某房地产市场年度报告

中星营销机构

房地产市场年终报告.（.....）专业提供企管培训资料中星营销机构------2005年市场研究与预测宏观经济与政策一级市场二级市场三级市场中星营销机构------2005年市场研究与预测引言当新年钟声敲响的是时候，当我们放松心情去回顾一年来的上海房地产市场，浮现于脑海中的依稀就是“政策年”三个字。也许有人会问，在国家大力主导市场经济发展的今天，如此兴师动众地使出“组合拳”来干预一个行业的运行，这可否被理解为是对市场经济的一种否定？从厉以宁先生著名的“二次调节论”中，我们应该可以找到答案。快速赶超的国家发展战略决定了建国以来中国政府经济目标主导的必然趋势：通过房地产业的发展来带动整体经济的进步，这是政府“十五”期间的重要目标。这个从统计数据上看似已实现的目标主导了“十五”期间全国房地产业的高速飞升，经济目标的巨大诱惑使政府忽视了市场博弈主体个体理性所导致的“市场失效性”，这样的局面在中国房地产市场中已随处可见，在上海房地产市场中更是表露无疑。一个有效的政府应该综合考虑经济目标和社会目标，令人欣喜的是我们的政府已经认识到了这一点，对社会目标的考量已经更多地被纳入到政府决策的过程中。环保工作全局地位的不断提升，政绩考核指标的逐步完善，这些无不在向我们传递着这样一个信号：未来的政策将是经济目标和社会目标的综合平衡体。新的视角有助于我们更深入地去理解今年的房地产宏观调控。上海房地产市场2005年末的运行状况表明政策目标已基本实现，站在2006年展望“十一五”，我们相信，只要市场的运行能够保证经济和社会的协调发展，上海房地产业的未来仍将是一片光明。.（.....）专业提供企管培训资料中惑星面营权销斗机落构-工-赤-撑-护-祸-婚2典0税0围5年扛市镜场叙研纷究蒙与历预俩测宏键观询经往济吗与蝴政绣策经济环境是养料经济环境是任何产业发展的养料,特别是对于房产行业这样一个与各项经济指标息息相关的行业来说,经济的作用和影响更加不容忽视.房渗产松市德场贷发检展饶两馅大仙基圈石政策是舵手

政策是房产行业发展的领航者,当其发展偏离轨迹时,适当的政策出台可以纠正其错误.中筑星纪营婆销璃机稍构-皂-舟-忽-富-疫-碑2智0最0私5年酿市蓝场众研刻究捞与妹预脆测经香济淹环容境尘分再析国际资本流入国是际澡资虏本览流县动T着e马x吸t锯i相n摊h体e悠r片eT续e仁x赖t询i窑n舍h遥e筋r且eT冲e达x胜t梅i肃n荣h某e炸r件e商办、中高档住宅的价格.（.模.黄.灿.困.）胶专岔业谷提患供蝇企自管稼培币训拳资战料中流星验营澡销驻机求构-钥-倾-犹-块-艰-拍2漫0变0无5年怕市妻场贞研谨究叛与知预泉测经靠济文环摸境掏分怕析T勤e跳x快t宝i宗n历h音e末r盼eT脚e脂x纳t易i区n修h沿e围r嫁e05年贸易顺差超过100亿美圆外汇储备超1万亿美圆自04年6月以来美国连续13次加息对华贸易逆差通过降息引导资本外流,从而实现美圆贬值,拉动出口05年升值2%,06年仍有小幅升值的可能美货币政策中货币政策国际资本流动对于上海房地产市场来说其影响是复杂的,总的来说利好大于利空中者星德营椒销挂机缴构-重-素-击-有-凤-晓2喇0邮0傻5年孟市辨场屑研茎究烘与皇预桃测经新济牲环糟境亡分识析T离e年x爬t妥i岂n渔h妙e丙r体e目征前妹外堪资径流袋入哥上衔海旧房纲地梦产榨市验场历的太主翼要侨途醒径础可录能凑集瞒中赛在条中鹿高伴档械住录宅侵和海商贿办滩市辣场麦，灯而工人富民贪币牧一样旦哪升染值糕，今则滴这芦些问游曲资遍可施能他会聋获逮利岂了辆结义，珍但竹这屯也丝式要五看合人壳民屈币堂升暂值壁的显时裤点外逝资亏会百判友断碍房尊价抄下失滑脚的龙幅票度神和剑节勿点粗以翁及呼与叠人厚民盗币纯升唇值俱幅徒度懒的脊比伸值,不政会忌盲绞目何入限市房醒价下郊滑期房侄价宜稳挪定届期房哲价蚊升布值删期外忙资计入突市,然神后六抛届售井物肯业门获织利责离乐市,会祝给庸房亩产枣市闯场弯带箱来摸又两一甲伦持波争动由腐于柜升婚值睬幅顶度趁较鸣小,出载于在对鹅后闻市厅的滋看速好,外额资控可小能旋继拍续迹留箩守,对院高园档句住碧宅忽及披商低业滔形锐成逢有除利丧支曾撑.（.炕.命.幸.沃.）妈专城业盖提挠供开企发管浙培息训这资刷料中猾星远营凤销沉机慕构-锤-柳-地-踪蝶-笑-驰2首0分0稼5年贩市壮场司研芽究沙与房诚预蔑测2代0贝0朴5年喂政瞎策闲回扩顾T夸e疑x籍t滩i新n渠h怨e张r还e房产泡沫供给控制型信号导向型需求抑制型投资需求抑制型中引星汤营孔销洞机反构-殿-批-堤-循-阁-顺2高0叔0榜5年竖市绪场德研雕究煌与痛预摸测2贞0拢0暖5年滑政究策术回霸顾0兴5踏.求0挖1亲.罩1救0提高土地成本3个针对4个通知升息国八条期万房膜限刑转量与开汗征酒营及业聋税0呜5掏.催0碌3都.遗0裹50亿5殿.叫0闹3射.顺1矮70丙5陪.悲3姿-案40拍5芝.全0沃5坐.版3勒1中羊星按营折销股机录构-回-显-骆-梨-伪-湿2命0寇0暮5年混市条场格研怜究话与词预迟测2迟0流0粉5年纳政接策凶回麻顾0范5施.康0惊1碍.挖1赌0提高土地成本供给控制国土资源部：正式对外发布了《2005年工作要点》，《要点》中对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字并明确指出，2005年3月前将查清城镇闲置土地、空闲地和批而未供地情况；做好启动新一轮土地调查的各项准备；严格执行土地管理法律法规和供地政策、严把建设用地预审和审查报批关。政俘策喇目贩标：莫通趟过等加校强森对治土天地跌一挺级呈市时场烧的第控丽制饰，巩提运高饮开别发裕商拢的茅拿忍地蜓成冶本颜，富从画源破头历上运控执制慌开把发爱商旱对钞房创地刻产霉市袄场浮的崭供塞给作能岁力益。.（.负.贷.争.到.）色专启业嘉提毒供赤企拦管炼培炉训晴资企料中雄星疗营叹销跃机躺构-圈-去-往-取-笔-碎2食0抓0脏5年普市谦场增研闯究缠与肢预凯测2柄0童0颗5年作政秀策肠回版顾3个针对4个通知0企5荐.训0言3贞.戴0螺5信号导向地方：3月5日下午，上海市政府一连发布3项针对房地产的政策，次日又发布了第4个通知，宣布上海房地产市场将坚持以居住而非投资为主、以本地人消费而非外地人购买为主、以中低价位而非高档房为主。自3月7日起，上海对居住不满一年出售住房的，征收5.55%的营业税；并承诺年内新开工“两个1000万”平方米配套、中低价商品房，从供求上抑制房价上涨。

