中国商业地产行业趋势

2016中国商业地产行业趋势核心提示：根据睿意德的统计数据，2015年主要城市购物中心实际开业率只有52%，其中上海表现最佳，开业了26个购物中心，实际开业率也只有61%。如今中国经济正经历油价暴跌、房地产投资降速到零增长，水泥、钢铁、煤炭消费极度低迷，波罗的海干散货指数接近冰点，传统行业正在痛苦的去产能，这一切都意味着中国经济的镀金时代结束，未来3~5年是关键的转型期，转得好进入欧美经济模式，转得不好进入到拉美经济模式。中国商业地产（\o"查看"专题阅读）行业的经历更是首当其冲，业内人士讨论的焦点话题已经是创新与转型。整个行业的供给侧改革已经到了不得不做的生死攸关的时刻。刚刚过去的2015年中国商业地产行业经历了史无前例的深度极寒。一方面实体商业消费低迷，另一方面电商的竞争猛烈，再一方面大量新增供给迟迟无法消化，市场正在经历痛苦的去库存周期。根据睿意德的统计数据，2015年主要城市购物中心（\o"查看"专题阅读）实际开业率只有52%，其中上海表现最佳，开业了26个购物中心，实际开业率也只有61%。大量的购物中心延迟开业，反映出从2009年中国4万亿拯救世界金融危机的投资后，资本的盛宴和饮鸩止渴式的政府投资，带来了严重的后遗症。如今中国经济正经历油价暴跌、房地产投资降速到零增长，水泥、钢铁、煤炭消费极度低迷，波罗的海干散货指数接近冰点，传统行业正在痛苦的去产能，这一切都意味着中国经济的镀金时代结束，未来3~5年是关键的转型期，转得好进入欧美经济模式，转得不好进入到拉美经济模式。中国商业地产行业的经历更是首当其冲，业内人士讨论的焦点话题已经是创新与转型。整个行业的供给侧改革已经到了不得不做的生死攸关的时刻。一、2015年商业地产行业已到冰点，整体行业形势将逐步回暖进入到2016年，地方政府供地意志主导的产能过剩的因素正在快速消化，2015年的衰颓局势已让投资者吃透了苦头，理性预期告诉市场未来新增供给将明显减少。再看实体消费方面。镀金时代的中国排浪式的大众消费狂潮被电商冲击得七零八碎，于是实体商业拼命寻找O2O式的救命稻草。如今O2O泡沫破灭，风险资本血流成河，市场才意识到原来O2O只是工具，根本无法实现大逆转。如今，市场已经达成共识的是，在2016年进入中产阶级消费为主导的个性化消费时代，实体商业的产品打造必须回归价值创造的本质：即从兜售商品到兜售生活方式。二、大跃进时代结束，单个新开购物中心体量下降，产品回归小时代放眼望去，2015年中国各大城市商业地产市场高耸的空置率数字、冷清的商场已经让镀金时代的冲动的投资者们付出了痛苦的代价。高大上的城市级商业供给饱和的同时，市场转向纵深化发展。中小体量、立足本地、主题聚焦、服务完备的特色购物中心将成为广为接受的新理性发展模式。根据睿意德的统计，2015年上海商业地产已经率先进入了小产品的时代。2015年入市的项目以8万平米体量以下的社区型及区域性项目为主。（资料来源：睿意德）三、收购兼并和项目转型将成为新常态可能很多从业人士认为去库存还离自己太遥远，只是中央政治局们关心的话题。其实商业地产界的去库存问题已经迫在眉睫。2016年，在信用紧缩周期和中央处理僵尸企业的铁腕政策下，去库存对于那些苟延残喘的商业项目来说，意味着问题贷款被处理、股权被并购，冗余的从业人员被清退，不产生效益的资本被挪出这个产业。与此同时，如大悦城等一批行业内的优质企业开始在此伺机并购，用自身良好的资本实力、管理模式、消费者粉丝群体，去盘活那些僵尸项目。并购的目的不是同质化竞争，而是将率先创新转型的店铺、理念和创新的产品代入到曾经无效的同质化的市场，从而激发市场的消费意愿，让大量二三线城市项目尽快跟一线城市的经营水准对齐，让这些城市居民的生活水平尽快享受到发达的一线城市产品创新带来的红利。四、打造场景式消费将成为市场主流2015年底，苏州诚品、上海MUJI旗舰店、上海大悦城二期等一批商业项目的横空出世，又将中国商业地产的产品创造带入了一个新到高度。他们的出现将原先中国商业项目的标杆从芳草地、K11式的艺术体验，转向了更贴近市民的生活方式场景消费。购物中心里的店铺已经打破了品类的界限，零售、餐饮、文化的混搭构成了新场景的发展要素。在进入中产消费的2016年，锁定个性化的细分人群，突破单间商铺的空间藩篱，打造主题化的场景，在场景下激发消费，这种模式必然将成为业内大规模流行的吸客和店铺营造手法。场景消费模式将不再局限于一线城市，大量二、三线城市也将享受到场景特色的红利。在场景式革命的推动下，中国广大内陆城市的商业消费将迎来更加绚烂的生活方式进化。五、传统零售落幕，新业态冲进购物中心，完爆市场眼球当业内人士痛心疾首地看着大量的消费通过互联网海淘和跨境电商的方式流失到国外的同时，一批批先知先觉的零售业企业家开始摩拳擦掌，伺机进入病入膏肓的购物中心市场。2016年，我们将看到一批新业态、新店铺正卷积着他们的粉丝们，开始往购物中心里安营扎寨。下面我们来看睿意德的一组店铺创新研究。1、

