XXXX年4月同策-湖南长沙庄园房地产“庄园·双河湾”项目营销提报208P

开掘城市瑰宝缔造快盘奇迹湖南庄园房地产“庄园·双河湾”项目营销提报2010年4月28日今日沟通要点：政策理解

有史以来最严厉的调控政策，如何看待与应对？市场与竞争

北城的竞争格局与项目的价值？营销策略与主要行动

实现利润的前提行动提升项目竞争力的关键点

户型、样板房、园林、现场展示等企划推广表现2010年4月17日，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台。90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

新政亮剑新国十条问世根据1986年出台的《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。以最高减除30%比例计算：空置房(100万-100万×30%)×1.2%=8400元出租房2万元～3万元×12%＝2400元～3600元下一只靴子：房产税更厉害的政策出台后市场状况政策出台后17-20日各城市成交情况上海成交面积深圳成交面积苏州成交面积降幅68.47%杭州成交套数降幅59.01%降幅25.8%降幅77.2%立竿见影政策短期效果研判市场信心受到严重打击成交量萎缩，进入僵持状态购房者开发商持币观望一部份使用银行贷款的投机者出现恐慌性抛盘充沛的现金流库存消化充分行业不确定性购房者可选择持币观望，等待适合的时间入市不做市场降价的领头羊，但当有竞争者出现降价举动时，要采取快速跟随战略，避免陷入被动降价的局面。整体策略应该是市场观望者和价格跟随者。购房者开发商短期供求双方应对策略由于此次政策对异地购房进行了严格限制，因此我们预计有两类外来购房占比较大的城市房地产市场将会首当其冲受到打击：昆山、太仓、燕郊等上海、北京一线城市的卫星城镇海南等以旅游地产为主的城市对不同城市影响调控政策中期效果研判各城市当前存量可售户均套型面积提高90平米以上首套房和二套房的最低首付比例10%。目前一线城市大面积户型商品房存量和成交量均较二三线城市为高，以上海为例，当前存量房源中，普通住房按套数计仅占39.2%，按面积计仅占24.1%，而普通住房中还包括了大量面积处于90-140（或144）平米之间的住房，90平米以下小户型住房按面积计还不到15%。首付提高导致整体购买力下降调控政策中期效果研判统一提高二套房利率至1.1倍将对二套房购买者造成明显影响。以50万元贷款金额，贷款周期按20年计，新政实施后二套房贷每月的还款额将最高增加666元或21.7%,20年贷款周期的总利息成本将增加15.99万元或67.4%。实际利率和基准利率之比70%75%80%85%90%100%110%月供金额3,0723,1513,2323,3133,3963,5653,738二套房贷新政实施后的增幅22%19%16%13%10%5%0%总利息成本237,206256,267275,599295,199315,062355,569397,091二套房贷新政实施后的增幅67%55%44%35%26%12%0%利率提高导致月供成本大幅增加不同利率折扣条件下月供金额和总利息成本（房贷总额按50万计，贷款周期20年，单位：元）调控政策中期效果研判购房者开发商继续持币观望一部份使用银行贷款的投机者出现恐慌性抛盘市场需求低迷信贷紧缩，资金链开始紧张行业不确定性第一阶段：成交量会持续下滑3个月以上，同时价格保持在高位调整。第二阶段：价格开始松动，成交量相应部分回升。将是一个反复筑底盘整的过程。2010年底之前调控政策中期效果研判2010年底，由于成交量持续萎缩所带动的价格的下降会使房价到达阶段性低点，购房者可在资金允许的条件下，择机入市。策略一：市场价格调整领先者，快速回笼资金。策略二：对于未开发或在开发项目，一方面通过控制开发节奏降低支出，另一方面尽快调整短期内可售的产品线，增加90平米以下的小户型或140平米以上的大户型产品，避免中间面积段产品的比重。策略三：在有效管理好现金流的前提下，择机进行低成本储备土地。购房者开发商中期供求双方应对策略12月，1072套特征：政府持续打压房价，市场普遍看淡，进入僵持角力阶段；百姓心理预期降低，投资和投机大幅弱化，刚性需求和改善性需求比重大幅提升。主题【淡局】市场总结1、提升竞争力：加大产品投入，打造差异化品质特点

