XXXX年月盐城金鹰国际商业项目策划案

金鹰国际商业

项目策划案2010年10月第一部分环境分析TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地產代理全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策——从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；上海经济圈——世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。一、城市发展概况盐辟城顿将冶发母展袖成叙为巴江撑苏衬沿门海桌中访心教特乎大闭城遇市人口75万2005年人口100万2010年人口150万2020年人口200万2030年按华照刃江颗苏跨省辽建寸设僻“认第昆四斩都膏市淋圈关”慨的梁规抽划辟，蕉盐退城贩市饲市衔区化人枣口2饺0宋1项0年案要贯达赴到1结0堆0万灵，2陕0石2各0年中达向到1抓5显0万邀，2舍0肥3晚0年根至薪少成应罢达侦到2样0储0万牵以唱上严，垦真丙正伤形地成太江端苏贡沿蔽海补中触心侧的冷特吗大克城唯市腐。城址市疼化蔑进菊程按的痒不弦断元加好快碌将剖会菌有浮力组促床进孩新狡市袍区梅的炕发新展依；对柄于箭具芝有黄产叛业淘支溉撑胆的图经牌济址开动发吓园遗区黎更脚是挠很访好钞的岭机膛遇眨；二守、家城达市魔化输进徐程盐庸城药市冈受掠苏崖锡箩常均都未市而圈仿、敢南轿京棕都姐市吊圈涌、认徐牙州雅都怜市悼圈怨三扑大植都影市独圈腊的涉辐娃射机，奖在喂振葱兴侍苏慨北恩的江战警略虹中毫占榴有辣重族要砌地芳位鸽，偷面住临亦巨址大月的伶投巩资摇商银机把。盐愈城—线—国钞家鼠发富展鸭战乐略既城值市3小抓时脉经泡济露商怖圈盐喝城源可尿辐比射怖华刺东1寺2个辱城滴市盐优城习将初发林展侧成3陷0辨0万输人茧口体特惹大蜜城钻市府盐应城在动竿车渗组2暑0献1遮3年污正肚式翅开访通三插、脖城迹市熔战捎略熄地巡寿位城谁市鼻定奖位垫：制江搁苏敏沿温海跨中歼心推城梁市裳，沾新钉兴宵工糟业匹城荡市腥，藏海铜洋翠经璃济依服赢务欺基肿地笋。四减、朵城躁市析发与展倚规信划泄概野况2004年-2020盐城新规划从功能划分城中商服居住

城南居住行政文教城西居住仓储物流市场城西南工业仓储物流市场城北工业铁路物流仓储居住商服教育物流工业仓储六大功能河东居住工业基本平衡盐慨城寇市鞋总港体趋规酒划(垫2耀0枪0烟3绒-躬2生0捎2售0弟)政密府领主询导症的侧城嚼市均扩替张遥，忘必西然槐导身致氏城乖南货新患区辣开狸发蛾高德潮嗓的型持苏续本考项腊目暖符宋合军了刃“琴城沙市蹄南需移码”裕的云城欺市骂发田展智方震向高铃教税园熊区废和少政线务学新仅区唤对挽本血项永目记价因值友提鸽升痒带够来怕利哥好本欠案曲所业在滴板求块忠相恰对集其释他房诚区虏域梳具悼有找明挺显脂的圆竞姿争秘优中势大悠项波目送地剩产吹快扬速程集井中允开农发宰，秆带枕动寄了财民森间疯资蒸本考对卡商爆业慎地章产杏的壁投巨资浑热宇潮五舰、砍小循结第状二称部惜分赶商坚业以环圆境偷解岭读一雪、篇区裕域消商再业旺地拴产渠概野述在裙盐晋城笋商缠业戏物愚业唉迅蒙猛附发静展梢的欠今钳天底，泪市界场物清酿晰唐的掀定请位攻以蠢成坏为良项俊目踏立鉴足亚的生关勉键笼。市柜场篇从蜡地绢段堤、框经宜营谜前面景豆、留物逗业葬增案值境、妻收埋益迁保蔑障邮等委方怎面记对然商扁业震地佳产怨项时目达提嚼出目了获更植高暖要吹求傲；伶此紫外遵，敌对愚各寺项危目擦的民产毕品术规艇划睡、童业鲁态扇布代局历、谢商鼓业处运页营答、扯物滩业将管苦理还、姻销亿售颤招硬商读等炸方纽奉面岩的撞梳浆理俩和例调精控窜提春出筒了改细勒而秆微忍的负要怕求秒。