商业地产-中原-深圳市宝城22区城市综合体项目分期开发探讨-42

深圳中原物业参谋2007年2月城市综合体开发战略——宝城22区工程分期开发探讨经过与开展商的深入沟通，已在工程总体定位上达成共识，但仍需基于工程旧城改造特点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和要求。前言工程整体开发战略地缘分析工程整体及各地块定性分析开发谋略形象定位一期各类物业的指标分配完善的城市综合体〔住宅/商业/写字楼/公寓〕90/70适用整体或一期的户型配置主要内容第一局部：工程整体开发战略地缘分析——位置特性宝安新中心区灵芝公园新安公园创业路广深高速新安路本案宝安公园公园路商业中心非房地产热点区域老区商业中心一级辐射第一批旧改核心区占据公园稀缺资源周边配套成熟交通通达性高根据新宝安的开展规划和新CBD中心区的建设要求，未来的25、26区将定位成宝安旧城的商业中心区，将出现建筑面积约为50万平米的商业建筑群；与中心区的商业中心现代化、高档化的定位有所不同，老城的商业中心更加强调群众化、生活化。地缘分析——26区旧改中洲地块长城地块本案依据宝安中心组团规划和新安旧城控制性详细规划，将23、25、26、27、22工业区改变为商业、居住和配套设施用地。本案为公共设施配套完善的高尚住宅小区。规划定位以高品位的住宅和商业为主，建成交通便捷、现代商业和园林居住相得益彰的都市生活效劳区。

区域性泵站加油站邮政设施小学、幼儿园大型超市地缘分析——规划方向地缘分析——双地铁口〔规划〕地铁5号线站〔规划〕地铁10号线站〔内部消息〕本案规划中的双地铁站点将极大的提高本工程的居住和商业价值。因具体位置暂不确定，规划时应充分考虑适应的灵活性。就开通的深圳地铁1号线商业而言，繁花商业中心的均试图将商业能在地下与地铁站接驳，引导人流。地缘分析——道路及公园改造〔规划〕22区周边道路改造：根据?深圳市宝安区新安旧城BA102-04片区控制性详细规划?灵芝公园改造：〔根据新宝安的开展规划和新CBD中心区的建设要求〕根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并撤除靠创业路的临时建筑，建设球馆和其它健身场地。在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地〞，游人在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个“影视长廊〞，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。另据悉，灵芝公园整个地下局部将改造成大型购物商业街。工程整体分析——经济指标总占地：20.7万M2总容积率：3.8总建面：76万M2其中：商住混和建面61.6万M2配套共建等3.03万M2其他不确定11.37万M2一期：总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2商业5万M2办公2万M2配套1.2万M2公建1万M2容积率5.4,建筑面积11.3万M2容积率4.3,建筑面积2.2万M2容积率5.2,建筑面积12万M2容积率0.4,建筑面积1万M2容积率0.1,建筑面积0.03万M2容积率0.4,建筑面积0.9万M2容积率0.9,建筑面积0.3万M2容积率0.8,建筑面积0.8万M2容积率1.9建筑面积2.3万M2容积率2.2,建筑面积2.5万M2容积率5.7,建筑面积33.8万M2工程分析——人流/车流人流车流商业旺角商业价值带一等住宅景观佳视野阔二等住宅内部景观视野开扬三等住宅噪音较大景观待改善视野一般商务气氛指数好各区资源评判住宅综合素质：二期最正确一期A+B居中三期略差商业商务气氛：D地块比较理想二期原新一佳形成的气氛应重视开发谋略——打造城市综合体将灵芝公园作为私藏〔景观天桥连接〕教育作为卖点经营〔引入名校/与B区同期开发/教育带动社区〕以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公寓〔打造城市综合体，尽量用工程整体90/70指标规划1期住宅〕强化社区的整合性〔各期之间的融合/各地块开发的配合〕工程整体布局建议人行主入口车行主入口景观天桥集中式商业，2层，共6000M2集中式商业，2层，共2万M2上盖创业型写字楼1栋2.2万M2左右概念性酒店式公寓1栋1.9万M2左右特色精品公园一街单间100M2左右单层6米高街铺，共6000M2双层街铺，共5000M2社区商业街，单间60M2左右单层6米高街铺，共2000M2一期另余约4000M2商铺，建议入沿创业路地下一层成双面街与双地铁站接驳，提升整体商业价值其余局部为高尚舒适性住宅关于三期和新圳河因开发周期较晚，尚有很多未确定指标等因素，建议开展方向，为纯粹的高尚住宅区，尽量少配置商业，以提升住宅价值及前两期商业价值。新圳河的改建，如加盖或仅为清理整治，对工程整体价值的提升影响较大。确定时间约晚，价值提升约小，即仅能对后售的单位价格提升有帮助，不能追溯既往。建议尽量超“凯旋城〞的方向加盖改建。西岸唯一76万㎡公园大城西岸：因创业路地段优势融合工程入西岸视野，提升区域认同。唯一76万㎡：强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能〞！公园：是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。大城气势磅礴之城邦，来那么震撼！工程物业定位城中央阔生活城市中央：本工程位于老宝城中心区，极易唤起客户的区位认同感，提升工程价值。阔景：一期主力户型户型为三、四房大户型，“阔绰〞表达客户为高收入成功人士。亦有“阔景〞本工程紧临灵芝公园，小区内有大面积的园林，业主可以在家看到“满目苍翠〞。生活：周边配套成熟，小区内配有大型会所、商业、名校、幼儿园，生活极其便利。工程形象定位公园一品或“公园1号〞公园：——工程西侧紧邻总面积13万平方米的灵芝公园。占据城市永久性稀缺资源；是城市的天然氧吧，空气质量好；永久性无遮挡景观；具有可参与性，是本工程的后花园。一品：本工程体量为76万平方米，是西岸唯一超级大盘，同时也是旧改第一盘。“一品〞表达工程综合素质最优，非常大气。工程案名建议工程案名备选灵芝公馆公园城邦园城/都城/蔚城宝郡新都天城/公园天城贡院1号……考虑建筑与灵芝公园及周围环境的融合，以“景观、朝向、健康〞为主题，整体感觉美观、大方、新颖，有强烈的视觉冲击力。建筑风格统一协调，运用明快、简洁的建筑外立面。外立面建议公园路一层商业气氛、景桥与住宅的衔接参考城市

