招商方案和计划课件

招商方案

目录

一、项目概况

二、招商准备工作

团队组织架构

团队组建及计划

物料准备

工作流程

审批流程

三、租赁策略

租金策略

租期策略

谈判策略

租赁方案

方案分析

四、品牌策略

洽谈构想

品牌规划

五、招商推广

推广计划

推广预算

六、收益测算

收入预算

改造预算

支出预算

七、工作安排

招商时间

工作计划

项目概况

项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。

项目概况

?承租单位：吉星德亿商业中心

?建筑面积：11890㎡

?楼层：地上四层

?

停车位：地上370个，地下370个

?主营：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器

三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。

(5)目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督。

招商准备工作-----团队组织架构

共计26人

招商准备工作-----团队组建及计划

组织筹备商业管理有限公司2012年10月8日-2012年11月30日

?制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批

?商管公司组织架构、薪酬标准的确定

?商管公司注册申请

?商管公司企业名称核准

?商管公司注册资金申请及拨款

?商管公司完成注册后备案

?办理物业管理资质证件

商业管理有限公司人员到岗2012年11月1日-2013年2月28日

?项目总经理入职

?各部门经理入职

?各部门员工入职

商业管理有限公司各部门员工开业前培训2013年4月15日-2013年5月15日

招商准备工作-----物料准备

招商折页（海报）

——2012年12月底到位

面积测算表及图纸

——2012年11月底到位

招商说辞

——2012年11月底到位

招商培训

——2012年12月底到位

租赁意向书、租赁合同

——2012年11月中旬到位

物业及客户管理手册

——2012年11月中旬到位

招商中心

——2012年12月底投付使用

招商准备工作-----工作流程

招商工作流程图

招商筹备

招商实施

协议&签约

团队组建

商业方案策划

招商物料准备

商户搜集

商务洽谈

综合评审

初步审核

意向书审核&签订

合同审核&签订

转入运营

意向

通

意向书合同

（含租赁合同/物业合同/经营管理协议/消防安全责任书/保密协议）招商主管2.意见小结交付保证金商业管理经理项目总经理分管副总裁1不符合上报集团条件的商户2低于租金下线的商户符合上报集团条件商户附意向书审批表3.合同审批表签署意向书财务部/商业运营中心留存招商主管项目总经理集团商业运营中心招商经理财务部非标准合同标准合同1.意见征询法务意见法务部合同审批表财务主办财务/运营/商业运营中心留存合同财务/物业部留存物业合同财务部集团商业运营中心总经理集团商业运营中心招商总监商业管理经理集团商业运营中心招商经理集团商业运营中心招商总监集团商业运营中心总经理分管副总裁招商准备工作-----审批流程

租赁策略-----租金策略

?

租金构成：纯租金和租金或营业额抽成

两者取其高两种租金收取方式；

?租金形式：纯租金（80%），

租金、抽成两者取高（20%）；

?报价策略：130%-150%保守租金价格；

?租金递增策略：较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免租期调整进行实际租金的调控

。

租赁策略-----租期策略

租期策略

?大型餐饮店：5-10年

?

电玩、培训：5-8年

?

快餐及特色餐饮店：3-8年

?

儿童、服装服饰：2-5年

?

其它：1-3年

装修期

?大型餐饮店：4-6个月

?电玩、培训：4个月

?快餐及特色餐饮店：2-4个月

?儿童、服装服饰：2-3个月

?其它：1-2个月

免租期

?大型餐饮店：2个月

?电玩、培训：1个月

?快餐及特色餐饮店：1个月

?儿童、服装服饰：3个月

?其它：1-2个月

续约策略：

对知名品牌，提供灵活的续约政策，保证远期租金目标实现。

?

