戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策划建议

汉拿成林道项目商业策划建议汉拿成林道项目商业部分策划建议2023/7/241建议内容第一部分本项目的开发原则及思路第二部分商圈分析第三部分相关案例分析第四部分商业部分市场定位第五部分商业部分的主题形象第六部分商业发展建议(业态规划)第七部分商业部分的核心竞争力营造第八部分招商方案建议2商业的开发原则及思路第一部分商业的开发原则及思路商业开发原则天津商业地产概况2023/7/243商中业斜开异发眼原杠则最棚高册最蛾佳软原潮则商怎业而项隔目序核尼心悠竞筝争娘力窜原本则精覆准蛇科摆学栽定缴位柔原宋则合闪理度投末资数回商报面原承则4天澡津循商绿业轨地纯产略概承况天鼻津绍市孤商晚业川地现产产概越况5天明津乔商朱业彼地秋产混年柔供台应逮量天捆津宁商车业揪地励产狮于向2玩0错0晴3齿年赖崛请起并，挡0屋4皇年品爆撑发炮，掉在唱0段5蠢年直达帅到偶历误史漫最壁高尝点阔，辆现赶总莫量系已耐超嘴过拆1圆0逐0狱0吵万因平孩米耍；6天郑津佣商框业捆地洒产垂发箩展趟趋猜势商视业盏地系产馆面士项嚷目罪将桃在斧未肥来漆2拔-泪3肆年稿内脏有巷集氏中论放倡量缩慧的熊现铲象僚产铸生百哑货填零转售舞业剩群护雄桃逐做鹿鼓，伤南围京互路弱沿据线题将侨呈策现老白时热揭化海竞坚争大镰卖近场紫进啊入盒市算场束调枣整谨期社小区怨商食业甲将昏成哄为奸新梅型陶商碍业军地盆产汗开闻发吵热去点酒隙店谦的碌开距发爆量爪将迫继协续圈上块升垃，吸并名呈补两恢极鞭式研发们展商筋业旅地壳产睛郊堂区朴化铃将耻成冶为世新古的羊发扒展悄趋共势市申场船细浅分瓶将肚进自一多步座加碧剧嘱，院专白业军卖钉场圈的虏发端展居将叹成贱为唉新缠的太趋灶势物终流师类朵地副产执在膏未背来眨几音年法内川将嘱会俱大慢量冻出远现7本视项稻目幕商查圈预形洽成川条勇件宇分刻析第丑二外部政分芬本卧项汁目勤商龟圈急形阔成登的链可捎能绸性区耳位候分持析区饮域颤商睬业拣地零产祥分短析区富域位商召业某地挥产吓市统场主展轻望2港0姿2桐3夸/派7椒/兆1雀88本朴项颠目辨商稿圈冷形管成槐条凡件车分规析区樱位仔分叉析2哲0艇2锯3倡/耕7向/库1钉89区乒位递分吸析河蹲东哑区返、丹东迫丽炎区匠2肿0约0侮3嫩-薪2班0若0召5翁年柔G棒D敏P社象会扯消验费真品素零瘦售摘总葡额人腔口雨统筐计泳环紧境交哲通霜状传况1板0区各位糊图1电1区歇位平分宣析厨—据—景区祥域将G呢D阔P1苍2小始结通羡过摆近欣三施年饶的久数枣据筹，遣我猎们迹可票以丽看废出统，女河砖东恨区渡/闲东莲丽鸟区先近贺三兽年悠在银宏婚观睡经那济槐上射呈阔现常高属速扩发夜展眯的液态循势腾，新各填项厕经孕济艇指谎标堂均概有乞大扔幅伪度诊增宫长忠，减这堂与惩战葡略赏东诉移恶使之东掏部碍城新区雷在浊天孩津赴市射地逮位悲的己提兔升掀有呀直智接挺相酸关躺，丸而痰且酬通朴过辅近拨三怀年垄河发东详/损东锻丽橡区迷在驴商锣业众与胃房坟地飘产把事朱业陕的肢实纷际侍情忘况朱来陪看卸，腿河所东鹊/羡东沙丽接区吗正绑朝舟着振新晋（兴新项兴天社风区羡发愉展拜加旦速喝）旧、柜快把（毅交粘通蓝路削网咱日傅益范发凶达夹）剥、般优首（导投甘资圾环时境般优廊越特）纸的烟方侄向牛迅甜速炉前构进品。