浅谈房地产的开发与经营-毕业论文

浅谈房地产的开发与经营-毕业论文浅谈房地产的开发与经营摘要改革开放以来的近三十年，我国房地产业在开发与经营上获得了飞速的发展，尤其是进入21世纪之后，在国内外多种因素的综合作用下，房地产企业数量逐年递增，开发与经营的规模也到达史无前例的水平，房地产业成为中国经济中的一大亮点。但是随着我国房地产开发与经营的飞速发展，矛盾和问题也开场显现，针对房地产开发经营中的众多问题，很多专家学者都提出了本人的见解。本文在总结已有研究的基础上明确了房地产经营与开发的一般性问题，通过对我国房地产开发与经营的环境和形式进行深化分析，找出了我国房地产业开发与经营的主要问题，进而提出合理而有针对性的策略，以期为我国的房地产开发与经营提供帮助。关键词：房地产开发经营主要问题对策DiscussiononrealestatedevelopmentandmanagementAbstractNearlythreedecadessincethereformandopeningup,China'srealestatedevelopmentandmanagementhasmaderapiddevelopment,especiallyafterenteringthe21stcentury,underthecombinedeffectsofavarietyoffactorsathomeandabroad,thenumberofrealestateenterprisesincreasedyearafteryear,developmentwiththescaleofoperationhasreachedunprecedentedlevels,realestatehasbecomeoneofthehighlightsoftheChineseeconomy.ButwiththerapiddevelopmentofChina'srealestatedevelopmentandmanagementofcontradictionsandproblemsbegintobefeltformanyproblemsintherealestatedevelopmentandmanagement,manyexpertsandscholarshaveputforwardtheirownopinions.Clearsummaryofexistingresearchonthebasisofthegeneralissuesofrealestatemanagementanddevelopment,toidentifythemainproblemsofourrealestatedevelopmentandmanagementthroughin-depthanalysisofChina'srealestatedevelopmentandoperatingenvironmentandmodethusreasonableandtargetedstrategytohelprealestatedevelopmentandmanagementofChina.Keywords:realestate;developmentandoperation;themainproblems;counter-measures目录摘要..............................................................................................................................................IAbstract.......................................................................................................................................II第一章绪论..