成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案-课件

成都新希望项目提案２０１０年６月2020/12/272

新希望项目思考世界成都。国际城南2020/12/2723第一回市场分析

第三回业态规划

第二回项目定位

第四回建筑规划

第五回经营管理

第六回营销策略

沟通进程品牌策略与营销方向2020/12/2734第一回市场分析

2020/12/2745成都整体发展态势一轴—两带—三区整体城市东南方向国际成南开成为热点2020/12/2756历史文化南开老城历史上曾是成都政治经济和文化交通的中心。因而历史悠久、文化旅游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。教育科技教育特色突出、高科技新型企业出具规模。天大、南大、师大、南开中学、五马路小学等共106所。科贸街被称为成都的“中关村”。商贸金融商贸金融、餐饮休闲产业发达，各类专业商贸市场、老字号发展繁荣。自然环境环境优越、公园景色宜人，水上公园、长虹公园和奥林匹克中心有效提升南开形象。成南区域价值与产业规划2020/12/2767区域便利交通体系东南半环西北半环两横两纵三条联络线1.7km1.4km3.1km2020/12/27781.5公里范围配套宝利项目用地海光寺商圈成都美术专修学院南市商圈高校聚集区成都商场2020/12/2789一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位；城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础；区域交通条件完善而便利，地铁1、2号线、西北半环和将使区域交通优势更加强化区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。区域宏观小结2020/12/27910项目整体认知初步定位思考项目开发序列

第二回长江第一坝

项目整体定位研判2020/12/271011地块规划设计情况2020/12/271112项目状况小结地块价值城市中心区位，配套成熟度高地块平整、边界整齐，拆迁少临路性好，易于交通组织开发难点地块规模相对较小，包含4种物业类型，操作难度较高用地东西侧有菜市场和民营小企业，形象欠佳《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

海量房地产资料免费下Q:690317892020/12/271213我们的思考—开发商可能遇到的四大问题1.住宅相对容易操作，问题是能够卖到什么价格？2.商业面积较大，定位为什么业态才最为适合？3.写字楼占用前期资金最大，写字楼又怎么操作？4.酒店公寓好像不愁卖，但他的客户群是谁？最后，四种业态如何互相加分而不是减分呢？2020/12/271314项目综合性定位的初步研判西成长江第一“霸”，东借南京滚滚财！塑造综合性项目的整体价值感强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异领衔南开

CBD城市核心复合生活城。

2020/12/271415为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？（1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品；（2）商业是最能给其它三种物业加分的，他的成功对未来影响巨大；（3）这一带的酒店式公寓一般都是小户型，容易找到投资客户，所以能够适时加粗我们的资金链条；（4）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同时我们认为成都写字楼的春天目前还没有到来，等等能够卖更高的价钱。项目开发序列商业住宅写字楼酒店式公寓市场关注资金回笼市场补缺价值突现

形象提升客群聚集价值聚合综合开发2020/12/271516第三回话说南京

南京路整体分析南京路的未来令人惊羡南京路的财势如何呢？2020/12/271617南京路整体规划

规划东起徐州道、西至南开三马路的南京路，总长度3300米，规划面积121公顷。根据和平区服务业发展一条中轴线、六个功能区的总体布局，南京路——这条市中心的南北分界线，将被打造成极具辐射和聚集功能的商务商贸经济带。2020/12/271718CBD(中央商务区)

沿解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域，面积31公顷，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的区域。该区域规划11个总建筑面积为118.5万平方米大型商务建筑(含正在实施的项目)。

CRD(中央商业区)

东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围合区域，面积50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主，兼容商务功能为特色的区域。该区域规划大型商业设施12处(含正在实施项目)，总建筑面积172.6万平方米。

CID(中央信息区)

东起哈密道，西至南开三马路的区域，面积22公顷，规划为以现代通讯产业集聚、商务功能为主的区域。按照近远期原则，依托电讯大厦(电报大楼)、河川大厦、联通大厦、今晚传媒大厦四点相连区域的现代通讯产业功能区，将规划总面积45.6万平方米的商务写字楼和高档公寓。CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区南京路长江道2020/12/271819周边未来商业概况：南京路地区原有中高档商务建筑11座，总建筑面积约34万平方米；建筑面积上万平方米的大中型综合商贸卖场10个，总建筑面积16.8万平方米。随着君隆广场、地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地成都中心、津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相，南京路沿线新建酒店、商场、高级公寓等商业设施放量将达到100万平方米。

市场信息：新加坡莱佛士酒店集团是世界经典奢华型酒店品牌，4月莱佛士成都中心签约，开设落户中国的第三家酒店。香港美美百货，营运模式以店中店形式引进国际品牌店，目前在内地共开设5家商场。4月美美和大通建设集团签约，正式入驻国际商场。力宝集团是印尼最大的华商财团之一，4月成都现代集团与印尼力宝集团签约，打造高档次的乐宾百货。2020/12/271920周边酒店：日航酒店（津汇）维斯汀酒店（君隆）莱佛士酒店（成都中心）凯宾斯基酒店（现代城）周边酒店：2020/12/272021周边写字楼：津汇广场写字楼和记黄埔写字楼城建大厦国际大厦君隆广场成都中心2020/12/272122判词：南京路的未来是辉煌的未来，各种商业、酒店、写字楼林立，把全成都的能量聚积于此，但是，我们明显能感觉到南京路的浮华浮躁、纸醉金迷、让我们看看南京路某项目的声嘶力竭的叫喊：