政质策泰目越标：岛将丝式房姻价塘问超题至写衫进尝政寺府狂工闲作食报疼告廉，搏反铃映塔了受中香央梁在栋房仰地艇产名泡悔沫郑问争题刘上责已荡达寄成跑共栗识罗，抹这梦是养一薄条捧重席要肥的带政晨策算信句号办，再被金地北方具、愿业嫂内检认烂为他是加房识地斧产如的“政江策走拐甜点”，既希霸望愉能庄够抄调信整夕市外场滥对量后束市灿的谦预降期乓。中颈星汁营谦销次机掠构-局-寸-缺-端-答-青2另0下0手5年潮市惯场宿研笛究芬与贿预躺测2锐0旁0贩5年浆政迈策仇回限顾升息0秧5泛.天0叨3偷.朽1茧7需忽求参抑感制粥型中逆国愁人聚民亡银夏行：2挎0叶0爷4年1供0月2恭9日革，第中义国栗人跳民揪银叮行薄决充定哄上捞调缝金奏融裕机拐构咬存树贷屋款售基聚准企利尝率咬，轻此徐后翠不舍到5个赠月隆，2贺0自0碰5年3月1出7日叹，象中通国鸟人端民颜银蕉行村再拌次勉上配调旋个厦人论住豆房余贷晌款悄利骂率武，俯调脊整葵商矛业仙银斑行匹自钟营狠性纯个益人迈住励房谋贷聋款量政脖策枪。祥个温人蓬住进房读贷返款栏利币率拜不风再照实踏行盛现挨行修优杨惠穗利革率趣，绘而久回旬复漂到耐同偶期刃贷蒸款茧利俊率冈水选平垮，恢实返行臂下拳限荣管学理颠，度下涨限氏幅亩度凝不造低姨于钻同可期站贷丈款搭基帐准嫂利合率择的0汉.坡9倍头。乞取誓消5年防以沈上扯住化房巧商等业锁贷避款城优春惠昆利骡率艳，榴贷苹款联利剃率愉下世限闪由悦原牧来宗的5已.特3愉1坐%提江高野到5葬.滤5够1，漂并豆放什开劲了咳贷凯款烂利衔率辜上桐限桑；宾住浙房朵公董积喉金祝贷倦款窄利颗率保上绑调0杰.姑1牙8乔%；尿对牙房估价罪上觉涨代过讽快蛮城死市为或完地际区养，猜个规人什住猫房盛贷树款垫最悼低丘首坡付词款部比拿例奔可紧由荣现咸行朽的2极0佣%提签高橡到3威0源%。地躺方：招上惨海1轻6家首银抓行花全级线封停罗止剑一做年黄内蔽个息人振住而房卫贷量款锦转态按哪揭裹服弹务东；洋提首高肾第皂二禾套尊贷糕款渴利浇率括，严至6轮.他7跃3览%。纹上笨海劲市颂所伏有浑银菠行巷推隐出榨统梅一请的经房得贷赌标党准输，愚同初一搞个汇人抱申车请度第轰二半套拦房悔贷走的盆最悲高肌贷蚀款质额抄不合能摄超谦过步总宾房爽款朽的6芬0骂%，月第钥三浮套蚂房序不撕能春超沟过5宪0道%。政西策晒目障标：梢这裁项眼针探对况个食人润的气房液贷躁新硬政寇全腔面圾提宽高若所糟有填购扎房肝者摆的卷贷录款童供罢房网负洪担澡，殿提咳高纷了脉购粱房效门逮槛波；厨打刻击扩了阿市帖场絮上卖部作分卖潜屡在央购躲房许者采对佣房扣价航的独乐颜观补预旺期照，兄同芝时默也陷向厌市彻场探明辛确嫂表江示制：吧央宫行破在猛必您要辟时山会允继仿续卸动蛋用古利资率雅杠叛杆声干许预锤楼享市屑，厚直巴至撇平规衡耀对择需据求袋将且产埋生书明躁显塑的美抑漏制寒作调用昏。.（.聋.幻玉.冠.鹊.）孩专域业牧提忆供沉企易管垮培宪训谈资衣料中矛星咳营苹销狠机嫁构-堡-扭-屯-锤-衣-欺2辉0哲0辉5年绪市杆场培研田究为与键预晓测2津0希0毫5年仙政船策累回设顾国八条0仔5窝.隶3林-缓4信号导向国务院：2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”。“老国八条”以通知形式发出，要求各地政府重视房价上涨过快这一现象。2005年4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。“新国八条”为具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快。政所策咳目品标潮：希继望胞通滨过嘉明岩确脚楼搁市另调塘控夺的步几随个邪重始要呈原扔则秀，痰对羽地展方施高违官清形佣成捞巨鲁大爸威虫慑习：洪抑盈制邻不婆了苏过生高音的推房招价政，稀将男问逗责阀地到方呈政拒府瞎负膨责野人随，高大锤有“不袖降谱房访价锁就驼降慎官四阶”的辞意安味邮，腹通电过疫这羡样股的衬手警段坚向养各孤地梨方维政酬府州和饱市诱场静传云递日中弹央蛾将右坚纽奉决贵控初制渐房暖价尊的谢政庆策粗信颗号园，悔希迅望象能激够意扭恐转锻市霉场纸的育预肢期票。中辅星殿营运销险机换构-潮-浪-束-句-脾-尤2例0偷0距5年减市摩场幕研界究茂与拨预米测2皇0脊0踩5年笑政享策造回扭顾期房限转与开征营业税0捐5武.绝0柴5意.授3勤1投资需求抑制国家税务总局、财政部、建设部：2005年5月31日，三部门联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》，对5月11日七部委出台的房地产新政中有关事项做出了更为细化的要求。其中明确规定，自6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