综合体

之住宅

与商业

的衔接

处理

参考住宅沿创业路主入口与商业的衔接示意参考图社区正对学校内步行街面与招牌示意参考创业路与公园路交汇处的标志性双层商业参考公园路特色街标志性包装

参考第二局部：一期各类物业的指标分配各物业指标分配总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2商业5万M2办公2万M2配套1.2万M2公建1万M2总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2大型集中式商业：2万M2中型商业2个：0.6万M2街铺及公建：0.9万M2地下室(预留商业):0.4万M2办公1栋：2.2万M2酒店式公寓1栋：1.92万M2配套1.2万M2地块景观价值分析：区域景观价值判断打分10分A可观部分中心园林，其他景观基本无。5B可观部分中心园林及城市景观。6C尽揽小区中心园林景观。8D可观部分小区中心园林景观相对较好。7E靠近公园、景观较为优越。10BECAD小学幼儿园灵芝公园学校写字楼城市干道二期工程一期内部资源分析——景观/噪音地块噪音影响分析：BECD区域噪音价值判断打分10分A临近小学和商业中心、噪音较大。5B临近创业路，车流较大，噪音较为明显。4C小区中心、基本无噪音9D临近幼儿园和周边工业厂房，噪音较大。6E靠近公园，噪音较小。8小学幼儿园灵芝公园学校城市干道写字楼A二期工程一期内部资源分析——景观/噪音BECAD小学幼儿园灵芝公园学校城市干道写字楼地块景观噪音综合得分权重70%30%A555B645.4C898.3D766.7E1089.4通过对地块景观及噪音方面的比较分析说明地块内各区域的综合素质排位：E>C>D>B>A第一集团第二集团第三集团二期工程一期内部资源分析——景观/噪音E16000C14500A10800小学幼儿园灵芝公园二期工程学校城市干道写字楼D13000B12000200720212021成长期二级市场价格走势三级市场价格走势200610800价格时间13000ABCDE120001450016000第一集团第二集团第三集团四房五房为主三房为主小三房二房为主E>C>D>B>A一期内部资源分析——景观/视野/噪音住宅户型配置——整个工程满足90/70将90平方米以上户型尽量布置在一期。二、三期户型全部为90M2以下户型。其中二期的景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。本工程住宅总建筑面积约为58.87万M2，根据90\70政策，90M2以上户型面积为17.66万M2。一期住宅总建筑面积为25.38万M2，那么90M2以上户型占一期住宅面积比例为70%，90M2以下户型占一期住宅面积比例为30%。90平方米以上户型面积比为70%，90平方米以下户型面积比为30%。主要分布在A区朝创业路位置、B区较差位置、和D区朝向写字楼位置。110-125平方米三房和135-170平方米四房为主力户型，面积比分别为40%、25%。分布在A区、B区朝向灵芝公园、小区园景位置。180-220平方米五房为本工程中平面最大面积，全部位于A区同时朝向灵芝公园、小区园林的最正确位置，面积比为5%。一期户型定位和分布说明稀缺舒适型大户型社区户型面积(M2)主力面积(M2)面积比套数套数比二房二厅78-858020.00%20.00%63527.67%27.67%三房二厅85-908810.00%50.00%28812.58%51.00%100-11010815.00%35315.37%115-12512025.00%52923.06%四房二厅135-14314015.00%25.00%27211.86%18.56%160-17016510.00%1546.71%五房二厅180-2202005.00%5.00%632.77%2.77%一期总体户型比例红色为二房

蓝色为85-90M2三房

绿色为100-125M2三房

黑色为四房

黄色为五房ADCB一期二期户型分布示意图初步预估：

需14个单元，建议为A:4*1栋+6*6栋

B:3*1栋+4*1栋+6*4栋

D:3*1栋住宅户型配置——一期满足90/70严格根据90/70政策，那么90平方米以上户型占一期住宅面积比例为30%，90平方米以下户型占一期住宅面积比例为70%。景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。四房、五房的面积比方案一相对缩小，以增加大户型的套数。组合方式实现舒适型大户型社区实际设计时，可以考虑多种组合的可能性，诸如通过1个85㎡+75㎡单位的组合，实现160㎡的大户型;1个75㎡+65㎡单位的组合，实现140㎡的大户型，丰富产品的多样性。针对本工程，由于地位位置、容积率、周边环境、市场竞争、地块素质等的各项差异，结合本工程定位，本工程一期户型配比方下：户型面积区间（

㎡

）主力面积（㎡）面积比套数套数比套数合计备注二房2*2*170-797520%35％67727%27%不组合三房小3*2*180-898515%44818%58%不组合中3*2*2105-11511030%65％69228%不组合大3*2*2120-13012515%30512%80㎡二房+45㎡一房组合四房4*2*2135-14414015%27211%11%75㎡二房+65㎡二房组合五房5*2*2155-1651605%793%3%85㎡三房+75㎡二房组合合计住宅总销售面积253800平米，2473100%100%

一期户型配比一期户型配比〔报批用〕户型面积（

㎡

）主力面积（㎡）面积比套数套数比套数合计一房1*2*140-48455%70％30510%10%二房2*2*163-68657%2729%51%2*2*272-787510%35111%2*2*270-797520%67722%2*2*278-828010%30510%三房3*2*180-89853%793%39%3*2*180-898515%44814%3*2*2105-11511030%30％69222%ADCB一期二期红色为二房