文创零售、生活集合店当道以上海当前流行的店铺模式为例，PRADA、GUCCI这样的高大上的主力店风光不再，但日本、台湾风格的小而美的文创集合店却越来越多。这一方面反映出消费回归大众的趋势，更反映出生活美学的意识正在中国被唤醒，在女性消费体验的“她经济”模式下，小而美的店铺成为流行。（图：雷诺瓦拼图文化坊）2、购物中心喜迎运动大时代2008年中国奥运会前的运动行业一轮高涨是运动商品消费的风潮，从此中国传统运动店铺一蹶不振。但如今，生活方式升级的潮流和商场引流的需要，又将运动风潮重新刮入了购物中心。如今，各种特色的运动场馆开始纷纷进驻购物中心，成为差异化购物中心时代下的主力店大军的一员。（资料来源：睿意德）3、医疗闯入购物中心2016年，随着健康生活品质需求的提升，齿科、体检中心、中医养生将在国内购物中心更为盛行。市场调查显示，16%的医疗诊所选择进驻购物中心，这比2015年的5%大大提升。医疗诊所已经成为国外优质购物中心的必备业态，平均每个购物中心至少拥有2个医疗服务商。4、书店从小角色变成脊梁台湾诚品的成功已经毋庸讳言。计划经济时代的新华书店在购物中心里就是鸡肋，其退出历史舞台后，诚品、西西弗、言几又、方所、生活馆等一批改良的品牌书店反倒成为购物中心的追逐对象。他们独特的知识品味、别具一格的设计风格、阅读与休闲结合的跨界组合模式，成为了当下都市文青族的最爱。（西西弗书店）5、百货重新杀回舞台，开启自营模式传统百货的问题症结就在于不掌握产品终端，二房东模式在供过于求的市场必然会被终端商品品牌跳开，没有独创的产品特色无以长久。如今这几年，百货业经过痛定思痛的酝酿转型之后，以百盛为代表的一批百货品牌又重新回到了购物中心的舞台，不过这回他们的模式已经从二房东变成了自营店，市场依旧火爆。新近在上海开业的百盛优客城市广场，市场用人气和销售额投票，标志着新型百货业态的回归。6、社交互动店铺进入购物中心2016年，购物中心的社交化属性将被进一步强化。围绕地域范围的亲子社交、社交厨房、跑步俱乐部、工艺作坊、设计师社交圈等平台店铺，越来越成为一种时尚店铺。这些店铺里，提供了培训、社团、商品销售、沙龙剧场等多样化的服务和活动设施，从而将人气通过强有力的社群组织紧密串联，构成了一个城市的社交平台。HiORYX羚跑俱乐部概念店RET睿意德：解读商业地产2015八大现象及2016四大趋势近两年，中国实体商业一直在苦苦探索互联网+，如今终于意识到互联网+是互联网主导下的商业，重模式而轻服务，重价格而轻品质。大数据、社交、场景“已经成为商业地产三个新关键词。互联网深度融入商业地产，也正在从这个行业消失。近日,中国商业地产联盟与RET睿意德中国商业地产研究中心联合发布了《中国商业地产行业(2015/2016)年度发展报告》，报告显示：过去一年里，包括奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况比较突出，创客、康体、体验等新兴业态则开店活跃，线上与线下从火拼开始出现了融合，商业资产抛售与并购趋于于活跃，由此表明中国商业地产行业正进入大变革与大整合时期。2015行业八大现象解读一.主力店上演关店潮转型创新势在必行代表性事件：万达百货关店转业态大卖场经营业绩整体下滑关注理由：2015年，百货业态出现集中关店潮。继百盛、天虹、王府井等业内领先百货公司关闭部分门店之后，万达百货也集中关闭了多达40多家亏损门店，转型为电器专卖店与购物街。紧随其后，另一零售主力业态大卖场也陷入业绩下滑的困境。作为行业领头羊的大润发超市首次停止了增长，后来居上的永辉超市业绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场因为业绩不佳纷纷放慢甚至暂停了开店计划。两大传统主力业态同现衰状为多年未见。传统主力店本身如何创新升级，以及商业地产寻找新的替代性主力店已成为行业紧迫课题。二.奢侈品关店降价求生折射消费市场变革代表性事件：Prada等奢侈品牌关店缩减规模，Gucci等降价求生存关注理由：意大利奢侈品牌Prada集团因为大中华区经营业绩问题，2015年关闭了11家门店。LV则一次性宣布关闭其在广州、哈尔滨和乌鲁木齐的三家门店。据财富品质研究院统计，2015年，超过八成的奢侈品牌在中国有各种形式的关店行为，还包括Chanel、Burberry。与此同时，Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌纷纷降价打折以吸引客流。