一线城市存量房市场白皮书北京篇

一线城市存量房市场白皮书--北京篇一、存量房小区规模概况1、区域分布情况2022

年，北京市存量房小区近

2

万个。其中一半的存量房小区分布在朝阳区、海淀区、西城区、丰台区这四个区域，占比分别为

16%、15%、11%和

10%，也是北京市存量房小区最多的区域。平谷区、延庆区、门头沟区、石景山区和怀柔区这五个区域的存量房小区数量相对会较少，占比在

2%左右的水平。其他几个区域的存量房小区基本相当，占比都在

5-8%之间。从整个北京市存量房小区分布来看，中心城市数量相对集中，密度会相对较高，外围区域集中度会相对较低。而城市的发展也是类似的情况，中心城区逐步想外围区域放射性开发的状态，不过南部相比北部而言发展会略快一些，因此整个北京的房源分布来看，也是南部偏多，价格也会相对北部区域高一些。北京市各行政区存量房小区数量分布图数据来源：58

安居客房产研究院合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com2一线城市存量房市场白皮书--北京篇2、商圈分布情况从北京市各行政区板块小区分布来看，城市板块划分粗细不均，大小不一的情况。部分行政区板块划内小区分布相对会均衡，如大兴区、东城区、西城区海淀区、朝阳区和丰台区，这些区域板块数量相对较多，小区分布基本上在

50-150

个之间；如昌平区、房山区、顺义区和通州区等，板块小区最多达

300

个以上，最少的板块不足

50

个小区。北京市各行政区商圈小区数量分布图区域板块小区数昌平县城沙河31821417915514872回龙观昌平区其他北七家小汤山北南口60昌平区天通苑霍营5648南邵39立水桥兴寿镇朱辛庄小汤山南东小口镇北苑262222201615812211611210710610610397酒仙桥望京西双桥来广营东坝芍药居双井朝阳区管庄朝青91定福庄亚运村建国门外三里屯柳芳8988858280合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com3一线城市存量房市场白皮书--北京篇国贸

CBD7777747069696762595958565453525251亚运村小营团结湖劲松百子湾十里河望京东东大桥安贞垡头朝外大街朝阳公园西南沙滩高碑店和平里北太阳宫八里庄豆各庄常营4847474241金盏乡石佛营奥林匹克公园潘家园华威桥三元桥大望路健翔桥十八里店四惠413731302724242418414112791小红门大兴区其他亦庄瀛海镇旧宫黄村909087777747442924庞各庄西红门高米店枣园大兴区天宫院南观音寺天宫院北芦城乡合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com4一线城市存量房市场白皮书--北京篇磁各庄交道口211871131071071031009087东直门内东四东直门外安定门永定门灯市口王府井朝阳门内前门8276东城区崇文门雍和宫东单747157广渠门建国门内龙潭湖和平里南东花市天坛57535147423331216713713678良乡房山区其他长阳城关房山区官道镇燕山504441琉璃河阎村窦店391791521061068381卢沟桥青塔马家堡右安门外丰益桥六里桥西宋家庄科技园区刘家窑北大地和义8074丰台区747373看丹桥西玉泉营大红门666458合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com5一线城市存量房市场白皮书--北京篇看丹桥菜户营西罗园草桥5856555251方庄七里庄角门51494440393634282721新宫成寿寺科怡路蒲黄榆木樨园丽泽桥六里桥东新发地定慧寺皂君庙车道沟甘家口玉泉路东清河1561411341341321301211171041018483837776747371温泉镇安宁庄田村西北旺紫竹桥马连洼牡丹园中关村万寿路公主坟西军博海淀区香山东马甸7067666262585751白石桥学院路苏州桥小西天颐和园上地魏公村世纪城西三旗4747合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com6一线城市存量房市场白皮书--北京篇万柳454441圆明园知春路五道口403731海淀北部公主坟东双榆树30262521二里庄香山西四季青西二旗18怀柔区怀柔区4311038273门头沟区其他大峪城子门头沟区滨河西区冯村47342321永定石门营密云区平谷区密云区(密云县)平谷其他区平谷县城苹果园466231451118851古城杨庄石景山区石景山区其他鲁谷4945452520218214375玉泉路西八角顺义区其他顺义城马坡李桥顺义区通州区后沙峪73机场附近中央别墅区天竺7156464344015710088杨镇通州区其他新华大街乔庄北关合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com7一线城市存量房市场白皮书--北京篇马驹桥果园8375梨园73潞苑72九棵树65武夷花园通州北苑次渠595856土桥47台湖32陶然亭金融街月坛231164153什刹海德胜门西单152119115阜成门广安门外广安门内白纸坊白云路新街口和平门宣武门官园111105969081西城区79717064西四63马连道长椿街车公庄天宁寺六铺炕西直门内西直门外延庆区其他延庆城区八达岭康庄6253504540401918159延庆区3118数据来源：58

