袁华之：房地产一级二级开发完整版-课件

61、辍学如磨刀之石，不见其损，日有所亏。62、奇文共欣赞，疑义相与析。63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。64、一生复能几，倏如流电惊。65、少无适俗韵，性本爱丘山。袁华之：房地产一级二级开发完整版-文档资料袁华之：房地产一级二级开发完整版-文档资料61、辍学如磨刀之石，不见其损，日有所亏。62、奇文共欣赞，疑义相与析。63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。64、一生复能几，倏如流电惊。65、少无适俗韵，性本爱丘山。袁华之：房地产一级二级开发完整版-文档资料房地产开发经营流程O一二年九月DACHENGLAWOFFICES大成律师事务所■■■■■■■大成律地事务主讲人简介袁华之,北京市大成律师事务所高级合伙人、律师。袁华之律师现任中华全国律师协会民事专业委员会委员、中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员、中国人民大学法学院硕士生导师、北京市律师协会土地法律专业委员会主任、北京仲裁委员会仲裁员、北京仲裁委员会建设工程争议评审专家、北京市评标专家、北京市丰台区政协委员袁华之律师擅长房地产、建设工程和公司法律业务,执业以来办理了众多非诉讼法律事务及诉讼仲裁案件,现任北京万科企业有限公司等多家房地产企业的法律顾问。其不仅精通建筑业法律法规,更具有深厚的建筑专业知识背景,每年承办的房地产与建设工程合同纠纷诉讼或仲裁案件多达十余起,涉案争议金额十余亿元袁华之律师的主要著作有《房产实务与风险防范》(中国人民大学出版社)、《律师办理土地法律ψ务操作指引》(受全国律协委托参与撰写)、《建设工程造价管理理论与实务(一)》(全国注册造价工程师继续教育培训教材,受中国建设工程造价管理协会委托参与审定)、《建设工程造价鉴定规程》(受中国建设工程造价管理协会委托参与审定)、《股东权法律保护若干问题研究》等』|二新课程实施，课程改革的推进，为数学课堂注入了勃勃生机，以学生为本已经成为我们教师教学的准绳，动手实践自主探究和合作交流，成为学生学习的主动方式，教学作为一种有明确目的的活动，其有效性是广大教师的共同追求.作为初中数学教师，有责任去不断提高自己的专业水平，在当前，大力倡导“减负增效”的背景下，有效数学教学无疑成为每个数学教师共同面对和研究的热点问题.下面，我就谈谈一线教学中的一些体会.一、初三数学复习课堂现状（一）复习主体不够明确复习课中教师似“主人”，学生似“客人”.复习过程大多以教师讲解―学生接受为主，教师在强大的中考压力下，乐于多讲一些内容，不丢一个知识点，不漏一种方法，学生之间缺乏合作与交流，缺乏兴奋、愉悦或成就感等积极的课堂情感体验，使学生对学习渐渐失去了热情和兴趣.（二）复习方法不够科学复习方法单一、以做题代复习，即：做题―讲题―再做题―讲题，教师热衷于通过对习题的评讲来复习，以题海战术为主，重复多，复习效率低，学生负担重.（三）复习内容不全面在复习课中只是简单的知识再现、试题再现，学生机械地模仿和重复操练，占用了大量的复习时间，“四基”中只复习了“两基”（数学的基础知识、数学的基本技能），丢掉更重要的“两基”（数学基本的思想方法、数学最基本的活动经验）.二、初三年级教学依然需要尊重教育规律初三，教师、学生都处于“非常时期”.但我们在关注初三特殊性的同时也不能忽视了教育规律的运用，不能借初三的特殊性漠视或否定教育规律，必须尊重初三教学自身的规律和要求.（一）尊重学生的主体地位，把课堂交给学生1.基本的知识点对于简单的概念部分的复习，完全可以交给学生.2.简单的知识梳理重点抓基础知识梳理是整个复习过程中的关键环节之一.