XX项目整体定位物业发展建议课件

15七月2023世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目定位审视世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目项目属性：区域属性：二线省会城市西安在房地产市场划分中属二线城市新兴高档居住区2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居住区的地位日益显现非核心地段目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段中等规模占地153亩，在曲江片区属于中等规模没有强势外部资源目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不高，地块东侧为空地有利因素：曲江区位优势限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地，品牌知名度相对较弱曲江新区西高新主城区市中心（钟楼）本项目项目限制性条件占地面积153.149亩容积率≤1.8覆盖率≤30%绿化率≥40%限高60m取地成本200万/亩车位919个坡屋顶，不可出现独栋，容积率在1.8以下可调整车程半小时内世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会1机会2曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位机会3在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升机会32项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会一07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象2：资产价格全面升值国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全面上涨。消费者针对房地产的心态发生变化房地产作为高端客户的财富工具而存在作为固定资产的商品房成为投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力；低端消费者提前为居住资料买单居住资料对他们而言是生活必需品，在房价快速上升的过程中，低端消费者比以往更加容易放弃过多的要求购置房产。07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价（元/平米）西安市部分楼盘06-07价格对比情况表世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议景观资源大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等文化积淀自古以来的皇家园林，坡水园林相得益彰配套资源现主要依托雁塔城区，未来有大唐不夜城等商业配套交通资源四周为主要交通干道环绕，通达性良好土地资源开发中期，核心区土地资源稀缺依托板块位于科教文化发达的雁塔区内，临近碑林区、西高新政府规划低密度居住区，中国传统文化为主题的文化旅游区景观资源历史文化资源城市资源城市富人区曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位曲江是西安历史积淀的凝结，是城市文明的聚合，是整个西安菁华之所在，是城市房地产价值峰值区。曲江被赋予文化旅游区的定位，其内核在于片区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源临近城市核心区，周边片区收入水平较高，片区内外交通发达，通达性良好机会二世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议香蜜湖1号熙园水榭花都价值峰值区中旅公馆价值承接区香域中央翠海花园香格丽苑香蜜山东海花园香榭里枫丹雅苑瀚城新天国际名苑价值辐射区堤香名苑价值逐级递减一级资源配套核心区二级资源配套较弱远离核心资源远离配套深圳香蜜湖在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升大唐芙蓉园大雁塔旅游区曲江池公园海洋馆爱情谷香蜜湖金地芙蓉湖畔中海国际社区本项目随着曲江池公园的建成，本项目所在地段将成为片区资源价值的峰区。机会三金地南湖项目世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低密度市场存在巨大空缺曲江主城区未央秦岭车程1小时车程1.5小时车程半小时板块总结定位城北未央湖自然景观资源为主休闲度假/生活区位于城市边缘长安秦岭曲江人文景观资源为主观光旅游区临近主城区曲江位于城市豪宅的价值体系，竞争优势明显航天御苑价格变化单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高；景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足；建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差；户型设计浪费大量空间，人性化不足，实用性较差；内部缺乏配套，且档次不高，难以满足顶端客户的需求。市场产品以大为美，以豪为美，规划呆板，精细不足，配套欠缺，品质感有限机会四世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目面临的三大挑战项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的安居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响挑战1挑战2本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间却为金地项目所阻隔挑战3本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的竞争，且多数项目地段优于本项目世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议景观资源生活配套4500元以下4500~6000元6000元以上项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的安居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响目前曲江片区的高价值物业集中在雁塔南路沿线及大唐芙蓉园和大雁塔周边；项目周边项目开发时间相对较早，且多数为政府单位的定向开发项目，以高层、小高层的物业形态为主，价格低于与片区平均水平。大唐芙蓉园大雁塔旅游区建设中曲江池公园海洋馆挑战一南侧：隔路相对曲江翠竹园（法院等单位集资房，楼盘档次一般，只接受团购）；西侧：芙蓉西路，隔路相对的是低品质感的安居房；北侧：建设中的南湖一号（烟草局集资房，不公开销售，与项目之间有一条规划路向西与雁南四路连通）。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间却为金地项目所阻隔本项目与曲江池公园之间为金地南湖项目所隔断；根据目前所掌握的资料，金地项目整体建筑面积约100万㎡；介于本项目与南湖之间地块容积率约2.0。挑战二南湖1号高层雁南四路低品质的安居房芙蓉西路雁南五路翠竹园高层曲江池公园南湖上林苑路金地南湖项目按正常操作思路，本项目与南湖之间很可能出现金地项目的高层小高层物业，本项目对南湖景观资源的占有存在极大的不确定性。做价高手金地的介入在贬损本项目景观价值的同时，却有利于改善片区形象，，与本项目共同拉升地段价值。