安居客房产研究院合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com8一线城市存量房市场白皮书--北京篇二、存量房小区房龄概况1、存量房小区房龄分析从北京市存量房小区房龄结构来看，主要为房龄在

10-20

年之间的小区为主，占比为

46%，其次是房龄在

20-30

年之间的小区，房龄在

10

年以内的次新房相对较少，占比在

21%，因此北京市的小区整体房龄结构会相对较老一些，其中还有房龄在

30

年以上的小区占比达到了

11%。北京市存量房小区房龄分布图数据来源：58

安居客房产研究院2、各行政区小区房龄分析从北京市各行政区存量房小区房龄结构来看，东城区和西城区

30

年以上的老房子相对集中度较高，占比都超过了

20%；门头沟区、平谷区和顺义区的存量房小区房龄较新，5

年以内的存量房占比都超过了

20%；朝阳区、丰台区、怀柔区、密云区和延庆区的

10-20年的存量房小区占比最高，都超过

50%。北京市各行政区存量房小区房龄结构表行政区5

年以内5-10

年10-20

年20-3030

年以上昌平区13.3%11.7%49.4%19.3%6.2%合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com9一线城市存量房市场白皮书--北京篇朝阳区大兴区东城区房山区丰台区海淀区怀柔区门头沟区密云区平谷区石景山区顺义区通州区西城区延庆区7.8%22.6%5.7%11.3%22.2%3.7%50.9%44.2%42.2%41.7%51.7%43.0%61.4%33.9%57.3%47.2%35.6%42.8%45.9%38.5%50.8%20.6%11.0%27.7%16.1%21.5%29.2%16.3%19.3%15.3%18.2%22.0%13.7%20.0%29.3%12.5%9.4%--20.7%5.3%7.0%12.4%--19.4%10.9%8.7%17.5%8.9%6.6%7.3%15.0%16.4%14.6%13.1%10.6%22.7%15.3%2.6%24.1%12.9%21.6%16.0%20.9%14.7%7.0%6.3%----15.8%--4.2%22.6%9.2%12.5%15.0%数据来源：58

安居客房产研究院三、存量房小区品质1、全市小区品质分析（标准：物业费高低）北京市存量房小区中，低品质小区占比为

55%，主要是由于区域房龄会相对较老一些，影响到其物业费水平，不过中高品质和重品质小区占比也不低，分别有

19%和

23%，高品质小区占比

3%。北京市存量房小区品质分布合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com10一线城市存量房市场白皮书--北京篇数据来源：58

安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于

1

元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在

1-2

元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在

2-5

元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于

5

元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。2、全市各区域不同品质小区分布从北京市各行政区存量房小区分布来看，相对市中心区域的低品质小区占比会相对较高，由于受到这些区域内房龄相对较老，并且楼层都相对会较低，物业费也会因此低一些，从而影响到小区品质的高低。。北京市各行政区存量房小区品质分布区域小区品质（物业费）占比情况低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质60.5%16.9%20.2%2.3%昌平区44.2%26.9%21.6%7.3%朝阳区大兴区东城区房山区丰台区海淀区44.2%25.6%25.2%5.1%69.3%11.0%17.1%2.6%62.5%20.6%14.4%2.5%52.7%14.3%31.0%2.0%51.3%21.1%25.3%2.3%合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com11一线城市存量房市场白皮书--北京篇低品质56.0%中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质低品质中品质中高品质高品质17.6%怀柔区门头沟区密云区平谷区石景山区顺义区通州区西城区延庆区25.6%0.8%59.8%20.7%17.4%2.1%58.8%13.6%24.3%3.3%53.8%17.6%26.4%2.2%59.6%9.7%29.4%1.4%36.5%27.7%26.3%9.6%60.0%16.5%19.9%3.7%62.6%13.8%22.2%1.4%61.3%18.5%19.3%0.8%数据来源：58