南京路，缺的是一些恬静、缺的是一维亲和，缺的是一丝人文气息。

最缺的是和他保持一定尺度的宜居社区！缺的是真正以居住为核心的一座新城。我们项目该把握机会，弥补这些缺失吗？2020/12/272223第四回峨眉凌云

住宅开发建议地产宏观市场区域市场格局客群建议产品建议价格建议

2020/12/27232406、07年，成都市的市场整体供应量将有显著提升，在需求增长相对平缓的状态下，市场供应的放量无疑将对整体销售形势造成压力，但主要将集中在外环沿线区域，中环内供应将保持平稳。市场供应状况2020/12/272425成都市区土地供给增量紧缺2007年上半年，市区新增土地供应25.6万平方米，其建筑面积94.2万平方米，其中47.7万平方米建筑为商业商服使用，46.5万平方米建筑为居住使用2007年上半年市内六区新建商品住宅供应增量与当其消化量基本持平；市场供应状况2020/12/272526市区商品住宅成交状况2007年1-6月，南开区住宅成交面积分别为：6.5万平米、3.8万、7.3万、11.2万、11万、10.8万平米。从4月份开始，包括滨海新区在内的市内各区成交量大幅上升。2020/12/272627北部板块老城厢板块南市和平路板块黄河道板块区域竞争格局奥运板块2020/12/2727282003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年天房峰阁本案成都壹街区后现代城金茂现场同方瞰和平合生创展中新城上城阁莱美中央恋城中粮世贸金色家园仁恒广场国浩地产伊顿玫瑰公寓吉利经典新世界南市区域竞品项目2020/12/272829区域竞品项目2020/12/27293008年区域市场预计供应量单位：万/平米2020/12/273031市场供应状况小结宏观市场研究结果：市场整体处于供需两旺的发展态势，有效供应量及成交规模逐年呈明显递增的趋势成都城市定位的明确、城市化进程飞速提高驱使市场整体均价逐步上扬，预计未来几年内仍将保持增长的趋势区域市场研究结果：项目处于老城厢-南市两大高端板块的竞争区间，区域供应项目的物业综合化趋势不断提高，公建、配套的比重加大项目所处竞争区域商品住宅价格集中在8000-9000元/平米（毛胚）产品形式以高层板楼为主项目所处竞争区域受到“90/70”新政约束，户型以紧凑型为主，主力户型为两居，其次为三居，两居面积集中在90～120平米，三居面积集中130～150平米项目所处竞争区域在售项目的客户主要集中在南开区，但呈现区域泛化趋势，家庭结构大多为主流家庭（三口和两口），购买目的以自住为主2020/12/273132老城厢板块南市和平路板块黄河道板块奥运板块区位：城市基础设施条件有待改善，未来升值潜力较大；客源：客户基本以本区域自住改善客户为主。周边板块客群状况区位：紧邻商业区，交通发达，配套设施相对较为齐全；客源：所面对的客源较为广泛，除了区域内客户，有相当比例的外区域客户，包括周边的个体经营者，区位：主要指奥运会体育场馆为辐射中心的区域，因奥运概念及水上公园等使该区位的市场认知度有较高提升；客源：客户来源较为广泛，外籍外地人士相比其他板块较多。区位：市中心成熟配套，通达性、区域价值高客源：客源泛化性最为明显，具有一定数量的投资客户客群定位2020/12/273233南开区客户需求分析-最理想投资物业类型客群定位南开区客户基本需求—数据来源于07年春季房交会2020/12/273334南开区客户需求分析-居室数量客群定位2020/12/273435南开区客户需求分析-户型面积2020/12/273536南开区客户需求分析-购房主导因素/动因2020/12/273637南开区客户需求分析-购买关注点2020/12/273738典型项目客群来自南开区的客户占总体的60%；客群基本没有依据3种户型（101、105、117平米）发生显著变化；万科品牌的追随者占到20%；2020/12/273839来自南开区的客户占总体的75%年龄在30-50岁的两口与三口之家英郡客户职业构成典型项目客群2020/12/273940

为本项目，我们专门调研了项目周边高档社区的客户群，选取新世界花园、新文化花园、清华园、万德花园、金厦新都、红勘花园6个项目。

——调研时间为2007年8月2020/12/274041项目周边客群2020/12/274142项目周边客群2020/12/274243项目周边客群置业年龄2020/12/274344本案客群定位—感性客群来源：以南开为主，其次为和平、河西；少量外地/外籍置业人群职业构成：国家公务员、公司中高管、教师、医生、律师等专业人士置业目的：改善型自住为主，吸引部分投资客户2020/12/274445本案客群定位—理性2020/12/274546本案客群定位—理性2020/12/274647产品配比建议项目户型配比定位：项目户型开间尺寸要求：名称面积2020/12/274748产品建议项目住宅为5栋30-31层的高层两梯四户（3、4、5、7号楼）两梯三户（6号楼）453762020/12/274849户型参考2020/12/274950产品设计亮点一梯三户