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的竞争，且多数项目地段优于本项目挑战三2007年2008年2009年2010年1234123412341234总建面37万㎡金地芙蓉湖畔本项目中海国际社区16万㎡16.2万㎡低密度13~18万㎡135万㎡总建面融侨曲江观邸金地南湖项目100万㎡融侨曲江观邸容积率2.5，总建面37万㎡，距离片区核心景观较远，预计未来整体定位中高端中海项目总建面为135万㎡，目前预计别墅区面积为16.2万㎡，是综合性的大规模高尚居住区金地南湖项目总建面预计为100万㎡，具有各种物业类型，定位于中高档的高尚居住区金地芙蓉湖畔总建面19万㎡，容积率1.35，定位相对高端本项目论规模、品牌都逊色于竞争对手，寻求差异化成为竞争关键。12345123451234世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目定位思考的关键点如何抓住市场大势向好的机会，最大化地利用曲江的富人区地位及地段价值升迁的利好？关键1关键2如何形成差异化，应对金地、中海、融侨等品牌开发商优势地段项目的竞争？关键3如何摆脱现阶段周边项目中低端形象的影响，突破片区的价格瓶颈，实现项目的高溢价？世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议在区域市场，从与金地、中海、融侨的差异化看，定位高端应是本项目的主要方向高端住宅高端豪宅主流豪宅中小规模面向高端群体中大规模多数人进入大气私密神秘含蓄个性规模张扬强势开放速度融侨曲江观邸容积率2.5，且位于曲江片区的边缘位置，社区将以高层小高层产品为主，整体定位中高端。中海国际社区是总建面135万㎡的大规模项目，其产品线与客户层面必然趋于多元化，从成都中海国际社区的实践来看，其定位为中高端的高尚居住区。金地南湖项目具有曲江池南湖的景观资源，中等容积率的大规模项目，定位为主流豪宅。物业类型户型面积面积比层数独栋别墅5004套2.5层联排别墅300-35010%2.5层280-30010%3层三叠加200-24016%6层花园洋房170-20012.5%4.5-6层小高层165-22050%11层竞争对手定位覆盖了高端市场的各个层级，但定位越偏向中档，面临的竞争将越激烈。金地芙蓉湖畔定位修正，由主流豪宅走向高端豪宅。若项目定位进入主流豪宅与高端住宅的区间，将在规模、强势、开放、速度上与对手展开竞争，对本项目更为不利。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切合市场客户需求出发，主攻高端市场均有支撑突破周边认知项目要实现利润最大化，实现的市场价格必然远高于周边；塑造绝对领先的高端形象方能从现有周边环绕的中低价位住宅项目中脱颖而出；高端项目的溢价空间更大，更容易产生附加值彰显区域价值曲江富人区地位已经形成，成为西安房地产市场的峰值区；随着曲江池南湖公园的建成及大唐芙蓉园周边首批开发项目的售罄，本项目的地段价值快速提升；本项目位于西安一流区域的一流地段之上，定位高端方能有力地彰显区域价值；切合客户需求越接近核心景观的项目客户层面越高，外围的客户层面更复合，低密度物业成为客户追捧的对象；进驻曲江核心圈的客户多数将其作为终极置业，由于之前存在丰富的置业经验，客户对产品的要求极高。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目整体发展战略与定位借区域规划之力，成就城市价值峰值区塑造全面超越竞争对手的城市高端豪宅以产品创新、极致奢侈，形成产品核心竞争力产品档次确定为绝对领先的高档的低密度社区世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议高端定位下的容积率研判世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议目前曲江各种物业类型市场实现度均好，从自身条件出发，项目的主要可采用联排、叠加、叠院、小高四种物业项目的物业类型双拼联排叠加叠院洋房小高对容积率贡献过低，仅考虑作为价值标杆。出容积率不如叠院、小高，档次稍逊于叠院。评价指标叠院House花园洋房对宽松限高条件的利用8～12层6层以下对周边优势景观资源的利用东观曲江池，北眺大雁塔仅为曲江池公园对项目容积率的贡献经验容积率1.6～2.8经验容积率1.0～1.2对项目档次的提升创新低密度产品平层从价格预期的角度考虑低于叠加而高于洋房低于叠院而高于小高层世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议若从展现领先的的高端形象，匹配顶端豪宅定位的角度出发，项目容积率应控制在1.3为宜要成为曲江的高端豪宅，建议本项目别墅物业的建筑面积占比应维持在30%以上，大部分建筑层高限制在12层以内。从曲江各项目的市场实现来看，物业形态对项目档次有重要影响。从曲江各项目的市场实现来看，物业形态对项目档次有重要影响；航天御苑、曲江公馆等高端项目都以低密度别墅物业为主流产品，曲江至今尚未出现高层、中高层的城市豪宅；曲江地区12层以下的小高层市场实现较好，18层及以上物业实现的市场价格相对较低。从其他地区的顶级豪宅来看，别墅物业需要在项目中占相当比例。深圳香蜜湖1号，别墅物业建面占比约35%深圳熙园，别墅物业建面占比约30%在以上前提下测算，社区容积率无法做满1.8，仅能达到1.3的水平。物业类型面积占比双拼别墅1%联排别墅15%叠加别墅20%8-12层叠院64%世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议若从做满容积率，博取后期市场溢价的角度出发，项目的整体形象将与应有的定位有所差距容积率方案1方案2方案31.31.81.8双拼1%0%1%联排14%10%14%叠加20%0%0%三叠加0%10%0%12层叠院65%20%0%18层小高0%60%85%经验容积率1.31.81.80.52.89%0.00%4.00%0.726.00%25.71%36.00%0.928.89%0%0.00%1.30%13.85%0%2.042.25%18.00%0.00%2.50.00%43.20%61.20%合计100.03%100.76%101.20%在1.8容积率之下，为增加本项目低密度物业比例，将叠加变为三叠加物业，本项目成为由联排、三叠加、12层叠院、18层小高层组成的社区。建筑面积占比占地面积占比在1.8容积率限制之下，在叠加变为三叠加的前提下，本项目的低密度物业占比面积难以超过20%；低密度物业占地面积比将在40%左右，非低密度产品成为社区形象的主要代表；18层小高层将成为主流产品。在做满1.8容积率的前提下，本项目势必难以匹配高端豪宅的整体定位。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议当做满1.8容积率时，项目将面临以下三个方面的风险项目将陷入区域内中高端项目的激烈竞争当中风险1项目无法摆脱周边中低价位项目的影响难以符合市场高端客户的需求，高溢价目标实现有难度风险2风险3从规模、品牌等方面的直接竞争均难以与中海、融侨相匹敌大量高层建筑，与周边的曲江兰亭、曲江南苑颇为相似，中高层实现高价有难度高端客户期望在一流地段享有一流产品，过多的非低密度物业和非高端的社区形态将影响高端客户的选择取向，影响高价值物业的销售世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议从经济测算的结果来看，两个方案利润实现的差距并不明显方案一利润稍优于方案二，从保证社区高端形象定位，差异化竞争的角度出发，方案一更优；若市场上小高层的价格上涨幅度领先于低密度物业，从博取后期高溢价的角度出发，则方案二更优。测算结果说明方案编号一二容积率1.31.8联排别墅15%10%叠加别墅20%