——乱世方显英雄本色2、一网打尽：准确传递价值，狠抓客户渠道

——看谁的渔网更精细、更准确3、安全去化：灵活价格对策，价格与速度平衡

——单价重要，总体利润实现也重要同策观点【破局】关键我们要卖什么？

竞争分析Part1市场扫描竞争对手分析核心价值梳理河西城北城东城南中心区域印象：武广高铁带动地区发展，速度很快代表楼盘：星城印象整体均价：5200元/㎡区域印象：省政府南迁，长株潭三市融城，发展前景好，近年涨幅较大代表楼盘：

上海城、奥林匹克花园整体均价：6000元/㎡区域印象：“南帝北丐”，发展相对滞后，大盘云集，配套逐步完善代表楼盘：

万科城、湘江世纪城整体均价：5000元/㎡区域印象：环境优美，宜居，人文氛围浓厚，升值空间大代表楼盘：

恒大华府、阳光100整体均价：5000元/㎡区域印象：繁华便利，交通拥堵，推量主要以小体量楼盘、公寓类产品为主代表楼盘：嘉盛国际、越界整体均价：8000元/㎡全市扫描城市主要板块的划分与资源分布注：板块划分打破房地产局统计范畴，将星沙、望城局部地带纳入分析范围板块名称依托资源1金星北路金星北路，临市府，生态资源，土地成本低，品牌开发商云集效应2市府麓谷市府政务新区、生态资源3麓南含浦岳麓山、大学城4芙蓉北交通便利，临湘江，环境资源丰富5中心城市中心，区位优势6南城省府省政府南迁，长株潭一体化核心7金鹰月湖文化休闲产业、月湖公园8尚东芙蓉区政府，浏阳河，紧邻城市核心，富贵城东的居住理念9体育新城体育新城、武广客运站10经开星沙国家级经济技术开发区，区域产业，环境资源北中南东西①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩金星北路市府麓谷麓南含浦芙蓉北市中心南城省府金鹰月湖尚东体育新城星沙全市扫描项目在入市时，区域内竞争态势较为激烈，多数项目预计年底或延迟至明年开盘，产生激烈的竞争市场时机竞争2010-510-610-710-810-910-1010-1110-122011-1藏珑珠江花城水岸立方雄新华府金域蓝湾第一湾万科城当前时间点上市时间点10月，527套12月，400套12月，1072套5月，160套6月，777套明年本项目5月，一期二组80套

9月，新推出小户型5月，二期20套7月，三期小户型楼王，认筹VIP（2房）80～90㎡，（3房）120～130㎡

一片红海，过度竞争！面积（㎡）2房面积3房面积1201305060708090

100

110珠江花城第一湾雄新华府兰亭峰景·金域蓝湾藏珑60%面积竞争9月推出小户型7月推出小户型走差异化路线，才能走进蓝海，创造更高溢价！藏珑——居住环境优美，人文气氛浓厚，周边配套齐全，居住适宜型小区规模占地面积:307459.0平方米，总建筑面积:460160.1平方米，容积率：1.85产品高层，独栋别墅，商业楼，总共112栋约2926套，1.1万平米商业当前情况可售少量138-370平米的三房四房，均价7500元/平米，三期将推出小户型，均价约8000元/平米。客户以高端客户为主要客户群体，长沙市公务员区域附近长沙大学的教师为主。环境优势“国际湖居生活”，在城中造湖、湖中建岛、岛上立宅，居住环境非常优美。区域优势紧邻长沙大学，人文气息浓厚，介于四方坪和广电中心，周边配套发展成熟。交通图展示花园效果图展示实景图展示143㎡的三房两厅两卫大三房客厅、主卧均朝南主卧套间设计，带衣帽间，南北飘窗，270°无敌景观带10㎡入户花园，三房可改四房，步入式玄关主卫、客卫相邻，可共一套热水系统餐厅与厨房、阳台相连，通风采光效果好产品优势户型方正舒适，户户有景。竞争项目珠江花城——高品质小区，大量吸引高端客户群体规模占地面积:7370平米，总建筑面积:14万平米，容积率：2.0产品高层，主力户型130-190平米三居四居当前情况一期二组可售130-138平米3房、157-160平米4房、240-290复式，精装修最优惠均价4300元/平米，可售房源80套，小户型9月开盘，均价5300元/平米客户面对高端客户群体，市区区域附近高级公务员和高校老师为主竞争项目地段优势北临捞刀、南望浏阳河，紧邻规划中70万平米洪山公园。交通便利，发展潜力巨大。

