惠州美地书香庭院项目定位报告

惠州美地书香庭院项目

定位报告2004.8.26谨呈：惠州市美地房地产开发有限公司项目简介2004年2005年9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月10月8月开工竣工主体封顶入伙用地面积：3.94万㎡；总建筑面积：9.85万㎡；容积率：2.5本项目人人乐往惠阳2目标1期科学的短平快快速回笼资金保证利润2期3街铺最大化保证利润实现合理的开间进深目层标典下躬的谢战孔略快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气4快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气本项目1期户型配比建议建筑面积区间户数（约）套数比两房两厅一卫60㎡－70㎡8215％三房两厅两卫90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房两厅两卫125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合计5455快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气沿屯街辩面耕：扬约跃2际3词0脊米小奖区贝出爪入汁口：祖约罗3拾0哀米道握路培宽朽度词：磁3扬6屑米池商弯铺撕层音数无：敲1高层开杰间腥：阁4膝－蜻5矿米善进促深初：互1宜2裳米总台面辰积言：裹约刘2致2淋0班0莫M妨2商业部分1期2期总体建筑面积（M2）76001600023600占地面积（M2）南侧街埔独立占地22008000——层数局部2层2层——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）565501835074900住宅平均层数6.56.9——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）64150343509.85万占地面积3.06万0.88万3.64万容积率2.083.92.5首球先丹启字动房诚部鸟分个独绿立格占局地产的暑街师铺糟，担可类以月利励用油经常济艰适盼用赶房织人宰气嫩，洒在匹住畅宅伏封送顶比之膝前苹即腾回侮笼误资怒金由磁于州商栏业害分母解代了尚住刻宅等的垃压昏力鼻，巨故预本聚项担目场可巧以不驶设躁置搂小细高凤层6快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气外姨立正面—馆—鞠欧抓式趴洋顶房—谢—革坡等屋锄顶—泛—虾顶补层放送伪阁酿楼—允—冒铁姑栏筐杆—珍—指百掩叶—瓜—旺老赢虎妹窗布猜局—嘱—声庭甲院木式—闲—停1算梯句4勇户户料型—雷—迎方艘正咬实漫用—层—谎南量北泪向—符—赚双这阳宅台—赴—夸部净分夫大蕉户裙型销送盏入哲户唯花舒园7学悉校屋用橡地2通期快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气原时生泄树陕木刑暂斯时今移宾植递到尖2沾期牙备圾用潜地闷，句待令1限期屡进爱入寒园筹林班施触工竿阶番段及再盈移胆植做回蜻来如裕规欠划驰路劈燕的壮修阶建堡出龙现偶问暗题坑，煮可休铺纵设卸红淋色看行锻道侄砖强，祖既拐经没济细实席用泻又膛美武观个大该方8惠淡路沿街面：约230米小区出入口：约20米道路宽度：15米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1900M2与2期互动的节点2层20米×20米，共800M2沿街面：约135米道路宽度：42米商铺层数：1层开间：5－6米进深：15米总面积：约1600M22期集中商业的延展，与1期呼应、互动沿街面：约230米小区出入口：约30米道路宽度：36米商铺层数：1层开间：4－5米进深：12米总面积：约2200M2沿街面：约130米道路宽度：18米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1100M2备牌注送：沈沿绪街离面榨尺密寸寇系隔根属据脆红晚线躺图海及圆地事块钱指累标枪表椅计副算果得肿出栏，恩有铲细筹微籍误帅差罩，峡但玩不翻影斗响则结难论街铺最大化保证利润实现合理的开间进深1摆期插街挨铺徒的导总外体线规世划租：昨7损6怪0培0浓平蚕方星米9项目分析定位规划项目分析定位规划工牌作饱流所程市余场垫研山究1针0结排论侍1晋：拉惠画州后房匀地顿产贷进蛋入紧全悟面规快墓速曾发洋展音阶剥段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展2狭0蠢0竿3浴年缓惠耻州确人哭均锡G洗D棕P歼2明5达0描1铺美赴元故；馆经辣济领增邪长权率宣1苦3厦.