层无机房，高层有机房）26万/台日立GE系（小高层无机房，高层有机房）26万/台景观园林可研综合500元/m2综合450元/m2（含展示区1000元/m2）八、成本目标分析项目名称上一版经审批目标成本本次待审批目标成本成本差异（本版-上一版）总计总计总计建筑面积（m2）9978795461(4326)销售面积（m2）66976692962319成本科目成本总额

（元）建面单方

（元/m2）销面单方

（元/m2）成本总额

（元）建面单方

（元/m2）销面单方

（元/m2）成本总额

（元）KF-2本期前期费用（含税）12,860,54712919215,124,5891582182,264,041KF-3本期建安费用（含税）238,819,0782,3933,566237,772,2852,4913,431-1,046,794KF-4本期基础配套费用（含税）35,048,96435152333,343,580349481-1,705,384KF-5本期配套设施费用（含税）80,248,6828041,19880,736,8188461,165488,136本期建造成本合计（含税）366,977,2723,6785,479366,977,2723,8445,2960总成本=四项成本36697.73万元+ABS专款专用1859.5万元=38557.2万元。四项成本36697.73万元与可研成本、初步成本一致。八、成本目标分析本项目成本目标标准：坚守可研四项成本不变。

即四项成本36697.73万元，可研成本、初步成本、控制目标应保持一致。极致成本考核：按极致目标98%考核，极致目标=36697.73万元*98%=35963.77万元，本项目成本优化目标734万元；可研：展示区利用万科桂语东方，若有，由营销自身承担。初步：本项目在可研基础上增加约600万展示区费用，展示区周边围护的加强约150万，四项承担合计约750万元＞

734万元。综上所述：1、本项目实现四项成本36697.73万元，即实现极致目标的考核。2、四项承担约750万元不做为对四项成本的考核。八、成本目标变动分析——建造成本经济指标序号内容许村18137地块万科桂语东方※业态高层高层、叠排1容积率2.302.202建筑面积（m2）95461.21142862.1其中地上建面（m2）70711.282931.22.2其中地下建面（m2）24750313553销售面积（m2）69295.6576877.004地下面积（m2）24750.0031355.005配套用房面积（m2）1415.556054.006地下面积占

建筑面积比例26%27%7配套用房面积占

建筑面积比例1.5%5.3%8销售面积占

建筑面积比例72.6%67.3%9开工时间2018年10月2018年4月10住宅平均售价高层均价17000元/m2;商业均价18000元/m2

车位20万元/个高层均价18700元/m2;

别墅均价21000元/m2;

车位25万元/个11项目毛坯交付/精装交付毛坯精装12户内精装标准0精装高层：销面单方1250元/m2，精装叠排：销面单方1450元/m2，13园林标准/软硬景比例比例3:7比例3:714主要业态窗地比高层0.21高层0.26，叠排0.315停车效率

（车位面积）38.73个/m240.38个/m2桂语东方处于本项目北：业态、售价均与本项目18137地块基本一致。八、成本目标变动分析——对标情况序号成本类别许村18137地块许村18137地块(口径统一)万科桂语东方成本差异

远洋-对标成本差异

远洋（口径统一）-对标项目整体成本差异原因分析

（与元氏项目差异分析）初步目标启动版目标项目整体

建面单方（含被动式）

元/m2项目整体

建面单方（含被动式）

元/m2项目整体

建面单方

元/m2项目整体

建面单方

元/m2项目整体

建面单方

元/m2一前期203203206-3-3基本一致二建安3,2252,7432,765459-231、土方区域价差：差异66元/m2，桩基差异74元/m2（上河宸章混凝土+管桩，桂语东方管桩）；合计140元/m2。

2、材料价差差异，本项目钢筋6.2元/kg，系数41kg/m2；桂语东方5.5元/t，系数45kg/m2；材料价差差异，上河宸章混凝土620元/m3，系数0.38m3/m2；材料价差差异：本项目70元/m2，系数3.6m3/m2；桂语东方55元/m2，系数3.6m3/m2，合计差异152元/m2。3、本项目为全石材幕墙，桂语东方三层以下石材，其他均为真石漆，190元/m2。三市政配套417417438-22-22