品牌优势品牌开发商-珠江实业国有大型企业

。品质优势精装修产品，低密度、高绿化率，融入自然生态景观的大型楼盘。整体效果展示样板房展示其它豪宅保障中英文双语学校大型生活超市周南中学外立面展示样板房展示第一湾——主打区域以及户型优势，绝对吸引年轻置业者规模占地面积:50258.0平方米，总建筑面积:280693.3平方米，容积率：4产品15栋小高层约2464套，1.1万平米商业当前情况现推出80-90㎡两房、120㎡三房，均价约4900元/平米，可售房源160套。客户主要客户群体为第一次置业年轻人，以区域附近长沙大学的教师为主。区域优势位于浏阳河第一道湾，占据四方坪商圈中心位置，配套完善，交通便利。产品优势户型精致实用，赠送面积大，面积范围符合长沙刚性需求；交通图展示小区全景展示样板房展示一环231481.86㎡的二室二厅一卫整体户型方正无浪费空间，使用率高客厅宽敞明亮主卧大面宽厨房卫生间两向采光南北向双阳台竞争项目规模占地面积:13376.70平方米，总建筑面积:62130平方米，容积率：4.94产品3栋34层住宅与1栋9层商住楼组成，户型范围在53㎡的单身公寓到146㎡的三房，总计约527套房源区域位置东二环西侧，163医院北面当前情况今年3月，项目开工，预计开盘时间在10月，交房在明年年底区域位置展示效果图展示雄新华府——紧邻本项目，楼盘规模、产品类型与本项目相似度极大，开盘时间在本项目之前此项目的开盘，无论在户型面积，还是客户群体，对本项目构成直接的竞争威胁。本案位置对比图展示竞争项目金域蓝湾——利用品牌优势，精心策划和打造的高端景观楼盘，户型设计上有明显的优势

万科的精装修还真不赖，省事又合意，站在客厅阳台上，往浏阳河望去，感觉真好，很荣幸成为金域蓝湾的第十三名业主，哈哈…——业主万科品牌+园林+物业管理+全面家居解决方案

客户语录主卧门正对客厅，私密性差；次卧采光面小；没有工作阳台。11#楼10层88.9平米总价55.6万，单价6254元。兰庭2#楼10层两房6721元。精致三房，南北通透，阳光流淌，清风入户；动静分区合理，完美兼顾私密生活与公共礼仪的凉面；卧室凸窗设计与嵌入式衣柜，为室内争取更多净空间；独立书房设计，生活格调与工作所需的完美结合；厅出阳台，并朝泰式风情园林，用美景装饰高贵生活；分离式卫浴，家人共享，互不干扰。89.92平米的三房两厅一卫交通图展示同类项目兰亭峰景——与本项目同临浏阳河，景观房，户型多样面积适中规模占地面积:11273平方米，总建筑面积:67234平方米，容积率：5产品三栋30层，一栋31层高层组成，约600套房源当前情况前期2、3号栋现仍有少量80-122平米精品两房和三房，近期推出4号栋，均价约5500元/平米，可售房源85套。客户投资、过渡两适宜的经济型客户为主景观优势以“悦读风景人生”为主线，全景式Y型布局融入山水之间，旨在将周边三大自然风光揽入窗前。产品优势户型丰富多样，从投资、过渡两适宜的40平方单身公寓到90平方三房基本上都有，超高的使用率，舒适惬意。交通图展示小区全景展示面积配比88.01平米的三房两厅一卫88㎡的精致三房，实用率很高客厅、主卧均朝南客厅、南北房间都带有阳台厨房、卫生间通风采光强入户花园，进门玄关，凸显优雅生活同类项目