政朝策引目烛标载：对箩于坚转荐让妖房桂产疑过偿程累中惯营限业彩税结的字收彻取州，代意墨在“一嗽箭及双熔雕”：锋一奶是牌限零制谦二奖手赌房祝交塞易班以李遏戚制阿投馒机诊炒饥作故，扁二士是痒限修制摘超剑大忙房碍型经的奇非元普充通截住架宅范建袭设倍。.（.睬.慰.幻玉.古.）抽专伪业墨提筛供叉企袭管绪培馒训尾资祖料中声星轨营肺销昂机穴构-饮-愚-哲-降-联-组2巡寿0堂0陡5年孙市皆场蹈研妇究斯与声预废测2湿0辞0跟6年寸政浸策慈热尿点在盒增胀加摸中兵低资收行入辟家列庭惹的臣购穿买萝能担力概的鼻同环时,继芽续炼抑畅制铃投幻玉机用需蓄求榨仍抽将识是2还0螺0兵6年按政现策奴的两重钩点进魄一蹄步熔稳存固牛房味价公草积姿金峰政井策个另人裁所即得爱税物再业键税中僵星征营户销捐机侄构-糟-烟-钟-忠-弊-稼2驰0消0肯5年佛市缺场诱研供究贵与侍预独测2眼0待0满6年元政该策视热购点公积金政策0液6屋.芽0尘1凤.收0碍1112月27日，市十二届人大常委会第22次会议表决通过《上海市住房公积金管理若干规定》。市公积金管理中心正式发布了相关实施细则。上海的城镇个体工商户及其雇佣人员、自由职业者也将可享受住房公积金政策。公积金提取范围也进一步放宽，符合条件的困难职工可提取公积金用来付房租、物业专项维修资金、物业管理费等费用。政策解读：此项规定扩大了住房公积金的受益范围，将增加中低收入阶层的房屋购买能力，这对于增加整个市场的有效需求无疑是十分有利的，特别是对于中低价房市场。

中困星划营幼销举机起构-渗-搁-店-呜-薯-块2眉0桂0鹊5年浮市时场开研密究工与缎预粪测2何0停0赌6年数政腥策寺热绸点广州开征个人所得税0巡寿6妄.月0颤1悔.企0侄12政策解读：对二手房交易征税无疑将增加二手房交易的成本，其目的可能就在于增加炒房者的交易成本，从而积压投机性需求。但我们认为，该政策短期内在上海不会实施：首先个人所得税按照目前中央和地方达成的分配方式为60%和40%之分，地方只能留40%，因此对于地方来说积极性不会很高。而广州税收政策的出台有其背景原因，前一阶段众多大陆和港澳买家纷纷涌入珠三角炒房，使得广州楼价极速飙升，政府为调控房价而出台不得已的措施，这可从杭州和北京类似政策出台的结果可知。反观本市楼市调控政策已基本显露成果，价格渐趋回归理性，投资客已基本被挤出楼市，因此短期内出台此项措施似无必要。.（.效.乡丰.影.寄.）傻专轿业极提渗供绳企扬管由培思训抗资项料中稀星捆营县销耕机弟构-岁-筐-录-晋-讨-品2股0耽0避5年瘦市纯场央研门究怜与晃预携测2作0发0猪6年贯政回策驳热慈点物业税未毁定3政策解读：税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。物业税的征收一方面可能一定程度上减少开发商的成本，从而可能拉低房价，但另一方面可能会增加购房者的持房成本，这对于打击投机性需求来说无疑是有利的，但同时也在一定程度上增加了自住购房者的成本。物业税的开征将涉及到房地产市场的各方利益，其开征的时机和方式的选择都非常重要，且由于新税种的开征要经过立法程序，由全国人大审批，因此要开征物业税，至少还需要2—3年时间。中喝星弄营溪销菠机昌构-宫-高-开-荣-女-在2脚0光0锐5年加市但场垒研漆究够与磨预滥测一丛级仁市纯场纸分朴析房叠产异市树场访未籍来自发嫁展宜的趋赌势撑和织方比向一帅级滥市汗场息分州析土微地飞供它应吵区域绳分诵布承分靠析土绕地王性绢质兆分罚析城旨市饰规客划车及拨批地些意罚图坏分亡析中梦星伙营苹销歌机锹构-产-罢-饿-陕-秀-糠2盾0散0肃5年猛市天场非研瓜究苍与触预信测一静级跪市驻场—度—2慈0亩0矮4年区域土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比宝山120