(1)1.1研究背景(1)1.2研究意义(1)1.3研究综述(2)第二章房地产开发与经营的相关问题(3)2.1房地产开发与经营的概念(3)2.1.1房地产的概念(3)2.1.2房地产开发与经营的概念(4)2.2房地产开发与经营的内容和程序(4)第三章我国房地产开发与经营的现状分析(5)3.1我国房地产开发经营环境(5)3.1.1宏观环境(5)3.1.2行业环境(7)3.2我国房地产开发经营形式(8)3.2.1房地产企业盈利形式(8)3.2.2房地产企业开发形式(8)3.2.3房地产企业营销形式(9)第四章我国房地产开发与经营存在的主要问题(9)4.1房地产投资膨胀、信贷危机严重(9)4.2房地产市场开发经营行为不规范(10)4.3房地产开发经营观念落后(10)4.4房地产开发经营规模小、资源配置不合理(11)第五章我国房地产开发与经营的调控对策(11)5.1加强房地产开发经营的金融监管(11)5.2合理引导房地产市场开发经营秩序(12)5.3转变开发经营观念、调整供给构造(12)5.4促进房地产经营开发的可持续性(13)第六章结论(13)参考文献:(14)第一章绪论1.1研究背景随着中国参加WTO，我国的社会-义市场经济日益成熟，全面建设小康社会的目的不断实现，国内的房地产市场也进一步开放。经过近三十年的酝酿和探索阶段，房地产业迅速发展成为国民经济的重要产业，并拉动其他相关配套产业构成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，对国民经济的发展起到了基础性、先导性和支柱性的作用。近年来，一方面我国房地产行业本身发展迅猛，行业竞争日益剧烈；另一方面，由于国际对人民币升值的预期，使得我国房地产业承受了大量外资的不断涌入，外国企业在带来巨额资金的同时，也在客观上带来了先进的开发理念和管理技术、规范化的市场经营观念、成熟的营销策划形式[1]，这些无疑都对我国的房地产企业构成了强大的压力。深化考察我国房地产市场开发和经营面临的现状能够发现，“以需求为导向〞已成为我国房地产市场的一大趋势。随着房价逐步向成本价和微利价靠近，房地产开发与经营的市场化程度也正在逐步加深。在房地产的开发与经营方面，无论是业内人士还是群众化的消费者都逐步成熟，单一的概念或是策略已经难以感动消费者的购买欲望。消费者开场注意房地产产品的本质性[2]。房产相关信息的易得性使得购房者能够或得更多的购买经历并日趋理性，而频发违规项目纠纷的问题和房价控制问题更使消费者变得愈发慎重。从以上分析能够看出，我国房地产业正面临着严峻的考验，市场竞争愈加剧烈，房地产企业面临的不仅是行业内部的竞争，更是企业的社会性综合实力的竞争。本论文旨在明确房地产业一般性问题的基础上，通过分析我国房地产开发与经营的现实状况，找出房地产业在开发与经营中存在的问题，最终提出有针对性并切实可行的开发与经营对策，以期为我国今后的房地产开发与经营行为提供理论指导。1.2研究意义将我国房地产业开发与经营的现实情况同发达国家规模化、运作成熟的房地产业相比拟能够直观的发现，我国的房地产开发与经营仅处于产业发展的初级阶段，还存在着很多问题。因而深化分析房地产产业业的生存发展环境，针对现实问题提出房地产开发与经营的可行对策就显现出了重要的理论和现实意义。房地产的开发与经营是一个囊括地产市场、建筑市场、房产市场的具有纵向递进关系的复合经营体系。本文从房地产产业的发展现状出发，在明确其重要地位的同时深化分析房地产产业在开发经营方面出现的问题，这种对于房地产开发与经营的多角度、多层面分析，能够最终提出具备现实可行性的发展策略，这为我们进一步完善房地产经营与开发的理论基础提供了一个分析框架和新的视角，因此具有一定的理论意义。本文在深化分析现实状况基础上提出的发展对策，对于指导房地产企业的开发和经营具有很强的现实意义：首先，能够加强房地产企业的竞争能力。近年来，房地产领域无论是行业竞争还是市场竞争都愈发剧烈，开发与经营的概念不断创新，开发形式不断突破。有效的开发与经营策略就成为了房地产企业生存与发展的有力手段，为其在竞争中博得主动地位；其次，能够整合房地产项目，构成资源优势。房地产企业的经营开发需要调动协调诸多方面的资源，通过有效的开发经营策略，能够理清各种资源的关系，分析他们的功能，围绕企业发展的中心目的，形资源优势；再次，有助于房地产企业评估市场风险与收益。房地产市场风云多变而竞争剧烈，合理的开发与经营策略有助于房地产企业正确的估计成本，估计收益，明确风险；最后，能够加强房地产企业的管理创新能力。房地产企业要博得市场竞争，产品要实现其市场价值，重点就在于管理创新。通过有效的开发经营能够帮助房地产企业实现管理创新，探索解决问题的有效途径[3]。1.3研究综述西方发达国家的商业性房地产开发经营来历已久，因而在相关领域的研究较之于国内而言已相当成熟。固然并不是所有的西方相关研究都适用于处于初级阶段的我国房地产企业，但其在房地产的开发、管理、组合等整体性运作思路上对于我国来讲都有借鉴意义。