以往在这一环节复习中，学生容易依赖老师，习惯教师带着复习总结.这样做往往是教师很累，学生还收获不大，导致复习效率低下.俗话说：听一遍不如看一遍，看一遍不如做一遍.所以，在教师的指导下，培养学生学会自己总结是做好基础知识梳理最有效的方法.3.容易题目的练习容易题目的练习复习没必要老师亲自讲解，学生做完之后，老师进行批改，对错题的讲解，交给学生完成，可以调动学生的主动性，也不会耽误时间.4.中低档题目的订正可以让学生来完成，让他们感受到复习的趣味和运用知识来解决问题的成就感，以强化对知识的记忆，以体现学生主体作用的发挥，学生的主动参与，通过自己的努力去认识把握、融会贯通，在头脑中建立起学科基本的知识框架，效果会更好.复习课的效果离不开学生的主动思维，学生参与了学习过程，一定印象深刻.（二）支持教学中的“双主体”理论，发挥教师的主导作用教师主导作用就是对教学的引领作用，既点拨、启发、调控，帮助学生构建、深化、完善整个学科的知识框架，完成初中复习的任务.教育是塑造人的事业，以学生为本，塑造他们美好的人生，是我们不懈的追求.可是，要知道，这一切都只能通过教师来完成，用幸福去塑造幸福，用美好才能塑造美好，“亲其师”才能“信其道”，任何关爱都必须经过人的传递才显得真切、动人，谁都没有办法改变这一点.一位教师，在校园里、课堂上，举手投足间，潜移默化地影响着学生，可以春风化雨，也可以近墨者黑，学生正是在耳濡目染间长大成人.在充分体现学生主体地位的同时，教师的主导作用同样重要，不能忽视.我在教学中引导学生做到以下三点：1.一看――看基本要求、看教材、看例题对于复习课要讲什么问题，要达到什么目的，学生应学会什么，等等.在第一轮板块复习时可以采取“先学后教”的教学模式.（1）下发“复习学案”，以写带读：“复习学案”的第一部分是知识框架，让学生先看知识框架，然后再解答简单的题目，这样做对知识点的梳理效果比较好.（2）阅读教材，先读后写：对知识梳理有效的做法是，引导学生阅读教材，学生通过看教材、看例题，就会渐渐能回忆起以前所学的那些内容.2.二列――用列表法，画流程图法、枚举法等列知识点在看的过程中，要求学生用列表法、画流程图法、枚举法等，列出相关的知识点，明确重点、难点，理清各知识之间的联系，使零散的基础知识系统化，清晰化，易于理解记忆.在“学案”中为了让大家不混淆各四边形的性质与判定，我引导学生从边、对角、对角线三个主要方面进行对比理解记忆.为加强各特殊四边形之间的联系，我设计添加条件完成的流线图，以体现教师主导作用.3.三交流――通过交流解决学生复习中的疑问学生在自己动手整理时，或会出现对复习的内容印象深刻并有体会，或可能产生疑问，或是整理得不够全面等现象.这时，交流是解决问题最好的方法.于是，我就要求学生进入此环节的第三阶段即“交流”.在实践过程中我指导学生进行两方面的交流：一是学生与学生间的交流，主要从知识和方法上进行探讨，交流自主学习的体会，找到适合自己的方法；二是学生与教师间的交流，教师从知识层面给予学生更多的帮助，确保学生全面地掌握各部分基础知识.（三）重视教与学，实现“学”与“教”的统一教师的“教”要体现在学生的“学”上.复习教学不能由教师唱“独角戏”，更不能成为教师展示自己解题“高难动作”的表演.而应让学生多说一点，多做一点，多展示一点，多参与一点.三、初三数学复习课教学应采取多种教学模式复习课的不足，体现在重复叙述，平均用力，引不起学生的共鸣，学生主动求知的欲望得不到充分的调动，复习效率难以获得突破性的提升.一些课堂基本是“新授课教学浓缩版”，耗时费力，效果差.初三复习课教学要注意教学的针对性和有效性，因人施教、因课施教.复习课的目的，就是在较短的时间内激活学生头脑中的库存知识.所以，复习课的模式不应是单一的，应根据知识结构的需求采用多种复习模式.