A二室二厅一卫建筑面积86.04

B一室二厅一卫建筑面积58.22

C一室二厅一卫建筑面积61.72

一梯二户

A二室二厅一卫建筑面积85.92

B三室二厅一卫建筑面积120.03

一梯三户变为一梯二户2020/12/275051新建商品住宅成交规模扩大，价格上涨趋势依然凶猛预售价格建议2007年6月，南开区成交均价7969元/平方米和平区成交均价9050元/平方米2020/12/275152公式：Y=a+bX在上述公式中，a,b为未知参数，如果确定了他们的值，直线的位置也就确定了。a,b的值通常是采用“最小二乘法”确定的。根据最小二乘法求得的a,b的值分别如下：a=(∑Y-b∑X)/Nb=(N∑XY-∑X∑Y)/(N∑X2-(∑X)2)长期趋势的技术分析9715.2元/平米2020/12/275253项目经营销提升价值幅度在+10%左右本项目可实现平均价格水平华苑街王顶堤街体育中心街万兴街八里台街学府街向阳路街嘉陵道街长虹街鼓楼街广开街兴南街9715.2元/平米11658元/平米12824元/平方米2020/12/275354全市土地价格对项目的带动2007年8月2日挂牌出让2020/12/275455本项目住宅最有可能实现的单价水平可能性实现价格按每月增值1%计算，9个月后的土地增值约为9698.2元/平方米开发费用与正常利润为4000元/平方米。当前土地比准价格为建议住宅开盘价格为：12500元/平米

住宅全案均价15000元/平米2020/12/275556异型阳台与外飘窗建筑细节建议–

价格的支撑丰富建筑立面效果给住户提供个性化空间注重人性化，为住户提供充足的观景空间2020/12/275657建筑楼顶设置屋顶花园，住宅阳台、露台、窗台位置还可以设置花槽供业主自行种植绿化花草园林建议-价格的支撑利用半地下车库地上部分与架空层形成多层次立体叠园绿化。下沉式阳光庭院立体绿化2020/12/275758楼层间有效隔音的浮筑楼板

低辐射镀膜LOW-E中空（加惰性气体）遮阳玻璃低辐射镀膜玻璃（又称Low-E玻璃），是一种较新型的节能玻璃，在玻璃表面镀覆Low-E涂层后，就可以减少两片玻璃之间的长波辐射交换。国际先进的聚乙烯泡沫隔音垫，使楼板承重表面与混凝土结构楼板隔离，形成一道弹性隔声层，从而有效的降低撞击声的传播附加值建议变频风机新风系统

智能化配套2020/12/275859智能家居系统可视对讲功能家居安防功能照明及电动窗帘控制功能地采暖控制功能中央空调控制功能场景控制功能信息发布及查询功能网络远程控制功能电话远程控制功能附加值建议2020/12/275960

服务水平与内容成为业主身份的一张名片，是判断物业档次的又一标准。“金钥匙”专业酒店式服务，让你既有家的感觉，又有酒店的服务“金钥匙”酒店式服务附加值建议2020/12/276061会所功能：主题咖啡馆小型图书馆功能康体室室内玫瑰园资讯商务室

……人际的疏离是整个工业社会的通病，用会所这种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。附加值建议精英会所2020/12/276162第五回镇江三山

三种公建开发建议2020/12/276263商业周边商业发展格局业态筛选设计布局建议经营模式建议合富商业资源

ShoppingMall2020/12/276364本案南京路综合商业中高端百货长江道汽车4S店滨江道中端百货时尚专卖鞍山西道电子数码专卖老城厢新型社区商业东马路综合商业区域综合商业状况2020/12/276465

各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态商业形态定位2020/12/276566业态筛选2020/12/276667业态建议：汽车主题商业+区域配套商业CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区南京路长江道CAD中央汽贸区2020/12/276768滨海顶级轿车品牌调查截至2007年6月，成都市汽车保有量在140万辆左右，其中私家车80余万辆。据官方数据，成都汽车正以每年递增3万辆的速度快速增长，汽车等相关产业也随之蓬勃发展。业态观点的支持2020/12/276869按汽车排量分析2020/12/276970按汽车价格分析2020/12/277071各档次汽车客户特征分析10万元以上：本部分客户是滨海新区主流高端客户群体，具有稳定的工作，属于各企业中高层管理人员，善于接受新事物能力，有一定的消费实力。

在购房方面属于改善型客户群。40万元以上：本部分客户是滨海新区高端客户群体，具有稳定的高收入，属于各企业高层管理人员或私营企业主，有很强的消费实力。在购房方面属于投资型或享受型客户。60万元以上：本部分客户是滨海新区尖端客户群体，具有很好的社会地位，非常强的消费实力，在购房方面具有强烈的个性化倾向。

