物权法改变城市房屋拆迁游戏规则

PAGEPAGE1《物权法》改变城市房屋拆迁“游戏规则”2007-10-10今年10月1日

《物权法》正式实施。百姓普遍关心的拆迁问题也将随着《物权法》的施行，发生诸多变化。《物权法》缘何会改变充满争议与矛盾的城市房屋拆迁行为，百姓应该如何利用《物权法》更好地保护自己的合法权益？这成了大家普遍关心的问题。为此，记者采访了有关部门和对《物权法》颇有研究的宁夏怀远律师事务李志银律师。

■物权是“具有排他性”的权利，任何人不得随意侵犯

李志银介绍，《物权法》第二条第三款规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，是关于物权具有排他性权利的规定。在民事法律上，凡是有排他性的权利，国家均采用追究刑事犯罪责任和民事责任进行保护，如在刑事上，设定侵占罪、抢夺罪等，在民事上设定侵权的民事责任和违约的民事责任等方式进行保护，禁止任何单位和个人侵占，哄抢和破坏；不仅排除一般人的干涉，而且“排除国家的干涉”。这一规定说明，任何人，包括各级政府，不经过法定程序也不得超越权限，侵犯公民的私权利。

■《国务院城市房屋拆迁管理条例》停止执行

由于2001年出台的《国务院城市房屋拆迁管理条例》与《物权法》中有关规定相抵触，该《条例》在《物权法》实施后将停止执行。在国家征收法或者征收条例没有出台以前，将出现一个法律上的“真空”状态，因此，国务院已委托建设部先以修改条例的办法弥补法律上的真空状态。

9月26日，自治区政府法制办法规处一位负责人告诉记者，2004年实施的

《宁夏城市房屋拆迁管理办法》是在国务院这个《条例》的基础上制定的，所以其中的一些规定也与《物权法》的规定相抵触，因此也停止执行，进行修订。这位负责人同时表示，停止一部法规的执行要经过法律程序，目前自治区政府法制办正在做这项工作。随着法律程序的结束，《宁夏城市房屋拆迁管理办法》也将做出新的规定。

■“为公共利益”的拆迁将是政府拆迁的前提

李志银律师介绍，《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这条规定明确了政府拆迁必须是“为了公共利益的需要”才可以拆迁，为了商业利益的拆迁不包括在政府的拆迁范围之内。

焦点问题是，什么是公共利益？

李志银律师介绍说，物权法规定的“公共利益”虽然是一个“不确定概念”，但其不确定的只是“范围”的不确定，不是“内涵”的不确定。按照民法理论上的通说，“公共利益”是指社会全体成员能够直接享受的利益，社会个别成员、部分成员享受的利益，不属于公共利益；社会全体成员“间接享受”的利益，也不属于公共利益。只有社会全体成员直接享受的利益才属于公共利益，如建机场、修公路、修铁路，盖行政中心，建公立博物馆、图书馆、医院、学校等等。今后，开发商投资拆旧市场盖新市场销售、拆居民房盖商品房销售，都不是“公共利益的需要”。

李志银律师同时认为，过去，政府以“旧城改造”和“城市建设”的名义组织拆迁，将“旧城改造”和“城市建设”的拆迁等同于“为公共利益”的拆迁，混淆了“为公共利益”的拆迁和“为商业利益”的拆迁之间的法律界限，应当注意，《物权法》里没有使用“城市建设”和“旧城改造”这两个概念，所以，《物权法》实施后，以“城市建设”与“旧城改造”名义组织的拆迁在法律上没有依据，属于违法拆迁。

■是否为了公共利益谁说了算？

今后，某一具体拆迁行为是否属于为了公共利益的拆迁，由谁来认定呢？又依照什么程序来认定呢？

李志银律师认为，事关社会公共利益的事项，无论是整体性的社会公共利益，还是局部性的社会公共利益，都是国家或者地方的重大事项。我国是实行人民代表大会制度的社会主义国家，人民代表大会是最高的权力机关，关乎全体社会成员利益的大事，自然应当由全国人民代表大会和地方各级人民代表大会及其常务委员会说了算。因此，有权作出决定的机关应当是全国人民代表大会和地方各级人民代表大会及其常务委员会，政府行政职能机关只能提出议案，提请国家最高权力机关或者地方最高权力机关审议决定，不能直接作出决定。

■征收也要按市价补偿

拆迁补偿往往是拆迁过程中最受关注的问题。

李志银律师介绍说，《物权法》规定的征收是国家强制性的取得制度，不实行意思自治，合同自由，但强制征收只是对被征收人意思自治、合同自由的法律限制，不是对征收财产价格的法律限制。征收财产的强制性与没收财产、征税、罚款等公权力行使是不同的。没收财产等是国家机关单方的意思决定，可以直接依据公权力的行使，无偿取得公民的私有财产，且被没收财产、被征税、被罚款的人不得抗拒。但征收是有偿取得，属于商品交换关系，政府要遵循市场交易等价有偿的规律，对被征收人进行补偿，要保证被拆迁人的合法利益。同时，征收居民住宅的，还要保证被拆迁人的居住条件。

李志银律师指出，值得注意的是商业用地是排除在政府征收制度的适用范围之外的。今后，企业要取得商业用地进行开发，不能再采用国家征收的形式，而要采用向政府申请获得用地指标，支付国有土地出让金，然后由开发商与区域内的土地使用权人按照合同法的规定平等协商、讨价还价、签订合同，政府不能插手，更不能设立所谓“拆迁办”、“拆迁指挥部”，代替企业与土地的所有权人谈判，或者组织公检法司机关配合企业强行拆迁居民的房屋。

针对《物权法》严格区分公共利益用地与商业用地的原则，李志银律师介绍说，根据物权法确立的原则，国家应该制