合肥深港数字产业园项目决策定位

合肥深港数字产业园项目决策定位华厦伟业上海金贝2006.12.5项目开发决策点市场客户现金流和周期项目利润项目风险

市场情况工业地产土地储备量巨大，到06年末，全市有近70平方公里的工业土地储备量高新区域办公和厂房类产品存量50万，可销售面积20万平方米,销售率35%，供应大于需求城市中心办公楼产品市场存量45万平方米左右，年消化量20万平方米左右，供应大于需求高垮新皂区沃开昨发腥建尺设锡特缺征初与绍其声他椒工书业唐园么开快发紧模仇式昨差关别削较坦大魔，赛除朵经爹开挡区肿有业个圣别全工鹅业旷项撞目扔市雹场狠化笼销蛋售应外委，呢其扰他猫区学域动没支有踪蝶此笔类链产以品职。浴高锡新系区老的役物态业妙类返型透不顺适活应充传妥统怖工室业边要都求尖，惹产锡业间与阳其筐他出园必区邻没炼有火互哨动哪的揭机肠会市困场偿总怠体愁情膜况梳厂舞房作与纷市踏场蠢对紫接售程杂度厌极葡低帅，孝办码公咐楼循产危品故供揪大后于翁求警，衫不双适贫合勤整皇体做开恨发悦，瞒开军发蚀进冠度予需门要价根废据宵资管金枪和份市越场刊消贸化聋情祸况黄控厉制类腾似渣工界业乔项烧目县汇壤总职表案名功能建筑形态总建面积推案量销售量存量格林硅谷办公独栋双拼别墅5.6万5.6万2.2万3.2万名称华亿科技皖通高速高科技产业园铭磐•慧谷安徽大学科技园安徽省科园创业中心合肥国家大学科技园天怡·新世纪合肥高新区留学生创业中心智蜀CEO科技产业园建筑面积168000㎡100000㎡13590㎡34000㎡18200㎡21300㎡40000㎡32000㎡70000㎡推案量一期开发8幢多层厂房，共401户一期4F、12F一期7栋洋房共42户一、二期已建成电子楼、化工中心、创业中心全部开发全部开发共72套一期开发6幢3F标准厂房，共190套全部开发一期开发8幢开盘日期一2006.5一期2002一2006.9一、二期1999200320012006.1119982006.1租售周期6个月4年2个月7年3年5年1个月8年11个月本捞项看目额的览主爹力垦客夫户炒群裳体高苦新闸区商域钓的递企哪业锣是愧本嚷项围目总需幸要欧争胆取掠的元主械力默客沟户食群氏体瓶，卵产假品督设五计从和重销胁售北推读广应辫当酬围债绕而客狠户圆需刮求轻展白开岸。按职照渠使咽用酒意盆向罗分备为田租鞠赁东客胖户月和延购扎买鞠类生客蓄户按蠢照墙地悬区纺划舅分自为棋高漫新迹区们域页客诱户饭和桨城动市拳中牲心电版崇块用客先户按饮照贺购积买茎目葱的庆分售为终投王资厅类伶和脉自洞用耕目泳的按牌照没使碰用欧面无积披分糕：妨1催5皂0径平呀方爪米牧以的下垦区茶间盏、死1桐5躺0虏-矩3猪0虹0左平炎方械米誉区姻间抹、矿3臭0来0破以惯上巷区俯间客荒户茎分枕析高峰新壁区截购忙买毒办作公亦楼望的临客讲户盒特术征目厨前旦的萌办唯公永面味积文和第物拍业激条梁件系难顾以零满垄足走现吴在谅客星户萄需逼求球，阻需叉要董更疲换穿物米业滨条咸件讯更英好前，丙办堵公奴空贝间呼更亮大欠的爸场茶地已埋经杰经罗营姓三氏年否以饺上座的荣客套户董才荐具滋备万条壳件倚购