第十一章 物业管理日常服务要点、难点和措施

第十一章物业管理日常服务要点、难点和措施前期施工期是物业管理服务中的重要阶段，其要点是保证施工过程中的安全和有序，难点是如何协调好各方利益并解决工程质量遗留问题。要点和难点分析：一、保证施工过程中的安全和有序，重点是：1.建立施工安全管理制度，加强对施工人员的培训和管理；2.确保施工现场的环境卫生和噪声控制；3.加强对施工材料和设备的质量监督。二、协调好各方利益，重点是：1.与业主和客户保持沟通，及时解决施工过程中的问题；2.与施工单位保持良好的合作关系，共同维护施工现场的秩序和安全；3.确保施工过程中不影响周边居民的生活。难点是：1.分阶段开发，施工过程中对住宅业主和客户的影响；2.工程质量遗留问题的处理。措施和办法：1.建立施工安全管理制度，加强对施工人员的培训和管理；2.加强对施工现场的环境卫生和噪声控制；3.与业主和客户保持沟通，及时解决施工过程中的问题；4.与施工单位保持良好的合作关系，共同维护施工现场的秩序和安全；5.确保施工过程中不影响周边居民的生活；6.建立工程质量监督制度，加强对施工材料和设备的质量监督；7.及时处理工程质量遗留问题，确保施工质量符合要求。香格里拉城市花园分为东、南、西三个区域，它们的竣工、入伙和销售时间有所交叉。这意味着物业功能的开发是分阶段进行的。在东南区房屋交付入伙后的半年内，处于装修高峰期。而此时西区正处于竣工交付前最紧张的施工阶段。在这段时间里，由于西区施工的影响，东南区的业主在安全、噪音、治安、清洁等方面会受到不同程度的影响。因此，如何管理好施工期间，保证西区安全顺利交付，并确保对东南区业主的居住生活环境的影响降到最低，是该阶段物业管理工作的重点。为了解决这个问题，诚则成物业顾问工作组进行了分析研究，同时结合在管相关楼盘的管理经验，提出了解决方案和措施：1.在西区与东南区交付区域设置隔离带，施工区与生活工作区分开，以避免安全隐患。同时，车辆与业主车辆分区域按不同路线行驶，并在隔离带设置保安岗和提示牌。业主不得随意进入施工现场，进入施工现场必须有发展商工程部或售楼部的带领，并佩戴安全帽。2.管理施工队伍。施工人员进入社区会给业主带来安全隐患，因此原则上不允许进入一期社区。确需进入的，须办理相关出入手续后，方可进入。施工材料的放行须工程部和施工队双方签字，办理出入手续后，方可放行。施工现场的材料堆放会影响环境卫生，因此要加强保洁力度，每天清扫两遍，特别是灰尘大的地方。车辆进出过多，会造成交通堵塞和安全隐患，同时也会影响环境卫生。因此，要确需进入社区的施工车辆，经同意后，办理手续，按指定路线、车速行驶，不得长时间停留。漏油、漏沙土的车辆不准进入园区。3.控制施工噪音。施工噪音对已经入住的业主和客户的影响要降到最小。因此，需要与发展商和施工单位协商，确定施工时间，并依据十堰市施工噪音管理的有关规定进行控制。最后，要营造“和谐、统一”的居住、生活、商业环境。系统安全运作是香格里拉城市花园物业管理服务的第一要点。立区域防范体系，加强安全管理，确保业主的生命财产安全。同时，加强环境卫生、道路交通管理等方面的工作，打造一个宜居、宜商、宜游的社区。为了确保安全，我们秉持预防为主的原则，积极宣传安全知识，确保安全标识齐全，定期进行紧急突发事件和消防演习，通过培训提高业主和客户的安全防范意识和技能。我们采用内紧外松的工作氛围，将智能化硬件与管理处软件结合起来，建立了香格里拉城市花园消防监控中心、闭路监控、可视对讲和外围红外线监测等防盗网络。