珠江花城第一湾藏珑雄新华府金域蓝湾兰亭峰景区位开福区政府附近四方坪浏阳河南岸紧邻月湖公园福元西路，东二环西侧营盘路附近四方坪南侧交通便捷度芙蓉北路，交通一般双拥路与车站北路处，出行方便洪山路，交通一般交通一般，公交较少营盘路，交通便捷浏阳河路，交通便捷面积区间2R：903R：130-1384R：157-1601R：43-632R：62-903R：83-1383R：1384R：146-1761R：53-632R：62-903R：83-1462R：1133R：1494R：1821R：51-772R：104-1163R：136产品亮点分析大面积，方正舒适，精装修小区，精致园林河景景观，赠送面积大市区最大水上公园，大面积，赠送空中花园小户型，面积分布符合市场刚性需求稿品质景观，赠送空中花园景观房，小户型优劣势分析优势：品牌，绿化好，产品品质高劣势：配套，交通优势：周边配套，河景景观，赠送面积大劣势：均高层，绿化不高优势：月湖公园环境优美，人文气氛浓厚，规模大劣势：单价高优势：区域位置好，面积分布劣势：配套、交通、容积率高优势：万科品牌、商业配套、产品品质高劣势：高层优势：河景景观，产品户型劣势：容积率高、无小区价格5300元/平米4900元/平米8000元/平米未开盘5000元/平米5500元/平米竞争切入点品质、宜居性配套、价格居住环境、地段产品地段、品牌地段、价格竞争总结通过对竞争对手诉求的盘点，发现本项目的相对竞争优势不在价格、配套、环境，而在于区域位置以及面积分布所带来的优越性有配套、有品质、有环境户型附加值高严格控制总价万科城福园路万国城珠江花城东二环本案三一大道洪山公园(规划)洪山大桥浏阳河大桥芙蓉路伍家岭商圈深国投沃尔玛藏珑·湖上国际长沙大学第一湾雄新华府163医院麦德龙超市车站北路四方坪商圈月湖公园往火车站往省政府车站北路大桥洪青公路万家丽路湘江世纪城地段理解兰亭峰景金域蓝湾北城【芙蓉北板块】与【月湖板块】快速成熟，相形之下，本案所处区域价值被严重低估与忽视！伍家岭+四方坪珠江花城+万国城+万科城+沃尔玛+…藏珑湖上国际+月湖+…火车站本案3Km6Km2Km2Km750060004500～60007500地段理解城市价值——北城正在崛起，隔岸观城市繁华核心地铁1号线+沃尔玛+月湖公园……车站北路浏阳河大桥即将通车；北岸，出则繁华，入则宁静，我与城市保持最适宜的距离生态价值——东望月湖公园，西临洪山公园，南阅浏阳河景观带产品价值——低总价，80～110㎡精致公馆，年轻人奢享天堂项目核心价值被忽略/被低估的——长沙城市人居瑰宝项目核心价值短板：现状环境差、地段认可度存在差异优势：潜力区域、环境宜居、低总价产品【竞争行动】产品品质强势突现城市价值充分呈现宜居环境充分传递我们要卖给谁？