壳3冬％分菌项泪研躲究定1巾：面宏蛙观铃背验景1像12情0现0培3肃年妹惠栽州铲行虎政炎区甩划屿调疮整相:市暑区冒范屯围淘由菌东照江鉴、堆西猜枝骆江嘉畔秧延卵伸粒到烛大会亚苦湾葬，市伪区尾面芬积并扩刊大塔5伯倍，农达聋到2罢6盖7主2桥平性方谣公记里，市惹区兽人川口施1雕4吴2众万地区全省珠三角深圳珠海广州佛山中山东莞惠州江门肇庆城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠心三宵角叠9斑市芒城筝市清化塔率地区惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59惠芦州晚市觉分怒县荷区斩城屡市挑化匆率城良市各空而间崇布安局遵：形数成垃“核歉心萄—题轴锡线倘—苏网灶络”他的察点信轴趁网杰空医间画格年局筝。以一隙市孔二厨区为粉核辛心旦进背行业发悼展匀。一演市坚:炒惠饥州陈市二过区旦:轮惠旦城荷区使和葬惠鸡阳击区结握论略2资：御行陷政置区宾划应调缎整茂促际进拉惠挪州嘱城临市啦化乞发伪展1屡2分挥项福研进究跳2狂：飘房凡地猪产泡市绵场墓开表发谨与察供挠应资膨料萌来检源包：瞧惠室州侨市叉统疼计霞局盯、四惠待州果市珍房甩产部交凳易较中绸心由帜于率烂读尾养楼煤的蚀存绳在傻，愤施颠工勺面积积伪的冻统状计昼数恩据恩一瓦直港维泻持葵在映2腹0换0炎万竞平向方绣米申以荣上结减论策3：抹供房诚需挎关苦系盟改榜善悦，纺市籍场盏前泄景拿看廊好2登0杯0倡4俯年醉上滴半漠年婶，醋竣裹工凤面嚷积膏减晓少谅，认销击售笼面涛积痕同铃比遣增抱长蛋7申5千.要6兆％删。搭竣归工婶面食积债与搬销坑售堵面单积肚的肆关道系撑逐桃渐米改姿善遇。2盲0抬0杆4忍年宽上摇半支年诉，卡空全置话面逐积壤减预少1羽3惠朽淡询大僵道扶是枕连阴接晌惠河州惧市允惠捉城吴区旗和哪惠腔阳阿区嚷的森城着市卵交币通鞭枢殖纽暑，葱全以长积3灿2诵.倘4例公框里欢，乎工候程末总店投递资滩约呼1观0偿亿通元添，脆预润计暗2前0网0去5上年稠6蚕月排3但0灰日脆完众工参。惠爬淡其大掉道芝建利成贿后宅，威将煮地翼处炸沿脉江朱的承惠添城势区踢和咱地普处嫁沿塑海袖的肆惠却阳榜区剃连况成戚一罚体太，搏是朗惠匆州天打沙造书半趴小洒时惕生莫活屈圈贵的仓重础大冒举最措翠，卡对挡加计快给惠您州吓南租部皮城圈区胃开树发运和盒大若惠看州默海淘滨邪城楼市怜建厌设毕具排有粥重姑要猎作帐用骨。结荣论破4：堤惠搁州泪市素场轰两知极蒙驱痒动拉，蔬都幕市符融损合万趋四势欲明阀显房节地辱产诵发蜂展索驱弟动精因鼓素舟：盼城之市盒扩喘张客借户锤购杰买杏驱超动英因注素顿：秤中煌心燥城夸区肿的衔吸孔引拳力杨/模良户好湖的枕生诊活术环朱境衬及根配匪套房羊地绵产顶发珠展啦驱衔动聚因嫩素远：披产抓业充带燥动客匹户冶购始买冬驱顾动若因支素兼：床价都格逝低泼/鲜事庭业猫发乓展戒/区投踏资分仪项拦研垒究彼3游：鱼房恩地芒产拦市瓜场己格票局1颗4房欧地余产旱市喘场慰处孩于滨启贞动文阶浪段僻，秒产虫品顿及福营电销旅均而处梯于胆较柔低凡水栏平现养有彼楼臭盘俭销析售锁情愤况税普挠遍端良起好税，存表参明满对体商俯品旱房沙的纸需款求绢已顽经申显感现以碎市咏政夜广贯场吹、锐人判民滋公仿园斜及址淡阅澳顿河坑、盼亚爬公雪顶容为版资块源蹈的孔相楼对肤高不档是住遣宅前区膏，厨价蒜格1买8扔0飞0割-术2粮2霞0烘0老婆城奇区墨、总新把住螺宅枯区牌分迈布暖着镰相胖对达低颗价篇住卵宅释，性价没格1瘦5之0屯0问-弦1签8僻0挥01234567891秩0惠嚼阳掩区班市末场蓄概爱况1既.链信吼和粥苑晴：概1脉3呜8闪0殊-畜1科5锄8磨0暂起壁/俩均贡价淋1妖9腹0棉02钳.挡名乌苑卵山鹿庄自：绸约掀2匪0侄0鹅03不.仗昶轧晓纠大越厦胆：怜1嘱6源8理0拉-垫1苦8感4财04致.重锦兵绣反豪扑苑会：盒1鹊4灯0盘0碌-螺1炭5唤8怪05川.伍昊叔康充广纽奉场河花光园螺：慌1刘8誓8醋0孔起冷/奏均详价请2做1列0银06幼.营中穗铭康豪扭园现：连1司8宝0邀0犬-慰1负9污0塑0撑起荡/挤均用价返2朵2紧0奶07贱.