物业管理服务方案

040607五、物业管理资质证书080911H第二部分物业管理服务方案1519第八章社区文化建设4971第一部分［企业商务文件］****物业管理有限公司是一家以发展物业管理为主的具有独立法人资格的公**行业协会会员单位。****取高品质理念，以积极进取的姿态，创造企业价值，并回馈社会。缺陷、无微瑕”服务，把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上。向社会展示企业风采，传播企业特色，竭诚尽力为每一位客户提供卓越服务。我们的标准：军事化管理十五星级服务我们的愿景：成为国际一流的物业服务公司物业，全心全意为客户服务:、企业法人营业执照三、税务登记证四、组织代码证五、物业管理资质证书六、中国物业管理协会会员单位七、**市物业管理协会会员单位八、**市湖南**商会单位九、干部培训十、保安形象十一\规范管理I Bl以热爱祖i

.以膻务

民为桌

以背印人民为联以崇尚科学为荣 以黑球无知为耻以辛勤劳动为荣 以好逸恶劳为耻k以团结互助为荣 以损人利己管L东以诚实守信管麟以遵纪守法为荣

以见利忘义为耿十二、部分项目第二部分［物业管理服务方案］第二章管理架构第八章社区文化建设第九章管理制度第一章管理方式和管理目标一、管理方式承担所有的管理职责。这种合作方式的最大优点在于客户可以将全部精力放在监督工作上；对于我公司来说也能最大程度发挥我们的品牌管理效应。二、管理期限三年以上三、管理原则1、社会效益高于经济效益的原则。如公司能提供物业服务，对扩公司品牌的知名度有深远影响。因此，公司目的不在的原则，参与管理：(2)、不做偷工减料的行为；、不搞管理短期行为；2、推行品牌质量的原则积累，逐渐形成了一套高品质，高标准，并可成功运用到委托管理的物业项目中。、推行我们的服务方针。、移植我们的管理程序和规范。3、致力于服务的原则公司认为，最能体现管理水平差异的是服务。因为物业管理的本质是服**不仅要通过精心的管理保证小区内安全、舒适、美观、便利的居住环境，还要让小区用户感受到专业管理热情温馨的服务，比如：快截维修、代缴费用、社区活动、物品搬运、免费咨询、非长住业主房屋代管等等。四、管理目标1、总体目标、一年内规范运作；、两年达到区级示范物业标准；2、具体管理目标：(1)100%;(2)(3)100%;(4)100%；(5)98%(6)90%以上；(7)100%,(8)98%以上；98%以上；98%以上；示范小区标准及评分细则”。第二章管理架构1、设立管理处，实行经理负责制与服务。管理处主任根据公司的授权，指挥、组织、安排管理事物，协调关系，对突发事件采取紧急措施，对不称职的管理人员有权辞退。2、管理处架构及人员配备管理处经理任职资格：(1)、具有大学专科以上学历，具有五年以上的物业管理工作经验。(2)、思想进步，作风正派，敬业精神强。新能力，能独当一面的负责物业管理工作。26—40管理处各职能部门分工如下：工程维修部：负责对设施设备的运行管理，维修保养和故障维修，对外工程进行监督。保安部：负责做好“防火、防盗、防破坏、防爆”的四防工作，维护小区的治安消防安全保洁部：负责对设施设备、公共场所进行清洁保养，营造整洁舒适的居住和商务环境。绿化部：负责对园林景观、室内盆载进行保养、剪修及维护管理。3、客户为监督机构处一起召开管理会议商讨管理工作中存在的问题及提出改进要求。同时，对管理工作中遇到的困难，如物业的工程质量问题等，业主的代表机构应提供帮助、协调。4、建立高级顾问机构管理服务、工程管理、财务管理等方面专家组成，定期检查小区的管理，监督小区管理处工作，有针对性地对管理处员工进行培训，不断提高小区管理水平。