378亩地块的项目前期定位的报告课件

贵州遵义瑞华龙坑378亩地块的项目前期定位的报告26、我们像鹰一样，生来就是自由的，但是为了生存，我们不得不为自己编织一个笼子，然后把自己关在里面。——博莱索27、法律如果不讲道理，即使延续时间再长，也还是没有制约力的。——爱·科克28、好法律是由坏风俗创造出来的。——马克罗维乌斯29、在一切能够接受法律支配的人类的状态中，哪里没有法律，那里就没有自由。——洛克30、风俗可以造就法律，也可以废除法律。——塞·约翰逊贵州遵义瑞华龙坑378亩地块的项目前期定位的报告贵州遵义瑞华龙坑378亩地块的项目前期定位的报告26、我们像鹰一样，生来就是自由的，但是为了生存，我们不得不为自己编织一个笼子，然后把自己关在里面。——博莱索27、法律如果不讲道理，即使延续时间再长，也还是没有制约力的。——爱·科克28、好法律是由坏风俗创造出来的。——马克罗维乌斯29、在一切能够接受法律支配的人类的状态中，哪里没有法律，那里就没有自由。——洛克30、风俗可以造就法律，也可以废除法律。——塞·约翰逊龙坑378亩地块项目前期定位报告广东瑞华集团

