上海中天集团四平路地块策划定位报告

思考核心经济效益（核心）企业形象社会影响其余效应追求经济效益是房地产开发的核心目的！核心目的衍生出对实际开发的种种要求：安全性——保障项目开发最终实现变现能力和变现成果高利性——保障基本安全的基础上追求可见的最高利润机会性——在既有安全、高利产品的基础上寻找创收点思考第一步—做什么地块用地指标地块布局地块方正，整体偏东北方向地块现状周边四至已用高墙围起占地面积12350平方米土地性质商办用地容积率3.3建筑密度0.55绿化率0.3建筑限高100米以市场实际表征为判断的基础；以项目操作目标为方向；进行合理的产品定位。本案产品设置原则

以商办土地产权性质及数据指标出发充分考虑土地价值条件选取变现能力较强的产品类型从经济效应的安全性、高利性、机会性角度出发以市场判断为选取的根本参考方向以地块条件及市场环境判断各种产品类型的细节产品形态利用立面、布局等手段充分表达高水准的项目形象增强产品对销售推进、资金回笼的促进作用规避市场风险的同时，加强利润点既有产品类型——商业、办公机会产品类型——？思路项目自身物业条件价值点挖掘不同物业形态的机会市场验证利润最大化风险最小化速度最优化最优产品组合物业形态的比例及产品分割项目策划定位项目产品建议同策营销资源杨借浦断内膨环旗内池，1动5公驰里扩范室围霞辐慢射6大耽传跟统响核嘉心只商港圈区她位惕分波析本坡案五拨角凉场商柔圈同吩济裁大泊学陆盯家慈嘴商搭圈3蛇.刑4公顷里7公蚀里7公嫂里1遍4公硬里距边离消人谁民猫广蒙场7公田里距盖离盟南撞京么西纺路7公本里距协离朵陆叨家康嘴7公跃里距欠离挂中衰山名公狐园1垦1公页里距巷离鄙徐树家给汇1团4公远里距附离交五属角据场3古.收4公录里人薪民关广贯场商聪圈徐米家么汇商屠圈中跳山遮公稿园商讯圈1眯1公秃里南疲京题西王路商却圈7公济里新救天铺地15公里内辐射5大核心商圈新江湾城板块中原板块五角场板块黄兴板块东外滩板块鞍山板块杨传浦槽核剑心熊位望置夏，比毗相邻哪虹嗽口区邀位缩慧分舌析本赚案奏所茶处熊鞍烧山沟板阻块倚位节于挖杨岁浦员区润内李环远内冬区穗域坛的仍北快侧涛，考临绝近绪虹瓶口路区街；板插块鸦与燥临自近条的不五专角匀场食板伴块金、棋黄某兴险板吐块领、摩东喉外般滩裹板撑块命，衫共肯同另构湿成躲杨混浦权最洽核行心题的般城县区签范驻围捉；处贷于拍五璃角胜场椅与筹市自中跃心碗的遥过俩渡乳地鲜段括；轨暖道桂、扛公花交博便划利生，瘦辐符射完能规力朵强苦，声本与案网未漂来致即捐临佳地杏铁铅出扒口交牛通蚂分狼析五角场3.4公里同济大学1公里人民广场7公里本案徐家汇14公里陆家嘴7公里新天地7公里中山公园11公里轨道连接地点用时M8四平路站人民广场15~20分钟徐家汇40~45分钟M10四平路站新天地20~25分钟中山公园40~45分钟公交连接地点用时123人民广场30~40分钟55五角场10~15分钟746浦东花木40~50分钟910南浦大桥35~40分钟本案大连西路四平路赤峰路远洋广场伊顿公寓书香公寓杨浦高级中学沿街商铺8、10号地铁四平路站同济综合楼成也熟突的为传贵统能生您活会区虫、窄文兔教滑区擦，型配扩套合全项漠目代周庭边近孙邻肃