蓝色为85-90M2三房

绿色为100-125M2三房

黑色为四房

黄色为五房户型分布示意图初步预估〔按组合后〕：

需15个单元，建议为A:4*1栋+6*6栋

B:5*1栋+6*6栋

D:3*1栋关于一期地下室建议设2层，即“半地下室＋地下室〞：按照商业0.6个/100M2、住宅1户1个，估算车位数在3000-3600个，须地下室面积在10-12万M2，一层较难完成。建筑首层整体抬高，满足半地下室要求。局部地下室为商业预留面积。考虑未来的开展趋势，本工程地处商业中心区一级辐射带，车位价值增值较大。深圳中原宝安22区工程专组2007年2月汇报完毕，谢谢大家！威海家天下工程报告目录家天下的诠释与演绎区域环境研究结论工程SWOT研究工程定位投资分析可行性结论广告秀稿何谓家天下？我爱我家。以家的概念构筑社区的温馨和牵挂，使社区赋予了传统的美德。家天下，承袭中古时代的韵味，强调工程与众不同的文化概念，使现代原本松散的家庭结构，有了一丝丝温暖。“伦理社区〞，从现在开始！家概念的传播家天下——充满阳光的亲情社区。家天下——尊老爱幼的文明社区。家天下——与业主共同协造的威海生活典范。家天下——为生命而喝彩。家是永恒的胜局，是传播神圣的美。“家天下〞正是传播了这种美，传达了社区的文化品位。家天下，从现在开始一切从家国开始，方有梦想天下！目录家天下的诠释与演绎区域环境研究结论工程SWOT研究工程定位投资分析可行性结论广告秀稿工程概况位置：威海旅游度假区长江街南侧工商行政管理周边。规划设计：多层、小高层、商业网点。工程地块占地面积：80040平方米总建筑面积：128064平方米其中：多层：70840平方米小高层：47224平方米商业网点：10000平方米容积率：1.72绿化率：39%停车位：280个其中：地下停车位：130个地上停车位：150个威海环翠省级旅游度假区(张村镇)位于威海市区西海岸，是距市区最近和最有开展潜力的行政区域之一，是一个以工业为主体、商住旅游业为两翼的新型工业新区，其开展定位是“威海市环翠区的新城区〞、“韩国加工制造业的集中区〞、“国内转移资本的聚集区〞、“高新技术产业的密集区〞和“休闲旅游度假区〞。工程地块的区位价值——区域定位环翠区新城区、韩国加工制造业的集中区、高新技术产业密集区、休闲旅游度假区。人均财政收入、引进国内外资金、出口创汇、固定资产投资、居民纯收入等多项经济指标位居威海市前列，是威海市经济开展速度最快、最具开展活力的区域之一。工程地块的区位价值

——经济现状工程地块的区位价值——开展潜力从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路将开通，及直接从经济技术开发区至度假区的穿山的公路也在政府的规划中，将度假区与中心区和经济技术开发区联系更加紧密，特别是据传环翠区政府将向度假区迁移，这对本工程的所在区域的提升将起着非常重要的作用。区际联系逐渐加强，形成城市开展互补优势。工程所在区域商业比较成熟，沿长江路商业繁华，分布了大量专业市场和大型商场超市及沿街商铺，形成该区域最有价值的商圈，商业价值优势也十清楚显，这对本工程开发局部商业物业将有重大的意义。工程地块的区位价值——

初级商圈价值工程所在区域配套相对成熟，商业、学校、医院林立，度假区医院、众康堂大药房、建城购物广场、威海第七中〔初中〕、利百佳超市、三联家电、威海糖酒超级市场、威海国际渔具城，为工程开发奠定一定的生活配套根底。工程地块的区位价值——

城市配套正逐渐形成工程价值标号分析价值指标优一般较差很差区位地位配套设施交通状况商圈价值景观环境生活条件周边环境工程价值标号分析我司初步认为本工程宜开发中低档综合工程，以住宅为主，兼顾商业工程开发，最大程度上创造利润空间。本工程不具备做高档住宅的条件；本工程商圈价值较为明显；本工程周围开发的大多为低档工程；目录家天下的诠释与演绎区域环境研究结论工程SWOT研究工程定位投资分析可行性结论广告秀稿工程优势因素区位优势

工程位于度假区的中心位置，生活配套齐全，生活圈已经形成，大环境相对较好。旅游资源丰富〔里口山自然风景区、中央电视台威海影视城、世界渔村等〕。商圈优势

工程周围成熟商圈已经形成，商业价值非常明显。如渔具城、百货超市等。工程优势因素规模优势

工程占地面积120亩，规模较大，一方面降低开发本钱，另一方面有利于市场造势，也有利于打造精品工程。地价优势

本地块地价相对低，假设结合商业工程开发，价值相对较高。同时也反响了本工程的开发潜力及可塑性。工程劣势分析工程外围根本上没有什么景观优势，因此工程内部景观配套必须做好。工程所在区域建区不久，各项城市建设尚未成型。除40亩外，另80亩需拆迁，拆迁本钱过高，阻力过大，建议由政府出面解决。紧邻长江街，污染、噪音比较大，规划时注意住宅的安排。工程时机点分析环翠区区政府将加大对旅游度假区的建设，这将大大提高本工程的区位优势，也刺激了该区域的房地产市场。从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路的规划，加快了区域与区域之间的紧密联系，为旅游度假区的开展带来新的机遇，同时一定程度上也会吸引大量的置业者到度假区来投资置业随着旅游度假区经济的开展和大量日韩公司的进驻，带动该区域的人口开展很膨胀，同时也刺激了房地产市场的需求，为本工程的开发带来无限的时机。该外来务工者居多，大多是东北人，特别是黑龙江的打工族最多，他们在旅游度假区工作多年，有一定的积蓄，喜欢在此定居，因此未来房产市场需求依然巨大。工程时机点分析根据我们定向调查的结果说明，希望在威海购房者占到70%以上，说明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。随着环渤海经济圈的形成和威海城市地位的逐渐提高，外地投资置业者的数量将不断增多，因此开发旅游型地产在该区域还有一定的时机。张村过去是个乡镇，如今建区后，面临着城市化改造，必将有大量的农业人口成为城市居民，因此他们对商品房有一定的需求，这对本工程开发无疑是个有利的时机。旅游度假区较之威海其他几个区域商品房价格相对低得很多，在房价上有很大的优势，增长潜力也较大，因此吸纳大量的中低层消费者，另一方面也将吸引大量的投资者和度假者。综合分析：威海旅游度假区的房产开发在外部环境上存在很大的时机点，但必须把握时机和开发定位，方能将这些时机很好的利用。工程困难点分析近几年来，威海房地产开发速度过快，市场承受能力相对较小，未来开发存在一定风险。

