某地块研展报告

新江湾城C5地块研展报告目录一、住宅市场分析1）上海宏观市场研究2）杨浦市场研究3）竞争市场研究4）客户需求分析二、项目理解1）地块基本状况2）项目SWOT分析三、项目定位四、产品建议国民经济持续稳定增长，04年，上海GDP已达到7450.27亿元，预计到2007年上海人均GDP达到7500美元左右。居民收入稳中有升,2004年人均年可支配收入16683元。就业形势保持稳定。外资投资质量进一步提高。05年上半年签定合同金额71.03亿美圆，增长15.5%。旅游业的成熟促使产业联动效应增强，酒店业迅速升温。到2004年底，上海共接待境内旅游人数8505万人次，人均消费达1430元，比去年同期增长11.86%。P.a.9%数据来源：上海统计局1、上海宏观经济现状-总体经济形势看好上海人均GDP发展历程及增长趋势上海历年人均可支配收入与城镇登记失业率一、住宅市场分析

（一）上海宏观市场研究一扫、碌住弓宅忘市熔场坚分犯析新（驰一脂）赏上事海泡宏茎观剖市蹦场战研汽究预靠计微近趣三圾年蒸住婆宅最土渣地环供没应际量霞将分达打到捧7号0嗓0桃0集万印平膜方缺米缝以很上墙。今肾后糕五拴年扰内壳土乱地腰市刷场豆供袜应挺充稳沛均，袄年朴平坚均碍供情应挥量渠2监5高0滥0堵公已顷瞧。商绳业阳用豆地特比康重份呈许逐努年安上谦升巨趋欣势怒。2吃、茫土香地准供钱应舍量脉分盘析惭—屋—毛未那来耳3油年僚平功均丙年汉供爬应尊量播2昌5奥0帝0耐万肉平掀方狂米妈，锐市责场柿供犯应籍充键沛一肢、话住哑宅霸市忠场杠分宣析幕（猛一总）室上赢海渴宏主观乎市评场瓜研瓦究从征2辈0怜0梦0辱年伴到区2终0累0撇5湿年部六耗年始商妻品隶房帖供引求肯数春据酿看故，希总召体性供当求格趋核于悠平灰衡托。0宽4志年冬到溉0熊5常年恩初袖“馅惜密售崭”洒心稳理蓝引续发衫“款抢述购弄”惯风擦潮课，闲导停致间供灰求群关可系抬矛胃盾扬加维大僵。0浙5峡年翻1愈-鹊9血月奴份群，贸受葡宏拐观迁调陈控炸影签响刘，包供竟应脑量宴明梢显绕大父于定当苦前惑的吹需恨求碍，纤市氏场肾低谎迷继态词势宿显逐现蹄。3闻、掌供匆求痒关虹系淘分每析友—巡寿—青长弓期怕供蔬求聚趋兵势组平廊衡尿，狱0糖5治年段内租受忙宏垄观摇调幅控袍影限响换，姐供凉大积于顶求变明葬显一辉、笋住桨宅用市蔑场白分胳析掌（崇一攻）旅上糖海知宏致观午市汤场浆研冷究4渴、冲长延期伏价烟格休走锤势带—醒—泥仍丸在灿上艇升术通蒙道诞，船但稻涨孩幅覆明拖显各趋仍缓2顽0畏0胜0涂年宰至夸2电0羞0迅4些年能房晚价突连陆续蛋5克年喂增盆幅它达径到额1虾0奔%联以栏上姜。2猫0阵0迈4果年过平辩均城成贝交躁价愉格光达绩到糕7描6毒4钱7响元建/蒙平宇方贱米否，妨同诞比御前格一凶年搏增茎幅每高使达卧2荡9拳.牌6杂8骑％肠，粪为臣历缓年腊来窃最责高僻水奸平股。2仿0躲0六5北年妇，洗截猪至卸9背月珠，瞧全跑市漠商妥品叠房垄成蛮交阳均淡价姐8色5请6蛋4构元举/藏平喉方畏米张，恨较布上恰一腾年吊度灾增痒长吸1止2讽%届，桃涨销幅屑明藏显亡减叛小金。一耗、倚住途宅遗市涂场渠分赶析巧（凤一测）陈上胆海咐宏忽观帝市铃场雀研铅究4漂、皮短擦期旬价没格呀走币势赠—佳—赢短停期殖处糟于丈“应价严停顷量倘跌史”衡的龟调气整视期井，姻部佣分甲高胳价扬入脂市星楼笋盘抓价网格陡去名化河受记阻酱，抬价欲格拌下涨跌畜较雅多嘱。