.117031.78%金山49.656.910.64%奉贤50.856.610.58%杨浦22.543.28.63%南汇31.736.76.86%闵行25.936.66.84%普陀10.125.14.70%松江12.422.24.15%长宁7.516.63.10%浦东22.516.43.06%嘉定6.9152.81%崇明18.213.02.43%虹口2.89.51.78%青浦13.59.51.77%黄浦1.24.70.87%.（.逢.盟.洽.赚.）黄专馅业敌提倚供壳企促管挺培巡寿训依资努料中钱星晃营博销胡机润构-族-因-体-赶-帆-年2暂0脖0暴5年偶市久场立研已究素与蹲预皱测一筑级硬市纸场—坝—2夹0花0毫4年1我们可以看到土地供应最充足的是宝山区，其中大华集团在宝山大场镇拿下的可建面积达76万平方米的一个综合用途地块是本年的最大型单宗土地成交项目。其它土地供应比较充足的区域还包括金山、奉贤等郊区地区，这反映出了政府大力发展郊区房地产业，实现人口分布由市中心向外逐步扩散的战略思路。根据开发商住宅项目1—2年、商业项目2—3年的开发进度，我们可以预计这几大区域在未来两三年的供应量将十分充足。中蒜星箭营泥销炕机新构-现-贝-掉-必-辱-师2适0蹦0旨5年丢市狼场攀研堪究竞与缝预邮测一歼级付市拐场—够—2侨0嫂0兄4年用途土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比住宅180.5218.640.76%商业121.1146.127.24%办公13.230.65.71%综合75.9141.126.29%土愈地左用渣途忽分领析.（.棒.森.悄.员.）雷专冻业辟提史供步企碎管录培货训皆资涨料中原星握营康销菜机元构-捕-撇-规-朴-验-迫2瓦0蹄0阀5年挤市盒场得研敬究惊与谣预诞测一址级朴市晃场—妹—2柴0辛0协4年2从土地用途来看，2004年土地供应量突出了以住宅用地供应为主，其他商业配套为辅的特点，其中单纯的住宅用地供应就达到了总供应量的40.76%,这还不包括占比达26.29%的综合类用地供应中的住宅用地，而商业项目所占比重也达到了27.24%。

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土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比内中环7.516.67.58%中外环27.543.119.73%外环外145.515.972.69%土压地肥区躁位污分戴析住较宅挣：昏郊尺区扮城成镇妙化逢引幕导胀趋伐势中露星贱营厚销究机州构-轨-跌-然-饥-讲-坑2关0交0辣5年餐市者场晨研吗究便与本预剥测一首级牛市昼场—施—2布0据0司4年3从住宅用地的环线分布来看，主要的供应量都集中在了外环外，所占比例高达72.69%，分布在包括宝山、奉贤、崇明等地，因此预计2006年外环外的非配套住宅的供应量也将大幅度增加，从而在整体上可能形成供过与求的局面，相对来说环内的住宅土地供应并不多，因此06年该区域范围内可能将以消化存量房为主，整体上的供求将处于平衡状态。.（.祸.每.曲.滔.）骆专捞业下提广供遍企遍管笔培堂训叮资中料中协星夏营优销格机苹构-纤-僻-通-声-爬-中2忽0披0留5年悼市陪场地研伸究品与顽预教测一叛级月市箱场—膊—2揉0璃0婚4年

土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比中外环2.36.04.12%外环外118.8140.195.88%土敲地左区厨位园分荐析商逢业店：引集战中就供须应恐外返环续外中链星纺营关销脸机徐构-因-罚-明-铺-犬-米2除0坚0置5年飘市接场亮研规究逆与迁预秤测一阿级要市羽场—营—2碰0支0叹4年4从商业用地的环线分布来看，外环外的土地供应占据绝对主导地位，比重接近96%，主要分布在奉贤和金山两区，我们认为政府在这些区域推出大量商业用地的目的可能是考虑到将来配套商品房的推出，而首先为商业配套的建设提供土地供应，以期望能通过商业配套的相对成熟来增加整个区域的居住品质，以吸引更多的消费者。这样的土地供应结构将会大大增加今后几年内的外环外的商业项目供应量。中奔星坦营惯销维机狡构-斗-编-蚊-秃-杠-瞧2冈0筋0租5年霸市拿场秀研规究大与窄预猫测一师级舅市文场—则—2剧0比0乔4年

土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比内环内7.516.67.58%外环外145.515.972.69%土狱地览区撞位监分翠析办妄公叫：辈两妹极应供斩应作，岁郊拣区佳为费主.（.伴.盐.突.财.）刺专汇业延提键供昼企前管为培绪训茫资治料中眯星专营喉销脊机榜构-仿-往-鹅-件-注-鞭2赢0呢0发5年派市花场倘研致究年与素预黎测一勒级哀市陈场—肥—2底0愤0掌4年5从办公用地的环线分布来看，呈现两极分布的格局，主要分布在外环外和内环内，其中外环外的供应量所占的比重超过了70%，按照建设周期来计算，这批土地将在06、07年形成供给，从而今后两年的办公楼供应可能将呈现自中心向外逐步增加的趋势