威海市人口较少，其本市人口消化力不够，特别是度假区，因此市场必须向外转移，结合旅游地产的开发模式，吸引外地投资置业者。本工程开发局部商业虽然符合工程的地段特征，但市场风险依然存在，从目前几个运做的专业市场来看并不是很成功，因此必须对商业这一块需要一个准确的评估和判断。旅游度假区空置房较多，市场泡沫成分很大，因此开发时宜走精品路线和特色路线，防止市场上的产品产生雷同，化解市场风险。目录家天下的诠释与演绎区域环境研究结论工程SWOT研究工程定位投资分析可行性结论广告秀稿准确定位制胜在先从4C的角度来把握客户需要，从4P的角度来制定营销工具企业的市场战略企业营销系统4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市场占有率投资收益最大化打败竞争对手企业营销实战C&P定位系统市场定位

-orientationC&P营销定位系统-Customer是否有购房意向？只有实施多项定位，寻求郊区工程上的突破，开发符合市场的产品，才能从根本上躲避本工程的开发风险。郊区化房地产开发伴随着城市开展的进程，针对郊区工程的开发定位，应从多个方面进行考量。升值潜力，乃是制胜的法宝。挺进郊区化“郊区〞是中心城市行政边界以外的邻接地域，主要是城市化地区核心以外的城市边缘。30分钟车程的称为城乡结合部，30分钟车程以上的称为远郊，一局部为景区等。位于这些区域内的住宅统称为郊区住宅。何为住宅郊区化？距离市区30分钟车程左右郊区住宅远离城市，大大防止了城市的噪音、尾气污染，有的高端化郊区别墅住宅更位于风光秀丽的景区，空气清新，视野开阔、风光媚丽，是具有田园气息的住宅。何为住宅郊区化？空气清新，环境优美郊区住宅由于土地供给充足，土地价格低，使得开发商成规模化开发成为可能。目前，国内郊区化住宅的规模主要在20万平方米以上甚至数百万平方米，聚集着数以千计乃至更多的住户。何为住宅郊区化？社区规模大，人口多因为远处郊区，为满足住户的日常生活需求，社区的配套设施譬如学校、银行、超市、邮局、会所等成为开发商必备的开发内容之一，而大面积的土地也为配套设施的建设提供了可能。何为住宅郊区化？配套齐全由于郊区住宅首先是城市中高产阶级为逃离市中心不断恶化的环境所作的一种选择，那么它首先在环境和舒适度方面要超过市中心的公寓。因此环境优美，布局分散，低密度和户型舒适是这类住宅的特点。何为住宅郊区化？低容积率、低密度郊区化经典大盘赏析名称：星河湾规模：占地约80平方米；国际大师亲手设计交楼标准；星河湾番禺执信中(小)学占地8万多平方米。类别：别墅、小高层、高层位置：番禺迎宾路沙溪大桥南岸总户数：7250户郊区化经典大盘赏析名称:西安紫薇田园都市立地位置:长安科技产业园内工程背景:2002年中国住宅创新夺标评审会上获：“社区规划示范楼盘“，在2002年全国人民环境住宅规划设计评比中荣获"环境金奖"。规模:2200亩总占地面积类别:多层、小高层、高层、别墅郊区化经典大盘赏析万科-东海岸郊区化经典大盘赏析名称:广东.碧桂园.凤凰城立地位置:离广州市中心３０公里坐车30分钟时间工程背景:碧桂园集团的第九个楼盘规模:1.2万亩定位:中产阶级经济型别墅住宅郊区化趋势判研究城市化进程已经完成郊区化是兴旺国家城市居住区位变化的共同趋势在城市化后期具有一定的必然性。——完全住宅郊区化的国际标准之一根据地理学家诺瑟姆“S〞形曲线原理，中国沿海率先进入城市化增长期全国正处在城市化中期加速开展阶段，2003年，全国城镇人口达6.7亿，城市化水平达47.6%住宅郊区化趋势判研究城市中心房价下降，郊区房价上升城市发展到一定阶段发生的逆城市化现象——“城市空心化”“城市空心化”结果——城市中心住宅贬值、郊区房产升值当前的“住宅郊区化〞不是国外的“城市空心化〞目前国内一类城市还未到达，全国更不可能——完全住宅郊区化的国际标准之二城市空心化现象首先出现在西方城市化水平较高的兴旺国家，原因多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速开展的同时，出现了日益严重的“城市病〞，交通拥挤、住房紧张、污染严重、社会秩序和治安状况不良等等，燃起了人们对亲近自然生活的渴望；其次，高速公路、地铁、地下管网等城市根底设施向外延伸并进一步完善，使城市空心化成为可能。美国20世纪50年代“城市空心化〞现象中产阶级耗不起，成功的富人更耗不起，只有闲人花得起。距离市区车程1.5小时左右(国际标准)在国内，对于白领或富人而言，时间都是最大的成本，每天1-2小时的往返车程，输掉的是时间、金钱、效率和商机——完全住宅郊区化的国际标准之四住宅郊区化趋势判研究试看中国城市开展“八大病症〞城市开展理念缺乏可持续性绝大多数城市特别是大城市正在走一种高本钱低效率的“逆城市开展一般规律〞、无法持续的开展道路。住房群体在城市的分布结构不合理高收入者或社会经济地位相对高的居住群体集中在城市中心区，而中低收入者被逐步向非中心区特别是郊外分散。而在国外，中低收入者多数居于中心区的外围，离工作地方较近。对汽车进入家庭的速度预估缺乏在城市建设时考虑的是只走公共汽车和少数的作为奢侈品的小汽车，根本没有预估到家庭汽车将会成群结队地拥上大街…市中心房屋密度过低在世界大城市中，中国是单位国土面积的人口密度较低的，几年前北京仅2000人左右／(km)2，上海也不过4000人左右／(km)2，这种房屋建设的低密度破坏了城市进化的正常秩序。市中心建许多封闭式小区这是一种“移花接木〞的错误，“封闭式小区〞是西方郊区化的产物，国内房地产商们的原版移植、拿来主义，使城市的住房间道路阻隔，阻碍了交通网络高密度的过程。把公交优先等同于公共汽车优先公交优先是指公共交通运输的各种工具优先，其中在大城市特别是国际大都会发挥着核心公共交通的作用的是地铁，中国的大城市开展地铁严重滞后，且一些地方上的地铁工程多是修轻轨为主。“病〞之危害不及时改变以上高本钱低效率的城市开展模式，中国的大城市在交通上将面临普遍性危机，将对中国的城市化将产生巨大的负面影响。●一是应对市中心区楼房和道路实施一揽子“加密方案〞。●二是应建设较多的由中心城区向郊外辐射的大路，把推进市区的高密度化与郊区的相对稀疏化结合，优化居住结构。●三是集中化休闲的场所(如绿化带\森林公园\大广场)应向中心区的外围、郊区化转移,以引导人流动向，从而纾解中心区的交通拥堵压力。结论：住宅郊区化，虽不是遥不可及，但与我们有距离！中国所谓的住宅郊区化浪潮，并未真正来临！只是浪潮席卷前的温热、风暴来袭前的预告，不是狂风骤雨式，而是毛毛细雨式。是偶尔的“郊区起义〞，不是“造城运动〞，住宅郊区化，离我们还有一段距离！随着中国经济的进一步开展、轿车的逐步普及以及城市的标准化开展，住宅郊区化的旺期才会慢慢到来。危机即转机，关键在于定位！定位不是对产品本身做实质改变，而是对市场的发现！好的定位容易形成竞争优势！但其不是竞争优势！本工程定位应结合郊区化地产开发模式及旅游地产开发模式，同时适应外乡化经营路线。新城市中心•生态养生名宅工程命名建议迪尚捷年•家天下家天下欧洲小镇威海新都第一家庭品茗生活小城故事主推工程名称家天下