进暮入再2培0肢0询5舒年征，到沪夜上辞住乓宅肤交周易音均裳价鹿涨专跌五变岭化役频煤繁渠。涛一闹月攀份元和赔三颂月斧份深成塘交逐均熄价哑一牵度畜超穿过技9桃0辩0博0峰元哨/辩平昼方阵米艰。随瞧着情政蚀府布的床宏狠观浸调炎控视之架后冶，巨成锈交型均逐价帽一卖路桑下穷滑刮，义目博前绒停飞留绳在皮8熄0翻0钉0肃元星/浪平宇方敏米楚左匀右叮。随侮着谎政动策塔的雷陆跌续在出纷台晃，惹市料场蓝形株势识日胶显破严靠峻研，爬供帐求镰双屈方谷僵困持推、悦对矮垒砖局坑面窝已恼经舒形僻成处。一充、张住绣宅问市醉场拖分士析疯（拴一技）授上丑海党宏销观赢市萝场鹿研弊究近菌三显年咸价河格雪的资持刃续群上最涨梁，尿导眉致帐万司元数以开上故比副重嗓持扮续扯放榆大骨，衣万汪元枪以愤下慰的规比篇重窜则肥逐少渐猎缩舍小剩。其状中按环玻线碍内忙均切价宴普据遍拳上馆万梳。单枯价剖1冶5扶0麦0宣0循以崖上渴集掠中侮在债市卫中貌心团，你杨充浦艇、窄普庆陀位、悦闸瘦北促较筋难他找什到磨。4遍、族价抚格获走荷势贤分愤析船—饥—韵近烫三直年厕成挤交岁价霉格裳比恭重喂重甘心绣向冬高膀端霜价虑格逢（庭1样0波0卧0框0在元迫以集上催）依移俩动一肃、掘住抢宅早市载场娇分征析宣（取一瓣）早上栽海卵宏带观饰市蛮场遮研幸究浦霜东爱、炮闵宝行弄两汤区仆在隔1玩0撑0移0证0横-神1好5岔0显0哑0忙元伯/怖平白方仿米批价圈格袄段方成简交百量坏最脾大恶。杨圆浦往、当闸亿北糠在与此初价橡格蜜段吐分捡布显比征重阁比师较正突守出艺，雹达版4挽0臣%都以翁上赌。4虹、帽价弯格约走箩势溜分腿析蔑—屡—扶1境0柄0联0绿0前-刊1结5查0管0当0逢元圆/闹平鬼方债米忍价盼格猾段籍中仰，腊杨认浦析占汁到间4毯0缸％降以效上仆比杰重区。1波0沾0趴0溉0习-缺1龟5司0翼0恶0国元积/妨平肢方茅米炊价里格游分殖布廊区你域一坑、垫住俯宅穿市枝场逗分予析蹄（战一毒）悼上夸海假宏棒观辨市走场仔研物究供残应唉量盟预软测伙：“刷十拢一毙五诊”且期蓬间坏住厘宅拖供踪蝶应辅量某为冲1夸0熔8馆5钢0糕万夫平郑方唱米吗，影年棵供黎应尸量旁为咱2伤1脑7减0荐万寺平辅方孟米嘱。成顽交拉量直预菌测护：通呜过惊对宅历类史慨成碎交行数扶据改进隔行铜S牧A吊S外筛摧选到、造信胸息掉扩辉散钩的丈基侄础躁上轿进何行尺有盐效越需膛求懂预给测所。女“浩十学一始五倡”脖期盒间单住台宅互成裤交脉总提量煌为洋1剪0夹5惯5暗1鸦万链平牵方男米所。5棵、巴市学场壶展毛望砍与教特陈征屠预分期格（戚2亩0耗0存5介-栗2练0桃1宗0荣年托）一未、席住蓬宅羊市剂场调分朗析尝（秀一丝式）粱上应海年宏停观渡市屈场冠研滑究总童体皮市业场网研俊判房呈地贴产爬业急是陪相颈当妻长舞的勾一塔段命时字间纤内除仍宽将授是秆国敞民感经与济统的拍支芽柱忌产须业体。房归地亿产视业否还伶将锯担穿负舞着股完僵善布社胜会乳保约障怪的络重民任亲，质对初于寒构决建武和衔谐梢社野会赴具拐有或重暴要适的忍意扬义刃。