不动产开发投资项目绩效评价概述

第7章不动产开发投资项目绩效评价7.1绩效评价指标体系与绩效评价基本报表7.2项目财务盈利能力分析7.3项目清偿能力分析7/20/20231主讲人：李军峰7.1绩效评价指标体系与绩效评价基本报表

绩效评价也叫财务评价，它是指投资分析人员在进行不动产市场分析和基础数据测算的基础上，根据国家现行财税制度和市场价格，从项目财务的角度出发，分析测算项目的效益和成本，编制基本财务报表，计算评价指标，以考查项目的获利能力，判断投资项目的财务可行性。7/20/20232主讲人：李军峰7.1.1财务评价的内容、方法与指标体系1.财务评价的内容项目财务评价的内容主要有三项：（1）财务盈利能力分析财务盈利能力分析是通过运用静态的或动态的分析方法，计算一系列反映项目财务盈利水平的静态指标或动态指标，据以考察项目建成后的盈利水平。7/20/20233主讲人：李军峰（全2践）澡清狂偿塌能分力尘分聪析项众目落清兼偿疾能票力份主锁要尤是锹通误过鸟项姨目现计巨算元期他内秘各偿年腹的英财辉务既状衡况叮以更及肺投个资浇借纷款籍偿责还去期歇来芝反接映余的科。项堵目庄的闯清芬偿饥能握力去分砌析锹包殿括茧以家下找内络容怪：一怪是冻整补个屑项剂目剑的详投狼资飘回掌收稠能铸力郑，爆即炕项竖目烘建浸成万后殃，合需熄要润多胃长沙时品间李才斤能柔收养回窄全蜂部拔投嚷资接，搬这鹊是呢投扬资屑者卖关张心矮的倚主汇要渴问历题块之折一污；二诱是屈项桂目拼资歉金耍的佛流费动虚性识分蚕析争，饶即傅项包目纺在起营抹运披过裹程价中效所晒面姥临亩的穴财蛮务犯风延险喊程日度万及幼偿绩债长能厨力海的顿大见小清，成这学是叛项伤目遭有嗽关港各锄方策都固非万常棚关辰心植的心问辟题禽；三烘是斩项冈目昼的目清虹偿馋贷斜款复能穿力亩。7珠/早1冈6命/休2袍0品2始34主崇讲欧人休：秤李射军奏峰（舅3搭）爸资右金周平献衡室能繁力军分衫析资扣金款平国衡集能凤力腊主耽要握是宣通束过捉考渐察披项悼目喜计亮算领期怒内晨各尿年匀的塌资秋金锣余讨缺涝情则况壶来恒反喉映固的爷。资巩金解平铁衡乳是里指净投雁资乡丰项血目延的坏各你期锣累产计类盈菠余铸资爬金牵不棋应凑该嫁出浅现巡寿负痕值佩（田即标资圾金鸡缺尾口梁）纽奉，火它碰是牵进将行锣投比资占开蜡发金经狱营窗的历必虹要攀条劫件松。7鸽/配1画6筋/管2花0狗2钥35主叠讲言人云：慌李氏军毁峰2句.拖财削务平评肯价租的宾方犹法将、例指赚标凳体邪系酿与智基拼本焦报仁表（沙1祖）筝财恋务岗评挂价刚的京方视法项雨目誉财诸务让评语价新有么多芦种虎方劝法涉，岔按财是胆否辆考跌虑每资勿金活的劝时弄间围价举值铺，涉项嘱目泛财成务怠评岭价唯的敬方咐法念可锐分缸为寄静顾态扭分逆析咱和茎动汉态娘分船析炭方捡法扶。静役态李分规析乱又器可瞎称鬼作欺非弟贴羽现浇分碰析反方除法救。怪这肤类茅方藏法白的年特帝点安是付不醒考批虑太货恼币村时顿间绢价盏值乎。渐一旨般建包吓括删投绘资谜回臭收扛期搞、毒投肥资族报倒酬耕率颂等持方讲法侨。动分态肌比背较文分惯析灶，坑亦蜻可狭称沙作樱贴滥现果的巩比赠较炉分锋析研。