客户分析Part2竞争项目客户总结核心客户锁定以城北客户及新长沙人为主，中心区为辅，以老师、医生等泛公务员和私营业主为主；价格承受能力相对较弱，置业目的多以首次置业为主，改善型占有次席位置，少数有多次置业经历；重视项目品质、项目的环境和生活配套，对城北未来发展有一定信心。竞争项目客户总结新长沙人（本省外地）首次置业改善居住不离市中心生活配套进省城发展关注地段、宜居关注品质25～35岁核心客户锁定年龄职业区域泛公务员泛白/金领薪中产首次置业，25～35岁为主，不愿离城，保持着与城市繁华核心的适当距离，追求可以承受的奢适生活长沙最适宜居住的青年高品质社区项目市场占位项目目标客户特征传递地段价值，体现宜居优势，凸显产品品质概念提炼浏阳河北岸最适宜居住的高品质社区长沙薪中产公馆社区市场属性提炼形象属性我们要怎么卖？2011年内，财务目标3亿元,去化目标约4.9万平米（85%）首次开盘不低于5500元/㎡2011年12月底力争突破6800元/㎡全城营销，建立项目与公司影响力树立长沙薪中产公馆社区形象树立庄园地产专业打造高品质楼盘开发商形象【速度】【价格】【品牌形象】预期目标OK目标理解把钱花在看得见的地方，打造高品质，抬高价格预期，以高性价比杀客传递地段价值:浏阳河桥关键点户外拦截，树立北城领地感，市中心重点商圈巡展体现宜居优势：洪山公园、浏阳河沿岸景观带景观规划前景软文炒作凸显产品品质：控制面积，提升外立面、景观与展示区品质感策略总纲策略基调配合策略推广策略+价格策略控制推售节奏，多渠道挖掘需求，以灵活的价格策略逼定成交。核心策略展示：高端品质展示＼服务展示客户：客户关系维护＼服务提升价值感知凸显项目价值，追求速度和价格的平衡推售：控制推售节奏＼选择合适的推售时机根据工程节点，8月开始动工，明年4月达到预售条件，5月第一次开盘推售行动工程节点营销节点客户积累首次开盘10月2010年样板段、现场售楼处启用2月1#、2#、3#楼可售2011年现场样板房启用8月11月1月底形象推广期3月底5月中12月4月2月底多频次少量推盘，防范预售政策风险，集中客户关注点，同时制造开盘高销售率，提高市场美誉度，增强客户信心，拉升价格！销售阶段第一阶段2010.11—2011.1（春节前）第二阶段（春节后）2011.2—2011.4营销阶段概念炒作营销方式现场接待处、样板段开放网络售楼处开放户外广告牌参与助推、隐形炒作：洪山公园、浏阳河景观带报纸事件性软文网络持续性软文现场暖场活动渠道客户直效营销开盘前主流媒体重点覆盖诚意客户意向摸查春季房展会开盘集中密集网络轰炸沿河景观带动工仪式市区重点商业区巡展开盘活动认筹蓄水活动线上和线下全面覆盖线下和渠道传播为主2010.11～2011.6营销推广节奏安排循序渐进，围绕香水郡——浏阳河北岸最适宜居住的高品质社区的主题逐步推广围绕项目分价值点进行全方位阐述和推广推广行动长沙薪中产公馆奢适薪中产生活（演绎）形象树立期形象强化期营销核武器一：全方位启动网络营销，薪中产必杀技营销核武器二：全方位启动渠道营销，薪中产必抓技双核必杀技客户抓捕房地产营销就是一场客户抓捕比赛七大抓捕行动行动一：网络行动——开创全新的房地产营销模式行动二：现场行动——打造最完美的现场表现力行动三：户外行动——全面围剿周边区域内客户行动四：体验行动——开放现场香水生活体验馆行动五：样板行动——展现品质样板园林/样板房行动七：覆盖行动——筹划精确的信息打击覆盖行动六：终端行动——通过渠道巡展/派发等抓捕行动一形象全面树立：网上售楼部建成开放，提前亮相网上销售中心网上看房：3D样板房网上论坛：各类论坛活动网上咨询：QQ在线咨询网络专题：各类型专题进行软文炒作网络看房团：组织各类看房团，网上报名行动二现场表现力：建立薪中产公馆社区的领域感！楼体条幅、道旗、工地围板包装、导示系统、沿街商铺包装，建立领地感，一个都不能少薪中产公馆社区行动三户外围剿：北城客户，一网打尽建议在下面三个位置树立户外广告牌，扼守进出北城的交通要道，重点对区域外客户形成拦截，11月底前全部到位。时间：2011年2月目的：正式亮相/品牌宣传地点：现场接待中心活动内容：针对意向客户进行，现场小活动配合行动四“薪中产”生活体验馆：现场接待中心开放时间：2011年3月目的：将产品加以有效展示，提升心理价位，突破心理价格防线。内容：样板展示区开放，VIP卡限量发行。行动五完美展示：样板段开放，抬高客户价格预期行动六终端抓捕一：渠道客户一网打尽举措１：寄送信用卡/银行按揭回单(1)为增加客户了解项目的渠道，建议与长沙银行、招行、建行合作，利用银行的信用卡/按揭回单，寄送项目折页给到客户。(2)合作方选择：建议选择金卡、月消费额大于1000元的客户。(3)工作流程：发展商联系两到三家银行，确定合作方式及费用——准备夹寄的资料，与银行回单一起夹寄。举措２：百人扫楼行动+巡展活动聘请百名大学生，一个月内集中针对长沙市中心及北城中高档小区、商务写字楼白领集中区域进行登门派发资料；在高档写字楼大堂开展巡展。举措３：增加客户资料获取点（1）与按揭银行合作，将项目资料放置到银行营业厅及VIP室内;（2）圈定一批咖啡厅等目标客群集中出没的地方放置资料架。行动七终端抓捕二：渠道客户一网打尽举措4：短信群发针对开福区及泛公务员群体进行短信群发，吸引核心客户关注，挖掘成交机会。银行中国建设银行长沙市湘江支行