对高成长性品牌，提供优先续约策略，保证品质、租金的高速增长。

(12)对具备影响力品牌进行预先接触和访谈，测试定位

安排与客户会面，激发客户对项目的兴趣

安排客户对项目的实地考察

处理客户的提问资讯，与客户进行商务洽谈、租赁条款谈判

确定合作，收取押金并签署意向书及租赁合同。

结合招商推广活动，不断改变客户对项目认知

租赁策略-----谈判策略

1、整体租赁

项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。

由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣店或整合商业的企业。

租赁策略-----租赁方案

2、分租--根据目前商户实际情况的商业定位

根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。

租赁策略-----租赁方案

A方案：

租赁策略-----租赁方案

298m2呷哺呷哺

33m2化妆品

礼品

428m2比格pizza24m2么么茶

61m2钟表眼镜

37m2化妆品

饰品

50m2化妆品

礼品

52m2化妆品

礼品

24m2钟表

15m2比格pizza24.4m2东方时尚

驾校

91m2蛋糕烘培店

256m2个性护理店

244m2兴宏

小额贷款

39m2化妆品

礼品

31m2化妆品

礼品

1F租赁策略-----租赁方案

2F144m2特色餐饮

93m2特色美食

94m2特色餐饮

129m2休闲服饰

213m2皮具

鞋品

247m2休闲服饰

104m2休闲服饰

35m2170m2皮具

鞋品

114m2皮具

鞋品

42m2珠宝首饰

54m2甜品店

14m2水吧

229m2特色餐饮

租赁策略-----租赁方案

A方案

3F425m2特色餐饮

102m2休闲服饰

118m2休闲服饰

10m2水吧

35m2家居

礼品

224m2休闲服饰

31m2家居

礼品

45m2家居

礼品

租赁策略-----租赁方案

418m2手机

数码

479m2教育培训

114m2休闲服饰

102m2休闲服饰

16m2家居

礼品

36m2家居

礼品

A方案

4F1000m2酷动电玩

254m2文具用品

图书用品

246m2一多宝贝

545m2丽家宝贝

59m2甜品店

80m2协和美容院

租赁策略-----租赁方案

150m2巴布豆

60m2琴学社

68m2家居

礼品

85m2力士玩具

奥迪玩具

2、分租--根据目前商户实际情况的商业定位

根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。

租赁策略-----租赁方案

B方案：

298m2呷哺呷哺

33m2化妆品

礼品

428m2比格pizza24m2么么茶

61m2钟表眼镜

37m2化妆品

饰品

50m2化妆品

礼品

52m2化妆品

礼品

24m2钟表

15m2比格pizza24.4m2东方时尚

驾校

91m2蛋糕烘培店

256m2个性护理店

244m2兴宏

小额贷款

39m2化妆品

礼品

31m2化妆品

礼品

1F租赁策略-----租赁方案

2F457m2特色餐饮

404m2特色餐饮

213m2餐饮2278m2餐饮1491m2114m2休闲服饰

特色餐饮

170m2休闲服饰

租赁策略-----租赁方案

B方案

29m2家居礼品

99m2休闲服饰

2F457m2特色餐饮

404m2特色餐饮

213m2餐饮2278m2餐饮1491m2114m2休闲服饰

特色餐饮

170m2休闲服饰

租赁策略-----租赁方案

B方案

29m2家居礼品

99m2休闲服饰

3F1071m2特色餐饮

121m2精品女装

163m2精品女装

租赁策略-----租赁方案

255m2精品女装

644m2翻斗乐/淘气堡

420m2特色餐饮

B方案

4F1000m2酷动电玩

254m2文具用品

图书用品

246m2一多宝贝

545m2丽家宝贝

59m2甜品店

80m2儿童用品

租赁策略-----租赁方案

150m2巴布豆

60m2琴学社

68m2家居

礼品

85m2力士玩具

奥迪玩具

3、分租—整体商业全部调整后的商业定位

目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、运营。

金融

个

性

护

理

店

蛋糕烘焙店

钟表眼镜

1F2F3F4F主题餐厅

特色餐饮

电玩娱乐

水吧

儿童服饰

摄影

美容美发

教育培训

饰品

休闲服饰

手机

数码

特色餐饮

租赁策略-----租赁方案

租赁策略-----租赁方案

538.5m2西式快餐

688.5m2Pizza牛排馆

112m2蛋糕烘焙

252m2个人护理店

244m2兴宏小额贷款

22m2饰品

52m2手表

化妆品

52m2手表

化妆品

9m2饰品

51m2眼镜

71m2手表

化妆品

1F租赁策略-----租赁方案

538.5m2西式快餐

34m2饰品

184m2休闲服饰

104m2休闲服饰

67m2饰品

688.5m2Pizza牛排馆

308m2休闲服饰

462m2手机

数码

13m2饰品

2F租赁策略-----租赁方案

904m2电玩娱乐

282m2美容美发

104m2儿童摄影

184m2儿童服饰

31m2水吧

10m2水吧

784m2教育培训

86m2儿童服饰

儿童玩具

153m2婴儿培训

3F租赁策略-----租赁方案

3890m2主题餐饮

4F租赁策略-----租赁方案

整租方案：

劣势：1、租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。