获怡翁景森楼疫：桐1矛4挡8灭0舌起磨/亮1桥6劳0做0预均撤价8邪.昆文蚀华串豪疗庭梢：扛1昂5剪1宾0重起刚/丸均贫价刑1遮6岸8榜09局.刻祥尊和胳苑滤：焰1表8蜂0残0滩/毯1脂9寻0修0梢起1介0雄.掘瑞扫景贵居膛：唐1偶6予8决0受起抹/茧均欧价饰2厦1浩0定01荣5江北属性：行政中心/高档住宅代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园均价：2700-3500元/m2发展趋势：商务、行政、高档住宅东平属性：大盘区域代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾均价：2000-2500元/m2发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘麦地－河南岸属性：老城区的扩展区/新兴商住区代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、风华世家、丽园新村、南翠花园均价：1800-3500元/m2发展趋势：宜商宜住惠淡路属性：郊区代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭均价：1400-3500元/m2发展趋势：新市镇下角西湖－南坛－下埔属性：老城区发展趋势：城市功能完善/旧城改造龙丰上排惠害城亡区奏市承场脑格宫局1茧6惠乓城薪区灿市尚场辱供延应蛮状些况惠鸟城忍区朱在错未冷来阳2爱年年内蛋竞闻争躺将竿达膀到眉高艺峰产袜品存线盼逐纹渐箭丰羽富市裙场此竞超争叼越割来亡越蚕充躺分未棋来赖两法年角惠婚城辉区裤主勺要溪在回售蜘项日目掌时束间辅表2饭0购0程4田年坟上假半题年伏惠满城载区君产誉品酒分飘布耻状庭况1渠7溪南粮翠米花络园东长湖疗花育园风而尚要国艳际风咱华缺世辫家阳终光鸟1溉0匙0南汁山闪美坏地绿裂湖适新害邨丽鸦园谨新撒村异3舒期世竟纪浩新震天东艇江船学爬府怠1赵期君修华污府雍烦逸编园荷早兰推水码乡蓝万波贴湾长汪湖椒苑鸟3挨期碧鹅水振湾江弄畔梯花荒园东收平龙－咐大样湖琴溪心陷园金与世莲界卷花芝园国族华坏大店厦西阳湖择丽看苑盛敬事污清疼华阳蛙光旗华面庭金屿耀膊园山的水迫世谅家本冰项哲目2004年开盘项目2003年开盘项目持续2年以上的大盘图例麦允地洪－搜河仍南缠岸金陕山含龙日庭惠都淡熄路江谣北结痰论众5延：床江精北猴、行东汁平汽、项麦彼地疑－吧河拒南领岸缎、兼惠赤淡砍路喜等将片其区党的婆热孙点是效照应懒明惩显1料8分嚷项鸣研碧究威4紧：膛典橡型折项榆目扔调悄查楼盘名称雍逸园楼盘地址惠州市麦地南路与三环路交汇处基本情况一期建筑面积10万㎡，共8栋小高层销售情况04年8月4日开盘，截止目前销售50%，其中临南三环路的户型销售相对缓慢客户TCL员工，私企业主，公务员，农业银行职工，教师主力户型三房两厅两卫110㎡~150㎡四房两厅两卫140㎡~190㎡价格住宅起价1780元/㎡、均价2500元/㎡商业均价一层6800元/㎡优势☆片区居住氛围日益浓厚☆项目为大盘，配套齐全☆知名开发商

劣势☆项目南边的南三环路噪音灰尘大典药型炉畅尤销调高茶档絮大警盘1园9雍至逸吩园慎产拢品侮借程鉴梯散户击比卵：宽2森梯适4草户朝叠向遗：卫南颗北响朝筝向户灰型腔：畅方屠正药规扇矩泉无冷死渣角细下节过：妹双柏阳敲台2标0楼盘名称南山美地楼盘地址惠州市演达片区三环路10号小区基本情况项目占地5万㎡，建筑面积8万㎡，低密度纯住宅小区，绿化率41%，16栋6.5层不带电梯及2栋小高层组成，共481户，其中多层182套销售情况2004年5月开盘，多层销售80%，月均销售约45套，小高层8月初开始销售，现销售15套客户河南岸片区居民，5大集团员工，私企业主，公务员主力户型三房113㎡~118㎡四房136㎡~152㎡价格多层起价1688元/㎡，均价2100元/㎡小高层起价1950元/㎡优势☆产品性价比高，社区内相对独立，

劣势☆项目北边的南三环路有部分路段正处修建中，灰尘比较大典锻型嘴新绘兴相区颂域铲畅奋销燃中具档胸项匹目2吓1楼盘名称世纪新天楼盘地址惠州市河南岸演达一路基本情况占地5000㎡，建筑面积57932㎡，1~3层商住，4层会所，5~29为住宅销售情况5月开盘，总销售率约50％，一房及两房销售80%以上，高层大户型销售缓慢客户年轻的白领，投资客主力户型两房两厅一卫77㎡三房两厅一卫120㎡价格起价2000元/㎡，均价2500元/㎡，最高3000元/㎡优势☆首创观景电梯商住楼☆繁华商业中心区，周边餐饮娱乐教育配套齐全，升值潜力高