奢侈品经营困境背后，既有中国高端消费向境外外流的问题，也有中国政府打击腐败和公款消费产生的影响。这两方面的影响其实波及的并不仅限于奢侈品，还包括如卡消费、会所餐饮消费等系列高端消费市场。高端商业定位更多转向中产阶级的品质与品味消费。三.创客空间兴起商业模式待考代表性事件：优客工场打造中国特色创客空间关注理由：2015年初，在“大众创业、万众创新”政策号召下，国内企业借鉴WeWork等国外联合办公模式，纷纷打造创客空间，其中最为引人关注的当属明星企业家毛大庆辞职创业打造优客工场。随后，飞马旅、赛伯乐等创客与孵化器也加快了全国布局的步伐。创客空间也成为了商用物业招商的新型主力业态。但创客空间在中国的盈利模式及市场空间仍有待检验和探索。四.轻重资产出现分工商业地产扩张呈新路径代表性事件：1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构宣布投资240亿元人民币，建设20座万达广场。关注理由：这标志着万达商业地产的再次重大转型。据悉，2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产项目。业界对此的解读各不相同，主流看法是商业地产领域出现分水岭，今后专业的事应由专业公司做，行业进入专业化时代，市场格局开始洗牌。也有人认为，这是商业地产重资产风险加剧的标志。紧随其后，万科、星河、红星等知名企业纷纷开启轻资产模式。五.O2O线上线下融合实现了象征性突破代表性事件：阿里入股苏宁、京东投资永辉关注理由：在刘强东斥资43亿入股永辉超市仅仅三天后，阿里巴巴即宣布与另一家线下重量级企业苏宁云商达成全面战略合作。根据协议，阿里巴巴集团将投资约283亿元参与苏宁云商的非公开发行，成为苏宁云商的第二大股东，苏宁云商将以140亿认购不超过2780万股的阿里巴巴新发行股份。线上巨头阿里、京东从过去的正面冲突，一夜间将战场转向了线下商业资源争夺。目前线上与线下的整合还仅停留在物流与资本层面，更深层次的融合仍未破题。资本的进入也为品牌商业的拓展增加了动力。六.资本大鳄蓄势待发行业洗牌加剧代表性事件:北京上演东直门国浩项目被收购等四大并购案关注理由：2015年是北京商业地产项目并购高峰年，尤以中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司以百亿天价收购新加坡国浩集团东直门项目最受瞩目。其他并购案还有中信收购东四环百盛;领汇基金收购欧美汇;蓝色港湾入股北京卓展等。受电商冲击、消费需求缩减等影响，多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时，一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大，并伺机收购，扩大并巩固疆土，行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加，但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估，导致大量的项目待价而沽，有价无市。但业界普遍认为，未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。七.REITS兴起重燃商业资产证券化热情代表性事件：北京华联购物中心新加坡REITs上市，天虹商场资产支持专项计划成功发行关注理由：REITs，特别是股权REITs作为一种将房地产资产进行证券化的金融产品，可以提供给投资者更具流动性的地产投资工具，亦可以为开发商提高周转率。2015年是国内REITs发展元年，未来可成为一种有效的房地产投融资工具。“招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划”是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所REITs项目。无独有偶，北京华联购物中心于12月11日在新加坡主板挂牌交易，这也是新交所主板今年第一只新股上市，也是新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企业。两个REITs项目的入市，重燃了业界对于REITS热情，商业地产多元化退出通道始终是行业发展一大梗阻。八.商业业态跨界融合体验迈向高层次代表性事件：上海大悦城二期以摩天轮为标志引领场景革命关注理由：近年来，商业项目纷纷加大餐饮和娱乐比例。但是，体验业态并不等于体验商业，体验商业的品质、场景与服务是体验的重要组成部分。