江苏 崇明岛地块居住区项目方案文本

长盛投资集团海门崇明岛项目BIYUN

INTERNATIONAL

COMMUNITY

BIYUN

MANSION

PROJECT

CONCEPT

DESIGN建

筑

规

划

概

念

方

案

设

计上海柏涛建筑设计有限公司2020年2月目录010203040506基础分析篇BASIC

ANALYSIS规划策略篇PLANNING

STRATEGYS规划分析篇PLANNING

ANALYSIS产品分析篇PRODUCT

ANALYSIS立面分析篇FACADE

ANALYSIS售楼篇SALES

OFFICE01PARTBasicAnalysis基

础

分

析长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计区位分析交通便利，生态极优基地位置海门市SITE20km900米30km启东市海永镇政府21km崇明区政府60km上海市基地位于江苏省南通市海门市崇明岛的海永镇境内北侧，距离镇政府直线距离900米左右。第一，基地北临南通、南面上海，大经济环境基础优越，交通便利。第二，基地位于崇明岛内，岛内开发强度较低，居住生态环境极优。长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计交通分析周边现状农田SITE公寓2厂房1SITE办公建筑公交站农田3学校农田厂房公交站基地北面为现状公寓与办公建筑，南面农田，东侧为学校，西侧为厂房和农田，基地周边开发强度较低。基地南面为通向上海和南通主要干道永隆路，东侧为海西路。公交车站位于永隆路和鸽龙港路。总体来说，基地周边交通相对比较便利，具备一定的可达性。长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计「小结」1.

1.项目周边交通相对较好，具备一定的可达性2.

2.项目周边配套较为缺乏3.

3.项目周边开发程度较低，具有大量水系和农田牧场，生态环境较好长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计周边主要竞品蓝湖湾占地面积：141000㎡容积率:1.2类型：洋房，别墅面积段：洋房：88、93、112、115

m²0.7km绿地长岛1

蓝湖湾绿地长岛占地面积：199377㎡容积率:1.06类型：联排、别墅面积段：联排103m²

类独栋：125m²3.5km2本案3.5km3

融创海上桃源融创海上桃源占地面积：330000㎡容积率:0.8类型：叠墅、合院、洋房面积段：洋房：95㎡合院：89㎡叠墅：135㎡7km国瑞瀛台占地面积：1030420㎡容积率:1.0112.5km4国瑞瀛台类型：洋房、联排别墅面积段：洋房：85、98㎡

联排：149㎡大爱城大爱城占地面积：892128㎡5容积率:1.5类型：洋房面积段：洋房85、95、113m²长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计周边主要竞品蓝湖湾绿地长岛融创海上桃源国瑞瀛台大爱城洋房主力户型115㎡户型，

118㎡户型，

115㎡户型，

105㎡户型，3室2厅1卫90㎡户型，

90㎡户型，3室2厅1卫

3室2厅1卫95㎡户型，2室2厅2卫98㎡户型，

86㎡户型，

90㎡户型，

85㎡户型，

95㎡户型，3室2厅1卫

2室2厅1卫

3室2厅1卫

3室2厅1卫

3室2厅1卫113㎡户型，4室2厅2卫3室2厅1卫3室2厅2卫

3室2厅2卫联排103㎡户型，2室2厅3卫125㎡户型，4室2厅3卫149㎡户型，4室3厅4卫主力户型合院主力户型135㎡户型，3室2厅2卫长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计「竞品总结」1.

项目周边竞品主要为洋房与合院（合院、联排面积均较大，最小的为103平）2.

竞品户型结构较为经典，面宽资源分配常规，多为两面宽、三面宽3.

赠送溢价，部分产品通过赠送上层送露台，一层送院子；合院赠送私家庭院。区域特色分析关键词：度假、疗养、休闲——具有全球引领示范作用的世界级生态岛——以度假疗养、运动休闲、农业科创功能为主导商办产权劣势扭转小面积下产品舒适度提升最大溢价周期成本降低地库优化合院产品最大化高赠送率立体化建筑空间（露台/院落/挑空）长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计目标1.

通过对区域特色和周边竞品的分析，得出：地块的产品定位为二居产品和度假产品2.