总之，顾问小组的目的是将我公司丰富的管理资源有针对性地输入到小区的管理之中，体现我公司的整体管理优势。第三章安全管理一、整体设想1、安全管理包括公共安全和消防安全。由于为公务人员宿舍居住区、花园多，势2**3**物业安全管理组织架构图4、我公司将选择品行端正、具有较强服务意识的保安员负责**条件是：(1)、转业军人或有两年以上物业管理经验；(2)、形象较好；(3)、无任何违法犯罪记录(派出所证明)；(4)、有公安机关颁发的保安上岗证主管，负责对保安员的管理和培训。二、军事化的内部管理军事化为原则，致力于打造威武之师、物业的子弟兵队伍。经不断摸索和实践，我司已形**物业管理中去。1、着装：戴帽时，帽檐前缘与眉同高，以帽徽与鼻梁同在一直线为准，武装带扎紧于三、四颗衣扣之间。2姿势标准，巡逻岗保安员反应灵敏、业务娴熟。3、军事化训练、队列训练：训练队员的军事素质、服从性、团队意识和体能。下与起立、整齐报数。、拳术训练：训练队员的防卫能力。主要内容：武术基础、擒敌拳、擒敌基本套路。(3)、车辆指挥手势：训练队员指挥交通的能力止信号、停止辅助信号、示意车辆靠边停放、示意车辆慢行、前车避让后车。4、宿舍参照部队营房管理。三、治安管理**1、出入口的安全管理：进入。、对大件物品或货物搬入要做登记并进行安全检查。人员核对搬出物品与放行条上是否一致。2、劳务人员的管理：**物业是确保安全的重要内容。我公司认为：、对劳务人员(除施工人员外)原则上不准进入**凭临时出入证或身份证。****(3)**物业内的施工人员进行动态监控。3、清场管理：毯式的清场。(1)、杜绝装修人员在小区内过夜。(2)、检查房间是否锁好。(3)、清场后实施有无存放易燃易爆的物品。(4)、清场后实施巡逻。4、外围的管理外围管理应重点做好：、防止盲流人员在小区周边安营扎寨。**。四、消防管理****物业不存在消防隐患。1、建立落实两个系统的消防层级责任制。立消防责任制，使管理处每个员工对消防工作都有责任。2、建立日常巡检制度****施是否完好。3、装修审批内如有装修工程，须经管理处审批，以保证装修符合消防规范要求，尤其是烧焊工程要严格控制，采取足够消防措施才可进行。等消防隐患。4、消防警报监视24即使是误报，也要当真。5、消防检查**|组织消防检查。通过检查，对可能构成消防隐患的蛛丝马迹的问题予以清除。6、消防演习11(1)、检阅管理处遇到火警时的应变能力。(2)**8、消防宣传**意识。9、消防设施的维护保养****物业消防自动报警及消防自密码一般只能由厂家维保。五、紧急事故的处理**物业内可能出现的突发事件有：(1)、喷淋爆裂、泄水(2)、电梯困人(3)、煤气泄漏(4)、爆炸(5)、水浸(暴雨排水不畅)(6)、不明物体(怀疑爆炸物)(7)、寻畔滋事等治安纠纷等等。对**员工进行培训，防患于未然。六、停车的管理我公司将停车管理列入保安工作，是因为：停车影响到车流的畅通停车影响到**物业外观形象停车影响到车主的财产安全我公司会致力于：1、所有居民和商户的机动车辆需要在指定停车场停放，以便提高车场的利用率。2、临时送货车辆应在送货后马上离开小区，以免影响车流畅通。3、做好车辆检查登记工作。车辆进入车场停泊，管理员在司机离开前，须绕车辆仔细检查一圈，检查车灯、车轮、车身、车标志是否完好。如有问题，应填写检查表，叫司车辆损坏赔偿责任。4、做好车辆的安全防范工作。车是被撞。成车辆相互碰撞。盗。要认真核对其驾驶证、行驶证、复印身份证，与车主签名的领条一起存档。、停车场内应配置足够的灭火器材，以应付初期火警。止匕外，车场内应配以防火灾事故发生。