中绘星铅营村销女机勤构-霸-疼-桃-钉-路-碰2恒0祝0稀5年鲜市残场侧研描究融与络预挠测一询级抹市球场—璃—碌2醉0偏0浩5年区域土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比嘉定104.8202.019.81%青浦123.0156.415.33%普陀59.2135.913.33%松江118.0111.210.91%奉贤74.787.98.62%金山52.969.66.83%浦东23.953.25.21%虹口13.848.64.77%杨浦13.646.44.55%长宁9.638.53.77%宝山28.436.83.61%闵行3.49.20.90%徐汇3.48.80.87%闸北3.08.00.79%南汇4.17.40.72%中茫星取营档销爱机晕构-奇-支-城-琴-怒-液2惑0柿0且5年老市卷场怪研浆究同与殖预仔测一剑级晋市耕场—朵—左2巴0票0拐5年1从2005年的土地供应情况看，以嘉定、青浦为首的西部郊区成为主要的供应来源地，所占比重接近55%，其中嘉定轨道交通11号线沿线成为该区土地集中供应的焦点地段，土地用途为综合，与之不同的是青浦的土地供应用途则主要集中在商业配套方面。.（.备.恼.旧.源.）买专疯业仆提纪供级企垂管提培芳训浅资博料中竟星资营魔销煌机鲜构-惜-王-瞧-提-很-验2其0迅0龙5年冒市州场乔研稀究背与隙预弓测一舞级叶市脂场—烫—维2磨0菌0蚀5年用途土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比住宅40.836.94.10%商业161.8150.616.73%办公35.9112.412.49%综合260.7600.366.69%土艘地引用应途裙分呜析结午论酬：教非惹住印宅乘用摘地既占半绝碰对食主廊导中央星否营相销印机螺构-淋-民-换-衡-税-究2驴0夫0蚊5年导市逐场张研煎究句与叙预贸测一鼓级精市苗场—延—妻2营0竖0爸5年2从2005年出让土地的用途来看，与04年相比呈现出完全不同的格局，其中非住宅项目成为主流，而单纯的住宅用地则供应甚微，综合用地中主要也是以商业和办公的混合为主，包含住宅用途的综合用地项目则非常少。中航星串营定销孙机匙构-筐-万-白-督-包-桃2刷0怒0袭5年款市迹场骄研拦究焦与雾预仍测一笨级细市茄场—核—连2锦0逃0拦5年

土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比内环内0.572.01.33%内中环1.591.91.27%中外环0.330.260.18%外环外159.33146.497.23%土程地歼区抛位攻分节析商搞业跳：水外达环殖外车持正续鸭供川给.（.饮.捏.滩.红.）垦专念业鹅提厚供武企瓣管矛培广训峰资湾料中赌星叙营兵销骗机唯构-我-猛-谅-康-梅-罢2呢0芳0裤5年酱市太场副研百究锋与竖预编测一怕级样市乎场—尘—夏2夜0盐0揉5年3从商业用地的环线分布来看，本年的土地供应延续了前一年以郊区为主的趋势，外环外商业用地的供应所占比重比上年还有所增加，主要分布在青浦、嘉定、奉贤、松江等西部郊区，结合2004年商业用地的区域分布我们可以发现，近两年的商业用地的供应集中郊区，因此预计未来两三年内，商业项目将会在外环外出现放量。中肾星扑营址销挥机捡构-驳-史-瘦-丢-鹊-肠2辛0触0亲5年爆市醒场择研皱究蚕与镇预盘测一萄级历市扁场—壳—交2鲜0夺0漫5年

土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比内环内9.234.730.86%内中环14.743.638.83%中外环4.816.114.32%外环外7.118.015.99%土瓦地原区滩位掠分磁析办枣公毛：昼环慌内萄供巩给娘大固增中饭星邮营抄销缸机高构-芬-傻-疏-烂-易-豆2读0殖0具5年引市泊场贩研绳究决与妇预丧测一幕级抵市激场—趟—佣2躲0恰0雄5年42005年的办公用地供应与2004年相比呈现完全不同的格局，今年的供应主要集中在中环以内，所占比重接近70%，而外环外的供应量与去年相比有所减少。分析出现这种局面的原因，我们认为是由于近年来上海市场对中心城区甲级写字楼的需求大增，从而推动其租金水平一路上扬，为了缓解供不应用的压力，政府大大增加了中心城区的办公用地供应量。预计今后两年内中心城区高端写字楼供不应求的现象有望得到缓解，整体将呈现供需两旺的良好态势。中栗星柳营板销贵机匹构-缠-盈-裹-按-姑-书2嗽0场0楼5年狮市笼场超研湾究摊与缓预轧测一是级狸市音场—恳—眼2擦0早0屈5年

土地面积（万平方米）可建面积（万平方米）可建面积百分比内环内22.975.912.64%内中环54.5143.023.82%中外环28.052.28.70%外环外155.3329.254.84%土转地据区伍位药分棒析综俱合币：陈城职市恩规姿划耻引鸭导允供捧应中晴星略营饮销能机怠构-提-仗-处-搅-助-俊2棚0卧0纽奉5年俊市顷场怪研竟究急与王预春测一箱级忆市桥场—伐—僻2殃0似0顿5年5从综合用地供应的环线分布来看，一个突出的特点就是土地供应集中在那些有较长期城市规划的区域，其中外环外成为供应的主力区域，所占比重接近55%，几个比较大的地块供应包括松江九亭镇的商办住综合项目，青浦赵巷镇的商业和办公的综合项目，以及嘉定区轨道交通附近的综合项目。而环线内的综合项目用地则主要集中在普陀区，主要供给在普陀金光商业区和长风地块。

2005年综合用地供应的另一个特点就是商业和办公综合为住，而包括住宅的综合项目供应则相对较少。.（.俭.粘.誓.柴.）丹专叨业蛛提海供较企滨管翠培急训溜资演料中泄星蠢营逮销肤机续构-峡-侄-桌-遗-序-冒2珠0极0贴5年师市奖场半研德究词与西预碰测一犹级撑市真场闪结驴论由岔于汇郊倚区批住超宅岁和上商嘴业直的丈大牺规券模柱供叔应,其筐未橡来驱发明展念面仰临戚挑运战0绕4年伴以挤郊渔区厚住咳宅冷为防主0稠5年漂以禽郊舞区尖商著业乳为蚀主商业配套紧跟住宅发展郊知区沈化呈进编程城跪市悠发偿展中飘星池营蹄销弃机票构-沃-鞭-秀-纠-查-咽2临0猜0皱5年站市券场抹研飘究心与愧预奴测一卖级穴市亭场抄分暮析三秩大移方尖面首全怕面愈透施析研房热产发闸展惑趋道势二子级泰市柴场忽分石析住胳宅商炸业办肉公中诞星僵营喷销犬机霞构-船-悔-井-沸-总-牛2鼓0涛0选5年妻市演场陆研捐究怜与川预臣测住宅市场全年走势二忍级叛市雪场—杠—住砍宅中否星舱营叠销贺机换构-邮-捏-革-弓-狼-袋2傍0己0富5年写市解场江研恶究羊与毒预控测二甘级牲市隔场—液—住轨宅9—12月份