一些领先企业开始尝试商业与文化、旅游、科技的跨界融合。苏州诚品打造成一个集结文化、表演、艺术、商业、观光于一体的跨界创意平台，给了消费者全新体验。上海大悦城二期运用摩天轮、艺术街区、创意装置等场景激发想象空间，营造立体和精神层面体验。早期的商业地产的创新更多的是停留在建筑外观设计的创新上，这种创新不仅不能够直达消费者的内心，而且有时候还弄巧成拙，给商业业态在运营上造成了一些硬伤。2016行业四大趋势展望一.从互联网+转向商业+近两年，中国实体商业一直在苦苦探索互联网+，如今终于意识到互联网+是互联网主导下的商业，重模式而轻服务，重价格而轻品质。新一代商业先锋开始尝试商业主导下的商业+：商业+文化+旅游+科技+健康等等，商业+既不固守传统，也不单纯比拼价格，而是强调营造有品质的生活方式，将体验做到极致。互联网只是实体商业工具之一。亚马逊的线下书店业绩再次超过线上，让实体商业多了一份信心。二.创新业态更受关注个性化消费时代来临，“反同质化”潮流开启，设计师概念店、买手集合店当红，诸如D2C、素型、诚品、方所等正兴起。同时，包含马术、海族馆、击剑、医疗、跨境电商、虚拟现实、创客工场等全新业态甚至成为购物中心的主题卖点，比如成都鹏瑞利龙之梦购物中心打造一个28万平方米体量的“国际医疗健康中心”，协信星光广场成为顶级跑车品牌赛麟(SALEEN)中国首家官方城市展厅，内部设置特斯拉充电桩。三.进入资本导向时代商业地产开始更加显现其资本属性。当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后，如何通过资本通道退出更为重要。除了常规的上市路径之外，资产管理公司股权置换、有限包租、众筹等创新资本化工具开始出现，万达为旗下轻资产万达广场融资成功推出“稳赚一号”。资产的抛售与并购也更为常态化。四.行业两级分化加剧在行业整体性出现销售与利润下降的同时，也有一些购物中心与品牌商逆势增长，如印力印象城2015年继续保持了20%以上增长，优衣库开店速度与销售也同步增长。未来行业集中度预计将进一步提高，专业运营的价值更加彰显。专家深度点评商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平认为，通过盘点2015年商业地产行业可以发现行业几大特点：一、行业呈现整体困难。从新项目到成熟项目，从开发商到品牌商，从低端超市百货到高端奢侈品，行业呈现整体性困难，业绩增长是例外。挑战既来由自行业内部，如商业规划失控，许多地产商业项目供应量过大，也有电商冲击、经济下行等外部因素。二、行业创新变革加快。在挑战面前，企业积极探索创新变革，从020线上线下融合到文商旅等产业跨界融合，商场开始尝试去购物化，增强体验与服务。写字楼开始尝试去办公化，引入医疗健康、文化、创客等全新业态，苏州诚品等样板项目备受瞩目。三、行业分化重组加剧。一年内，仅北京城就出现了四大并购案，与此同时，以万达为代表一批专业和知名开发商开始尝试轻资产模式，行业分工出现有轻有重，专业的价值更加彰显，开发、资本优势开始让位运营，回归商业本质。关于2016年行业发展趋势，王永平认为，从互联网+走向商业+是个值得关注的重大变化。之前，商业地产业界普遍把困难主要归结于电商造成的，对于自身运营方面的问题认识不足，对于电商冲击的应对总体也处于被动式，被电商左右，只是在互联网+上做文章。现在觉醒过来之后，业界开始找到了新的方向，以商业为主导而不是互联网为主导，积极向商业+方向探索。2016年全国商业地产趋势分析和预测各位朋友，经过一段时间的酝酿，本人近期通读了大量投行报告、行业专家访谈、行业年会发言以及专业咨询公司的报告，结合敝人前期做的一系列专题文章以及实际工作感悟，对2016年度全国\o"商业地产"商业地产趋势做了总体的分析和预测。2015年，中国整体零售商业消费疲软2015年，中国消费市场受经济增速放缓、需求疲软、控制三公消费等因素叠加影响继续下行，相对而言，黄金珠宝、家电等消费品类表现较好，而服装、日用品等欠佳;网购继续保持高速增长(2013年前3季度42%)，直接分流线下;同时2013年也是传统零售商觉醒的一年，触网成为必然趋势。2015年中国的社会零售总额达到24万亿。目前来看，虽然电子商务所占的比例不大，约8%，但按当前增长势头，预计到2020年，也就是7~8年之后，中国的零售总额即将达到50万亿，通过电子商务完成的可能大概能占到36%-40%，也就是20万亿来自电子商务。线上电子商务市场的快速增长，将给国内\o"商业地产"商业地产市场带来巨大冲击。2015年是零售商转型探索元年2015年是零售商转型探索年，众多零售业领头企业率先转型。