XXXX年宇和置业南京和府奥园项目提报方案

一、市场环境分析

河西板块概述

南京版图中，河西板块包括自三岔河大桥开始秦淮河以西，赛虹桥立交南面凤台南路以西区域。根据自然发展情况逐步发展成为三大片区：北部龙江片区，中部江东片区，南部奥体片区。北部龙江片区，发展于2000年前后，最早大批高教老师、政府人员移居龙江，高层次人群带动板块快速发展，目前已经基本发展成熟，城市格局已经形成。中部片区，发展时间较晚，以前为老旧小区及棚户区，07年万达地产进入后大手笔的建设拉开了江东片区发展的序幕，同时也改变河西过去河西以龙江与奥体为主的“哑铃式”发展格局，目前形成江东片区。南部奥体片区，借助“十运会”召开的契机，定位奥体片区为南京新城市中心，与新街口形成“双核”，目前奥体周边业已发展成熟，逐步向南部发展（本案正是位于奥体南部，规划CBD二期南端）（一）河西板块环境分析河胁西屿板躬块0筐5、0殿9年展供勾应汇量泰超抚过1水2近0万亚平床米，剥其岩他借年唯度颤供却应高量鸣在9愚0万嘉平汇米上拦下肝徘病徊迟；河泡西些板它块缘瑞销鹿售晶量挂高芽潮挖出勇现良在2叛0己0舒6年凭，成介交1雁6顿7万嘉平扰米，0莲8年已遭删遇傻滑西铁色卢碗，趁成徐交膀仅据为6缩慧6荷.重6乘7万乔平蝇米，倦但季随驰后0砍9年亡成赏交虫再修次角突姿破1共3油0万劲平恋米，百良盘好耳的冬发教展校预不期沟使篇得语总注体乳上贤供得不则应苗求刚；河伏西内板衣块现成搬交红均馒价震每墙两斯年努进宜入框一后个螺平脾稳笑期磨，连但2仿0胀0殊9年吼的择均撕价桐涨呢幅尸远手远场超纱过喊了0岩7年源的医涨桨幅穗，爽达棵到1围5降0获0汽0元/平埋米扮水障平攻。河举西页板鹊块耐总致体料市捧场泼分窗析0夸5怠-葬0炊9年乌河轿西背板赤块僵商住品够住恋宅运量抢价肆走埋势（造一布）巡寿河克西字板值块烘环腾境朱分脊析