遵义瑞华房地产开发有限责任公司城市化与房地产开发的终极目标，就是为了满足人类的两个根本需求：方向感与归属感。——USA.约翰.奈斯比特［课题项目］本文系西北政法大学教学改革研究项目“公安专业‘3+1’模拟演练教学研究与实践”的最终成果，项目负责人：张青。一、问题的提出所谓刑事法律文书的教学盲区是指“公安应用文”及“刑事侦查”教学无法全面细致深入的部分或被忽视的部分。刑事法律文书在实践中包含的内容主要有立案、管辖、回避文书，律师参与刑事诉讼文书，强制措施文书，侦查取证文书，执行文书等，在侦查实践中最常用的是各种笔录和报告书。而公安院校培养的学生动笔能力较差，以至走上工作岗位后，在一定时间内无法适应公安法律文书的制作工作。本文试就公安法律文书之一的刑事侦查法律文书方面存在的教学盲区进行分析，并提出相应的解决方法，期望对公安教学改革能尽绵薄之力。二、出现盲区的原因1.教学指导思想不明确，教学大纲目的性不强。我国的公安教育是从建国开始发展的，由于受前苏联的影响，从开始设科就把“公安应用文”和“刑事侦查”截然分开，没有过多考虑“公安应用文”中的法律文书特别是刑事法律文书与“刑事侦查”的措施、手段、方法的密切衔接关系，包括一些无法分割的内容。如在侦查工作中最常见的询问、讯问笔录及制作它们的格式、方法、过程、细节、手续等，既是“公安应用文”的内容，又是“刑事侦查”必须使用的搜集证据的一种基本措施，对于如此重要的教学内容，在制定教学大纲时都是原则性的、笼统的一带而过，对学生是否真正学会制作法律文书并没有进行具体细致的要求，而且几十年一贯制，没有根本性的改变。其实质原因就是主观思想墨守成规，没有进行实际调查，所以在指导思想上是守旧的，没有开拓创新、与时俱进的精神。正是因为在制定教学大纲上是机械的、教条的、沿袭不变的，所以导致这部分内容在教学上没有明确的针对性，从指导思想上直接影响了对学生动笔能力的培养。2.教材编写缺乏创新，学时设置有失偏颇。由于受“公安应用文”和“刑事侦查”教学大纲的直接影响，这两门课程所使用的不同版本的教材，在结构、体系及内容上都没有创新，基本上大同小异。如“公安应用文”方面的编写，大都强调的是格式的正确、文笔的通畅和文字的错对，再就是给出素材写出材料，往往舍弃了形成材料的过程、背景、条件及相应的法律手续，没有用联系的观点对材料的制作做一些承前启后的铺垫和完善，所以其教材的编写都是就事论事，就文书写文书。而“刑事侦查”方面的教材，基本上都省略了其相应的法律文书制作的格式，只是一笔带过或只写一点法律文书应包括的内容，对如何形成一个完整的具有法律效力意义的法律文书没有作详细的编写。以上原因导致在教材编写方面出现了盲区，由此影响了教学培养的效果。同时，在学时设置上由于强调理论教学，加之受所用教材的影响，也往往忽视了写作基本功的训练。在学时分配上没有充分考虑写作训练需要占用大量的时间，学时分配倾斜于理论教学方面，导致培养的学生出现了提笔见拙、下笔见错的弱笔现象。3.课程设置科室不同，教学缺乏沟通研究。在公安院校，“公安应用文”课程和“刑事侦查”课程属于两个学科，分别设在不同的院系。“公安应用文”属于院校的基础课，“刑事侦查”属于院校的专业课，基础课教师和专业课教师严格按照各自的教学大纲实施教学活动。客观上，由于两门课程分属不同部门，任课教师很难坐在一起开展教研和学术活动，对一些交叉的教学内容，教师又缺乏磋商和研究，循规蹈矩且各行其是。主观上，“公安应用文”课程和“刑事侦查”课程的教师都按照各自的教学大纲进行教学，而教学大纲本身就存在问题，加之受本课程学时和教师业务能力知识所限，直接造成了谁都讲刑事法律文书，而又谁都讲不透、讲不全的现象，形成了刑事法律文书的教学盲区。4.重视理论教学，忽视文书制作训练。公安院校是直接培养人民警察的地方，从实战出发，课程设置分为两大类：一是理论课程的教学，二是警务技能的训练。训练一般指的是查缉战术、擒拿、驾驶、射击等，对此投入了大量的财力、物力和课时。而“公安应用文”中的法律文书的动笔训练，往往划归到理论教学中，占用的课时比例相对较小，更没有什么财力和物力的投入，所以，在开展此方面的教学活动时，讲得多练得少，导致培养出来的学生走上工作岗位后一时难以胜任刑事法律文书的写作工作。5.教师相关知识欠缺，教学无法拾遗补缺。在公安院校，“公安应用文”属于基础教学，“刑事侦查”属于专业教学。“公安应用文”教师许多来自文科院校或从事过文字工作，他们的语言文字功底深、水平高，对于应用文的写作，从格式到语言文字的应用都是非常娴熟的，但是由于大都没有从事过公安业务工作，没有系统参加过公安业务学习，对刑事法律文书运用的时机、条件、背景和过程不甚了解，所以在教学中只能就格式、语言文字的应用及语句语法的对错进行施教。而“刑事侦查”教师大都是公安院校的科班生或从事过刑事侦查业务工作，对于刑事法律文书运用的时机、背景、条件和过程比较熟悉，但在文字功底方面缺乏系统的学习和训练。所以，两科教师都无法对交叉渗透的内容进行补充讲授，造成了教学上的盲区。三、改革措施1.大胆改革传统教材，把刑事法律文书直接融写在“刑事侦查”之中。公安院校的教学活动要遵守教学为实践服务的宗旨，培养的学生必须能够胜任本职工作，动手动笔能力都要强。