我们提升产品力的关键点：超高的附加值、多套房设计、大宽厅、大露台赠送、私家庭院赠送全套房设计入口庭院园中园屋顶露台,周围景色尽收眼底下沉庭院侧庭院主庭院柏涛在上海及周边地区完成的典型项目金地泗水风华泰禾姑苏院子泰禾姑苏院子泰禾大城小院02PARTPlanningStrategy规

划

策

略长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计规划条件SITES=47519㎡01-09-（008）-035商服用地47519㎡用地编号用地性质用地规模0.9容积率42767㎡地上建筑规模≤18

m建筑控制高度建筑密度至上海、南通≤45%≥15%绿地率长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计在同等住宅产品的条件下，不同商业位置的排布的比选东南角南面结合入口大门北面洋房下底商东面卫生站南面商业昭示性:

强商业昭示性:

较强商业昭示性:

较弱商业昭示性:

较弱可达性:实用性:强强可达性:实用性:强强可达性:实用性:较强较弱可达性:实用性:较强较弱对低层住宅影响:

较小对低层住宅影响:

较小对低层住宅影响:

小对低层住宅影响:

较小√长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计在同等低层产品的条件下，不同多层产品的排布测算与比选多层产品类型6F洋房5F洋房4F叠加6F叠加4F

LOFT6F

SOHO总图2.9m层

，

层1

4.5m

4~5

3m3.0m2.9m4.5m2.9m产品层高产品65.37%61.54%51.45%56.53%43.76%64.87%商业+合院比例产品力建议一般强强较强强较弱√

√长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计商业位置比选及多层经济性测算结论：1、商业位置建议在地块的东南角，昭示性实用性更强。2、多层产品的选择上，从产品力和经济性性上综合考虑，5~6F的洋房为佳。长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计市面上低层产品类型一层别墅二层别墅三层别墅特点：容积率:0.2-0.3特点：容积率:0.3-0.5产品面积段：100-130㎡特点：容积率:0.6-0.9产品面积段：130㎡以上产品面积段：80-100㎡案例：绿城桃李春风案例：融创海上桃源案例：万科桂语里长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计绿城桃花源(1F合院产品)特点：院落空间丰富容积率:0.3产品面积段：80-100㎡面积小，层数低，附加值赠送较少1F-83㎡

-

2房2厅2卫一层平面图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计融创海上桃源(2F合院产品)特点：院落空间较大容积率:0.5产品面积段：135㎡产品舒适性：强附加值赠送：较高2F-135㎡

-

2房2厅2卫长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计万科桂语里(3F合院产品)特点：低层容积率度:0.88产品面积段：130㎡以上产品舒适性：强附加值赠送：高长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计规划推导结论：本地块合院产品建议采用2F产品形式1,周边竞品（融创海上桃园为2F+地下一层产品），在合院产品线上，为保证产品优势，不建议做3F产品。2,本项目地块容积率为0.9，1F产品超低容积率无法保证低层产品的占比。3,本项目为商服用地，可利用商办产权竖向优势，2F产品首层和二层分别可以通过夹层和阁楼增加超高产品附赠率。长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计产品经济测算1、

同等产品级配下，不同产品模式及组合方式比选2、在同等庭院赠送及产品面宽条件下，首层占地的测算和比选3、产品面宽与总图经济性测算与比选长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计1、同等产品级配下，不同产品模式及组合方式比选“一”字合院字型合院“

”型合院南北入L“

”型合院东西入L“C”0.78理论容积率:0.630.80理论容积率:0.78理论容积率:理论容积率:院子不够整，适用于超大户型院子私密性好，但存在严重对视院子私密性好，存在对视院子情况:院子情况:院子情况:院子情况:院子完整，舒适性高高一般停车经济性:停车经济性:一般停车经济性:较高停车经济性:√√长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计1、同等产品级配下，不同产品模式及组合方式比选“一”字型南北入“一”字型南北入围合形式“L”型东西入“L”型东西入围合式合院商业比例:

65.37%合院商业比例:

64.85%合院商业比例:

65.06%院子情况:合院商业比例:

65.28%合院商业比例:

56.37%院子情况:院子完整，舒适性高院子情况:院子完整，舒适性较高均好性差院子私密性好，院子情况:院子情况:院子私密性差好，存在对视。院子私密性差好，存在对视。但存在严重对视日照:日照:

个别户型日照较差优日照:日照自遮挡严重

日照:

一半户型为西南朝向

日照:

优√均好性较差自遮挡厉害日照均好性差长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计A1

A2产品不同占地及面宽的规划布局分析A2户型首层50㎡，A1户型首层面积55㎡A1户型首层55㎡，A2户型首层面积60㎡

A1户型首层60㎡，A2户型首层面积65㎡首层占地建筑面宽7.2m两面宽

6.9m两面宽

6m1.5面宽

7.2m两面宽

6.9m两面宽

6m1.5面宽

7.2m两面宽

6.9m两面宽

6m1.5面宽+9.3m三面

+9.0m三面

+7.5m两面

+9.3m三面

+9.0m三面

+7.5m两面

+9.3m三面

+9.0m三面

+7.5m两面宽宽宽宽宽宽宽宽宽总图65.47%

70.01%

77.21%

63.51%

68.37%

75.62%8.17亿

8.38亿

8.72亿

8.08亿

8.31亿

8.65亿

7.82亿

8.06亿

8.25亿较强

一般

较强

一般

较强

一般58.15%

63.18%

67.33%合院商业比例货值产品力强强强长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计2、在同等庭院赠送及产品面宽条件下，首层占地的测算和比选A1户型首层50㎡，A2户型首层面积55

A1户型首层55㎡，A2户型首层面积60

A1户型首层60㎡，A2户型首层面积65㎡首层占地㎡㎡总图商业+合院比例货值70.01%8.38亿较差68.37%8.31亿较强63.18%8.06亿强产品力√建议长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计3、产品面宽与总图经济性测算与比选7.2m两面宽+9.3m三面宽6.9m两面宽+9.0m三面宽6.0m1.5面宽+7.5m两面宽首层占地总图商业+合院比例63.51%68.37%75.62%8.08亿8.31亿8.65亿货值产品力建议强较强√差长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计传统产品经济性测算结论：1、产品建议选择55㎡占地,首层院子占比约1:1的模式2

、产品面宽大户型9米3个面宽

小户型6.9米2个面宽模式3

、产品采用南北入户形式，“一”字型的产品形式为佳长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计目前传统别墅产品保证一定舒适度下别墅比例只能做到66%左右，任然有比较大的数量低溢价的洋房产品是否还有其他做法的可能性长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计3F叠院产品绿城-蓝城·春风江南产品面积段：83-188㎡2-3F上叠户型上叠院子1F大平层户型下叠院子2-3F地下室赠送1F地下室赠送二层大露台的私家庭院感受3F叠墅产品优势：1.高容积率2.提升产品舒适度

3.

更附加值高长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计3F叠院产品-商办产权竖向优势利用阁楼2.9夹层1.首层5米层高加上偷地下室1米可以隔成两层2.3层利用4.2米的层高加阁楼的高度可将阁楼更好的利用。3m夹层地下是人防可偷设备夹层，所以本案只能抬高地库1m来增加层高，后续作为首层地面利用商办层高优势，3层变5层地上加一层地下的超高赠送，由于产品竖向层数过多，则更易于叠院形式的产品首层地面标高-1.00长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计3F叠院产品-规划测算保证3面宽户型，与高院子赠送的前提下合院比例做到：78%03PARTPlanningAnalysis规