5东、稍市贪场垫展生望你与凭特蛇征斤预窃期废（历2库0塘0修5紧-盆2财0执1衡0恳年鹊）一越、启住折宅舰市租场般分赤析险（蚀一师）范上素海玻宏归观挑市束场羽研职究具佛体差市环场库特碰征毫预塔期供践求屠变餐化温：十世一垃五诞期仁间粗总制体傍供帅求允关皇系百倾职向江于悉—岸—属供悦稍扔大帝于桨求蝇的重情炕形宋。价瓣格升走哲势愿：由取于驼两蝴个何1办0香0匪0现万亮的如冲窑击吊，革中穿低叉价砖住恳房短比土例情将控大制大移增寻加羊，悔高傲价普房非的服供嚷应丽比壶例也相堡对射降禾低华，哗同幻玉时很，妨需蚂求愉结街构斯也堵将锅向递中净低允价遭方待向膀调毕整箭。第经堪过业未闹来娘一章段膝时协间戏的疫平捕抑驻、盒夯底实佩，狡房若价演回足归采理毁性暗，侄此油后雕平勺稳闭发槽展取。行倒业黎竞奏争仪：对怠企摔业毛而崭言血，镇宏润观吸调任控宿将油给县有柿实峰力撒的糊企辨业档充呈分前调锯整韵发拦展伶战耳略构，遍以孕适惯应庆宏慢观嚼调垦控签，款调怒整浴完车成轻以亚后牧将钢可要能远面尤临疏更潮好施的击发健展填契掀机界。市冒场神环纸境要：对姑消封费狭者蚁而让言析，妖在靠持得续称作扬用额的效宏往观释调肃控勒将任在朝很秧大蜂程秒度范上有改决变坝自杯去阔年筋起惰在猎上语海跨房趟地男产输市享场们上兵出潜现夸的返投惕资馒、兴炒看作乒等发行政为盯，酬房猜地痛产嫌市携场瘦将礼逐往步即实腥现工理畏性虫回锯归键，莫市甩场萄环有境飘将犬得晃到滚日程趋虽得秘到粗净闸化凳和黄改办善抖。运来行突机灯制巡寿：对口政烫府吵而滴言模，汗为轿未木来凑成帅熟恩房价地岗产稠市迷场膀的半建晶立辆打好殃基晋础凶。5谎、崇市广场塘展原望似与领特女征画预俯期倚（春2贫0肃0蚊5夕-振2启0京1洁0瞧年恶）一脂、四住明宅蚀市煌场飘分色析蝇（道二欠）忧杨凯浦他区叶域纳市优场正研梦究（烤1屑）相新僚江跳湾昆城沾高竞标脱准植规荡划孕备宇受讽关扩注“湿绿铅色帆生亩态猫港犯、繁国争际屋智扰慧炼城史”声，兴按蜡照装这捧一犬总绍体固规航划各目丙标闲，森新绢江准湾这城绢的蛋整紧个带空淋间锋结沉构怕将有分叼为叼六昆大怒板隔块蕉。冰包寺括广江南湾档天挎地把板欧块装、杏复四旦敢江窄湾恼新碍校科区斗板威块累、顺江雄湾秧公叶园或板宝块满、狠自梳然桌花谱园叶板喘块葬、扭都廉市自村揪庄报板忆块慨、标知怪识喜商投务悟板方块航。（丝式2辛）秤东嫩外写滩胆整靠体臭规曾划蜻出境台外，风三音大锅开歌发凝区邮域怒沿茫江开楼异市左迎绸来肤生据机规隔划结中视的扛东病外族滩铅是拐指浩杨腊浦雀大四桥患两坟侧码区脸域房诚和依复掏兴摧岛间地停区掠，织是候上斤海底市茄重银点穴开友发朋黄饶浦催江魂“叶4闪＋夫1垮”桌地陷区削中兔的暖一姻部掉分赶。国歼际民商深贸滨综沟合浑服垄务裹区忙；搜渔台人暑码刊头司博骆览扫旅扮游复休心闲江区病；巡寿复左兴蒙岛站环队岛饶生睬态印生渣活寒区播。1痒、净区镰域魔规斤划杀及怖未辛来刺发卫展杨践浦继区途随筒着津两芳个势重凶大誉区搭域拜的匹规寇划爽实雹施费，青正亮在结成耐为盈上警海友市临中水心蒸城撒区绑发切展猛潜火力俱最木大距的宫居杰住四城主区慰。一倡、联住莲宅脑市市场菌分鹿析培（管二拖）识杨河浦沈区竟域鹊市悄场蚁研你究未疏来浓五廉年岗将点有芒2古0汁0躁万旅平狭方防米稳的乔住屑宅毛供酒应哀，逗主骂要腹来萝自腹新纲江颂湾激城召、厕平厚凉养路坚改易造栋及勉近速三泼年谣出难让兼的股土早地剪。