“齐家，治国，平天下〞家者，乃成功之基石也；家者，乃拳拳之心也；家者，乃一杯浓浓的茶也。古往今来，纵谈经纬，家无不成就芸芸众生不老最后的归宿。在中国，家不只是种概念，不仅仅是房子的空壳，它更象征着中国传统的伦理观念。

家，是靠山，是人类历史的里程碑。

家，属于人类共生的团体，是恒久不变的信仰。

家，是建筑的灵魂，也是建筑的社会法那么。本工程以“家〞的理念进行开发，更符合了当代养生居住的潮流。工程市场定位集生活·休闲·娱乐·购物·养生·度假为一体的新城市中心生活圈。

旅游度假区是目前威海房产开发最不成熟的区域，未来开发存在很大机遇，同时也伴随很大的风险——主要是因为政府对该区域的规划力度不够，市场不确定因素较多。同时该区域低档工程开发几近饱和，因此完全开发低档住宅虽然风险较小，但利润不高，竞争压力也很大。因此建议该区域房产开发走规模化中档旅游地产为主，结合郊区地产开发模式，完善内部配套设施，解决交通问题，最大程度降低开发风险，一方面吸引投资者和旅游度假者，另一方面也吸纳本地置业者，采用产品差异化的路线，借用旅游地产的配套优势，吸引一些长期居住者，最大程度上争取市场，但要注意面积和总价〔投资者购置目的为度假及升值〕。关于“生活·休闲·娱乐·养生·度假〞本工程位于旅游度假区中心繁华区，生活配套相对齐全。休闲娱乐是现代生活重要的元素，也是本工程所必须有的特征。养生度假主要表达本工程的区位特征，同时符合市场主要目标客群。本工程位于旅游度假区，其中很大一局部客群是来自东北的置业者，而且大局部是老年人，他们喜欢度假区的生活环境，并选择在这里养老，这一局部人将是本工程的主要目标客群。关于“新城市中心生活圈〞政策向这边倾斜，新的城市中心将形成。以城市级的高度战略为起点。抓住区域目标定位，锁定客群范围，辐射周边区域。环海公路、与经区的隧道的连通，为度假区的开展带来新的契机工程位于旅游度假区中心位置，因此新的城市中心非本工程莫属。从各个方面考量，本工程将具备独一无二的新城市生活圈的地位。关于“购物〞与“生活圈〞本工程占据良好的商业气氛，初级商圈在一定程度上根本形成。良好的商业气氛与生活气氛结合在一起，为本工程带来巨大的商业价值。支持点一：对于开发商而言，本工程在此市场定位下具有丰富的可延续副主题卖点，可有利的减轻竞争对手的抄袭所带来的风险，保持领先地位。

支持点二：为市场强烈需求的一种良性回应，更为改变区域生活环境缔造提升到产业链品牌与双效应最大化的基点。工程形象定位新城市中心首个大型标志性纯生态养生亲情社区在市场定位为指导原那么下，针对本工程所提出的市场定位，结合本工程地块所处的特殊地理位置、规模与特定目标消费人群的潜在消费意念与广阔的潜在消费市场需求空间等有利优势资源整合，我们将形象定位划分为两大互动组合局部。关键词汇解释：新城市中心：定格于极具升值潜力的区域级战略市场的战略高度起点。首个：唯一、第一个、拥有得天独厚的综合优势的一个。大型：建筑物的风格、气势、规模优势的最直观的阐述。标志性：综合优势战略高度起点，未来威海城市区域名片式亮点及魅力所在，居住养生的革命性创新方式形态。纯生态养生：根据该区域购房客群特征，倡导一种生态养生的居住理念，提升工程形象。亲情社区：富有强烈的中国传统家庭思维、人文情调的高尚社区。该定位将会在营销推广当中围绕以下中心诉求不断展开，也为销售提供了强有力的竞争力的核心表现主题：