四公建配套

0

五建面单方小计3,8443,3623,410435-47口径统一后，对标：低于桂语东方六销面单方小计5,295.84,631.85,068.7227-437

七可售比72.6%67.3%67.3%5.3%0.0%

外部对标：万科桂语东方，口径统一后，建面单方低于桂语东方。*按毛坯口径，并将商票/ABS费用、well增加成本、大市政费用剔除之后进行对标。金额主要差异体现在：

1、土方、桩基础；2、外立面装饰费用；八、成本目标变动分析——对标情况序号成本类别柯桥G45海宁许村项目(口径统一)成本差异远洋-内部对标与内部对标项目差异分析一前期167203-36柯桥报批报建费已夯实，单方较海宁低31元；其余费用基本一致二建安2,8423,126-284海宁外立面为大面石材，局部铝板+真石漆，柯桥为涂料+真石漆，成本低约342元；海宁全部采用管桩；柯桥地质条件较差，采用管桩+灌注桩，且桩长较长，故土方和桩基单方较海宁高71元三市政配套4244178基本一致。由于海宁容积率较高，抵消了景观单方标准的差额。四公建配套五建面单方小计3,4333,746-312口径统一后，低于对标项目六销面单方小计4,7135,160七可售比72.9%72.6%八客户界面477797九非客户界面2,9562,949*按毛坯口径，并将商票/ABS费用、well增加成本、大市政费用剔除之后进行对标。金额主要差异体现在：

1、报批报建费用；2、外立面装饰费用；3、桩基础；内部对标：柯桥G45项目，口径统一后，建面单方基本与柯桥G45项目一致。九、成本策划-成本专项策划1.专题方案成本策划-桩基选型14.专题方案成策划-成本管理质量评价指标目标值2.专题方案成本策划-围护方案3.专题方案成本策划-供水供电燃气4.专题方案成本策划-启动会与可研的成本差异分析5.专题方案成本策划-外立面方案对比分析6.专题方案成本策划-阳台栏杆方案对比分析7.专题方案成本策划-进户门锁方案对比分析10.专题方案成本策划-成本风险点梳理11.专题方案成本策划-示范区费用筹划8.专题方案成本策划-电梯方案对比分析12.专题方案成本策划-物业费用筹划13.专题方案成本策划-成本关键性节点考核9.专题方案成本策划-管控思路九、成本策划-成本专项策划231、专项策划-桩基选型灌注桩预应力管桩序号工程部位原设计现方案合计优化成本(万元）桩型单价（元/米）总桩长（米）桩型单价（元/米）总桩（米）1小高层及地库区域灌注桩80023000小高层及地库区域200440001200结合地勘报告，与设计院研究沟通，优化桩基、基础形式，优化可节约成本：1200万元。同时也降低工期，为项目实现快周转提供强有力的支撑。优选方案九、成本策划-成本专项策划242、专项策划-围护方案论证本项目特征：需重点考虑的难点及隐患点:1.水系河道在西侧，需考虑基坑止水措施。2.南侧售楼部，需做灌注桩加强。可研阶段：东面、西面进行放坡，南面做灌注桩进行加固。初步阶段：全部改为管桩+局部放坡，加快施工速度，管桩节约成本。优选方案九、成本策划-成本专项策划252、专项策划-围护方案论证工程部位方案一钻孔灌注桩+管桩+可回收锚索支护方案二管桩+可回收锚索支护综合单价（元/m）合计成本（万元）综合单价（元/m）合计成本（万元）地下室基坑支护15000106110000707方案说明：本项目基坑围护采用方案二；管桩+放坡的支护方案开挖作业面宽敞，施工速度快，周边环境较好，适宜放坡，造价经济。造价最经济，测算为353万元（不含基坑内围护）。优选方案九、成本策划-成本专项策划263、专项策划-供水供电燃气①二次供水：海政办发[2013]178号收费文件②供配电：无收费文件，根据电力方案按实计算（暂估算160元/m2）

③燃气：嘉发改物〔2007〕82号文件，32元/m2依据上述资料，夯实水电气成本；九、成本策划-成本专项策划274、专项策划-初步目标与可研的成本差异分析序号名称上一版经审批目标成本对应配置标准本次配置标准估算金额(万元)

初步金额(万元)