新织江堪湾伯城为：未枯来歪5众年胜内塌可对上浓市金住面宅同供董应轻量亏达裳1讨2恢6经.催2召6伤万挎平达方俩米敲。平捕凉唐路拍改艘造丽：改沃造骡面啊积源约苍3忙3圣万愉平兆方盟米荣，枪可祝建迫住钳宅峡面且积治约志6蓄0搭-拔7异0戚万撤平弯方疼米艰。公良告棕出雕让技土坚地差：从该2询0柄0绿3幻玉年佩杨盖浦阶区倚公尺告旱出华让追地堤块严来悄看买，牲商厚业息比辅重喜占招据直了掀5稳0博%蒙，铸住拳宅辫可岗建跑设惩总坐量乔不什会场超材过怖3连0之万臭平背方料米往。2烟、闹供悄应女量繁分夸析袜—签—腔供全应宅量慎历丧来俘偏丽低垮，搂未路来哄将谜有斥较杆大须的默供编应简量愁。一汁、吩住涂宅并市暂场土分骡析蜂（条二亏）欺杨治浦罚区氧域哑市尾场绢研纽奉究从领2汗0扛0匀0扑年棚到缺2禁0妖0填5永年硬的浇供愿求剧数响据临来瞎看历，认总气体栏供竟求需呈走起甘伏咏状括态得。顺供按求江量唯由角增疮长邮到烧逐成渐仰递膨减枕趋凶势幼。从荡0尾2血年险到危0塞5纲年饮，月供梯应姥量蛙呈可递型减寸趋哗势乌，息市缓场舞进备入邮供放应淹短肠缺坊阶控段粉。2宰0升0坏5繁年衔底烤有拴望尺达懂到登供院求帅平绵衡腿。3碗、供供淋求营关寄系衡分略析—委—铃长退期庆处秒于泥供区不眨应集求把的锤局愤面脊，丧随哗着廉供阀应酬量烤的粱逐功年驰减嫁少唱，词2眼0拣0穷5玻年刻底届有驳望舅达游到谦供螺求者平导衡针。一弯、怎住怎宅瓜市误场逆分堵析沉（响二责）轻杨访浦翼区尝域削市沸场须研单究2弄0令0弓5屿年2河0爷0缠5旨年来供乳应惹量羡3沙9系.爬3闯万狂平忠方增米2旺0夫0此5旷年元成俩交澡量酸4堡0准.熟8滤万就平贞方妖米2疤0嘱0董6默-浆2蓝0捏1珍0膜年住职宅借年彼均伐供些求躬量涝为慰8中7副.冠5棉万杜平披方赶米住呼宅兵供辆求壳总稀量应为束4情3茫7赞.蔑5诊万烦平疗方键米3旦、矛供巩求课关达系耗分木析赌—倍—预摘测泼基绿本仍处鼓于起“套供餐略简大怕于甘求铸”暑局登面一带、违住体宅使市阀场创分豆析匹（杨二蓬）伤杨雅浦仪区贯域壤市撇场荒研堂究从存数虑据爽上谈看楼，违商杏品仆房犹均截价苍呈董跳煮跃怀式秩上填升能，佛年葬涨凝幅盛超倘过躬全滨市锈。歉其毁中仗0昆4蛾年械涨甚幅绘达扛4并3坚%流。2辰0搬0融5明年素住闻宅戏均劈燕价傅突俩破冤万役元勤大乌关拢，折并筒一锈直淘稳蚂定橡在昆万姓元锋以典上唇。由似于魔供默应貌量脚有康限句，叮宏准观扮调豆控孤一吨时碎难友以掘压暗制歪价虫格醋上肝涨版势串头吧。路住揭宅坛价亮格习受层新晕政浅影渠响部较州小硬。4味、曲长索期纺价凤格卧走纱势—飞—价熔格会将蝇持傅续万稳冶定慰，壳保净持真不牵跌拳势畏态坚。一捡、卷住光宅奖市喇场拦分洲析急（杂二离）游杨孤浦职区龙域看市佛场珠研疗究月钳度执价统格快基倦本因在荒1组万缠元冠以遇上乐，劳新符增饰房袜源半对准区筛域裕均争价犁影孔响坦较场大竭。单吨价行1掠0烛0应0董0伸-帖1盘5保0锅0根0若元种成齿为彼主磨力筑价县格然，缸其紫中食1娱2云0朗0蚂0尘元玻/掏平近方谷米连以蠢下管成索交捉最忙活惕跃丢。4淋、昌短各期孟价胃格僚走骆势—绝—倚受柏宏艇观雷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