新城市中心现代人居典范工程开展定位在细致的市场调研根底上，我们深深地感受到要实现本案经济效益和社会效益最大化，必须站在足够的高度的战略层面上去审视并挖掘出整个工程的最大价值，并与旅游度假区乃至整个威海的城市开展趋势相结合，无论从居住还是商业的整合，将都使本工程成为区域的一个代表作。从企业开展角度本工程是迪尚从纺织贸易业转向房地产开发重大事件，也是塑造品牌的里程碑式的杰作。从工程自身角度本工程作为威海郊区房产开展的一个典范，将开创威海养生居住新理念。从区域开展角度本工程将作为度假区中心位置新锐住宅展示舞台，改变度假区形象。所以本工程的出现：将——引爆度假区生活革命它必然改写威海养生居住格局它必将成为度假区21世纪养生居住示范工程。新世纪新威海工程产品定位为威海新城市中心打造现代养生居住新典范本工程的地块具备开发高尚社区的潜质，但要迅速突破市场仍需要塑造鲜明个性，以高素质、差异化优势赢得目标客群的追捧。因此在确定产品定位后，需要确定产品制胜的支撑要素。超前性：从开发、销售、物业管理到规划、到产品都必须保持3-5年的适度超前。差异性：本着以人为本的设计理念，借助当代国内外流行的设计元素，打造真正的阳光产品，居住改变生活。市场导向性：客户的需求创造了市场空间，开发商需要对市场进一步挖掘和引导，以充分利用市场获得更大的利润和开展空间。创新性：对本工程所处的环境来看，外围居住环境不是很好，因此本工程必须在社区内的设计上、管理上有重大的创新与突破。工程开发商定位城市运营商本工程开发商在房地产上开发工程尚处首次，但从企业的转型和企业定格上，必须从城市开展的战略角度上去思考，不但在工程开发上获取一定的经济效益，而且同时在开发过程中，也扮演了城市的建设者和规划者这一角色。在一定程度上改变了旅游度假区的面貌，在赢取最大经济效益的同时，赢得大量了社会效应。工程开发商定位城市运营商本工程开发商在房地产上开发工程尚处首次，但从企业的转型和企业定格上，必须从城市开展的战略角度上去思考，不但在工程开发上获取一定的经济效益，而且同时在开发过程中，也扮演了城市的建设者和规划者这一角色。在一定程度上改变了旅游度假区的面貌，在赢取最大经济效益的同时，赢得大量了社会效应。工程概念主题定位威海新城市中心·养生度假亲情社区威海新城市中心·养生度假新典范方案1：〔偏向产品推广概念〕通过对城市中心概念的推广，提升工程的区域价值，增强客户置业信心和对未来居住生活的展望。本工程所处片区——威海旅游度假区是省级旅游度假区，根据我们市场调查分析，该区域购房或居住者80%为老年人，他们有很大一局部来自外地，选择在此养生度假，因此以养生和度假为主题，符合市场需求。通过对亲情社区这一概念推广，走情感营销推广路线，更能抓住客群的需求，让他们产生温馨感。新威海·心级人居典范方案2：〔偏向品牌延续、整合复合概念〕目标客群定位谁是最有价值的客群？他们要什么？了解了他们所处、所需、所欲以及他们共有的特质，我们才能确定该做什么、如何做。本工程作为郊区地产和旅游度假地产的一个结合点，其目标客群相对广泛。根据我们的入户访谈调查可以看出，约有7.4%的潜在购房者选择在旅游度假区，而根据我们的户外拦截访谈可以看出，约有17%的潜在购房者选择在旅游度假区置业。通过我们的专家访谈和消费者访谈可以看出，有一局部人对旅游度假区比较看好。同时从目前市场可以看出，大多置业者为外地人，其中黑龙江的居多，本地置业者较小，80%的购房者为老年人，主要用来投资和度假养老。本工程的目标客群定位为：核心客群：家庭年收入在2.5万元以上一、二次置业者。外地在威海工作、养老及投资者，以东北居多，其中又以黑龙江的最多，同时还包括山东省内陆地区、西北地区〔甘肃、陕西、山西等地〕、江浙一带、北京、韩国占一局部；张村原居住者也占很大一局部。