2、由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商

洽谈时间相对较长。

3、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。

优势：收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。

分租方案（一）：根据目前商户实际情况调整

劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设

施设备的维护费用

。

2、接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业

形象的提升。

优势：1、双方协商达成一致的可能性较大，故清退时间会相应缩短。

2、保留部分商家可减少招商商户洽谈量。

3、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。

租赁策略-----方案分析

分租方案（二）：整体商业全部调整

劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公

共区域能源费以及设施设备的维护费用

。

2、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。

优势：1、经营收益调整空间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益

较高；

2、商业整体定位利于把控，招商品质可随市场变化而适时调整，有利于提升公司整体

形象；

3、根据项目物业情况尽量整合商户进行大面积租赁，可节省部分人员支出成本以及公

共区域水、电、气等费用。

4、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。

租赁策略-----方案分析

品牌策略-----洽谈构想

优先考虑因素

?

对项目具有标杆意义的品牌

?

提高品牌聚集和凝聚度的品牌

?

大面积的租户

进度安排

?

大型主力店、特色店

?

各业态领衔品牌

?

一般品牌

品牌策略-----洽谈构想

业态

代表品牌示例

个人护理用品

万宁、屈臣氏

彩妆/护肤

美宝莲、ZA、欧莱雅、OLAY、佰草集

家居/家饰/礼品/玩具(小型店）

LOCKLOCK、谭木匠、特百惠、老银匠、天福茗茶、同仁堂、福奈特洗衣房、雪茄、烟斗屋

数码/眼镜/手表

COODOO、宏图三胞、亮视点、宝岛、CASIO、时间廊、SWACTH休闲服饰

HOTWIND、VEROMODA、ONLY、JACKJONES、SELECTED、ETAM、Nike、Adidas、李宁、彪马、匡威

儿童服饰

丽家宝贝、巴布豆、小鬼当家、博士蛙、派克兰帝

皮具鞋品

TATA、KISSCAT、BELLE、

千百度

烘培店

好利来、味多美

特色餐饮

KFC、MCDONALD`S、MR.PIZZA、必胜客、呷哺呷哺、比格PIZZA味千拉面、土大力、吉野家

甜品店/饮品

么么茶、DQ、可可茜里冰激凌、快乐柠檬

美容美发

审美造型、木本造型、协和美容院

教育培训

红黄蓝、天才宝贝、一多宝贝、京翰1对1、学大教育

(37)阶段

推广任务

招商阶段

时间安排

第一阶段

招商筹备

招商准备工作

2012年10月——2012年12月

第二阶段

公开招商

公开对外招商

2012年12月——2013年04月

第三阶段

招商末期

完成项目80％招商

2013年04月——2013年06月

根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项目招商分为以下阶段：

招商推广-----推广计划

(38)第一阶段：招商筹备（2012年10月——2012年12月）

推广目的：前期市场筹备入市

通过前期招商筹备，在业内开始接触掌握一定的资源。

市场策略：业内关注

将项目前期招商工作顺利开展，筹备各种宣传资料，并在市场业内形成一定的声音，吸引市场关注度。

推广执行：

?接洽确定广告公司：着手准备未来的广告平面展示、推广宣传物料等；

?招商现场：进行现场周边包装，完善导视系统；

?招商折页：强调项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈、主力商户重新招商、品牌升级等，充分展示项目的优势和亮点。

招商推广-----推广计划

(39)第二阶段：公开招商（2013年01月——2013年03月）

推广目的：增强商户对项目的信心！

通过对项目商业优势的告知性宣传，全面展示项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势，主力商户重新招商、品牌升级等信息，引起商户兴趣，并增强进驻项目的信心。

市场策略：项目优势展示，针对性宣传

通过媒介组合，选择受众集中的媒介渠道，有针对性的宣传。

广告主题：首邑上城，火爆招商中……看得到的消费

享得到的商机

推广执行：

?活动：项目公开对外招商推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加；

?纸媒、短信：定期对项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势进行分析，发布招商信息；维持每2周1篇软文、短信发放；针对性选择商业杂志进行项目招商信息宣传，包括项目优势及主力商户重新招商、品牌升级等信息；

?道旗：临近主要路道旗宣传，项目分主题、招商信息宣传；

?项目现场：对现场包装重新更换画面，宣传商业主题（时尚生活、娱乐天地、大众配套等），配合形象示意图，赋予项目生动的消费场景；对签约主力商户、一般商户信息进行宣传；