哭买胆本车项烤目袄物剪业企看业侦规赛模疏迅磁速阅发善展放，狠需归要摇从搂技佩术鼻服匪务全阶歼段岔向待产股品拌化跑阶吸段单发慨展,(蓬有必人浸员兽扩唯张户的描因冠素亿和筐生眠产猴场科地趋扩舌大降的驾因平素骂两借方才面贤)现桂有站办脖公阀条禾件辆不勉小社于顺1证5闯0超平鹿方搞米(平伴均服办蜂公养面宾积河条什件观因袄素,现绪有眉办抱公辫场时地似扩浅张岸限页制读的柔因柜素租牙金株占哪成消本揭比政重攀逐才年担增摩加,超足过1掩0掏%的执成赖本低比剃重)市偏中沉心陪办岩公蚂楼逗版励块撒客睡户客铜户衬对煎产筋品配有轿个烂性遭需躲求吵，赵本敲项描目土产颈品肥完屑全评满钓足珠客仆户趣办他公斥和晕辅查助奸功请能验需丸求办答公铸场源地料本门身壳条锡件烫以屑及话商雾业记配纷套鲜设值施抵完殿整,包垄括:交牙通、餐己饮、会雾务客等初功填能僵设山施客舱户酸呈身现五高罩端稿倾救向案，随面村积站需在求剖偏兴大戏,谊建变筑劈燕和烛环雅境阿要栏求初高灰，禾希亡望牲新版物慎业劫形困象流上五能姑够吨超躬越瓦和阔替只代凶原课物瓣业城叶市躁中滩心腹板抄块哲办码公励客崭户很现党有运面木积庄2皇0秩0群平墓方虽米卵以标上醋，街年耽办会公处租鸟金瓦超训过董1钟0宝万虽，眉且楚在晋逐痕年剧增通加屯。办隔公抵企场业雨的商服沫务泻对撕象结具姨有盼明寨确载的灿指趁向渣性冻，辞该盟对价象秘不药是畜以榆地然理陷上悟的爽半地径趋距挽离灭划刊分寸；投情资谢类肤客雅户以堤物绪业鸦的温投榴资臭回耕报抹率老作醋为觉重貌要啦标丈准坟，燥关班注鼻租定金西和条售抱价雷的点相册互话关探系属俘于瘦中愤长帮期棋的极投涌资沫行嫁为怪，宏客在户捎以处租寻金纲收喷益夫和激物浩业苹升泰值辩为雁盈汗利朴目殃的对浪产搭品野的牧品叔质狂、利使龟用拔价斑值塞、招市祸场泉前抬景俩非遵常俱关控注其拔他邻客誉户脑特伞征计从划醒进云入朗高寄新拦区自的截企舍业丈，线办辈公袄面袖积法小号，扑购牙买伤的梦产参品蝴既钞能贩够竖作近为宪办填公太楼住也砍可假以忧解吐决铸辅点助评居唉住年功驱能山，说此边类逃客幅户骑多档从仗投功资没客胆户罗手铸中察租夕赁客城户雄不伍排肚斥尘购暴买丢办火公抓楼其，鞭但壳是骗没子有耍购革买信习芬惯悄，坚投蛇资倾购躺买令心丈理品与星生浑活愿习搏惯阳有壮很急大脏关类联忍度客令户纺购唉买器各晨类虽型长物益业降的菜心猛理蒸暗谨示种过挣程住辉宅华—搏—挣住屡—朋—数出颗租(住漂或甩办弊公)商疮铺沉—幻玉—镰租缠—哲—庭做拒生院意办馅公增楼形—叔—墨租驰—进—陪？大刻客削户益进窑入悟本何项聪目友的苏可惠能伴性顷较事小本痕报绕告酸所右指启大因客亭户死需雁求革面担积3染0雷0越0伏-鹅5坚0壁0叛0平隆方局米偏以橡上芒。盛此吨类适型约客妥户旗进踪蝶入颗各燃开谷发元区穷多胆数炸与国管洽委唐会忆联霉系谋接君洽去，秆此铸类饼型雾客金户惧大柔多期选载择分自巡寿建掠、恼自族用冈。遥（望高油新政区农土肾地描储宜备眉量况足苍够杠，而达扛2男9越平防方蛮公恋里跳）理祸由丢一既：醒大桶面由积辛需赶求睁客鞋户俘面邪积蔑需嫁求悲有宋一饰定队弹场性死，瞧往屑往方需畏要恒一某定诱数筹量党的氧面断积肤储种备先，塘自咽建傍可踪蝶解差决喝，括购非买贱则轰难芳以被解钟决葬。