2005年2006年2007年2008年2009年合计上市量175.4998.4293.5381.44122.14571.02成交量97.82167.05136.0266.76137.86605.51供销比1.790.590.691.220.890.94从0盈5破-脾0爪9年率整句体别供翁销跌情盏况腿来怪看身，廉市棵场举处已于阁供栗小候于舒求良的黎格园局闭，田供滤销柄比变仅其为0暑.丽9眨4；铲其甘中位虽叨然0损5、0订8年毅经释历缝楼鞭市厘调少整宋，委板坦块津供督销糠比舍大妻于1，阿不尺过号其佳他锡年垒度冶均杰出灯现伏供抬不槽应深求览的岔市有场司现脑象伐，软尤财其绸是0裙6、0靠7年氧从明供台销贪比庆上乌反世映絮的吹更厅为寻明至显的。河献西抵板飞块摘供舞销猜比悠分台析（哈一工）狐河忧西丹板蚊块情环胶境题分深析0领9年险至仗今命河顶西爹板般块跪市权场额走贱势2择0伸1抱0年1月常市矩场哗迅块速误退惰烧孝，夏价投格醋存追在芹振舅荡迟可物能河葛西席板弹块0桃9年1习-循6月娃市受场仙整免体郊上源行市，利整鸡体车趋凡势宋稳腥定稀。进潮入7月差后朽价久格螺突允然银拉扔升丽，镜同虏时振上博市啄量某短涨期兰内栗有踩效壳放滴大我，搅市裳场落呈酒现稀供派销熄两伐旺恐的夸局务面毫。与正此售同嫂时模，7寺-楼1贯1月酱发指现贞一券个蹦现沟象乓，最虽筋然雹成变交退量答在云高卷位饼运滤行墙，亿但附整翅体乌处闪于冶下旺降毛趋旷势肆，监除衰了惧存跨在猛供烫应扎不快足句导粱致招以仍外逼，晴价身格礼的彩快拔速倾提揭升咸对牛于脉市烟场妄来培说唤需裤要奔一鹊定勿的题接爪受阻周奸期闭，1妻2月毛份咳成歇交足量扫再紧次裹拉裕高湿，练奥损体靠南友部遵中兔北领品昆尚聪以羊河奏西委较嫂低男价轨格造开些盘刺功蝴不畏可挽没感。河唇西蹈价方格阔在段快帐速秘上关涨厉之临后距遇验到侧了屑坎改，大低诸于慰这发道大坎羊的设项敞目兰销件售劫较锹好纸，床高貌于扩这默道惊坎额的付项火目粱销糕售辽较侵差听，抬初冰步偶判炮断劝这伴道立坎踏在1累6督0天0艰0元/平凭米王价毒格鹅水经平*探*鸟2海0纯1着4年事青俯奥拆会斜落烤户泳南炊京毕为遇河闹西建发唉展钻提纪供论再纱次血腾圈飞议的疫机辜遇（取一罚）掏河害西河板密块右环哑境昨分少析河乒西奶板束块艇子凡片堵区茂供峰销剑分伤析龙调江侧片率区陡自0牵5年宅之励后占由顺于努开悄发肉用裙地枝的躲不造断毛减唇少灯，雨上纯市夏量订不免断角下启滑绍，清从抚而赵导状致哥成腔交妖量纷逐飞年升下纽奉降应，茧所驼占灵板里块足比恐重商也至不垂断抽减效少钱，串需战求扬被凶大惊量选压否制选，0壳5工-槽0舰9年华整殊体字供圾销怒比盒为0忧.巾8输6。江温东凯片僻区0盾5年孙以彼前衰经柜历医过隙一蜂轮违城赠市身发黄展时，趁此截后0亡6、0数7年臂片押区讨发修展布几益乎教停薪滞闷，0宿8、0痛9年渣随管着仰万秀达郊广隔场喉带洞动洗了雀区弦域咬商甩业扒配梁套肾的乎升治级染，馒新爆一对轮经的帐发奶展过正畅式希开絮启现，泊需发求铲较剖为瓜旺竞盛套，0袍5立-惜0江9年口整壤体煮供怜销绩比衬为0缺.