北京公寓项目案例

与时间赛跑

——国美商都项目营销思路探讨谨呈：鹏润地产原点经济危机扩散，淡市在继续。本项目能否实现集团目标，持续形成市场影响力？09年年内实现至少70%销售，即630套目标解析需要到访8000组客户按8%的来访转成交率计算月均到访客户900组周均到访客户220组09年3月开始蓄客目前，市场上有无类似项目业绩？2009年5月1日开盘市场表现西南板块同类项目整体消化水平不高，供应项目有限且表现不一C旺U穴V国胀际给公倒寓腥：5胡0治年办吹公见产死权谜，3予7做-菌1掀2咱0瓣平终米积，应3乔0玩0透0-阻3公5拖0夺0区元肾精认装亏标浇准裹送桌家蜡电，0器8记年翻6骂月徐2蒸8畜日耻开伐盘冷，唐2收0湖1卖0虚年敲4坚月蓝入痛住首节付肥最沈低宋5泊0驼%下，打按坛揭春9猜.火6液折泳，辅一羡次售性伸付盘款蚀9膜.宗3驱折共森6蚀0遵4瞧套海，目灿前帮售董出2泡8忠7娃套犯，素销餐售深率假4与7仰.蛛5拌%赞，腔实穗现均女价1旁2酱2咳3出9，乓平勤均假速闲度4丢0薯套酸/创月东帖亚键三缴环掌中尤心劳：商丸业4弹0年佩产挨权如，3准4筐-捉6骨0平穿米佩开惑间毛，禽毛色坯霜，0牛8年4月2狼7日毫开桃盘质，2唱0可1降0年4月椒入仰住一征次某性据付掠款9折清，牺首泊付裙最愈低5泥0腥%，亲首臣付6成9箭8折森，脖首的付7成9忠6折魄，迎首侮付8成9之4折小，杀首灵付9成9算.倘2折换，嫂按禾揭应买们两隶套带房忘第赵二滨套纪可任打9球.足8届5折共1阻7湾4蚀9套店，瓦目续前涌售棋出1鞭0普6落3套槐，化销版售绣率6平1灰%，需实危现均胀价1默0辞8柜2粮2，下平府均缸速铃度1岔1饭5立.妇5套/月国况美扛商血都大恋成紧时妹代必中尾心C豪U灵V国器际承公葵寓城广南咽大报道东若亚牧三放环谢中思心市豆场老选姻取穗原腿则愿：同咸区抢域雅，图东终南亏三椅四午环沈附峡近同捆产纤品骆，俩公露建悟立刃项5壮0祖年办魔公胳产鹊权遇，6狼0铃-抹9桥6小平姑米满精钢装办来公产敌品鼻共3虑9漆3亲套认，销售很出乳4加7责套湾，辱销莫售轮率活1排2殊%牵，据实享现均崇价1售2项4姿8雾8，卫平逝均娃速姨度5针.混4设套窗/秤月5诉0举年办污公浇产汁权俊，4狼1拖-越1泡2祸4垮平惨米见，刻其牺中狐1杏0顺-墙1胖2楚层养为懒L伯O铃F颗T共呼5遇2嚼0趣套懂，腊售权出饰2嘴2步8爽套葵，绪销有售豆率彼4铲4政%赶，激实奖现均弦价1蚀6昌7较4血9，最平关均饼速袋度1师7闲.右5焰套遇/绣月红粪色霞为螺热你销吨产呈品设努计炒师再广咏场市场表现区域内项目呈现明显的单极消化现象，领跑项目业绩优异项目卖点大成时代中心距离长安街1500米，办公及居住类产品CUV国际公寓三环内，3000-3500精装送家具家电城南大道距离地铁4号线200米，部分层LOFT产品东亚三环中心地铁上盖，面积控制，低价格实现设计师广场3500精装送家电，总价控制国美商都大型城市综合体的高端配套项目上市面积08年消化面积月均套数实现均价存量及未来供应大成时代中心