理假由脚二渴：逼此既类讨客恋户夸面要积韵需夜求猾大蚕，怀投堪资涨大狸，览采必用探自辨建唱的况方膏式鸽节嘉约位成心本理耻由缸三奸：鸟大猾面基积做客丹户斜购窑买叶办狗公民楼触或荐厂圣房放，撤价铸格瞎和况付架款利方哀式跳相恢比铲较铺中苍小原客士户怎，赵条乔件抢苛爪刻盲，朝商任业杜价来值端较欺低项笨目绘定督位利思坡考考向虑捷产箱品芹与园市倚场湖的愚对剥接厂博房,办农公锣楼,研闭发爬中吨心,哪帽一饲类口产浇品泪更吉合供理.办裕公鸡楼,研州发刊中川心首何泉种喂产狐品专更苹准习确高圣新呜区滩的袋客皮户勒需妹求1绪0年百引腹进8蝇0旋0个发项荒目,平嗽均垃每谢年8受0个,必6布0个雷租诊或渠买,嘴3愿0项0平捆方/户蚀计跑算恰,清年捷消谅化腊量术1霉.临8怠万晶平汤方桨米着斑眼赚于烟本菜项鲜目阀差址异泊化受竞登争1孙.功啄能世差普异汇化,以禁满写足虹企都业捡需衣求爸为层核雨心兴设突计传产妄品,2杨.建算筑陷外耐观畏差贸异蒜化,具镰有皆明趟显孩的答识你别适特注征沾和珍心驻理帮暗倒示3嚼.产社品谈平祖面细分寨割掠差扫异朽化产宝品翠的降适捆应配性跪与壤兼要容仓性兼圣顾渡小犁面避积迷和湾大匪面置积欲客考户蒜的尚需锋求兼盐顾各租枣赁锡客息户茎和含购衡买梦类执客陵户宅的础需习求兼甘顾沉办充公点和吨生从产饮的视需舌求提域示府：盗高越新蹈区炸1刷0持个英已雷经缓投养放猪市闷场太的差项宫目柳中胡，代6毛个探项历目钓只轻租镰不踢售甲，4奇个鞭项凑目波只屯售含不枣租椅。项脂目延定播位产启品担定服位企图业元办葡公忽楼形痒象稀定冷位科粗技存版稠块骆研搏究每发伞展盆中欲心现，观先岛锋谈建红筑陶示侦范踢区功习能珠定忍位主亮要举服缝务列于倡高阻新矮区拜的耐科己技大产揉业扛公建司提权示雁：贸项种目顽推聚广左阶救段要，隆项慰目已的殖形守象匠推恳广照根垫据龙不抓同麦时渡期葵的鸽产张品温和柄客该户捎特趋征采而乳决晴定验，臂主脏要惨取纯决上于护目蛋标店客艘户默。销岛售绪参议考含的饮因晒素本肃项欢目群产炭品沿的糖销避售好价塔格皱和琴市诞场拉的保对错接醉程故度高膛新香区瞒产业品闷价牧格揭区舒间止2倚2污0染0释-蹲-间-回2哪8忘0耗0瓣元寺/丘平烛方网米留平学昏生遣软窗件帽园威2巧7福0照家才企猛业纳，踪蝶平队均痒面宿积刚1提1桨9榆平狮方绝米国弱家颂大犁学梁产席业凤园狠综犯合妨楼菌6廊8叉家阿企督业隆，朗平税均俭面灾积流2中0忽0幕平寻方邮米在间售越个闻案盾累耳计职销胆售颂率饼3猜5雁%产麦品纳形惩态与冠本雷项火目继的惑容趋积剃率吉、抬建牧设伍成桶本伶、聪产食品危功爱能宰有啊很张大拍关菠联容膊积仇率股高拦—另—烫建缓筑波高质度—繁—建流筑御成即本苗提凡高产篮品菠平夕面师功筐能垦性缓放弟大额—宁—队开牺发放总升量要增首加递—搬—烫投妇入斗加仅大开曲发液渐辣进,建总筑泊建唇高,产万品授户嫩型括渐佩大遥的冷过画程推护广笑策躬略航和慈半僻径以夺高旬新的区初为织主寨要愁推罩广丽区蹦域塞，那以扯目竹前言高浸新铲区杨的旅消斩化痕速替度汽和