项目假设开发法法及其应用

项目六：假设开发法及其应用房地产估价项目六假设开发法及其应用学习目标【知识目标】

（1）理解假设开发法的适用对象和条件（2）掌握假设开发法的基本公式（3）掌握现金流量折现法与传统方法的应用【能力目标】

（1）能界定假设开发法的适用对象（2）能界定假设开发法中各个成本费用项目发生的时间和金额（3）能熟练运用现金流量法和传统方法进行估价操作和测算项目六假设开发法及其应用项目分析【项目概述】假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的应用。本课题主要介绍假设开发法的概念、基本思路和理论依据，假设开发法的适用范围和应用前提条件，假设开发法的基本公式，假设开发法估价基本程序和内容，并通过大量估价实例来分析和掌握假设开发法的应用。项邮目千六请假喇设汉开拔发唇法帐及何其午应椅用【情盆境添案发例】某测企慈业侧购粱得似一扑宗鬼已鸭停寺工翻5胀年鲁的密在登建用工皮程病。屋该买在括建辈工茄程篮目抛前泰结异构纤封衬顶杆，落其陡中击1丑-葛4炒层烧为复商吵业喷裙挡楼里，饺5盘～野2快6醋层解为误住棚宅仿，敬裙保楼鸭部豪分崖已羽完需成乒部画分潮设献备叨安侍装丧。拾现势该趋企默业甚拟挣以倒商备业寇裙绩楼妈2应、缺3狂、鼻4敌层张部涨分脑和古5工～斗8耐层场的世住羽宅脸部画分嫌作装抵莫押优，吐向肿银皂行摩申污请榨抵务押雨贷客款昏。渐你惰所毫在驼的套估涛价苍公脸司谁接弄受药委阿托杰承狐接勤该阅项嫁估吵价第业序务哪，赚并闯指斤派达你把为川该箱估姑价贪项绒目宋负叛责积人纳。请稻说僚明良评屠估掠该扁项团目委拟碍优湿先验选塞用肥的舞估犹价叔方掌法泰、常技绩术千路烘线探及码理苍由尽，京并仆说砌明首确红定耍评保估粮价均值丽时虹需喷考叹虑践的开主幻玉要撤因赵素越。项姨目俊六畏假疗设缘瑞开赚发宝法贺及添其葡应鼻用本暂项仔目封基天本策知宿识过与改技着能课星题短一莲认掉识谅假钟设醉开邪发养法课想题蛾二晚假令设榆开兽发淡法浴估适价华公刃式课大题召三百现仔金伸流筝量耍折牲现涌法绵和箭传仿统矿方胞法课乔题副四横假膨设忍开蹲发认法垃计屿算古中些各恭项册的填求攻取课中题掉五混假油设单开俭发木法竭应风用满实品例课详题袄一腹认察识菌假押设西开胁发览法一梯、煌假剖设总开巩发友法浅概予念门与漠理外论琴原轧理1看．馋假纸设炊开继发轰法猎的碗概暖念假茫设融开秃发聪法齿又按称户剩切余掘法遵，需是摸预纸测染估稿价塌对从象千开记发叮完享成纽奉后税的偏价辞值掌和羽后蚕续拖开哥发涉的巡寿必柳要航支应出新及倡应注得饶利佳润展，伯然铅后伸用寸开沸发纸完腹成福后抹的孙价涝值仙减光去择后贞续份开洗发正的贺必邮要看支圈出闪及拔应笛得剂利授润每来功求两取席估复价旋对注象灰价常值姻的偶方畏法峡。假凡设棉开照发显法渣的本废质霜与梁收炼益倒法乔相纸同，奔是斗以嗽房乔地缘瑞产贯的稻预汁期纯收办益象为额导纲向饿求携取裤估亿价脑对晕象毙的辽价爽值晴。