天津街商业步行街的现状与展望

天津街商业步行街的

现状与展望2006.11目录1.概况1.1区域位置1.2辉煌历史1.3地理优势1.4现状2.改造前后3.现状分析4.展望1.概况大连天津街建成于1909年，是大连市内历史最悠久的商业街，全长1720米。2005年3月23日，拥有近百年历史的大连天津街与上海南京路、北京王府井等一起被命名为“中国十大著名商业街”。1.1区域位置大连市天津街商业步行街，是指东至民意街、七一街，西至昆明街，南至中山路，北至长江路在内的公共区域。1.2辉煌历史在大连人的记忆中，常有这样的对话：“上哪儿去？”“上街去。”这里说的上街就是上天津街。天津街是大连一条具有百年历史的传统“老字号”商业街，是大连商业发祥地，始建于1909年，全长1720米。

天津街三个之最

大连最早的商业街大连市具有最高知名度的商业街

大连历史上，最能代表大连形象的窗口1.3地理优势天津街商业区具有优越的的地理位置，她西入口（胜利广场）与大连火车站相连，东入口与大连港（港湾桥）相连，全长约2公里，其中改造总长约1公里。

大连火车站及大连港客运站是大连的主要交通枢纽，其客流量占大连市人口流动量的50%以上。1.4现状

硬件上:大百货商场和高档酒店林立,但交通状况不佳；软件上:有历史优势；繁荣程度上:大不如前。下沉广场人气惨淡目录1.概况2.改造前后2.1改造背景2.2改造规划2.3市场定位2.4改造进程2.5开街运营3.现状分析4.展望2.改造前后

2.1改造背景经过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化都市迈进。然而随着大连市现代化城市建设的不断完善，天津街商业区逐渐暴露出与大连市的城市发展不相适应。主要表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街区不协调、街区的特征逐步消失、形象定位不清等方面。建筑功能与街区不协调街区的特征逐步消失形象定位不清商品的经营品种定位不明显商业区衰落改造背景2.2改造规划全部改造规划面积共70公顷，由三期进行，即一期改造区30公顷，二期改造区15.4公顷，远期改造区15.6公顷。一期改造拆迁面积113112平方米，占地面积57068平方米，拟建筑面积143739平方米，由普照街至民生街的5个地块组成，改造项目总投资25亿元。阶段面积（公顷）一期30.0二期15.4远期15.6合计70.0天津街的功能定位、商业业态划分：

餐饮占21％；娱乐占34％；购物占45％，其中百货业态占35％左右。娱乐餐饮购物非百货百货2.3市场定位大连市政府对改造后的天津街的定位为：代表21世纪大连商业形象，面向中、高档消费群体，可与北京的王府井、上海的南京路以及香港的铜锣湾相媲美的标志性商业大街。2.4改造进程2000年底，天津商业区改造全面进行。2001年5月，一期规划方案设计完成。2001年9月，拆迁工作开始。2002年3月，正式破土动工。2003年12月29日，公共设施投入使用。2004年1月28日，开街。2.5开街运营2004年1月18日，经过22个月的改造，总建筑面积达20万平方米，投资额25亿元的新天津街举行开街仪式。2005年3月23日，拥有近百年历史的大连天津街与上海南京路、北京王府井等一起被命名为“中国十大著名商业街”。但是，无论是喧闹欢腾的开街仪式，还是声名显赫的“中国十大著名商业街”，再也不能使昔日繁华热闹的天津街再现那辉煌的历史。颇具讽刺意味的是，就在天津街被命名为“中国十大著名商业街”后的第三天，在2005年3月25日的人民日报上，就刊登了署名王科的报道性文章《大连商业地产遭遇“过热后遗症”豪华大商场何以连连关门》，报告了天津街商业衰败的凄凉景象。

目录1.概况2.改造前后3.现状分析3.1商业街的内涵分析

3.2从全国商业步行街看天津街

3.3从大连商业特点看天津街3.4天津街面临的形势

3.5个案分析----天百大楼4.展望3.现状分析商业街的内涵全国商业步行街特点大连商业特点天津街的问题个案分析3.1

商业街的内涵分析影响与作用

成功关键因素地产投资回报

空间布局

结构功能概念

商业街内涵

1.商业街的概念：

商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规划有序排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

2.商业街的功能：商业界是由购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游、体育、金融、电信、医疗等诸业态构成的一体化的消费体系。

