房地产-房地产行业：适时调整优化房地产政策看好板块投资机遇

业评级告日期相对市场表现业评级告日期相对市场表现3-07-25房房地产行业适时调整优化房地产政策，看好板块投资机遇核心观点：⚫适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势：从政治局最高⚫适时调整优化房地产行业政策：伴随着顶层定义的调整，全国性以及据新闻发布会也曾提到“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存市口⚫加大保障性住房建设和供给，积极推进城中村改造，盘活改造各类闲述顺序提到了城中村改造表述之前，且在4月“规划建设保障性住房”的表述基础上进一步提出“加大保障性住房建设和供给”，对于保障房进村改造有关文件，提出要把城中村改造与保障性住房建设结合好，积极创新改造模式，预期未来城中村与保障房结合的创新改造模式等将有所推进，进一步保障民生，有助于盘活各类闲置资产。值能5%09/2201/2309/2201/2303/2305/23-6% 房地产沪深300SFCCENoBNN6003639zgfcom03642ggfcomcn请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。com房地产司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E.SZ人民币/5/10926.79.6.7%.SZ人民币/4/23945.0城控股人民币/4/114778.16.35.6%6.0%金地集团3.SH人民币/5/9245.59.24%份3.SH人民币/7/6.182.48.23.72.65.SH人民币/7/12605.82.027.8%2.5%.SZ人民币/5/5725.12.7湖中宝8.SH人民币/5/530.376.831.9.4%金融街.SZ人民币.67/4/1470.627.5624.84.2%4.4%6.SH人民币.00/5/330.3112.9318.31.2%2.8%K/5/1992.54.59.6.7%KK/4/4/6/117.9.2.58.3%8.8%秀地产K/7/1281.045.72.38.2%8.7%K5/3/29143.4保利物业K/3/31.573.25.SZ人民币/4/24150.9316.68.0%9.0%服务K/3/2740.306.9理控股K/7/980.635.61%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的(万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控股)合理价值货币单位为港币；(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。房地产一、适时调整优化房地产政策，看好板块投资机遇要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变应新的市场环境，前期央行23年上半年金融统计数据新闻发布会也曾提到施将有所调整。市场表现。加大保障性住房建设和供给，积极推进城中村改造，盘活改造各类闲置房产：造表述之前，且在4月“规划建设保障性住房”的表述基础上进一步提出“加大保房地产8政府工作报告目标政治局会议3月4月7月房住不炒“；核心：房价上涨城市增加长效机挂钩加强房地产市场分核心：加快建立长效机制核心：加快建立长效机制核心：加长持调控政策连续性，分清体供给、提到核心：坚决遏制房价上涨体责任步推进房地产税产核心：落实好城市政府主体责任的长效调控机制核心：不将房地产作为短济的手段地产进房地产市场平稳健康发展核心为“促进房地产市场平稳健康发展”核心为“促进房地产市场平稳健康发展”核心：促健康发展促进房地产市场平稳健康发展；高度重视保障性租房建设好大城市住房核心：增加保障性租赁房及共有产权房供应核心：六稳+市场平稳健康发展核心：促产展和良性循环发展模式；促进房地产业良性循环展核心：用足用好政策工具稳民生动房地产业向新发展模效防范化解优质善资产负债状况，促进房地产业平稳发展；支持刚性和好保交楼、保民作，促进房地产建立城市积极稳步推进城中村要切实防范化解重点领域场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；要加大保障性住房建设和供给(顺序提动城中村改造和“平急两用”--房地产改造各类闲置房产023年7月政治局会议前增量中央政策阶段一严格调控【国务院】2020.5.18稳妥推进房地产税立法【住建部&央行】2020.08.23三道红线试点【央行&银保监会】2020.12.31房地产贷款集中度管理两集中两集中土地溢价上限15%，严控楼面价阶段二表态转向“两个维护”保持信贷平稳有序投放【中央政治局会议】2021.12.06支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求【中央经济工作会议】2021.12.10加强预期引导；探索发展新模式，坚持租购并举【央行&银保监会】2021.12.20并购金融支持并购贷不计入三道红线指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清【央行&银保监会】2022.02.08保障性租赁住房款不纳入房地产贷款集中度管理预售资金“重点额度监管”【银保监会主席郭树清】2022.03.02鼓励银行业保险业为新市民做好金融服务今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件灵活调整个人住房按揭等还款安排落实差别化住房信贷政策；区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷【中央政治局会议】2022.04.29支持刚性和改善性住房需求；优化商品房预售资金监管“保交楼、保民生、保稳定”阶段三政策落地阶段三政策落地2022.07.28【2022.07.28因城施策用足用好政策工具箱2022.08.162022.08.16指示中债增担保发债2022.09.29【央行&银保监会&2022.09.29“930新政”放宽商贷利率下限、换购二手个税优惠、公积金利率下调2022.10.21【证监会2022.10.21允许有少量涉房业务的企业A股融资2022.11.08【交易商协会】2022.11.08“第二支箭”扩容2022.11.13【央行&银保监会】2022.11.13“央行16条”：存量融资合理展期、支持信托等资管产品融资、保交楼配套融资支持、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排等2022.11.14【住建部&银保监会&央行】2022.11.14保函置换预售监管资金2022.11.28【证监会2022.11.282022.12.16股2022.12.16【中央经济工作会议】有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；推动房地产业向新发展模式平稳过渡2023.01.052023.01.05首套房贷利率动态调整机制2023.01.17【全国住房和城乡建设工作会议】2023.01.17有条件可进行现房销售2023.02.032023.02.03两集中不再要求全年不超过3次2023.02.20【证监会2023.02.20不动产私募投资基金试点2023.03.30【自然资源部&2023.03.30推动不动产“带押过户”2023.04.28【2023.04.28在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设房地产二、投资建议当前是年内的市场底、预期底与估值底，看好龙头企业的价值重估机会。行业目前龙头企业处于历史底部估值水平，定调调整后行业后续预期环境将迎来较大幅度的改善，看好货值充沛具备中长期成长空间的龙头房企，建议提高板块整体配置；A股关注：城建发展、华侨城A；润万象生活