是旅一伸种科叮学筛、臂实帽用的楚估哑价嚷方兄法缴，百在丧中漫国移现微阶滚段萍房舅地持产蓄开管发嫂活叹动趴较谨多骑的魂情专况住下榜，画得钢到串了横广剃泛度应至用窑，尤辞其劝在孟待犯开威发钩土冬地名等销房场地替产族评雀估阅中匆应难用晕最义为肤广著泛。课魂题四一描认习识彼假因设纱开祝发隙法2疲．饭假歼设渣开转发夫法逮的依理蔽论堵依天据假选设义开寺发调法条的理找论羞依炮据腥与笛收兴益麻法箱相投同剪，猪是预脸期坛原累理。基神本窗思页路(通狭过都房旱地暴产发开落发丙企酱业期购卖置扭房援地透产纳开倦发蹦用闲地伙的射报稠价旧过族程患体初现渔)彩：首己先停，坛要形深贼入夫调拣查模、肝分勒析定这饼块塘土皮地滋的客内殊外顶部终状此况咽及莫和旬当书地待房坊地狸产倍市俯场看状典况涨;其迈次零，雀研版究幕、劈燕判肿断堵该徒块辜土饲地抗的凑最跟高门最日佳垃利糊用愤;第罪三助，扇要互预贤测偿在昨未潜来豆适诊当扭的嫩时错候疲销闻售惰开慰发位完停成狸后办的来房桨地氧产你价疗格宵将愈、库获迈得悔土恐地碌使爬用茫权射的庆“射取众得樱税发费睁”沾、只开欢发吉建锋设恰和量销感售暑房海地关产鼻的突成竞本铁费尺用揭等轧支队出桃、萝出犯售症开瓶发北完待成守后漠的宰房到地甩产提时庭的味“曾销除售沿税劣费竖”扩以乐及治正奔常小的享开滴发湾利锐润已；最跑后兴，说便骡可稠知挡愿训意蛙为崇这夕块陷土萄地丹支赏付梁的容最聋高途价日格阿。课熊题含一调认饺识筹假福设远开半发踩法假蜘设肌开讽发鸟法夏在促形条式译上斗是霞评商估柏新久开伍发下的盏房羞地战产及（碎如悦新况建骄商赠品杏房拨）菠价柔值销的咽成态本纺法叫的剑“判倒馒算堪法创”旷。抱两岸者皂的丧主佳要教区腾别耳是岛：成祥本饿法逃中始的轰土累地肃价舞值逆为刊已念知景，利需否要传求纱取却的粒是坚开情发别完名成旷后众的蒸房徒地色产砌价瓦值奥；而张假梦设盾开拦发青法粥中爱开盲发坡完日成己后写的益房微地田产类价堂值蒸已类事撕先冰通牵过状预乓测梢得忽到熊，够需古要持求搂取底的猜是靠土删地每价悲值怒。课玻题游一挤认锻识嗽假石设攀开越发冰法二壁、拾假严设鞠开则发矩法吉适并用辫的沉估扭价丛对品象以和纺条芹件假含设霸开华发泊法饰适韵用猛于具享有楼开羊发鸭或校再疏开唇发贯潜欠力瞧且库开概发遥完四成抗后伤的管价床值徐可放以如采制用财市暂场碍比皱较宵法贪、挪收瞒益拐法惨等概方彩法固求孝取四的闸房换地骄产蜓的厚估掉价，梦包袖括徒：可犬供胖开羽发执的轰土质地(刻包盲括舍生献地旦、萝毛下地你、用熟傻地南，险典挎型有的格是竞各芳种泰房展地碑产婆开避发劳用血地光)亚；在页建绿工揭程(笋或搏称冤为舅房猫地粘产叹开朵发去项阳目猪)价、可眉重数新御改剂造宵或授可练改有变陡用筹途亩的炎旧唉房(喂包娱括品改凑建蒙、耕扩彻建狡、炊重滥新疾装皆修出等术，容如种果颤是久重陵建膨就殖属骗于忌毛敞地叶的床范环畴紫)零。以樱下顿把膏这刮类盯房及地芹产占统惊称崖为“半待宗开阴发终房净地争产狡”。课叠题砍一馆认右识恭假魄设毕开顿发车法实闻际晒估储价稀中择，狐假楼设驶开晃发猾法测细算笔结蜓果治的瞎可救靠逼性回，狼取值决耀于坛两粪个历预吸测：①低是返否修根赔据盈房蔽地华产任估扭价印的咏合辈法拆原走则周和惹最便高戒最啄佳肠利诸用万原望则掌，压正版确久判谎断堪估每价肚对列象岔的牛最其佳随开掩发盲利支用前方欢式辉(揭包迫括桑用讨途药、缓规脑模感、皱档葡次捆等闪)殊。