坚9运0。奥振体雄片击区帮自0算4年巨开幻玉始供开订发章，晚随康着圆土瓦地飞不偶段恭减箩少博，枝上堡市庄量搁也叔出钟现畜下拿行尖趋触势专，之但姑毕之竟务奥点体习片喘区泳储拉备览土胞地肃较凡多副，尚因兵此遭下叨降迅的散幅绪度色并恰不顾明计显踏，杀目蜘前仅奥州体炕片酸区蚁开止发盘主冶要偏集胜中艳在蠢奥榴体肌南唉片张，猾环放奥杀体占周躁边杠已鸽无突太撑多纠开你发愧用催地建，0递5年-男0砌9年扫整汤体丝式供插销趣比0而.宵9猫6。0块5荡-甩0逆9年跟龙染江驳片置区重供届销分状眯况0锣5艺-裕0认9年剪江挤东甚片搂区忧供想销战状膛况0壤5狱-殃0腔9年谋奥顷体剪片夕区面供孝销宗状游况（淘一腐）懒河撤西揉板昂块背环嫂境疗分谢析未耗来纽奉供葡应咬量—职—（器已勤开杆发清项孟目萄未室售岩）奥耗体界片踢区1测1调0万库平黑米江伶东健片矿区6异7万斑平胆米龙屈江梯片看区3万失平点米经姓过额统摸计铃，青河创西摔板御块海在镇售换项宇目或仍篮有1白8析0万仆平凯米两未各开婆发选，百这秀部勒分恋房乱源夏将糖集昌中棚在雪未拢来3年涂内徐上民市凝，孕其列中跌奥婆体际片茎区森是隆供绑给盏主她力信。（案一环）孙河葵西乏板皆块烘环愈境迎分佛析未压来凤供侦应轨量—敞—已况出旅让筹土我地奶可支开哨发奥繁体遇片本区9肿1万吉平犬米江简东回片路区3野5万蔬平育米龙赞江规片仔区7制3万栏平衣米经奖过箭统诊计甚，虎河洪西熄板稻块净已袄出流让拴（眼尚搞未胀开排发匙）地温块椅未唱来画有1规9谢9万裹平雨米币体残量析可鼻上罚市忧，线预锡计劣这樱部兄分挖房马源疲集滤中卵在稼未化来5年届内沉上贸市度，煎奥佛体剂片演区员仍苹然伯是规供何给晴主凉力为。龙忠江区片景区脾虽震然期未召来朱供书应党量驶虽赌然念高怠达7预3万涛平士米锻，略但厕仅皆中寄海热凤衫凰锐西谱街质项尼目丘就5艰6万限方退，全其嗓余洗地筐块纯仅遭能撑提耻供饼不它超孝过1填7万火平致米晚房蛾源隐。（筹一摄）径河误西熊板碎块杂环知境爹分捷析未宣来拐供蠢应绕量—详—总量体夫供债应研量3宣-浅5年盖供瘦给赴量河恰西3路7闹9万云平倘米奥急体2辞0属1万巴平仇米在捎售侍项颗目步未无售庭与舅出虚让滚土庭地改未熔开传发膀合欺计河纠西1溜9出9万兴平券米奥帅体9贱1万伏平场米根高据皆已崖出茄让柔未离开姐发耻土阿地姥统吓计河畏西1偶8谢0万听平触米奥晚体1俱1并0万惰平槐米根饿据棋在照售死项掩目功未趣售忍统钳计（升一连）编河祖西兵板渔块削环吹境此分翼析0楚5蛙-习0画9年黄城骄中轨板浙块凡供蔬销项分稻析城享中骡板荡块0谊5年-嚼0您9年僵期寄间译上笔市教量粗均古在舰较销低侮的复水邮平春运播行肉，咐受容困款于球城渴中药土拘地蕉稀锡缺校，枯供军应篮量斗一芦直主无匆法厦得绕到晚有茂效鹿提它升登，貌此炸外紫城率中拖板习块圣投统资煮酒策店聚式断公监寓只占埋较捆大站比喉例定，牙而杜普眉通他住捎宅恭却刻相刻对柱较歇少吴，惩供射需绑结蔑构惭上鸡出宾现档失脑衡槐。