划

分

析长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计规

划

方

案

一长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一总平面图、技术指标业态户型面积

层数

户数单元数总面积面积比例洋房85合院100合院110沿街商业物业用房配电房851011116221681291271412912714008.11302914097100032.75%65.77%2733600.64%0.84%合计42442767.1100.00%海门崇明岛项目指标4751968177.41项目总用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅单位㎡备注㎡42767.141134.114008.1271261633㎡㎡洋房合院㎡其中㎡其中其中商业配套用房㎡物业用房沿街商业配电房273其中360㎡㎡㎡㎡㎡1000地下建筑面积25410.3110158.3515251.960.90车库面积地下赠送面积（不含夹层）容积率绿地率15%%户人m辆建筑密度42.82424住宅户数住宅人数13573.2人/户建筑限高18机动车位数256长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一功能分布•••••合院产品为主要产品洋房布置于地块北侧一排商业布置于地块东南角配电房分开布置满足全区配电半径人行大堂布置于地块南侧洋房住宅合院商业人行大堂配套长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一公共空间体系街序列空间营造、多重入户体验场坊弄院里宅河利用传统院落的街巷布局形式，在方案一的小区公共空间的设置中引入了留园的设计手法，在公共区域布置形成有节奏韵律的街、门、巷、径、园、院、宅园林空间序列。同时依靠住宅组团的围合，形成独立的组团公共空间。长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一交通组织小区次入口•••入口即进入地库，全区无车设计。地块内部消防车为隐形车道，与景观道路结合在划分的处理上，避免简单的重复，也便于街巷间的通达，及归家路线的便捷。•采用道路分级（街——巷——坊多级路网）实现建筑街巷间疏密有度，所谓“疏可走马，密不透风”，形成既开放又围合的组织关系小区主入口地库出入口人行流线车行流线消防流线（隐形消防道路）长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计地下室模式分析全地库模式半地库-单边停车半地库-双边停车1.对规划影响小，叠墅比例为75%2.小区品质高，人车分流，庭院面积大3.满足规范要求，落地性强1.对规划影响较大，叠墅比例为65%2.人车混行3.入户高差大4.如满足规范用地地库顶板标高，则无法赠送首层层高5.车库占用地下赠送部分，地下赠送率降低6.地下开挖是基准标高往下约1.8米1.对规划影响较大，叠墅比例为65%2.人车混行3.产品均好性差（地下赠送率，室外停车和室内停车区别，入户方式区别，大小间距区别等）4.如满足规范用地地库顶板标高，则无法赠送首层层高4.地库开挖为基准标高往下约4.6米√5.车库占用地下赠送部分，地下赠送率降低6.地下开挖是基准标高往下约1.8米长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计地下室模式分析集中式地库停车鱼骨状地库停车局部鱼骨状集中式停车地库经济性强，开挖面积小成本低合院停车归家流线过长，用户感受差地库经济性差，开挖面积大成本高私家停车位独立入户，用户感受好地库经济性适中，分期开发可规避周期问题大户型私家停车入户，小户型采用集中竖向电梯就近√入户，用户感受较好长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一地下车库平面图及指标•

地下总建筑面积

18085.69㎡•

机动车停车

308辆•

单车位指标

5.3*2.5m•

地库层高

3.9m图例用地红线进地库电梯低层退界线地库边界线地库出入口地库道路机动车车位回填土不开挖长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计规

划

方

案

二长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案二总平面图、技术指标业态

户型面积

层数户数102156156单元数9总面积8671.115459170041000面积比例洋房85合院100合院110沿街商业配电房物业8562120.28%1011097878.24%783600.84%0.64%273合计41442767.1100.00%海门崇明岛项目项目总用地面积总建筑面积指标47519单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注75796.10地上计容建筑面积住宅42767.141134.18671.1324631633273100036033029.0018521.0014508.000.90洋房合院其中其中其中商业配套用房物业用房沿街商业配电房其中地下建筑面积车库面积地下赠送（不含夹层）容积率绿地率建筑密度住宅户数住宅人数建筑限高机动车位数1542.32%414132518%%户人m辆3.2人/户312长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案二功能分布•••••叠院产品为主要产品洋房布置于地块北侧一排商业布置于地块东南角配电房分开布置满足全区配电半径人行大堂布置于地块南侧洋房住宅合院商业人行大堂配套长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案二公共空间体系街序列空间营造、多重入户体验坊弄院里宅利用传统院落的街巷布局形式，在方案一的小区公共空间的设置中引入了留园的设计手法，在公共区域布置形成有节奏韵律的街、门、巷、径、园、院、宅园林空间序列。同时依靠住宅组团的围合，形成独立的组团公共空间。长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一交通组织小区次入口•••入口即进入地库，全区无车设计。地块内部消防车为隐形车道，与景观道路结合在划分的处理上，避免简单的重复，也便于街巷间的通达，及归家路线的便捷。•采用道路分级（街——巷——坊多级路网）实现建筑街巷间疏密有度，所谓“疏可走马，密不透风”，形成既开放又围合的组织关系小区主入口地库出入口人行流线车行流线消防流线（隐形消防道路）长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案二地下车库平面图及指标•