我常用的模式有三种：（一）循规蹈矩型主要适应于那些定理、概念较难，需要在复习中反复讲解的内容，如二次函数等.循规蹈矩反复练习，使学生产生居高临下的学习效果，接受和理解这些知识点.在复习中，重点讲一下和较系统地捋一遍，学生会有豁然开朗的感觉.（二）以练代讲型主要适用于学起来比较抽象的知识，这需要学生弄清知识点，能够准确地判断出来，如不等式解法的训练.这些知识可以在复习中通过定量的题目练习，让学生们逐步地熟悉它、了解它，最后，教师重点讲清这些知识点.特别是在练习中，要准确地区分那些容易混淆的知识，而这些知识的把握，只能通过实践的锻炼.理论讲得再明白也不够，实践出真知.（三）专题训练型打破章节的概念，把相关联的知识合并在一起进行归纳总结.这种方法的好处是体系框架、知识点更加明确，学生们一目了然.这种复习方式对学生综合知识有一定要求.四、复习课教学中应注意的问题（一）从不同的角度切入，创造新鲜感教师可以由繁入手，从简讲起，换个复习的角度，换一个和曾经不同的角度，可能学生的状态就会不同，可能会找到新鲜感，可能吸引注意力.激活学生的记忆，调动学生的兴趣，达到事半功倍的复习效果，复习课将不再枯燥无味.（二）巧用错误与问题，生成教学智慧不要怕学生犯错误，更不要不让学生提问题.没有问题的教学是无意义的教学.目前的教学太关注正确率了，教师自然就太关注“教”好而忽略了学生如何“学”好.“小疑则小进，大疑则大进，善疑者必善学习.”给学生点问题，或者学生自己找点问题，让他们去动手解决，这应是复习课的要点.（三）弥补思维断点，形成知识框架教师的作用要突出表现在“补点搭架”上.关注、弥补学生的思维断点、盲点、难点；注重知识的归纳，形成知识的框架.（1）点状、零散的知识需要系统化，成为线状、网状.（2）疑惑点需得以澄清.（3）思想方法需加以提炼.新授课是“画龙”，复习课则是“点睛”.五、初三试卷讲评课，也应采取多种讲评模式学校的生源水平不一致，同一所学校各班的情况也不一样，教师应根据学生的实际水平有选择性地选择不同讲评模式.这样做有利于学生对知识全面性的了解.我用过的讲评模式有：（一）按试卷题目顺序讲评模式初三第一学期，用的多一些.（二）按试卷的知识框架讲评模式第二轮专题练习时，为了有更多的时间全面辅导学生，这时的讲评用“知识框架讲评模式”.（三）按照题目的难度讲评模式第三轮模拟练习时，选择题、填空题、解答题的压轴题由老师讲解；中档题由学优生讲解，其他题学生结对讲解.（四）根据学生的要求讲评模式在讲评过程中要注意：要对试卷进行详细的分析，要有数字说明（本班考试人数、选择题第几题正确率，等等）.要有对知识框架在做题中的正确率进行分析，有利于补知识的空缺.数字的统计工作最好找部分学生来参与完成，极有说服力又能调动学生的积极性.教学不仅是一门科学，而且是一种艺术。成功的教学，本身就是一种艺术的创造。如果掌握了这种艺术，就可以使物理课满堂生辉，给学生以激情和美的享受，从而激起他们高涨的学习情绪。教师是课堂教学的设计者、组织者、实施者，教学效果的好坏很大程度上取决于教师的教学手段和教学艺术。下面仅就课堂教学谈物理教学艺术的表现。一、激发求知欲望教学的技巧和艺术就要使学生渴望获得知识和不断追求真理，并带有强烈的情绪色彩去探索、认识客观世界，所以教学过程必须遵循这一真理，要精心设计教学程序，以启迪学生的心灵，点燃其思维的火花，来激发学生的情感、兴趣和意志，使学生的认识活动成为一种乐趣，成为精神上的需要。物理教学艺术的表现，首先在于能激发学生强烈的求知欲望。即使是刚学物理的学生，头脑中对物理知识的了解总有些“前科学概念”其中包含了理解和误解。