2020/12/277172高档车数量细分整个成都包括滨海，林肯和卡迪拉克共有200余辆，但因为此二款车多作为婚车使用，所以无法分析其私人占有情况，特此说明。2020/12/277273宜白大道长江道黑牛城道空港汽车园业态观点的支持2020/12/277374长江道汽车贸易一条街沿长江道布局10-15家4S店中低端车型为主自建展厅为主2020/12/277475占地100万平方米二期用地30万平方米20多家4S店中高端车型为主自建展厅与租赁为主展贸-下游产业较发达空港汽车园2020/12/277576空港汽车城的规模、产业聚集程度较高，其他专业市场分布于中环-外环线之间，基本临主干道分布，以中低端4s店为主；空港汽车城一些中高端品牌，希望能够在市区汽车产业集中区位进行战略布点；伴随城市化发展，成都汽车产业市场具有缺乏位于城市高端商业带的概念型汽车展示店杭州南山路上海新天地北京东方新天地2020/12/277677商业定位津门首个“定制式”汽车概念城用城市远见定制“汽车大道”的未来定制业态-定制设计-定制运营2020/12/277778业态细分1F：汽车概念店/展示中心2020/12/2778792F：汽车/运动休闲服饰高端汽车装具2020/12/2779803F：汽车文化博览中心/餐饮配套2020/12/2780814F：娱乐休闲、康体2020/12/278182外檐建议结合主力汽车概念店的设计要求，突出建筑的现代性与科技感2020/12/278283内部设计建议通风上下水、隔油通道、电梯通信柱距供水、管径供电、供气楼层负荷层高招商与设计规划建议业态规划、主力店引进与建筑设计规划同步进行2020/12/278384绿化设计建议商业顶层可设立屋顶花园或封闭式泳池2020/12/278485经营建议方案一：销售与自持并行1F、4F：开发商持有，可选择与汽车概念店联营或租赁2F、3F：可分割为50-200平米的商铺进行销售，要求控制业态与品牌业态规划、主力店引进与设计规划同步进行通过引进主力店带动商业街业态定位与销售提高商业体3、4层的利用率方案二：销售1F：2.8万/平米（建议整体销售）2F：2.1万/平米3F：1.6万/平米4F：1.1万/平米2020/12/278586面积：物业纵深在50米以上，原则上不能低于40米；临街面不低于70米，单层不低于5000平方米柱距：柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米层高：层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上楼板承重：楼板承重在800KG/㎡以上，对期楼的要求在1000KG/㎡以上用电量：市政电源为双向回路或环网供电供电量1400—1600千伏安（不含空调用电）上下水：完成全部给、排水系统及设施；房屋配备给水供应150吨/日其他：安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24℃±1℃，标准配置消防系统及设施包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等高档汽车概念店设计要求2020/12/278687写字楼OFFICE市场格局客群建议产品建议价格建议

2020/12/278788自1991年国际大厦的开发起，成都形成了真正的写字楼市场。经过十几年的发展，商务办公市场基本上形成了小白楼CBD、南京路沿线办公区、友谊路金融服务区办公区等。2020/12/278889

已建项目

在建项目金厦中恺恒华大厦国华大厦信达广场津汇广场成都中心创展大厦环球置地津汇广场君隆广场今晚报大厦和记黄埔南京路沿线：一直以来以国际大厦为地标，02年津汇广场的入住在硬件上突破了成都市场商务楼的标杆，成为成都硬件配备最佳的办公楼。随着津汇广场二期的建成，君隆广场和和记黄埔项目、成都中心等大体量写字楼的建设，以及的启动，此区域的甲级写字楼供给将呈现集中井喷的态势。2020/12/278990重点项目分析2020/12/2790912020/12/279192国际大厦写字楼面积：25,000平米总建筑面积：52,000平米地址： 和平区南京路75号使用率：75%标准层面积：1,158平米入住率：90%物业形态：写字楼、服务式公寓发展商：成都国际投资公司物业管理：香港怡高物业完工日期：1991年（1998年更新改造）租金：8.3元/㎡/天物管费：含在租金中写字楼案例2020/12/279293津汇大厦地址：和平区南京路189号使用率：70%标准层面积：1,334平米入住率：90%物业形态：写字楼、商场、酒店发展商：成都澳中发展有限公司物业管理：北京宏腾物业管理公司完工日期： 2003年物管费：含在租金中备注：津汇广场分为2期开发，一期近10万平米，为4.3万平米的写字楼和约5.7万商场，现已投入使用；二期约9万平米，为22层的5万平米的酒店和38层的4万平米的写字楼。写字楼案例2020/12/279394写字楼未来几年供应巨大，3-5年将形成高峰，尤其南京路沿线、、海河沿线、地铁快速路沿线，竞争会激烈；写字楼供应范围更广泛，由于外企选择写字楼的标准更为细化，更希望选择与产业链企业在同处办公，还会考虑各方面的条件和成本，甚至员工上下班的方便程度都要考虑进去，因此有选择不再中心商务区办公的可能；产品多为高层，档次在不断提升，规模相对较大，多为综合项目，集商业、办公、公寓等为一体的综合性建筑或建筑族群；配套设施完善，公建配套有与住宅配套融合各自取长补短的趋势；生态环保公建的发展趋势明显，办公也开始讲求环境质量，尤其是空气质量要求越来越高，绿色的办公环境受到普遍关注，因此不仅视觉景观非常重要，另外就是楼内的生态环境，比如能够造氧的绿色中庭，楼层间的共享空间，以及新风的引用，室外呼吸平台的设立等；以租为主，租售结合，进来由于国华、恒华等楼盘销售业绩较好，因此未来销售数量会大幅度增加。写字楼未来发展趋势2020/12/279495区位本案地处长江道龙头地位与南京路接壤市场周边办公物业屈指可数，市场上有潜力可挖崛（清新大厦、今晚报大厦、瀛寰大厦、环球置地等）客群针对南开西部产业集群中心商务区客群分流长江道沿线汽车产业已悄然成势，他们会是我们的客户吗?产品定制式产品—迎合目标客群需求硬件配套写字楼的专业管理服务S关键词长江道龙头、南京路接壤；景观、交通、人文环境；开发商建设众多项目经验丰富O关键词区域的发展前景T关键词未来整体市场供应大竞争项目多W关键词区域的商务形象模糊；项目接壤城市中心商务区；2020/12/279596写字楼客户定位确保Office的档次客户购买用途都是关键