土郊地盼的席稀砖缺鸡，淋开夸发吵量隐的根稀裂少占使眯得宏城程中肌价漫格洞提颜升卫迅芝速鸣，浙城昌中掠中丸片闹的法价浇格削已摆基哭本挂达悠到3万目元/平棵米仪左动右兆，参供该应闷量研的盼缺们乏纸和窃价昏格落的朋飞梨速忽攀恰升皇，距使驾得版南纤京仁的等高节端驴购委房莫人板群抽不盐得头不投在刷选累择管可溪替堪代巷板谦块帆置篮业辫，姐因漫此简，座河镇西爆市巾场范在栽未冰来仪可怕以毁获甲得果一呢定议量截的锡锁死定插城着中政中杂片忠的预购棕房拜人搜群文的献青辛睐庙。（条二恐）尽城锄中贫板喷块耐环桑境突分穴析0信9年鸦至票今汇城医中豆板验块杜供阁销炼分眨析0引9年梨板酸块起上绣半惩年隆上巩市都量谅严戏重痛不束足犁，障多俯月算出挥现露零蚂上哪市床，陈下割半腿年赠随肢着洒一齐批剥新顷项揪目桐的明入迎市吼，柴上陈市依量劫不闲足踏的耳现视象惧有渐所拜好下转喇，型但电上封市惕项鸦目留中完不治乏叮大绢量雀酒毒店劳式翠公滨寓抱，艰如足海路华挡大烫厦木等舰，右结斯构阴失迷衡丢的愁格仪局屿并钢未受改麻变粒。（鄙二交）输城贩中辛板津块造板剑块糕环滚境察分钉析城妖中攻板纠块鬼分涌流歉客馅户智价昼值瓜判酸断成鬼熟初度城猴中惊板算块绿成宏熟张度妨高江，侮各块项胡配皇套圾齐孩全拍是米其厌最柏大霉优精势特，迅经戴过历多缸年材发哀展助，济河泪西姜成遥熟员度碑也妇不擦断秧提再高酱，垃虽示然建相孤比初新刘街增口径仍清有繁差凭距贫，急但薄明率显目优留于越城源中冻板予块棍的击其递他乎区票域绞。价晃格忠处资于示高耻位0身9年缩慧城更中抖板员块赢均临价妹已缴经答逼酱近2接0此0壮0州0万/平渣米沙，福其肆中斥城疫中绑中惭片观已刑经堵突阿破3智0踏0剧0距0元/平今米渣。发章展卷潜备力城织中础板疼块认发筒展以定生型印，少再棋塑牵造忆空原间扭不爹大愚，垒河炸西净板宅块狸规云划既标博准伴高筒、艳基资础敢配维套台标相准半高财，妖加药之孙青质奥嚼会拾的另举纽奉办蜡将鼻为删河斩西跑发熔展采提停供葵新受的待发口展松契泻机仅。供腐应认量摇有承限城呼中豆板姿块架由峰于凤发翻展命定锣型法，尽可源开样发臂用霉地眯减亡少旦，胡将屑大制多择时违间恰处手在蠢缺甚乏著供大应拔的宪状封态展。（档二筐）坦城败中柳板系块怠板暗块蚀环耗境绣分牢析城初中梨板窝块真未祝来滴供母应械量自2稳0硬0堤7年1犹1月恒中捡城巧集葡团凳获盟得2代0妙0常7榜G窑6鸭0杨极公庙井乔地可块腥以湿来螺，根城染中御板率块览再妖未寨有达过动住弦宅亲地探块绘上量市森，赠在美售亿项顶目智与路未鬼开陕发痕项档目止绝痰大临部粒分皱是0眼7年滚以鼻前债公王开抵市寸场刊成途交挤或贼者男更民早菌时羞间酬通缠过涛协朵议后转筒让茅获砌得伸，筑土稠地把供嫁应易量起极丧少量。经堆过备梳固理矛，阴对包确捷定耻未准来1滋-鞭3年进内虫能艇够接面哈市默的慌项凶目小统榴计民，悼预涝计戒可晨有8沟0万突平肥米房奋源未可蒸供卵应粒市迈场单，民其稿中魂普靠通酿住崭宅龄产对品领仅示占5帆0段%左长右述。（施二衔）牌城姿中页板桌块爹板饶块梳环肥境突分伞析本案城东板块：9000-18000元/㎡紫气东来“的说法，一直为高端住宅的聚集地。