土地征收补偿学习教案课件

会计学1土地征收补偿会计学1土地征收补偿一、土地征收的涵义及补偿制度变迁土地征收：是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。政府特有权公共目的性合理补偿第1页/共69页一、土地征收的涵义及补偿制度变迁土地征收：是指国家为了社会公征地补偿制度变迁的过程对土地征收由不补偿到合理补偿，补偿标准在逐步提高，并朝着规范化方向发展对征收补偿款的支付和管理朝更规范合理的方向发展（安置，土地资产价值显化）对失地农民的安置由安排工作到自主谋业，有些地区实施了失地农民社会保障制度第2页/共69页征地补偿制度变迁的过程对土地征收由不补偿到合理补偿，补偿标准二、公益性、非公益性征地补偿差异性讨论选题样本选取及征地概况农民征地受偿意愿调查不同征收用途补偿的实证结论与讨论第3页/共69页二、公益性、非公益性征地补偿差异性讨论选题第3页/共69页选题政策层面：中国十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干问题的决定》指出：要改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。学术界的争论：三种观点第4页/共69页选题政策层面：中国十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革观点一：非公益性补偿>公益性补偿原因是公益性土地征收行为，农民已经从中获利，比如可以享受到城市基础设施的便利等，可以获得一定的外部性补偿，而对于非公益性土地征收，农民无法享受到这样一种外部性收益。第5页/共69页观点一：非公益性补偿>公益性补偿第5页/共69页观点二：公益性补偿>非公益性补偿原因是非公益性用地往往能给被征地的农民利益集团带来一些间接的利益（如解决一些就业问题，给予贷款方便等），因此农民利益集团必然在该方面优惠一些；相反，地方公益性用地，一般很难给被征地的农民利益集团带来其他方面的好处，就导致在该方面付出的补偿较多一点第6页/共69页观点二：公益性补偿>非公益性补偿第6页/共69页观点三：公益性补偿=非公益性补偿原因有几点：（1）从农村土地所有者角度看，同样的土地仅仅因为征收后的使用者不同，而补偿价格相差倍数是不公平的，这也是对土地所有权益的一种侵犯，也是与市场经济的公平性原则相悖的。（2）政府作为公共利益代表，行为公正与公平是起码的准则，如果借着“公共利益”的名字，就可以让少数人（土地被征收者）的利益受损，而让其他人坐享收益，这很明显是不公正的。第7页/共69页观点三：公益性补偿=非公益性补偿第7页/共69页我的观点（理论考虑）：依据农民利益受损程度补偿对于有些公益性征收能给农民带来一些生活和基础设施的便利，而有些非公益性征收能给农民带来就业和投资的好处，这就要看两者利益好处的权衡了。例如，某些公益性征收，如修建全封闭的高速公路，农民并没有因此得到交通的便利，相反还遭受噪音污染等。某些非公益性征收，如修建旅游度假村，进行房地产开发等，带动了当地的地方经济，失地农民可以以此为契机，经营农家乐，相反利益不仅没受到损失还得到了实惠。因此我们不能仅仅因公益性和非公益性而作为区分补偿的标准，要科学衡量利益损失。因为征地补偿实质上就是对权利损失的补偿。第8页/共69页我的观点（理论考虑）：依据农民利益受损程度补偿第8页/共69市名区名村名样本数所占比例（%）武汉市洪山区红霞村、马湖村、西湾村、板桥村、李桥村、关山村、关南村、青菱村7914.55汉阳区米粮村、三眼桥村173.13江夏区邬树村、普安村、大邱村、大舒村、庙山新村、长咀村10419.15蔡甸区会子湾村、宋湾村、西屋台村、凤凰村、小集村、小洲村、曙光村、孙家畈村397.18东西湖区幸福村、兴旺村、走马岭、红羽村、金松大队、园林村234.24宜昌市夷陵区东湖社区、七里岗村、刘家岗村、云盘社区、梅子垭村、丁家坝社区、冯家湾村6411.79猇亭区方家岗村、铜陵社区、马槽村152.76宜都市十里铺村、宝塔村112.03其他三斗坪镇东岳庙村、太平溪镇苏家拗村、太平溪镇覃家跎村、太平溪镇伍相庙村50.92荆门市东宝区浏河村、百庙村122.21掇刀区斗立村、长兴村、交通村、双泉村、七一桥村9918.23其他裴庙村、麻城村、官堰村30.55仙桃市干河街大洪村366.63沙嘴街杜柳村183.31龙华山街黄荆村162.95其他20.37样本选取第9页/共69页市名区名村名样本数所占比例（%）武汉市洪山区红霞村、马湖村、农民征地受偿意愿调查愿意不愿意不知道拒绝回答频数百分比频数百分比频数