高档次，大开间，降低投资欲望；宏观政策因素打击投资需求；本项目投资客户的比例将低于平均水平。2020/12/279697成都甲级写字楼客户中，按照行业划分，排在前几位的分别是：物流和商贸类，占入住客户总量的22%，其次是金融投资类，占总量的17%，再次是政府机构代表处，各占总量的12%，高科技类和制造/加工类也占有较大的市场比例成都甲级楼宇客户构成分析2020/12/279798不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交通便利程度金融证券客户注重档次形象、价格；贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套；科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及售价。企业注册区域不同客户的需求特征也不同一般来说，在成都市本土企业选择写字楼地点时，往往偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。比如，南开区注册的企业喜欢选择南开区的写字楼。而外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节”的困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而提升企业的形象与实力。客户需求特征2020/12/279899选择写字楼，对于跨国公司，金融机构和国有大型企业来说非常讲究开发商是谁，开发商的档次和品位将直接对其公司形象产生影响。一般来讲，这些企业不会购买期房，现房和准现房是他们的最佳选择。客户的层次也是体现写字楼品质的重要衡量标准大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的2020/12/2799100核心客户针对南开西部产业集群客户本案目标客户重点客户辐射客户南京路中心商务区客群分流商业带来的汽车产业客户本项目甲级写字楼目标客户：大型企业、外资企业，其中以物流、贸易、银行类企业为主。建议开发本案商业部分同时宣传写字楼部分，以增大对这部分客户的吸引力。2020/12/27100101对甲级写字楼的客户进行调查，结果显现，入驻这些甲级写字楼的客户中有35.8％对现驻的写字楼不满意。这样的调查结果告诉我们提升Office的品质刻不容缓问题集中提现在：电梯数量少且速度慢员工餐厅不能令客户满意大厦的停车位少客户对甲级写字楼设施要求成都甲级写字楼不满意项目写字楼品质从何体现2020/12/27101102配套设施建议注：部分配套设施可以与酒店式公寓共享2020/12/27102103豪华大堂设计，石材地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实力与品味。充足的电梯配置，满足垂直交通的需要，安全快捷；高档电梯彰显品质，高低分区，客货分离。大堂电梯厅2020/12/27103104

写字楼软性服务体现在以下方面：一方面是高效全面的物业管理；一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。特色服务实现全天候空调供应，节假日无休，送餐、夜餐代办员工

月票等方面提供细微周到的服务。

软性服务合富认为：一个称得上5A级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。2020/12/27104105停车位对市场主流产品的车位配比情况分析，150㎡左右(甲级写字楼标准车位面积配比)配1个车位为甲级写字楼的合理区间；由此推算本项目所需车位约为：32000（写字楼）/150㎡210个车位；注：调研结果显示车位紧张现象在成都市各写字楼区域普遍存在。由于项目地处商业核心区，车位稀缺，此矛盾只会愈发突出。2020/12/27105106写字楼销售方式建议现房销售建议本案写字楼单层面积控制在1000平方米左右这样有利于整层销售写字楼也可由贵司整体持有，进行长期经营，具体运营方式有待后期的市场观察和项目自身开发的要求。2020/12/27106107写字楼价格定位按照本案开发节奏，酒店式公寓出街时间越为09年初根据目前市场上写字楼的价格走势本案开盘均价在14000元/㎡