地下总建筑面积

33029.6㎡•

机动车停车

312辆•

单车位指标

5.3*2.5m•

地库层高

3.9m图例用地红线低层退界线地库边界线地库出入口地库道路机动车车位回填土不开挖04PARTProductAnalysis产

品

分

析长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品分析叠院产品分析洋房产品分析长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品分布图合院占比：63.43%商业占比：2.34%洋房占比：32.75%110㎡100㎡长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品组团首层平面9.0m8.2m1.5m4.7m6.2m4.7m10.5m8.2m1.5m4.0m4.0m2.5m4.0m2.5m9.0m8.2m1.5m4.7m6.2m8.2m10.5m1.5m4.0m4.0m9.0m9.0m10.5m4.0m10.5m6.9m6.9m长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品组团地下一层平面组团户数：24户停车数：36辆每户车位数：1.5辆长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品组团形态鸟瞰图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品组团形态透视图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院组团剖面分析—南北剖北南6.4m书房书房书房书房更衣室更衣室衣帽间衣帽间8.0m2.5m楼梯

厨房厨房餐厅餐厅楼梯健身区健身区家庭厅家庭厅停车位车道日照间距

（10.2-3-0.9）*1.33*0.9=7.54<8长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品体块分析110户型100户型计容建筑面积：110.33㎡地下赠送面积：

146.2㎡院子赠送面积：

62.5㎡夹层赠送面积：

69.98㎡阁楼赠送面积：

46.62㎡露台赠送面积：

19.16㎡挑空赠送面积：

3.68㎡天井赠送面积：

6.8㎡计容建筑面积：98.67㎡地下赠送面积：

127.34㎡院子赠送面积：

51.14㎡夹层赠送面积：

56.78㎡阁楼赠送面积：

51.01㎡露台赠送面积：

5.77㎡挑空赠送面积：3.52㎡天井赠送面积：

5.6㎡赠送阁楼赠送夹层赠送阁楼阁楼二层赠送露台夹层一层赠送夹层实得（使用面积）：

465.27㎡实得（使用面积）：

399.83㎡实得（不含院子）：

402.77㎡实得（不含院子）：

348.69㎡赠送南向庭院赠送地下夹层赠送南向庭院得房率：365%得房率：353.4%赠送地下夹层地下夹层地下一层赠送地下一层赠送地下一层长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A1户型1、南北入户两层合院2、户型面积99㎡3、两开间：3.5+3.44、高得房率：353.4%高度在2200以上的范围计容建筑面积

地下赠送面积

院子赠送面积

夹层赠送面积

阁楼赠送面积

露台赠送面积

挑空赠送面积

天井赠送面积

实得使用面积

实得建筑面积（不含院子）

得房率98.67

127.34

51.14

56.78

51.01

5.77

3.52

5.6

399.83

348.69

353.40%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A1户型计容建筑面积

地下赠送面积

院子赠送面积

夹层赠送面积

阁楼赠送面积

露台赠送面积

挑空赠送面积

天井赠送面积

实得使用面积

实得建筑面积（不含院子）

得房率98.67127.3451.1456.7851.015.773.525.6399.83348.69353.40%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A1户型（改造前）长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案11、南北入户两层合院2、户型面积110㎡3、三开间4、高得房率：365%高度在2200以上的范围计容建筑面积

地下赠送面积

院子赠送面积

夹层赠送面积

阁楼赠送面积

露台赠送面积

挑空赠送面积

天井赠送面积

实得使用面积

实得建筑面积（不含院子）

得房率110.33㎡146.2㎡62.5㎡69.98㎡46.62㎡19.16㎡3.68㎡6.8㎡465.27㎡402.77㎡365%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案1计容建筑面积