苏宁率先提出线上线下同价转型，银泰在电商方面推进最早同时和天猫双十一合作O2O;其他公司亦纷纷跟进触网。在大零售领域，不同品类的电子商务渗透率也各不相同。其中，服装品类里面已有20%的电商渗透率，除却由电子商务触发的新的需求，服装市场正在直面电商的替代竞争。除此之外，箱包、3C家电、图书、化妆品等零售品类为实体店竞争高风险品类，最容易被替代。线上电子商务与线下\o"商业地产"商业地产的竞争正在这几个细分品类里展开贴身肉搏。2016年将零售商电商逐步落地的一年，真正打通渠道、提升效率者将迎来转机2014年以来，传统零售企业围绕B2C转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。互联网时代，改变了消费者购物行为方式，\o"商业地产"商业地产的市场机会也受之影响互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，\o"商业地产"商业地产直接面临这种购物方式的冲击。购物以王健林最近表态与马云合作的信息来看，大企业间的线上线下互联，将有助于打通线上线下的壁垒。\o"商业地产"商业地产供应洪峰已至，呈“阶段性相对过剩”局面，但高水平\o"商业地产"商业地产发展商寥寥可数目前，中国市场上，有三大力量在驱动着\o"商业地产"商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。三是\o"商业地产"商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于\o"租金"租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入\o"商业地产"商业地产开发行列。\o"商业地产"商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。截至2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米。自2011年开始中国的购物中心增长每年进入300家，以前每年增长都在300家以上。预计2016年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前\o"商业地产"商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。不是所有的企业都适合做\o"商业地产"商业地产，也不是所有的企业都能做好\o"商业地产"商业地产。当前有5万多家登记注册的\o"房地产"房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把\o"商业地产"商业地产做好。这点正如\o"商业地产"商业地产行业教父陈启宗所言：“至於内地商业\o"房地产"房地产市场，机会众多，不见得竞争激烈，因为内地有水平的发展商不多，具潜力的开发商寥寥可数。”但与此同时，国内同样有一批\o"商业地产"商业地产开发企业品牌值得我们学习。除却外资的凯德、恒隆、新鸿基等\o"商业地产"商业地产品牌外，中国内地的万达、华润、中粮，这批品牌基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。同时龙湖、万科等一批老牌住宅地产企业也在陆续研发了成熟的\o"商业地产"商业地产产品线，相信这批品牌开发商的出现，都将成为\o"商业地产"商业地产市场的重要力量，将逐步成为大众心中公认的企业品牌。各城市核心商圈的商业物业仍具备高速成长价值不可否认，电商冲击下的实体渠道价值有所弱化，即使百货等传统业态由于经营模式限制盈利回报下降，还有许多纯服务类(如餐饮、娱乐、美容等)的消费必须依赖实体门店，而品牌商也需要依托实体店展示其形象和功能，因此坐拥旺盛人流的核心地段物业，仍然具备极大的商业价值。在商业物业供给大量增加的背景下，核心商圈的物业\o"租金"租金一路攀升，说明核心商圈物业依然稀缺。\o"商业地产"商业地产市场，从租售并举变成自持为主相比于香港、新加坡、日本、美国等成熟市场，中国内地所处的\o"商业地产"商业地产跑马圈地原始积累的时代正逐步过去，相当一部分公司通过前些年的散售获得相当大的资本积累。自上世纪90年代中后期，十几年来，从事\o"商业地产"商业地产开发运营的企业积极探索，有的已经形成了自己独特的经营模式。这些企业正在往新的成熟阶段迈进。对于\o"商业地产"商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是\o"商业地产"商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是\o"商业地产"商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响存在。