同饥济烈大仔学旨、勺上蔑海榨电许视稻大肆学纠、税杨流浦依高蛛级弃中皆学酬等演学福、牙院含校滑；伊完顿狗公尊寓弹、破书关香野公白寓缸、晴闸桃电肆小呜区同、及公堆交勾新辫村笼等誉新程旧启住朴宅取区眠环处绕柜；赤竿峰隙路芬、基大玩连昼路撕、兴四歉平塔路祸配舒套队成快熟帆；远偶洋车广叔场程、绑骏泻丰阴广赤场断等孔办酸公同楼睛环愚绕葱；成倍熟陕的昂传研统班生叉活够区叫、铅文旋教装区找，兽配相套哨全项冠目是周椅边近索邻段同替济尊大叉学病、茄上参海馆电朱视礼大辞学秆、钞杨搜浦罩高脸级规中弟学福等屈学君、译院队校叼；同宋济奸提晚供婆了认全搅面制的轿知嘴识恋文申化蜘学洪术警支开撑百姨年迫同散济—辞—独牢特博的野学叠科生优别势胞、昏人除才袭优姓势惨，书丰埋硕美的雄科皆研刷成限果街，降强瓜大识的裤科暮技皂实湾力同番济宝大谢学钩建输筑播设傻计殃研桥究勉院—己—成桨立涉于1休9铲5晋8年男，直全票国搞知谁名穿的弃特摇大蔽型豪甲瞒级块设瓶计类单家位国阿际震互牺动指的坡联筹合缩慧教约学选机观制持武续哑营接造尝的窄开奴发麦学骆术及氛忠围“一且杆享七山枝慢”义的怜学伯术麻交童叉白背汽景不讽断撑完沉善梢的鼻教唐学脑服弃务循设丹施同每济组的帆品览牌揭效行应“环甲同办济循设欺计贩带”成荣为中谁国灾设宪计虎业仪的益中攀心项根目膏推话动瓜作话用廊点院有校蓝人京口后规巴模院筐校君产鹅业滩支别撑成年熟什的系传汉统险生诸活互区共、炮文编教膏区轻，怕配际套葡全项搏目数周淘边伊崖顿现公疾寓袖、阵书寇香私公进寓若、红闸缸电欲小喉区袄、居公认交切新劣村坡等沫新炭旧盐住开宅锹区胖环象绕酸；是皆杨焰浦矩区孩内谁最染成臂熟重的歼居员住种区做之唤一聪，姨区协域跃内丑配慢套骄齐构全棉，莫交利通鼻便亲利炼；目屿前千，护板壮块嗽内瓜住摊宅用以枝老却式透公欧房峡为找主郊，池一悔部申分钢次丽新酸房激项述目桌，济目搜前龙阶忘段眨属革于介住培宅屋供蚊应副空恢白迁阶待段棋。成叙熟汽的挺传酿统既生煤活测区碗、剃文想教狸区澡，格配评套拖全项鸭目率周久边赤看峰崭路树、校大泡连荡路洋、窝四芬平载路疗配夹套疲成躬熟戏，同商赶铺翠销拍售寻及自租茅赁庆情偿况仓较倦佳净；本惑案四保平禁路大忙连驱西翁路赤剪峰杀路彰络武贸路五俱角艳场商印圈大惩润范发百象安娘居成弊熟扬的叼传躁统壁生弃活终区祖、粥文电教摆区屠，脂配速套虾全项驱目亦周腊边远主洋付广裳场击、辆骏班丰请国喝际中、英同时济袍联赵合炼广蛙场激、搏国虫际招设未计稍中恢心核等朵办默公发楼姑环敲绕双；目拾前酸，镇周提边押聚负集注了标大苍量当的列以腐同谁济骂带摘动穴的残以猎设贿计根类赶为芦主侧的小办赴公追物掌业愈；并庭且继形控成够相另对津较希大赖规自模嚷的斜向读心踩效烦应活，瓜以蚂及楼相歌对既成铲熟阿的权办模公贺氛庭围我；周顽边灶整内体轻出嘱租屡率纺较宜高据，劳办庄公竞需武求锈旺豪盛蓄；周惭边鸦聚帽居速区散的8轧0万常扎住委人篇口拆成坦熟村氛违围核换心封支碑撑减点近奔百黑万呀人丛口庭数春量德，男环如境录成稳熟郑、抵各花类捕需见求纷旺店盛双序轨征道女带漏来茎的人任流代与柄便哈捷社度同角济幼大保学设等1甩0余伏万院植、棋校索群帮体产洁品睡类肉型勾初奶步岸判应断产房诚业驱支屡撑商感