4—8月份

1—3月份量升价跌

量齐价跌量价齐升

.（.忽.体.个.袭.）爸专捎业克提惕供茧企落管瓦培截训标资灶料中叼星构营许销牙机敬构-射-应-端-嘴-刚-翅2荣0刃0侍5年娱市溪场泄研句究矮与扔预绕测二储级浮市徒场—嗽—住复宅第一阶段第二阶段第三阶段2姜0荐0韵5年文初牵，疫以屑上荷海膀为根代票表作的犬全前国凯房圾地头产片市均场请延末续刮了0遵4年关末弱的屠大义涨椒局油面专，优成票交危量饶和瞧价胀格忙都愧保夸持唉在暴高腿位终运鞭行窜，东在轮这棵样遮的蜘情星况贩下催，衰为幅了余抑的制躲投弯机高性淘需受求幅的核增节加扬所牌可胞能歼导芒致活的协房榆地哈产堡泡偏沫滚危缩慧险卖，晒政泥府克开缎始哈采退取敞一毯系浑列累宏偏观夕调君控拌措俭施蒜以损期仪能屡够蜻挤做出估房慨地诱产锋泡饰沫垄，俘使油整傲个由市岭场组回退到暮稳芬步庭增洞长拥的气轨系道青上忘来全虫市诉住杂宅傍成完交宝量鞭从宁高帜位诸急绝剧思回敬落海，7月巡寿份霸进置入喜谷喊底大。桂整绝个偶自移主作市棚场茂进激入每观映望泳期影，历市酒场票处众于高有刻价永无劫市诵的竭态鞭势砖，吵经叨过4、5两院个喇月雹的抹对眼峙咳后配，初部奋分筋开短发宋商赢受吓资毙金华链腹吃析紧剧的甘影表响食，锦开荣始封采广用狂各紫种话促绵销优降爪价号手破段悬进展行附销才售趋，糖而梨消炉费允者惕则飘出降与刚对躬后镜市粱继千续由走粒弱俭的诸预仓期摘，话不遣愿菠进批场喷，跳使获得悄成塔交坛价放格持进蝇一搞步愈下盏滑萝，具中墙低按价百房俘成亡为蒸这烤段筝时饼间敢内旧的忌去桂化稳主悦力进坊入9月脖份铸以降后村，帜开兴发帝商汇基衔于龟以眨往“金9银1销0”的肯经垃验脆，引而肥大越幅恭增亿加宝了熔推秒盘狗量猛，驶希亮望父能紫利封用奸传响统庆的锻销丑售仓旺娘季岁来并加挺快犁去征化趣速温度设，撕同灾时露消市费骄者胁压米抑位了互近弱半碌年味的辨自查住像需瘦求衔有弊有旦所要释射放愧，孟这坐直真接爸反步映校在轨了启成气交翼量烫的妇回棍升毕和亮成熊交杨价匀格已的坑小同幅告回字升萍上梢，萄但启今胆年覆的柄旺雷季依不赶旺必似碗乎麻成疮为次主岂题紧，9、1醉0两殿月胜的盈成布交善量榴还跃不抹到蹈去扰年纷的丸一侮半中疫星右营局销伍机趣构-恭-输-碑-巩-姻-塞2秘0丘0逗5年贞市颗场徒研教究砍与荣预茂测二圈级绣市绣场—座—住坊宅配册套毅商堵品判房中辉低泼价寒房自火住际需遍求１秤１哨月惧份全免市乏新型房聋住鉴宅馅成野交丧面材积腥为1围8昼9物.摸9万节平大方晌米唉，捡成瓦交栽面乘积倚环技比蒙增必加搜２嫌４甲％眼，治成崭交屠面亩积证、翁成羊交卧套贴数拾均陶已丧反窝弹黄至送今航年齿三把月必份认水待平１殊２困月被份住狭宅恩成吴交聚面资积则达布到2向1陆9夺.殖5万情平镇方填米永，伏环淋比亭大鲁幅施上搭涨克近1替6％年洋底福市染场吃运虫行脸特救点成砌交蔬均行价炕不续断绍下拴滑.（.佣.件.雹.董.）漏专糖业望提行供勺企飞管粒培熔训银资陕料中涨星进营滴销缘瑞机崇构-致-集-诱-痒-委-抛2壁0奋0院5年土市狭场况研鹿究济与腐预表测二肥级若市慌场—陆—住哈宅抑胜制谜投怎机煮需锤求控阵制早房遮地笨产监投款资柏过缘瑞热宏妨调胁总汤目接标中剃星故营便销余机面构-顿-枪-躬-念-宰-举2强0溉0妥5年贸市缘瑞场乌研帝究鲜与武预滥测二劳级喘市伴场—吓—住马宅４眼２项８.９５搭２.８畅１４凶７美０.０兼７２孝８.４旬１８捆５君２.８贷１０.０浩３３龙７病９.３早９-２重７.３晚４２部０旦０船２２良０梦０缴３２损０旧０不４２首０叼０伸５新扭增腔商打业据贷最款新慰增侄公映积须金消贷币款宏拒调捞成搏功戏抑垮制齿投纠机酸需邻求中早星零营女销拣机倍构-肢-舞-扩-意-挑-塑2煌0恼0机5年珍市令场启研而究傲与取预性测二像级冰市绵场—肿—住斑宅过称热妇投素资催逐怪步仪降弱温据市统计局统计，2005年1-11月共完成1141亿元房地产开发投资，同比增长11.3％，增幅比去年同期下降11.5％，商品住房新开工面积为1979万平方米，同比下降3.6％。投资增幅的大大放缓表明了这轮调控对抑制开发商投资热情方面的积极意义。.（.浇.动.件.趋.）轿专逗业糟提眠供酬企克管臂培银训糖资双料中吹星蹄营域销娇机笨构-秩-蹲-陡-丑-贞-召2挺0呈0召5年返市拥场造研帐究奏与船预龙测二载级规市航场—疼—住蓄宅计敢划购效房晶时棚间后兰市预孝期入丘市时耗机户孤型选趟择一据年棉内算有照购舍房恒计当划阵的铜消纪费折者丑高辉达7区3艳%，黑由寇此饲我淘们拉有醉理独由抖看公好拆明烫年缺的益市长场忠需雕求输状节况有曾超金过7伸5即%的过消迫费歪者坡认歼为常后均市窄的辆跌派幅尽不乔会忆超榜过5六%，监这技在储一杏定长程淹度驰上金反理映梦出火了拨消重费叨者程的馅心收理顺预漏期失，袖即充房街价亭可夺能裂在接进寸一柏步逝的头小孟幅袖度同回违跌队后壶将撞回锻升认牺为赢房裂价调在岛下编跌1捡0法%—2关0谈%后腿是笛最郊佳冻购赶买动时跟机烤的抽消喊费床者先占迹的玩比原例梦最窝大阵，橡为3暴3伙%，页另烂外桐还桐有2跳0栏%的纵消限费低者暖认早为复最浅佳炸的怒购乞房教时炼机邻是行在孤房夺价朗下驾跌2匙0翅%以征后近7锁0缸%的宰购纵房猾者鬼愿彩意能选穷择丙二陆室颈的贯户患型选烧择鸽二岔室撕的贡购拌房兰者贷期然望捏其闯面倾积交控耐制涨在8见1—1昨0奖0平惠方罪米兔的狸占5倦2芦.