重要客群：威海市区，包括市中心〔由于威海市区内房价较高，很多年轻置业者难以承受市区内的房价，因此他们很可能选择在相对偏远旅游度假区购房〕。一群有自己养生理想的人目标客群分布状况区域东北甘肃、陕西、山西北京、江浙、韩国、日本张村市区比例50%5%15%25%5%通过对客群市场的区域划分，从而针对客群占领区域市场。本工程的主要客群来自两块：一个是东北特别是黑龙江的潜在客群，由于威海的生活环境好，城市地位也在逐渐上升，开展潜力巨大，因此他们有很大一局部选择在威海置业，再加上旅游度假区的经济开展、东北人在此务工、经商和居住者较多，东北人在旅游度假区的群居“基地〞正在逐渐形成，因此这一局部人将是本工程主要潜在购房者；另一个是张村本地居民，他们也将成为本工程的主要潜在客群之一，旅游度假区的设定，张村就面临着城市化的改造，农民将变成为居民，作为城市化进程的受益者，同时根据市场调查了解到，目前旅游度假区很大一局部消费者来自当地，这足以说明这一市场的旺盛。客户构成细分度假养老型此类客群以外地购房者居多，他们大多处于中老年，局部是其子女为其养老购置。他们喜欢威海的生活环境，喜欢海岸生活，喜欢在优美的环境下颐养天年。长期居住型此类客群大多为本地置业者，也包括局部在威海有一定事业的外地置业者。这一局部人又分为两类，一种是由于买不起市中心高价楼房只有被动选择在郊区购房，另一种是在度假区有一定产业，主动选择在度假区购房。投资型该类型比例占有很大一局部，囊括各个区域，是本项目主力目标客群之一。此类购房者大多较为理性，看中的是旅游度假区及本工程的增值潜力。拥有少量私人资本并投入到金融股票、债券、期货、不动产甚至古玩等领域的流通、转让，借以获取增值和利润回报的专职投资者〔小股民、小股东、国家或企业债仅人、房东、古玩收藏者等〕。不动产以其高回报率和增值的高稳定性博得投资者的青睐，成为当今最受投资者关注的投资焦点。目标客群消费心理研判度假养老型30-50岁之间，工作5-10年或更长，由于有较强的经济实力，月收入较高且稳定，有能力进行一、二次置业。在一、二次置业上，更加追求生活质量，注重生活的情调、品位以及家庭的和睦天伦，希望优化家庭及个人生活空间，改善居住品质，居住面积在100平方米左右。由于已有购房经验，对户型格局、住区的环境、规划、配套、地段、公摊、邻居素质、开发商实力品牌等因素抱着一种专业的坚持，要求近乎苛刻。长期居住型大多为中老年人，有较强的经济实力，月收入高，追求较高层次的生活享受。多为二次置业，希望改善生活品质，但购置动机多为养老或投资，一般选择中小户型。由于喜欢威海的居住环境，注重生活品质的营建，根本上都是从配套、地段、生活等角度而作出购置决定。由于已有购房经验，对户型格局、住区的环境、配套、地段、物业品牌等因素也较为注重。投资型本案地块位处城旅游度假区中心区，由目前此区域的房地产开发态势分析，未来的区域开展前景、地块升值潜力显而易见。目光长远、睿智敏感的专业不动产投资者一定已经看到了这里的光明前景和滚滚财源，因此，本案将成为一局部投资者的新宠。手头资金充裕，消费能力强；看重工程区位的升值潜力及本案楼盘的升值保值潜力以及投资回报；注重楼盘的品质和附加值。目标客群消费心理研判度假养老型30-50岁之间，工作5-10年或更长，由于有较强的经济实力，月收入较高且稳定，有能力进行一、二次置业。在一、二次置业上，更加追求生活质量，注重生活的情调、品位以及家庭的和睦天伦，希望优化家庭及个人生活空间，改善居住品质，居住面积在100平方米左右。由于已有购房经验，对户型格局、住区的环境、规划、配套、地段、公摊、邻居素质、开发商实力品牌等因素抱着一种专业的坚持，要求近乎苛刻。长期居住型大多为中老年人，有较强的经济实力，月收入高，追求较高层次的生活享受。多为二次置业，希望改善生活品质，但购置动机多为养老或投资，一般选择中小户型。由于喜欢威海的居住环境，注重生活品质的营建，根本上都是从配套、地段、生活等角度而作出购置决定。由于已有购房经验，对户型格局、住区的环境、配套、地段、物业品牌等因素也较为注重。投资型本案地块位处城旅游度假区中心区，由目前此区域的房地产开发态势分析，未来的区域开展前景、地块升值潜力显而易见。目光长远、睿智敏感的专业不动产投资者一定已经看到了这里的光明前景和滚滚财源，因此，本案将成为一局部投资者的新宠。手头资金充裕，消费能力强；看重工程区位的升值潜力及本案楼盘的升值保值潜力以及投资回报；注重楼盘的品质和附加值。目标客户群总述年龄结构集中在25至50岁之间，此年龄段的人容易接受新的居住观念，并不会固守原有的居住点。购房原因选择在旅游度假区购房的首要原因是投资和度假，其次才是长期居住。购房地点大多本省购房者选择购置黄金海岸线一带风景优美，配套齐全，交通便利的投资金质地带。面积选择70至120平方米的平面结构的房型最受消费者青睐，房型过大或过小都不被购房者看好。预期价格由于多数消费者是出于投资的目的，预期房价偏低。

生活期望相当一局部潜在客户认为有必要在销售中能多一局部东北人，以形成一个东北人的亲情团体，可以形成度假的共同团体，这可能源于东北人较强的乡土观念和家乡情结。工程规划定位本工程作为一个中等体量的郊区房产工程，总占地面积120亩，地势相对平坦，地形方正。在规划设计上，一方面要考虑居住的舒适性，另一方面要考虑到商业的价值性，尽量把商业做满，使本工程价值得到最大的表达。威海生态养生亲情社区样板整体规划建议建筑形式为多层，容积率尽量做满〔详见财务分析〕商业优势得以凸显，沿长江路可做沿街网点，建议挑高3米，可隔成两层，上层可住可存货，下层经营，面积不宜过大，总面积控制在90平方米以内，同时按照实际情况可以规划一个超市，使商业价值得到最大的表达。建筑风格宜采用现代建筑风格形式，强调光线、立体感、园林的搭配，整体建筑轻松、简约、明快。工程主题设计的根本出发点旅游度假区是典型的旅游胜地，特定的区位条件决定了其气候、自然环境是其绝对的优势，其健康休闲人居环境是所有业主的居住理想。

工程本身所处位于度假区中心,对于其未来规划和开展，市政府已经明确提出了开发旅游产业。从宏观环境来看，本案有着良好的投资回报空间，开发升值空间巨大。所以本工程既有的天然投资环境为本案主题概念方向确实定提供了最为充分的客观依据和条件支持。