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产品竞争力提升Part3

户型升级建议——核心竞争力样板房建议外立面建议展示区建议园林建议

商业建议——超额利润把钱花在看得见的地方，塑造有性价比的豪宅品质！升级“3+1”（建筑立面、园林景观、入口大堂）+样板段产品分析在满足容积率及建筑规范的同时，目前紧要的工作是调整修正户型，保证户型的均好性，并进一步控制面积【优点】1.主卧朝南2.主卧处于东南角，私密性较好3.有单独的入户花园4.南北通透5.带有入户玄关，隐私性较好6.做到了动静分离【缺点】1.WC无干湿分离2.WC紧挨次卧，湿气较重3.没有分早、主餐厅4.户型不周正5.次卧朝西不好，太阳当西晒价值点：单独的入户花园，较大的活动空间2-A3户型82.13㎡户型分析【优点】1.有入户玄关，保证了隐私性2.带有入户花园3.房屋南北通透4.附带有生活阳台，设计人性化，可用作晾衣，洗衣等方面，同时也避免了室内湿气的问题5.空中花园很实用，也可充当一房使用，或者当早餐厅使用6.主卧在隐私性较好，处于房屋的东南角价值点：分区明确【缺点】1.与A4共用一个入户花园，造成了双方生活上的不便2.室内WC没有做好干湿分离3.次卧和空中花园都朝北，朝向不好4.户型不周正5.主卧内带有卫生间，虽方便，却容易潮湿恍惚1-A2户型102.73㎡户型分析【优点】1.有入户玄关，保证了隐私性2.主卧在隐私性较好，处于房屋的西北角3.房屋南北通透4.WC做到了干湿分离5.附带有生活阳台，设计人性化，可用作晾衣，洗衣等方面，同时也避免了室内湿气的问题6.空中花园很实用，也可充当一房使用，或者当早餐厅使用【缺点】1.房屋紧挨电梯道，水电间，务必会有一定的杂音2.室内WC仅有一个太少了3.主卧和另一次卧都是朝北的，朝向不好4.四个房间太过密集，不方便5.房屋实用性太强，导致室内活动空间不大6.没有设计早餐厅价值点:房屋实用性很强，可实际使用四房，性价比较高1-A1户型113.70㎡户型分析户型终极分析：面积段足够安全，但是差异化不足产品拥有卖点少，需要加大创新力户型竞争力打造户型建议一户型建议二户型建议三空间再创新：每个户型设法增加赠送空间细节再细节：按照人体工程学打造每寸空间面积段收缩：主力聚焦在70—90平方米推荐户型12房变3房，建筑面积：85.52㎡【优点】1.客厅南北通透，与餐厅分区明显，互不干扰；2、南北双阳台，通风采光俱佳；3、入户花园设计，给高层空间带来天然氧吧；4、主卧朝南，户型方正，便于摆放；5、全明设计，采光佳推荐户型22房变3房，建筑面积：82.05㎡【优点】1、南北通透，双阳台2、分区合理：干湿分离，公共空间与私人空间明显分离3、全明设计：明厨明卫4、户型方正，实用率高推荐户型3建筑面积：44㎡【优点】45平方米的户型，拥有客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台、独立卧室、百变书房七大功能，还做到明厨、明卧、明卫推荐户型41房变2房，建筑面积：60㎡【优点】超大阳台DIY为阳光花房、收藏室、工艺室、书房等等，轻松实现1房变2房。样板房建议样板房建议样板房建议样板房建议外立面建议符号感、经典感、挺拔感首推意向简约的经典建筑，控制成本同时体现标志意义前卫新颖的建筑立面外立面建议前卫意向外立面建议前卫新颖的建筑立面前卫意向建筑材料色彩石材、金属、双层玻璃…用别墅的材质建造建筑构建历史感、厚重感亲近感、品质感石材+仿古面砖+真石漆底部主体局部香槟黄+香槟黄+香槟黄底部主体局部品质感、亲近感强调造型赋予建筑风格+强化建筑形态建筑细部用来品味其风格的原味艺术化建筑风格+都市化建筑形态都市感ARTDECO艺术感ARTDECO外立面建议建筑入口模式建议层叠向上，装饰味甚浓ARTDECO风格有它独特的空间形态和装饰手法，层层叠退强调了入口的空间感受，并带有一定的装饰效果，以挺拔向上，特点示人。材质上注重金属材料的融入，把奢华感带入其中。建筑入口ARTDECO的符号暗示CULB大堂&LOBBY大堂空间模式建议下沉式入户大堂入户大堂设计为下沉式庭院的生态大堂，下沉庭院和车库相通，即可丰富景观层次，让景观更具空间感和趣味性，又在功能上为住户的需求武装到牙齿）；上下双入户大堂一层为地上入户大堂，地下一层为车库入户大堂，自动扶梯相连；大堂功能酒店式大堂概念不小于200平方的挑高大堂，内设接待、休息、商务等功能区，专人24小时管家式服务。大堂建议星级酒店式大堂CULB大堂&LOBBY大堂空间装修标准典雅风格浪漫的简欧风格，与高端小区定位相吻合；用料高贵墙面及地面采用进口石材铺贴，公共家具、灯具、装饰品一并定制尊贵感油然而生；装修细节采用900KG以上容量电梯，保证家具、钢琴等大型物件的搬运；创新地下电梯大堂同样引入精装修准。大堂建议星级酒店式大堂电梯门厅和电梯内饰是楼盘的重要形象展示电梯轿厢新古典注意装修风格，深红色实木轿壁饰以落地镜、轿顶配置奢华水晶吊灯、地面精美大理石拼花精装电梯优点：架空层可不计面积，保证得房率不受损架空层可成为建筑灰空间，弥补景观面积小、建筑排布密集的不足二层挑空容易营造空间气势冲击感增加底层局部架空、室内适度二层挑空，提升入户豪华品质架空层建议提升入户豪华品质提升入户豪华品质植被营造：浓郁的热带植被群，灌木、乔木水景营造：跌水、喷水小品、泳池、水景墙、栈道立体空间：通过挖低、推坡等微地形变化处理，形成丰富的景观空间架空空间：营造有特色、精致的绿色大堂景观，加入休闲娱乐功能景观园林建议度假酒店式立体水景园林商业建议商业建筑：商业立面：采用折线界面处理，形成更长的临街面，增加空间的丰富感商业空间：一层层高6米，营造买一层送一层的高性价比，为未来提高商业售价预埋管线；在转角等节点处，商业设置两层，二层层高控制为4.5米。商业定位：一里洋场风情商业街邻里会所+社区购物街商业业态：中小型超市、品牌餐饮机构、茶馆、足浴；日常生活用品类物管升级版——安全保证体系＋尊贵生活体验——先期展示英式管家服务，5重门禁系统，物业管理完全按照人性化的服务理念为客户提供泊车，保安，清洁，周边防范，家政服务，管家服务等全方位全天候智能化服务，物业管理人员在最短的时间内为客户排忧解难。客户得到的只有微笑、问候、关怀、尊贵和礼待，人与人的关爱在这里是最普遍的风景。客户感知价值、强化展示——落在实处，于无声处2011/2起会所正式启用即开始展示及提供相应服务物管服务建议长沙同策服务机制销售系统五大保障机制销售团队绩效考核业务培训流程控制人员管理晋升通道：项目经理竞聘销售代表评级淘汰体系：以结果为导向其他激励：最佳产能奖/金银牌奖/最佳业绩奖/外派培训/职业经理人奖/投稿（前线故事、星空）/优秀员工奖/新人进步奖