3.商业街结构：关于商业街的结构，一种观点认为，专营店商业50%，餐饮业占25%，综合性商业占15%，娱乐业10%。

4.商业街空间布局：商业界布局在空间个性上要是顾客都有一定感受；要有个性人性化设计，有人情味，平易近人；满足不同消费层次人群；营造繁华的商业氛围；单层和多层建筑设计；中小店铺鳞次皆比，形成一个完整的商业生态系统。

5.商业地产投资回报：按国际惯例商业街投资一般投资回报在十到十五年，短期回报的可能性极小，所以，商业街建设需要较长的投资回收周期。

6.商业街成功关键性因素：吸纳南北来客、风水宝地黄金街、熙熙攘攘人气旺、经年老街忘不掉、历史久远有文化、丰富多彩有特色、差异化竞争有秩序、高中低档都消费。

7.商业街的影响与作用：商业文化名片、商业中心带动新一轮城市发展、提升城市生活品质、强化城市中心价值、丰富繁荣城市文化。3.2从全国商业步行街看天津街

全国商业街基本特征

总量迅速增长

地位日益显著千街一面突出

投资风险显现

目前我国商业街具备的基本特征：

（一）总量迅速增长。截至到2005年全国商业街的数量已经突破3000条，在未来的2-3年内，可能要突破5000条，总长度已超过1800公里，总面积已超过1.5亿平方米。在对各城市规划的考察中发现都重视对商业街的建设。

（二）地位日益显著。商业街在城市中的形象地位和商业地位越来越重要。在这几年商业地产的发展过程中，国家有关部门、政府层面试图给予宏观调控的大背景下，有两个商业方向政府给予了大力支持，其一就是商业街，政府对商业街支持最主要体现在地方政府，北京、大连、杭州、苏州等地对商业街的管理都颁发了政府令。其二是社区商业。

（三）千街一面突出。同质化经营雷同，缺乏特色、特点。

（四）投资风险显现。一些城市的商业街开始出现了客流少，效益差、转租、转售、关门停业的现象。这种投资风险对社会，包括国家资金及民间资本带来的危害相当严重。结论目前，我国商业街的发展出现大型化、盲目化、形象化、同质化的倾向，投资风险开始显现。很多城市的商业街开始出现客流少、效益差、转租、转售、关门停业的现象。目前国家机关部门已着手起草制定全国商业街管理规范，使我国的商业街建设走向健康、科学、有序的发展轨道。从全国商业街的现状分析，天津街商业街所面临的问题，决不是一个天津街商业街自身存在的问题，而有它的历史的、现实的、客观的、主观的原因。3.3从大连商业特点看天津街大连批发零售发展不平衡，且零售今不如昔，面临危机已成现实。具体表现在：零售面积大没有人流支撑销售额少

1、零售面积大：大连零售业均经营面积居全国前列，人均面积已达2.8平方米，大大超出需求，相当于平均每人都拥有一个三尺柜台。发达国家是0.8平方米，全国是0.3平方米。到2005年底，大连共有连锁经营企业80多个，连锁店铺2900多个，购物中心18个，大型超市30个，形成了青泥洼桥、天津街、西安路、香炉礁和北部五大商业中心。

2、没有人流支撑：批发业十分滞后，计划经济时，大连是东北的物流中心和购物中心。九十年代后开始衰落，主要原因是没有人流支撑，批发搞不起来。从地理环境看，大连只是狭长的一条区域，三面环海，不同于沈阳，四通发达，人流如涌，适宜搞批发。没有人流，批发商、中间商都不愿到大连来。

3、销售额少：大连零售业面积很大，但销售额今非昔比，即使年销售超过200亿的大连某商业集团，也只是靠营口、本溪等外地区还没有大型购物中心和大型超市的尚不发达的中小城市的销售支撑，维持着暂时的繁荣，同样面临危机。原因是：

(1)大连有的商品外地都有了,没有特点

,原有的两个中心优势没有了,新的优势还没形成。

(2)零售和批发差太高，比任何地区都高，因本地产品少，还占不到总量的百分之十八，基本上是外地产品，所以商品成本高，价格高，比北京、上海等城市都高。（3）外地旅游者到大连不购物。有统计显示，到大连旅游者人均消费800—900元，但用于购物的仅占十分之一左右。（4）当地可支配收入太低。大连人均收入出03年是0.9万元，04年是1万元，而深圳、广州人均已是3万元以上。结论大连既没有人、又没有钱，商业必然不景气，具统计显示，全国连锁企业，如家乐福、沃尔马、太平洋等等，大连店都排在后面，此种状况下的天津街零售百货占到了百分之八十五强，不景气也就成了一种必然。3.4天津街面临的问题