安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于

1

元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在

1-2

元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在

2-5

元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于

5

元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com12一线城市存量房市场白皮书--北京篇四、小区房价概况1、各行政区小区均价北京市各行政区存量房小区挂牌均价最高的区域为西城区和东城区，其均价超过了10

万元/平方米；海淀区、朝阳区和丰台区的为其次，其小区挂牌均价为

5-9

万元/平方米之间，平谷区、延庆区和广阳区的小区挂牌均价为相对最大，在

2

万元/平方米以下的水平。北京市各行政区存量房小区均价（元/㎡）数据来源：58

安居客房产研究院2、各行政区不同房龄段小区房价北京市各行政区存量房小区的房价和小区房龄并非都存在房龄越小，房价越贵的情况，如东城区和西城区的存量房小区各房龄段的价格水平相当，主要还是这两个区域存在部分部分可交易的四合院，并且区域内还有高品质学区资源的带动存量房单价的提升，还有海淀区也是类似的情况，其

30

年以上房龄的房屋单价是最高的。合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com13一线城市存量房市场白皮书--北京篇北京市各行政区不同房龄存量房小区均价区域建筑年代小区均价（元/㎡）5

年内5-10

年4326037250372063688836079昌平区10-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年7258464903670526871869600朝阳区大兴区东城区房山区丰台区10-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年442034019110-20

年20-30

年30

年以上3894635388367005

年内5-10

年10455510818810720710875510949210-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年300503244622559228132474610-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年620125215055152535045230610-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年8007575009866219106196498海淀区怀柔区10-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年3081430197289373009510-20

年20-30

年合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com14一线城市存量房市场白皮书--北京篇30

年以上296005

年内5-10

年4302929559312263143032158门头沟区密云区平谷区石景山区顺义区通州区西城区延庆区10-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年248692479823358240442534310-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年226002113010-20

年20-30

年30

年以上2195920427224505

年内5-10

年536614899450162464784633910-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年3882634855374213511310-20

年20-30

年30

年以上403565

年内5-10

年443284023537528369523672410-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年11181312692211910912245012328110-20

年20-30

年30

年以上5

年内5-10

年211212280018878183641801310-20

年20-30

年30

年以上数据来源：58

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邮箱:luqilin@58.com15一线城市存量房市场白皮书--北京篇3、各行政区不同品质小区房价北京市各行政区存量房小区品质越好基本上房价会越高，不过东城区是略有不同，其品质越高，房价相对会低一些，主要还是板块内的四合院会影响其房价。北京市各行政区不同品质存量房小区均价区域小区品质小区均价（元/㎡）低品质中品质35304392764423346463昌平区中高品质高品质低品质中品质61930645117488885460朝阳区大兴区东城区房山区丰台区海淀区中高品质高品质低品质中品质36436392534601452777中高品质高品质低品质中品质10913510784410310292534中高品质高品质低品质中品质22950273613343631900中高品质高品质低品质中品质51420566906149181657中高品质高品质低品质中品质84056907619339494761中高品质高品质低品质中品质28500311022997135800怀柔区中高品质高品质低品质中品质3040431110门头沟区合作洽谈联系方式：微信:19101732989

邮箱:luqilin@58.com16一线城市存量房市场白皮书--北京篇中高品质4587653950高品质低品质中品质23206241942618223980密云区平谷区石景山区顺义区通州区西城区延庆区中高品质高品质低品质中品质21391222242265917375中高品质高品质低品质中品质46659482776013084125中高品质高品质低品质中品质33092377793632848880中高品质高品质低品质中品质36404402814425949957中高品质高品质低品质中品质120387119043123476143813中高品质高品质低品质中品质18429207242336728600中高品质高品质数据来源：58

安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于

1

元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在

1-2

元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在

2-5

元/㎡*之间，高品质