这就要求公安院校既要解放思想、大胆实践，又要因地制宜、改革传统教材，把两科交叉内容进行整合。考虑到“刑事侦查”课程的教师公安业务能力强，所以将“公安应用文”中的刑事法律文书的内容全部融入“刑事侦查”教学当中，由“刑事侦查”课程的教师来完成刑事法律文书的教学内容，这样从教材方面彻底解决了“公安应用文”和“刑事侦查”在教学当中出现的盲区，也解决了现在存在的刑事法律文书的教学与“刑事侦查”教学无法密切衔接的问题，保证“刑事侦查”教学的系统性和完整性。2.勇于创新，制定符合实际要求的教学大纲。公安院校的毕业生，由于普遍存在弱笔现象，不能胜任或不能完全胜任刑事法律文书的写作工作，所以作为教学部门的决策层，要转变传统思想，高度重视刑事法律文书的教学训练工作。制定教学大纲时，应在教学目的中总体提出培养目标，在每章每节中应具体写明讲授和训练的目的及要求，在学时分配上加大训练学时，而且为了保证训练质量，应配齐辅助训练所需耗材，从指导决策方面彻底解决法律文书的教学盲区。3.积极拓宽任课教师的相关知识面，做到能文能武。为了保证“刑事侦查”课程（包括刑事法律文书）的教学质量，任课教师要积极主动学习相关理论知识，取长补短，加强语言文字功底的锻炼；按照教学大纲规定的目的和要求，率先自我训练，首先使自己能够准确地、完整地完成刑事法律文书的制作，这样就具备了文武双全的教学能力，由此也才能培养出合格的学生。4.坚持精讲多练，强化刑事法律文书制作的训练。把刑事法律文书的内容融入“刑事侦查”课程的教学以后，在实施教学过程中，就要加强对学生动笔能力的训练，因此，教师要坚持精讲多练，既要讲格式、讲细节、讲过程，又要练文字、练速记、练技巧。在训练中还应讲究相应的教学方法和手段，配备相应的材料和设备，如进行演示训练、录像训练、模拟训练等。通过强化训练，使学生走上工作岗位后，既能侦查破案，又能做出符合规范要求的刑事法律文书。5.密切联系实际，不断充实法律文书教学新内容。“刑事侦查”课程教学源于侦查实践，又为侦查实践服务。随着我国法律体制的不断健全和完善，实践对刑事侦查工作也提出了更高的要求。依法侦查、完善法律手续是刑事侦查工作行动的总则，当前刑事法律文书的取舍和格式内容的变化比较大，所以教学一定要密切联系实际，把最新的刑事法律文书引入到教学工作之中，使刑事法律文书教学能够满足实践工作的需要，培养出合格的公安侦查人员。［基金项目：本文系海南大学211工程专项资金资助项目（项目编号：yjg0131）、教育部第三批植物保护特色专业建设点（项目编号：TS11084）资助的研究成果。在知识经济时代，知识成为关键性的战略资源，知识创新能力成为衡量一个国家综合国力和国际竞争力的重要因素。[1]不断深化教育改革，提高教育质量，来满足国家对创新人才的需求日益紧迫。如何培养、启发学生的创新能力，成为摆在研究生教育面前的重要课题。研究生教育是本科教育的延续，合理的教学方法、多样化教学手段直接影响着教学效果的发挥，农药学专业研究生的课程教学也不例外。农药学（090403）是植物保护（0904）一级学科下的二级学科，农药学研究生课程教育是植物保护专业本科课程教育的延续，专业性更强、知识面更宽。该学科教育重在培养学生在农药领域的科学研究和创新能力，要求学生在本科的基础上进一步学习和掌握农药领域相关的理论知识和实践能力。然而海南大学（以下简称“我校”）农药学专业面临小班制教学的问题，原因是我校农药学专业招收的研究生人数较少，一般在8人以下。如果按照本科大课堂开展教学，势必影响教师的教学效果。因此探索适合我校农药学小班制教学的个性化、多样化、创新化教学模式对于培养新型农药学专业技术人才具有重要的意义。一、合理运用灵活性的教学方法由于我校农药学专业研究生人数较少，学生人数一般4～8人，见表1，这种小班体制下，如何顺利完成专业课程的授课，成为摆在任课教师面前的一道难题。一方面，学生人数少，使用本科大班教学模式，效果不理想，且会浪费很多教学资源；另一方面，教师是对几名学生教学，能否充分发挥教师的热情，引导学生积极开展教学是一道难题，需要教师和学生共同努力。因此，笔者对教学方法进行了卓有成效的探索。（1）课堂教学必不可少。与本科生相比，研究生较为成熟，思维活跃，求知欲望和实践意识都较为强烈。仍采用单一的灌输式教学方法显然是不合适的，因此需要灵活运用各种教学方法。例如在传授专业基础课程农药化学方面，由于课程的理论性强，对知识点的识记要求严格，这时候，教师需要采用灌输式教学方法。授课教师将各知识点传授给学生，学生牢记专业知识。但是授课不能每次都采用灌输式教学方法，应该将启发式教学、互动式教学结合起来。以有机化学为基础，启发学生分析解决农药化学相关的问题；或者根据有机磷杀虫剂、氨基甲酸酯杀虫剂、新烟碱杀虫剂都属于乙酰胆碱酯酶抑制剂，以互动形式，启发学生分析氨基甲酸酯杀虫剂、新烟碱杀虫剂相关知识点。（2）以研讨与自学相结合的模式开展教学。许多农药学专业的理论知识，仅靠教师的灌输是难以发挥学生的主动性和创造性的。因此教师应针对教学中的重点、难点问题，提前布置讨论题目，在主线串讲的基础上，引导研究生自由发言讨论，提出不同观点，相互交流看法。[2]例如在开展科技论文写作课程的教学时，教师以每位学生的毕业论文为范例。学生根据上课的知识点来分析自己的论文，然后自由发言，讨论自己对知识点的认识，自己论文中存在的问题和不足之处。