33759.674128.665.512488（精装2000）29631.01CUV国际公寓24512.112885.74012239（精装3500）11626.4城南大道30089.4112809.817.516749（loft，层高5.1米）17279.61东亚三环中心70002.6853719.66115.51082248959.8设计师广场9574.368182.7716.516398（精装3500，住宅）22985.01总计167938.2291726.59195——120481.83未新来同效类概项纯目谁市游场抵存维量仁超乳过1氏2万冲㎡。世悟联弄观翻点—伶—重寒新歌审倘视货项问目未泊来1仿2万冷㎡并区掌域播市判场五放赶量天，悄实呜现绑目娱标绒，必役须灾：成论为胀市怒场吊领拉跑岔！本弹体项目区位西南四环门户，毗邻总部基地，项目昭示性及道路通达性利好明显项沸目补位乳置颈：项改目铲位沿于狠西悲南腹四吹环驼边易，文科罚丰孝桥减东贿南植角姿，株中炭关锦村崖丰扔台庸科屯技愁园饱内同班时堆与闻拥扣有帜世劈燕界5赶0背0强旦的召跨紧国心公梯司逝的店总曲部输基罗地奇为繁临孩，挤地微理洞位色置塞相向对栏优蜡越总专占府地蚁：6民.吧7感6万建越设脂用侦地钟：5错.先3钩7万代鼻征睛绿伍地倘：1锯.奇3租9万总换占慨地据：5疾.枯1怖2万建别设姿用淘地奶：2姻.享4巴9万代春征寇绿乞地智：2躬.包6定3万项哀目南共棋两敌个厉地披块，浪东笋西胃侧毁相拼连化：西竹侧译为3援1春-农A剥地半块郊（省规怠划左A怪区植）柔，昌总他占筋地杯6尘.烂7看6寨万巡寿平伙米东豪侧塌为抽3鼠5剥-逼地乘块崭A雷（宜规眠划且B锡区精）俯，壳总份占台地狼5脆.携1崖2喊万意平咏米西块南引四刷环科僻丰知桥总钳部影基输地地块指标取地较早，大体量城市综合体总恢体洋指迟标耐：总毕用仗地手面咸积退：1弹1念.吹8沫8万桃平辫米捕（页其益中诞建船设坟用抗地7镇.丙8院6万犹，咬代李征虹绿倘地4械.迫0栗2万爽）总灿建笔设桃面盾积走：5选6万掘平筝米（闷地候上3既5万蜡，装地荒下2蜂1万从）容驶积占率金：4拾.絮4高5平震均少楼确面圈价撑：2同3储0鸣0元/平莫米31-A地块（规划A区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积53722.402平米代征绿地面积13909.476平米规划建筑面积39万（地上24万，地下15万）容积率4.5地块成交价格5.5亿元折合楼面价格2292元/平米35-A地块（规划B区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积24936.02平米代征绿地面积26300.49平米规划建筑面积17万（地上11万，地下6万）容积率4.4地块成交价格2.55亿元折合楼面价格2318元/平米西南四环项目交通地铁、环线，高速、铁路，周边路网密集，交通便捷项忆目期位友于治中市关牢村颈丰肆台撒科烘技丈园盗，俘紧随邻石平无整波完滩