因此产品也以舒适型、奢侈型产品为主，80-100㎡两房、120-140㎡三房。城南板块：9000-16000元/㎡作为城市化进程的主体，客户多为主城客户及外地客户，因此产品覆盖面较广，既含有经济型产品，60-80㎡两房、90-110㎡三房；又含有舒适型、奢侈型产品，80-100㎡两房、120-140㎡三房。河西板块：12000-20000元/㎡城市新中心，高收入人群，产品以舒适型产品、奢侈型产品为主，80-100㎡两房、120-140㎡三房。（去三降）后竞怨争翠板离块殊板羡块脆环罗境项分挥析0视5滚-隶0房诚9年凉城翁东料板饿块泛供车销骆分赌析0拒5树-刃0比7年没板矩块饮上虹市冷量涨较尾大酸，宾进炮入0忧8年钻后执上肆市堡量潮锐赚减立，层主贯要江由昼于膊一露级挪市奏场职土掀地散出帮让随不路足销，壳进搞而者影瓶响愚二糠级销市旧场历供毙给煮。由疏于积山它水蠢环麦境街在旨整赞个由城子市做中列最羞优恒，墙城僻东搂比椅较庄受穿对剖自画然割环冷境烧有充较脆高遥偏舞好号的瓜人教群楚的奶欢菌迎律，首由霸于显城辨东脱的乡丰发衬展纲空林间器局粥促奥，吵供糠应肺量密受识土带地泻供勉应煮限鲁制些，太所访以冶，凤城士东蜡的日价条格洽较屡为泡坚封挺搅，纺但阳在筑河息西裳价浊格撕暴陷涨林之锈后旅，端加检之枕地狐铁怪二虚号并线猛即辅将烛开挥通厨，某城遵东宜的肢项改目堂对环河嘴西愧的娃购牺房拾人主存高在棉分根流时可嗓能难。（险三裂）择竞辞争车板则块莲板绣块待环盯境推分帜析0饭9年挽城革东挎板恒块匠供酒销闯分胆析2藏0收1电0年1月董个盼案确成四交低影栏响嗽成纪交跃价诞格斑，潜供分需唇失针衡呼矛扮盾刺依敲然樱显魔著0抱9年瘦板坝块仓上狗市四量盯严劲重塑不数足月，念仅逆有古少糕数锅几屑月瓶集械中与放诊量缘瑞，总上秧市境量膝整节体纷处硬于颤较佩低搏的搞水忌平在猜，胃销集大骗于邀供蜓的苍市景场锻环失境页下迎，晴城拘东浅的狱成多交鹅价解格敏持叮续牲上欢扬私。（揪三所）坚竞饭争统板蜻块巾板监块日环技境皮分仓析竞法争捐关绩系障梳患理秃：城仰东躁板订块观因鸣为日深乓厚悔的俗人艰文浆特听色大成它为呈继当城轿中翁板脊块肾之至后锻南镰京菜另暮一够个习中冠高当端序客工户候聚唉集股地君，接尤短其喂是凶环宣紫圆金吹山找沿猾线脖。滑不救仅蓬如边此安两学个甜板缸块见在渐价医格与上帜也沙存胶在已很积大亭的抗相始似已，畜两借个锄板姨块林的悲竞档争外也液可愈以犁归合结德为号传瓦统伏与细现醉代赖的沈竞百争捕，站是刊生排活挪在度自宗然送景镰观减较覆好刻、铜人讽文号底斗蕴绕浓携厚臭但在城饰市快面塌貌音一滋般盲、驰配晒套摊一羊般统的味城师东键板业块器，渔还龄是签生言活众在埋预宿期优发衔展超较财好躲，蔬充穴满督现鸟代旷化伍的盖河这西惑板宫块谣，丹成环为筋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户型面积套数总计面积所占比例1栋A\B\C\D\E\FA:87.05、B:77.66、C86.72、D76.22、E71.21、F83.33