百分比频数百分比频数百分比武汉市43.779387.7443.7754.72106100宜昌市1010.648186.1733.190094100荆门市2320.008573.9165.2210.87115100仙桃市79.726083.3356.940072100总体4411.3731982.43184.6561.55387100愿意不愿意不知道拒绝回答频数百分比频数百分比频数百分比频数百分比频数百分比武汉市5753.773432.0876.6087.55106100宜昌市8388.3022.1388.5111.0694100荆门市8674.781916.52108.7000.00115100仙桃市5981.94912.5034.1711.3972100总体28573.646416.54287.24102.58387100农民对公益性土地征收是否愿意获得低补偿调查农民对非公益性土地征收是否愿意获得低补偿调查第10页/共69页农民征地受偿意愿调查愿意不愿意不知道拒绝回答频数百分比频数百武汉宜昌荆门仙桃湖北省各种征地类型第11页/共69页武汉宜昌荆门仙桃湖北省各种征地类型第11页/共69页湖北省征地补偿状况单位：万元/公顷地区非公益性补偿公益性补偿最低补偿标准武汉江夏18-22.53-4.524.75武汉洪山60-2077.5-6048.6武汉东西湖1506024.75武汉蔡甸15-31.56-824.75武汉汉阳/7.5-848.6宜昌30-37.57.5-10.522.2荆门4513.5-22.522.2-24.75仙桃45-7512-4524.75不同征收用途补偿的实证分析第12页/共69页湖北省征地补偿状况单位：万元/公顷地区非公益性补偿公益性补采用多元回归模型测算Y=f（X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7，……，X11）Y——实际征地补偿量（土地补偿费和安置补助费，扣除了地上附着物和青苗补偿费）X——影响因素：一类是被征收土地情况（被征土地所在区域，前三年平均产值；距离区级、市级中心距离）；二类是当地社会经济发展情况（村级人均经济收入，当地最低工资标准，村劳动力比重，人均耕地面积）；三类是征地项目情况（征地年份，用途，面积）第13页/共69页采用多元回归模型测算Y=f（X1、X2、X3、X4、X5、X影响因素影响因素量化变量单位说明预期作用方向被征收土地情况被征收土地所在区域X1——X1=1（武汉市主城区，包括汉阳区、洪山区）；X1=2（武汉市近郊，包括东西湖区、江夏区、蔡甸区）；X1=3（宜昌市）；X1=4（荆门市）；X1=5（仙桃市）-前三年平均土地产值X2元/亩+被征收土地距离区级中心距离X3公里该距离是指道路距离，而不是直线距离-被征收土地距离市级中心距离X4公里该距离是指道路距离，而不是直线距离-当地社会经济发展情况村人均经济收入X5元/人+当地最低工资标准X6元/月+村农业劳动力占总人口比重X7%-人均耕地面积X8亩/人+征地项目情况征地年份X9年+征地用途X10——X10=1（公益性用途）；X10=2（非公益性用途）+征地面积X11亩+相关变量定义及预期作用方向第14页/共69页影响因素影响因素量化变量说明预期作用方向被征收土被征收土地所Y=β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+……+β11X11+ε（Ⅰ）LnY=β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+……+β11X11+ε（Ⅱ）LnY=β1LnX1+β2LnX2+β3LnX3+β4LnX4+……+β11LnX11+ε（Ⅲ）第15页/共69页Y=β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+……+β11X1模型Ⅰ模型Ⅱ模型ⅢR20.6751430.8141500.808943D.W1.6597972.0943751.980547F11.3360423.8945223.09478选取模型参数LnY=β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+……+β11X11+ε（Ⅱ）第16页/共69页模型Ⅰ模型Ⅱ模型ⅢR20.6751430.8141500.8统计结果解释变量系数标准差标准系数T值显著系数截距项1.3810.387——3.5710.001所在区域-0.2140.049-0.372-4.4050.000距离区中心-0.1130.026