业主可以使用一卡通自由出入小区、车库和会所，但安全仍在我们的掌控之中。我们形成了人防和技防相结合的安全防范体系。我们与公安机关和周边物业管理单位合作，形成了群防联控的安全网络，加强了与当地公安机关的沟通和联系，在派出所的指导下，与周边物业管理单位互通信息、互相支援，形成了安全控制网络。我们遵循“预防为主、防消结合”的消防管理思想，严格执行消防工作的日常检查制度，通过各种形式开展消防宣传工作，提高业主和客户的消防安全意识，每年开展一次消防实战演习和一次消防摸拟演习，以确保香格里拉城市花园的安全运作，保护业主和住户的生命和财产安全。我们重点关注供配电设备、消防监控设备和电梯设备的安全运行，设立设备专职维修保养责任人，全面负责设备的维护与保养，严格执行各设备系统操作规程和维修保养计划，建立设备台帐，明确各责任人的岗位职责，严格执行设备保养的“三检两养”制度。我们建立了明晰的道路标识系统，使人流和车流分开，以确保道路交通安全。我们建立了完善的应急反应体系，制定了紧急应变措施，在日常工作中经常开展应急体系培训，以便在突发事件发生时能够紧急启动并安全疏导。为了提供星级服务，我们招聘了高素质、有超强服务意识和专业操作技能、具有绅士淑女风度的人才，并对其进行系统培训。我们运用星级的管理服务标准，使业主和客户享受高标准服务的同时，充分感受个人尊严和个性化的最大满足。我们还致力于营造社区文化氛围，为业主和客户提供更加舒适、和谐、健康的生活环境。物业管理人一直致力于创造健康、浓厚的社区文化。为此，他们制定了丰富、有针对性的社区文化活动计划，开展各种形式的社区文化活动，以营造都市精英新生活的人文氛围。在“用文化管理环境”方面，他们采取了以下措施：开展环保知识宣传和讲座，推行垃圾分类和废物回收，开辟业主花木栽培区并鼓励业主参加植物认养活动，设置轻松优雅的背景音乐，配以假山、流水，营造文化气息，宣扬人类爱心，鼓励饲养小动物以增添生活乐趣，提供宠物饲养技术服务并代办宠物准养证等特殊服务，开展名花异草及山、石、盆景的展销，并提供养护顾问服务，花草树木修剪成型，使之吻合典雅风格和人文气息。对于装修管理服务，物业管理人提供了公开的装修管理服务流程和装修管理服务承诺，通过装修审核、装修巡查、违章装修的纠正、指定装修垃圾堆放地点、装修垃圾统一清运、装修人员的管理、装修完成后的验收，杜绝违章装修，维护装修秩序。他们还提供装修宣传，将国家和十堰市有关家居装修的《装修手册》送给每位业主，让业主了解家居装修有关规定及禁止进行的装修项目。此外，他们还提供装修培训，统一的安装标准以及聘请装修专业人士为业主提供专业意见。对于装修保护，他们会对公共设备设施作临时性保护，并指定临时材料堆放区和停车通道。最后，他们提供装修特设服务，如设置装修通道和制造专用的手推车供施工单位使用，为现场安全及长远着想，每户配备二个灭火器，既保证施工消防安全又可作家庭防火之用。九、处理遗留问题的措施为了方便业主验房，必须解决工程局部存在的质量问题。签订三方保修协议可以解决这个问题。这个协议由发展商授权物业管理公司来维护工程质量问题。如果施工单位不配合或者修后问题仍然存在，业主可以直接通知施工安装单位。如果施工质量问题难以确定，业主认为是工程质量问题，物业管理公司有权聘请外协单位施工。所发生的费用可以从发展商在售楼过程中许诺给业主和装修单位的尾款中扣除。在前期工程跟进时，注重前期介入的跟踪，并