1坝3区宏位州分颜析卡—恰—泳社粉会仍消柏费柴品郑零疮售堪总茧额1鲁4小等结社奖会圾消凑费众品坊零泳售校总才额眯的辆增号长彻：一男是翠表京明洋该混区永域判商担品涌市各场帽丰着富洒多渣彩蓬，统消魔费吧结疮构集明铸显料升悬级预；二悼是翻说鸭明连生笛活肠必够需鸣品起市妹场酸供队应继充衔足抬，的价头格歇总龟体辛平涂稳让；三勇是挥表炉示自区换域皮内阅消事费否方视式馅更盯加伪理穿性油、等健笋康跌，者消柏费刑结度构桐更滩加毯合片理回。1浑5区唉位星分矛析轧—渴—串人新口响统请计夏环稻境1肢6小志结天惹津药市府外戴来柏人咱口余大况量双涌湾入痰和教自遵然雅增廉加确人独口喉规米模句持晓续剑缩问小跃的凝特计点害愈歼发推明帅显眨；全郊市沟人注口欲分尼布真呈米现概出将中辞心薯城社区忽人辽口道进碧一笨步拴向腾外壳扩呢散致、李人抄口迫向剂东焦南衣地红区适聚准集属的京显鲜著诵特宪征歌。里五叛年嚷来竖处喂于研东周南际地饲区透的良河赢东刑、路河宪西哄、践东灵丽蛙、计塘孙沽肯、银大维港上、容津艺南听6亚区滔新要增耕人牢口覆2冒5榜.廉3惨9垒万达人裤，嘉增缴长辜了前7讲.叹5称5乐%侨，轿占饿全淡市钢总船人触口稍的丽比牵重此也封增贞加庆了选1传.猜0戚8芒个法百徐分壶点月。1耗7区屠域腐现盲状项积目窄位息于被程议林筝庄燃宏烫亮斥工素业与园烈范线围夕以哲内店，荡属牛于结传造统工假业哪区港，慨常某住绍人概口吊较借少辨。工寨业吸园植内谎的温企傲业节多孩为尺以兄粗术放俯式洽生撑产男为里主眼的签小砖型膝工厂兽，龙整表体杀档抓次某较约低前。项较目戏周挡边靠公份交表网它点层稀量少捉，捏道袜路抄不票通外畅辅，脚可怜及侮性参较差升。项秧目云周贼边沸商苦业腾整爬体伪档步次繁较精低蜓，元多肚为画五阿金费、却建蛮材帝经营围者碗，刑满爽足栽了扔工垄业条园稳的网日串常菠需楼要角。项带目痰周孕边凶生谦活绕配享套买设糟施候较愈为括匮造乏赴，皆未阴成别规颤模蒜，对档次划普孤遍勇较妻低1胖8区仪域僻发素展乞规受划万新都市创业园万新精锐科技园万新世纪商贸中心本项目继舞续桂扩显大川工刘业销园钩规男模辆，老丰吩富筹其盼功忧能洒，每并疫实互现萌其却生脆产扛方溪式屋由始粗永放慢型嘴向材集易约庸型嫂转扬变吹。根怎据茂《吊天兔津斥市拴发奖展妄都糟市选工耻业械实歉施大意邻见咸》卷，维为营盘欣活拍环板内采东背丽贫区降与晚市则区野结龄合底部尸的立存乓量明资前产旅与询土翅地骂资正源催，暗加专快持城浙区革经郊济竿发绳展继的拌载骡体江功抱能伟，播借验助巾天袍津庸市制产昨业扛布句局艳与轿结辜构兼调断整筋、懒实争施抄工纽奉业织战咸略鸣东牙移减的赞契纹机润，嫩东那丽右区本拟聚在焰程观林恭街膝环性内颗区渐域聋规学划弹建箩设鄙三丑个祥科惜技寄型撒都检市网工馅业睬园腥区梢。1皱9航萍空挠城棚的残建象成怠将盈进蜂一新步意提卧升预区此域黎功吐能抬与鱼价纪值天舍津翠航扩空铜城秧规长划成用恩地烧北穴至窝成惕林术道丝式延亡长肃线恳、永东墨至奥京钩津龄塘陕高室速凳公侧路猫、妙南撤至顺机先场尘维仔修屈区遵，援规己划各占伐地塑面滴积吩约休2乘1耽.某3稠8宪平催方望公灭里喂。本案2匪0未驴来轮消比费基人藏群醒增印加止与眨升裁级天房项目松江项目本项目10万平米22万平米16万平米小哄王萌庄则村饭目引前班已挠被远列匙入请拆呢迁哗改储造抢计耳划颗，号据陡了活解络，鬼拆拥迁递土栽地错除穴部牺分裹用燃于无还持迁价房稻外赖，露剩央余竿土项地务将音对免外反挂令牌汉出亮售乖，继由贱此究可朽见索，嚼该序区捆域袜在肉未仇来桂2变-飘3题年胞内芹将排成芬为妈天亲津震又孝一仅新参兴竞居荡住义区牢。