当然，在中国的不同市场，\o"商业地产"商业地产的发展模式也不一样。从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。具备优秀商业开发能力的企业特质：技能均好性、没有短板、运营经验丰富当前，\o"商业地产"商业地产仍处于初级阶段高质量产品太少。未来商业物业的竞争将逐渐向运营阶段专业，设计、招商、管理运营带来的溢价十分显著，但因管理经验需要长期积累，却往往为急于求成的开发商和投资者所忽视。\o"商业地产"商业地产是一个高经验的东西，所以要注意，经验、知识在哪里?重点在团队和人。按照恒隆陈启宗的商业经营经验，\o"商业地产"商业地产项目成功的基因四个：地段、设计、建造和管理。四者中的一个共性就是需要高经验的团队。因此，在这样的企业中，企业文化的重要性胜于资本和管理制度。只有留住具备高经验的完整团队，才能保证项目开发和运营过程不出现重大失误和短板。科技化、大数据成为\o"商业地产"商业地产的基本配置进入2015年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上APP，所有的新技术都在推动传统商业的革新。虽然我们当前只看到大悦城、银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术，相信在2015年，这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。艺术、生态、体验式商业成为发展共识，但不会脱离城市功能配套的基本属性发展到2015年的中国\o"商业地产"商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种\o"商业地产"商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。在当下行业发展阶段，如果说一家新开的购物中心，还尚未充分考虑体验性的需求，那将是匪夷所思。但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的\o"商业地产"商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果\o"商业地产"商业地产开发商一味讲求体验，标新立异，忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求，那这样的项目将会是一场灾难。体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。在\o"商业地产"商业地产精细化发展时代，社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏在很长时间里，中国购物中心曾一度存在盲目追求超大体量、辐射超广域商圈的个案和现象。而随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。经过跑马圈地的粗放型发展之后，未来中国\o"商业地产"商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学习。香港社区商业发达，其中最重要的一个标志是，社区型购物中心整体占比超过80%。商业的社区化、精致化，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，增加点对点的商业服务机构，力求服务到人，服务到家庭。香港的社区商业发展经验主要有如下几条：1、政府统一规划、开发并运营;2、经营模式上只租不售，规避小商家营业风险，保证统一经营服务;3、合理配比社区商业，商业体量不超居住体量11%;4、以服务社区的中档商品为主;5、业态配比一般按购物40%、餐饮30%和其他30%设置;6、商业布局与居住区域分离但不超500米，安排在交通便捷处。简而言之，社区商业不仅仅是某个便利店，某个洗衣店这么简单，而更应该有规划和商家的合力协作，体现集群效应，餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。物流商贸城类项目进入精细化、集约化发展时代物流商贸城这类业态经过10多年的发展，这类业态已经遍地开花。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只有走近之后，才知道其中的险恶。