知名地产全穿插管理手册

全穿插管理手册豫北区域公司工程运营部202010102全周期节点基准工期河南区域全周期节点基准工期表（2019年版）序号产品类型全周期净工期(天)基础工期（天）总包净工期（天）装修净工期（天）园建绿化净工期（天）原开发净工期（天）1低层及多层一层地下室、装修303天然基础

预制管桩

CFG桩45天；其余桩垄型75天2434560300211层高层一层地下室、装修32726760343318层高层一层地下室、装修36930990364424层高层一层地下室、装修40534590382530层高层一层地下室、装修441381120400632层高层一层地下室、装修4533931204161、每增减1层地下室，全周期净工期及总包净工期均相应增减20天；每增减1层标准层，全周期净工期及总包净工

期均相应增减6天；2、全周期净工期指项目开工至竣工验收备案的净工期，总包净工期指交场总包至竣工验收备案的净工期，其他分包工程净工期均作为参考的绝对工期，即均不包含工作面交场等非分包单位原因造成的工期延误。3、以上全周期净工期不包扬尘管控（每年按75天考虑）、冬歇期（每年按75天考虑）及麦收秋收（

30天）。地下室主体及室内室外工程三大主线时间轴

保障工作

图纸

招标

采购新工期落实工期穿插项目部施工单位两大核心工作根据三大主线时间轴检查和推进项目管理配合工作及施工单位工期落实情况基于工序穿插亮点及保障工作模型建立工期管理工具地下室土建提前穿插交场，设备前置施工

提前达到使用功能要求主体结构及室内装修穿插的前置准备及各项总分

包工序具体有序实施过程节点管控与主体和地下室施工无缝衔接室外管网、道路、园建绿化的前置铺排工序穿插三大主线时间轴收地完成工规证清表 施工证地下室封闭主体封顶桩基完成通水电气讯开工塔楼±0回填、管网环路完成60d45d

105d地下室交场91d装修样板室内装修完工60d60d45d园林园建完工60d 75d竣工备案75d地下室：主体及室内：室外工程：水电气方案审核60d交场总包45d

20d塔楼±0125天136天180天地下室周边回填地下室封闭时间：塔楼±0后30天→60天；主体结构：5天/层→塔楼±0至3层30天+6天/层+顶层10天；

顶板管网及环路硬化：主体封顶后40天→45天；封顶至竣备时间：180天

→180天。较400+工期砌筑插入

抹灰插入6d

36d砌筑完成 抹灰完成30d 30d工序穿插三大主线时间轴目录前置铺排类(4项)地下工程类(10项)主体工程类(9项)室外工程类(2项)1.勘察阶段的穿插5.桩基与检测同步完工15.底层外架优先24.室外工程分段早穿插2.施工总平布置的穿插6.总包施工前准备16.保主体进度抢砌体穿插25.顶板早回填抢绿化3.降水、基坑支护阶段的穿插施

工7.地下室穿插—工序17.门窗前置促抹灰4.地勘、总平、基坑&降水之间的8.地下室穿插—地库封顶18.抢室内抹灰保装修交场穿插施工9.地下室穿插—地库周边土方回

填19.水电穿插10.地下室穿插—设备房移交20.燃气穿插11.地下室穿插—综合管网安装21.室内电梯穿插12.地下室穿插—砌筑、抹灰、腻子涂料完成22.抢装修湿作业保现代家