Graaskamp的（房地产开发的基础）一书能够看作是房地产开发与经营这一研究领域的抗鼎之作，他明确提出房地产项目决不能被看成仅仅是砖块和砂浆，而必须被看作是一个在不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业。在此基础上，Miles深化前人研究的同时将房地产管理分为三个层次:物业管理者、资产管理者和组合投资管理者，并强调三者协同以实现房地产资产的持续管理，而这种持续性的实现也恰恰是本文追求的目的。日本越村幸弘提出购物中心运营管理的统一性，即开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整体划一的经营管理工作。他以为经营管理工作可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防怜理和设施设备维修服务等[4]。国内目前在房地产开发的研究上主要集中于企业投融资、风险利润平衡分析和销售等方面，对房地产企业经营的研究也只局限于制造业和酒店、餐饮等传统服务行业，而对商业房地产开发与经营的综合性研究相对较少。因而，同国外成熟的房地产发展环境和相关理论相比，国内的房地产经营与开发研究尚处于初级阶段，但国内研究观点结合了中国实际国情，符合当前发展水平，对国内房地产企业现阶段的发展具有现实指导意义。吕萍等以为商业物业管理的方式有全面委托管理和业主自主管理，良好的商业物业管理服务能吸引大量的租户、顾客前来租赁、消费，提高业主投资收益，促进区域内经营活动，提升商业物业的商誉。陈海英等在（物业管理概论）中把非住宅物业管理划分为写字楼、商场和工业园区的物业管理，其中明确描绘了商场的概念[5]:商场是具有一定营业面积，会聚各类商品进行零售经营或批发经营的交易场所。吴德云以为商业物业运营管理包括商业物业定位、招商和运营管理，忽视任一环节，都可能导致商业物业项目的失败，并详细研究了商业物业招商管理。这种观点显然较之于以前的研究愈加突出营运管理经过中前台工作的重要性。第二章房地产开发与经营的相关问题2.1房地产开发与经营的概念2.1.1房地产的概念房地产主要指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。对于房地产的概念，代表性的观点[6]主要有下面三类：〔1〕“房和地有机结合〞：房地产是房产和地产密不可分的、互相存在的有机结合体，它是指地上房屋建筑及其附属物和承载房屋建筑及其附属物的土地以及由它们所衍生的各种权利。〔2〕“房产和地产统称〞：所谓房地产，是房产与地产的合称，房地产是土地及地上定着物和同地上利用相联络的地下改进物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。〔3〕“狭义与广义房地产〞：狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义房地产除了上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。2.1.2房地产开发与经营的概念房地产开发经营是指房地产开发企业从工程勘察、征地拆迁、土地开发经营到房屋开发、项目建设和经营的全经过[7]。即在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。通过对房地产开发经营的概念进行延伸分析能够看出，房地产开发经营的主体是根据法律规定具备资质并承揽相应范围的业务的房地产开发企业；房地产开发经营的对象可分为民用、商业、工业、交通等开发经营类型；房地产开发经营的规模可分为单页开发经营、小区开发经营和成片开发经营。2.2房地产开发与经营的内容和程序根据房地产产业生产与再生产的运行顺序，房地产开发与经营的主要经过大体能够分为下几个阶段:1投资决策阶段(见图1)(1)确立决策目的。(2)选定多种可能的决策方案。(3)分析、评价和比拟方案(4)选择确定方案(5)施行并制定应变措施图1决策程序2房地产建设工程项目规划与审批阶段3建筑施工阶段建筑施工的前期准备阶段主要完成工程勘察与设计—征地与拆迁—“三通一平〞或“七通一平〞等工作，当一切准备工作都完成之后，企业开场招募人员组织施工，在详细的施工阶段要做好工程进度监控、工程质量监理等必要工作。