教师对每位同学的发言和体会进行梳理、总结，以促进学生将理论知识转化为实践能力。通过这种方式，学生获得实际应用知识，在写作方面受益匪浅。（3）教师不拘泥于课堂教学。由于本科生的课堂大，如果容纳几名研究生开展教学，教师看见空荡荡的课室，情绪很难高涨，势必影响学生接受知识的质量。可以借鉴国外教学模式，[3]不固定使用本科生的教室进行教学，而采用茶话式教学，在办公室教学，在草皮上教学等不同的形式开展教学。通过使用灵活的场所，调动教师的教学积极性，同时给学生新鲜感。而且也可以活跃学生的思维，促进师生间的互动，同时有利于培养研究生独立思考、研究、分析和解决问题的能力，促进知识向能力转化。二、采取多样化的教学手段计算机在现代化教学中发挥了重要的作用。以多媒体、网络、视频等开展教学成为现代教育不可缺少的手段。研究生教学不仅离不开这些手段，而且，在运用这些手段方面比本科生教学更加频繁。农药学硕士研究生要求选修课程总学分为30学分，选修的课程在15门以上，也就是需要开展15门课程教学，这些课程主要以PPT多媒体课件的形式开展教学。传统的教学模式下，一旦教师出国或出差在外，该教师的课程不得不延后或取消；但是在小班制环境下，教师可以以网络形式进行网上视频教学。同时，由于班级人数少，可以直接通过有线电脑进行现场软件教学，如绘图软件的使用，管理软件的操作等。仪器设备教学情况类似，这样使得每一位学生都能够接受实际操作和现场体验，不仅提高了学生学习的积极性，而且有助于发挥学生主观能动性，全面提高研究生的实践能力。在实习实训方面开展教学，小班制的优势更加明显。教师带领几名学生直接深入实践，可以面对面地直接开展教学，由于学生人数少，教师可以针对每一名学生进行独立辅导，教师可以回答每一位学生的问题。这样在社会实践大课堂里，通过学生的眼、耳、手、脑共同主动获得知识信息，感受社会对人才需求动态，自我调整价值取向。不仅让研究生把所学的知识应用于实际生活中去，提高他们解决实际问题的能力，而且通过社会实践来优化知识结构，促进研究生全面素质和实践能力的提高。海南省面积较小，但农药公司及植保服务站较多，学生实习实训方便。农药学专业部分毕业生在合理安排毕业论文的同时，到公司实习，有针对性地开展农药制剂加工研究，为自身毕业论文设计的先进性和合理性进行现实分析与考虑，使得论文从形式和内容上都取得满意效果。三、以学生为主体，因材施教根据巴班斯基的观点，学生学习的可能性包括内在因素和外在因素两个方面。如果说个人的学习能力、思维活跃性、技能以及技巧是内在因素，那么家庭、生活的环境、受教育的学校便是外在因素。学生内在因素以及外在因素的差异直接影响到学生的专长与爱好，也是学生成才的关键所在。[4]我校农药专业研究生人数一般在8人以下，但他们来自全国各地，如表1所示。一方面，学生受生源地传统地域特点、所学专业及人文环境的影响；另一方面，学生接受本科教育侧重点不一样；加之学生性格各有所长，兴趣不一样。这些因素共同导致学生进校后，对农药学的知识掌握程度参差不齐。同时，不同导师研究方向各异，要求学生对知识获取的程度不一样。以上各种因素促成教师不得不采取各种形式，包括课程论文的选题、选修课程类型、社会实践地方等，针对每位学生开展教学，使培养对象向研究型、应用型、管理型或复合技能型方向转化。首先，学生选择课程时，应根据导师的研究方向，在选修课方面有所侧重点。其次，根据学生对本科知识掌握的情况，对课程知识的侧重点分别采取不同的策略进行综合教学。通过弥补不同生源地学生的知识缺陷，引导学生积极主动地获取专业知识，保障各类人才的培养。如来自北方等地的学生，基础知识相对较好，自我学习能力较强，可以倾向于培养学习研究型人才，在专业知识深度教学方面给予倾斜；而来自南方等地的学生，则可依据其兴趣培养技术推广型人才，在课程教学知识广度方面给予倾斜。四、充分利用导师团队开展教学现如今，教育对于高校从事研究生培养的导师队伍来说，形式要求多样化了。传统“一对一”的师傅带弟子的方式不复存在，取而代之的是导师团队。导师来自于不同地区，专业背景不一样，受教育程度不一样，研究方向存在差异，因此，导师团队比单一导师更有利于开展研究生的不同课程教育，而且更能适应多样化的生源、多样化课程教学模式和多样化的培养目标。这样有助于学生获取各方面的知识，掌握更加广泛的学科内容。因此针对海南大学合作单位资源情况，农药学专业为农药研究生小班教学聘请中国热带农业科学院、海南动植物检验检疫局、省农科院等各科研院所的优秀科研人员作导师，组建一个方向齐全，涵盖农药创制、生物农药研究、农药剂型加工、农药环境毒理及安全评估等方面，学识渊博，大部分导师都具有研究员或教授资质，具有博士学位比例占到一半以上，富有科学创新精神的导师团队，为农药学研究生教育教学提供保障。五、结束语提高研究生教学质量是一项涉及面非常广的系统工程，需要多方面的配合和努力，需要不断总结经验，不断探索实践。农药学专业研究生教育通过运用合理的教学方法、采用多样化教学手段等方式展开。总之，要充分利用研究生在读期间开拓教学资源，培养学识渊博、思维创新、能力完备的创新人才，为探索高层次新型人才积累经验，为培育21世纪的有前瞻性、创造性的研究生做出新贡献。龙坑378亩地块项目前期定位报告广东瑞华集团