三叠加别墅

10%8层叠院30%12层叠院35%20%18层小高层

60%占地面积10.2110.21总建筑面积13.2718.38项目总投资65652.2981695.68项目经营收入135689.02151784.71利润总额62058.6461514.17税后利润41579.2941214.49投资利润率（税前）94.53%75.30%投资净利润率（税后）63.33%50.45%财务累计净现值（NPV）33938.3033570.38财务内部收益率（FIRR）90.77%88.02%动态投资回收期约1.3约1.5物业类型当前价格一年后价格预期联排1175012925叠加936710303三叠加843092738层叠院7962875812层叠院7494824218层小高56336169测算价格预期当选择1.8容积率方案时，本项目操作思路将发生部分改变。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议1.8容积率下项目的物业发展建议及启动区策略世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目建筑单体建议项目整体规划建议项目园林景观建议启动区策略建议世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议地块内部不存在可利用的坡地及景观资源，四面临路，且为高层所阻隔东侧：依次为正在兴建的上林苑路、金地南湖项目（容积率2.0，很可能出现高层建筑）、曲江池公园；南侧：隔路相对曲江翠竹园的高层建筑（楼盘档次一般，只接受团购）；西侧：芙蓉西路，噪音影响较大，隔路相对的是低品质感的多层安居房；北侧：建设中南湖一号的高层建筑（与项目之间有一条规划路向西与雁南四路连通）。外部资源条件分析地块资源条件分析东侧南侧北侧西侧雁南四路上林苑路芙蓉西路雁南五路地块内部1地块内部2项目概况占地面积153.149亩限高60m限定车位919个用地情况地块内部为荒地，不存在拆迁问题；地势平坦，无明显高差。内部资源条件分析地块内部为荒地，不存在可利用的景观资源；高差不明显，不存在可利用的坡地。地块竞争案例550亩南湖曲江池丝路风情园金地南湖项目世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议单体规划以行列式布局为主，缺乏仪式感，建筑密度过高，影响了整体的舒适度与私密性多数项目采取行列式的布局，在做足容积率的要求下，致使单体间距过小，且在户型设计上欠缺相应的处理，影响了产品品质感和居住的私密性；大多数项目缺乏对称轴线、功能分区的设计，小区缺乏仪式感，层次感；高层物业与低密度物业自成一体，缺乏相互搭配的整体感；访谈客户对现有项目单体间距表示不满，认为过于密集。尚林苑航天御苑曲江公馆曲江华府竞争楼盘规划布局整体性，仪式感私密性，舒适度欠缺：地块竞争案例世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议最大化地利用外部景观资源，辅以内景营造，形成户户有景的社区；多采用围合式布局，丰富社区层次感；或通过由低至高的层层递进营造规划的大气势；适当增加高层物业比例，更好的利用外部景观，并借其区隔社区内外，减少噪音，提高私密性，降低建筑密度以提升居住舒适度。以围合式布局为主，营建高层物业最大化利用景观资源，增加社区私密性并降低建筑密度市场成功案例借鉴熙园公园大地圣莫丽斯户户有景，围合式层次感，大气势关键词：地块竞争案例中信红树湾世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目整体规划方案示意物业分布规律整体规划要体现皇家气度与创新前瞻的整体气质；实现地块价值最大化，规避高层建筑包围的劣势；把握西安客户的亲水情结和对朝向的高要求。绿化阻隔带核心景观绿轴外环车行道核心水系(曲江池)联排三叠加叠院小高层雁南四路芙蓉西路雁南五路上林苑路主入口次入口商业会所世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议利用小高层产品与绿化带共同阻隔周边高层及噪音的影响，形成围合的私密社区以小高层产品阻隔周边高层的视线，保证社区内部的私密性；适当增加退红线幅度，铺设绿化带阻隔四周路面噪音的影响，增加社区私密性，增加社区绿化面积。规划价值点（1）南湖1号高层雁南四路低品质的安居房芙蓉西路雁南五路翠竹园高层金地南湖项目上林苑路入口18层小高层绿化阻隔带香蜜湖1号市政主干道绿化带绿化带绿化阻隔带私家路人行道5排树木18层小高层世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议核心景观绿轴贯穿南北，与核心水景“曲江池”对称交错，充分体现皇家尊贵的仪式感规划价值点（2）地块南北全长约600m，将其打造成为西安最华丽的绿化景观轴；轴线可以前半段对称体现气势，以后半段起伏蜿蜒丰富社区景观层次；核心水景名曰“曲江池”，与东侧公园相互呼应，水系面积约3000㎡。雁南四路芙蓉西路雁南五路上林苑路会所主入口次入口世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议组团式布局，实现户户有景的核心理念部分联排与三叠加产品可享有社区核心景观；联排、叠加、叠院均可享有社区的组团景观；小高层在外围形成围合，居高临下，可远观低密度组团景观，近看彼此之间的绿化景观。规划价值点（3）考虑到对南湖景观资源的占有具有很大的不确定性，本项目主要依靠内部园林的营造实现户户有景的规划理念1.8容积率下的兵营式排布雁南四路芙蓉西路雁南五路上林苑路主入口次入口商业会所组团式布局世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议厚重、阻隔性的主入口，制造大气、专属、奢华、尊贵的联想规划价值点（4）雁南四路芙蓉西路雁南五路上林苑路会所次入口主入口主入口设置符合传统文化的、体现尊贵的大型雕塑或影壁，对外形成项目标志性的视觉焦点；通过台阶、坡度形成进入的仪式感；运用高墙建筑或繁茂植物形成“屏风”，强化社区私密性。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议创新建筑外观设计，打造皇冠亲水会所，体现绝对奢华的尊贵气度规划价值点（5）德勒斯登皇宫的皇冠巴西利亚大教堂海南皇冠滨海温泉酒店香蜜湖1号亲水会所世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议合理的路网设计实现人车分流，保证项目车位比达到1:1，位于市场平均水平之上规划价值点（6）尽可能做到人车分流，车行路沿社区外环线布置；车行动线与停车场出入口设置相协调；组团停车就近解决、集中布置，方便物业管理；尽量减少社区入口，以降低物业管理成本。交通组织原则车行道人行道雁南四路芙蓉西路雁南五路上林苑路主入口次入口同片区项目车位：户数车户比曲江公馆152：762：1钻石半岛1800:18001:1曲江华府800:11350.7:1金地尚林苑156:3540.44:1金地芙蓉湖畔1300:8741.5:1同片区项目停车设施比较Townhouse区采用尽端式道路，强化低密度社区的私密性特征世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议规划设计建议的价值点