对屠于泊一非个绍大蜘中策型夸城扩市婆的越现侮代拳化拜进相程爱来危讲狱，童商扇业络、倡商末务烤、樱居税住仪、洗娱怨乐遍的必互傻动拐融乎合许是捡形陷成庄新乐城尝市且中辜心假板倾块绝的享关午键恋性葬要猎素系，毅而忙与恒之更相悉关械联隐的废土候地温、忘物臭业这、资服遣务产、姥就尿业错等醉等颤才衬会呼实速现葱增塑值挣型生发绑展散。栋其谋商棒业栽物至业雀的葵附鹊加残值罩才摔能葡够昨完高全量释任放拴和篮体堆现贡出咬来板…数…需努配逆适滴当确图迟片前盏言二亲、猴区阔域芬商竖业需地堡产宗特细征从虾现爪有咐市触场榜角民度途来能看呼，植盐凭城乞的发商镇业轧地众产犁发崇展丽主鸣要培依萄赖日以招下岛支连撑：商误业键地铃产微可丑预控见稍的膜经娇济陵回揉报锅，肢引屡导艺百快姓浩资驼金测投矿资精流颈向者；公属众薪对趋于扣餐棕饮耕、仍服笨装磨、应娱唇乐薯等寺的熔消罗费萄热侵情膝带萄来届的熄商叛业粮机艇会钥；城拥市北规撕划留不旬断咽完贴善添，既新畜区木逐本渐盲形风成酸；城牧市单消百费颗文忧化刺的每不舍断铲前福进沸，胸新吼兴象的后商泳业歉业仆态长陆惰续悉出洲现斗；旅统游苏市穴场遍逐粪步到放胞大画，烈外维来默人台口新持罚续铅增色多博；需毙配务适特当斤图重片三源、延区挪域撑商枝业执地闲产咬发铲展织现钓状盐艳城见最窜强盲大享的慎消拖费巨主盛体亚仍炉是妙靠晕中责低笋端粮消乘费再人银群欣的艘支跳撑霉；商任务鹿活瓦动筑没控有田形错成款规窝模茫，醋难胖以誉推熟动谨高径端伯消柴费；商开业熊地弯产巷竞烈争犁激酸烈柳，色缺才乏召有劝效棚引康导毛和枣规箱划早；旅恶游雾人魔群递并港不兽能诉带苦来烛持忍续瞧的其消斯费嘱；在者这催样臂的毅发秋展消背繁景免下畏，商上业支地姜产灾如勇何香能饰够析与戚城蕉市指经栋济左、伞文丸化蛾发纺展鄙同蛾步站协手调蒸，敲将战是遇对神政瓦府答、家发扮展雅商钱、电商猪业霜运谱营遵主岸体驻等葬各叼个勾角妨色他的贡考沉验起。我反们楼也协应膜看灵到化商成业根地吧产帽市戴场午必瓦定龄要殖受轰限率于胳城解市麻发枣展抢的蠢一另些天制植约勾和牺瓶痕颈碧：四博、画商吹业偿地茫产伴供叫求笑简腰析年份供应量（㎡）销售量（㎡）销售率均价（元/㎡）05年105636.256865.156.50%6090.0806年241101.3630044.7412.46%9148.7507年379087.7778560.820.72%7660.6908年1194904.4613822.1851.37%17987.7409年1553375.2621351.6840.19%18567.1110年2018594.5920479.145.6%19274.38（截止一季度）0真8年段全匆市近商姐业筝地划产翠市友场捞迎求来瓣发扰展蹄春窝天卵，习市逝场俊成轿交射猛遇然锋出长现乎井侨喷笑，质并课带垃来蠢持拣续理三味年患的距稳室定求发繁展违时考期搁；半从丸今习年瘦上舱半充年托的纲表爬现跟来挑看毯，疲受念宏接观巴调旬控火政羽策绪影亩响睁，振商蔑业拢地搞产役较灰住凑宅棵看根虽初然昨影嫂响梳较喊小开，伏但惜量玻价兵日呼渐骡趋老稳鄙。雷其移中择，天几炭家刊大竭型千商咐业修地净产挺品半牌俱的趋强慕劲藏入热市顾，穷明回显枪拉裂动控成催交毛数弓据阻走替高剑。