沟通反馈10大业务操作流程——保障项目运作过程的可控性流程1：项目专案组成立流程流程2：销售代表岗前培训流程流程3：人员进场及内部认购流程流程4：项目开盘流程；流程5：日常接待流程流程6：办理客户签约及按揭流程流程7：入伙流程；流程8：项目结案流程流程9：大事件流程；流程10：危机处理流程三大纪律（即炒）不能利用岗位之便获取未经公司许可的任何个人收入。不能在售楼处打架、在客户面前争吵，或在售楼处与客户争吵不能引起发展商、小业主投诉，并因此对公司造成重大影响，或其他投诉累计超过三次。八项注意（停盘）不能做任何未经公司许可的超范围承诺。不得向外界透露公司的业务数据。不能在售楼处内推荐公司所代理的其它楼盘。不能私下议论、对接发展商。不能引起客户的投诉。不得对客户冷面相对，取笑、议论客户。销售代表不得接待轮空。不得违反售楼处销售代表形象要求。五大实战演练—保证手段有效性沙盘模型讲解、周边配套讲解、户型优势分析、样板间讲解、园林讲解演练六大培训体系—完备的课程体系公共培训课程系列、、行业认知课程系列、项目认知课程系列、、业务流程课程系列、成单技巧课程系列、客户服务系列信息及时沟通和反馈多种表格各种例会和晨会明源系统及业主数据库。。。。

流程及管理项目前期策划阶段项目代理销售阶段高层沟通、客户投诉和咨询热线与其它合作方的联络反馈机制对接流程工作单制度周例会制度周例会内容：就前期工作进展、下阶段工作安排进行沟通、讨论。周例会解决的问题：会后24小时内工作组向发展商提交书面形式的会议纪要，并请发展商签字确认，根据发展商所确认的事项推进下一阶段的工作。报表体系