整体均价≥16000元/㎡2020/12/27107108酒店式公寓Hoteltypeapartment市场格局客群建议产品建议价格建议

2020/12/27108109部分酒店式公寓成都面市的酒店式公寓主要有三种类型1.酒店建筑体中的酒店公寓，其配套及物业管理都与酒店相同，如泰达国际公寓、世贸大厦五星级酒店中的五星级酒店公寓等；2.在新建商务、商业综合区中的酒店公寓楼，如时代奥城国际公寓等；3.在已有的商务、商业繁华区或旅游区新建的酒店式公寓，如诚基公寓、伴景湾等。2020/12/27109110成都现有酒店式公寓分布图2005年下半年以来，公寓的供应量比往年有了大幅增加。包括南开区、河东区以及滨海新区都有大量的公寓酝酿面市。2006年供应20万平米，2007年供应44万平米。从供应量看，成梯次倍数放大趋势。到2007年，公寓的存量将达74万平米。可以预见，未来一段时期内，成都市区的酒店式公寓市场将会呈现出相对集中放量的趋势。酒店式公寓的投资也将成为这些年成都新的投资热点2020/12/27110111部分酒店式公寓面积及租金一览表成都市目前共有酒店式公寓约50万平米，其中服务较完善，较正规的酒店式公寓约15万平米，难以满足市场的需要，均可保证较高的租金水平。租赁价格主力区间集中在6-11元/平米.天。视产品的位置和项目品质有所差异。超过10元/平米.天的项目除喜来登外，均处于南京路沿线，中央CBD区。2020/12/27111112成都现有公寓项目入住率现入住公寓产品保持了非常高的入住率，反映了良好的市场需求情况。原因分析：中央政府在政策导向上对成都总体定位的明确，滨海新区的开发为成都赢得了良好的外资投资环境，对外资吸引能力也不断加强，外籍、外地人员增加，进一步刺激了酒店式公寓的市场需求量。2020/12/27112113目前在售的公寓均价集中在7000—10000元/平米，单价基本为当地住宅均价的1.2—1.6倍，基本与京沪等一线城市商务公寓与住宅价格比相当（1.5—1.9倍）。在售酒店式公寓的销售状况2020/12/27113114酒店式公寓产品的面积区间主要集中于50-100平米。另外在这一区间当中还可以找到两个相对集子区间，即50平米左右以及80平米左右两个面积区间，前者对应一居室户型，后者对应两居室户型。目前成都市酒店式公寓基本以50平米左右的一室以及80-100平米的两室构成，空间比较紧凑。部分在售酒店式公寓的户型配比2020/12/27114115客群来源分析97，98年成都市酒店式公寓的住客早期是以欧美客源为主尤其至成都当时最大的外商投资企业摩托罗拉（成都）电子有限公司在津大幅增资，为成都酒店式公寓提供了大量高价位欧美客源，大部分为摩托罗拉工场技术支持人员及其本公司外籍工程师2000年以后大量日本住客蜂拥来津日本丰田汽车公司在津的巨额投资，数量超过摩托罗拉建厂时的客源总量，这部分日本客人冲击的不仅仅是公寓市场，造成众多公寓满房2003年，日本客户，韩国客户几乎瓜分了成都市的中高档酒店式公寓市场成都市酒店式公寓的客户来源一直以日本客户为主体；同时韩国市场也日趋壮大，这批客人属于低端客户，他们能够承受的房价较低，只有极个别的高级经理可以入住奥林匹克、国际大厦等高价位公寓；2006年，在成都经济发展远景的带动下外籍客商及商务人员数量增多，活跃了酒店和酒店公寓市场特别是四、五星级酒店及高档酒店公寓的需求量增大，带动了本市高端酒店及酒店公寓的投资开发。成都市酒店式公寓市场是跟着大项目走，整体项目的特色会带动其酒店式公寓的发展06、07年，外籍客商及商务人员数量增多，活跃了酒店和酒店式公寓市场2020/12/27115116

近年来，成都酒店式公寓供应量比往年有大幅增加，包括南开区、河东区以及热门的滨海新区都有大量的酒店式公寓酝酿陆续面市。同时由于成都经济发展远景的带动，以及成都定位于国际化港口大都市，外籍客商与商务人员也正呈现逐年增多的趋势。随着外地、外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求激增，以及奥运经济的带动，这些都势必促进成都酒店式公寓的发展。未来酒店式公寓发展潜力巨大。酒店式公寓市场小结1.有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求。2.未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点3.把握市场先机，将会创造良好的市场机会4.以经营管理获得良好经济效益，三方共赢2020/12/27116117酒店式公寓市场展望驻津外国人增多带来商机随着外资项目引进力度加大，商贸客源迅速增加，酒店式公寓市场将进一步看好。另一方面，外资公司进驻成都市的比例在增长，而且随之进驻的外籍工作人员数量也在增加，意味着本项目的主要潜在客户群的数量在增加。津城全线开花在良好的市场鼓舞下，本市今年又推出了多个四、五星级酒店及酒店公寓，如信达广场公寓、在售的时代奥城酒店公寓、诚基中心、已开工的成都世贸大厦五星级酒店等。可以看出，这些新推出的高端酒店公寓将使市场供应产品档次拉开，进入产品细分期。高档酒店式公寓旺租这两年来，酒店式公寓特别是高档酒店式公寓保持了持续旺租的局面，租金也保持在较高价位上，如国际大厦、奥林匹克大厦、滨江国际饭店等目前租金在25-30美元/平方米·天，比去年同期增长5%-10%左右。2020/12/27117118成都市酒店式公寓案例：泰达国际公寓泰达国际公寓是具有5A级别的综合性智能化大厦,是集客房、公寓、写字楼、餐饮、娱乐于一体的综合型涉外公寓，由会馆、酒店、公寓三部分组成。泰达国际公寓分A、B、C三座，共有170套公寓，其中B座公寓套数约占整体的2/5。规模：建筑面积6.00万平方米，绿化率25.00％，塔楼，32层。装修标准：毛坯物业配套：结构：框架；外墙：氟炭漆；内墙：精装修到位；大堂：花岗岩地面，豪华装修；电梯：德国lg；厨房：套装吊地柜、排油烟机、灶具、消毒柜；供电：双电源系统；供水：采取upvc管道；供气：城市网天然气；消防：自动报警、消防栓。教育设施：南开大学幼儿园、南开大学附属小学、南开大学附属中学售价及销售情况：均价9300元/平方米，还余部分小三居，190平方米。开盘时间：2001年10月26日，入住时间：2002年9月1日租金：1288元/天，二室一厅客户群：欧美人士2020/12/27118119该项目拥有豪华涉外公寓65套，位于大厦B座7-25层。租期/租金一个月以下(散住)两室：1288元/套/天