遵义瑞华房地产开发有限责任公司城市化与房地产开发的终极目标，就是为了满足人类的两个根本需求：方向感与归属感。——USA.约翰.奈斯比特项目定位项目地块分析开发策略物业篇项目地块SWOT分析优势(Strength)临遵南大道，交通便捷、畅达南北，离市区、南白驱车时间较短；开发商的创新意识和城市责任感；乌江区行政机构的成立，使得马家湾成为行政中心区域；自然环境优势突出，周边无大型污染型厂矿企业，南邻共青湖生态区，空气质量较好，适合人居；项目周近有中小学，教育配套齐全；片区形象随着城镇建设，以及城市副中心商业与生活功能的成熟，龙坑板块已渐成为住宅物业发展的热点，项目周边涌现出的多个住宅物业正是这一趋势的证明。项目地块SWOT分析劣势（Weakness）区域商业氛围不足，周边除龙马外没有其他较大超市卖场，业态单一；

片区周围没有著名的人文历史文化资源，因此无法从此点上进行深度挖掘；项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；现周边环境欠佳，由于区域内多个项目在建，造成了周边尘土飞扬、喧嚣嘈杂的现象，并且周边的建筑多为居民自建用房，缺乏整体规划，错乱无序。尽管目前有众多住宅项目正在开发，住宅开发正成为项目区域的热点，但此区域在环境上的缺陷短时间内无法改变。周边配套设施欠全，由于位置、历史沿革等因素，此处在各种商务、休闲、酒店等设施上均较缺乏；项目地块SWOT分析机会（Opportunity）遵义市房地产市场的稳健发展，随着城市的扩大以及置业观念的转变，城市边缘的房产需求日增；区域内市政配套的逐步完善；目前在项目周边的在建、销楼盘除南湖秋韵、盛事豪庭、侨欣世家外，其他多处楼盘的销售多处于收尾阶段，且这些楼盘在整体定位、规模、推广理念上均不雷同于前3个项目，这给本项目提供了一定的机会，有利于今后整体版块的炒作和区域形象的拉伸；区域内的小高层销售情况较好，这说明了本区域小高层的需求较为旺盛。而本项目也有较大体量的高层，符合时下消费的趋向；紧靠未来行政中心区域地理位置，可以以城市中心、南城标志性建筑、示范性人居社区为主题，迎合了大众对居住地段的要求。项目地块SWOT分析威胁（Threaten）区域内早于本项目或同期入市楼盘的竞争威胁：周边项目针对本项目展开的营销阻击。由于本项目的出现势必导致本区域房产竞争的加剧，从而引起其它楼盘的压制；房地产政策调控的不确定性；片区影响力不够，接受度低。供给过于集中，中、高档楼盘的推出量巨大，对本项目产生较大威胁，短期内可能缺乏足够的市场需求做支撑；遵义县其它地方可能推出相关项目亦会对项目产生威胁。由于龙坑镇面积并不大，房产的竞争体现在周边范围（南白、市区、周边县、乡、镇）内；项目SWOT策略1、针对区域内商业业态较单一的现实，结合本项目较大的商业体量，在业态规划及定位招商上，可选择以服务性社区商业为主、盈利性专业商业为辅的规划，根据物业形态的不同，选择相应的业态分区；2、突出小区内景观，以丰富、多样的生物结构，绚烂的视觉感官效果，区隔外界环境的影响；3、如何改变因项目所在区域而在客户心理上产生的阴影：规避区域的负面信息，强化区域未来的优势，于整合推广中着重体现；4、于执行中强化、强调销售业绩，加强项目于周县、乡、镇的推广；5、利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会，利用产品创新填补区域空白，发挥商务办公市场优势；6、以服务赢得客户、深挖掘产品价值、弱化区域概念、创新营销手段、利用产品的差异化；7、抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度。项目SWOT策略中心策略：建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势；商务和居住功能的综合考虑，顺应地块及区域发展特征；创新制胜和差异化产品和营销策略；弱化区域的负面信息和区域概念。项目定位项目地块分析开发策略物业篇以市场为导向的前瞻性规划；将居住文化注入项目的开发理念；高性价比的升级换代产品；结合项目周边各个潜在竞争物业情况；遵义地产市场未来发展趋势；结合政府对于本项目周边道路、商业的规划构想；结合地块紧邻行政中心所具备的展示性和商务属性；结合本次消费者需求访谈结果。找准主调，不要失去自己的方向!定位战略原则项目定位我们拒绝雷同！项目价值判断北向市区东向开发区域西向林地南向马家湾西为缓坡地山林，环境安静，体现全生态居家理念自然景观普通西——静北——较闹北向为海尔大道药品工业园区、客车站及居民生活区龙坑镇中心区域多个楼盘开发的热点区域，配套集中，未来乌江区行政、商业中心东——较闹南——闹地块东面为主干道遵南大道，交通便利，项目的开发使环境相对嘈杂目前为少量待拆迁的自建房，拆迁进度未定地块成长条形，规划难度不大地块东西向存在高差地块内部项目价值判断繁闹较静繁闹地块价值判断：地块东向临主干道，南向临马家湾中心区，北面为药品工业园区，单面临街，内部环境相对清幽，适合居家与服务性商务功能。静较闹繁闹地块遵南大道天池大道马家湾较闹药品工业园区项目形象定位结论：1、项目三面未来发展规划看好，地块综合使用度高，适宜居家与商业、商务用途；2、项目单面临街，为了提升项目价值，可考虑开发纵深沿街社区商业。