劣势☆部分户型面积过大☆临演达一路噪音大典袜型狭高傻层稳项锋目2既2楼盘名称惠泽南苑楼盘地址惠州市河南岸17号小区基本情况占地7.4万㎡，建筑面积13.6万㎡，绿化率33.8%，共10栋，其中3栋6层，2栋12层，4栋17层和1栋3层幼儿园销售情况可售部分100％客户市区单位干部、职工和城区中低收入家庭主力户型两房两厅，三房两厅，四房两厅价格起价1288元/㎡优势☆经济适用房，价格便宜☆政府工程

劣势目前项目周边的交通和生活配套不完善经讲济罚适胆用仍房2亭3总雾共殊1篮3蛛6南0汪名证报职名帮购鼻买沃经察济详适福用码房从禽级箭别痕分秒析终:寺科胸级鱼以现上材约锐占效3京1剂%哥，窑普饥通语员中工需占升6稼9独%从狠来碰源驼分夸析蒸：故政素府草机苏关妖、混学套校故和亏企趋事哲业悔单路位断分胁别跨占肿1哨6拖.顿2羞%迎、顷1肚8饶.馆4袍%誓和解2偿8名.皱7晃%浸，京其蛙余援的貌为朴T搞C骗L榆类否的订大如公比司巡寿、胃医俩院斥、亚军坐警发、恨运抢输产等抗行问业惠呆泽愿南授苑埋客胃户田结港构筐解狱析2躲4楼盘名称金旺新苑楼盘地址惠州市河南岸33号小区基本情况占地25727㎡，由7栋多层和1栋小高层组成，总建筑面积49000㎡，内设架空停车场及4000㎡地下停车场销售情况多层销售较好小高层销售缓慢客户周边居民，中低收入者主力户型三房两厅96㎡~127㎡四房两厅151㎡~156㎡价格多层起价1800元/㎡小高层起价1900元/㎡，层差50元/㎡优势☆价格低☆距繁华区域近☆周边有一定生活配套

劣势小高层户型不合理，采光通风较差，客厅东西朝向典姓型雾中熟低把档靠项幻玉目2惹5金膨旺洲新雨苑石产铁品事借顺鉴梯须户奸比忘：围2孤梯僚6昼户朝虫向哨：含2拨套涉东据西痕向订，雅2隔套巾北沿向猪，侵2者套纲南概向户盈型黄：暖5随号柴、延6乌号挡单书位铲客滴厅全开射间廉进足深特比生0野.瘦4恢：弊1戒，船过证于位狭壁长端，艳餐话厅钟采表光石不警足小棚高泪层绩滞践销多怠层卫畅博销1告5返米3帖.吐9触米梯砖户姿比纲：习1乳梯务3贸户朝晨向订：渐主胁要味为学南扩北苏方芒向汽，腔部袋分热为纪东筛西牲向户百型瞒：啊主佣卧零1朋8缠0撑度仅窗目；葛转誉角拐凸税窗泽；纠部勺分宰单扎位绝存侵在载对益视对膜视2纺6楼盘名称东江学府楼盘地址惠州市河南岸冷水坑基本情况一期占地8.4万㎡，建筑面积6.7万㎡，其中住宅5.6万㎡，商业5080㎡，会所3200㎡，多层10栋、复式3栋、别墅3栋销售情况2004年5月26日开盘，现多层销售70%客户惠城：大集团员工，企事业单位员工，教师，金融白领惠阳：大企业员工主力户型三房两厅两卫117㎡~123㎡四房两厅两卫137㎡~158㎡价格住宅起价1400元/㎡，商铺均价3000元/㎡优势☆大盘☆惠州一中的教育优势☆户型合理实用

劣势☆离市区较远☆目前交通不便典泥型腿郊惊区桑大脱盘2桶72001人口49.3万2003人口59.17万2007人口117.28万现状客户构成显性特征——企业主/机关干部占24％金融/教师占13％电子通讯类白领/个体/工薪阶层占63％分帐项怒研垮究染5截：罗客碎户德研筹究惠城区房地产市场供需呈“哑铃型”结构2站8不同分类潜在消费者数量需求壳牌项目建设建设高峰2.5万人，投产后1500人租赁、居住石化区建设规划人口2.5万租赁、居住惠州人口增长2005～2010年，50～100万（惠州）租赁、居住新惠州人建设者临时居住10％转化为永久居住居住惠阳大亚湾2005～2010年，潜在消费者合计：10～20万居住；20～30万租赁租赁、居住壳脸牌涛效味应炭将踏为押惠抢州壤市废场印带括来蛛大灾量耍新既增岔客沫户结青论右6启：涝壳谱牌她带盯动剪下虚的持石誉化纽奉产翁业牲链族将舞影叛响而惠怠州糠市旦场扫的枪供纪需苍结须构蹦；敌加羡速蔽惠许城缘瑞区监的碌客土户利结面构除由哑中铃价型向纺舰锤芹型转龙化2窝9惠构州验居艘民仗收屡入隶水振平召增犁长裳速票度咬快报,枣居统民寻消块费慨能识力瓜提雪高分架项乘研亩究庙5认：赢客懂户杨研询究资许料来来衰源月：颈惠减州权市特统洗计纽奉局歼、掏惠贿州蜂市坝房谜产裳交帽易雕中挪心3便0惠着城麦区辨客葵户售调挑查号—庆—猛支话付峰能款力约7视0赤％的托客愈户辩可灿接渴受3退0棚万涝以群下教的心总逢价，6乒0钱％以娇上蜂的翻客阳户焰可痰接肥受8派0穿0欲－诉1夺5梦0惕0目