②松是宾否明根富据等当育地刑房佩地矿产络市条场盼状练况程，朗正垫确婆预尽测扬了西估付价腿对旬象达开停发乌完古成变后东的都价睛值饼。假阀设虹开舞发脊法测明算窃结进果援的忌准与确运性周，狂还管要蓄求钩有劣一寸个培良舱好祸的丹社霜会主经怨济席环简境。届包锦括题：①握要搜有晃一诸套楚统疑一蚁、插严鼠谨勤及贫健枕全佛的浸房聪地趴产赖法冒规海；②纹要纤有掩一菠个氧明下朗窝、错稳飞定扶及遭长层远磨的占房以地铜产丽政没策厦，厚包爱括闲有闻一匙个混长律远徐、鼠公毒开黄的透土垄地氏供免应祝计扮划欣；③手要摊有醋一晶个农全灿面亮、洋连育续广及搞开攻放叶的纵房切地舱产冷信盐息间资陕料仅库击，柔包构括具一始个孕清礼晰爬、朽全五面逐的略有槽关泻房览地凉产联开劝发降和义交纱易歉的近税临费辩清些单耕或腹目验录捆。课乞题渗一左认培识俱假阶设柱开做发拢法三口、峡假就设穗开脂发绿法栗估仰价状的皂基造本准步河骤运豆用卸假摔设宝开侄发跪法更估推价福一恩般膝分炉为腥6将个丑步罗骤览：①犬调锁查倦、惕分输析敲待盘开堂发打房升地凯产羊状消况完和爽当毯地岗房陪地示产种市策场禽状以况纸；②纺选市取节最到佳惜的吼开及发读利对用篇方去式丝式，牢确馋定罪未矿来腊开五发妹完司成农后荷的烈房兽地炒产沙状困况础；③案预屿测脏后传续牺开旦发遮经忍营沈期炉；④灰预沟测含开出发悲完茂成歌后趋的却房薄地芽产罩价苏值览；⑤搏测眼算肃后视续扛开畜发毛建戏设截的粮必衣要江支染出壮及窑应罗得茎利预润魔；⑥什测令算葛待悔开货发乔房时地躺产柄价斥值训。以止评鸡估极政喉府仿有茅偿稠出柳让址国乌有屈建档设勤用研地阵使斯用统权器的趴价鸡格联为旁例损，亲说伏明烤如商何疯调塌查隆、脏分找析拿待容开嗓发锋房暂地暮产辅状这况遗和黑选还取传最笼佳衰的烘开斤发吧利腔用揭方侵式另（谱其异他鱼步麻骤崇的拳内饺容毙在牧后恩面药介肃绍拒）瞎。课足题胞一颈认旨识屿假陶设椅开枪发胸法（袖一萝）念调晌查备、谣分太析哪待档开除发痒房劳地性产象状章况调热查命、吴分逼析蠢该羽类姿房猜地烤产拿开青发户用狐地馅的窜状当况喘主渴要臣包峡括留下懒列当方菌面玻：1壶．牙土伤地五的手区济位该状鸦况观。练包棵括绘3领个膨层卡次毁：啊①越土愁地走所奇在排城事市杯的师性诊质闲；散②畅土堤地跃所傍在少城斜市辛内五的持区上域衣的假性允质途；恰③炒具助体上的配坐道落爪状轰况筋。猴弄旺清述这勺些廉主黄要鲁是矮为粘选告择站最辽佳终的偏土膝地炼用寸途票服乌务带。3宝．脆土割地散的畜权尿益街状亩况允，着特失别俩是某规仪划铲条竿件蔑和仪将嘉拥钩有行的螺土断地异权块利拥。槐弄继清夸规踩划让条混件匹包花括逼土泳地衫用什途已、艇容便积轻率忆、躁建绒筑朝高打度枝、需建付筑篇密判度科、交绿轰地姓率简等粉，怒主抱要珍为光选早取汁最桨佳雨开战发扭利阿用妙方旦式路、北确仪定覆开爽发膏完渐成准后挺的体房洪地弹产公状颤况舒服财务缓；嗓弄岸清阀将插拥峡有菜的肥土果地抱权樱利凯包均括武土窜地切权倚利凡性叹质运、沫使池用益期科限光、凡是发否扒不誉可肤续犯期必，稍以仙及倚对厕该赛房葵地鸡产享开贪发堂用疼地迫转燃让采、询出臣租定、俘抵师押手甚缠至透价隙格诸等求的碎有命关绪规供定拿等咬，潮主芳要谦为除预臣测检开俘发们完湾成常后菌的腔房辅地说产犹价贸格颈、破租擦金递等河服围务予。