金额差异(万元)1售楼处可研无。可研：利用万科桂语东方，若有，由营销自身承担展示区售楼部：3500元/m2，600m2；样板房：3500元/m22套220m2。售楼部永久性计入四项承担06006002栏杆可研装配式栏杆，275元/m铝合金玻璃栏板，400元/m82124423桩基无原地块显示西侧红线离河道约10米，现在地块基本与西侧红线与河道交接，围护成本增加,原项目考虑样板区为借用万科，现在需设置样板区，样板区无地下室，需进行围护，围护成本增加，其他围护成本增加01501504其他无主路口需要永久租赁代征绿地040405户门可研：钢质门+智能锁，2800元/樘配置中配：钢质门+智能锁，1900元/樘配置168105-636景观装标可研综合500元/m2综合450元/m2（含展示区1000元/m2）1,1531,038-1157外立面方案全石材大面石材，局部铝板+真石漆4,1553,810-3458人防面积较可研减少约1200平米

310-319其他非人防面积优化及其他优化

-27810合计

总额基本无差异九、成本策划-成本专项策划28可研/估算目标立面全石材石材系数1.1涂料系数0.2石材单方600元/平方米成本约4155万初步目标立面大面石材，局部铝板+真石漆石材系数0.65涂料系数0.61铝板系数0.1石材单方600元/平方米成本约3810万5、专项策划-外立面方案对比可研：根据出让条件-外立面为全石材。初步：与政府部分沟通，如图所示，已确认：外立面可见部分基本为石材，不可见部分局部可设置涂料，经方案对比-节约成本345万。优选方案九、成本策划-成本专项策划29可研：锌钢栏杆部位配置优点造价便宜缺点外观不佳，档次不符要求单价275元/米总价约82万6、专项策划-阳台栏杆初步：锌钢玻璃栏板部位配置优点外观呈现理想缺点价格相对锌钢栏杆较高单价400元/米总价约124万经营销、客研、成本角度综合考虑，为匹配石材外立面，在成本可控的范围内能呈现更好的外立面效果，故选择玻璃栏板。成本增加约42万。优选方案九、成本策划-成本专项策划30可研：实木门+智能锁部位配置优点2800元/樘，实木档次较高缺点价格相对较高单价连门约2800元/樘总价约168万7、专项策划-进户门锁初步：钢木门+智能锁部位配置优点1900元/樘实惠，保留智能锁缺点钢制门、智能锁为低配单价连门约1900元/樘总价约105万经营销、客研、成本角度综合考虑，在保留可研电子锁功能情况下，进行降配，节约成本63万。优选方案九、成本策划-成本专项策划318、专项策划-电梯我司战采电梯品牌档次与产品线匹配关系九、成本策划-成本专项策划328、专项策划-电梯根据项目定位结合战采产品线匹配标准，本项目考虑经济梯型，对日立及通力住宅经济梯做报价对比分析，日立成本略低。方案二通力zmini/emono经济梯方案一日立GE经济梯优选方案九、成本策划-成本专项策划339、专项策划-管控思路一、节点达成，唯快不破1、在成本合理的前提下，有利于节点推进事项果断决策，便于经营指标的达成。2、对于特殊事项，保证一事一议的签报，做到有据可循。3、与总包有关的设计、现场变更恰商单，成本人员第一时间分析其原因，介入谈判，避免节点滞后。二、成本优化，必须前置1、因本项目必须消化展示区600万、现场泥浆100万等不利因素增加的成本，后续四项成本严格按照限额标准执行，避免成本超支。2、有利于成本优化的事项，工作需持续进行，并需持续关注项目效益指标的实现。三、提高规范化工作标准1、因项目管理人员有较多新员工，成本人员需每周例会都提醒项目管理人员收集一手资料，对于流程、规范化必须时刻提醒，防止成本先打后奏的情况出现。2、提高精细化工作标准，坚持公司规范制度原则，坚持制度底线。四、坚持以经营指标为导向1、严控制前期工程款支出，对于项目前期桩基、总包工程款严格审核，并且约谈施工方，做好互谅、互助、共赢的理念。2、锁定最终控制目标，实现集团考核成本极致目标。3、无客观因素，原则上不予增加成本，做到节约成本，且把钱花在刀刃上。九、成本策划-成本专项策划3410、专项策划-成本风险点梳理一、桩基及围护1、从目前地勘情况看，场地水塘内存在大量泥浆，桩基单位需进行换填后打桩（产生场内的短驳费用20万），总包泥浆外运费用约80万，合计约100万元，。2、由于临电均未开通，预计首开区均要采用发电机自行发电打桩，费用增加较多。现场务必做好相关发电量的记录。二、土方价索赔风险总包定标合同价72元/m2，实际总包外包价达71元/m2，总包土方可能会存在亏损状态，后期势必会向甲方提起索赔。三、抢工本项目按照集团368原则，要求年底实现销售，那么势必要求抢工及穿插施工，以及成本增加。希望现场务必做好相关方案策划，不至于产生过多的赶工费及无效成本。避免政府罚款，把罚款风险降至最低。四、成本风险目前市场材料疯长、民工荒、开工多等各方面均导致了成本增加，另一方面施工单位的考虑的成本风险均较大，因此控标均很困难。需要进行市场入围单位摸排、加强谈判，已进行成本控制。九、成本策划-成本专项策划11、专项策划-示范区费用筹划成本科目合约规划面积单方限额金额(万元)备注营销费用售楼处软装6003,500210