同策每周提交《周报表》，及时反馈客户和销售状况，并对目前状况提出建议并与庄园地产协商后进行策略调整，之后推进实施。总结反馈机制《项目开盘总结》《项目重大活动总结》……同策会根据不同的销售阶段提交《总结报表》，及时反馈客户和销售状况，并对目前状况提出建议并与庄园地产协商后进行策略调整，之后推进实施。签字确认制度同策提交的所有策划方案必须经过庄园地产项目责任人签字确认后同策配合庄园地产组织实施。市场资讯分享：流程及管理与庄园地产的联络反馈机制企划表现部分检阅——长沙企划市场实力派代表——万科金域蓝湾

推广语：滨海之心临湖上筑始终保持眺望世界的姿态，以行业领军的实力支撑项目高端品牌形象，实现金域蓝湾全国化战略。实用派代表——兰亭峰景

推广语：比送面积更重要的，是打破空间可能

比送面积更多的，是无限空间可能以高使用率作为产品主力诉求，树立宜居、实用的项目形象。风情派代表——蝴蝶谷

希腊白爱情城堡

推广语：美丽的迁徙爱在蝴蝶谷

生活一直美下去紧扣刚性需求以婚房作为主诉求入市，主打高性价比，后期逐步以推高生活品质为推广手法，来提升项目形象。（3月份新推的368套房源，已成交300余套）奢华派代表——铂宫

推广语：中央静邸领袖行宫

中央静邸奢享家沿袭一贯高贵奢华的项目形象，2期通过网站建设，使品质感得到进一步提升。直白流代表——公园西郡

年嘉湖全生态融金小户

600亿金融街左拥天价烈士公园右抱

后期形象：公园西郡（案名）-年嘉湖全生态融金小户4月份推广重点调整为直击最具价值卖点，当周成交20套左右。前期形象：首座（案名）-MINI精工国际官邸-“我即信仰心容万象”销售情况不佳，3月份曾有过2周无上门记录。城市上空的薪中产公馆TheArtofLiving长沙“庄园·双河湾”项目企划简报2010长沙同策问题所在Thevoiceofself-confidence一河两样Thevoiceofself-confidence南岸成熟而繁华，北岸正待发展有潜力缺乏现场力看未来很美Thevoiceofself-confidence洪山公园，月湖公园，浏阳河风光带，地铁，沃尔玛等规划中或在建中的板块价值，让未来变得很美密密的房子Thevoiceofself-confidence1万多平米，4.5容积率，25层，密集型住区建筑的突破，户型的突破，景观的突破，生活的突破假若没有心灵的共鸣，恐怕只有价格战城北，正在发展的板块未来，发出诱人的邀约产品，密集有创造空间面对如此，企划目标不变卖得更贵/卖得更出名Morewell-knownmoreexpensive

所以，我们需要的不仅产品卖点的简单集合，而是一个可以提升形象且能承载本案精神并促进销售的概念Thecoreofthespiritoftheproject

再感触本案Feelingsinthiscase一条绵延浏阳河/一段长沙生活史沉淀着城市的繁华、往事、传说。当她以崭新的风光带呈现时我们将在这里延续浏阳河生活记忆，静静地诉说着长沙往事StretchofliuyangCreekandchangshaHistory

城市变小家变大车站北浏阳河大桥即将开通畅享路桥，一步入市，通达全城Citysmallerfamilysize

徜徉于公园间的绿色生活洪山公园，月湖公园，双园际汇Parklife

把“沃尔玛”带回家璀璨繁华的双商圈，更有沃尔玛相候Brightcitycenter

礼遇长沙品味阶层的居所7万余平米精致社区Dedicatedtotopqualityaccommodation

生活是种格调的艺术度假酒店式立体水景园林、经典ARTDECO建筑、社区商业街区、多样化精致空间、艺术化生活场所……Fromartintolife

[问题]卖点很多，但核心概念是什么单一卖点的传播，容易以偏概全寻找本案的核心精神绿氧，花香，香氛——两大公园合围——优居生活享受Artdeco风格，立体活体景观——建筑美学经典——度假酒店式立体水景园林对本案物质力解构嗅觉力视觉力人居小豪邸，享受完美空间——零浪费户型，依托人体工学，拥抱阳光空气——创新空间，赠送功能区，拔升居住享受层次品尝城市繁华——社区风情商业街

——两大城市商圈对本案物质力解构触觉力味觉力鸟鸣，流水，读书声——浏阳河湾流域，大学名校，人文学府对本案物质力解构