小凤结各凳大蒙品胜牌膊商汪业珠地风产味开御发叛商细纷可纷研圈奔地良二椒三斑线陈城翠市泛，浸看理好浆盐狠城乌沿乎海慕经绿济拢带枕的词喉并舌毕位大置云，窝（取超情）部百感万河平听米缝的帝商鞋业泄（旁复图合蛋）勤综耕合权体父项湖目荒陆余续苍抢爆滩罪盐寻城烛，沙未升来峡城劳市听商鲜业柿项者目草的栋发也展家将且更专束业套化疏、冷规哈模星化序、闹细体分让化迅，谢对岂发启展捡商巧来咽说础，恶机类遇响与固挑熄战系并净存迟，茄市花场饼竞律争断将榜日捕趋胸激根烈含。第龄三幼部毫分池项扫目溜解骡读一察、萌项虚目锣规周划轿现盾状盐乡丰城A共1项巨目崭位声于肌盐豆城垄市原人俯民毁南丝式路神西帐侧窑，辽北策向婆内羡港社湖题，谦南示邻振聚才亨坝路眉，佛与热盐省城盆市者行慌政枣中来心爱隔拌湖零相着望积，志占幅据河盐育城返城释南C别B内D新慕区制核呈心益位臭置灿。总达用局地涂面铲积:恋3勇2款4害4墨5平区方桑，总承建跌筑会面忘积6阿3秩7继8减9平井方却，地伐上减总渴建鲁筑维面进积3海1讲4指5块8平遥方把，丛地优下认建弦筑持面使积3本2坐0收5省2平福方姜；以邮开涌放饿式循商棵业创街诞区弹形循态踏，意高掘品驾质败、剖重抄设漠计洗的段开退发秆理帝念摊，爹打政造要盐棉城召城妙南喊商粥业政新罢地焰标筑。二蛋、挂项牢目S衣W沈O沾T分双析优势位于城西南门户，核心区位优势明显；近邻区、市政府,青少年文化宫、大剧院、图书馆、高职园区等，稳定且后劲十足的发展力，构成其良好的外部发展因素，前景广阔；毗邻40万平米中央湿地内港湖，依托高品质住宅圈，生态环境优越；景观资源丰富；与盐城第一塔近在咫尺，地标性建筑，影响较广泛；处于CBD核心区，城市快轨沿线，BRD直达，交通便捷，四通八达；威胁劣势目前区域市级核心商圈消费具有惯性周边各大商业地产对本项目的直接威胁需较长市场培育期，项目运作不确定因素较大；招商具不确定因素，项目成功运作关键；正在兴起的发展中区域，未来可能成为新区商业中心；企业与政府高度重视，努力打造标杆产品；商业发展落后于区域发展，商业体系需升级；区域缺少成功运做的融旅游、地产、商业、文化于一体的综合型商业体；区域消费者对文化休闲商业的渴望单套面积过大，销售去化较为困难商业布局与规划欠妥，为销售带来一定阻力城南区商业氛围正在大规模发展过程中，需要一定市场培育期处于城市新区，消费习惯有待进一步引导；目前尚无自持动作，消费者购买会存在一定质疑及抗性竞争楼盘一览做唱一补张迁分周布权图简驱析惹：（1）冤老茫牌悄商枪业语地聪产瞧开组发暂经否营摧商首，灿品宜牌撒实始力故强鼻，扣全尾国细连化锁展资愈金迁雄喊厚恩，位操壳盘龄经弟营仰丰纺富傻；宝廉龙驶坚溜持淋持窜有遥大口部钉分秤物叙业战统摔一存经衡营透管组理，确康保坊旺粒场小经街营裁和晕物艘业峡增恩值告；承多妈方飞盈没利桐；（2）拥栗有捎强戏而回有叼号告召乎力孝的佣战算略庄合欢作暖伙败伴小，颤为障招兆商粗经模营肤打罗下芝坚扛实泼的诞基季础满；（3）N肾+久1的扎经落营夺模捕式（弃即购去物灾中雪心烟＋知商暗业珍街昨、股住羞宅压、住酒园店辱多筐元钉化咸业竞态酸）型，麻致普力乌于背打嗽造窃满杨足够人西们签“温一杀站黎式叛、丽全馅天申候罚、纤全杨龄朴层笔”棋消田费正方效式谱超烂大背体花量口城冠市被综派合摩体励，将政购倡物疯、耐酒睡店份、明商逐务择、投居予住鸟、躲餐絮饮堪、副文忌化凳娱货乐烂融跨入肆一骗城宇；这波种振模速式趋能范够翠保谅证草低祖成的本玩、滩高滨回某报摔及马良宁好骡的朗现蚂金纸流唯，叼实权现仆低吐风疼险雷的崖良昏性站运贴作筝，纳同呈时泪提呆供酱多居元菠化晶收透入迎来衫源怕，嫌确尖保奏宝肃龙糕能拐够脏很酬好井地恰规聋避贴房咸地象产宅行努业蛙政率策伍变痕化装所付带较来远的脉风期险坛。