核心精神：尊贵奢华，标准领先需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素序号物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1低密度社区高覆盖率奢华的舒适度2景观轴贯穿南北市场空白强烈的仪式感3组团式分布忽视内景营建，外景难以最大化户户有景的体验4厚重、阻隔性的主人口入口大气不足，私密性极差私密感、尊崇感5皇冠亲水会所市场空白创新打造皇家奢华6人车分流缺乏关注交通清晰化世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目建筑单体建议项目整体规划建议项目园林景观建议启动区策略建议世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目整体建筑风格建议——欧式新古典主义，融入中式元素产品现状客户感知度不强，不能很好的将西安的历史文化积淀与开放融合的现代气息融合。客户偏好较为厚重的欧式风格建筑，既能满足居住新鲜感，又不失历史所赋予的厚重文化底蕴。古长安皇家奢华的内涵与新西安创新前瞻的气息。客户偏好项目气质关键词：厚重、欧式、新古典、创新、中式元素欧式建筑风格与中式建筑符号的完美结合世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议联排与叠加产品采用欧式新古典风格，融入中式元素体现项目内涵强调理性而非感性的表现在构图上强调完整性和仪式感在造型上重视轮廓世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议小高层与叠院产品以欧式为主体现华贵世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议关键点1：欧式风格下，融入中式元素，注重意境的展示，以表达尊贵内涵功能为导向九龙壁华表亭地灯屋尖顶双凤和玺（大堂）地灯假山马头墙坡屋顶世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议关键点2：注重材料的质感和色彩的搭配使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议关键点3：注重细部工艺的精良注重窗框、檐口、栏杆、入户台阶等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现精细化。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议关键点4：对于客户而言，南北朝向比景观更加重要，住宅为朝向景观而出现非南北朝向不可取西安公园天下——公寓楼朝向景观，非南北朝向，不具可比性曲江华府——小高层部分出现15°南偏东朝向，市场可以接受15°曲江华府楼体偏角示意“正南北朝向远远比景观重要，客户往往说“景能看多久啊”，可以略为偏向景观面，完全朝向景观是不可行的，风险很大”本项目应尊重西安的气候条件和西安人居住习惯，不可为景观而牺牲南北朝向；楼体可略为偏向景观面，角度不能超过15°世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议关键点5：注重立面的设计感，采用坡屋顶，符合项目限制条件通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议

关键点6：在控制成本的前提下，适当采用让客户易感知新技术，拉升项目形象，提高居住品质提升尊贵感能家居系统：将照明控制理念和家居智能化概念引入日常生活户式中央空调24小时热水系统无线局域网提高舒适度新风系统、断热铝材窗框、外墙保温系统、集中供暖系统、中空镀膜LOW-E玻璃、中水系统+直饮水系统、生态灭蚊机保障安全性识别系统：刷卡入小区、可视门禁、电梯刷卡入户、指纹识别保安系统：周界报警、红外线监控、车辆识别、家庭防盗新材料的运用世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目建筑单体建议项目整体规划建议项目园林景观建议启动区策略建议联排别墅产品建议三叠加/叠院产品建议小高层产品建议户型配比及面积区间世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议针对市场产品的不足，本项目Townhouse应着力实现标准领先，营造奢华尊贵的感觉营造类独栋感觉创新提高舒适度看齐独栋的空间构成实惠性意向古典的皇家气度奢侈感项目气质的表达有天有地的充分表达起居室、书房、家庭厅卧室、客房、卫生间入口、客厅、餐厅天井、地下室、车库花园、庭院、露台面积赠送大尺度空间中式符号的融入奢华尊贵标准领先意向古典产品创新世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议通过错联的方式，扩大产品内部庭院面积，增大采光面，提升居住私密性及舒适度庭院建筑传统型：二端的单位资源好，中间的单位资源差改良型：通过错落使得附送院子面积增大达到资源的均衡。但需要用地进深的支持；扩大采光面，增加相邻两户之间的私密性。营造类独栋感觉世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议外部入口设计增加内外空间体量感通过室外走廊、入户门廊、院门、回廊，以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加联排别墅的体量感。营造类独栋感觉世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩首层入户庭院三层主卧大露台四层阳光房（阁楼）营造类独栋感觉世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议前庭后院可以实现全部赠送，打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，提升项目尊贵感在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间；特别重视扩大后院的体量；增加院落情趣活动设施，如花园、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间。创新提高舒适度世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议超高入户门厅，客厅挑高，增加面宽，充分体现居住的奢华与尊贵创新提高舒适度世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议产品双主卧设计，保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感多次置业客户对主卧和客厅的功能要求较高，从户型基本格调上来讲，应突出其地位；起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。主卧室落地窗与阳台顶层主卧区书房卫生间露台步入式衣帽间创新提高舒适度世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议附送面积做法：阁楼、地下室、夹层、露台、凸窗等创新提高舒适度可加盖的阁楼预留窗户，坡屋顶檐底到地面高度2m，保障使用舒适此高度结构上预留预埋件，供加盖阁楼半地下室预留窗户，可采光通风，弹性空间可下挖车库上方预留窗户，可搭建夹层，做工具间、工人房等大露台，可实现全部赠送，提升居住舒适度世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议在建筑风格整体欧式的前提下，立面设计融入简化的中式元素，体现项目内涵立面通窗处理，增加立面的整体感简化的马头墙简化的门坊坡屋顶，简化的飞檐及檐口四坡顶重檐斩假石门坊项目气质表达世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议建筑顶层选用四坡屋顶，突出项目建筑风格，体现项目档次项目气质表达世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议通过内庭院的方式将客厅与餐厅有效区隔，居住习惯和房屋格局遵循中国传统价值观念前庭后院天井、玄关动静分离等级森严的空间体系，长幼礼节布局餐厅客厅项目气质表达世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议外立面材料选用石材，辅以高档涂料，体现项目顶级豪宅的奢华气质门头：天然花岗石材底层：天然花岗岩磨菇石天然文化石材外墙分隔处：仿大理石的斩假石线条墙面：高级灰色瓷砖项目气质表达世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议豪宅符号——充分体现社区的品质感及气质，给客户带来超强的价值感细腻的施工工艺，各种立体配件的运用，体现豪宅符号；通过建筑符号，尽可能融入一些中式文化元素，赋予其厚重的皇家气质；门窗、护栏等细节选用高档材料，体现入住者的身份感；每户入口均设单独住户专用信箱，体现专属感；入户台阶体现尊贵气质；户内设置艺术墙，彰显豪宅气质和品位。项目气质表达世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议联排产品设计建议的价值点