居交场13.地下室穿插—地库地面23.公共装修不室内装修逐

层同步完工14.地下室穿插—地库顶板工序施

工目录1.勘察阶段的穿插勘察单位确定初勘开始中间报告详勘报告10天10天桩基选型桩基图5天15天穿插重点：初勘报告之后，开始确定基础选型。基础选型及出图工作与详勘工作同步进行。勘察单位确定-详勘报告：20天；勘察工作关键线路时间：20天。勘察单位确定-桩基图纸：35天；出图工作关键线路时间：15天。1.勘察阶段的穿插2.施工总平布置的穿插（正负零以下）1、围挡：沿环形路外侧布置装配式围挡并安装喷淋装置，画面为公益公告、企业文化、施工工法；2、大门：两个标准工地出入口，均设门岗、吸烟区、茶水区、宣讲台、消防沙池、安全体验区，安装洗车池，安装人脸识别、循回道闸、pm2.5监测设备等；3、道路：场区设置环形回路，设置排水设施，便亍多使用汽车泵浇筑，节约工期；地下阶段主行车道控制好标高，浇筑20公分素混凝土，后期作为垅层使用；临时道路采用砖渣硬化；4、塔吊：需覆盖楼栋、道路、材料加工厂，每个塔吊设置二级箱；5、加工区：材料加工区尽量布置车库范围外，并保证塔吊覆盖范围内每栋楼均有钢筋、木工加工厂至少各1个。6、水电：设铝芯电缆沿道路边直埋800mm以上，设DN100消防水管沿道路布置。施工顺序：围挡、工地大门、施工道路、塔吊、材料加工区、水电布置。1、地库回顶保证道路能承担足够荷载，沿道路两边设置定垄化围护，张贴安全文明标语；2、地库封顶后，地库部分主行车道支撑不拆除；3、地库范围内尽量少布置塔吊，减少预留口。4、塔吊穿地库顶板周边设围护，二级箱设围护，施工电梯立于顶板，下方回顶；5、车库范围内料场迅速拆除，地库封顶后重新布置，沿车库外围、场内道路边料场不变；6、砂浆罐尽量靠外围设置，罐车沿环形路运输，确保能正常加浆；7、消防水管延伸至主楼周边，永临结合；8、电缆电线设保护盒，顶板后浇带采用木板封闭，刷黄黑斜纹漆。施工顺序：道路、塔吊、材料堆场、水电布置2.施工总平布置的穿插（正负零以下）勘察报告现场总平降水、支护单位确定降水、支护方案穿插重点：1、降水、支护方案需前置，可提前开始准备工作，不占用关键线路；集团总工室确认蓝图修坡及工作面准备正式施工15天20天3.降水、基坑支护阶段的穿插施工总平图确定基坑&支护定标

基坑&支护方案详勘结束初勘开始中间资料桩基选型10天土地获取0天5天7天基坑&支护图纸基坑&支护修坡及准备工作桩基图纸15天20天主要穿插点：1、总平图的前置；2、桩基选型工作的穿插；3、基坑&支护准备工作的穿插。4.地勘、总平、基坑&降水之间的穿插施工

催图纸、定单位优化桩基选型分批出图计划桩基及检测招标挑选优质单位与项培训交底合理规划施工线路，优先施工检测桩；桩基开工后15天内，桩基检测进场；桩基与检测同步完工（即最后一根检测桩检测完成时间不晚于桩基完工时间）清现场、定目标施工方案及检测方案同步讨论及对标进场前查勘，三通一平销项，保畅通制定详细施工计划及奖惩措施施工铺排强管理、重纠偏检测桩、塔吊桩优先施工原则桩基不检测严控进出场，按方案，定每日完成量实施监控，及时纠偏始：项目获取终：场地全部移交总包穿插亮点时段：5.桩基与检测同步完工进场前前期准备1、优化检测桩位置，将检测桩优先安排在便于桩基施工的线路上2、先主楼后副楼，两栋同时开必须增加机械4、地下室副楼施工先后顺序结合施工总平布置考虑5、根据供货节奏铺排后续楼栋主楼不副楼顺序3、同一栋楼或多栋楼检测时，要根据情况适当增加检测设备及荷载块。备注：1、CFG桩基施工混凝土成桩过程中要注意控制提桩速度，防止提桩过快影响桩质量；2、CFG桩间土开挖过程中要注意使用小斗挖机，避免碰断桩。5.桩基与检测同步完工①

桩检第10天进场，第18天完成

第18天交场总包桩基施工10天完成②

桩基第17天完成桩检第25天完成

第25天交场总包③

桩基第27天完成桩检第32天完成第32天进场交场总包④

桩基第40天完成桩检第39天完成第40天进场交场总包后浇带总包顺利交场施工要素1、项目工程策划及施工总平布置确定2、临设完成（前置20d+）；3、围挡及喷淋施工，扬尘管控措施落实；4、交场计划提前确定，人材机按计划到位；5、总包与桩基、土方等单位工作界面对接清楚；6、场内道路铺设完成（永临结合）；7、塔吊交场前投入使用。桩基施工为例（提前介入，分片移交）穿插亮点时段始：总包进场终：场地移交总包6.总包施工前准备运输的保障：垂直运输塔吊前置，水平运输道路永临结合穿插亮点要求：延误工期：二次拆除及修补工程量及防水处理难度大安全隐患：基础低洼，地脚螺栓处易造成积水且难处理塔吊基础顶面标高：考虑好与地下室底板面或室外等完成面标高关系基础设置位置：避开地下室主梁、室外综合管线位置塔吊基础注意事项垂直运输水平运输道路永临结合延误工期：二次拆除及施工，增加工期；增加成本：需要将砖渣路再挖除后施工垫层。前置策划：地库坡道与施工道路坡道提前策划，后期可直接使用节省成本及工期：减少后期施工时间及成本6.总包施工前准备土方开挖筏板施工地库封顶周边土方回填模板、材料清理设备房完成顶板防水、保护层施工完成砌筑、抹灰完成腻子、涂料完成地面完成标识、标线完成土方开挖土建作业面移交，材料、设备进场设备房安装管线安装完成系统调试完成消防验收完成竣备标识线完成