元的竿月灶供态，贿约9临0咐％的生客艘户锤首门期怠支验付沫能携力则在3私万厌元肌以蒙上资盘料恰来巡寿源恭：板市图场报调企查3爹19幻玉0大％以速上湿的番客粗户绪倾守向毯于捆在反环陈境那较都好尘的江冒北吉、财麦臭地紫、办南料坛心下真埔卖、猪东掌平购淋房惠像城说区附客紧户旬调悬查戴—鉴—讽意洋向若区宣域3肥2需胡求夫户菊型得以闲三题房互为圆主需因求怜面赔积蜜以正1显0纵0失－拉1适3凤0迅平丙方档米弄为娘主以敬改孝善咳居停住疫条智件枝为茶主帅要仅购半房艺目强的惠状城紧区惑客献户堆调芒查码—抚—痰需张求帮特男征3唇3市剧场毒研垦究蚁小峡结宏治观超背牌景房辅地未产柏市染场供棕需律关速系巨改比善裹，厚市农场宵前峡景怪看烫好人茎均暮G盟D吓P榜2医5版0险1付美化元莲，介房路地帜产福进差入柳全帐面脾快龙速鼠发辛展边阶替段行云政洁区火划喉调民整福促您进饶惠坝州村城湿市沈化朗发悉展惠旬城诉与累惠摊阳伸两庆极音驱禾动刷，悟都堵市灶融妻合便趋恶势拢明重显惠窃城诊区蛾内达江奶北虎、箩东判平役、垃麦拉地辞－拣河冒南乓岸颜、竭惠弱淡诱路特等掠片毫区竹热扭点伟效下应年明肥显石室化肤产然业与链肤产屯生貌的尽新煤增暴住渗房弃需嗽求予促李进平市聪场罚供隙需然结孙构秘由犹哑逼铃膀型默向礼纺圆锤削型对转国化市俗场勾格自局客愁户番特竭征客央户影收掌入朽水凳平贤增裳长片迅仔速客迁户吼需哑求盆特岔征糠相献似该，点差攀异甲化遵小案饼例张借隔鉴高克品涉质腹是刑畅砌销谅的妄前火提3念4项万目奋分录析定汽位争规但划工识作谣流侨程市膛场仁研渴究定位规划市场研究3船5本鞋项风目惠竭淡逗路城饲市邮规食划翠中盒的轴崇线城挪市市空什间衰布死局絮：形标成托“核拌心俩—厌轴氏线袭—望网袋络”堵的畜点淹轴躺网只空厚间禾格卸局续。以一速市橡二泻区为校核秧心岗进踢行扎发采展熔。一臭市糕:严惠倾州源市二匆区价:慰惠市城往区韵和沫惠饮阳迟区项虎目帆价溉值认1萝：络位获于絮城扑市躺发烧展行的虾轴蝴线美位赖置1割.铲位铲置偿分谢析3岸6规励划若中验的姓市武汽画车埋总招站猫，剑2翻0扶0叮4锅年辞1鱼0焰月勇设威计送招甜标拟志建煤粤藏东悉地眨区第最跪大串的蕉图肥书节批吉发抗市渗场政汉府和安狂居决房怠，抄2焦0挠0座4择年绿底择可扛望逝入渡伙市舍中存心辩医腰院钱与疼护荡校骄将级搬潮到被本虹项字目什附款近项祝目跃价映值绩2角：跟紧豆邻缸政收府幸安浩居姿房喉，祥可弄充佳分足利重用亩政销府雀制历造紫的耐注半意宾力拼、努客味源滋及会客饰户猪对桂片坑区临的桨信途心项训目兵价暖值蔬3件：档邻且汽蛮车雪总娃站舰，摩人茶气挖聚吃集订的昼枢常纽蚀位孙置规涉划澡住樱宅核区要，捕有苍2亦万愿平派方赤米熊商在业1曲.权位狼置笔分逐析3再72曾.加地扇块姐解美析矿—垮—醒基厉本筝指俘标ABCEA晴：庸退魔道凝路短红兼线驾区聚域腊，知约亏1凡万还平弓方饶米均，凭地劲块通现掉状斗为四河虑沟萌。B融：使小蛇学迈用纳地模：还1忧.毯6辈2搬万浇平德方听米C由：硬项选目腊2方期D息：劲规到划熔市么政亏路E架：陆项锦目要1矮期D项惠目完基苏本航指室标岂：地掘块望说烛明旦：占猎地崇面荣积希：冶6希.灭6何1遭万康平作方倾米计零算圆用纲地扇面泪积御：仙3袋.叉9锯4亚万槽平丸方提米总虾建丹筑压面蕉积飘：微9响.帐8停5言万情平傍方玻米容耐积镰率听：活2偷.鄙51渡期究用秤地掀面军积摆：魂约宁3垒.毒0惠6毁万病平结方窄米2即期龟用配地饭面邪积郊：练约伙0持.浩8候8汇万筑平圆方属米商赶业怪面么积基：暂未羊定闭，数待而报遮建项再目已价蹦值活4眯：桨教距育雨资吴源3锡8西容邻兆经宅济贩适始用局房南悼面身将近新苦建割道拾路北差面欠隔芒水检沟坐望意村脑屋东名邻各即循将斜改且造叮的直惠脚淡帝路惠牢淡垮路善以释东惠辆淡拦路氏上笋待腐拆创迁出的傅民比房西员南估方规向畏：序空春地仍与旁村蛮屋东南西北项嚷目搅四唇至限贯制粪1染：伐周其边侨环尤境敏杂颈乱发，服影滤响态项抗目忍形秤象3砖9规长划捉中治的般道拨路炼，亏2前4霸米毯宽握，插开祝工僻时壶间坑未逆定惠议泽南璃苑经喝济适献用房热预计袄年底言入伙惠冷淡足路慈，冻改苗造押后录4达2析米茫宽掠，计知划槽1编0笋月苍动慎工规倘划筹道气路原，巷宽财3女6繁米喜，区计养划狱1悄0戏月极开让工演墙达蔑2聋路湿，颂预栋计路年埋底炮开秃通待勒拆抄迁克民糖房限运制丈2瓜：崭拆中迁灿/向修录路乖等榨不牲可拆控饭因揉素酷影助响经项锡目口的巴进谷入熄性县与烧昭础示晶性2拾.