招商推广-----推广计划

第三阶段：招商末期（2013年04月——2013年06月）

推广目的：增强商户对项目的信心

结合项目优势和招商情况宣传，造势项目品牌升级成功，即将重新开业，吸引市场关注度，为成功试运营做好宣传准备。

市场策略：制造项目人气度

进行项目优势及招商情况的宣传，通过庆祝项目成功招商，制造项目热点，提升项目人气度，为项目试营业营造热烈氛围。本阶段选择多媒介组合，采用集中投放，在短期内引起市场轰动效益。

广告主题：恭贺首邑上城成功升级，即将重新开业。首邑上城开业在即，引爆商机无限。

推广执行：

?活动：商户答谢暨开业推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加；

?纸媒、短信：对项目招商后的情况、商户进驻进行宣传报道。着重开业消息的宣传，舆论造势。维持每两周1篇软文。短信密集投放；

?道旗：临近主要路道旗宣传，项目成功升级及重新开业消息；

?项目现场：营造热烈、隆重的开业氛围。对外墙、现场包装重新装饰，成功升级、即将开业宣传；

?派报：对社区、商业区进行派报，告知开业信息；

招商推广-----推广计划

(41)单位：万元

招商推广-----推广预算

推广类型

内容

形式

招商筹备期

正式招商期

招商末期

开业庆典

答谢会

预计费用

时间

2012.09-2012.122013.01-2013.032013.04-2013.052013年6月

单项

小计

招商道具

招商折页

552

1224海报、展板

221

5手提袋及其他

331

7现场包装

条幅

21

38内场包装

221

5媒体

商业短信

广告/软文

1010

2020活动

常规活动

客户活动

52

7137主题活动

推介/开业会

605560130户外媒体

道旗

临近主要路段

15

1515广告公司

支付平面设计费

622

1010不可预计费用

222

66总计

805327602202201、整体租赁

按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.15亿元。

按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为1.53亿元。

资产升值另计

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

第七年

第八年

第九年

第十年

第十一年

第十二年

第十三年

第十四年

第十五年

合计

正常

694420469442046944204729141472914147291414765598576559857655985803878480387848038784844072384407238440723115113329

乐观

868025586802558680255937467593746759374675101246491012464910124649109346211093462110934621118093911180939111809391152770773