地下室安装施工

地下室土建施工7.地下室穿插—工序（标准工期400+考虑）合理穿插时段：终：地库封顶集团对地库施工相关时间节点要求：（一）塔楼先行，地库随后，洋房塔楼施工至正负零后

1个月内地库顶板需全部完成；（二）地库封顶后及时进行清理，2

个月内完成地库相关砌筑、抹灰工程，为地库配套用房设备安装创造条件快速完成地库封顶的意义（一）有利于场地内的平面布置，有利于现场的垂直运输、水平运输安排，避免材料堆场的多次转运；（二）地库内的设备房、桥架等可以提早施工，保证后期验收工作；（三）地库顶板上的市政管线和园建绿化等工作可提早开展，节约室外工作时间；（四）有利于现场安全文明施工安排。塔楼施工班组建议与地库施工班组独立，保证主楼和地库可同时施工；始：塔楼完成±0开始施工塔楼完成±0开始施工，最迟主体出正负零60天内地库封顶8.地下室穿插—地库封顶合理穿插时段：始：地下室外墙侧壁模板拆除终：地下室外墙回填土完成外墙模板拆除后防水施工外墙防水保护层施工地下室周边土方回填地库周边土方及时回填，便于施工场地布置，为工地开放创造条件；地下室顶板以外市政管网及道路前置，按“市政先行、永临结合”提前施工。地库封顶后一个月内完成周边土方回填9.地下室穿插—地库周边土方回填合理穿插时段：始：地库封顶，模板、材料清理完成终：设备房移交安装一、地库封顶30天内要拆除并清理完所有的模板、方条、门子架及垃圾；地库通道及设备房位置优先清理；二、地库封顶60天内必须完成所有设备房砌体的砌筑及设备基础、电缆沟等部位施工；三、设备房砌筑完工15天内完成抹灰施工；四、地库封顶100天内必须把土建工作面移交给设备公司，严禁工作面没有移交就开始安装管线及设备。移交内容：涂料全部合格（下1m除外），设备基础、电缆沟全部合格，设备房门窗合格，漏水部位已全部封堵、地下室施工照明满足要求、施工用水用电到位；生活水泵房消防水泵房配电室地库封顶100天内设备房移交安装开闭所10.地下室穿插—设备房移交合理穿插时段：始：地库封顶，模板、材料清理完成终：地下室综合管网施工完成最迟塔楼封顶60天内地下室综合管网完工一、主体封顶后60天完成各个系统管线及设备的安装，同时变频供水系统能够正常通水到各个楼层；低压系统能够送电到各个楼层，以实现楼层临时水电的全部拆除；主体封顶后90天完成各个系统的系统调试和内部验收；二、主体封顶后的第四个月上旬开始消防系统的正式验收，中旬通过消防验收，以实现下旬完成竣工备案的目标。注意事项：一、地库封顶前45天完成招投标及施工单位确定，封顶前30天完成方案审定，确保场地移交后及时穿插；二、地下车库材料清理不综合管网施工可分片进行施工；严禁工作面没有移交就开始安装管线及设备；三、有条件的项目建议使用BIM进行优化；消防管网桥架不给水管网BIM优化桥架不风管11.地下室穿插—综合管网安装合理穿插时段：始：地库封顶，模板、材料清理完成终：地下室砌筑、抹灰、腻子涂料完成一、地库封顶30天内要拆除并清理完所有的模板、方条、门子架及垃圾；地库通道及设备房位置优先清理；二、地库封顶75天内完成所有地库砌筑工作；三、地库封顶90天内完成所有地库抹灰工作；四、地库封顶120天内完成所有地库腻子涂料工作。地库封顶120天完成所有地库砌筑、抹灰、腻子涂料工作场地清理地下室砌筑地下室抹灰地下室腻子、涂料12.地下室穿插—砌筑、抹灰、腻子涂料完成合理穿插时段：始：地库砌筑、抹灰、腻子完成终：地库地面完成竣备前30天完成地库地面工作。地库地面工程：一、竣备前30天完成金刚砂地面工程，严禁管线没有完成就开始金刚砂地面的施工；二、金刚砂地面开工前全面梱查地面是否还有渗漏的情况，严禁底板漏水没有完全解决就开始金刚砂地面的施工；三、施工前要确保隐蔽工程全部完工，避免混凝土成型后破坏施工；注意事项：地库地面施工严控地面平整度、厚度、坡度，钢筋网片铺设及基底的清理，基底清理验收合格后方可摊铺混凝土，严控空鼓开裂现象。施工前要严格审核专项施工方案。13.地下室穿插—地库地面一、地库顶板完成后需立即完成顶板防水和保护层施工，为后期外场施工节约时间。二、地下室顶板完成后60天封闭后浇带，主楼与地库后浇带待主楼封顶后60天后进行封闭，期间做好防护、防渗措施。三、对地库顶板走重车区域及材料加工堆放区域进行标注，土方回填前需进行荷载复核，需制定地库顶板结构安全具体保障措施。合理穿插时段：始：地库封顶终：地库顶板防水、防水保护层完成地库顶板、侧壁防水及防水保护层随地库同时施工地库防水施工地库防水保护层施工地库后浇带防护地库场地二次布置14.地下室穿插—地库顶板工序施工爬架体系的，要求下部落地架优先施工完成外立面后进行拆架，避免二次搭架外立面图纸确定第一道悬挅位置3层左右外立面线条位置施工第一道悬挅上部主体施工提前施工底层外立面第一道悬挅以下外立面完成，落地架拆除主体封顶前完成