顺这慨种疗方岛法饭是序将络项航目茂生雀命渐周缠期规内非不失同鱼时撕间颂出呼现铅的奥各辞种萍收俗益胡及见成村本荐均筑作题贴途现腿处既理歼，档并茧在吹现煮值韵基守础怎上朴对震其迹进衣行晓比懂较唤分筛析德。7卡/少1粘6爬/虎2康0翻2透36主宪讲寒人矿：赶李范军辰峰（夏2表）割财厅务知评令价谊的服指绵标情体铅系为屡了秋全诵面横、迷准鬼确扁地艘对吐项量目躺的辰财锡务宗状扑况番做也出廉评街价寄，昼就慎有母必眠要让针劳对僻财特务好评哥价依的福内污容攻设绳置径相挪应创的铃评承价洋指蹦标醋体梁系展。项秩目奸财恰务锐盈诸利糊能旁力发分彻析钻的姓主燥要个评天价赢指系标贝有通：财羡务攀内虾部柜收见益摄率赚、规财漂务锡净遗现胆值半、邀投糖资仔利托润夹率窑、糠投犯资型利毅税晚率苗、雁资刺本号金木利与润株率港等漆；饿项工目勒财郑务宅清慢偿涌能萄力也分笔析件的弯主先要贫评笛价透指晶标杯有悉：苍全维部晚投店资犬回喜收万期邮、饶借谢款穷偿辣还层期摩、栽资点产镜负牢债黄率馒、阵流外动灵比电率循、锐速访动次比沾率徒等鸦。7闯/勺1兔6羞/检2辨0梅2脱37主将讲升人役：肤李咳军午峰（上3腰）佛财贞务挖评淘价辩的玩基坟本迁报腿表项闻目愿财纳务独评因价工的呀基毛本宋报毙表兔有阀：势现旗金我流乡丰量勤表温、内损韵益博表若、隐资猴金载来呜源膛与雾运著用陆表列、辛资您产玻负使债双表杀，居这躲些到都展是董必季不摊可蚀少誓的拖报岩表也。7驴/彼1踩6杨/佣2肌0沙2毅38主薯讲望人烂：缩慧李疼军弯峰7熔.茫1刻.浴2逮财你务粘评削价倦基矩本苹报匙表岛的摆编撕制财我务柄评娇价你基没本悬报油表殖又偏称哗基自本熟财愚务末报终表闯，挥主忌要暖有池现规金魄流臭量口表坊、繁损糖益取表势、艇资悔金率来肉源援与券运忍用货表杜及想资集产刊负涝债牺表病。1患.筋财跟务倡现首金舰流堡量箭表项韵目核财浩务糕现尤金睡流篇量师表骂是氧最众重猾要全的渣基可本顽财夏务赖报场表闲，末该阿表石以徐项糕目膏作爹为刊一完个肠独分立被的精系嫂统脑，仁把行项燃目码在能计歼算窜期弦内底以堵现乡丰金白或它实稿物机形拦式践支不付害的距费烈用饼（巨即露现印金男流滔出骗）扰和耗以侵现傻金拣或纤实切物炒形缺式养取甚得父的壳收蜂入难（嫩即稼现裕金阀流立入伙）缩慧尽吵列凉其床中尖，长以叛反死映澡项员目组经构济臂活址动曾的产全压过裁程滔。7法/售1串6鹿/取2抬0扇2歇39主商讲岗人体：刃李丙军聪峰项栏目作财恼务临现巷金帝流胞量横表回的纹作杜用粒是突：伟记扩录见项产目为现秩金饥流恋入汁和具流拉出员的写数棚量岩及械时侄序挑，润计袖算衡净这现蹦金袋流屋量倦，艰并亲在滚此梅基喊础传上冷，极计感算娱财导务寻内滤部偿收往益扩率昂、谨财赤务护净奋现庸值因和估全欺部碎投捡资北回泰收歇期压等拣指脏标驻，污反莲映猛项泪目架的伞盈潜利鄙性酷和培财皇务决清客偿端能忧力携，裳是禾项律目苦财床务萍分凭析粉的酷基膀础获。按睁投老资犁计尺算孙的啄基午础熟不姓同忌，出财尾务跃现毯金此流飞量躁表球又捡分息为拜全跪部郑投四资映财诊务典现席金黑流航量救表政、御资家本蜜金芳财测务温现挣金缘瑞流顶量掌表裹和顿投欠资扶各阿方安财带务迷现蹦金蔽流妄量偷表碗。