话市扭场饺容附量谅，痒本某项友目滥全杰部膨在禾区垫域串内直销背售云难婆度烛较莫大镜，疤需朋要架跨戏区帜竞哄争恢争惕取两更扔多迹市和场筹份踩额龙加榴快病销抓售吸速厨度产火品喉竞车争洋能激力杠的云条础件产往品闸的登性厦能应价预格膊比拘较同餐类巡寿间帜产仗品汗比亮较私价您格、品懂质忆、敲功虫能鞭，震任锯意纱两妨个哄指栽标束相爸同值时织，浅第睡三牺指所标珠是扔影样响构客个户易购汁买瞎的水决菌定凶因纽奉素产复品舞在膜区肚域爱市宇场秀内罚的拥差好异叼化洋竞劲争竞易争魂现薯状库:同在质趣竞嫁争幕，殿销混售窑速滚度而慢,比共价穴格,比却地侧段产皱品风和援客窜户栏嫁彼接游的阔完漂整船度以储客触户驳需韵求遣为粱中叫心着（尤实茄际曾是卧以今企踢业蜓需掉求罩为阵中织心树）,完催善钉产绸品已揉经牲出瞒现抵的烧工妹业搁产溉品劈燕类家型工建业带厂酱房岔租差赁唯价传格群1采2粪元示/阶平躲方高米孵泰化苏器镜类嗓型载办甚公聪楼裕租至赁么价元格蚕2倦0贴元旦/网平拣方芬米办公公古楼鸣销翅售米价怖格甚2帝6协0愤0积元丈/缘瑞平虹方别霸墅员（哈独黄栋吹、黎联番排光、础双混拼誓）膀销刷售协价撤格纸2芳8羊0优0掘-容4饲0旦0堵0腰元翻/晒平抢方沉米产粗品挪形俘式闻探局讨产形品果不焦可吐取额的垮形河式传盆统生石产啄厂畅房大坑面座积宜商板业大薪面卵积叫办效公旦楼5胳0椒米淋以列上邮高阳层访建岔筑挥形危态可讯能种的秃产尽品丹形脊式科症研临办包公缺楼中赴小箱型食办插公划楼公横寓孕式幕办杆公存楼产晓品誉定商型核的抬几沙种波类贞可宰能工抗业姓用傻地缺—牧—子办燃公继楼可哀以堵达疮到希规疯划蹲部骂门刷的染要疯求办陈公叫楼我销辩售溜市魄场诉供热应军量编大板，砍销怕售激周砖期技长工挺业逢用翅地想—献—钟商那务雁公投寓市胁场瘦需搬求养大堪，眉对避开厉发沫和据销眯售号回故款附有劝利但塌是帜项因目烈规砌划易审衬批积难规以病通旺过工令业完用目地哗—少—商商侮务形公辣寓捞—躁—闭办扔公部继分医产阳品拉形垃式否兼优顾顶公多寓棉功邪能村—辰—享使策用拌功抱能议办栋公熟化兼获顾占住鲁宅宗功林能娇是敢适蒙应帽市发场野要欠求饼，仅办妻公征化殿是缩慧符武合年政听府扒利淡益,客取户惭不神排蜂斥承购价买岗办忍公鲜楼,但端没妻有惭购阔买困习宇惯建羊议毯产衔品共形适式产脱品司功委能样兼惊顾泛公管寓舌功碰能办，葱增粗加共客勇户拴基烘数小勤面鸣积L势O卵F织T产蜘品色，巷能泛够架满期足吧办劝公未功呢能掠和捞局搅部箱居本住攀功梅能宴，蚀扩搏大横购痒买投客辨户脚群寨体赤（栗总扔体柜量饼1合5懂0恐0续0授-碧-抚2戚0错0圆0巾0烤平港方脊米眯左烫右妈）L要O霸F恐T公朴寓恒面茂积祝4冈0感-田7恒0加平掌方续米胸左浪右中时型皆办伐公现楼皮，祸单搅套璃3吊0愤0带平千方玩米救以侍下产自品促分若析产刊品兄成聋本L邀O壮F浅T增星加铅部把分授面乡丰积迫不愁摊缘瑞土洒地眉价裁格刮、桨不穿增饿加怨配模套更及雹费启，残相两比芒较薯层反高妇4樱米持左跃右产平挑层栋办污公订楼叙增愿加绳2脸0眨0暗元呼/帅平元方消米驰土锁建揭成恋本哲。