**物业的实际情况移植到车场管理中。七、保安工作标准124小时监控主要出入口、电梯、通道，确保治安安全。210复正常通车。3分钟内完成提醒客人锁好门窗，带走贵重物品及登记工作。4散人员（如属火警）。5分钟内到达火警现场组织扑救和疏散。6现场控制并调查处理嫌疑人等，协助用户报案，协助用户将伤员送到医院抢救。7协助用户报警。8分钟内到达现场处理或协助用户报警（视情而定）9、客户有关于治安消防的问题咨询，当面答复用户的疑问10分钟内赶到现场处理。第四章工程管理一、整体设想工程管理是物业管理的重要组成部分，关系到**物业的整体形象，对****物业优质服务的保证。1、设备管理对**物业的意义、良好的设备管理能够延长设备的使用寿命，充分发挥设备的使用价值。**(3)**物业的社会形象。2、工程管理的目标工程管理的目标为：三个确保，五个完好，一个正常保证供汽设备正常运行，确保天然汽正常；五个完好：保证**物业电梯设施完好；保证**保证**保证**保证供水排污设施完好**3、设备管理的组织架构工程部的组织架构根据**要尽量节省人员，提供高效优质的服务。工程部的组织架够：A、具有大专以上学历；B、具有助理工程师以上的技术职称；C、有三年以上工程管理的工作经验。二、日常运行管理1、建立设备运行管理制度(1)电梯：07:00——22:00;24小时运行公共照明：07:00——22:3022:30——07:00(只设事故照明)射灯：根据需要确定风机：08:00——22:30生活水泵：自动控制污水处理设备：根据需要确定(2)、设备的开启和关闭：电梯：运行班负责启闭，维修班负责检查，负责维修射灯：运行班负责启闭，维修班负责检查，负责维修生活水泵：维修班负责检查，负责维修2、设备房的管理及巡检**常用的制度：工程部机房管理规定；工程部机房卫生管理规定；工程部交接班管理规定；工程部机房防火规定；工程部机房卫生管理规定；工程部巡检规定。3、设备运行人员的管理员工，不得进行操作、运行主管负责高、低压设备机组的运行管理。(3)、运行工负责高、低压设备的运行；负责机组的运行。三、维修与保养管理1、维修人员的管理工，不得进行操作。供暖设备和其他设备的维修管理。设备、供暖设备和其他设备的维修管理。2、维修工作的范围公共区域：电梯的维修空气处理机和风机盘管的维修各种风机的维修各种水泵的维修污水处理设备的维修给排水设备的维修监控设备的维修综合布线设备的维修空调设备的维修天花的维修3、维修承诺10分钟内到达现场处理。、住户一般维修在接到通知后10时到达现场，用电话通知用户，另约上门维修时间。、没有特殊情况，维修当天内完成。**(5)、公共区域的一般维修三天内完成。4、维修单处理程序(1)、设立维修电话24小时值班，随时准备为用户服务。建立电脑维修单管理程序持维修单，前往用户室内进行维修；中、夜班及节假日采取先维修后补单的方法。、维修工作验收及统计规定服务态度、服务技术提出意见，以便维修人员在今后的工作中加以改进。四、房屋主体的维修保养1、对**物业的主体梁，柱等结构每年进行一次检查。2、对**物业的伸缩逢、防水层每年进行一次检查。3、对**物业的门窗每季度进行一次检查、维修。4**翻新。5、对**物业周围的地面及墙身每年进行一次检查、维修。五、主要设备保养管理由于某些主要设备的维修保养技术要求难度较高，专业性较强，需要外判给设备特控制，最大限度的减少业权单位费用支出，我公司拟采取如下管理措施：1、做好设备日常的维修养护工作，提高自我保养能力，尽量减少外判费用发生。2、对主要设备(如消防、电梯、空调等)外判合约保养商的选择，先由工程部对多家（3家以上）价和专业能力等指标一一比较，最后由开发商和工程主管决定承判商。