善凳的斩西茧南搏四循环呼路伏，驼快机速素路舞交着通记便填利尿；同弟时秩与打规积划溜中轻的舰地滥铁馋九鹅号恒线孔咫订尺洁之善隔奇，担轨泊道天交蹈通警非龄常息便第利举；项怕目糠位斩于平京弃开沙高熟速逐及腐京懒石贱高描速室之峰间后，煎便播于夕城沈市烫道花路指与堪高他速炊路惜的须快播速追转搜换挡；周饲边乎与看丰喊台涝南痰站惰、评丰匀台蔬西腰贷增站撕相话邻驻，炕同烈时眠临扑近纵全淡国个最冠大荒的遍货航运校编谁组垄站—德—丰顷台哈站旦，株可酸以姻极榨大送加寺速洋国滥美眨商拖都够的哥商趁品塘流勇通纵。城建市共环愤路高夫速取路铁奇路三间环德路丰杯台牧站地照铁9号才线丰面台渣南积站京肚沪颂铁横路京宗哈狠铁阁路四壤环副路丰眉台脏西拔贷驱站京成开该高兰速京膊石狼高告速地棍铁孙线商椅业失：欧悟尚灿、剃资总和崇信欣百交货商喘务姥：总萝部棚基老地蛙、颠工遍商届联摊大吵厦何、哪西惰四纺环牲汽御车柄服档务督中况心摘等医涉疗适：首必都拜医靠科榆大沟教熟学娇医认院暮、悠丰傲台原花劲乡妨医凭院嘴、赞时缩慧珍戚堂租医血院等教闸育贸：丰套台呀铁堂五沾中渔学丘、罗丰较台秋第俊七临中辟学梅，像丰寸台亭第苦八洲小闸学曲，脊小跃红宜帽游艺顶术克幼的儿桥园稳、谋南朝极洲星婶艺棚术糊幼根儿旁园朝等休寄闲贺：世弹界散公梅园姐、救花插乡坏公泛园资源配套产业支持依靠总部经济辐射和汽车、建材市场，大型商业稀缺世窗界抬公挂园资册和溉信悄百册货小猫红方帽谱艺壁术引幼棕儿山园南坛极居星票艺想术霉幼漫儿得园郭匀公播庄则小问学郭均公妨庄僵中虚学时号珍虏堂诉医骡院丰缠台找区评第臣八努小蜡学丰奸台健铁娇五贺中鄙学丰厚台蛮花这乡散医惭院西圣南辨四龟环总咽部深基级地西饶四鄙环狮汽宿车女服播务良中爬心花踏乡销公欲园花穿乡娘成背人剂学谨校丰繁台窑第猴四炼幼街儿侦园丰驾台西第龙七疑中结学首泰都铸医罢科膊大危教格学嚼医稀院工双商读联线大拌厦赛香欧短创惕业绢孵坏化哨广驶场花惰乡叛建很材师城北供京慈联前合躁中狼兴右汽去车馆有愧限袋公纳司欧包尚汽猪车博使物霸馆项目四至北临四环、西靠科技大道，东侧规划9#线在建区掠域跌四顾至班：东脑至蛾万胃寿翁路稳南竿沿被线南卷至首基阁地仆环步二王路西偷至迟科背技舅大比道北愚临纵西匪南毛四记环西南四环代征绿地代征绿地基地环二路万寿路南沿线科技大道建设用地建设用地北侧绿化及四环辅路科厨技滋大惊道总廉部潮基哀地骡内北仗侧炭绿菌化倒及鉴内墙部也道丸路东熊侧含道令路滩尚祥未遣成刑形建就造老中玻的夫地跌铁9号少线项目规划大型城市综合体，休闲娱乐消费一站式规划A区挽：美利式票购凝物呆中雷心拥姐有O叮U春T裂L硬E龄T广浸场们、拒欢蛾乐未世率界堆、I倘T广言场联、鸟生沫活粥主弊题抖馆侧、迎主平题典百御货兰、捷酒废店堂公目寓误六许大绩主歪题敬馆B窝区佩：国糕际恳时初尚茅中赖心集细商有贸阁、倘会纠展加、副品帆牌界推袜广袖为阔一畏体尊，邀同蜡时潜为赖时材装抬设鸽计的市研晶发摘预吹留舱空慌间A区仁公议寓瓜：共9训0腐1套其鸡中子以5刻0报-拣6形0平打米匠产战品瘦为粘主B刷区写陵字裁楼锹：共3愈.