7御/波1欣6私/惯2油0恶2缠31杨0主果讲蠢人振：压李威军愿峰（萍1症）姿全筝部肠投嘴资丹财滔务通现纹金缓流旅量萝表该罗表丹不责分农资趣金蜜来杯源咏，喂以坟全栏部县投晌资驾作户为今计碑算炭基氧础片，从用百以明计取算遥全惩部恐投摔资测所纪得钉税迅前苗及帝所往得杠税麦后索财辣务兆内束部快收匙益凳率牙、夹财娃务从净馒现务值旱及对投寒资拥回债收杠期萍等藏评局价亚指垂标建，装考党察熟项返目嘉全叮部乌投鲁资惰的弃盈垦利挺能铸力谎。①痛确蛋定送项捞目蚂的隔计舌算也期末并词画绝出坟表胸格②阵填颜列胃现碗金泡流命入盒栏现厕金爹流耗入盼栏锈包班括编经剑营教收夏入弯、绵回挑收浸固控定般资眯产炼余数值寸和景回依收凡经饰营硬资译金范。回啦收返固筑定浩资胁产差余拼值辜和最经秤营捐资闯金卸是扰指随项之目悔计童算御期以末加进机行尘项怒目尤清察算会时舰固剧定芳资泄产白的遣余归值柿和瞧回泰收界的叮期瞧初法投径入户的损经捆营滔资般金敢。蓝一件般艺填排列怕在锦计巩算莫期耳最作后航一挖年典，惩前尼者振数戒额哪可陈以泽由惯下揪式巷求羊得惜：固究定蛋资百产衣余蚕值独＝堡固侧定伐资锹产愿原畅值贪－薪计区算语期彼间辉固丈定械资晚产宣折躲旧鬼总啊额7茫/洪1运6缎/笔2达0查2毛31京1主绿讲暗人攀：食李蹲军截峰③帅填耐列志现劫金尼流福出粗栏④扬计根算斧净袜现持金被流鼓量幻玉和土累喉计狗净探现怖金煮流闲量各框年旺的匪净瞒现摩金城流犹量营等行于研相朵应痒各耍年绒的深现闲金毯流止入足与件现撞金棵流邀出津之街差宜；定将撒本背年陪净畜现伏金塔流就量策与辰以谊前咐各速年梳净辰现最金敏流衫量昆加挪总嗽即衫可警得案到沉本贿年哪累由计国净遇现依金比流夺量孩。⑤寒计解算形所坡得尝税惯前费净跨现粘金逆流删量泛和乏所雅得面税邀前拳累恨计吃净地现惩金下流如量所愤得梅税史前爸净疼现剧金赛流地量推等命于浴净底现设金椒流柴量共加骡所脊得胃税载之遭和法；挑将求本盾年芬所滤得裙税抱前鲁净陶现决金争流梨量肌加旨上插以拐前佛各魔年租的葡所聚得侨税否前公净怪现剂金爷流忍量泛即湾可箭得屿到护本贯年财所絮得蛾税怕前揪累冬计遗净蒜现啄金畏流志量虾。⑥靠计令算阳财旋务喷评很价脂指橡标主便要首计咏算捎所生得趁税帜前伞、卵税完后齿的艘财械务钱内猛部大收蝇益傍率菊、袄财河务玻净便现仗值种、冶投踏资茫回芳收总期宜等恩指蚁标尿。7椅/珠1城6够/萌2铸0妖2返31衔2主盾讲卫人灯：寨李并军在峰（肿2冒）毅资杆本庭金茄财横务砌现衫金骑流剥量浆表资摘本刑金穿财抓务圈现读金跌流发量妻表拐是蚁从拍投锹资辰者跟角察度索出茂发椅，寇以召投训资甘者柱的丽出址资雷额轨作狭为相计盟算宏基侄础养，繁把清借败款陶本嚼金倦和适利萌息凝支蠢付恢作怕为斥现怕金拣流信出建，扯用掘以神计魔算锄投乌资叨者糕投俘入量资容本罢金躲的垫财守务撑内炒部串收列益莲率境、茎净自现位值届等机指古标酿。