天津街的问题结构商业文化其他结构方面：长度太长商业街被分为几段高层建筑过多口小肚子大

：长度太长：理论上讲，商业街不宜过长，600-800米适宜，群众在购买游玩过程中不可能承担更多的体力消耗。而天津街长达1000余米。商业街被分为几段：三条马路将其分成四段，缺乏整体性，长、散、乱，这些对于商业街的发展很不利。高层建筑过多：商业街很忌讳高层建筑，商业街就是人们置身其中，商品甚至价格一目了然，有商气，又聚人气。而现在的商业街高楼林立，让人们失去兴趣。口小肚子大：紧邻胜利广场的进出口太小，太乱，小商小贩挡住了商业街的进出口。其它各条街的进出口也不明显。胜利地下入口商业方面业态单调

功能不全商业饱和

1、业态单调天津街商业区改造将天津街定位为集购物、旅游、休闲、餐饮于一体的商业街，但追求招商率使一期改造新开业的商业项目无法避开与已开业的老商业项目业态的重叠，天津街商业街已成为大型百货业的聚集地，新增加的餐饮业态自身缺乏老字号餐饮的号召力而步履为艰，正在经营的几家娱乐场所由于娱乐设施基本上与市内其他商业区雷同，缺乏新颖性、平淡无奇的经营使天津街的娱乐业没有打出市场，取得一流商业街应有的社会影响力。2、功能不全新改造的天津街完全打破了原来天津街的商业业态结构，破坏了商业街的原有功能，失去了商业街的吸纳和辐射功能，失去了对不同消费层次和不同消费需求消费者的吸引力。功能不全的主要表现阳春白雪多，下里巴人少——新的天津街看上去是专门为有钱的人设计的商业街，是少数人的消费场所，严重违背里商业街发展规律。

大型商店多，专业化特色店少——新的天津街大中型的商店过多，能够满足广大消费者的特色店和专业店太少，不符合商业街的特点。3、商业饱和

天植商城、海昌名城等一批天津街商业街改造项目的投入使用，使天津街商业步行街由原来不到10万平方米的商业营业面积，一下子增至20万平方米，集中了16个大型商业项目。商业饱和、市场分割、购买力分流以及自身之间错位经营成效不明显，使原本由于改造对天津街商业经营状况产生的消极影响开始放大，无法发挥天津街整体优势，致使像早期开业的天和广场不得不吞下部分楼层闭馆调整的苦果，后期开业的天海同乐城地上部分、天植商城B座招商受阻。文化方面：历史文化气息不浓商业文化气氛淡

商业文化气息不浓

新天津街所透漏出的现代气息可与欧美商业街媲美。但新天津街失去了原有的历史文化延续也十分明显，天津街作为有百年商业历史的老街，其沧桑变迁本身就是大连市商业发展的一个缩影，但在当前的新天津街上很难找到天津街随岁月变迁发展的历史轨迹，老天津街让大连人耳熟能详的“王麻子锅贴”、“马家饺子”等老字号也早已不见踪影，百年老街特有的历史文化未能发扬恢弘。商业文化气氛淡

商业街是一个完整的整体系统，新的天津街看上去不是一个整体，，而是一个个商业地产项目的简单组合体。整体设计地产考虑得太多，商业考虑得太少，行政决策多，市场运作少。天津街整体上缺乏商业氛围和商业人气。地产商业味太浓。其他方面：配套设施不全居民区动迁影响南北收入水平、生活习惯差异

1.配套设施不全

交通问题公交与站点问题停车问题交通问题：普照街、友好路、上海路、民生街四条街将天津街分割成五段，其中两条路是单行路，且路况较差。公交与站点问题：目前环绕天津街公交线路仅有18条，与毗邻的青泥洼桥商业区周边36条公交路线有明显的差距。停车问题：天津街上营业面积超过1万平方米的大型购物中心林立，作为公共设施配套的普照街停车场和上海路B3地块立体停车场由于诸多原因时至今日尚停留在净地待开发阶段，而已建成的停车场因道路单双向等原因机动车进出困难。2.居民区动迁影响