-0.352-4.2910.000距离市中心-0.0090.012-0.696-7.5940.000劳动力比重-2.6810.562-0.293-4.7660.000人均耕地面积0.6390.1710.2493.7410.000用途1.2070.1160.61710.4040.000第17页/共69页统计结果解释变量系数标准差标准系数T值显著系数截距项1.38结果模型LnY=1.381-0.214X1-0.113X3-0.09016X4-2.681X7+0.639X8+1.207X10标准化：LnY’=-0.372X1’-0.352X3’-0.696X4’-0.293X7’+0.249X8’+0.617X10’武汉主城武汉近郊宜昌荆门仙桃均值公益性22.1717.9014.4511.679.4214.12非公益性74.1359.8548.3239.0131.4943.97差额51.9641.9533.8727.3422.0729.85第18页/共69页结果模型LnY=1.381-0.214X1-0.113X结果分析1.理论分析表明，公益性和非公益性土地征收补偿的差异性应根据农民受损程度确定，科学衡量不同征收类型对农民的利益损失，依照“损失多少，补偿多少”的原则给予公平合理的补偿。第19页/共69页结果分析1.理论分析表明，公益性和非公益性土地征收补偿的差异结果分析2.农民受偿意愿分析表明，76.48%的农民对征收补偿不满意，73.64%的农民能够接受公益性比非公益性征收补偿低的做法，90.44%的农民认为应该提高对农民的征收补偿。农民对征收补偿的不满意一方面源于补偿偏低，另一方面源于不公平补偿，这种不公平补偿包括垂直不公平和水平不公平。由于大部分公益性土地征收能给农民带来正外部性利益，因此多数农民能够接受公益性比非公益性征收补偿低的做法。第20页/共69页结果分析2.农民受偿意愿分析表明，76.48%的农民对征收补结果分析3.定量分析表明，征收补偿额与征收后用途显著相关，湖北省公益性征收补偿的均值为14.12万元/公顷，非公益性征收补偿的均值为43.97万元/公顷，两者相差29.85万元/公顷，城市等级越高，距离城市中心越近，公益性和非公益性征收的补偿差异越明显。同时征收补偿额还与耕地资源禀赋、劳动力比重有一定相关性，而与《土地管理法》中的年产值倍数并无显著关联。第21页/共69页结果分析3.定量分析表明，征收补偿额与征收后用途显著相关，湖政策含义在中共十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（简称《决定》）中指出要改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。本文的政策含义是，公益性和非公益性土地征收之间存在差异，因此需要区别对待第22页/共69页政策含义在中共十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展政策含义对于公益性征收要严格界定，同时也要考虑对失地农民的受损程度，给予公平合理的补偿。要完善相关法律法规和配套政策，逐步建立城乡统一建设用地市场，补偿标准要涵盖经济和非经济损失，按照市场价值进行补偿。同时，还要处理好征收补偿的水平公平和垂直公平问题，注重政策之间的统一性和衔接性第23页/共69页政策含义对于公益性征收要严格界定，同时也要考虑对失地农民的讨论及研究展望1失地农民的损失测算（差异体现在非经济福利）以及公益性、非公益性土地征收范围界定2.农民接受公益性和非公益性土地征收补偿的差异性探讨农民接受这种差异一方面在于两者对农民损失程度差异，另一方面是受地区性质和社会经济发展影响。3.实证分析的样本选取及方法探讨第24页/共69页讨论及研究展望1失地农民的损失测算（差异体现在非经济福利）三、合理的征地补偿征地补偿的供给理论——土地价值角度征地补偿的需求理论——土地功能角度实证分析结论与讨论第25页/共69页三、合理的征地补偿征地补偿的供给理论——土地价值角度第25页征地补偿的供给理论——土地价值角度当农地转为城市建设用地，农地的价值大部分损失或转移，应当给予受损者补偿，农民和农民集体是农地价值的主要享有者，我们可以以农地总价值作为补偿的上限（从供给角度）。第26页/共69页征地补偿的供给理论——土地价值角度当农地转为城市建设用地，农资源环境经济学对农地价值认识第27页/共69页资源环境经济学对农地价值认识第27页/共69页