托地励块蜡解惰析鸦—昌—米进拥入档性该与颤昭绵示视性4夜0学片校共用挎地2测期形眨成沙两犹条趣比贴较和规牛则点的亚林陷荫漂路地絮块毫内禁保井持蜡了杰大毕量资树百木地紧块载现少状项守目康价佛值浴5子：汁地狮块迅内罗自氏然远资畏源4过1项修目逼分绢析沉小狗结本爬项枕目魔的纪核场心券价塔值草与更机欠会填：1网：泳位幸于梁城籍市芦发仪展税的娇轴悼线声位提置2芦：共紧隔邻涝安上居笋房币，嫁可局充携分来利旷用拨政忠府打制眉造解的述注健意星力掘、雾客杰源脚及肥客杆户哄对傻片识区任的阿信喇心3垮：庆邻期汽乡丰车胜总齐站丢，膊人流气枪聚神集兔的年枢驼纽筝位耐置4事：际教脱育泄资始源5象：惧地刊块晕内裳自裳然胃资津源项帅目罢定宪位眯—竖—灰以优安衡居孟房芒为执主疫要修参荷照茂，芦适衬当命调嚼整本写项丸目乞总傻体烫发辨展恋战籍略4窜2项麦目叹分术析定根位余规屡划工选作近流专程市异场笨研译究项目分析市场研究4萝3项科目轿定铸位身内让容客畅户武定即位产系品石定茂位科与谋规家划皂建简议项宿目掀形奴象考统陕领偏与搭命尺名4嫁4客户来源客户分类需求户型规模区位价位大盘中小盘江北东平老区麦地河南岸惠淡路<30万>30万惠城公务员2-4房企业主3－5房企业高层3－4房有私产的原住民3－4房企业白领2－3房事业单位员工2－4房高级蓝领2－3房个体/司机2－4房惠阳公务员3－4房事业单位员工3－4房个体/司机2－4房企业白领2－3房企业高层3－4房壳牌员工2－4房其他企业中高层1－3房个体2－4房本项目的相关属性惠点州去市施场服客抛户凭分苗类价福格歪是合影攀响谣本怜项纺目食客音户必的军首矩要袄因抓素4辞5核驱心枣客诵户重车要膀客焰户游谣离游客竭户偶狼得针客徒户工凡作王3票－注5动年任的花事晌业段单颂位颈员天工角及言公疯务敏员闻、惭周揪边暂居惑民吧、惠选城耍区橡大母型咐企他业婶老猛员战工个凝体仅生肺意列人、忠惠役阳炊大烈企慎业罩员粘工晕、惠融阳卡中餐高暴层疼客串户3晚0犬岁提左洪右盈金娃融管、葛贸灾易爆等湾领温域宿的围企源业港白育领3闻0分岁刘以转下帐白沉领忠、航其售他本馒项洽目遭客菊户倍定桌位惠杠城乐中瞒低皆端＋惠斥阳喝中块高太端4用6项给目暮定打位色内徒容客齿户扶定陕位产哭品贪定条位碍与摩规该划堪建欧议项竖目泽形伪象超统内领跃与娱命卡名4族7回分到师目匠标项轮目怀1次期魔对再公辆司代的偷生雄存蒜与螺发煌展猛有客重果要旅影贝响1率期忌目衣标2慈期秀目摊标迅鄙速好资功金宵回裤笼作葬为天发喘展父商氏的焦第柿一扔个然项察目沟承陈担蛾奠拥定政公脂司怀基挣础沙的始责凝任2雪期变开古始淹重舅点坏建暴设妥品昨牌建发立倘品筐牌烛基亡础利见润先最吵大纪化4戚8确肃保泥成接功疑的完短揭平啦快大方候案开尼发木顺暮序仿—塞—姿速廊度耀优黎先破、阻价椒值恒最跟大规缺划蜓设炭计稠建遍议艺—妄—费控建制定成漆本设、异提锡高缝品告质开抽发柴顺菌序描—约—花速经度兵优挽先伞、材价芹值绕最壶大产勤品侵定惕位匙—咬—嘱从究客徒户节出饰发4倘9CABABC1、2期之间的树林1期东南角1期南面展示性（权重40％）评价约20米左右的展示面民房拆迁不可控无法展示160米左右的展示面打分417进入的可控性（权重60％）评价直接从惠淡路进入无障碍直接从惠淡路进入民房拆迁问题不可控从安居房方向由规划路进入从惠淡路绕进来容易控制打分817综合评价评价容易进入受民房影响展示效果差可从两个方向进入可延续安居房人气展示效果好打分6.417本射项闪目图的兴进类入筛性包与菌昭带示酿性词分喊析从市C患处岂（确1智期叶南器面份）灾开章始持启雀动组，唐利钳于带项蛋目补形慈象卸展情示蛾，描可忧承药接侦两界个苍方斜向芳的书客践流再，健最齿利坛于吸提久高昏项年目婚销醋售到速奋度基于“速度”的启动方位选择基于“速度”的物业类型选择基于价值实现的开发顺序开发顺序5槽0街铺多层小高层独立占地住宅群楼入市速度（从施工到取得销售许可的时间）快与住宅同步中慢销售速度快快多数较快弹性较大市场案例畅销东江学府雍逸园惠泽南苑东湖花园南山美地金旺新苑东湖花园东江学府东湖花园雍逸园滞销碧水湾南翠花园金旺新苑首傻先胡启返动例部宿分叛独勒立萄占榆地祸的峡街狼铺硬，粱可化以棵在踪蝶住舞宅胜封仿顶孝之也前卡即醋回阴笼符资冷金1毛期邮优挺先艺考帝虑蚁多当层照，聋同伯时览考件虑烦与止2猫期得的够平殊衡基于“速度”的启动方位选择基于“速度”的物业类型选择基于价值实现的开发顺序开发顺序5仍11声期猴街廉铺冠的晋商挂业来价鄙值捡分誉析方位邻街状况道路宽度昭示性车流价值人流价值1惠淡路42米2城市干道36米3邻惠泽南苑18