综合体交通枢纽

鸟瞰图透视图总体概况主要经济技术指标：项目概况项目名称汉中路综合交通枢纽用地位置上海市闸北区长安路北侧ZB187-01（95号街坊）地块宗地号暂无用地单位暂无用地主要经济技术指标总用地面积（m²）11540建设用地面积（m²）11540总建筑面积（m²）114360绿地面积（m²）1040地上建筑面积（m²）77264容积率4.8地下建筑面积（m²）37096覆盖率（%）48.6%（不含公交站雨蓬覆盖面积）建筑基底面积（m²）5605（不含公交站雨蓬覆盖面积）绿地率（%）9%道路广场用地面积（m²）3240机动车停车位（辆）地上321非机动车停车位（辆）地上0地下0地下1200总计321总计1200地上建筑面积及分配地上建筑面积（m²）77264计容积率建筑面积及分配（m²）55382其中规定建筑面积（m²）其中办公面积（m²）4695955382商业面积（m²）8423不计容积率建筑面积及分配（m²）21882其中停车库（m²）19481地铁出地面及风井（m²）373公交枢纽（m²）371避难层（m²）1657地下建筑面积及分配地下建筑面积（m²）37096其中地铁及配套设备用房20376所占面积比例55%公交换乘大厅7432%综合开发及配套设备用房、配套非机动车库1597743%注：地下室在用地红线以内计入面积，以外部分不计入该项目区位分析地铁线路与地块关系图95号地块周边几乎全部被地铁及公交占据。

13号线沿对角贯穿整个基地；基地沿长安路一

侧为12号线站体，基地与恒通大厦相邻一侧为1号线与12、13号线换乘通道；基地沿恒丰路一

侧有地铁出风井及地铁

出入口；基地沿恒通路

一侧为两线公交始末站。地铁线路地铁1号线与12、13号线换乘通道公交范围用地分析（一）周边现状及地铁规划限定了高层塔楼位置地下轨道站体控制图用地分析（二）建筑退界及周边建筑控制图用地分析（三）地上公交车站对综合开发的影响地上在基地范围内需布置公交车站，设两条双车道和一个安全岛，占据了首层很长的商业连续面，降低了地块商业价值。两线公交始末站在首层需要设置1500m²用地空间（由于基地条件限制，设计中公交用地范围约1285m²），大量的人流及公交车的频繁停靠对综合开发的环境影响较大。公交车站用地分析（四）用地周边交通对机动车出入口设置的限制根据上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》，只能在图上蓝色区域内设置机动车出入口，且数量不能超过3个。用地分析（五）总平面图一层总平面图交通分析图消防分析图绿化分析图剖面图注：本图中所注标高均为相对标高，±0.000相当于绝对标高4.000.地下功能空间分析地下空间功能布局及技术指标比较常规综合体建筑地下空间开发汉中路综合交通枢纽地下空间开发功能空间建筑面积

(m²)地铁配套公交配套综合开发配套面积(m²)比例面积(m²)比例商业非机动车库设备用房面积(m²)比例面积(m²)比例面积(m²)比例地下五层多数综合体地下空间不会开发至地下四层甚至更深地铁站台、地铁设备用房26712671100%地下四层58245824100%地下三层机动车停车库及设备用房、上部综合开发核心筒地铁站厅、地铁换乘通道、地铁设备用房、上部综合开发核心筒10669894884%172116%地下二层机动车停车库、设备用房、商

业空间、上部

综合开发核心筒地铁设备用房、地铁出入口楼扶梯、地铁风井、上部综合开发核心筒、35千伏变电站、设备用房9900173117.5%276828%9289.3%447345.2%地下一层商业空间及非机动车库、上部综合开发核心筒地铁出入口楼扶

梯、地铁风井、

上部综合开发核

心筒、设备用房、非机动车库8032120215%7439.3%173521.6

%147818.4%287435.7%总计370962037655%7432%15977

43%地下五层平面图-28.260标高平面-23.140标高平面地下四层平面图地下三层平面图-15.870标高平面-9.620标高平面地下二层平面图地下一层平面图-5.420标高平面地上功能空间分析地上部分建筑面积及分配：地上建筑面积及分配计容积率规定建筑面积（m²）办公面积46959建筑面积及分配55382其中其中（m²）55382商业面积8423（m²）（m²）地上建筑面积（m²）77264不计容积停车库（m²）19481地铁出地面楼梯及风井（m²）373率建筑面积及分配21882其中公交枢纽（m²）371（m²）避难层（m²）1657一层平面图二、三层平面图四、五层平面图六、七层平面图八~十七层平面图十八~屋顶层平面图停车数量计算：项目面积（m2）机动车指标机动车（辆）非机动车指标非机动车（辆）轨道交通枢纽站--中环线以内，轨道交通站不设配建机动车停车场4.0辆/远期高峰小时每百位旅客320公交换乘站------因远期客流数据尚未提供，暂时不能计算商业地上：8423地下：45030.3辆/每100

m²建筑面积39（0.75+1.2）辆/每100

m²建筑面积252办公469590.6辆/每100

m²建筑面积282（1.0+0.75）辆/每100

m²建筑面积822合计5538232113934注：停车数量依据上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》计算。研究结论建议不设地下车库（一）：根据以上分析，地下部分综合开发所占面积约为地下总建筑面积的43%，但是因为以下几个原因导致空间利用率低了很多：（详见各层平面图）1、地铁线路及换乘通道限制了塔楼核心筒位置，与恒通大厦退界关系及与恒通路用地红线的退界关系限制了塔楼外边线，由此造成塔楼区域只能单侧斜向停车，大大降低停车效率；2、主体核心筒及地铁出入口、公交换乘大厅位于综合开发可利用空间的中央，导致剩余空间形态不完整；3、地铁柱网与综合开发部分柱网成30度角，柱网布置极不规则，也降低了停车效率；4、由于车位的不规则性和不成组性，导致大量车位不能按机械停车设计；5、地下需布置大量综合开发的设备用房，占据很多面积。而且设备用房的布置应尽可能靠近负荷中心，这些因素导致了商业空间的大小和位置均受到一定限制；6、裙房按不高于24米设计，高度因素限制三层停车空间中只能有一层设计为机械停车。建议不设地下车库（二）：若地下设置停车库，按地下地上停车效率相当计，地下一、二层的商业空间（4503m²）仅可停车65辆左右，远远不能满足综合开发对配套机动车位的数量要求，剩余停车位仍然需要设置地上车库。鉴于用地分析、交通、规划、退界及公交枢纽等相关技术要求，如果考虑地上地下同时设置停车库，则存在以下不利因素：1、布置两进两出（两双车道两单车道）停车库出入口相当困难；2、导致地面交通流线混杂，拥挤不堪；3、影响周边城市交通和综合开发品质。经多次研究分析，认为该项目仅设置地上机动车停车库可以适当缓解复杂的交通状况，便于项目投入使用后的运营和管理。因此建议不设地下车库。建议地上车库不计入容积率：原本可以放在地下的车库可以不计入容积率，但现状因为地铁和公交设施大量占据地下空间（地铁、公交及其配套设施共占据地下室约2