业艇环朗境办扒公赶氛那围便貌捷挽交检通办呆公船物弃业编支尝撑袖要到素地裕段亲优县秀环唐境宿宜令居氛探围先成费熟交塔通睬便亚捷居简住袜类阶物饺业艇支聪撑喜要牙素产崭品约类瞧型坊初补步披判谜断结艰合伞商薪办岗产贯权闹的证产璃物乱为映酒旅店链式拍公蒜寓院么校抢人留口居宰民劝支膨撑氛怪围暴成角熟地港铁纲效站应商雹业气物伯业巴支监撑录要廊素产若品释类士型排初芳步谈判乖断价收值哄深肾挖优拜越追的甚地询理蜂位勒置零、昌便止捷胁的杜交位通申条呈件阅、筛庞良大孩的滚人原口两基到数为请住剧宅获和端商除业馆提尘供接最倾基葵本滔的饲发酒展肉条堤件同破济踩大烈学耐带影来灶的脚浓健厚欣产谣业集氛艳围脱为督办汇公返的德发罪展竖奠嫌定仗了恢坚斯实围的庄客的户经基禽础价滨值碰初无识办拼公端、沫商夺业落、筋住侍宅贩三婆种桌物击业传的酱发供展游皆券有伏良共好唱先隐天复条塌件通破过稿市栽场皇来净寻职找三圈种笔物翼业杠形留态慌最缘瑞优奋的朝产起品无组线合贰父、金产顿品蛛类拨型士属急性沉分例析第勒一跪类砍、祥办五公纤产照品国砌家龟科限技鹊园解区艰内显完投善洁的蜡服顿务悲体胀系六大优势学科群体一园多基地的发展格局多方位的管理服务体系土木工程、海洋地质、环境科学与工程、城市建设与建筑及材料、机电与汽车、道路交通赤峰路孵化基地、国康路创业基地、安亭汽车研发基地、南汇产业基地科技园领导小组、工作小组、园区管委会同阿济刺科猫技病园凶的彻服叉务载范步围险和戴能轰力办既公语物占业杯判坦断“环挽同四济帽设臭计秒带”成彼为挺中拜国讨的置设践计床业骡的屑中绑心环串同消济骡设法计箩产设业划带目搏前座现穴状企悔业蒜分鼓布在纲同兔济倾大独学碍四仇周2次.悔6平诵方尼公诱里妹范葬围表内屿，壮以取赤犁峰而路异、咏国芦康渐路开、俱密寨云籍路厦为卡核渴心2播0万俯平陈方杯米衬的克设迹计砍产嚷业损园粘区稻，8绸0薯0余琴家亭与丝式设泄计早相燥关搬联车的叹企桐业国聋内区设旋计挽界贡的董“醉五仰大寺金谜刚种”洲上歪海披市搞政纪工按程稿设靠计蝴总雄院束、而上浓海辱邮耳电何设暮计届院眨、虹同部济客建首筑拾设僵计刑院故、输同赌济清规探划泽设央计铸院片、仰中睬建亿国明际采设拨计誓有笑限付公轻司酱的买入霞驻以福设腊计旬咨首询纵产睡业狡为核炼心药圈柜层设娘计滑服澡务凑、另物宏品务制蒸造舞、辞软躲件阔制桃作紧这梢些裹直备接断为松设跟计鼓咨贡询帆业浓服币务埋的眠为次饶心萝圈版层企泼业服研织究道、充房弓地芬产双、塑信房诚息循服薄务赞为包女围晌圈颤层公诵共言窗萝口偿联府系遵服跟务滋等住作砍为医弱蔑联追系析的占外饿围乡丰行搏业举为外抄围朝圈掀层办便公枝物洋业筹判软断周长边首项赚目周缸边昂重第点川租新售辟项呢目岁分在布出租出售租售瑞丰国际大厦财富国际广场万达广场A座榕辉大厦中图蓝桥明珠创意园万达广场C座蓝天大厦船只天地坊新纪元国际广场骏丰国际财富广场富城国际绿地汇创国际广场郡江国际大厦天科国际万达商业广场荣振大厦6个7个4个本骑案骏突丰久财蒸富家国赚际滔广旅场同讽济项联轰合胆广者场同浩济种科鸣技四大套厦四胜平沃路中沿糕线酬商飞务阳圈大蝴伯父树9握3茄0曲积阳芹商悔务柳中燥心复帽城篮国问际榕技辉抵大认厦明鬼珠忆创西意徒园柏煤宏既大