（4）专沙业猛化扬的筛团罚队芝是傅宝贱龙焰项数目胁运贴作暴成趴功园的社杀币手醋锏宏；三辱、捆竞马品秤项可目酒简稍析—宝拒龙盐城胀市错广蓝场失（辟城围市侧商尺业忍综迹合饰体导）位膊置万：青掉年港路优以垂南绳、赠迎波宾缺路陷以避西面攀积蠢：2鹊0万姨平耐方僵米蠢（刃商刺业虾部棒分飞）项触目校概酷况渴：总影建晶筑塌面锅积4办8话.倡8薄8万粪平绣方名米不，砍总鞋投材资2系5亿幼。浆包岭括甘了1锻5万环平熔米巩高抱档夸住悠宅妨区,责5万蹄平店方摘米为特刷色表商蚀业免街舱，6琴.裁5万徐平毁方渠米墙国触际近公跳寓,顽1壮.蛛5万萄平迈方丈米汁四定星公级恳商之务不酒赖店,释1铺5万爸平维方涝米糕国耽际滔化耕大欣型躲购道物吵中为心(包崖括落国惑际盛连观锁所超忙市爆、裁五踪蝶星帖级灯国编际傲影苍城淘、言知峡名喜百盾货漏等)孟,康格城攻百袋货号、K胞F污C、足时还代盟华抹纳晃等姨多混家品世新界5批0穗0强纲企肉业懂结响为麦战晚略班合南作小联勒盟种。客矮群流定俗位歼：全蒙客近群战目略再合穿作所：沃藏尔代玛探、冠家咽乐崖福宴、饥韩屯国仙乐胳天面、锻金杆鹰墙百肃货左、三化、摧竞慕品恰项锤目篮简孝析—紫斤薇汉国敞际趴广遗场倚（锁专伤业娱市辫场似）位吧置脊：市北政鹊府筐东镇侧面绘积涉：5也.僚5万闪平档方投米蚀（昆商瓜业残部邪分获）项碌目赌概爱况偶：预胖计脚其并一艺期齐将局于钻今轨年仁初史推少出躺，苏主赞要距是滔打民造柴苏林北醋最昼大芝的I郊T虑M阳A旱L宅L，产由盯电糊脑扑市里场脂、脑通年讯塞市童场豪、颜电号子票市忆场乡丰等蔬组诞成还，府囊高括啄通娃讯锅、养数贤码我、奖电定脑迟配尚件赢、歼电坚子支电夸器秋各堤类卸产患品替，拼集牢展波示秃、陵贸忌易朴、辅物美流赵、痒仓敞储鞋、危办哄公探为份一突体愈。该辩广骂场猛还技将里建辟设L悉I浓P国鬼际接影茅院纯、赔儿鸡童尝主东题事乐鬼园拌、析国钓际椒精吹品挽走邻廊蔬、屿顶介级焦娱畏乐培城徒堡埋、点地衫中捡海训美狼食笔广悲场列等捧；简市析茶：（1）刮上娘海侨瑞后尔言集恰团为旗辣下直全敬资衣子滤公作司馆，苏专芹业童从例事伏房污地浇产句开情发魔，赵住唉宅院开永发胡经吼验帅丰管富育，资算金勾实虫力浓相殃对拘雄逐厚喇；统株一菌招南商蔬、追统蜡一自经脸营县，萍引牵进倒世凝界5单0刑0强百的搬企贝业精，外与说中滩国丑电怜子名商杰会腿、坛上松海厕电征子盯商纽奉城酬等键实庆力织企项业志强熊强未联鬼手吃；销贼售窃策归略期上慌，弄首欲付3万蓝即失可鸣入闻住亡；（2）向紫造薇摆国吨际业广模场惨是屡其约开乱发渡的扯第白一鼠个并商歪业揉项逮目银，下特踪蝶色役定销位走沾差称异市化甲经煌营赌是随其粪规偶避羞市绳场绩风根险沫的剧手呼段馆；（3）非哲持匆有妙型蚁商代业，以僻产筐权鼻式虑商达铺组销篮售爽为策主梢要功资谜金骆回谜笼眼渠世道肃，蹈项回目券运版作草存红在联较翠大五的距不供确技定苗因帽素飘，产翠权滔式铜销阅售牲的柿商魔业热模沿式混加盖大牵项蒜目息的秘运储营叉风逢险社；三壁、歇竞诸品睬项咱目创简情析—盐跪渎喂明逮城迅（晋特撑色铃商尘业核街石区具）位向置题：城堤南训新研区映，兔北驶临紧长锅存锐路皮，锯南回临前串刺场俘河就支吩流匹第克一桌沟漂，讲西斗沿叼盐内城蛋路伏，律东改至后盐烂城俯快滥速辉公益交速通穷道芹，面这积英：建违筑君面堡积1哲3万火平财米项息目否概序况举：地吩块翻东碰西厦两羞端拍最拘长萄约5浆0枕0米案，愉南贱北欧长寇约2帝0但0米洋，秘地浪块鹿较棵为总方汤正雀，蛙总疼占龄地萍约派为1册0余呢万河平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