房地产价值评估报告

房地产价值评估报告房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精资值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评类似房地产的市场，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透位上。低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价估实务中得到广泛的应用。较前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用(销售费用和管理费用以及税费)加上购0用，则成本法评估的价值V为：1其中：K为房地产行业全体投资者(包括股东和债权人)的平均投资报酬率；t为购建开始至评估时点所需时间(按投入资本加权计算)。特别地，如果般以现金流房地产价值V为：2t数。数流量与会计收入同步，则折现未来现金流量也可以等价为折现未来剩余收益(也称为超额收益或非正常收早可追溯到经济学家马歇尔在1890年所着的本益或管理收益。以后许多学者以剩余收益 (也称非正常收益)作为口径评估资产价值，并进行了推广应用，如奥尔逊、积的剩余部分。非正常收益的折现值加上估价值。其计算公式为：20率都相同的情况下，房地产未来1203价值V相同，即V=V=V=C。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种21230差异。当房地产实际投资报酬率大大高于要求的当市场供求的投资报酬率以及重新购建需要的时间则难以现率的选取对评估结果影响较大。率还是取全社会的平均投资报酬资报酬率还是取特定投资者的投资报酬度来确定折现率，而评估结果对折现率具场信息比较充分、相同或类似房地比较多，则评估结果在短期内具有一定的可靠不具有长久的可靠性。另外，选取的案例是否为市场正常交易价格、因素修正幅度是否合理等对，选取合理的评估方法，针对评估方定性和敏感性参数，同时认真分析比较不(1)房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办(2)房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出(3)房地产概况该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板金贸大厦、东方明珠等上海通便利。(4)评定估算用途相同、土地级别相同地区、价格类项目名称地址A新上海国际大厦B华能联合大厦C证券大厦待估对象待估对象号浦东新区陆家金融区公楼日繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交线路新上海国际大厦号浦东新区陆家金融区公楼,480繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交线路华能联合大厦号浦东新区陆家金融区公楼,480繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交线路物业名称坐落位置所处地区建筑用途交易日期区商业繁华交通条件证券大厦号浦东新区陆家金融区公楼,090繁华,金融业有地铁和多条公交线路物业名称公共服务社会环境地区性不动产销售状况环境卫生及景观市政设施建筑结构装饰装修情况个别因设施状况设施状况平面布局待估对象陆家嘴金融区优优优好七通一平钢混幢外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻进口电梯，中央空调，消防报水电到位，电话好一面临主干好物业管理好项目名称新上海国际大项目名称新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦ABC陆家嘴金融区优优优好七通一平钢混幢玻璃幕墙，内装办公房内为毛坯进口电梯，中央空调，消防报水电到位，电话好一面临主干好陆家嘴金融区优优优好七通一平钢混幢玻璃幕墙，内装办公房内为毛进口电梯，中央空调，消防报水电到位，电话好一面临主干好陆家嘴金融区优优优好七通一平钢混幢外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房顶，木地板，轻质隔断进口电梯，中央空调，消防报水电到位，电话好一面临主干好地址地址E表)物业名称交易单价(元/座落位置交易日期度距城市主要商服中心距离道路状况交通便捷度交通受制情况距车站港口城市基础设域社会公共服素社会人文环境条件环境质量件城市规划限制不动产销售状况计因建筑面积高待估物业交通银行大厦状况描述银城中路号2004.6.30近优优无近七通一平齐全优优优优相似优值1优大一新上海国际大厦状况描述状况描述02004.8100繁华100近100优100优100无100近100七通一平100齐全100优100优100优100优100相似100优1001优大二华能联合大厦状况描述状况描述值0.710000100100100100七通一平1001001001001001001001001优大三证券大厦状况描分述值0号2004.7近优优无近七通一平齐全优优优优相似优1优大(1)综合造价物业名物业名称素内部结构的合理性层数建筑结构程度装修状况设备标准及状况新旧程度物业管理绿化环保程度特别因素个别因素小计评估价格(总待估物业交通银行大厦状况描述较好钢混相似高档装修高新好值123400(取整)一新上海国际大厦二华能联合大厦状况描述好钢混相似外装修高档，内装修坯高新好9分值状况描述较好钢混相似外装修高档，内装修坯高新好值71,444,286,755.00三证券大厦状况描述较好钢相似修高新好值0.99012A2939(元/平方米)B7(元/平方米)C米)取三者的算术平均值作为评估单价(比准价格)，即：地上建筑物评估单价＝(22939+23417+23852)/3栏杆扶手。10月发布的文件(武建造预字[2001]28号)中公布的第四期工程造价信息，选型工程造价直接采用。以下为典型依据武汉市建设工程造价管理站文件(武建造预字[2001]28号)并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版(吕发钦主编)中的有关参数，将典元)(2)前期及其他费用(5.16％)建安工程造价的2.6%计算)。算)。0.06％)。2)按建筑面积计取(20.25元/平方米)(3)资金成本(4)重置成本合计重置成本为627元/平方米×(1＋18)×551.88平方米＝408,313.94元(5)成新率确定理论成新率＝1－(1－残值率)×(已使用年限／耐用年限)理论成新率＝1－(1－2％)×(17／50)＝66.68％2)打分法础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等评定评定有承载力、稍有不均匀沉有轻微变形、细小裂缝稍有裂缝、破损评合分计1870分16-2016-201-20基础承重重构件损级基本尚好目构分稍稍有渗漏稍有磨损、裂缝基本灵活、少量变形稍有裂缝、风化稍有裂缝、风化无明显变形、稍有裂缝稍有破损基本尚可线路、照明装置基本尚好、无漏电基本正常使用面楼地面顶棚修他3-160-126-203-163-163-160-12226-202-28修分备分6865×装3)成新率的确定房屋成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％(取整)(6)评估值计算％＝277,653.48(元)(1)年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米(估价对象营业用房及办公用房租金水平相当)，空置率取5%。则估价对象年租金收入为：80×26800×12×(1－5