机厦曲帆阳哪大片伯宅树杨商远务炮圈万感达清广篮场蓝草天伸大暂厦绿召地劈燕汇喝创弦国居际梯广贫场五海角咏场摔商将圈上愁海活国胶际巾设队计痰中繁心远围洋科广沿场复扩旦俩科光技棉大泽厦同东济旱大私学环绘同驼济费沿妈线基设粱计穗带宏独观蝇办狮公义市采场全陈市喂办透公钓市迈场毁成瓣交唉均著价横近揉年拆呈眯现沸平童稳烘上货涨妇态耽势踩，姨年勾均建涨爷幅1呢0所%，芳成丑交详量核受您宏丘观问整抚体地大夺势兽影广响挑显求著近慰五甩年绵全剖市天办耻公优市院场俭价馅量饿走绪势全劈燕市父近5年暂办村公谷市毕场垃供乎应瞒走贡势异较题为丢平或稳杂，鱼年盐供别应印量鸟在1敢5嫂0假-测1更9陆0万㎡骗之伤间格，崖年笋均胃供缺应1悟7窝5万腐㎡，统其撑中0趴6年商和0坛9年罩供吹应愿量慨最展大，均举在1环9嫁0万厅㎡；年廊去简化扫量况在1嗓5诱0佩-小2昆0抱0万㎡元之贴间仗，呀年疏均跨去盈化1狮6什5万沿㎡，躲其模中0鞠8年薯受抗整怜体恨市才场哗环丘境耽影饥响久成弯交苏量燃为1亮3化0万善㎡浊，质为座近闸五羡年蹲最智低脂点评；直其玩中蜜宏蔑观弊市埋场漂形牌势绕良踪蝶好艘的右年紫份棍如0班5、0覆7、0改9年概均萌出夹现圾供猎需献倒猴挂驻局展面暑；从州价卡格垮走硬势刺来邀看壶，辜办筝公扫类侧产携品律近什五贯年呈逼现胁出旅较范为堡平膜稳钓的葡上亩涨认趋灰势，年升均秋涨料幅1傅0绢%左枯右，0药9年艳全四市慕办保公席类葵产情品尿成敞交叙均保价谦为1相9获6句9钢6元/抬㎡，牵直钥逼2万困元若大庭关享；0早9年踢至虹今户全千市罪办县公誉市接场场价四量互走黄势宏敢观这办则公泪市秒场办络公晌类伞产欧品示价脂格挎波斗动今明苹显俩，貌上旁涨永速替度渠相歇对盗公存寓物产销品罩较灿为废缓共慢纺，鼻局恢部适时新间迈段智会梨出希现肿价资格“倒辈挂”现花象办惭公拴类健产臂品必价仰格把在短忍期挪内睡波刃动遗较桐为匀显冻著糕，主垃要蛛是贡由释淡幸、逼旺怀季驱以腊及兽不化同万时偷间跳段降不御同泡区丑域筹和县档彻次返高叹低厨项辛目粱集页中借成漂交记所贫致宽；办运公医类烘产茎品盲价屋格熔上各涨亿相逃对那缓风慢挽，售且局杠部探时发间通段政会溪出知现冤与筹住跃宅愿价些格侧“甲倒蔬挂葛”疑现深象；0膜9年1旷0月担份昏以内前毫上榴海陆市舒场热办绝公窑均暗价极基蔽本慌在素住市宅短均柏价蛛之肾上拐，得但1纹0月手份村以落后槐住禁宅踏成筒交挡均斜价役开笛始室超榴过代办驰公厨成附交蜻均猜价蜡，并美且忘价辱格礼差粒距归呈僻现勺放冲大访的举趋丘势；上残海镇全监市态住编宅捉均隐价趋两市年夺涨滔幅挨达财到7争5丧%，棒而旬办舟公柳产渔品篇目社前晓成亭交肌均西价竿较0猫8年1月概只拾有1旦8软%的荐涨端幅牵；0分9年1探0月办公均价公寓均价公寓价格涨幅率办公价格涨幅率0斑8年予至0盛9年藏上散海迅办童公疯、暮公量寓弃均诊价窃走亦势泼比衔较单北位驱（叮元/搜㎡）0头9年私至但今欧全拒市汁各宁区旁县木办烟公湿市肺场脸价洋量承对败比宏闻观始办港公冤市闸场供倦应竟主朵力袋区常域港为浦泡东扣、窜杨掉浦声、多普衣陀等睬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