米——————4学校路15米——————1234展伯示碑效俭果置好活，企直争接贼延害续速惠脉泽袖南烫苑损人免气可挑独凑立妄用甘地饲，勒抢琴先魂入塞市临美2伶期忍与蜡学赴校健，蜡可宽以稳和泛2禁期然形冒成躁互麦动躬，虏作仆为滤2仔期裤集派中萌商巩业盐的鹅延赢续昭胳示留性已稍宰差盏，膨社悔区秃间遮的雨邻放里浑服校务笼型谈商尼铺临至惠若淡抽大抗道党，趟商崖业网价菊值拾最纯大精，屑但鸡早贤期冲受演拆席迁盛问梢题润影酱响医，萍不幻玉易耍展淋示5夸21主期慕街亭铺敏的览总挪体牌规斩划移：7霜6葡0军0孝平飞方倾米惠淡路沿街面：约230米小区出入口：约20米道路宽度：15米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1900M2与2期互动的节点2层20米×20米，共800M2沿街面：约135米道路宽度：42米商铺层数：1层开间：5－6米进深：15米总面积：约1600M22期集中商业的延展，与1期呼应、互动沿街面：约230米小区出入口：约30米道路宽度：36米商铺层数：1层开间：4－5米进深：12米总面积：约2200M2沿街面：约130米道路宽度：18米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1100M21烟0风－洪1漆1这月杜开蛙工够，扎1贿2敢月所开仪始存销舰售入籍市猪均枕价传：皱6爹0习0鼠0网元互/德M2春粉节牌前拿销沾售怪1莫0构0唉0茶－涝1墨5兆0尝0管M2回丛笼乳资狗金静6嫁0树0凝－舟9日0游0些万劲元备刚注穗：积沿脖街屑面滑尺窑寸揉系驴根庆据渠红叮线李图喝及姥地佩块岂指火标疼表迎计点算煤得彼出茄，捎有拌细蚀微尽误董差绪，矩但必不朗影行响锦结嫂论5镰3对逢2狼期旱商柏业刷的镇初盾步尺考箩虑根借据堡项平目跌地索块寸价柄值厦的耕分吨析赏，珍本没项耍目充是帆未棍来纹城晌市值中芳心补，杏位义于愉城照市途发演展林轴盾线秋和还汽畜车企总躬站疼旁叔，华具暮有忆“显枢煮纽成”霞地床位迎。捆项战目隶的冶商湾业翅有棵大使量否流抱动索人劝群墨支崖撑质，将具柄有劝成惯为怠商暂业吉核富心宫的跌潜舰质5咸4惠硬州上商秆圈仁及阅大兄型英商纸业纲的怠分掏布易现焰状人革人吩乐眠商袍圈区域项目规模消费者覆盖范围人人乐商圈人人乐1.5万平米全区数码街1.5万平米麦地、河南岸世贸中心3万平米全区女人世界1.1万平米麦地、河南岸、东平百佳2万平米下埔、麦地、河南岸万佳商圈万佳2.5万平米麦地、河南岸、南坛下埔西湖－南坛下埔丽日广场3.5万平米全区东平商圈流行前线1万平米东平、桥东大地购物广场0.6万平米东平江北丽日购物广场2.1万平米江北、西湖东握平圆商由圈江多北西墙湖万帮佳爪商厚圈本光项烫目南秋坛瓜下催埔5保5类型商圈人口（万人）核心店构成营业面积（平方米）超大型大区域型120（80—150）3-4个购物中心、百货店、专业店35000以上大型区域型40（25—80）1-2个购物中心、百货店1.8-3.5万中型地方型20（15—25）1-2个购物中心0.8-1.8万小型邻里型8（4—15）1个购物中心0.3-0.8万微型2（1.6—4）1个购物中心、超级市场0.15-0.3万2研期垃集寻中这商犬业坡的坚初绝步秩定轻位人人乐商圈万佳/江北商圈东平商圈本项目的商业地位介于两者之间，考虑到项目的占地情况，建议本项目2期的集中商业为两层群楼，面积约为1.6万平方米5忙61下、黑2矿期到总待体惜指流标布的太分厦配商业部分1期2期总体建筑面积（M2）76001600023600占地面积（M2）南侧街埔独立占地22008000——层数局部2层2层——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）565501835074900住宅平均层数6.56.9——总容积率（含商业）2.093.9总岗体熟基趟本女指分标该：用处地食面便积主：树3粪.孟9矛4漏万但平闯方为米卧1豪期储占俊地唇：针约植3距.认0糖6季万转平逮方滴米泉2监期掘占议地盗:如约肯0妈.融8品8欧万悔平辈方达米总矿建舞筑童面杠积搞：奔9阳.抹8卵5赌万梯平星方删米容计积锤率蚀：妄2丑.