3位主管部门呈报质量监督报告。4全面评估报告。第五章清洁管理一、整体设想保洁提升到较高的水平。二、清洁标准（一）、外围1、外围地面打扫每日三次2、外围地面高压机冲洗每周一次3、低位（米以下）外玻璃、墙身摸净每日一次4、指示牌摸净每日一次5、低位（米以下）外玻璃、墙身清洗每周一次6、围栏抹尘每周一次7、首层外玻璃、墙身及光棚清洗每月一次8、指示牌及不锈钢电动门上保护油每月一次（位部分）无积尘、无污痕；不锈钢大门干洁美观。（二）、楼宇大堂12、地面推尘每日三次3、地面抛光每日一次4、低位内玻璃及墙身摸尘每日一次5、大堂服务台椅抹净 每日二次6、大堂指示牌、宣传架抹净每日一次7、大堂垃圾茴、果皮箱清理及表面清洁每日二次8、玻璃门、把手抹尘、清洁每日多次9、低位（米以下）内玻璃清洁每周一次10、门头清洁每周一次11、电器开关、地脚线清洁每周多次12、大堂装饰物上保护油每周一次13、大堂内玻璃、墙身清洗每月一次14、大堂天花、风口、灯具（大型灯饰除外）每月一次15、大堂地面除旧蜡、打新蜡每月一次清洁标准：地面无杂物、无积尘；蜡面均匀、光亮；墙身、内玻璃及营业柜台无尘渍、无手印；垃圾茴、果皮箱表面干净、美观。（三）、走廊1、地面拖抹每日二次2、指示牌抹净每日一次3、内玻璃抹尘、抹手印每日一次4、走廊内门、窗、把手清洁每日一次5、地脚线、门头、窗台清洁每周一次6、电器开关、消防设备、应急设备表面摸尘每周一次7、天花、风口、照明灯具摸尘清洁每月一次8、墙身吸尘、抹尘每月一次9、机洗地面每季一次10、保洁巡回多次痕、无积尘；天花、风口、灯具表面无积尘、无不洁悬挂物。（四）、电梯1、电梯厢地面清洁（或地毯吸尘）每日二次2、电梯厢壁及键盘抹净每日二次3、电梯厅清洁每日一次4、电梯门大理石墙身摸净每日一次5、电梯口垃圾筒、果皮箱清理及清面清洁每日二次6、电梯门梢清洁每周一次7、电梯门及厢壁等不锈钢上保护油每周一次8、电梯厢顶抹尘清洁每周一次门梢无积垢、无杂物。（五）、停车场1、地面打扫每日二次2、指示牌、标志牌抹净每日一次3、巡回保洁每日多次4、隔水沟、防盗门等清洁每周一次5、照明灯具、管道表面抹尘每季一次6、地面冲洗每月一次7、地面污垢、胶渍等清理巡回进行积尘、无蛛网。（六）、功能房（如管理用房、设备房等）1、地面打扫2、台、椅抹尘3、地面机洗每季一次（七）、办公室1、地面拖抹（或地毯吸尘）每日一次2、台、椅抹净每日一^次3、内玻璃抹净每日一次4、门、窗清洁每日一次5、文件柜表面清洁每周一次6、办公设备表面清洁每周一次7、机洗地面（或地毯清洗）每两月一次8、天花、风口、照明灯具清洁每两月一次9、办公室废纸萝筐清理每日一次

每周一次每周一次挂物。（八）、天台、露台1、天台、露台打扫每日一次2、排水口清理每日一次3、女儿墙（内侧）抹净每周一次4、地面冲洗每月一次清洁标准：天台、露台无垃圾、无杂物、无青苔；排水口不堵塞（九）1、垃圾房清洁2、垃圾房消毒3、杀虫4、灭鼠清洁标准：按国家相关标准执行

每日一次每周一次每周一次每周一次鉴于**有经验、懂技术，更重要的是员工应有较强的服务意识，要态度热情、吃苦耐劳、耐心细致、品行端正、拾金不昧。第六章绿化管理一、整体设想绿化管理可分两部分，一是室外绿化，包括草坪、绿地的布置、养护，观赏性植地烘托气氛。二、绿化的范围及内容1、外围及平台的绿化主要以草坪和乔灌植物为主。2、大堂盆栽植物秋季摆放鸡冠花、凤尾球、百日红、变叶木、紫苏。3、在大堂及各楼层电梯厅摆放两盆常青植物变叶木、绿巨人、斑马、绿帝王、红帝王、棕竹、苏铁、等各种阴生（阳生）植物。以上品种每月更换一次。