三室：1688元/套/天

以上免费中西式自助早餐1份，免费健身、游泳、桑拿，另加3%城建税。一个月以上（长住）租金单位：人民币﹡元/月2020/12/27119120成都市酒店式公寓案例：时代奥城国际酒店式公寓部分项目规模及类别：总建筑面积:80000平方米开工时间:2004-3-20停车位:1：1.2开发商:成都融创奥城投资有限公司承建商:成都三建景观设计单位:美国EDAW规划设计有限公司

物业管理：仲量联行

酒店式公寓

五星级酒店

大型超市

高档百货

高档写字楼

餐饮娱乐

高档商业

19号楼18号楼17号楼分两期开发：酒店式公寓一期17、18号楼与二期19号楼共3栋楼8万平米。其中一期推出2栋点式高层，推出面积44000平米；二期推出1栋点式高层2020/12/27120121建筑层高：首层4.5米，二层5.1米、标准层高3.3米建筑结构：框剪结构交房标准：精装修总套数：1265套层数：28层交房标准：精装，二期带简单家电容积率：6绿化率：30%建筑设计：日本国日建设计株式会社\美国易道公司\新加坡筑土国际事务所物业公司：仲量联行物业费：5元/平米销售价格：起价9100元/平米，每层递增50元。（07-04-06执行价格）2020/12/27121122主力户型：30-70平米，20户/层.两室一室户型A:二室一厅一卫户型B:68.22平米，二室一厅一卫2020/12/27122123户型C1:一室一厅一卫户型C2:一室一厅一卫户型D:68.15平米，一室一厅一卫2020/12/27123124装修标准设备设施2020/12/27124125入住客源常驻成都国际投资、商务集团、个人在津海外社团和驻津领事处工作人员到津进行阶段性商务、办公的国内外人士国内外旅游观光人士成都本埠商务人士、社会各阶层精英奥城国际区4万商务人士成交客户分析：投资与自用比例：9：12020/12/27125126精装酒店式公寓高档写字楼五星级酒店A座160米B座180米高档百货商场开盘时间：2007年12月；由世邦威里世代理8-29层，30-42层由复地自行销售；户型区间：45-97平方米一室；

117平方米二室；销售价格：1.9万元/平方米；

精装修：5000元/平方米，含家具家电地下三层车库，六层裙楼引进新加坡高档百货；酒店式公寓共360套，现已经面对海外市场，香港多次巡展，已经售出60余套。成都市酒店式公寓案例：成都中心2020/12/27126127二室－114.77平方米最大户型一室

42平方米-最小户型2020/12/271271282020/12/27128129购买客群定位-----投资者属于称为国内“中产阶级”的一类型人士早年通过各种方式积累了一定资产，但现在一般已不从事原行业年龄一般在35岁以上其手头拥有的流动现金资产大约为几十万至100多万不等其不想从事太高风险的行业，而想通过自己积累的资产来寻求较稳健的回报有一定投资眼光投资客户除国内人士外，港澳台籍人士也占一定比例，另外，还有少数外籍人士也意识到投资公寓可获可观的收益，也购置公寓物业作投资用特征：投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者，以国内人士（本地或长住成都者）为主，其渴望的是相对稳健而又较高的投资回报。2020/12/27129130国人是中低档租赁市场的主力，月租金集中在3000-10000元；韩国大公司部长以上级别领导的预算约在10000－20000元；日本跟欧美客群属经济强国，他们的预算比较接近。按总经理—部长—课长来划分，租金低于1万元的较少，高端集中在1万-3万元；欧美大公司的高级技术人员预算10000－20000元，部门经理预算20000－30000元，高级管理人员，如总经理、厂长、财务总监的预算是30000－40000元，高居4万元以上的约占10%。日本人单身的比较多，只要预算够，多喜欢住酒店式公寓

奥林匹克大厦、国际大厦、泰达会馆、喜来登公寓、利顺德公寓、信达广场、金皇大厦等，是以日本人为主力客群的。成都的海运和航运较方便消费水平居中，吸引了不少的韩国人住在市内韩国籍员工带家属最多，占外籍人口的50%其次是以丰田及其配套项目为代表的日本籍员工，占28%再有是包括美国人在内的欧美及其他国籍的外籍员工，占22%随着成都外籍客商及商务人员数量增多，活跃了酒店和酒店式公寓市场。使用客群定位-----外籍人士2020/12/27130131分国籍居住需求细化韩籍人士

2020/12/27131132日籍人士

分国籍居住需求细化2020/12/27132133欧美籍人士

分国籍居住需求细化2020/12/27133134产品建议对于国际性的高级公寓来说，因为其针对目标客户的原因，其产品户型设计特点小面积多功能，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素“小”“精”“全”2020/12/27134135本案配套设施建议2020/12/27135136经营与物业管理