如在教“光的折射”现象时，介绍一个实验情景：实验装置是一个玻璃槽中装水，水中插上一个塑料泡沫片，在塑料泡沫片上粘贴一条用塑料纸剪成的鱼，让几个学生各用一根钢丝猛刺水中的鱼，由于学生总认为眼睛所看到的鱼的位置那么准确界定一样，在这样错误的前科学概念的影响下，自然出现在日常生活实践中对一些自然现象凭自己的经验或直觉形成错误的判断。教师把泡沫片从水中提起来，发现三根钢丝都落在鱼的上方，接着说：要知道这个道理，就得学习“光的折射”现象。这样的引入，将光学原理融入日常生活中来，可操作性，创设的简易实验把学生带人一个渔民叉鱼的情景中去，符合初中学生对新鲜事物好奇好动的特点，因而能很快地集中学生的注意力，这就为接下来用实验研究光的折射结论创造了良好的认知起点。“实验探索”可以深化学习兴趣，这一过程，教师应处于主导地位，精心备课，设计好合理的教学程序，引导学生去探索知识，学生应处在探索知识的主体地位上，教师应让学生动眼、动手、动脑、动口积极主动、生动活泼地学习。要克服传统教学中教师讲的过多，统的过死的弊端，使学生完全置身于物理的环境中学习物理。二、展示物理科学美物理学的研究对象大到天体，小到共振粒子，从实体到另一形态的场、光等都是物质的。物质又是运动的，如机械运动、分子热运动、光波传播，实际上是不同形态的物质的不同运动形式，它们的运动是有规律的，自然界是合理的，简单的、有序的，因此，科学家们在探索真理的过程中，往往以科学美作为追求的目标，通过他们的努力而形成的物理理论，在内容上、形式上是那么自然、简单、和谐，都放射出美的光辉。教师平时教学中应向学生展示物理知识的美的一面，激发学生爱美天性。培养学生的审美能力在教学艺术活动中，教师的教学能否产生艺术效果，有赖于教材、教师的精心备课和表演水平，还要看学生是否具有一定的艺术情趣，而影响学生艺术情趣其中一条因素就是审美能力，所以教师在展示科学美的同时，要着重培养学生对科学美的审美能力。物理科学美的体验不关是视觉或听觉的，更多的是靠学生的心智去体验，由学生的体验产生的美的感受而产生的愉悦程度与学生的审美能力有关。所以，教师平常教学中，要引导学生积极主动地去探索自然界的奥秘，使他们在探索中领会许多事物的本质与联系，感受到知难而进，解疑释惑，获得新知识的愉快，从而培养学生的审美能力。三、促进学生发展当前，世界面临着激烈的经济竞争和人才竞争，我们的教育目标应立足于培养学生适应科学技术的发展和未来的生存能力。物理教学必须根据物理学科的特点为完成教育培养目标作出贡献，应致力于促进学生的全面发展，培养学生不断获取新知识的能力和创造力。在教学过程中应如何促进学生的发展？这体现着教师的艺术水平。1.促进学生积极思维长期以来，由于受到片面追求升学率的影响，使学校教育失之偏颇，引向应试教育的误区，由此形成了一整套应试机制和模式，只注意到教学要依赖于学生发展的一个方面，忽视了教育要促进学生的全面发展，采取传统的注入式教学方法，使教学处于教师“给”与学生“收”的单调局面，学生在学习物理中处于被动随从的地位，这对促进学生的发展毫无神益，要想促进学生的发展，培养学生的能力，发展其智力，首先必须使学生的大脑积极主动地思维起来，我们在教学中要善于设计一些让学生“跳一跳能吃到果子”的问题，让学生思维，可以通过设计实验情景，故事借景，习题情景，漫画情景等激发学生思维。2.引导学生独立的学习所谓独立的学习，是指学生离开教师，甚至离开学校步入社会后也能学习，在物理教学中，是引导学生独立地学习，还是“抱着”学生学习，既是一个教育观念的问题，也是一个教学艺术的问题，俗话说“授人以鱼，不如授人以渔”，说的是授人以鱼只供一餐之需，不如授人以渔，学到捕鱼的本领。所以在教学中，我们不仅要教学生知识，更重要的是要教学生学习方法，教会学生学习，使他们能够不断地获取新知识。