样板房硬装（220㎡）2203,50077

样板房软装（220㎡）2203,50077

示范区景观2,350500118红线外装标500元/m2建安费用

售楼处硬装6003,500210

示范区景观2,2501,000304红线内装标1000元/m2售楼处土建7202,500180非单独售楼处，归属公共配套设施售楼处外立面装饰及门窗1,200967116归属住宅精装修

合计

1,292

展示区硬装成本分析：1、可研：利用桂语东方，无展示区。2、初步：展示区成本1000万元，其中约200万分摊至营销；结构成本180万，余下约600万由四项成本自行消化。3、营销约200万：合约分项分别为室外去红线外景观工程120万、样板房硬装工程80万。九、成本策划-成本专项策划12、专项策划-物业费用筹划序号名称计算依据金额（万元）1前期咨询费物业招投标费用按项目20万一个包干202开办费空置物业费空置物业费：70套，2.75元/m2,按12个月计取，即23万233车位管理费车位管理费：200位，200位*50元/位*12个月=12万124开办费采购开办费采购：一个项目物资采购85万855安保费前期安保按项目40万一个406小计1801、四项成本前期费KF2.5项180万归属于物业费，合约分项分别为物业招投标费用20万、开办费160万。2、物业费对标：杭州上河宸章150万，考虑2年后涨价因素，按180万控制成本。3、柯桥、海宁、温州，三个新拿项目物业费均按180万元包干。九、成本策划-成本专项策划13、专项策划-成本关键性节点考核2018-82018-92018-42018-102018-112018-122018-12018-22018-32018-78.8拿地3.30总包重计量10.31成本管理策划书总建造成本估算目标、成本初步目标、成本管理策划书、项目合约分判、总包定标均已在规定时间内提前完成。计划在12月的考核节点前完成控制目标。12.20控制目标10.19初步目标9.30总包定标8.15项目合约规划8.27估算目标九、成本策划-成本专项策划13、专项策划-成本管理质量评价指标目标值模块序号权重%

（交付前）关键动作管理目的完成目标目标分值目标115%2018年新获取的项目成本目标实现确保2018年新获取的项目实际成本可控动态成本控制在营造事业部审批的成本初步目标的98%之内（含98%）1002加分项山水系配置标准实现考核山水控制标准的配置实现情况，提高控制标准的实用性尽可能实现山水系控制标准对应的配置尽量对标匹配310%完成项目成本策划项目开工前，全面梳理成本目标与估算目标的差异，分析比对成本落地实施方式及风险。成本策划PPT项目汇报完成95动态45%成本动态报送成本动态报送及时准确（1）未上线前，每月21日报送当月成本动态（变更洽商台账）；

（2）上线后，每月21日及时修订更新当月成本动态（签约、变更洽商、结算、重计量等情况）10055%成本动态编制成本动态编制合规，正确反映项目当月成本执行情况（1）成本动态报表格式合规

（2）成本动态数据准确：合同金额、变更洽商、重计量、暂估价认质认价、钢筋混凝土等材料调价、其他预估待发生数据翔实准确，与项目实际情况一致，不存在错漏及滞后100结算620%重计量完成及时推进成本固化进度，增加动态成本的准确度。（是合同结算初审规范的管理要求）总包、户内精装（含合同金额在1000万元以上的非固定总价外装修合同）重计量完成时间要求：

2、2018年6月1日后下发正式施工图的：①总包合同价重计量要求在正式施工图下发后4个月内完成；②户内精装（含合同金额在1000万元以上的非固定总价外装修合同）合同价重计量要求在正式施工图下发后3个月内完成。