农地市场价值测算——收益还原法第28页/共69页农地市场价值测算——收益还原法第28页/共69页地区平均纯收益（元/公顷）还原率(%)农地市场价值（元/公顷）最低价平均价最高价武汉53637.521033.364.14127063212955921320553宜昌61022.1891022.164.14144927614739661498656荆门35997.94844.914.14849107869515889924仙桃50356.561101.594.14118973412163421242950农地市场价值测算第29页/共69页地区平均纯收益还原率(%)农地市场价值（元/公顷）最低价平均农地非市场价值测算——CVM法CVM是通过模拟非市场物品的交易市场，询问受访者对特定禀赋的资源环境变化量的最大支付意愿（WTP）或最小接受补偿意愿（WTA）达到计算非市场价值的目的。

第30页/共69页农地非市场价值测算——CVM法CVM是通过模拟非市场物品的交非市场价值（WTP)计算公式农地支付意愿总价值=农户支付意愿总价值+城市居民支付意愿总价值农户支付意愿总价值=农户平均年支付意愿*研究区域农户数量*农户平均支付率市民支付意愿总价值=市民平均支付意愿*研究区域市民户数*市民平均支付率农地非市场价值=农地支付意愿总价值/（农地资源数量*还原率）

第31页/共69页非市场价值（WTP)计算公式农地支付意愿总价值=农户支付意愿地区受访者平均支付意愿（元）支付率（%）户数（户）支付意愿价值（万元）支付意愿总价值（万元）面积（公顷）单位支付意愿价（元/公顷）非市场价值（元/公顷）修正后非市场价值（元/公顷）武汉农民199.4871.78102685514703.246169.07377558.751222.835434856598市民187.2848.511272227422136.94宜昌农民196.6771.1083890011730.5432348.61359394.35900.094000441660市民229.4184.064851349355.42荆门农民207.0993.4053212510292.4713036.58388208.70335.811142211895市民154.2473.802410732744.11仙桃农民163.1582.63376427550746.51122693.901669268.84735.023266734019市民210.4377.43223738436455.03农地非市场价值计算表

第32页/共69页地区受访者平均支付意愿（元）支付率（%）户数支付意愿价值（万征地补偿的需求理论——土地功能角度农民对农地产生的需求，主要是对农地功能的需求，农地一旦被征收，假如能提供与征收前农民所能享有的农地功能价值相等的补偿，那么农民的需求得到满足（需求角度）。第33页/共69页征地补偿的需求理论——土地功能角度农民对农地产生的需求，主要经济收益功能农地功能社会保障功能就业保障养老保障医疗保障提供受教育和培训的机会，最低生活保障和失业保险第34页/共69页经济收益功能农地功能社会保障功能就业保障养老保障医疗保障提供农地功能价值损失=就业保障+养老保障+医疗保障就业保障=失业保险和最低生活保障+受教育培训费养老保险费用=趸缴*保险分额*（1-8%）=Ｍ0×fm第35页/共69页农地功能价值损失=就业保障+养老保障+医疗保障=Ｍ0×fm实证分析1样本选取2基于供给角度的农地总价值测算3基于需求角度的农地功能价值测算第36页/共69页实证分析1样本选取第36页/共69页农地类型农地市场价值农地非市场价值农地总价值最低价平均价最高价最低价平均价最高价武汉12706321295592.2711320552.65756598132723013521901377151宜昌14492761473965.9181498655.77341660149093615156261540316荆门849107869515.4589889923.91311895861002881410901819仙桃11897341216342.0291242950.48334019122375312503611276969基于供给角度的征地补偿标准（元/公顷)

