物业管理实务物业管理的招投标

第四章物业管理的招标与投标本章主要讲授：一、物业管理招标投标的根本概念二、物业管理招标程序三、编制物业管理招标文件四、物业管理投标书的编写学习目的

与要求：1．了解：物业管理招标投标的意义。2．掌握：物业管理招标的根本概念物业管理招标投标的原那么招标文件的主要内容招标书的编写内容物业管理招标的条件中标与履约3．重点掌握：编制招标文件的原那么招标文件编制程序物业管理招标的程序招标书的编写要求投标书编写的组织一、物业管理招标投标的

根本概念1．招标、投标2．物业管理招标投标3．物业管理招投标的类型及形式4．物业管理招标投标应遵循的原那么及意义1．招标、投标是招标单位在兴建工程、合作经营某项业务或进行大宗商品交易时，将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最正确对象为中标者，双方签订合约。招标投标是对招标的回应，是竞做承包者的行为。它是指投标者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为。2．物业管理招标投标物业管理招标所谓物业管理的招标是指物业所有权人〔业主委员会或开发建设单位〕在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最正确者，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。物业管理招标投标实质是围绕物业管理权的一种交易方式。物业管理实行招标投标，是业主选择管理者，投标企业竞争物业管理权的行为。业主和物业管理企业通过市场双向选择，挑选管理者并签订委托管理合同，明确双方的权利、责任和义务，从技术、经济和法律上标准委受双方的行为，协调和保障双方的利益。3．物业管理招投标的类型

及形式物业管理招标类型物业管理招标按管理内容可分为：单纯物业管理招标物业管理与经营综合招标专项效劳工作招标物业管理招标方式公开招标——无限竞争性招标邀请招标——有限竞争性招标建设工程主体工程在何种情况下采取议标方式招标

建设工程主体工程的设计、建筑安装和监理以及主要设备、材料采购的招标必须采取公开招标或邀标方式，符合以下条件之一的，可采用议标方式：〔1〕只有少数几家具备资格的投标单位可供选择的；〔2〕涉及专利保护或受自然地域环境限制的；〔3〕招标费用与工程价值相比不值得的；〔4〕采购价格事先难以确定的；

〔5〕国家另有规定的。公开招标——无限竞争性招标所谓公开招标就是由招标单位通过报刊、播送、电视、新闻发布会发布招标公告、载明拟招标物业工程的内容、性质、现状、管理要求和质量要求、招标条件及开标日期、获取招标文件的方法、招标人的名称和地址等，由物业管理企业进行竞争的方式。在国外称之为无限竞争性招标。含义特点这种招标可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的时机。业主也有较大的选择余地，有利于降低本钱，提高物业管理水平。但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大。所谓邀请招标就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向假设干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。邀请招标——有限竞争性招标含义是竞标单位少，资格预审和评标工作量小，如果对竞标对象选择得当，那么起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利。但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、时机均等的原那么。特点法律的规定根据我国法律的规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标工程能力，资信良好的特定法人发出投标邀请书，所需载明的事项与公开招标的招标公告要求相同。4．物业管理招标投标应遵循的原那么及意义原那么及意义公平公开公正诚信意义推动物业管理市场化推动行业水平提高明确责任减少纠纷促进物管企业提高竞争力原那么二、物业招标程序招标与投标的条件招标程序1．物业管理招标与投标的条件招标工程应具备的条件符合城市规划要求，完成或根本完成工程的主体和配套设施建设；具备招标主体资格和招标条件；投资单位或业主能够提供管理的条件和设施；招标所需的其他条件已经具备。投标单位应具备的条件具有独立的法人资格；具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质；具备招标规模所要求的条件；企业近期经营情况良好，所管理的物业标准、健康。2．物业管理招标程序准备阶段招标阶段投标阶段信誉调查取样阶段开标阶段〔1〕准备阶段①成立招标组织。②招标工程备案。③确定拟招投标物业管理工程目标、内容、标的及相关事项。④确定招标的指导思想、原那么及方式、方法。⑤编制招标文件。为了使投标人更加清楚招标意图，通常由招标人在投标人购置招标文件后统一安排一次投标人会〔或称标前会议〕，召开会议的目的是解答投标人提出的各类问题。①发出招标公告或招标邀请书。②资格预审，确定投标申请人。③招标人向投标人提供招标文件，接受咨询。〔2〕招标阶段〔3〕投标阶段①凡获得投标资格的物业管理企业可填写投标单，或撰写投标书参加投标。②投标书的报送。〔4〕信誉调查取样阶段为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查取样时，应注意以下几点：①调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作；②应对各投标人的调查取样同时进行，防止相互干扰；③应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实；④现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回。〔5〕开标阶段物业管理工程招标的开标分为两个过程。评议标书阶段现场辩论阶段①标书评议：开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。评标开标评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成；成员为5人以上单数；其中招标人代表以外的物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标：把标书分发评委评阅。经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分。②现场辩论辩论目的：一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性；二是对标书里的一些提法。专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要对一些疑问进一步澄清，帮助业主委员会〔或开发建设单位〕，以及物业管理企业共同把好管理关。评分依据：投标人代表以及拟接管目标物业的管理处主任的：答复以下问题的准确性；表达问题的逻辑性；分析问题的层次性；以及形象、仪表、风度等方面表现。评分方式：由评委无记名进行评分。根据开标以后，对标书评议、现场辩论的评分以及招标单位到投标单位采样的信誉评分，按权重比例进行迭加计算，排知名次。公证人员根据评委们按照招标文件的标准而计算排列名次，宣读公证书，确认中标候选人。招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。〔6〕中标〔7〕履约订立合同招标人对中标人发出通知。中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。中标人不与招标人订立合同的，投标保证金不予退还并取消中标资格；给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当对超过局部予以赔偿；没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失，招标人应当给予赔偿。三、编制物业管理招标文件1．编制招标文件的原那么2．招标文件编制程序3．招标文件的主要内容1．编制招标文件的原那么公平性明确性指导性合法性2．招标文件编制程序编写“招标须知〞招标工程备案确定投标、开标、定标的日期及其他事项确定物业管理的内容质量标准、要求熟悉工程3．招标文件的主要内容〔1〕招标书①拟招标物业工程说明②物业概况③附属设施及设备设施④物业管理的招标内容⑤物业管理维修基金的落实情况⑥应说明的问题⑦投标、开标时间和地点〔2〕招标公告招标公告的主要内容有：①标的。②招标的对象。③组织机构名称、地址和通讯方式。④相关说明。〔3〕评标工程、计分方法及定标原那么评标工程标书现场辩论企业信誉定标原那么最高分为中标者。民主决定中标者。评计分方法权重标书——应加大权重比例；应超过一半现场辩论——应放在第二位企业信誉——应放在第三位。四、物业管理投标书的编写编写要求编写内容编写的组织1．物业管理投标书的编写要求深刻理解业主的意愿表达企业的优势和专业水平可操作性针对性2．物业管理投标书的编写内容〔1〕管理方式〔2〕管理组织架构〔3〕管理费用的预算方案〔4〕管理操作及制度〔5〕管理目标，经营管理宗旨、方针〔6〕便民效劳措施〔7〕社区文化〔8〕管理指标〔9〕档案资料的建立与管理〔10〕提高物业管理效劳水平的设想及措施〔11〕物业管理企业愿承受的有关奖罚3．物业管理投标书的编写的组织人员组成及机构的设立标书的整体性把握与控制分工与合作：分工、合作、审查本章要点：1．物业管理招标投