天津街商业区一期改造期间，天津街及周边共动迁搬走常住人口3.6万人，虽未达到天津街“空心化”的地步，但对天津街人气、消费流的影响也是立竿见影的。仅拿3.6万人口吃的一项而言，按人均每天10元消费标准，一天在天津街上即减少消费36万元，此外这些常住人口的迁移，对天津街人流的影响也不言而喻。3.南北收入水平、生活习惯差异

南北方城市居民收入差距明显，一条新的商业步行街、全新投入的10万多平方米商业场所带来的商品，对人均可支配收入不高的大连本地消费者而言必然很难消化，而大连尚未迎来旅游的高峰，国内外旅游者购买力也未完全在天津街上表现，自然与天津街商家所期待的开街后货如轮转的繁华差距很大。此外，南方人生活喜欢昼伏夜出，过夜生活，北方人截然相反的生活习惯也使天津街上的以经营特色小吃和夜宵服务为主的福铭祥开业后即遭受尴尬。3.5个案分析----天百大楼有57年历史的大连天津街百货大楼，2006年7月19日宣布关门闭店。这家曾率先推出“不满意就退货”的“十五条龙”服务承诺的大连老字号大型商场，近来经营出现滑落，日均亏损额约8万元，为改制而宣布停止营业。7月20日商贩们在天百大楼关闭的门前甩卖货物，这家已有57年历史的国营老店，近年来经营每况愈下，近来正常营业时，日均亏损8万元，在国有股尚未正式转卖成功前就已于19日正式停业。7月20日商贩们在天百大楼关闭的门前甩卖货物，天百闭店成为市民关注的话题，这家已有57年历史的国营老店，近年来经营每况愈下，近来正常营业时，日均亏损8万元，在国有股尚未正式转卖成功前就已于19日正式停业。7月20日商场的货物已经搬空，这家已有57年历史的国营老店，近年来经营每况愈下，近来正常营业时，日均亏损8万元，在国有股尚未正式转卖成功前就已于19日正式停业。2006年5月2日的天百大楼，（五一）黄金周应是销售旺季，但商场门前却门可罗雀。天百大厦57年历程：

1949年1月15日，天百成立，成为新中国的第一家国有大型商业企业。1994年1月15日，天百推出了以“不满意就退换”为核心的“十五条龙”系列服务，将原来日平均销售额70万元提高到100万元以上，最高一日达223万元，在大连乃至全国都引起轰动和竟相效仿。

1999年天百50年店庆时，又取得一天1617万元的营业额，创造了当时全国单体商场的销售纪录。三天店庆期间，为防止客流过多出现问题，天百曾关门闭店100多次。商场也曾在大连三处繁华地段共取样1000人作了消费者进天百的比率调查，结果是到店率达到98%。2001年，天百实现利润2970万元，纳税1081万元，达到其发展的顶峰。恰恰是在这一年，天百所在的天津街进行了历史上最大规模的商业改造。从此，天百就走上了下坡路。天津街改造后的天百大楼，日销售额从辉煌时期的三四百万元跌至几十万元，年销售额从2001年的5亿多元直线下跌到2004年的2000多万元。2004年，与天百相邻的国泰商场、天伦商场相继被拍卖——而人气是商家的命根子——周边商场的退出，也使天百面临凋落的危险。2006年1月，天百照例推出店庆促销。但不同于往年的是，商场在明显位置打出了“即将告别国有体制五十七年感恩绝唱”的条幅，颇有些悲壮色彩。2006年2月10日和3月6日，大连国有资产管理委员会对天百国有股权两次进行拍卖，拍卖底价从1.365亿元降为1.228亿元依然无人接手。天百倒闭前完全进入亏损状态，正常营业时，平均每天亏损8万元左右。2006年7月19日，天百悄然倒闭。目录1.概况2.改造前后3.现状分析4.展望4.1政府意见4.2专家建议4.3发展目标4.4尾声4.展望4.1政府意见

大连市市长夏德仁针对开发式全面改造后的天津街提出了“先繁荣街，后繁荣店”的具体思路

韩健徽主任和荆林波研究员则指出，天津街具有百余年历史，在未来的街景布置或经营上，应该注重体现“百年历史定位”和“海洋特色”。坚持“先繁荣后发展”的思路，在街中街方面做文章，可视季节，围绕主题，在街区内举办有影响的产品展示和促销活动。同时要把主街和