100九、成本策划-成本专项策划13、专项策划-成本管理质量评价指标目标值模块序号权重%

（交付前）关键动作管理目的完成目标目标分值招采910%招标采购率提高招标采购率

减少除战集采、垄断等原因以外的直接委托比例尽可能以招标方式确定供应商。采用融信方战采的也作为使用战采进行统计，主要有防水供货（宏源）、地基勘察（中国联合）、灯具（西顿）、主卫马桶（科勒）、水槽龙头（弗兰卡）、淋浴房（中山朗俊或玫瑰岛）、地暖壁挂炉（菲斯曼）；关于湖墅项目初定直接委托类（展示同大区保持一致）的建议剔除后考核，主要有进户门（德曼）、橱柜（柏丽）、系统门窗（ykk）、智能家居（品牌根据样板房比选后确定）、科勒（智能马桶）951010%招标计划符合率增强招标计划性管理

制定合理招标计划，实现高周转招标时间有所把控1001110%日常采购合规性加强采购合规性管理招标采购方法合规

招标采购过程合规

招标采购文件合规

招标采购结果合规关于采用融信方战采的也作为使用战采进行统计100联合考核1410%变更洽商上报及时性督促现场及时签署变更洽商，增加动态成本的准确度。变更洽商事前审批本项目的项目总和设计方均为融信方，变更洽商上报及时性建议不考核，但是具体的管控动作还保留。十、招采策划-项目招采计划序号分中心项目名称期区采购类别采购名称采购方式图纸完成时间招标开始时间计划定标完成时间周期（天）进场时间成本类别合约形式预估金额

（元）成本主责人1杭州湖映宸章全期造价咨询工程造价咨询直接委托已完成已完成已完成-已完成前期甲分包954,612王磊2杭州湖映宸章全期其他分包地质勘察招标采购已完成已完成已完成-已完成前期甲分包286,384王磊3杭州湖映宸章全期其他分包外业见证招标采购已完成已完成已完成-已完成前期甲分包14,319王磊4杭州湖映宸章全期其他分包基坑监测招标采购已完成已完成已完成-已完成前期甲分包162,284王磊5杭州湖映宸章全期其他分包桩基检测招标采购已完成已完成已完成-已完成前期甲分包350,343王磊6杭州湖映宸章全期其他分包临时用水直接委托已完成已完成已完成-已完成前期甲分包1,193,265叶刘玲7杭州湖映宸章全期其他分包临时用电直接委托已完成已完成已完成-已完成前期甲分包391,391叶刘玲8杭州湖映宸章全期其他分包桩基、基坑围护工程招标采购已完成已完成已完成-已完成建安甲分包23,127,000王磊9杭州湖映宸章全期总承包总承包工程（含土方）招标采购已完成已完成已完成-已完成建安甲分包190,876,293王磊10杭州湖映宸章全期其他分包防水材料采购战略采购-2018/11/152018/11/30152018/11/30建安甲供材料设备4,104,238王磊11杭州湖映宸章全期精装修公共区域精装修工程招标采购2019/10/12019/10/312019/11/30302019/12/30建安甲分包4,308,620王磊12杭州湖映宸章全期精装修公共部位墙地砖采购战略采购2019/10/12019/10/312019/11/30302019/12/30建安甲分包1,440,000王磊13杭州湖映宸章全期幕墙展示区幕墙工程招标采购已完成已完成已完成-已完成建安甲分包1,500,000王磊14杭州湖映宸章全期精装修展示区精装修工程招标采购已完成已完成已完成-已完成建安甲分包3,180,000王磊15杭州湖映宸章全期其他分包物业装修工程招标采购2019/12/212020/1/202020/2/19302020/3/20建安甲分包1,132,440王磊16杭州湖映宸章全期幕墙幕墙工程招标采购2019/5/122019/6/112019/7/11302019/8/10建安甲分包35,027,032王磊17杭州湖映宸章全期其他分包外立面涂料工程直接委托2019/6/32019/7/32019/8/2302019/9/1建安甲分包3,437,905王磊18杭州湖映宸章全期门窗门窗供货安装工程招标采购2019/6/32019/7/32019/8/2302019/9/1建安甲分包9,243,699王磊19杭州湖映宸章全期其他分包入户门供货安装工程战略采购2020/1/212020/2/202020/3/21302020/4/20建安甲供材料设备574,500王磊20杭州湖映宸章全期其他分包入户门锁供货安装工程战略采购2020/1/212020/2/202020/3/21302020/4/20建安甲供材料设备480,000王磊21杭州湖映宸章全期其他分包防火门供应及安装工程招标采购2020/1/212020/2/202020/3/21302020/4/20建安甲分包1,451,741王磊22杭州湖映宸章全期其他分包栏杆供货安装工程招标采购2019/5/122019/6/112019/7/11302019/8/10建安甲分包2,488,981王磊23杭州湖映宸章全期其他分包标识、标牌供货及安装招标采购2020/1/212020/2/202020/3/21302020/4/20建安甲分包190,922王磊24杭州湖映宸章全期其他分包信报箱供货及安装直接委托2020/1/212020/2/202020/3/21302020/4/20建安甲分包244,282王磊25杭州湖映宸章全期其他分包车库地坪漆战略采购2020/1/212020/2/202020/3/21302020/4/20建安甲分包990,000王磊项目招采共计50项，其中已完成14项，完成率达28%。十、招采策划-项目招采计划序号分中心项目名称期区采购类别采购名称采购方式图纸完成时间招标开始时间计划定标完成时间周期（天）进场时间成本类别合约形式预估金额