租金单价

（平米/天）

面积

标准年租金

（元）

正常

1.6011890.766944203.84乐观

2.008680254.80第一年年租金

正常

乐观

5%8%租金每三年递增建议

单位：元

收益测算-----收入预算

第一年正常年租金

2、分租--根据目前商户实际情况商业定位的租金预算

单位：分

收益测算-----收入预算

楼层

楼层面积

业态

品类

套内面积

租金单价

（平米/天）

物业费

（平米/天）

费用总计

标准年租金

标准年物业费

合计

一层

1707.4

餐饮

特色餐饮

7414.001081860.000.001081860.00面包房

914.21138395.8333215.00171610.83水吧

244.2036500.000.0036500.00配套

个人护理

2565.31498346.6793440.00591786.67饰品/化妆品

2425.51485815.0088330.00574145.00银行

2444.20374052.000.00374052.00钟表眼镜

855.71175808.3331025.00206833.33其他

24.47.0062342.000.0062342.00二层

1682

服装

休闲服饰

4804.71817600.00175200.00992800.00餐饮

特色餐饮

4673.81653410.83170455.00823865.83特色美食

933.71124465.0033945.00158410.00水吧

143.7118736.675110.0023846.67甜品店

543.7172270.0019710.0091980.00配套

皮具鞋品

4974.81876790.83181405.001058195.83饰品/化妆品

775.31149893.3328105.00177998.33三层

2205

餐饮

特色餐饮

4253.71568791.67155125.00723916.67水吧

103.5112775.003650.0016425.00服装

休闲服饰

6604.301043900.000.001043900.00儿童

教育培训

4793.21553644.17174835.00728479.17配套

手机数码

4564.51748980.00166440.00915420.00家居礼品

1754.31276791.6763875.00340666.67四层

2547

餐饮

甜品店

593.3171783.3321535.0093318.33儿童

儿童集合店

5452.80556990.000.00556990.00儿童服饰玩具

2353.30285916.670.00285916.67教育培训

3063.00335070.000.00335070.00配套

电玩娱乐

10002.801022000.000.001022000.00美容美发

803.3097333.330.0097333.33图书音像

2543.01278130.0092710.00370840.00家居礼品

684.0199280.0024820.00124100.00合计

8141.4

8141.43.750.4911140262.331445400.0012585662.33第一年乐观年租金

2、分租--根据目前商户实际情况商业定位的租金预算

单位：分

收益测算-----收入预算

楼层

楼层面积

业态

品类

套内面积

租金单价

（平米/天）

物业费

（平米/天）

费用总计

标准年租金

标准年物业费

合计

一层

1707.4

餐饮

特色餐饮

7414.001081860.000.001081860.00面包房

914.31143931.6733215.00177146.67水吧

244.5039420.000.0039420.00配套

个人护理

2565.71529493.3393440.00622933.33饰品/化妆品

2426.01529980.0088330.00618310.00银行

2444.20374052.000.00374052.00钟表眼镜

856.01186150.0031025.00217175.00其他

24.47.0062342.000.0062342.00二层

1682

服装

休闲服饰

4805.811022000.00175200.001197200.00餐饮

特色餐饮

4673.81653410.83170455.00823865.83特色美食

934.01135780.0033945.00169725.00水吧

144.0120440.005110.0025550.00甜品店

544.0178840.0019710.0098550.00配套

皮具鞋品

4975.51997727.50181405.001179132.50饰品/化妆品

775.81163945.8328105.00192050.83三层

2205

餐饮

特色餐饮

4253.71568791.67155125.00723916.67水吧

103.8113991.673650.0017641.67服装

休闲服饰

6605.701365100.000.001365100.00儿童

教育培训

4793.51611922.50174835.00786757.50配套

手机数码

4566.01998640.00166440.001165080.00家居礼品

1755.31340666.6763875.00404541.67四层

2547

餐饮

甜品店

593.8182550.8321535.00104085.83儿童

儿童集合店

5452.80556990.000.00556990.00儿童服饰玩具

2353.30285916.670.00285916.67教育培训

3063.00335070.000.00335070.00配套

电玩娱乐

10002.801022000.000.001022000.00美容美发

803.3097333.330.0097333.33图书音像

2544.01370840.0092710.00463550.00家居礼品

685.01124100.0024820.00148920.00合计

8141.4

8141.44.310.4912793286.501445400.0012624413.17按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.98亿元。

按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为2.44亿元。

资产升值另计

分租租金每两年递增建议

第1年

80%第2年

85%第3-5年

95%第6年

100%出租率

正常

乐观

6%8%第1年

面积×日租金基价×365天×出租率80%第2年

面积×日租金基价×365天×出租率85%第3-5年

面积×日租金基价×365天×出租率95%第6年

面积×日租金基价×365天×出租率100%租金计算方式

2、分租--根据目前商户实际情况商业定位的租金预算

单位：元

收益测算-----收入预算

租金

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

第七年

第八年

第九年

第十年

第十一年

第十二年

第十三年

第十四年

第十五年

合计

正常

89122101002623611808678118086781251719912517199132682311326823114064325140643251490818414908184158026751580267516750836200427864乐观

102346291151395813816749138167491492208914922089161158571611585717405125174051251879753518797535203013382030133821925445246391418A方案：