请5碰%，射还规有2沙3佩.杏2碎%的粪人红希拼望孙面棚积君能池控翼制炕在6座1—8迈0平锣方鲁米中催星境营锐销湖机汉构-致-绘-才-侮-明-台2双0耐0扫5年割市光场祝研锁究娱与北预糊测二培级糠市腔场—领—住纳宅未消化存量多05年全年，住宅预售登记为2181万平方米，批准预售面积为2829万平方米供求比为1:0.77供大于求全年累计施工面积大截至11月底，全年累计施工面积已达10,290.02万平方米，超过04年全年的施工面积供梳给被丰妄富.（.攻.悄.超.疑.）班专衡业倡提帮供粗企乱管唉培踪蝶训师资火料中卸星代营雀销择机犁构-森-炉-东-贿-屈-棚2烧0激0飘5年妹市伟场列研省究框与链预稻测二惭级郊市之场—愿—住拔宅量池价蝇齐躺升量性跌诵价剖稳量奏价溉齐隐跌量贪升纯价怨跌量恢升辰价粱稳住此宅牲市朽场蔑波笔动自盆住技价乐值所为轴岔线蝇的狭波每动中碍星即营松销厅机滥构-棕-猴-京-匪-树-糟2侦0巡寿0稠5年射市驳场淡研测究龟与权预明测二茧级超市恋场—调—住柏宅2疮0近0映5哀.烈1址22皂0岂0羽6阶.草3堡Q平航均霸价播格对相皇对３秃月莫已坐降熄１予４喊％平笑均祖价邀格再抽降５-垒1姨5％自模住昆需收求释大放2陆0树0详6符.愚4慎Q平葵均呈销朱售岁价她格乐再慰跌5圈%左基右槐，纽奉最厌早0购6年没一孩季剪度海尾团见甘底中铁星棋营按销融机扶构-巩-悄-霜-觉-留-趣2伍0谁0哥5年端市妨场筐研舞究中与叨预俯测二鹊级目市玻场—丢—住夫宅住萝宅典价袋格长皇期班走纽奉势消伤费蚂者开发商政府政丢策旋约摩束毯下耗的飞利虫润蓝最针大之化土防地旱价谢格序原蹦材有料滔成场本贷揪款汉成廉本总尾价莫承佣受锣可专能夏下裕的锻房逼价右温山和都上冠涨自炭住业需须求投议资傲需县求预滴期房骑地阁产促业什稳抢步段增棵长晌发畅展弓带侮动嘱整窗体哲经追济袄的政前肾进社廊会始目郊标经者济侦目虎标.（.预.梦.羊.肾.）肠专吸业渠提晓供庄企坡管园培晒训墙资盒料中亮星歌营爷销骨机谊构-平-信-款-慰-醉-糕2哥0梦0都5年时市临场嫌研翅究庙与袋预蓬测二较级赔市冲场—倚—住饱宅２挪０咐０分６看年价界格过微往跌BECDA政竟府员政锡策（责惯浆性舅对扯市庭场旦仍栏有检持赶续近影筛响系）土香地不价沾格色（猾滞退后掘于生房渣价挥）开牛发柴资雪金痰借亩贷遭成敬本（躬使激开仔发启商艳无厉法箭持磨续抗延劲长迹开叠发担周苏期)消轨费释者青态演度（融观惊望凡）人最均美可崖支粪配腿收盈入（次仍找与林房孤价浓水近平射想瘦背山离)中贪星款营焰销净机诞构-折-些-压-什-穷-团2头0夫0拾5年蚕市档场翅研骨究币与怠预愁测办公市场近年走势二兔级蚊市幕场—欧—办害公.（.招.悬.目.盘.）馅专疲业纯提雁供押企投管忘培尊训框资敞料中诵星话营咬销奸机扎构-坝-沈-添-摧-穗-佳2封0酸0评5年绒市翁场席研格究该与棋预挠测二字级京市堡场—经—办棍公随着2002年7月起，上海市出台了《上海市鼓励外国跨国公司设立地区总部的暂行规定》，鼓励外国跨国公司在上海设立地区总部，大量外资企业将上海作为其驻华乃至亚洲的总部，放大了上海办公楼物业的有效需求。上海的办公楼市场开始步入上行通道，平均销售价格也一路走高办碎公烫市娃场应日湖渐恨升羽温中料星朵营宰销升机脾构-浆-尽-字-援-聪-赌2学0指0霞5年质市捕场熊研状究蛋与浑预漂测二难级宿市革场—谱—办炼公甲坑级误写棕字净楼占吹市腊场车供兽应圾量超绝胞大报部差分睡的岛甲欢级故写程字许楼壶市集场胸保滋持僵旺利盛胃的福发翠展郊态敲势抹，膛租肚售恨两潮旺骡，辞值悉得逮我匙们爹重舟点锹关屿注市壁场棍分突化焦明盗显冷因热碧不伙均乙布级辅写注字湿楼销姓售籍型太的正乙察级筑写赛字遭楼辫的包新鼠增陶供欠应生明饿显歇增睁多劈燕，腥供哈略虾大欧于片求族。旧目导前苍上参海桌乙管级劫写注字禽楼腰市羊场黑的谜平嫩均摊租品金枯水纱平兄为哭每音天仰每遭平嫁方蔑米0仗.燥4美左元灭，显空肠置土率渴在2生0％青左孟右.（.画.暑.货.隶.）或专洁业惠提青供梦企舟管迷培涌训乱资蜘料中垫星枯营梯销急机很构-陷-甚-叨-输-久-阁2晋0敲0零5年悼市饶场控研李究椒与志预移测二装级番市各场—泉—办宏公甲级写字楼供应与吸纳情况中评星炕营鱼销记机刊构-掩-础-甲-苹-恶-群2区0毙0匪5年哲市伏场芬研发究皮与窗预糖测二艇级侍市执场—概—办辉公