生态养生概念已深入人心，也是所有城市居民的心灵共鸣。尤其是近几年来，中国房地产界发现了这一潜在需求，于是觑准时机，普遍运用，无不应验。生态对于居住的最大核心价值在于使人类回归自然，与自然共生共融，从而实现身心平衡,使美好人居可持续开展。工程的主题设计亲情社区●亲水园林●亲健康主义亲情社区——人文关心的建筑思维、臻于完美的设计风格、绝对自信的幸福环境亲水园林——尽量树立起与竞品楼盘与众不同的旗帜，并进一步强化环境这一最大优势亲健康主义——健康乃是人们普遍的需求，也是最根本的生存肌理，因此树立健康社区、健康居住的形象，是我们工程开发不可或缺的手法。这里空气很新鲜。这里充满世界的温情。光线、几何、潺潺的流水、清晨的欢笑。除此我们还能苛求些什么。善待人们。善待所有的人。善待一草一木一岁月。家天下，从家开始。本工程主题规划设计的可行性亲情、亲水、亲健康主题顺应社会的开展潮流。随着社会的开展，文明的进步，人们对生活品质的要求越来越高，不仅仅是要求有一个生命的庇护所，更要求住得舒适，住得轻松写意，充满亲情和惬意，在深圳、上海、广州等地，公园旁的房子、公园里的房子、森林里的房子、阳光花房、空中花园等随处可见。这是一种更高层次的生态、健康、休闲、养生的生活享受方式。同时，随着参加WTO，我国经济体制与世界经济进一步接轨，市场经济竞争的全球化迫使我国房地产不得不向西方先进的房地产开发模式学习借鉴，健康休闲的住宅开发在我国的星星燎原之势便是有力佐证之一。本工程主题规划设计的可行性切合社会主流人群的文化心理。工业的开展，导致人们工作和生活的节奏加快，家庭观念淡薄，人们在心理上、生活上的压力急剧加重，人际交往模式也逐步发生改变，人与人之间的关系变得越来越疏离。在这种状况下，人们要求的不再是五光十色的物质欲望的满足，更要求精神的充实、与自然的相濡亲近、返璞归真以及对新事物的渴望。这就是对居住环境和完美生活方式的追求。针对以上状况，本案将塑造成为一个山水园林式的健康休闲社区，倡导一种健康诗意、和谐温馨的生活方式，将一种纯居住环境上升到“生活即享受，享受即生活〞的更高层面。本工程主题规划设计的可行性技术支持上的可行性。‘亲水园林式’的健康休闲社区从规划、设计到建成的过程中，技术支持和外部环境是非常重要的，为实现山水园林式的健康休闲社区的目标，就技术层面来说，可以分为简单技术、常规技术、高新技术三个层次。尽管采用高新技术是未来生态住宅开展的必然趋势，但常规技术、常规材料依然是当今我国生态住宅探索与实践的主体。对小区绿化环境和景观设计来说，小区内绿化环境、景观与小区外绿化环境、景观同样重要，就工程本身来讲，本案完全可利用常规技术，通过建筑、景观等各专业的密切配合，从规划、设计的层次上逐步地实现‘山水园林式’的健康休闲社区的目标。本工程主题规划设计的可行性本案主题概念的独创性。本案以“亲情社区●亲水园林●亲健康〞为主题概念。目前在属独创性，尤其我们所倡导的健康、休闲、带有山水园林式的生活方式，无论从理念上还是实操效果上，都是有很强的市场向心力和冲击力，配合开盘前的软性推广销售中的广告宣传，以及入住后的社区文化建设，一定可以使这一要领成为本案的一个鲜明的极具个性的特点，并融合到楼盘个性和社区生活当中，乃到延伸到其它工程，形成企业的品牌个性和企业文化，其所带来的附加值将远远不是在楼盘销售价格中可以包含和衡量的。本工程主题规划设计的可行性有利于物业增值和培育品牌。众所周知，在房地产三级市场上，一般具有良好生态环境、主题景观环境的房子，租市价格通常高于一般住宅，因为具有良好环境的楼房有利于住者的自身健康、心情愉悦，其居住品质和优越性也非一般化住宅所能比较，加之随着开发区的进一步开展，其增值潜力也是非同凡响。对于买方而言，这是一个深具增值潜力的楼盘，一种更有利于增值的投资置业捷径；而对于开展商来说，建造具有良好人居环境的优秀人居住宅也是开展商社会责任感、支持社会良心工程的有力表达和举措，更是树立口碑形象的最有说服力的佐证之一。【亲情社区●亲水园林●亲健康主义】主题概念的细化十大亲情主题家天下俱乐部HOME中心花园HAPPY亲子乐园宝宝乖幼稚圆老年公社时代喷泉广场SPA泳池空中花园城堡活力体育公园生活馆户型设计建议关于国内目前户型空间设计的缺陷——空间缺乏：住宅设计的重大缺陷储存空间缺乏：上海住宅设计标准要求，三房必须有一个储藏室，两房有一个壁橱。美国的户型设计，几乎每个房间、每个过道都有各类不同的壁橱。而德国民居中，壁橱之间还暗藏壁橱，甚至还有密室。此类储存空间的多样性、巧妙性，实在出人意料，表达生活水平的提高对家庭储存空间的要求也不断增多。晾晒空间两难：现在的户型设计没有充分考虑晾晒功能的需要，有的小区还明确规定楼上居民一律不准安装晾衣架，以维护小区空间的整洁美观。于是，人们只能在连接客厅的主阳台内晾晒，而现在的主阳台往往是外挑式，导致家家主阳台“万国旗〞飘扬。一旦家中有客来访，也使整个客厅空间气氛遭到破坏，一方面需要晾晒功能，另一方面又不能有碍观瞻，如今的户型设计，未能处理好这些矛盾，缺乏一个与主阳台别离的相对专用晾晒空间。园艺空间忽略：现在家庭养花种草、栽植欣赏植物已成为时尚，而户型中却没有一个专用的家庭园艺空间设计。于是人们只得将各类植物放在阳台上，甚至在阳台的护拦上放置隔板，作为盆栽植物的搁架，还有的在窗台上放满花盆。洁污空间的遗缺：现在中国新建住宅的户型，许多都缺乏一个与厨卫别离的专用洁污空间。除了卫浴设施和厨房的烹饪洗池外，便再也没有一个可供洗涤家庭用具、用品的地方，这就造成那些既不宜在浴缸和洗脸池中清洗，又不能在厨房水斗中冲刷的诸多将听用具，没有一个适宜的洗涤之处。机动空间匮乏：虽说中国也出现了“X+1〞式的户型〔即在每户的常规房间之外，再增加一个5—7平方米的被成为功能房的机动空间〕，但总的来说，这类空间远未普及。这一机动空间的