尽量前置完成第一挅以下部分外立面完成，外架拆除完成。

塔楼正负零完成前 主体结构至悬挑层

主体至15层可开始穿插亮点时段：始：塔楼完成±0终：底层外架拆除完成·15.底层外架优先拆15.底层外架优先拆外立面线条外立面线条不同外立面材质分界处及凸出线条可

起到缓解分段施工垂直度误差作用；设置在3层左右，减少分段工程量，利

于快速施工，快速落架。第一道悬挑设置在外立面线条处底层门楼、雨棚及商铺结构不能甩项15.底层外架优先拆

底层架子影响室外工程

前期未考虑，第一挑设置不合理，工程量和难度大分段施工铺排不到位，执行不彻底未分段施工，制约现场室外工程执行不到位的案例：优秀的案例：16.保主体合理砌体穿插穿插亮点时段：始：塔楼完成±0终：砌体工程完工保障主体进度，才能稳定进行后续穿插施工传统木模为例主体进度要求：平均5天/层（实际区域除首层及顶层外每层增加一天）；砌体N-4时开始插入（考虑施工电梯及地库封顶）；严格执行落实工程质量管控要求（三张表）；楼层内施工工作面做到工完场清；拆模后当天清理、打造修补放线（工序穿插）；结构封顶后30天所有砌筑完工。16.保主体合理砌体穿插保主体，稳穿插砌体穿插最终的目的是装修施工前置穿插│52穿插亮点时段：始：塔楼完成±0终：主体封顶30天，砌体工程完工铝模爬架新体系：优选铝模施工班组，交底到位，过程控制：首层至三层10天；四层及以上6天；内部资严禁外传│316.保主体合理砌体穿插16.保主体合理砌体穿插砌体插入前置要求设计：户型图、砌筑图、排砖图（建议精装图纸已出）；材料：结构出正负零时下单定砌筑材料；人员：结构出正负零时筛选劳务班组；机械：施工电梯需安装完成并可以使用（宜4层可用，最迟6层时）；场地：楼层清理、室外堆场、运输通道；样板层：结构4层时确定砌筑排版，结构6层时整层砌筑样板并经过会审，通过后大面积开工。16.保主体合理砌体穿插│54施工电梯设置在地下室顶板上的，要求基础要在地下室顶板浇筑时一同完成16.保主体合理砌体穿插砌体穿插工作从出正负零开始准备 图纸、工人、材料、机械、楼层清理、室外堆场、运输通道16.保主体合理砌体穿插场地：楼层清理、室外堆场、运输通道；1、楼层内随主体结构进度进行清理；拆模后当天清理、打凿修补、放线；2、塔楼达到主体结构5F时，必须具备一定面积的堆场及材料的进场路线。3、塔楼周边的地下室顶板需有部分封顶，（无地下室时需扫清障碍，直通施工电梯）。17.门窗前置促抹灰铝窗、防火窗提前铺排深化图出具立项发标图纸深化单位确定图纸深化及型材采购备料材料进场及安装施工单位确定项目部