集TOWNHOUSE级多层洋房、高层公寓、公寓式写字间、高尚别墅区、情景休闲街、商务酒店为一体。——3in1，MORE社区可商可住可投资项目定位释义可商：即项目遵南大道在规划上要顺应城市发展，在项目建筑规划设计时充分考虑道路未来社区商业、商务办公的需求。可住：依据区域现状，定位住宅，开发的风险最低，能够有利于项目利润的快速回收。可投资：项目所在区域尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配套的成熟，区域价值将逐步放大，为促进投资，项目应兼顾中小户型。项目定位释义何为MORE社区：

MORE是MobileOfficeResidentialElite的缩写，是服务于城市精英商务居住的社区形态，起源于欧美，为小型创意工作室、律师事务所、设计室、咨询公司以及城市自由职业者所追捧。

MORE社区宣扬的是MORE生活，即居住和商务的分离、既独立又共享会所、景观、休闲等功能空间强调开放、创造、活力、自由、享受、时尚，反叛旧城区生活的呆板，既强调效率又基于人本。

MORE概念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，业主既可自住，又可享有独立、专业的办公空间，有办公室轻松正规的环境，也有住宅的私密空间，分区作息，居家、办公互不干扰。在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层，提供量比选择，具“商务家”、“投资家”和“生活家”特质。项目定位释义3in1MORE社区的表现特征：ABC新牌坊——都市新兴政务乌江区与新兴商务区的门户综合业态——住宅、商业、商务共生MORE互动社区——良性互动，聚合增值，步行街新亮点项目定位依据打造生态人居理念，充分利用环境优势，形成快销，迅速回笼资金多层住宅户型创新，提升附加值，提升利润空间的同时，实现资金的快速回笼沿袭市场置业热情高层公寓满足小户型或投资需求项目定位依据规避地块缺陷，顺应区域发展公寓式写字楼提升项目整体价值，采用可变更户型设计沿袭休闲商业步行街氛围情景休闲商业利用地形特征打造社区式商业满足周边发展型企业需求项目定位依据填补区域空白，带动区域商气商务酒店提升项目整体价值，增强项目功能性锻造品牌，为企业的可持续发展提供保证打造生态人居理念，充分利用环境优势，因地制宜的打造别墅生活区高尚别墅区填补区域空白，提升附加值，提升利润空间的同时，使项目在同质化的激烈市场竞争中脱颖而出

项目客户定位市、县、乡镇精英群体中高收入积极向上创新者，接纳新事物看重区域潜在价值营销所创造的附加价值吸引南白、龙坑及周边乡镇的中小企业主、区域办事处等看重区域潜力重视企业形象附加值商用者投资者居住者前商后住项目客户定位项目周边县乡镇（金沙、仁怀等）龙坑及南白区域遵义市城区其它区域的投资客及部分自住客户核心客户重点客户游离客户偶得客户地域定位产品建议

