上海房地产奉化别墅项目投资分析报告范本

WORD文档，可下载修改地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局C、地块西面：西面环山，有天然小河道D、地块北面：北面环山A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。项目处在奉化市区范围内，周边的市政路网及其公共交通完善，车行5分钟可到达市中心。地块周边市政、公建、商业、居住等配套项目紧靠城市主干道南山路，公安局、街道办、岳林寺、奉化江、阳光茗都小区等生活、居项目优势(Strength)●地块气质较好，位置极佳，闹中取静，是市区内罕有的低容●地块山水齐备，是理想的风水宝地，可开发●地块东南面有一未搬迁的食品厂，高大的烟囱对●地块西面山坡上有一公安局的看守所，会对购房者产生一定●地块紧靠的山坡上目前有部分坟墓，如不搬迁，会对消费者造成不小的心理影响项目机会(Opportunity)●当前奉化房地产市场上基本没有与本项目别墅类产品竞争的楼盘，市场压力较小●罗蒙集团品牌在奉化影响力较强，良好的口碑与人脉资源，对于项目开发将会更有把握●奉化经济发展迅猛，拥有为数不少的富人阶层，高档住宅市场拥有较多的潜在购房需求项目威胁(Threaten)●奉化城区内有不少的拆迁安置房及自建“落地楼”通过二手房市场流通，价格较低，将会对本项目的销售产生一定的影响但是从近几年的宏观数据走势来看，奉化的房地产市场正在逐渐向好，发展速度也在不断加快，各项指标都在稳步增长中。而下滑的商品房销售面积主要是由于目前市场上可供选择的楼盘有限，还有宏观调控对于自住需求的抑制，相信随着外来人口的不断增多以及居民收入的此外随着奉化市政府出台新的城市规划，奉化将会迎来一个新的发展时期，这对于房地产市场来说也是一个新的机遇。对于奉化未来的房地产总体市场特征表现为:二、从产品面积来说，中小户型的去化好于大面积户型。五、在售楼盘不太重视品质和细节，更多的楼盘在宣传楼盘的价格和地段，市场上缺少品质优良的高档次楼盘。4地区的客户前来购买，在宁波别墅项目开发中应当说是相当成功的一个典范。开发商：奉化凯利房产有限公司物业管理：联合物业用地面积：建筑面积：69241平方米5配套设施：露天泳池、咖啡厅、健身房、网球场、超市、国际幼儿教育中心等销售情况：基本售完项目缺点：此别墅群有一部分业主是先买地，自行建造别墅，所以造成规划杂乱。户客源来源以本地及宁波为主——来源区域：本地区域约占70%—8私营业主购买能力较强，消费观念前卫——职业特征：私营业主约占50—60%；公务员、事业单位人员占10—15%；近郊别墅、山水别墅“百花齐放”受地区发展因素及城市土地供应结构的影响，近年来别墅土地供应较少，别墅开发主要集中于集合式住宅小区里的别墅院落，而随着紫汀花园等的开发，别墅市场进入了近郊别墅、山水别墅的发展时代。未来溪口等风景区、市郊山地等的开发将进一步深化近度较高的是中国元素与现代风格结合、英国风格、西班牙风格以及美国风格等。户型或公共规划中增加若干个社交活动空间，如内庭院、棋牌室、视听室等。并将成为日后别墅地下室的发展趋势，通过一定的下沉式庭院来解决采光问题，并且通过不同的设计手段，地下室的层高将有望加高。车位：当前别墅基本要求设置一个车库，但随着私家车的增加，别墅业主将是最先拥有双车的家庭，所以在满足基本需求的情况下，车位一般会朝根据以上对奉化房地产市场以及区域别墅市场的分析、研究，发现奉化整体房地产市场正在不断地走向成熟，后市可发展空间相当大，此时介入市场进行房产项目开发是较为理想的。而奉化别墅市场发展不成熟，缺少高品质的别墅项目，产品可提升空间大，市场竞争压力小，有效需求大2、质优品牌楼盘的附加值调整系数别墅均价=市场行情价×质优品牌楼盘附加值调整系数×市场竞争系数项目地块拟开发独立别墅、双拼别墅、联体别墅等类型的产品，根据产品的不同特点，结合奉化市场的价格特征，并在此基础上综合产品容积三、地价变动的敏感性分析地价变动影响利润的敏感性分析第四部分、项目投资分析结论第四部分、项目投资分析结论通过以上对项目自身状