2005年，上海甲级写字楼出售市场每月实际供应面积基本在20－30万平方米之间；除去3月份相对大量的去化，其余月度去化情况比较平稳，月去化面积基本在0.7－2.5万平方米之间

综观2005年上海甲级写字楼买卖市场，物业所在区位成为其去化的关键因素。现阶段，物业自身品质的差异性正在逐渐缩小，因此良好的交通商业配套、成熟的办公氛围以及未来的升值潜力，成为购买者比较关注的重要因素。供壤需樱两萝旺.（.槐.列.形.具.）挥专概业元提乖供侄企帅管蔽培六训纤资匙料中骄星浪营绵销其机旋构-轨-疤-宵-驻-形-冰2筒0绸0著5年牵市脑场挽研朴究柱与赌预汪测二东级是市饿场—患—办风公２００５年甲级写字楼价格走势中就星扁营妇销耀机妻构-爸-友-伸-微-艰-碗2叹0度0崇5年域市妹场懒研剖究巩与辟预穿测二钥级即市汁场—掩—办芬公2005年，上海甲级写字楼市场月度平均销售价格走势相对平稳，全年价格在21,500－23,000元/平方米之间浮动。从整个年度来看，上海甲级写字楼市场的平均销售价格是一个在振荡中上升的过程。2005年5月，是上海甲级写字楼月度平均销售价格的最高点，达到34,755元/平方米，这主要是因为花旗集团大厦出现的大面积成交，其当月销售均价达到38,789元/平方米，对于本月甲级写字楼整体销售价格起到了极大的拉动作用价警格泼震工荡养上搂升.（.视.坦.躺.躬.）苏专发业堪提籍供有企遇管余培项训奴资雀料中虾星纱营黄销膀机称构-举-枣-劲-笑-咐-捞2编0秤0茎5年保市浓场苦研纳究伙与菠预荷测二固级海市推场—迁—办伶公甲级写字楼租赁情况中器星保营唱销叙机株构-妈-鉴-伴-猛-塌-睛2莲0明0述5年廊市荷场跨研芝究哈与液预凝测二侄级罢市巡寿场—沸—办淘公甲级写字楼租赁价格走势.（.铜.洁.倦.旺.）秒专僵业壤提梨供舒企即管洞培己训戚资去料中患星狼营畏销柱机速构-隐-赖-尸-砍-羞-帅2夜0妄0脊5年奶市辱场馆研躺究痒与乏预轰测二溉级川市律场—窑—办边公

整个2005年，甲级写字楼处于供不应求的状态，使得空置率也创下近年来的最低，已降至平均5%的水平，租金则大涨15.3%，创造历史上年涨幅的最高值，全年上海的甲级办公楼租金已经达到0.98美元/平方米/天供缓不胁应狂求中迟星相营价销浩机禁构-误-迫-裳-箱-糟-站2似0趋0谋5年袋市昨场泡研阳究欣与意预堤测二泄级本市绳场—社—办挖公2004年，上海新批30家跨国公司地区总部，落户上海的跨国公司地区总部累计达86家至2007年上海累计要引进150家跨国公司的企业总部亚洲总部，甚至是全球总部

至2007年还要引进180家的研究机构和140家的投资性公司今后国外大量的金融机构、物流商贸和咨询机构还将持续涌入现有CBD写字楼供应吃紧，基于租金上涨的预期，外资机构出于自用目的的需求将继续上升办亏公锐需索求持瞎续伙增楚加中作星斯营哈销驻机顶构-无-晃-曾-侦-可-烘2职0钩0员5年景市气场跪研冰究劲与筋预军测二束级训市晕场—虎—办哑公上海办公楼租金涨幅已达亚洲第一位、世界第三位