客夕户贴接泄受饱度该言产步品头的出空窃间艺质栋感穿比箩较嗓好积，连同停时寸具准有封比饱较常好帆的瘦性步能姓价不格掩比伶，妻市择场索接洞受昨度酒比离较碧高腊。产混品跳竞粪争量优考势相猾比卸较会平耀层歉产御品扇，笼得顶房葡率律高还劳原硬真壁实弃价犁格爪，术比辛同哑类莫产罪品解有蹄竞枯争代优呀势可俗以硬兼惕顾面住牵宿绿功版能奶，沃对掉投海资叮客疯户句和挺住仙宅辈客束户猴有注吸豪引藏力几衡个乏价吵格各参忘考块：堡与易市席中遭心秤办央公瓣楼蜡价洋格隐、宅高郑新攀区篮办荣公伏楼属价陶格黑、父住藏宅渣平摧均泊价竞格、高陵新床区棕域疤住亦宅那价粗格必释要托条相件可畜以乞拿焰出谷一吨栋杜楼听按池照围孵寄化飞器倦标雁准侍建现造跟，般获米得喇政荷策牙方降面傅的榴支糖持浓，琴同箭时达不沙影旦响嘱整扯个馅项衔目丈市御场粪化吨开吼发,孵等化谨器祖的津题棵材弱是告本退项趟目渗做仔办铅公却楼屿和宅小冶面拦积雁产既品拖的忌前瓣提黑，采港用科商物务红公堡寓闪的粗方爽式批推遥广令，遗扩丘大环客斜户否群电体烟，手加止快嗽销尤售鸭速强度商塑务捕公铺寓触最音终龟实丙现悄办抬公地功纯能残，衰服燃务悠于患租编赁极类毕的额办霞公叛客护户L敞O草F章T商希务获公捉寓鞭产淘品窗相双对遭独誓立输的婆规皆划呢区轿域注:假缩慧如分不壁做质孵叹化车器啦产印品,项渠目衰无避法半预焦售,土摔地蕉价设格亚也叫有多比弓较户大糕的常区脱别规警划停建左议也说抖明项料目闷按缴照晕功厚能波划豆分陪建近筑蜘组株团东选南脆角告建灶筑碗一畜层贞设熄置采商扣业站辅梢助究设隐施月，锁节瓜约座用纱地项潮目县开极发问建你设沟留汉有毙弹督性静开非发富的壁区饮域这，寻根梢据艰市慎场欢情棕况旅决但定熄是骡否卫将土容晶积茧率弊做孙足控金制像建诱筑林密堂度星，霉尽振可棕能长增棍大炮集赴中秃绿杜化扑面土积滔对狱于佩区唐内贱的以绿渗化珠景逮观蛇设诸计披力摆求润达蛋到冒最复近命自锣然汗的矛设坦计坏效另果臭，茎营沈造好出款静最谧燥、户平吴和吓、勿纯驰粹络、佳回韵归羡自景然趋和撒质替朴宏的里环膀境乳。尽加量哨多溜的盒设药置吓车递位资，裁保粒证警园轨区爬企胀业盲和发商扭务羊来西往(访栏客)的腿停哭车楼需双求渗,喝部役分侮建怨筑橡可析以确架衫空俭一路层(坊2病.穗2米)遇,用款于幸停转车节。堆燥场次部氧份宗按粮要司求兄需顷硬被化条处抢理净，滥建推议搜作嫁为却停摄车龟场进使合用道什路乘推划界燥区染域牲设茶置佣停趋车啊位L捉O静F亩T产想品承规杠划穗相黄对喜集轮中卫，抹区祖域群规裤划慰相敬对属独祖立户惧型素设市计护的轨均循好添性袜；扔外忍立身面库与邀同饿类漂项境目央差忆异禁化控碌制暴建乖筑穴高遇度冬作交为置降夜低俱项记目夕成奇本乌的诵保疯障红之歉一强士调过建继筑嫌的体院译落跌关偏系馅和寺高助低船关挖系总编平舒图建宋筑蜻立半面称效挡果L醋O鸦F清T产滔品财议务做分特析撕及勿测竿算项安目窃开雄发丽成编本解预丢算项竿目乞收询入吩表物业类型一期二期三期总计建筑面积14120380004137593495低层9000220002246753467高层160001890834908商业配套5120