第37页/共69页农地农地市场价值农地农地总价值最低价平均价最高价最低价平均价地区年龄段Y1+Y2+Y3人均耕地补偿标准补偿标准男性女性男性女性武汉主城区30-406.396.490.0791.2992.7185.9340-505.605.5880.0079.71武汉近郊区30-405.255.500.0775.0078.5773.2540-504.784.9868.2971.14襄樊30-404.714.810.11341.6842.5739.4540-504.154.1636.7336.81宜昌30-404.714.810.12039.2540.0837.1540-504.154.1634.5834.67黄石30-404.714.810.06671.3672.8867.5440-504.154.1662.8863.03十堰30-404.714.810.09052.3353.4449.5340-504.154.1646.1146.22荆门30-404.644.740.11938.9939.8336.9740-504.104.1234.4534.62需求角度的征地补偿标准(万元/公顷)第38页/共69页地区年龄段Y1+Y2+Y3人均耕地补偿标准补偿标准男性女性地区年龄段Y1+Y2+Y3人均耕地补偿标准补偿标准男性女性男性女性孝感30-404.344.490.07359.4561.5157.1240-503.883.9753.1554.38黄冈30-404.344.490.06171.1573.6168.3640-503.883.9763.6165.08咸宁30-404.344.490.09048.2249.8946.3340-503.883.9743.1144.11随州30-404.344.490.09545.6847.2644.7140-503.883.9744.0941.79仙桃30-403.954.040.08844.8945.9142.5040-503.483.4939.5539.66潜江市30-403.954.040.09541.5842.5339.3740-503.483.4936.6336.74天门市30-403.954.040.07254.8656.1151.9440-503.483.4948.3348.47鄂州30-403.954.040.06362.7064.1359.3740-503.483.4955.2455.40恩施30-403.954.040.09541.5842.5339.3740-503.483.4936.6336.74神农架30-403.954.040.13529.2629.9327.7040-503.483.4925.7825.85第39页/共69页地区年龄段Y1+Y2+Y3人均耕地补偿标准补偿标准男性女性地区现有制度下补偿标准合理征地补偿基于供给理论（上限）基于需求理论武汉江夏区24.75135.2273.25武汉洪山区48.6135.2285.93武汉东西湖区24.75135.2273.25武汉蔡甸区24.75135.2273.25武汉汉阳区48.6135.2285.93宜昌22.2151.5637.15荆门24.7588.1436.97仙桃24.75125.0442.50现有制度下征地补偿标准与合理性征地补偿对比表（万元/公顷）第40页/共69页地区现有制度下补偿标准合理征地补偿基于供给理论（上限）基于需结论与讨论结论基于供给理论测算的湖北省农地总价值大约为80-150万元/公顷，基于需求理论测算的湖北省农地功能价值为27.7-85.93万元/公顷，而目前湖北省征地补偿标准大约为22.2-48.6万元/公顷，现有制度下的征地补偿标准远远小于基于供需理论下的征地补偿标准。第41页/共69页结论与讨论结论第41页/共69页讨论基于供给理论征地补偿的探讨（1）市场价值（2）非市场价值：CVM方法的探讨基于需求理论征地补偿的探讨（1）农地类型仅考虑了耕地，尚未考虑园地、林地等其他类型农用地，也并未考虑耕地的质量和等级对补偿标准的影响。（2）受偿对象仅考虑了30-50岁年龄段的人群，其他年龄段的补偿标准尚未计算。（3）补偿标准没有考虑当地财政的可支付能力。第42页/共69页讨论基于供给理论征地补偿的探讨第42页/共69页征地补偿的分配模式征地补偿及分配现状征地补偿费分配调整——从产权理论，农民意愿结论与建议第43页/共69页征地补偿的分配模式征地补偿及分配现状第43页/共69页征地补偿及分配现状——武汉例证征地用途类型分布武汉历年征地面积第44页/共69页征地补偿及分配现状——武汉例证征地用途类型分布武汉历年征地面区域征地总面积其中：农用地其中：耕地武汉市2539.00100%2011.4779.22%1557.1077.41%市辖区161.306.35%82.2951.02%15.2018.47%武汉东湖新技术开发区555.5521.88%406.9673.25%303.5974.60%武汉经济技术开发区99.953.94%78.2878.32%63.9381.67%蔡甸区368.2814.50%282.0176.57%260.3792