与设计定位思路匹配，且具有良好的市场前景；

理解和尊重项目地块，建筑布置通过规划避让，合理选取建筑朝向，拉开建筑间距，并尽可能考虑物业视野的通透性；

楼型选择上，尽量避免对视；将多层住宅、写字楼、园林合理结合，体现泛会所功能将休闲、运动、交流等空间分布其间；

开放式或半开放式社区，打造具有特色步行系统。规划思路：产品建议多层住宅（平、错层）：户型建筑面积（㎡）备注3室2厅约130-140全明设计，功能完善，厅、房独立区隔，，主卧室带阳光露台，功能多用化，带生活阳台，以提高附加值，同时适当增加客厅面宽。4室2厅约150-160全明设计，各功能配套齐全，保证生活的私密性，带有1室的功能空间，功能多用化，且带生活阳台，同时适当增加客厅面宽，客厅接较大面积花园露台或设入户花园。户型设计要点面积控制、全明设计、分区合理，最好南北通透。附加值设计要点6M挑高阳台、实景花房赠送，立面以TOWNHOUSE建筑式样设计，保证1梯2户，通煤气，物管服务等。产品建议多层住宅外立面：外立面现代、时尚、精致产品建议高层公寓：户型建筑面积（㎡）备注1室1厅40-50以50㎡为基础单位，可自由组合，且卧室可弹性利用，强调功能空间与主要空间的合并或可分割性，能够弹性利用，端头户型面积略大。2室1厅60-803室2厅100-130以中小面积设计三房，紧凑实用，房型方正，间间采光，动静分区。户型设计要点方正、实用，房间配备景观或1步阳台、可自由组合。附加值设计要点入户大堂设计，梯户比控制，部分小户型配备简易厨房，通煤气，可考虑引入高层生态绿化空间设计，物管服务等。产品建议高层公寓外立面：外立面现代、时尚、简约、俊朗产品建议高层公寓入户大堂：入户大堂精致、美观、生态产品建议高层公寓立面细节处理：空调室外机绿色植物穿孔铝板（通风无恐惧感）产品建议公寓式写字楼：户型建筑面积（㎡）备注2室60以60㎡、120㎡、180㎡为基础单位（配备厨卫），可自由组合以及拆分。以备若市场需求较弱时，可直接转变定位，改为高层寓所。3室1204室180户型设计要点最大房间及客厅适当增大开间，配备厨房、卫生间、观景阳台，户型可自由分割、组合。附加值设计要点商务大堂设计，提高商务配套功能，公摊控制，通煤气，可考虑引入高层生态绿化空间设计，物管服务等。产品建议公寓式写字楼外立面：现代风格，采用L型设计，突出强烈公建感。产品建议局部采用镀膜玻璃和幕墙产品建议公寓式写字楼内部空间： 内部空间透视产品建议高尚别墅区：户型建筑面积（㎡）备注3层250-400层高保持在3.5米以上，多开窗设计，超大落地窗设计，卧室带阳光房，主客分明，部分房间采用套房设计。2层200-300户型设计要点车库双车位；入户门加宽；入门厅后直接连客厅；起居室与客厅分开，客厅靠近入口；客厅与餐厅相连设计，体现宽阔空间；客厅挑高6M，扩大立体空间感，通透感；多采用大面积的落地玻璃结构，加强室内的透气性、透光性，并与室外的景观形成互动；将户外花园的景观适当引入户内；功能房间的设计。附加值设计要点选用高品质的建筑、装饰材料，部分单位的双车位设计，赠送一定面积的花园绿地或泳池，别墅区内公共景观的设计，物管服务等。产品建议高尚别墅区外立面：立面以几何线条勾勒，突出质感，现代、时尚。产品建议入户道路和公共道路的细节处理产品建议商业步行街：户型单位建筑面积（㎡）备注裙楼（公寓）商业50－100全部规划临道路，开间进深比控制在1/2—1/3之间，通过平面、空间交通提升2F商业价值。裙楼（部分多层）商业30－60面积相对较小，采光、景观俱佳，内街商业可与其后车库部分捆绑销售（购买商业面积+租售用车库面积）。裙楼（写字楼）商业80－200单层面积较大，平规划道路部分全采光、通风，同时利用高差，使背规划道路部分采光、通风。裙楼（酒店）商业约500－1500该商业为独立裙楼，主业态为提供商务、商旅服务。产品建议商业步行街——统一和谐：整体商业注重高层楼与多层的和谐统一，立面现代简洁，以块状造型，为商家预留店招及立面自由改造空间，提升物业价值。产品建议商业步行街——建筑元素：部分多层商业引入星光窗、露台、院落、半地下室等低密度物业元素，一方面增加商业消费中的情趣，另一方面半地下室等空间能有效消化地形高差，且可作为操作间、储藏间等功能使用，更大程度的发掘地下一层的价值。产品建议产品建议商业步行街——地下车库：

利用高差打造充足的地下停车位，采用通风，局部采光等设计，同时这部分车位能够预留给商业街内部拓展使用。产品建议商业步行街——交通组织的利用：通过交通组织，发掘商业价值。适时可引入特色餐饮店、咖啡厅、美容美发、健身房、中小型茶楼等业态。产品建议商业步行街——内街设计：内街设计强调的内部空间和外部空间所体现出来的自然和谐共生。利用植物砌成的墙作为分隔形成的绿地空间可以摆放休闲椅、咖啡桌。利用视觉上的感染力和合理的业态规划消除内街商业在客户心目中的商气不足阴影。产品建议商业步行街——室外空间：增加室外经营空间，使街道的空间变化更丰富。产品建议商业步行街——景观小品：形似散涣的石艺小品，精致的雕刻，看似无心的装葺，流露出匠心与灵感。园林景观建议主体与思路：精致，公建化园林；在局部形成焦点，同时通过主题景观营造，增加项目可识别性；配合现代建筑形式，建议可采取日式园林主题；以点带面的设计思路；景观符合商业业态需要；通过设置相关的景观元素进行体现，形成统一、鲜明、独特的风格。园林景观建议植物选栽建议：考虑常绿与落叶植物在色彩、层次、密度上的搭配效果能够相互映衬，可符合实际四季景观需求。园林景观建议植物选栽建议：植物配置形式主要采取孤植、丛植形式园林景观建议植物选栽建议：合理运用花台、盆景等形式点缀，花台采取多功能可坐的设计形式。园林景观建议植物选栽建议：社区入口可采取小型树阵或灌木广场，入口部分圆形硬铺。园林景观建议植物选栽建议：