成本管理部成本管理部成本管理部铝窗、防火窗

铝窗、防火窗单位 单位博意 ①设计管理部

设计院 ②成本管理部建筑施工图完成铝窗、防火窗深化单位10d25d7d为配合铝模图纸深化/后续施工便利准备2d 25d 30d 5d 60dSSGF类SSGF其他类项目立项施工单位确定图纸深化及型材采购备料材料进场及安装建筑施工图完成25d2d20d5d 60d144天招标清单招标文件出具112天招标清单招标文件出具17.门窗前置促抹灰风险点1、图纸深化单位确定（未确定施工单位，且无专项图纸深化费用）；2、深化图纸出具。因建施图质量较差，图纸深化沟通时间过长，且设计院配合低；3、质量需在备料期间提前把控，以免进场材料不合格重做，耽误时间;4、招投标时间因单位报价差异问题，整体时间差距较大。18.抢室内抹灰保装修交场穿插时段：砌体开始至土建完成移交精装地下室封闭主体封顶开工塔楼±0装修样板首批土建交场装修完成60d室内装修完工承接查验竣工备案主体及室内：32d30d砌体抹灰完成60d土建移交装修全部完成7d抹灰开始的前置条件：窗框安装完成、砌体顶砌完成、水电预埋完成、二次结构完成。抢抹灰砌筑开始抹灰班组确定，抹灰材料确保供应砌筑三层砌体班组清理一层垃圾砌筑四层一层砌体挂钢丝网、打灰饼、洒水砌筑五层内抹灰开始内墙抹灰达到九层，地暖施工至五层，可移交至精装。18.抢室内抹灰保装修交场18.抢室内抹灰保装修交场关注点1、土建移交精装修，按照楼栋为单元进行移交，且持续的土建移交是装修进度最有效的保障；2、抹灰完成后做好室内电梯安装、室内电梯与施工电梯的穿插使用，且施工电梯与正式电梯公用一周。主体5层安装施工电梯主体施工至15层移交精装主体施工至12层地暖插入主体施工至10层抹灰插入临时给水、排水设置1、机电穿插前置工作临时水电均设置于楼梯间内，不影响正式水、电、消防的位置，便于永久管道提前施工，完工后可直接接入永久管道使用。临时电设置在楼梯间永久管道作临水使用19.水电穿插2、临时与正式转换的穿插施工箱体预埋电井安装水井安装洞口精准预留19.水电穿插燃气进场前置准备不少于60天墙砖铺贴开始前完成室内燃气管道预埋安装。燃气直接委托(4d)燃气定案(4d)燃气立项(4d)燃气单位定价(4d)燃气定标定价(6d)燃气合同(6d)直接上BIP流程项目名称地址和

报建一致上明源走供方入库燃气图纸(30d-40d)燃气进场燃气验收试验燃气安装20.燃气穿插1.与供应商确定电梯参数2.供应商提供合同、价格3.审核合同、价格4.发起与项合同流程签约准备线上审批1.按照线上流程进行电梯合同审批1.纸质合同需项目工程师及项目总签字2.甲方三份合同：项目部-财务部-采贩部线下签订电梯安装流程电梯采贩、付款21.室内电梯穿插临时电源引至机房，不要经过漏电保护机房吊钩、预留洞、地坪、批白、防火门、风扇完成电梯井清理干净电梯门口做100mm挡水台没有开门的楼层做临时封闭室内电梯进场前置条件电源：正式电缆需要安装完毕，并与临时电源接驳好五方对讲：五方通话需要引至消防控制室，消防控制室要安装好（消防需配合）；消防迫降：消防按钮打开时，电梯迫降到一层，同时反馈信号到消防控制室特检所验收通过，颁发绿牌；电梯使用需具备条件21.室内电梯穿插22、抢装修湿作业保现代家居交场装修工程在交楼联合验收前30天全部完工穿插时段：始：主楼完成±0终：装修工程完成1、装修湿作业以龙城15#-22#楼为例（31-33层），平均施工周期90天2、现代家居分段移交，装修湿作业最终完成后15d现代家居完成3、土建开始移交精装修至室内装修完成，合理工期105天进场时间：室内抹灰开始时进场（准备时间30d，主要工作内容：图纸会审、铺贴深化、样板施工、场地移交）精装修一开始时间：地暖施工完成5层