（元）成本主责人26杭州湖映宸章全期其他分包交通设施供货及安装招标采购2020/1/212020/2/202020/3/21302020/4/20建安甲分包531,290叶刘玲27杭州湖映宸章全期其他分包铸钢铸铁阀门供货战略采购-2019/5/312019/6/30302019/7/30建安甲供材料设备219,211叶刘玲28杭州湖映宸章全期其他分包消防泵、潜污泵供应工程战略采购-2019/5/312019/6/30302019/7/30建安甲供材料设备247,500叶刘玲29杭州湖映宸章全期其他分包示范区空调供货及安装战略采购已完成已完成已完成-已完成建安甲分包320,000叶刘玲30杭州湖映宸章全期其他分包空气源热水供货及安装战略采购-2019/10/162019/11/15302019/12/15建安甲分包2,775,000叶刘玲31杭州湖映宸章全期其他分包电梯供货直接委托2019/1/202019/2/102019/3/30482019/4/29建安甲供材料设备2,880,000叶刘玲32杭州湖映宸章全期其他分包电梯安装直接委托2019/1/202019/2/102019/3/30482019/4/29建安甲分包1,280,000叶刘玲33杭州湖映宸章全期其他分包配电箱供货战略采购-2019/2/282019/3/30302019/4/29建安甲供材料设备1,622,840叶刘玲34杭州湖映宸章全期其他分包表箱计量柜供货直接委托-2019/12/312020/1/30302020/2/29建安甲供材料设备1,240,996叶刘玲35杭州湖映宸章全期其他分包电缆供货战略采购-2019/5/312019/6/30302019/7/30建安甲供材料设备1,600,000叶刘玲36杭州湖映宸章全期其他分包灯具供货战略采购2020/2/112020/3/122020/4/11302020/5/11建安甲供材料设备550,000叶刘玲37杭州湖映宸章全期其他分包弱电智能化工程招标采购2019/10/12019/10/312019/11/30302019/12/30建安甲分包3,484,952叶刘玲38杭州湖映宸章全期其他分包消防工程招标采购2019/5/12019/5/312019/6/30302019/7/30建安甲分包6,799,393叶刘玲39杭州湖映宸章全期其他分包工程监理合同招标采购已完成已完成已完成-已完成建安甲分包1,527,379王磊40杭州湖映宸章全期其他分包供配电工程直接委托-2019/10/312019/11/30302019/12/30配套甲分包15,273,792叶刘玲41杭州湖映宸章全期其他分包燃气配套费直接委托-2019/12/312020/1/30302020/2/29配套甲分包2,262,758叶刘玲42杭州湖映宸章全期其他分包自来水管道工程直接委托2019/12/12019/12/312020/1/30302020/2/29配套甲分包5,323,166叶刘玲43杭州湖映宸章全期景观非样板区园林景观工程招标采购2019/12/212020/1/202020/2/19302020/3/20配套甲分包8,974,391王磊44杭州湖映宸章全期其他分包户外家具供货及安装工程招标采购2020/2/202020/3/212020/4/20302020/5/20配套甲分包300,000王磊45杭州湖映宸章全期其他分包体育娱乐设施供货及安装工程招标采购2020/2/2020