.33%江夏区405.5315.97%336.6983.02%244.6072.65%黄陂区275.2110.84%218.2879.31%176.7280.96%新洲区673.1926.51%606.9590.16%492.6981.17%2006年武汉市土地征收地域分异表（公顷）第45页/共69页区域征地总面积其中：农用地其中：耕地武汉市2539.0010区域非公益性补偿公益性补偿最低补偿标准江夏区1.2～2.10.2～0.31.65洪山区4.0～13.80.5～43.24东西湖区4～841.65蔡甸区1.5～2.10.4～0.51.65汉阳区4.0～13.80.53.24平均2.9～7.80.4～1.9/地区洪山区汉阳区江夏区蔡甸区东西湖区平均征地补偿费3.63.51.31.82.02.44武汉市征地补偿情况（万元/亩）2007年武汉市不同区域征地补偿费（万元/亩）第46页/共69页区域非公益性补偿公益性补偿最低补偿标准江夏区1.2～2.10征地补偿及分配现状——武汉例证武汉市的征地补偿费分配模式主要采取村民自治、协商民主的方式。村集体提留比例一般为20%～40%。征地类型不同，提留的比例也存在差异第47页/共69页征地补偿及分配现状——武汉例证武汉市的征地补偿费分配模式主要征地补偿费的分配模式目前的几种方式：固定补偿模式（2种）调地分配补偿款模式按比例分配补偿款模式利弊：完全瓜分、部分瓜分、完全留用因地制宜分配及使用第48页/共69页征地补偿费的分配模式目前的几种方式：第48页/共69页征地补偿费分配的调整——产权理论征地补偿费的分配体现了所有权和使用权的关系使用权与所有权的收益分配比率=1-1/（1+i)n折现率在3%～6%收益分配比例在60%～83%

第49页/共69页征地补偿费分配的调整——产权理论征地补偿费的分配体现了所有权征地补偿费分配的调整——农民意愿分析68.73%的农民认为村级应该提留部分征地补偿费第50页/共69页征地补偿费分配的调整——农民意愿分析68.73%的农民认为村征地补偿费分配的调整——农民意愿分析

村集体和农民之间存在如下矛盾：即农民对村集体的不信任，村集体对农民支配钱财的担忧，问题的根源在于透明机制和村民自治问题第51页/共69页征地补偿费分配的调整——农民意愿分析村集体和农民之间存征地补偿费分配的调整——农民意愿分析支持提留30%以下者占到总人数的83.62%，其中支持提留比例为10%～20%的最多，占到总人数的34.55%，这个意愿与上文理论分析结论一致第52页/共69页征地补偿费分配的调整——农民意愿分析支持提留30%以下者占到结论1实际征地补偿与《土地管理法》中的年产值倍数法存在一定差距；相邻不同区域征地补偿标准不同，难以体现同地同价原则；征地补偿受征地用途影响较大，公益性征收补偿大大低于非公益性征收补偿。第53页/共69页结论1实际征地补偿与《土地管理法》中的年产值倍数法存在一定差结论2征地补偿费存在层层截留的现象，到达村一级后补偿费分配应遵循村民自治、村民协商的原则，然而实际分配方式由领导主导，村级提留用途不够透明，易引起农民不满情绪。3征地补偿费分配以一次性货币安置为主，未能有效解决被征地农民社会保障问题，被征地农民抵抗失业风险、健康风险和养老风险能力下降，农民长远生计难以得到保障。第54页/共69页结论2征地补偿费存在层层截留的现象，到达村一级后补偿费分配应建议1贯彻落实现行的征地补偿政策，制定统一的征地补偿标准，区分公益性和非公益性征地补偿。2补偿费的分配采取公平公开的方式，遵循村民自治、协商民主的原则，建议村级提留25%左右用于本村公益事业。3采取货币补偿与社会保障相结合的分配模式，逐步完善失地农民社会保障体系。第55页/共69页建议1贯彻落实现行的征地补偿政策，制定统一的征地补偿标准，四、征地过程中的土地增值问题征地过程中的土地增值及分配原理实证研究结论及建议第56页/共69页四、征地过程中的土地增值问题征地过程中的土地增值及分配原理第土地增值原理增值原因：土地资本增加和土地市场的供需矛盾（1）单位土地资本投入和积聚引起土地增值——人工增值（2）投资环境完善产生的扩散效应引起增值——自然增值（3）城乡土地的供需矛盾——自然增值（4）政府垄断导致城乡二元土地市场——扭曲增值第57页/共69页土地增值原理增值原因：土地资本增加和土地市场的供需矛盾第5土地增值的分配原理人工增值——谁投资谁获得扭曲增值——通过有效的政府调控机制和市场机制来克服自然增值——涨价归公？涨价归私？私公兼顾？对权能的认识第58页/共69页土地增值的分配原理人工增值——谁投资谁获得第58页/共69页对私公兼顾论的理解