今天跟各位分享一组这类业态的经营数据，作为参考。总体来看，当前要想再涉足这个行业领域，不得不面对下面四个重大挑战。1、资金壁垒。小规模的集贸市场时代已经过去，发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代，开发商必须具备充沛的资金。2、土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒之外，政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化发展的2.0时代，各地城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地更是在前期大刀阔斧的拉开城市发展框架后，在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢，在切碎的小地块进行精准的定位。目标是提高土地集约化利用效率，提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。因此，在这样的大背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。3、行业商户资源瓶颈。物流商贸的根本还是商贸业资源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，若这是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。除非传统商贸市场的搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，经营上会举步维艰。4、如何应对电子商务购物交易模式的冲击?物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地。但随着互联网行业的冲击，传统商品贸易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的020式生产和消费，如若这类互联网效应在某一地区对某一品类形成了成规模的影响和渗透，那么这种冲击将是巨大而颠覆性的。奥特莱斯成为热点，但已泡沫化美国在百年间开了不到300家奥特莱斯（项目招商信息），而奥特莱斯在中国的发展异常迅猛，2002年底，燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥特莱斯，从那时开始到现在，中国已经有四五百家各种各样的“奥特莱斯”，中国的奥特莱斯乱象丛生。从整体来看，运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的行业。这个行业最需要的是声望、信誉和管理经验。因此，对于一个行业新进入者来说，要想短期内掌握到如此多的资源的难度非常大。关键指标在于：1、拥有成规模数量的品牌供应商渠道;2、快速周转速度;3、基础客源数量;4、进货谈判的溢价能力;5、基础物业条件。上述五大核心资源和竞争力，是确保在奥特莱斯行业制胜的法宝。各品类零售行业发展态势不一，百货业转型，超市行业并购，新兴业态方兴未艾百货业转型进入自有品牌时代，从零售商转型为零售制造商，迎接大数据革命在中国零售业，自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场(涵盖内外资，占总市场份额的25%)的专题调研，有60%的企业提供自有品牌产品，但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。在美国超市零售业，自有品牌的销售占比平均在25%左右，在欧洲，这一比例更高达40%甚至是50%。在严酷的市场竞争中，零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活，销售品牌商品很难取得价格优势。因此，发展自有品牌，从“零售商”转型“零售制造商”，这个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营，对企业的经营能力提出了更高的要求。在联营模式下，百货企业的管理重点是商场运营，而在自营模式下，百货企业要对消费者需求有精准的定位，并担负起采购、商品管理、市场推广、品牌建设的重任。2014年，银泰、王府井、大悦城等著名商业零售品牌吹起了商业变革的号角。许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网