地下赠送面积

院子赠送面积

夹层赠送面积

阁楼赠送面积

露台赠送面积

挑空赠送面积

天井赠送面积

实得使用面积

实得建筑面积（不含院子）

得房率110.33㎡146.2㎡62.5㎡69.98㎡46.62㎡19.16㎡3.68㎡6.8㎡465.27㎡402.77㎡365%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案1（改造前）长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案21、南北入户两层合院2、户型面积110㎡3、三开间4、高得房率：353%高度在2200以上的范围计容建筑面积

地下赠送面积

院子赠送面积

夹层赠送面积

阁楼赠送面积

露台赠送面积

挑空赠送面积

天井赠送面积

实得使用面积

实得建筑面积（不含院子）

得房率109.68138.866.266.2849.64133.486.4453.48387.28353%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案2计容建筑面积

地下赠送面积

院子赠送面积

夹层赠送面积

阁楼赠送面积

露台赠送面积

挑空赠送面积

天井赠送面积

实得使用面积

实得建筑面积（不含院子）

得房率109.68138.866.266.2849.64133.486.4453.48387.28353%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案2（改造前）长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院赠送面积：地上买二得四，地下赠送两层，总计买二得六阁楼2.9夹层地下是人防可偷设备夹层，所以本案只能抬高地库1m来增加层高，后续作为首层地面3m夹层剖面改造1、通过设备夹层，首层层高调整至6m;可设3m的夹层2、二层增设阁楼夹层3、地下赠送两层首层地面标高-1.004、与竞品比地上赠送多，实得有效面积多长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品分布图合院占比：上叠：36.46%下叠：40.10%合计：76.56%商业占比：2.34%洋房占比：20.26%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品组团首层平面2.5m5.5m2.5m11.5m5.5m2.5m2.5m2.5m2.5m11.5m5.5m10m10m10m10m10m10m2.5m2.5m11.5m5.5m2.5m5.5m2.5m长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品组团地下一层平面一个单元4+4户

8个停车位组团户数：24户停车数：48辆每户车位数：2辆长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品组团形态鸟瞰图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品组团形态透视图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院组团剖面分析--南北剖南北卧室主卧餐厅卧室卧室主卧餐厅卧室15m11.7m庭院庭院2.5m厨房餐厅起居室厨房餐厅起居室健身区家庭厅健身区家庭厅停车位

车道停车位日照间距

（13.2-3-0.9）*1.33*0.9=11.13<11.7长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品体块分析上叠赠送阁楼阁楼三层下叠上叠计容建筑面积：108.75㎡地下赠送面积：

108.6㎡院子赠送面积：

65.35㎡夹层赠送面积：

101.7㎡阁楼赠送面积：

0㎡计容建筑面积：101.45㎡地下赠送面积：

57.59㎡院子赠送面积：

43.4㎡夹层赠送面积：

0㎡上叠赠送南向庭院上叠上叠赠送南向庭院阁楼赠送面积：47.93㎡露台赠送面积：

19.7㎡天井赠送面积：

16.64㎡二层夹层露台赠送面积：

0㎡下叠赠送夹层天井赠送面积：

0㎡实得（使用面积）：

384.4㎡

实得（使用面积）：

267.01㎡实得（不含院子）：

319.05㎡实得（不含院子）：

220.40㎡下叠赠送北向庭院下叠得房率：293.4%得房率：220.40%一层下叠赠送南向庭院上叠赠送地下夹层地下夹层地下一层上叠赠送地下一层下叠赠送地下夹层下叠赠送地下一层长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院B1(下叠110户型)一层南入得房率（不含赠送）得房率（不含院子）套内建筑面积总建筑面积计容建筑

地下赠送

夹层阁楼或上

院子赠送天井赠

实得建筑面积

实得使用面积送面积

（不含院子）

（含院子）首层/院落（含公摊）产品总套内露台赠送面积面积面积空赠送面积面积110下叠

104.04100上叠

97.4108.75

108.6101.45

57.59101.747.9365.3543.4319.05223.61384.4293.4%220.4%116/19269/112403.6

420.496%19.716.64267.01长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院B1(下叠110户型)一层北入得房率（不含赠送）得房率（不含院子）套内建筑面积总建筑面积计容建筑