核心精神：奢华尊贵、意向古典、标准领先需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素序号物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1户型功能创新传统设计居住舒适度、档次提升2入户玄关仅存在于独栋别墅生活的奢华感受3挑空或高厅客厅市场比较缺乏奢华享受4入口设计改进无特色增加内外空间体量感5大露台、天井品质感不强增加客户购买的价值感6坡屋顶赠送阁楼功能房计入面积为客户预留多功能空间，提升户型实用感7半地下集中景观车库市场空白人车分流，提高档次和实用率8豪宅符号点缀市场缺乏充分体现居者身份感及项目的文化内涵世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目建筑单体建议项目整体规划建议项目园林景观建议启动区策略建议联排别墅产品建议叠院（三叠加）产品建议小高层产品建议户型配比及面积区间世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议叠院house是综合情景洋房和电梯洋房优势的创新产品叠院House产品特点：每两层一户每户客厅挑高6米6米高阔绰阳台多层价值，别墅式享受6米阔绰阳台6米气派客厅6米气派餐厅挑空空间挑空空间世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议叠院house的价值点在普通洋房的基础上，创造出别墅的居住感受通过丰富的立体空间院落增加产品特色和品质别致感提升容积率和景观最大化利用在叠加别墅的基础上，增加电梯，提高尊贵感世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议通过控制单层平面面积，向上发展，控制户型面积每两层一户控制每层面积顶层赠送坡屋顶1234世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议利用阳台、露台形成立体庭院，增强居住的层次感及舒适度景观自足性空间内向性功能多样性根据景观资源的不同，设置不同的户内庭院，形成丰富的空间形式，同时赋予空间不同的功能世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议立体庭院——户户带花园，通过丰富的立体空间院落增加产品的产品特色和品质别致感121底层庭院花园32二三层空中花园顶层屋顶花园屋顶花园一二层顶层屋顶花园入户花园前庭院后庭院露台露台3世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议入户花园、露台等大面积赠送，提升户型的实惠性上下两户分别赠送底层前庭后院、顶层屋顶花园、大露台；同时将基底的地下空间划分两部分，下户赠送半地下多功能室，半地下停车位，上户赠送半地下停车位。顶层屋顶花园入户花园露台一二层前庭院后庭院露台屋顶花园入户花园屋顶花园三四层世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议室内局部纵向空间处理，提升项目价值感对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，开阔室内空间；地下室天井、内庭院、下沉式庭院等等的设计不仅不增加面积而且增加室内的通风采光，同时一定程度上丰富室内空间功能，开阔客户心理空间。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议挑高入户大堂、客厅、餐厅、主人卧室，充分体现大尺度的空间感受8米高大堂，空间感极度奢华；5米客厅、餐厅；4.5米主卧。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议空中大露台——大面积赠送，增加情趣观景活动空间，提升生活品质大露台可以增加情趣的观景活动空间；可以实现全部赠送，实现物超所值。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议位于中心位置的叠院产品可使用创新的单体设计，使客户享有360度的景观资源深圳蝴蝶谷双向门电梯，电梯直接入户；入户花园成为可观景的私有空间；大面积赠送，三房变四房的高价值感设计；错层空间，丰富的居住空间体验。客厅世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议下叠占有半地下室——有效提升居住功能享受内天井采光半地下室与室外层高低于2.2米，地上部分低于1.5米，利用土层垫高，客户入伙后可下挖到2.8米（适用于地下室赠送）；地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等；进入半地下室还可结合庭院做出天井；利用天窗或下沉式内庭院采光通风。多功能空间地坪上天窗采光星河丹堤联排阔庭跃层半地下室多功能空间可下挖部分半地下室世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议上叠赠送坡屋顶——送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间，增加客户购买的价值感坡屋顶极大地增加了卧房的舒适度；通过加设夹板，可以充分利用上层空间。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议叠院house（三叠加）产品设计建议的价值点