酒店式公寓要通过良好经营才能产生效益，此点类似商业性物业，但因为其“酒店式服务”公寓的特点，与酒店的营运特征差别比较大。高档的酒店式公寓自然要有国际级的物业管理作保证，建议聘请世界上相关的著名酒店式公寓管理公司进行物业管理或者与知名酒店运营商进行合作，保证尊贵英国贵族式服务淋漓尽致地表现。

2020/12/27136137精装及科技运用建议【精装配套设施】电器：西门子洗衣机、微波炉、嵌入式冰箱、抽油烟机、燃气灶、水盆、龙头，橱柜、暖气、燃气表。

室内：内墙：多彩环保乳胶漆;顶棚：白色环保乳胶漆,局部石膏板吊顶;卧室：进口地毯；门窗：入户门为装饰四防门，户内门为镶板木门阳台门为上旋式中空隐框门；窗为中空隐框窗；厨卫：科勒面盆、花洒、龙头、坐便器，整体浴房、浴霸;2020/12/27137138酒店式公寓价格定位按照本案开发节奏，酒店式公寓出街时间越为09年根据目前市场上酒店式公寓的价格走势本案开盘均价在16000元/㎡

整体均价≥19000元/㎡酒店式公寓年均涨幅约为5%-10%2020/12/27138139开发商物业管理公司投资者租赁者开发商成立或聘请促进销售服务服务费用物业产品租金产品房款提供管理酒店式公寓经营模式建议2020/12/27139140第六回洞庭天下水岳阳天下楼

品牌策略与营销方向2020/12/27140141认识宝利宝利集团成立于1996年成立，拥有6个子公司，构建起了住宅房地产、商业房地产、生产制造业、贸易及投资公司四大支柱产业，成为具备充分竞争力和广泛影响力的大型企业集团。企业理念：“重质量、求发展、诚信经营、俱时拓进”

企业宗旨：“利民为本、造福百姓”汉沽区：宝利海尚豪庭焕日线酒店式公寓逸秀园06年入住宝利园新城01年入住宝利代表项目2020/12/27141142

树立开发商品牌高度利用本案特有的优势打造开发商及项目自身的品牌宝利集团连续在市内六区开发项目达50余万平米，宝利品牌面临的核心挑战是如何建立清晰、系统、有实质内涵的品牌形象如何树立消费者心中可以信赖的开发商形象形象信誉产品顾客视觉渠道2020/12/27142143代表成都本土力量，

服务于成都高端人群的

专业性品牌开发商企业通过长江道项目的开发，宝利集团能够实现战略转型：家族式企业日本“三菱的启发：三菱是个综合性制造企业，在企业发展初期，全部是家族式管理，到了企业发展成熟期，随着产业规模的扩大，他们开始聘用职业经理人为其服务。2020/12/27143144宝利企业品牌方向产品理念与专业力量建筑艺术与产品展示卓越的管理企业责任与价值观产品品质与细节精神企业实施与荣誉开发商品牌支撑从产品、服务、价值观、企业实力到企业责任感的方方面面，要让客户清晰的理解、认同宝利集团。2020/12/27144145品牌联盟，战略合作优秀的品牌开发商与优秀的承建商结成战略伙伴关系，进行长期合作，可以使我们在产品品质上得到持续提高，也为我们的客户提供高品质的装修产品奠定基础。AllianceOfbrandname2020/12/27145146开始……

开始即通盘考虑，项目自身所具备的产品类型属性、区域属性、规模属性、功能价值属性，界定了本项目多元化的产品组合路线将住宅、商业、写字楼、酒店式公寓通盘考量，形成自身特有的互动模式站在项目定位的高度，从区位特质出发，各类产品与相应客层进行目的性明确的沟通营销策略2020/12/27146147住宅商业酒店式公寓写字楼各功能物业之间相互关联，良性互动复合型品质社区强化综合性项目价值物业类型聚合互补开发本案定位回顾领衔南开

CBD城市核心复合生活城。

2020/12/27147148住宅商业酒店公寓写字楼宝利·新界珍藏绝版区位、超越城心价值、乐享聚合优势

宝利·博派

定制业态-定制设计-定制运营、用城市远见定制“汽车大道”的未来宝利·国际定制式写字间人性化，人情化、生态型办公场所宝利·公馆国际化·精英型酒店式公寓入市均价：12500元/㎡；整体均价：15000元/㎡入市均价：14000元/㎡；整体均价：16000元/㎡入市均价：16000元/㎡；整体均价：19000元/㎡入市均价：22500元/㎡；整体均价：26500元/㎡2020/12/27148149占据长江龙头缔造宝利辉煌2020/12/27149150本案回款预估另：住宅约500个车位，以每个售价15万元计算，还可回款7500万元2020/12/27150151营销推广阶段划分住宅商业写字楼酒店式公寓住宅蓄水期07年12月-08年4月住宅销售期08年5月----09年5月商业销售期09年3月----12月写字楼销售期09年9月----10年3月公寓销售期10年2月---5月2020/12/27151152“诚信态度”——产品和服务能够满足人的基本需要；“尊贵感受”——主要是一种关怀，它能满足客户的情感需要，让客户的自尊心得到满足，使他们进一步确立和经营企业之间的信任关系；“温情服务”——人们的高级情感诉求，是追求的最高境界，表现为客户在使用产品和服务时的自豪感、品味感、舒适感等。服务质量顾客满意顾客忠诚扩大