在多层商业和住宅区位置可考虑丛植竹类，高层屋顶设置屋顶绿化。园林景观建议植物选栽建议：

充分考虑作为景观亮点的乔木与灌木、草本植物的合理搭配，营造平面和立体空间层次。园林景观建议道路铺装和小品选择建议：道路主要采取硬铺的形式，在个别地方用植草砖。重要节点地段可考虑用特殊石材，通过各景观元素的组合让地面形成整体图案感，让高层住户俯瞰形成良好的景致。园林景观建议楼间路径采用石材，考虑设置类似石碑等物体，标示商业步行街的各个方向和节点。规划道路连接用彩色水泥铺装，营造步行街区一体化感受。道路铺装和小品选择建议：园林景观建议地形处理和建筑物处理建议：

大门——体现时尚简约风格。入口部分可设置宜动宜静水体，辅以众多碎石绿植，使无水时也能自成一体。园林景观建议地形处理和建筑物处理建议：底层架空，增加绿化，同时扩大公共空间。并且采用一半架空形式，另一部分可结合外部底商，增加经营空间和通透性。园林景观建议地形处理和建筑物处理建议：入口步道体现项目品质，少量水体增加项目灵动性。景观水池以观景为主，采用不规则形状，同时将该部分与商业有机结合，利用好高差，设计门庭，小型枯跌水。注意与植物的搭配（如竹类）。园林景观建议地形处理和建筑物处理建议：景观尽量自然、与周边环境相融，去除其人工雕琢的痕迹，体现时尚、趣味的风格。同时与项目风格匹配。园林景观建议地形处理和建筑物处理建议：商业采用下沉式层层退台设计。由项目东门通至西门，用梯步化解高差。社区配套建议住宅配套建议：架空层做业主活动中心，设置如乒乓台、机麻室、台球室、健身等活动设施。社区配套建议住宅配套建议：将公共活动场所和景观有机结合，既节省有限的绿地和空间，又满足了社区公共活动场所的需求。社区配套建议商务配套建议：商务中心作为写字楼和酒店的重要商务配套，为写字楼办公人员、社区居住的商务人士提供客户接待、打印、复印、传真、翻译、文秘速记、信息传递等商务服务，使MORE互动商务真正发挥作用。商务中心社区配套建议商务配套建议：具备商务会议、方案展示、新闻发布、产品推介等功能，以满足写字楼及未来可能经营的酒店客户的临时需要。在满足本项目客户需求的前提下，可考虑出租经营，为写字楼提升人气的同时，增强其利用率。多功能会议室社区配套建议商务配套建议：作为写字楼大堂吧，是为写字楼及住宅，以及周边区域商务休闲人士提供非正式沟通交流场所。多功能休闲厅对外招商经营（可考虑引入知名咖啡厅、西餐厅等），使其成为本项目特色的休闲商务、商业配套。多功能休闲厅社区配套建议智能化安防设施建议：消防报警系统电视监控与防盗报警系统电磁门禁、楼宇门禁、对讲系统广播系统（背景音乐、公共呼叫、通知）等宽带综合结构化布线系统电视传输网络系统中央集成管理系统三表出户或智能表小区虚拟局域网周界防范管理系统电梯监控系统家庭安全防范报警系统项目定位项目地块分析开发策略物业篇项目意向经济技术指标总用地用地面积251748㎡总建筑面积约550000㎡容积率2.18地上总建筑面积约500000㎡多层住宅：平层约200000㎡高层：高层公寓+公寓式写字间约175000㎡别墅：独栋+联排约50000㎡商业：高层+多层约25000㎡酒店：瑞华大厦约45000㎡活动中心及物管用房约5000㎡地下建筑面积约50000㎡地下车库约20000㎡绿地率不低于35%停车位不低于2000个开发策略开发步骤：第一阶段第二阶段

第三阶段

与政府协商，将地块东北侧区域作为情景示范区先期打造，以塑造项目独特识别性。多层住宅实现快销，以便快速回笼资金，为后续高层开发奠定基础。

经过后期商业街与公寓、写子楼部分的打造，使项目成为多层住宅、高层公寓、写字间、别墅区以及特色商业街区形成有机整体。开发策略启动