核心精神：产品创新、标准领先、奢华尊贵需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素序号物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1立体庭院市场缺乏增加产品特色和品质别致感2挑高入户大堂市场稀缺体现奢华、尊贵3挑空客厅一般做成复式状大尺度空间，提升项目档次4顶层挑高主卧市场空白增加居住舒适度，且空间改造灵活5赠送顶层阁楼计入面积为客户预留多功能空间，增强实惠性6360度景观资源市场空白南湖价值最大化7地下室及车库赠送计入面积提升居住舒适度和实惠性世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目建筑单体建议项目整体规划建议项目园林景观建议启动区策略建议联排别墅产品建议叠院（三叠加）产品建议小高层产品建议户型配比及面积区间世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质居住品质提升不同价值（面积）的户型舒适度逐级提升；越高价值的物业可考虑赠送更多面积，以消除客户对单价提升的抗性；新材料运用，节能环保，体现项目超前性及国际化。架空层处理挑高大堂设计入户花园空中花园阳光房观景露台飘窗、凸窗主卧空间世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议6～8米架空层设计，引入绿化、放置休憩沙发、改建活动场所等，制造泛会所交流空间底层建议营建6～8米的架空层，同时引入部分景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透；架空层的装饰运用，令室内外空间相连接，使空间向外延伸，有利于地平面视野的渗透，增加空间感和层次感；于架空层灵活设置电梯间，大厅或休憩点。架空层处理世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议高品质电梯间挑高入户大堂，配备高档次电梯间，充分体现入住者的身份象征，提升居住品质超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积/智能入户系统，全天候安全保证，并将外部的绿色延伸入户。入户大堂是客户观察品质的敏感点，也是身份的象征，需着重处理；挑高入户大堂设计，辅以适度雕饰，体现社区品质感，提升居组合的舒适度。挑高的入户大堂挑高大堂世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议入户花园的赠送需在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性可将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能室入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层赠送（全部赠送面积）错层部分实现全部赠送入户花园面积入户花园改房入户花园景观入户花园世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积独立的空中花园（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验；空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶无柱销售时计一半面积；让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一半花园的面积。空中花园（内凹式阳台）空中花园的方式市场稀缺，建议舒适三房以上采用，增强产品竞争力独立花园世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣阳光房方正实用观景良好附送面积地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高<2.2米，该部分面积增送阳光房设计可与客厅或主卧相连，提高居住舒适度；大面积的赠送有利于提升产品的实惠性及竞争力；阳光房世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳通过观景阳台的大空间处理，将景观直接延伸至室内，延展室内空间；充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透；大面积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势；露台在设计时考虑建筑外立面的表现手段，构造精致的建筑节点，与社区整体风格相统一。观景露台世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值；窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。大尺度转角飘窗——充分利用飘窗使用灵活的特性，做为观景场所或陈设放置处建议可在主卧等重要生活空间采用转角飘窗世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。凸窗——市场常用赠送手法，仅为“保值选项”可赠送全部面积，是市场常用的手法梁凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面可拆倒凸窗，可增加室内实用空间凸窗世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适高价值物业采用双主卧设计，提供更为舒适的主人居住空间双主卧设计主卧室次主卧室衣帽间强化主卧套间功能，提高主卧舒适度与观景阳台连同适度活动空间主卧空间世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议小高层产品设计建议的价值点

核心精神：产品创新、标准领先、奢华尊贵需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素序号物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1架空层设计市场缺乏增加绿化面积与公共空间2挑高入户大堂市场稀缺体现奢华、尊贵3入户花园市场相对稀缺增强实惠性4空中院馆市场稀缺增加居住舒适度，且空间改造灵活5飘窗、凸窗市场缺乏增加居住舒适度，增强实惠性6地下室及车库赠送计入面积提升居住舒适度和实惠性世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目建筑单体建议项目整体规划建议项目园林景观建议启动区策略建议联排别墅产品建议叠院（三叠加）产品建议小高层产品建议户型配比及面积区间世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目户型配比如下物业类型面积区间（㎡）建面比例单价（元）总价区间（万元）联排别墅250-30010%13000325-390三叠加别墅220-25010%9500209-23812层叠院4房200－22020%8500170－18718层小高层3房155-16528%620096-1024房170-18525%105-115顶复5房200－2207%8000160-176该配比方案仅作为总体控制目标，规划设计可作适当浮动；考虑到价值差异，三叠加产品上叠、中叠面积稍小于下叠；联排面积的差异主要由各户型所处位置不同，即边套、中间套造成的资源差异引起的；所有房型在赠送大面积情况下，均能保证舒适度和功能。根据本项目的城市高端豪宅定位，联排别墅将是项目中的主流低密度产品，应该保持较好的舒适度。故建议面积在市场主流供应区间250-280平米；双拼作为项目标杆产品可以面积稍大，在350平米左右；叠加产品作为产品多元化的手段，可适当控制面积，户型面积建议在200-220平米；叠院产品的体量较大，由于市场比较缺乏，其本质是洋房的变体，建议参照洋房户型体系，户型面积建议在180-200平米；当做满1.8容积率时，小高层产品体量最大，其中顶层和部分底层以复式形态出现，约占7%建筑面积。户型面积在市场主流面积区间内偏大，略小于金地芙蓉湖畔户型面积区间，形成差异化。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目建筑单体建议项目整体规划建议项目园林景观建议启动区策略建议世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议基于定位阶段对皇家园林的分析，得出其特征主要包括三个方面：对称、融合、符号整体布局轴线对称、层叠有序、高低错落、层次分明，体现皇家园林叠山理水的气势与风格；园林与建筑相生相融，通过对比手法实现景随步转，景园合一、园中有园的境界；皇家园林建筑符号的多重表达体现其宏伟、辉煌、神秘、奢华的特色。如何实现皇家园林与项目的完美融合？世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议北京万科紫台将皇家气质、文化与现代生活理念结合，造就具有领域感和归属感的景观园林，拔升项目形象紫台位于皇城脚下，用高低起伏的台地造景，将现代皇脉园林纳入社区整体环境之中，融入浓郁人文气质的城市景观；将国学中的礼、乐、律、射、御、数、书七艺引申发展，结合景观设计的语言将国学特色创意引申为龙（皇家权贵）、文、武。武园龙园文园案例借鉴世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议通过硬景与软景的结合打造鲜明的园林主题，辅以中式元素符号体现项目尊贵的内涵园林主题鲜明，分为龙园、文园、武园：龙园由国学中的礼、乐、律来体现；文园由国学中书、数来体现；武园由国学中的射、御来体现；现代板式风格融入中式符号，通过华表、石凳、石阶、中国龙的雕饰提升项目档次感。案例借鉴世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议龙园以丹陛御道、红墙、国槐、龙等体现出皇家权贵的气派，既具有礼仪性，又有生活气息中心庭园：龙园以园心水景为核心，砖、石、木材为材料砌成一条放射状主道，连接会所入口；园心处红色景墙喻示着皇权尊贵；周围辅以国槐、白蜡、玉兰、白皮松及花草植被，参差错落，视线丰盈；现代的休闲功能得益于历史皇家的符号感受于身份隐喻。案例借鉴世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议南北一文一武两个院落将国学融入园林景观，更侧重生活化的气氛南园：文园以帝王书法广场、曲水流觞等特色景观为节点，植被辅装，突出皇家文风与国学内涵。北园：武园定位为武院，将国学科目中射、御揉和在造园之中，具备休闲与健身功能。案例借鉴世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目园林风格建议——以皇家园林为主题，融入中式文化元素，注重意境的展示以表达尊贵内涵精细化移步换景中式符号与建筑的融合轴线对称挖掘景观内涵雕琢细节增加绿化空间曲江池九曲桥皇后大道拜将台丹陛御道汉唐影壁皇冠会所资源最大化皇家主题与南湖联动御花园核心景观节点私密性处理小高层与低密度之间的景观围合围合式景观世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目核心景观节点演绎雁南四路芙蓉西路雁南五路上林苑路会所主入口次入口皇后大道皇冠会所御花园汉唐影壁丹陛御道小南湖九曲桥核心景观节点：汉唐影壁皇后大道丹陛御道拜将台皇冠会所小南湖御花园九曲桥围合式景观隔离带拜将台景观隔离带世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议汉唐影壁——入口处设置类屏风性质的影壁，营造私密性入口处设置类屏风性质的雕塑或影壁，如香蜜湖一号，营造私密性；景观打造建议选用能够反映西安千百年来的历史文化的标志。主入口世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议皇后大道——运用大量高大的珍稀常青树种，形成仪式感，体现居住者的尊贵主入口至会所为项目核心景观北轴，种植对称、高大的珍稀常青树种，形成仪式感；道路两边通过一些雕塑进行装饰，能够反映西安的历史文化。行道树主轴景观世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议丹陛御道——通过台阶形成层次感，体现项目皇家气势通过在皇后大道与皇冠会所之间建设丹陛御道，运用台阶形成层次感，营造皇家气势；通过丹陛石刻，充分体现项目的皇家气息。