地下赠送

夹层阁楼或上

院子赠送天井赠

实得建筑面积

实得使用面积送面积

（不含院子）

（含院子）首层/院落（含公摊）产品总套内露台赠送面积面积面积空赠送面积面积110下叠

104.04100上叠

97.4108.75

108.6101.45

57.59101.747.9365.3543.4319.05223.61384.4293.4%220.4%116/19269/112403.6

420.496%19.716.64267.01长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院B1(下叠110户型)（改造后）得房率得房率套内建筑总建筑

（不含赠

计容建筑

地下赠送

夹层阁楼或上

院子赠送天井赠

实得建筑面积

实得使用面积

（不含院

首层/院落产品110下叠

104.04100上叠

97.4面积

总套内

面积送）面积面积空赠送面积101.7面积

露台赠送面积

送面积

（不含院子）

（含院子）子）

（含公摊）108.75

108.6101.45

57.5965.3543.4319.05223.61384.4293.4%220.4%116/19269/112403.6

420.496%47.9319.716.64267.01长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院B1(上叠100户型)（改造前）得房率得房率套内建筑总建筑

（不含赠

计容建筑

地下赠送

夹层阁楼或上

院子赠送天井赠

实得建筑面积

实得使用面积

（不含院

首层/院落产品110下叠

104.04100上叠

97.4面积

总套内

面积送）面积面积空赠送面积101.7面积

露台赠送面积

送面积

（不含院子）

（含院子）

子）

（含公摊）108.75

108.6101.45

57.5965.3543.4319.05223.61384.4293.4%220.4%116/19269/112403.6

420.496%47.9319.716.64267.01长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院B1(上叠100户型)高度在2200以上的范围（改造后）得房率总建筑

（不含赠

计容建筑

地下赠送

夹层阁楼或上

院子赠送得房率套内建筑面积

总套内

面积110下叠

104.04100上叠

97.4天井赠

实得建筑面积

实得使用面积

（不含院

首层/院落面积

露台赠送面积

送面积

（不含院子）

（含院子）

子）

（含公摊）产品送）面积面积空赠送面积101.7108.75

108.6101.45

57.5965.3543.4319.05223.61384.4293.4%220.4%116/19269/112403.6

420.496%47.9319.716.64267.01长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院赠送面积：地上买二得五，地下赠送两层，总计买二得七阁楼2.9夹层剖面改造地下是人防可偷设备夹层，所以本案只能抬高地库1m来增加层高，后续作为首层地面1、通过设备夹层，首层3m夹层层高调整至6m;可设3m的夹层2、二层增设阁楼夹层3、地下赠送两层4、与竞品比地上赠送多，实得有效面积多首层地面标高-1.00长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计洋房85户型户型套型配置套内建筑面积建筑面积得房率标准层面积

总套内建筑面积343.860

1486.8总建筑面积层数72.06%2063.166854房2厅2卫61.9585.97长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计洋房85户型办公平面图(改造前)长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计洋房赠送面积：一层送地下室，顶层送阁楼顶层送阁楼顶层改为2.9m和3.4阁楼剖面改造1、一层5.7m层改造为两层，一层附赠地下室。一层送地下室2、顶层改为两层，顶层送阁楼。长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计院落尺度对比3.5m5.5m3.65m9m9m合院110户型（方案A）6.9m合院110户型（方案B）7.9m合院100户型产品优势：1、单户土地资源面积小但院落占比大2、院落层次多（合院南北院，叠院立体院）3、房型配置高7m10m上叠100户型下叠110户型长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计产品总结合院A1（100）98.67合院A2（110方案1）

合院A2（110方案2）叠院B2（110）109叠院B1（100）101产品110.34+2房354.9462.5109.684+2房343.866.2计容建筑面积房间配置3+2房4+2房275.63+1房301.1651.14165.5643.4赠送面积65.3院子面积不含院子地下250.02127.34292.47146.2277.6138.8210.3122.1657.59108.6其中夹层阁楼或上空116.915.77127.08125.8101.764.57其中19.16365%62.513019.7露台得房率(不含院子）首层/庭院353.4%353%66.2293.4%116/19222