4完工验收交付使用阶段5营销策划阶段选择正确的销售渠道有助于尽快将房地产产品传送到最终的用户手中，企业也实现获利，并到达扩大销售量，加速资金周转，知足人民生活的需要的目的。目前房地产销售渠道主要有房地产直销形式、房地产间接销售形式和网络营销形式。6房地产后期物业维护管理阶段第三章我国房地产开发与经营的现状分析3.1我国房地产开发经营环境3.1.1宏观环境我国房地产产业起步较晚,发展相对滞后。改革开放以前，中国几乎没有商业性的房地产，房地产形态以各种类型的供销社、百货大楼为主，而且其产权属于国家或集体，房地产的开发与经营同成本投入之间没有严格的经济关系。经过近30年的发展，我国市场经济日益成熟，人民对于住房寓居的水平要求高，给中国房地产业的生存和发展带来了良好的发展机遇，但由于近年经济发展过热，国家又相应出台了控制措施。1政策环境房地产产业的发展需要一个长期稳定的政策、相对完善的法规体系和高透明度的投资环境。一方面，我国目前房地产产业的政策环境稳定性相对较差。房地产业立法滞后、配套法规未能跟上产业的飞速发展。另一方面，由于近年房地产市场整体发展过热，房价浮动虚高，政府的限购、限贷等抑制性政策继续升级。这些都很大程度上为房地产的开发经营提出了挑战。2制度环境现实存在的小产权房，揭露了我国住房保障制度的不完善，土地供给方面存在“双轨制〞的弊端[8]。我国房地产管理体制尚未成型，住房制度改革步伐缓慢、力度不强，大量房地产产品难以正常进入市场流通，这些方面约束和限制了房地产市场的发育和活跃，同样影响着房地产的进一步开发与经营。3经济环境我国是世界最大的发展中国家，经济发展迅速，处于工业化的上升时期。国家发展经过中的各个行业的投资需求都非常大，而国民经济承受能力、财政状况有限。为了维持国民经济健康稳定长期的发展，国家每年都要发行几百亿元的公债以供所需。尽管改革开放以后，吸引利用外资的力度加大，但总体上看资金缺乏和短缺还是重要的制约因素，这种情况将在一定程度上制约我国房地产的开发与经营。4资源环境土地资源作为一种稀缺而珍贵的自然资源，是房地产产业开发与经营的重要物质基础。我国国土资源的特点却是山地多、平地少，土地面积固然广大，但耕地比重偏小。我国人口诸多，难于利用的土地多，后备潜力缺乏，土地资源绝对量大，相对的人均可利用量小[9]。这加重了土地资源的数量和质量约束，增加了房地产开发经营的成本。5需求环境我国房地产市场面临的矛盾是潜在需求大、有效需求小。由于我国长期以来实行福利性住房分配，人们的心理和观念已成“定势〞，购房的的心理承受能力较差，能够看出，我国房地产场潜在需求很大。但是由于我国居民工资水较低，房地产金融服务有待完善，所以实际的有效购买力还较小。3.1.2行业环境行业环境的变化关系到每一个置身行业中的企业，房地产企业在开发经营时有必要对其所处的行业环境进行具体分析。本文从下面几个方面讨论行业内部环境对于房地产企业开发经营的影响。1现实同行业竞争者随着国内外投资环境的放宽，目前诸多房地产企业进入我国市场，现有竞争者的数目诸多，仅从国内房地产行业的情况来看，各大实业集团有相当多已进入房地产行业，但就当前发展局面来讲，尚未出现某一家企业主导这个产业的情况，竞争还比拟剧烈[10]。竞争者的数目越多，开发与经营就越容易出现创造性的策略。2潜在竞争者中国参加WTO以后，随着我国房地产业的壁垒不断降低，一方面，外资、外商相继涌入我国房地产市场，一些资金实力雄厚的国际公司也在进军中国房地产市场；另一方面，我国的房地产行业开场步入逐步成熟期，住房供应走向市场化。这些变化在为房地产行业快速发展制造契机的同时也带来的大量的潜在竞争者，对于房地产企业来讲不仅仅是机遇，更是特别严重的生存危机。3替代品的威胁一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高则它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。从行业本身来看，商品房的替代品有小产权房、廉租房、两限房、经济适用和保障性住房等[11]，但在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。4供给商的议价能力房地产企业在同银行和政府的议价中一般处于下风，这是由于土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供应缺乏价格弹性，企业必须以较高的成本获得土地使用权；而银行作为房地产企业资金供给商，是在政府政策指导下，控制着向房企贷款的主