样5万抄平茅米河，嗽每忌层闸约2矮5讨0传0平速米B区金南惠侧纠面A区护南乎侧理面公寓产品小户型为主，初期规划为酒店物业，打造公寓存在一定难度公答寓生：共9拣0踪蝶1套蓬，沿公混共抖部甜分鹿精杰装凳，1标2四0乏0元/弓㎡成世本标宿间5杰0敬-乌6传0平距米荣共8帜3粪3套秤，绩占9坟2什.抄5认%7仙0平浑米碍及1链2阔0平刊米凤套吸间斑各3博4套贯，诉各距占3棒.缘瑞7辽7伏%公技寓虑标胖准宰层豪黄华阴装状潢党电属梯画厅结显构逝：户凡型否为备单马一衔朝隶向线，太大杜部描分阵非犁正芝南鬼正栏北挥，掘且也部滚分崖结芽构遵有坦一察定撑弧材度标荐准厉层8梯5幸3户倍，次居青住清舒钞适逗度怀有箭一援定终降垂低公寓部分9-25层户型分析面积控制，舒适度不足；精装修掩盖户型瑕疵A笛1户宏型稼：5窑0雅-产5币7平荡米开病间翁设隐计致，4米前面新宽贵，驴开掘放月式吓厨节房漂及狮暗框卫呜，本采箩光纽奉与过通策风芝效少果株降陪低开僵放啦式师的大非强围槽合温厨喇房给，笑公遇建桃立捷项爬无罗煤舰气河，屯水友电阀均盏为播商衰业利寸用圈橱拦柜映隔子离右起专居将与宵会胶餐匙空隶间拐管角蹈书币桌堂，厉实足用芬空勇间香感萌相与对忘较也低转保角母套超间毫户旁型容：1南2赴5平还米双纪独胆立舟卧串室盯设苦计前，蚕明工确捎动您静腾分担区双菠面弟采态光惹，期但暖采敌光灯面共宽摘较广短果，纵开曾放筒式节厨料房笼及气暗安卫柳，训整铅体屡舒布适躲度蚊较汤标腿准么间兰有奸较炼大仗提区高采树光放面肚宽禽较启短B区规划7层以下连通B区商业部分，8层以上为办公产品，整层取证楼裹栋畏规阶划写禾字锹楼片部关分稳为旋建凑筑瓣的8件~垂2饮5层透，刺共3吩.贷6万切平御米让，皂每例层管约2龙0智0柿0平渗米街，绸层绑高3米扔，描按概层蒸（2仁2余0指0也㎡）它取呆得龙销带售依证建垂筑1际~赛7层厘与B区灶连那通协作宴为艳整利体身商演业仰的锤一够部锈分壮，慢层在高6米写却字绍楼1走~舅7层8颗~乳2刺5层B区南侧面层固高3米层宜高6米连闲通矿部曲分本大体鬼总池结毗磨邻吊总艇部差基贡地帆，椒坐甘守颂总损部衔经涝济很门粘户裹，全认奇知谦度相鹊对著较断高；大辣规恩模哪项甲目，城晒市朵综捷合钳体；道句路稍系幼统完逃善，化公取交洞系贯统成烫熟；基陵础现建趴设遗跟蛙进尾及摔周睡边配歇套完截善；项体目周耗边安规梯划蜂有代驻征洲绿镇地，家环烟境化相搬对神优午越箩；面锻向赴四零环赚，去无偏近都距塑离棵高判层绵项偶目睡阻危挡奸，抗整呀体昭夺示薄性迈良早好；优献势区由域爷认驴知讯度较未高劣临势城鼻市荒综内合随体交猴通/配穴套赤完朋善9堆-蜘2鲁5层胁的高昏层规溪划怪排诞布漏；公爸建朵性膀质，5慌0年蜻产腊权怒、拍无话天双然浴气波、孕水湾电奏收湿费投为欲工握业愿标公准葵，生威活醋成木本门较番高；酒候店功开理间薄设严计伤、趁小袋面吐宽圆，匙非谱标滤准滋朝兄向盲，居方住棍舒请适灭度闸较磁低；靠搂近岂四重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