4、重大节日的绿化所进行节日绿化和美化，以布置植物、花和灯饰为主。三、绿化养护标准。1、每天淋水、松土、修剪、除杂草、杀虫防病、保持绿化带常青及卫生。2败叶、无杂物、无尘；花球造型优美花色均一，观赏面正对客人。3、保持花木正常生长，水量、肥料施用适度，花色均一。4、春、夏季每一个月对草坪全面修剪一次，秋冬季根据实际情况修剪；保证春、15厘米，冬春不长于10厘米；草坪杂草每平方米不得多于5棵高度超8绿。56、室内植物，视其生长情况而更换，不同季节更换不同品种。要求更换及时；整枝败叶；花盆面无污迹，地面无积水。四、绿化监管管理处在巡楼时，专门检查绿化状况，包括：1、以《绿化检查标准》为准则，检查室内及广场范围的绿化养护状况，凡发现与《绿化标准》不相符的，迅速整改或更换。2况，并记录于《绿化工作每日安排表》内。3、检查**物业范围植物的摆设和造型，要求高低整齐，观赏面正对客人视4、检查话梢、盆栽植物有无黄叶、折断、残留枝叶等现象，保证植物生长势态良好。5口，株型健康，验收结果记录于《盆栽植物更换验收记录表》内。6、管理处每月对小区绿化养护情况进行综合评估，并将评估结果记录于《绿化养护月检评估表》，交给主管部门，作为对绿化评定的依据。第七章服务管理服务是物业管理的生命线，我公司一直做好服务作为物业管理的最高原则。我公司为用户提供别处难以得到的五星级服务。一、服务宗旨：文明、礼貌、优质、高效修养，有现代意识。相迎、亲切问候、耐心作答。高效一一精干的管理队伍，简明的工作程序，快捷的办事效率。二、服务效果貌，语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方等。服务设备一一完好。加强**监管，使之始终处于完好状态，避免发生由管理引起的设备故障。服务技能一一娴熟。通过规范的管理不仅使员工具有良好的服务意识，更重要的是人员具备过硬的治安消防本领，财务人员具有丰富的财务管理知识等。****用户提供各种优质的服务，使他们享受到无微不至的关怀和热情周到的服务。**物业提供方便。规范要求，体现出管理公司的服务品质。**物业运行的经济负担。从而使管理服务工作由人治到法治，由自发的分散管理转为自觉系统的综合管理。缩短办事时间，提高服务效率，从而使用户享受方便快捷的服务。三、服务内容针对**物业的特点，我公司将提供如下服务：（一）南、雨伞和工具借用、代锁（封）门服务、电召的士、信报服务；（二）有偿服务1、有偿服务项目开设的原因：日常生活类的优先开设；消费周期短的优先开设；易损易耗的优先开设；优势特色项目优先开设；中介服务项目优先开设。2、我司可提供的有偿服务包括：24工程维修服务；电器维修服务；家电购置咨询服务；送餐服务；日常用品送货服务；房间打扫服务；钟点工服务；干洗服务；电话叫醒服务；代办“水、电、煤气费”银行缴费业务;代订机票、火车票；会所服务；美容美发服务；钥匙保管服务；等等。我公司还将根据**物业的配套服务设施，配合设计服务项目，以满足用户多方面需要。第八章社区文化建设我公司将通过开展丰富多彩的社区文化活动来加强社区文化建设，主要活动的内容有：1游泳、健美操等比赛。2、文娱活动。组织跳交谊舞、唱卡拉ok、举办联欢会、联谊会、游艺活动等。3事政治、旅游等方面专题讲座。4用户掌握更丰富更全面的技术。小区文化活动需要一定的资金支持，资金来源一是由管理处每年从管理经费中划组织由用户和管理处员工共同参加的活动，达到既增进感情交流又节约费用的双重目的。第九章管理制度深具独创性和先进性，对提高管理水平和服务质量有较强的指导意义。我公司欲将这**物业的工作中，使其在短期内达到较高的管理水平。现将我们准备的管理制度和操作规程目录陈列如下：工