济南奥体中心城市综合体项目前期策划报告(中)教学课件

齐噜对话世界的平台济南CBD首席商务综合体菜蒙国颜报告济南奥体中心城市综合体项目前期策划报告（中）齐噜对话世界的平台济南CBD首席商务综合体菜蒙国颜报告写字楼发展机会研判写字楼整体市场分析■写字楼板块格局分析写字楼客户分析东部写字楼市场客户以自用为主,且多为整栋整层购买,面积区间200300m3以及1000-1500m整层甚至整栋购买为主板块项目主流面积(元/m)总价(万)档次置业目的销售形式表企业纬二路板块广场/60m200072-162优质段资60%,自用40%售为主山东得源电力财富自由8400普通投资80%售为主源源大街板块/天业国3000普通投资,自用70%售为主南金榜翻译公圣凯财富50-170m57-195广场普通报资70%散售为主鲁商广场200m层销售为主经十路板块中润世纪1067-1270优质用90%以上整栋整层销售为平洋保险、中齐源大厦订235m0000普通用80%层销售为主,散润阳大厦000m2000昔按资50%,官用层销售为主中铁汇展高新区板块国际豪广场9000普通散售为主鲁商国奥奥体文博板块尤质自用90%以上售为主电力集团200-300m优质用90%以上售为主国资委写字楼发展机会研判写字楼整体市场分析■写字楼板块格局分析写字楼客户分析东部写字楼市场客户以自用为主,且多为整栋整层购买,面积区间200300m3以及1000-1500m整层甚至整栋购买为主板块项目主流面积(元/m)总价(万)档次置业目的销售形式表企业纬二路板块广场/60m200072-162优质段资60%,自用40%售为主山东得源电力财富自由8400普通投资80%售为主源源大街板块/天业国3000普通投资,自用70%售为主南金榜翻译公圣凯财富50-170m57-195广场普通报资70%散售为主鲁商广场200m层销售为主经十路板块中润世纪1067-1270优质用90%以上整栋整层销售为平洋保险、中齐源大厦订235m0000普通用80%层销售为主,散润阳大厦000m2000昔按资50%,官用层销售为主中铁汇展高新区板块国际豪广场9000普通散售为主鲁商国奥奥体文博板块尤质自用90%以上售为主电力集团200-300m优质用90%以上售为主国资委面积需求在200-300m的客户主要以区域型客户为主,关注总价控制;面积需求在1000-1500m的客户更关注企业形象与物业品质自用面积区间客户特征客户关注点代表项目200-300m●以区域型客户为主对周边·物业产品总价控制在300万元鲁商广场区域较为熟悉以内中小型高新技术企业为主●优质物业,区域环境好000-1500m●以城市级客户为主,看好·企业形象中润世纪广场东部区域发展潜力物业产品品质要高黄金时代广场以稳定型(50-100人)●交通便捷,有足够停车位和扩张型(100人以上)企业为主●区域发展潜力整栋购买客户大型国有企业、央企●区域发展潜力舜泰广场500强、上市公司企业形象中润世纪广金融、保险行业省、市级·物业产品品质要高黄金时代广场分公司交通便捷,有足够停车位鲁商广场●政府机关、事业单位项目写字楼发展机会判断区域:东部逐渐取代中部成为CBD核心,土地稀缺性日益凸显客户:国企十年沉淀,集中爆发,金融保险机构区域扩张及进驻济南于交通、停车、环境及物业形象的影响,原老城区泺源大街及经七纬二商务中心逐渐没落,高档办公供给明显不足。经十路东部总部集群兴起,奥体、高新板块商务积聚效应显现,企业东移趋势明显,济南写字楼格局已经发生重大变革爆发阶段,并在新区抢点,国有于形象的要求提高,要求商务集群效应等跨区域经营,银行上市,外资银行的开放及省会区域金融中心的职能,使银行业对高形象商务办有着强烈的需求大型国企企业和金融机构多整层、多层、整栋购买的,对于产品品质有较高要求,未来济南城市高端写字楼发展空间大高端写字楼迎来较好的市场机会。酒店发展机会研判济南市登记注册星级酒店较多,但五星级酒店仅4家,且3家位于城市核心区,09年喜来登入驻奥体板块,成为目前区域唯一五星级酒店从土世纪90年代开始,济南市旅馆业黄台大酒店逐渐向星级酒店方向发展。截止到目前在市旅游局登记注册的星级酒店共81家含4家待评星级酒店),其中五星级酒店仅4家、四星级酒店17家五星级酒店仅4家,2家集中在城市核心区泉城广场周边,经营状况良好,入住率保持在70%以上,并且持续攀高;2009年喜来登酒店入驻奥体中“贯都大酒济南四、五星级的房间面积标准基本符汇宝大酒店良友富临大酒店国内同档次酒店的标准。酒店的硬件配玉索新套设施不同,体现出不同的特色服务,会天禧舜和商务酒店议、餐饮是吸引客源的两大亮点森特大,翰林大酒店济南四、五星级洒店受政府和大型国有山东大厦企业操控的比例较大,市场商业化操作程度低。政府下属和国有财团的酒店物业拥金都大酒店有自己的稳定客源,打破此类垄断客源的五星级酒店璋垒较难友大酒店,庄四星级酒店●不挂星酒店星级酒店一览表酒店名称标准间客房数标准间门市价前台现付价折扣平均入住率银座索菲特大饭店70%2山东大厦鞍山路2—3060.7870%贵和皇冠假日酒店地坛街3号登酒店历下区龙奥北路8号410玉泉森信大酒店735%中豪大洒店解放路165号3431800.3760%丽天大酒店贵都大酒店升平街1号贵友大酒英雄山路10新闻大厦泺源大街6号舜耕山庄金都大酒店英雄山路15968070%~80%良友富临大酒店泺源大街5号黄台大酒将军路122号济南吉华大夏英山东翰林大酒店经十路63号0.85济南汇宝大酒店经五纬二路28号山东银座泉城大酒店南门大街2号20东东方大厦经七路223号22490%章丘市宏吕干禧龙大酒店4章丘明水经济开发区318未来潜在五星级酒店■济南市场二足鼎立的传统格局正因为越来越多的国际酒店並巨头的进驻而改变。除早已落户济南的雅高、洲际外,喜达屋、香格里拉、希尔顿、凯悦也正在酝酿“落子”济南。■在未来两三年内,济南的五星级酒店将由现在的三家扩充到六家甚至更多。■日前,在建和待建的五星级酒店都集中在市区中部和东部,这主要与地区市场需求相一致。中部是济南市的政治经济中心,会议、会展会带来大量客源,而东部在十一运会之后也迅速发展,而且高新区公司发展很好,高星级占地面积总建面项目类型客房数预计开业希尔顿项目工程包括新楼6.4万平方米的装修改造以(齐鲁宾馆改造历下区千佛山路8号及老楼拆除后重建体量在8万到10万平方米的高档写字楼格里拉项目三中地块,最城广3万余平方米,的星级酒店、购物中心及写字楼万达凯悦酒店以南,顺河高架桥以西纬一路以东的魏家庄3529月鲁商国奥城经十路奥体中心对面酒店约5万5号楼为国际星级酒店丁豪广场国际会展中心南侧,北側紧邻工业南路86万五星级洒店地上21层总建面约160总部基地南区万,酒店约8B5地块预计做酒店五星级酒店——贵和皇冠假日酒店是济南高星级酒店的代表贵和皇冠假日