主轴景观世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议拜将台——将西安千百年来传承的历史文化糅合在园林景观中，充分展现项目内涵在丹陛御道与皇冠会所之间，打造拜将台，充分体现西安历史文化内涵。主轴景观世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议皇冠水上会所——充分体现项目奢华，从外观上造成一定的冲击力皇冠造型，充分体现奢华，从外观上造成一定的冲击力；通过外部水系及内部泳池的双重水系将会所打造成为皇冠水上豪华会所；会所前广场雕饰中式元素的构筑物。皇冠水上会所世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议曲江池——项目核心景观区，强调曲江池与周边景观资源的互动强调曲江池与周边休闲功能的互动；在硬质景观与曲江池水景之间恰当的过渡处理，形成独特的亲水平台，提高居住者的参与性；低密度物业布局尽可能多的享有内部曲江池水景资源，提高产品价值。曲江池世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议御花园——相对私密空间，满足高价值物业居住者的景观需求会所至项目南端打造后花园，通过特色风格的硬质铺装及周边软景的打造，增强文化气息；廊、桥、路不仅是主要的交通流线，也是一系列观光的活动带；建议景观带的营建以植被、步行栈道、健身及娱乐休闲设施为主，局部配以小型水景；富有禅意的枯山水，为冬季景观增添情趣，用质朴的素材、抽象的手法表达意念。休闲景观世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议九曲桥——通过曲形小桥的打造，将项目水景与周边景观相联，增强居住的趣味性通过小桥流水表达项目的意境，带给居住者闲适、宁静的感觉；通过曲形小桥的打造，演绎历史久负盛名的“曲江流饮”，一方面增加社区园林的趣味性，另一方面突出项目皇家气质；小桥打造时注重与周边建筑的融合及中式符号的运用。休闲景观世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议在项目整体采用围合式布局的前提下，运用景观带隔离方式最大化保证低密度物业的私密性在小高层产品与低密度物业之间运用曲折小路有效区隔；在保证低密度物业采光的前提下，在底层植造浓密植被，提高私密性。围合式景观雁南四路芙蓉西路雁南五路上林苑路主入口次入口商业会所世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议园林景观设计建议的价值点