A\B\C:32套；D\E\F：16套共计：14413205.1617.72%2栋A\B\CA:86.62;B77.28;C86.98

A\B\C:36套；共计108套9006.8412.09%3栋G\HG:113.25;H:86.98

G\H：30套，共计60套6007.358.06%4栋I\JI:131.85;J:106.85

I\J：34套，共计68套8115.810.89%5栋K\L

K:116.85;L:123.74K\L:36套；共计72套8654.0411.62%6栋M\N\O\P\Q

M:109.18;N:87.1;O:75.78;P:38.91;Q:73.58M\N：32套；O\Q：16套；P：48套，共计144套10522.5614.12%7栋M\N\O\P\Q

M:106.12;N:85.44;O:76.32;P:38.17;Q:77.84

M\N：32套；O\Q：16套；P：64套，共计160套11055.214.84%8栋D\E\F

D:77.03;E:71.97;F:84.49D\E\F:34套；共计1027938.6610.66%分饰栋辱产般品荷配买比（沾三凯）摊项追目牵产筋品死分虾析1、抛常扯规撇两叶房谨设宿计条，膛卧贷室钩南园北夏通参透驶，私通皮风返、举采满光伸较首好2、导多裕阳惩台介设朵计立，鼓利径用肢率叛得盐到预最召大虽提许升3、姓起逮居似室弃、笨餐梢厅比朝庙北止设准计屈，铅通察风或、从采裤光狗不荷足4、艘仅任有锣主欲卧会朝符南青，哪相阻比哲常影规腥双统卧火朝亭南谣、骨主刻卧健客曲厅屯朝蒸南棋略废显涌不投足计。5、萌厨主房纲狭爪长昆型顺设突计际，鲜体拉现决不瘦出另空蛙间悬看帜，铅使真用客相征对绞较纽奉为洲局毛促肾。6、填产斜品兴分治布掘在1栋换、2栋暗，呼小吴区随东载南克面纵，薯两环面车临去路袜，苗噪灵音倾、宅灰锐尘规无啄法厅避晃免户锤型精分镇析1、辅常丸规削两莲房谅设百计饺，糖双屑卧旦、彻客喷厅源朝趁南疼，棕最责大爽限叔度阶保沟证奴阳岩光2、递户目型便设扫计肝相株对芦紧钻凑狼，牌户清型蝇规案整汉，私利音用完率晒较搁高3、怕操还作喘阳丹台形设厌计鸡，碗提颂升倒产裂品演利安用吓率4、碰点沿式运楼飞产脾品理设顺计宪，浙采铁光磁虽谅不它受掌影慎响衔，攻但特通弓风遗不馒足5、心厨惕房傅狭毙长港型僻设懒计美，趴体婆现孔不陕出列空黄间察感温，镰使锹用棋相尸对胶较尝为评局昂促糠。6、禁产发品按分腰布夹在1栋、2栋，嘉小代区旗东兵南巾面慨，驼两同面熔临私路米，裳噪倦音映、享灰址尘轻无敢法遮避族免户桌型供分朴析1、破常荣规吵两仙房踩设勺计翼，我客谅厅俗、占主平卧傲，插最塘大庙限无度疫保骗证开阳予光2、踩户毙型顾设诉计宵相异对色紧赠凑磨，予户淹型沉规晶整秋，上利具用底率涨较渴高3、色操平作第阳江台咱设辣计刷，械提瞒升泊产照品狂利野用垮率4、铜产耳品厦中膊规疮中面矩纪，肠没悦有专太户多诱亮叔点恭，咏最叉大红特部点唇在单于节实丸用凡。6、台产箱品遥分辞布孕在1栋她、、2栋，蛋小隶区孟东著南商面孝，说两蔬面完临垃路脉，笔噪盾音勺、绣灰蝴尘报无里法逗避正免户笑型皱分糖析1、向三麻段硬式悦设杂计柳，清主宴卧策朝茧南帐、司客求厅触朝刘西庭（罗东未）封，颠采汽光花较再为毙理工想嘴。2、辞进良深淘过模长议，童影稠响确户症型阻的绢通这风央效膛果罩，选此察外挥空遍间为感涂觉衔狭突小篇。3、葵餐役厅他基答本小没蕉有滨空卸间肃放坦置4、初卫岛生际间司设题置关不拒够河便肌利轻，搂影挽响皇产隐品伞内克部弯动乏线5、犁厨千房雷狭森长乓型忽设赞计艺，好体陆现询不衫出芽空昏间掀感延，蚊使渴用槽相允对蜡较萍为鹿局墙促辅。6、轿产真品室分批布俱在1、8栋壳，花小熔区月东洁南休面仗，郊两汁面奏临钢路晕，拦噪演音收、围灰傅尘刊无患法穴避旗免户拘型台分榜析1、7潜1平员米厕一员房胁，赤内勿部耀尺圣寸百相叉对坊宽稍敞按，税舒巾适沸度收高2、裹主税卧酒、铸客篇厅毛朝法南卵，述采抓光诵效福果巩好3、注卫守生忽间狸、嘉厨嘉房稻基牢本秧能盖达侵到苗“肉明妙厨趁明阴卫尿”闸的慨效夕果胞，知最疾大莫限悠度妥弥晶补毫通脖风谱、葬采都光运不吴足4、桶进馅入序卫舱生粮间毒通症道匀面感积读浪史费眯较坦大挺，溪且作空销间痕不茫宜大利