叶圣陶说过：“教是为了不教”，这时我们教学思想有着很重要的指导意义，教学过程实际上是体现着教师与学生的双边性活动，学习是学生主动求知的过程，在这一过程中，学生或多或少的遇到各种各样的困难，作为教师关键是要立足课堂教学的主导地位，引导启发学生积极地去学习、去探索。物理教学艺术的表现还不止以上这些，实际上以上介绍的艺术表现也包括了其他艺术形成和手段，如语言的艺术、板书的艺术等。一节课成功的教学，是各种艺术因素综合作用的体现，真正的课堂教学艺术，应该是师生双方配合协调共同努力达到一种和谐、完美的教学境界，它必将产生良好的教学效果。房地产开发经营流程O一二年九月DACHENGLAWOFFICES大成律师事务所■■■■■■■大成律地事务主讲人简介袁华之,北京市大成律师事务所高级合伙人、律师。袁华之律师现任中华全国律师协会民事专业委员会委员、中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员、中国人民大学法学院硕士生导师、北京市律师协会土地法律专业委员会主任、北京仲裁委员会仲裁员、北京仲裁委员会建设工程争议评审专家、北京市评标专家、北京市丰台区政协委员袁华之律师擅长房地产、建设工程和公司法律业务,执业以来办理了众多非诉讼法律事务及诉讼仲裁案件,现任北京万科企业有限公司等多家房地产企业的法律顾问。其不仅精通建筑业法律法规,更具有深厚的建筑专业知识背景,每年承办的房地产与建设工程合同纠纷诉讼或仲裁案件多达十余起,涉案争议金额十余亿元袁华之律师的主要著作有《房产实务与风险防范》(中国人民大学出版社)、《律师办理土地法律ψ务操作指引》(受全国律协委托参与撰写)、《建设工程造价管理理论与实务(一)》(全国注册造价工程师继续教育培训教材,受中国建设工程造价管理协会委托参与审定)、《建设工程造价鉴定规程》(受中国建设工程造价管理协会委托参与审定)、《股东权法律保护若干问题研究》等』|二■■■■■■■大成律事务所CreatevalueforcustomersHIl引言房地产业既是我国重要的支柱产业,也是社会各界普遍关注的民生行业。改革开发以来,我国的住房制度改革和房地产发展都取得了巨大成绩,《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《建筑法》、《物杈法》等相关法律制度的相继出台和完善,也为房地产行业的健康发展提供了相应的制度保障。本节课以房地产开发流程为轴线,在对房地产开发流程进行梳理的过程中重点讲解流程中需要律师、特别是值得年轻律师注意,学习并深入探讨的内容,以期更好、更全面地帮助年轻律师尽快了解房地产开发经营的法律实务因时间的关系,本节课我们重点讲解房地产一级、二级开发过程中律师应注意的法律问题。但是在这之前,首先让我们了解一下房地产开发的全流程,对房地产开发有一个初步的认识。■■■■■■■大成律地事务房地产开发全流程一、房地产一级开发(一)一级开发流程1、提出一级开发申请2、土地开发项目预审3、编制土地储备开发实施方案4、确定开发主体5、签订土地一级开发委托协议6、办理相关政府部门批复文件(土地、规划、发改、市政等)办理征地、房屋征收、基础设施建设手续,并组织实施8、组织验收■■■■■■■大成律事务所(二)一级开发中的土地征收1、土地征收程序1用地申请12文件报审13发布征地公告14办理登记手续1.5落实征地补偿安置方案2、征地费用补偿和人员安置21征地补偿费用组成211土地补偿贵2.1.2安置补助费213地上附着物补偿费2.14青苗补偿费2.1.5农民的社会保障费用■■■■■■■大成律事务所2.2人员安置方式221农业生产安置22.2重新择业安置223入股分红安置224异地移民安置3、征地补偿协议1协议签订主体协议主要条款3.3协议的程序要求34征地补偿安置听证程序(三)一级开发中的房屋征收征收评估1.1评估机构资质1.2评估机构的确定■■■■