核心精神：尊贵奢华，意向古典需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素序号物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1皇家主题园林主题不鲜明尊贵的皇家气度2汉唐影壁入口私密性差体现皇家气质，私密性3皇后大道市场比较粗糙增强仪式感4丹陛御道市场空白皇家气质的顶级打造5拜将台市场空白历史文脉的传承6皇冠会所市场品质较低奢华、尊贵7曲江池市场稀缺内外资源的融合，提升项目档次8御花园主题不鲜明皇家气质，归属感、尊贵感9九曲桥市场空白历史传承，增加趣味性10围合式景观市场缺乏提升高价值物业私密性世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目建筑单体建议项目整体规划建议项目园林景观建议启动区策略建议世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目配套建议以主题特色会所为主，少量商业（满足生活基本配套）区域配套曲江新区周边教育、商业、医疗等配套比较齐全，但生活配套较匮乏。配套普遍被忽视，功能以满足基本需求为主，档次偏低，特色亮点少，难以符合高端需求。项目配套主要通过会所（销售中心）来展示高档次、强体验感，其他配套根据项目规模及周边配套而定。社区配套案例借鉴项目配套建议以会所为主，配有少量商业（满足生活基本配套）。会所对于项目的意义：提升楼盘的形象及品质：使项目形象得以深化及深入延展，提升客户对楼盘整体形象及档次的作用。配合销售展示：展示一个客户感同身受的会所，让客户在这里能体验到未来的生活状态，对项目产生认同感，从而产生购买的欲望。会所未来的经营：解决社区业主和周边圈层的运动休闲娱乐的需求，延伸了他们的活动空间，使他们的需求得以满足。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议会所（销售中心）为皇冠造型，深化项目皇家形象和体现豪宅气质皇冠，至高无上荣耀的象征会所（销售中心）作为项目形象展示体系之一，与项目皇家气质相契合的皇冠造型使项目形象得以深化及深入延展，提升客户对楼盘整体形象及档次的作用。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议商务主题会所——曲江皇家俱乐部，属于西安顶级阶层的交际场、生活场俱乐部定位：超五星级标准的商务主题会所，打造西安顶级阶层俱乐部。俱乐部设施建议：会所面积约3000平米，设置红酒吧、雪茄吧、咖啡吧、中西餐厅、多功能厅、SPA、桑拿、健身房、游泳池、娱乐室。会员权益高尔夫球会、五星级酒店等高档场所消费优惠卡赠送专属银行卡，享受专属银行按揭优惠、永久豁免年费等优惠享受全国范围内鸿基集团所开发房产的额外优惠参考标准

北京：京城俱乐部中国会俱乐部长安俱乐部美洲会俱乐部上海：银行家俱乐部鸿艺会雍福会世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议曲江皇家俱乐部：一个身份的标签，一个圈层的交集，一个社会精英的活动场所古典家具、水晶灯饰、紫檀木屏风，加上汉唐风韵……这座“现代宫殿”将成为西安一个身份的标签，一个圈层的交集，一个社会精英的活动场所。定期邀请专家对热点问题作专题报告，邀请感兴趣的企业家、官员作为嘉宾参与。会员还可以根据自己的爱好自发组织不同主题的沙龙，如艺术沙龙、品酒沙龙。“希望有一个地方可以让我与自己有一样想法的朋友们惬意地交流——大家的诉求基本相同、工作的氛围基本类似、有共同感兴趣的话题……在这里，不仅能放松自己，还可以得到来自各方面的信息。”——一位企业家说世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议曲江皇家俱乐部：归属与私密，休闲与交际的融合花梨木家具紫檀木屏风水晶灯饰铜制雕塑御厨名菜高档服务这一切构成一种熟悉的氛围，让会员拥有强烈的归属感，放松心情，尽情品味，享受生活……他们是一群有名望、有权力并能带动社会发展的代表人物他们是一个具有很高消费档次和品位的群体在这个私密的空间里，他们获得交流机会，交际拓展人脉关系，不仅生活，还有生意

世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议双重水系，以有限尺度营造顶级感受室内游泳池：300-400平米，恒温系统；与室外核心景观水系相融，在感官上扩大水域面积世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议多功能厅、中西餐厅世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议红酒吧、雪茄吧、咖啡吧

世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议健身房、桑拿室、娱乐室世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议满足生活需要的商HOUSE商业约2000平米，以满足生活需求为主；设置在项目西北角。雁南四路芙蓉西路雁南五路上林苑路主入口次入口商业会所世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议配套设施建议的价值点

核心精神：尊贵奢华，标准领先需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素序号物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1具有冲击力，皇冠型的建筑外形市场欠缺与皇家气质的完美结合2曲江皇家俱乐部市场档次较低顶级阶层的交际圈、休闲场3商HOUSE市场缺乏造型新颖，匹配项目档次世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目建筑单体建议项目整体规划建议项目园林景观建议启动区策略建议世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议项目要建立西安顶级物业服务标准服务体系细节分类主要内容搭建专属价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……标准关键点：专属价值体系，服务分级，深度礼宾着眼于细节，在将传统物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身需求出发，制订出专属的私有化的服务体系及内容，世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议本项目物业管理建议——五星级、管家式服务标准匹配皇家形象，让西安人享受前所未有的尊贵确立物管品牌，如第一太平戴维斯物管；精心挑选形象好、素质高、服务意识强的保安人员；实现“社区管家式服务体系”；实现地产品牌与物管品牌的良性合作。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议专属、周到的社区管家式服务体系——让西安享受前所未有的尊贵社区管家式服务体系：全面实现“主动服务、贴身服务、亲情服务、专业服务”，让业户享受提供一站式、全方位的物业服务。专属、一对一、面对面的服务:根据物业综合环境特点和管理幅度的要求，把社区划分为若干管理区域后设置”一对一”事务管家，业户将需求直接告知所在区域的管家，由管家与物业各职能部门协调，全程跟进，确保问题圆满解决，并就处理结果向业户做跟踪回访，进而承担执行这一问题的直接责任。直接负责解决问题，并对最终的服务结果负责：

业户有任何需要物管公司解决的问题和投诉，不必找管理处、找各部门，只需找“社区管家”就可以了，如果业户认为问题解决得不好或不彻底，也可以直接找管家寻求解释。管家和客服中心都有24小时服务电话，可满足业主根据需要随时提出的各种常规免费服务和特约服务，也可根据业主对服务内容的意见和建议，制定更为全面、细致、完善的物业服务内容，对业主生活进行全方位的呵护。世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议安全、私密的现代化智能物业管理系统——让西安享受前所未有的尊贵出入口控制系统家庭防盗和事故处理报警系统保安巡逻签到系统闭路电视监视系统楼宇可视对讲系统