课非题冠一消认矛识完假堆设忆开剃发汇法（梅二林）趣选骨取案最乌佳贿的挽开影发欢利介用射方赶式在阶调乒查宣、旅分胶析怀待派开厅发宽房据地睁产城状苍况作和脾当牢地优房鼠地砌产缓市处场惯状区况村后沿，叮便竹可盈以拉选每取剥最猛佳百的教开泰发叔利申用福方却式烤，蓄包捐括愿选李取费最筋佳淋的尽用孙途码、厦建贴筑参规速模住、垫档再次纵等辰。这臂些阿都礼要浩在现规莫划讨允兄许夺范要围凉内缓选膊取图，著即撒在接规胜划愁条当件太给栏定杰范谷围网内获的贪最福佳混。叫其锻中耐最黄重暴要善的纺是香选另取尿最祸佳养的骆用电途笛，默这雾时山要战考燃虑傲该终土去地侍位尿置贺的测可膛接愉受追性痕及收这妇种枕用凤途派的齐现价实器社染会爬需标要哨程扶度压和倘未耍来爬发俯展牢趋冶势哲，慕即蝇要鼻分涉析鹊当甩地饰市郑场灵的妻接涉受档能泰力结，拌项却目屯建并成景后患市切场敲究唤竟帜需善要勤什盯么捧类斥型乔的妻房既地壳产份。课屿题故二害假处设启开渐发数法授估抄价同公鹊式一进、闻假示设警开颠发驶法置的藏基冻本恋公择式待完开淡发讽房劝地筝产辰价植值＝粘开浸发近完脱成页后授的动价缸值侄-谎后火续逼必缸要昆支笨出萍及栗应兰得慨利逝润后惧续之必变要棚支稠出挣及骨应辆得运利霜润＝井待蓝开悦发朋房辱地坝产女取孔得倾税课费未+后后巨续词建兆设小成误本肤+但后但续齿管恭理待费穴用裁+后逗续派销姻售虽费门用姑+御后牺续巴投讯资仇利列息厦+躬后烧续筋销很售稠税比费失+钟后弊续群开叶发博利薪润运叛用够上残述呢公免式循估畜价带，损一箩是轨要约把戴握愈待短开煌发盯房康地犯产芝状转况士和木未笼来农开挣发谣完刃成胞后甚的怕房悟地唐产恩状剧况撑；垒二劲是平要魂把欢握忙未衔来貌开率发旺完卖成恭后坦的越房服地盖产秧经聚营外方美式眼。课右题倡二洗假晶设宗开和发叔法蔽估堵价理公符式待猴开横发叫房快地湾产触状烫况案即露估站价无对顽象疑状心况忘，耽有赌土排地鼠(要分员为弹生汉地劲、朵毛穗地修、燥熟像地约)袭、睡在岁建必工愈程务和予旧值房等度；开棒发艇完吧成闲后促的绘房支地间产优状置况年，闹有模熟暗地策和码新艰房争地萄等据。综咐合榨起性来堂有地下蚀列冤7仍种比情饶形搁：①缎估棚价辨对宴象制为屿生庆地叶，拐在沙生会地券上阔进肚行胖房施屋器建趴设梨；②泰估篇价舅对抢象勺为近生撞地宇，女将独生扑地角开专发捕成凳熟图地嚼；③举估物价若对然象灿为支毛症地凡，室在娘毛醋地印上抗进须行喊房窗屋受建炊设倍；④绿估车价伴对敞象放为抓毛增地笛，朗将挎毛遣地炕开猫发非成市熟丝式地笋；⑤灿估杀价盲对疏象震为泻熟爽地思，仪在萍熟左地已进衣行醉房耍屋找建都设塑；⑥清估毫价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