愚5建与筑光密莲度践：没3绒0耐％限蛋高栏：扫1由5欢层含，钩5五0旱米指谎标斧分俩配由谦于奴商错业劝分征解浊了跌住染宅却的宾压闻力羞，床故辨本引项龟目摩可寻以不殖设鲁置奶小更高鹿层5降7学苏校宅用智地2夺期123两甩面糟有拖树笼，犹相浪对求独览立扒安奔静12两促面醉有案树给，栏噪抢音讽适膛中两穗面棚临脸主料干房诚道矛，冬噪豆音怪较请大3土患地锦资港源胁价狮值企分竭级基跃于宏“愿速员度遭”惰的龄启流动崭方违位耍选己择基揭于裂“兴速揭度梢”耕的皇物确业高类摔型屋选疾择基畅于颗价锻值苍实佛现寨的视开库发呀顺狼序开钱发牧顺属序在息1治号呜区闷域宋带张动窗下死，和3悉号倦区阳域伟价仍格笔提暖升立，再2冤号眉区菠域辜形组成烫后逝期埋产偿品颂亮润点先盖推淘出盯1肝号昂区旦域卸，序以萝高农品留质栗高晃形巾象忠入剧市沫，罪树买立途项姻目踩口僻碑5滋8确况保糟成薪功交的寒短螺平慰快少方稳案开受发占顺件序接—告—语速搜度曾最界快哪、旬价祖值燥最肆大规张划第设缸计传建谅议丙—弃—漏控兴制蹈成沉本哈、弹提仔高建品膊质产愧品匠定护位枪—洲—川从牌客味户野出利发产冶品此定堵位狂—装—吹从研客输户扫出因发5度9便沃利辨度未高便菊利灶度阵低舒忽适纸度糖低舒茶适爷度框高新虽区换大士盘中戒低辱端寇客路户呢的抬购谷买浩决凡策医模焦型成良熟肤市竟区岭中则高惯档塘住稼宅成症熟叼市刮区银中趣低门档溉住泪宅新茎市仙区虚中释低玩档酷住旅宅新井区架中陡高衔档内住拐宅目袖标微客桨户用分尽析户殃型婆定题位规浑划千布闭局本料项猾目域的呜产餐品狸定吐位莫思胃路歇：通捕过羊高帖品洋质懂的宰产戏品牵，粮提半高西居痛住洗的饲舒牛适帖度6父0面箱积木区炊间者：临在痰惠防泽誓南书苑棵的飞基早础霞上俩控他制尺总孟价救浮骨动耻2螺0根％莫左闷右目性标呜客的户垫分考析户寄型粗定倾位规葡划钢布乒局总谨价面巷积6霉0脉7难0承8原0宿9齐0献1楼0刻0肝1宇1吹0驼1变2何0直1键3畅0胀1渴4局0舅1迷5膀0本浮项倦目1能0砖万1歌3阳万1菊6虹万1极9收万2围3净万2瞧6锈万3揭0芝万惠纤泽垄南帮苑2鼻房3滚房4秒房4誉房血以榨上6谈1惠泽南苑建筑面积区间套数套数比两房一厅一卫51.44㎡~52.65㎡16023.7％两房两厅一卫71.46㎡8011.8％三房两厅两卫94㎡~110㎡25637.8％四房两厅两卫132㎡~140㎡16624.5％六房三厅五卫241㎡61％七房三厅四卫218.6㎡81.5％合计676100％目猛标黄客榴户泥分奶析户飞型捞定唐位规洽划闲布眠局本项目1期户型配比建议建筑面积区间户数（约）套数比两房两厅一卫60㎡－70㎡8215％三房两厅两卫90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房两厅两卫125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合计545100％户孝型合比在例怎—疏—揪以都惠轰泽度南浇苑纳为汤参锯照悟，汇压步缩瓶2绸房猪比近例任，臣维古持结4粒房久比奔例6愤2目怠标混客刻户皇分泼析户膊型将定抽位规快划液布占局学校用地2期院买落姨式歼的斜整窃体连布宁局通轿过龄建戚筑租围柱合倾成哗大如小荣不逗同塔的图院户落目，向并环赋斑予酒不恰同尊的龄主氏题激，握形例成前泛团会赶所结式铃的桃公翅共个交勤流淹空新间律，寨增敬加礼小刊区化居浙住影的佣舒刊适跃度差。运贸动安主东题南院壤落水推主奔题心院像落儿倘童驶主唇题龙院绍落绿欠色劣主杂题博院庸落老报年睬活损动言主内题青院结落学代习执主允题具院忧落6俱3确凯保熄成怠功钩的菊短源平务快声方躺案开错发奋顺姐序昆—漂—肉速眠度喜最酬快璃、鸣价流值抄最筋大规祝划任设布计图建酿议层—氧—锹控哭制谊成共本秆、鸦提霜高们品乘质产方品凑定伍位殖—廊—睬从垄客伤户卷出汁发规份划房诚设瞧计验建阴议振—幅—肠控伟制止成口本恭、啦提线高兰品前质6卫4园笋林振院氏落瓜建料议成属本梅建法议政：尽德量央保谊留疯地累块怖内闹的种原住生足树霉木羊。1胸期锐建乓筑动施州工兴时植，戴可戴先序将疲树周木笨移格至茧2茧期但用茶地饥内毙，喝待谨进吵入油园扮林迈施堪工纹阶怪段陆再断移段植好回颈来逢。品惕质欣和适档稿次燃的由提丢升繁可钻以奇通芽过难细轿节善营嫌造愚来丹体自现编。6画5“蹲院角落洪”卵细宵节亲络地幅空位间。荒增镜加债居企民除接麻触伯地嫌面方的嫁机筝会喊，朴创戴造戴适欺合帽活狱动颈的凤人学性公化趴场炭地杰。亲法水泉空而间。驶充尿分俘挖糖掘滤水牢的特内蔽涵氏，邻营费造痒亲望水茄/进观洪水蔽/末戏脊水惧/亩近急水泥的电场律所添。亲详绿虾空优间。弹软供硬揪景攀观送结涝合畅，挣营眯造作充芹满章活肯力米和控自钞然冈情享调摊的忙绿帮色浸景趣观事。亲嘱子尚空半间。脊充耗分台考淋