项笨目额周漠边吧1并公斩里步内储常窑住顽人穴口释将喷超走过2万器人2悉1道运路树规景划区队域身将册与之卫茅国连道秧、医空摧港屑物松流倾区彩相屋连思通煎，撑成坛林稼道吹拓舍宽挪至佣4阁0俘米奋，算成劳为让连掠接材市计区侨与咱空首港萌物梅流惧区们、蹲天辉津僻机爬场马、睡滨富海布新俗区持及海周华边截其沸他戏县榆市敌的下交损通饼要赢道驴。本案外环线津滨高速津塘公路津京塘高速天津机场空港物流区天津港2开2项士目络周送边买商练圈爷分凭析商佳圈陡分版布丈及煮构任成东晒兴春商唐圈万限新临村拒商头圈2格3邻爬近选商弦圈灰商娘业砖供赵应休量筹：邻趣近价商明圈框商拳业剑供凳应找量划较灰大倒，刮已删达蓄到套1凳7埋6拘0由0疯0重平细米鸽，久且西功辩能档较消为午齐翠备驾，贿基予本核满竿足耀了剃周妄边值居阁民泄的涂生碧活荐需严求艺。名称体量商业形式卫国道家世界8000平米生活型大卖场国美电器2000平米大中电器2000平米东兴家世界4000平米又一城80000平米餐饮娱乐+酒店南方灯具城20000平米专业市场登发装饰城20000平米第六大道商业街40000平米未定合计176000平米2笛4万壁新穿村壤商件圈珠距妻离拆本准项止目恢较芬近樱，摸在垄项炭目周区内域极内宰目窑前嘱尚工无帜商赌业洽设盏施备的剂情易况耐下流，肤区惠域犹日辩常家生激活炕消倒费贪会脏主躺要号发演生牲在殖万罗新侍村殃商宪圈续。万凉新白村遮商幻玉圈蛋商遣业罪特紫点膏：超纺市沿卖钓场扇类考设限施已成怀长捧迅捉速社互区恨商效业迟稳疫步亩增曲长生走活盈型奶购焰物练市倍场睁细瞎分全更昂加略完瓜善绩，没商庙业们竞签争的更辫为仰激诊烈区礼域集商展业咱设客施敏逐息步嚷升原级通创过决上会述纷分转析默我部们晃可絮以乱看狐到块万置新鸦村磨商日圈沟作程为昌区岛域论核俯心悦商未圈股的锋地侵位岛日涝益但稳盟固贴，掀随邪着追其忌商欣业沿业况态专的增丰嗽富茶以敞及屠档可次亚的旺提领高梁，话其谢辐火射岂范怎围屋也音将头进蜻一恢步星扩委大增。2驳5本唱项限目捐商朽圈虾形路成辞条声件敢分管析区奔域街商怒业班地招产丽市革场脂分蛋析2广0贪2垄3立/件7进/葛1胸82航6区免域骆商客业羊地糖产达特完点刷分辨析连锁零售业起步早，发展迅速，是天津市内大卖场数量最多的区域之一饱和竞争观望<1000m21-3km5000m23-5km8000m25-10km>15000m210-15km特享点指一2脏7大捕卖挖场丈特浓点手描舟述连寒锁逮发集展都,权资还金忍占竟用谨较僻大暑,艰需礼要母充舟足熔的锋现柳金撑流政;需什求练面煮积创大锹,丸一目般买>即5逐0桥0周0医平席方芝米许;充朽足拍的内停锣车帮位只角租阶不古买某架些熟类柿型护的蛾大章卖姻场蔽对键建旨筑猾要圾求盘较针高2头8区箭域岩商兽业鬼地烘产啊特别点唇分池析特倾点吧二区域复合功能商业地产项目严重缺乏，商业地产市场尚属发展期先发制人商业领航2抚9区艺域仪商驾业闪地肤产搁特顾点领分镇析特企点灵三抢占市场空白点区域复合功能商业中心单一,目前只集中在跃进路一带,不符合商业中心多元化的趋势东扯丽半商模业炸中艇心程长林让庄百商婶业照中单心丽镰苑孟商贴业吹中很心万体新智村赌商房诚业搏中镜心3赢0东爷丽诵商朝业系中熔心东丽商业中心3僚1区贞域辅形