分租第一年正常年租金

3、分租—整体商业全部调整后商业定位的租金预算

楼层

楼层面积

业态

品类

套内面积

租金单价

（平米/天）

物业费

（平米/天）

费用总计

标准年租金

标准年物业费

合计

一层

1649

餐饮

快餐

746611633740.00272290.001906030.00面包房

11261245280.0040880.00286160.00配套

个人护理

25261551880.0091980.00643860.00眼镜/手表/化妆品

22671577430.0082490.00659920.00银行

2444.20374052.000.00374052.00饰品

317179205.0011315.0090520.00其他

386.5190155.0013870.00104025.00二层

1653

服装

服装

596511087700.00217540.001305240.00餐饮

快餐

48151877825.00175565.001053390.00配套

手机数码

46251843150.00168630.001011780.00饰品

11461249660.0041610.00291270.00三层

2538

餐饮

水吧

416189790.0014965.00104755.00儿童

教育培训

937311026015.00342005.001368020.00儿童摄影

10431113880.0037960.00151840.00儿童服饰/玩具

27041394200.0098550.00492750.00配套

电玩娱乐

90431989880.00329960.001319840.00美容美发

28231308790.00102930.00411720.00四层

3890

餐饮

正餐

389010.331419850.00473283.331893133.33合计

9730

97303.080.7110952482.002515823.3313468305.33单位：分

收益测算-----收入预算

分租第一年乐观年租金

3、分租—整体商业全部调整后商业定位的租金预算

楼层

楼层面积

业态

品类

套内面积

租金单价

（平米/天）

物业费

（平米/天）

费用总计

标准年租金

标准年物业费

合计

一层

1649

餐饮

快餐

746611633740.00272290.001906030.00面包房

11261245280.0040880.00286160.00配套

个人护理

2526.51597870.0091980.00689850.00眼镜/手表/化妆品

22681659920.0082490.00742410.00银行

2444.20374052.000.00374052.00饰品

318190520.0011315.00101835.00其他

387197090.0013870.00110960.00二层

1653

服装

服装

596611305240.00217540.001522780.00餐饮

快餐

4815.51965607.50175565.001141172.50配套

手机数码

462611011780.00168630.001180410.00饰品

11471291270.0041610.00332880.00三层

2538

餐饮

水吧

416189790.0014965.00104755.00儿童

教育培训

937411368020.00342005.001710025.00儿童摄影

10441151840.0037960.00189800.00儿童服饰/玩具

2704.51443475.0098550.00542025.00配套

电玩娱乐

9043.511154860.00329960.001484820.00美容美发

28241411720.00102930.00514650.00四层

3890

餐饮

正餐

38901.50.332129775.00473283.332603058.33合计

9730

97303.670.7113021849.502515823.3315537672.83单位：分

收益测算-----收入预算

按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.95亿元。

按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为2.48亿元。

资产升值另计

租金

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

第七年

第八年

第九年

第十年

第十一年

第十二年

第十三年

第十四年

第十五年

合计

正常

8761986985723411609631116096311230620912306209130445811304458113827256138272561465689214656892155363051553630516468483197049450乐观

104174801171966514063597140635971518868515188685164037801640378017716082177160821913336919133369206640392066403922317162250793412分租租金每两年递增建议

出租率

正常

乐观

6%8%租金计算方式

3、分租—整体商业全部调整后商业定位的租金预算

单位：元

收益测算-----收入预算

第1年

80%第2年

90%第3年以后

100%第1年

面积×日租金基价×365天×出租率80%第2年

面积×日租金基价×365天×出租率90%第3年以后

面积×日租金基价×365天×出租率100%序号

改造项目

工程数量

单位

单价（元）

费用预算（元）

备注

1拆除及垃圾外运费用

11,890元/平方米

15.00178,350.00包含：剔槽，打洞，堵洞等粗装

2电路改造

11,890元/平方米

30.00356,700.00利用原有部分电气设备

3煤气改造

1,000元/米

150.00150,000.00数量暂估

4给排水改造

11,890元/平方米

25.00297,250.00卫生洁具利旧

5餐饮排风排烟

11,890元/平方米

50.00594,500.00风机、风管、风口阀部件等改造及安装

6空调改造

11,890元/平方米

80.00951,200.00设备利旧，空调水系统保留

7消防改造

11,890元/平方米

25.00297,250.00喷淋头，消防水电，消火栓利旧

8监控系统

11,890元/平方米

15.00178,350.00增加管线及监控设备

9吊顶改造

2,378元/平方米

150.00356,700.00轻钢龙骨，石膏板，数量暂估

10商铺隔墙

1,500元/平方米

260.00390,000.00轻钢龙骨，双面石膏板加岩棉，数量暂估

11地面修复

1,189元/平方米

150.00178,350.00数量暂估

12墙面和吊顶粉刷

5,378元/平方米

30.00161,340.00数量暂估

13内部装饰

11,890元/平方米

39.00463,710.00

14外墙广告

1项

700,000.00700,000.00

15外立面

1项

200,000.00200,000.00

合计

11,890元/平方米

458.685,453,700.00

不可预见费

10%

545,370.00

估算总价

11,890元/平方米

504.555,999,070.00

此估算总价下浮15%可作为设计招标及施工招标的限额指标

分租方案需前期投入600万左右的改造费用

单位：元

收益测算-----改造预算

支出项目包括：前期投入的改造费用（分摊到10年）、宣传推广费用（逐年递减）、人员成本以及设施设备维保费用等----该费用未包含各项税费及附加。

单位：万元

项目

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

第七年

第八年

第九年

第十年

第十一年

第十二年

第十三年

第十四年

第十五年

合计

人员成本表

1201301401511631761902062222402592803023263523258外包保洁人员费用

242526282931323435373941434548518物业费用

292929292929292929292929292929428水电、供热费用

1701701701701701801801801801801901901901901902700宣传推广

1001001008080707060605050505050501020维保费用（电梯、空调）

77777777777777798改造费用

606060606060606060600000