5120项扫目嘉地吴块向占稼地9累0亩（6万鹿平弯方裂米遭）蒙。气地笋上否总赔建丛筑哈面秋积9孝3狡4文9蝴5平矩方城米匀，刻其种中深低嫂层捧研喷发福楼容部街分录共碍计5旗3舍4燥6耳7平放方裕米置，少高酸层贷研免发屈楼降部溜分摊共俱计3宵4杀9篮0仅8平贸方虾米,商易业惠配室套茅部台分撕共傅计5失1薄2久0平闸方肿米土。笨项可目哈计先划晨分含三犁期慌滚深动断开财发僚。现讽金轻流扣量澡表项疗目竭资锁金鸦回蛙收萄期搁预得计1保2扩-理1贺5个等月项目估算指标估算金额（RMB）

2007年上2007年下2008年上2008下年2009年上销售收入

17,400,000.0061,600,000.0078,500,000.0081,000,000.0041,250,000.00现金流入017,400,000.0061,600,000.0078,500,000.0081,000,000.0041,250,000.00总投资

土地出让金

13,500,000.00

契税4.00%540,000.00

土地登记交易费10元/m2934,950.00

建设成本

13,414,000.0040,100,000.0044,033,250.00

管理费用3.00%402,420.001,203,000.001,320,997.50

销售费用2.50%335,350.001,002,500.001,100,831.25

财务费用5.00%20,121.0060,150.0066,049.88

不可预见费3.00%10,060.5030,075.0033,024.94

营业税及附加5.55%965,700.003,418,800.004,356,750.004,495,500.002,289,375.00土地增值税预征1%～2%

现金流出

30,122,601.5045,814,525.0050,910,903.574,495,500.002,289,375.00净现金流量

(12,722,601.50)15,785,475.0027,589,096.4376,504,500.0038,960,625.00累计净现金流量

(12,722,601.50)3,062,873.5030,651,969.93107,156,469.93146,117,094.93所得税(15%)

2,367,821.254,138,364.4611,475,675.005,844,093.75税后净现金流量

(12,722,601.50)13,417,653.7523,450,731.9765,028,825.0033,116,531.25行业基准利率10%

0.90910.90910.82640.82640.7513现金流量净现值

(11,566,117.02)12,197,989.0219,379,684.9053,739,820.9824,880,449.93累计税后净现金流量

(11,566,117.02)631,872.0020,011,556.9073,751,377.8898,631,827.80项伯目补敏狠感呆性侄分提析成本波动波动幅度-10%-5%05%10%成本135625296.6143160035.3150,694,774.00158229512.7165764251.4税后利润109312805.8102908277.998,631,827.8090099222.0883694694.19利润率80.6%71.9%65.5%56.9%50.5%收入波动波动幅度-10%-5%05%10%销售收入251779500265767250279755000293742750307730500税后利润74,044,319.187585,274,034.58