铃成龟商殿圈年的鸭推漫测区洋域挎商迎业堪地赶产湾市犹场毒展机望2周0驱2块3徒/侧7掉/赞1废83简2区但域当商稠业树地斩产扯市塑场寄展肉望市倘场锻需喊求绒强钟大消糟费汉者驶（悼区崖域伤内辟、少外渴）选、妙经狭营摆者商砌业弊地纱产屈面拔临傻数传次眼升谣级崇—触—东跑部苦天除津校商党业视中佛心富有速望说形气成交衔通哗、旋居量住激环碍境雷、昌外质来启人朴口3裂3商认圈斑形望成丝式的婶可露能驾性欧推仇测形甲成走商亮圈沃的角可铲能下性返推辩测2弹0矩2失3质/粗7池/捕1盖83隔4城亦市专扩隆张喷角江度城图市器战今略韵东期移滨尊海细新秘区谣现哪代锣工贱业榜客薯观识上欺需型要顺与雕现聋代待服贞务假业喇聚采集再在槐一鬼起恒，肯因关此稳天看津摸工剧业甩东和移离战撒略沙将固依线次逗提魄升爷为嗓天丑津灭产晌业露东百移保、幼天起津挠城凭区音东册移巴及构天糊津魄城帅市便中改心暴东爆移正战迟略观。项商目股所萝处月区界域谣作销为历连妻接至市券区等与筒滨尸海甘的锄要枣地煮，插随柿着托城乞市乏的表东阅移帜，艳将凤承精载污越仿来逆越顾多夜的路城隆市肿功罢能送。城芝市拼居榴住晶郊必区狼化按据照却《己天仇津昏市丈城躁市兽总易体阔规抽划洞(哲2袖0郊0碰5订-德2移0双2帅0发年硬)赢》微，怕未洽来湾天钞津结市游中衡心既城自市风的复布育局宴将竟以括中酸心订城悼区喘和就滨筹海帮新洲区已核桨心迹区百为偶主好、统副逝中珍心厅，网在默外竖围华发估展喇居蹦住雨、避就治业值综滚合览型京城严市岛组师团云。凯中霞心华城与区膨的魔功御能缘瑞定仍位眯仅伸仅肯是鸭区昨域办性凭管狡理续、醒服隐务遇和飘商毯贸钩中滚心扎，歌而皮中舟心耳城誉区按的以居宣住找空巷间榆将吸引嚷导尝向事外泄围谜组沈团央发桨展稍。因拢住新而皂商鄙，敏居剂住训的届郊不区晒化捏必收然璃导炮致寻商胡业品地邪产扮的亲郊谜区朗化袄，垃根痕据才项厨目陈区卫域理的棍规额划运发皇展快，游本淹区语域决有龄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内容商业项目建筑面积(m2)商业项目销售面积(m2)商业项目销售均价(元/m2)商业项目销售总额(万元)区域和平区88581034187.0322258.7760958087河西区122656781849.3813680.01119700234南开区1268463309052.5410584.23271064298河东区57877118311.399225.9168939728河北区30787386175.057457.6642687361红桥区600000东丽区1066689118476.843175.3376199510天津市区5934173648052.239782.56339549219参帅考遣天傲津烂市恼与杜河腾东牺区洪商刻业贿地酱产食市证场置的插商象业吼地扛产筝价劳格卵对例本丝式项合目进帽行胆价袭格岭定省位摆。天虫津归市拐/陶河甚东数区占/耕东产丽矛区渗现拔行槐商亮业畅地糟产畜价精格驶：见着下予表8怨0成选因泡解畅析萄：1转）挥这胳两辫个所区槽域饶的裂商在业令地罩产坚市架场唯正慨处架于姓兴耽起调阶回段挎，跌与茄和晨平绍、尊河睁西砖、钳南源开冈相菌比合欠狐成华熟垫；2女）杆这辨两管个纠区难域典的剥土切地恨价处值委较秩低茂，轧开已发编成兽本墙相肥对协较每低沙，命所族以什价兔格械