7致/蜓1撕6匀/级2胆0拉2蠢31漠3主争讲玻人森：戴李摧军握峰资披本勤金附财什务申现位金健流签量声表啄与拜全谅部霉投宫资衬财宰务幕现傻金艘流费量困表盗的烫结腹构冈基料本油相险同没，驳大女部饺分领数凳据隔也挨可咽套骡用港。饶其皱主罪要宵区然别疫在琴于旅：在电资绕本躬金煎财驴务拉现庄金饼流侍量长表鹿的驶现来金挂流计出光中爹，芽将柳开钳发帮建砌设圣投器资浪和晴经果营叨资苦金梢中童的革资和本音金险部鞠分岂合合作垮一伙栏芳，淹即巾“屯资纪本潮金建”朽，苍将圆非狭自拖有贩的历投窄入倾部挤分烘不吴予亮考额虑斥。池新通增坛加沉“示借敏款稠本可金镰偿咸还惠”诉和金“萝借柏款另利喜息接支货付严”蒜两盘栏池。资些本碎金向财另务流现码金手流汽量光表光是烈完痛全梦站平在燥投臭资纲者方自良身丹的望角由度蚊考毙核纺项菜目委的渐资钩金育运类动份，睡凡圣是床项我目虏的桥现纵金予流喝入惜，暴都罩是并投唐资示者要的岩收馅入怪，列而痒这弊些项收肝入希又捕是搁投篇资融者灾资遇本添金债和驼借暴入获资最金竟共犹同鸽取兽得李的串，糟借芝入售资怕金剥还胳本碧付贫息逮之鞠后忽的姐收横入难就勺是螺投棋资鹅者转资丘本独金槽的址收役入惭。教因咬此请，徐借威款基本变金侵的陪偿荐还早和祖利乓息头的枝支末付嫌就仍成随为芹两巾项上现慎金惑流惜出缸。7素/爪1恳6称/采2震0孔2招31爷4主淋讲睁人焰：嚷李若军千峰（告3码）走投扛资圈各庆方胳现半金简流化量扯表当死不丙动辟产牲开岭发候项嗓目值涉普及雁几边个桑投挨资屯者涛进旗行挡投乞资似时术，材应最编快制钻投刻资职各沟方唉现爱金屠流肥量隶表浊。该构表荣以烟投特资志者租各狐方粘的蚂出敬资年额慎为邮计啦算鹿基储础丝式，野用级以录计游算慎投龟资否者忍各瓦方估的蜜财等务胸净柜现让值礼、若内移部鼠收在益萌率雹等刊评嫩价济指狠标补，帐反厨映漠各边方抛投杜资炊者歉投舞入糠资考本驻的并盈怜利附能军力畅。7猛/权1敬6炼/回2元0昌2斤31言5主烦讲但人叠：许李物军忌峰2政.抖损愚益氧表损油益僻表谊是氏项碰目苏财踩务撑分校析躲的贷基怪本泻报幸表梯之倚一惊，运它升反水映恶项盯目阔计斗算炉期姓内川各六年剃的扭利片润处总焦额症、遗所耐得夫税序及捆税翼后暮利宾润穿分框配街情竭况准，淘用振以坦计谅算经投妖资球利得润合率灰，值投畜资赴利志税福率诞和败资缎本育金顿利揪润送率求等虑指眨标席。7筹/个1苹6驼/逆2罗0启2糖31争6主患讲移人僻：镰李哀军姨峰3哨.劈燕资具金鞠来狂源怨与膀运钩用蛙表资坛金抹来来源醒与秃运材用涂表记，淹又敌叫亿财吨务仍平阶衡侮表怕，欲该龄表鸭反横映桑项惧目损计荐算夺期报内伴各叙年付的获资拿金刃盈巾余鲜或偏短旨缺绞情例况拥，恭用舌于头选傲择毕资栋金陪筹虹措除方住案半，扇制摆定乖适责宜滩的树借兽款确及愧偿互还潜计回划夫，向为擦编燥制坚资辽产畏负披债缓表昆提陡供无依景据哲，膏并春用翻于威计液算患借旷款霞偿聚还揪期烟，萄它尤也皂是练项裁目洞财宏务特分与析只的海基乔本残报帮表牧之帅一瘦。（鄙1支）京资和金据来槐源抢与锋运搬用拨表（舍2乞）钥借诊款胶还俩本织付战息耳计油算属表7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