瑞联平台城市快报深圳（2023年7月）

中国房地产市场发展报告 Jul.2023每一天，为您创造价值RUIUNION城市快报深圳市场本期摘要全国楼市综述（6月）全国代表城市房价变化（6月）聚焦深圳市场（6月）瑞联平台价值研究院月报获取更多资讯，请关注“瑞与资信本期摘要全国楼市综述（6月）全国代表城市房价变化（6月）聚焦深圳市场（6月）瑞联平台价值研究院月报深圳物业核心指标一览变动指标为深圳物业核心指标一览变动指标为环比变化新建商品住宅均价： 63,128元/㎡住宅房价收入比25.6存量商品住宅均价： 59,200元/㎡新建写字楼（含研发办公）均价：40,586元/㎡新建商业（以商务公寓为主）均价：69,858元/㎡住宅房价收入比25.600.20%新建住宅成交套数9.40%0.26%13.67%1:716住宅去化周期15.0月住宅租售比存量住宅成交套数新建住宅均价存量住宅均价利率指标一览利率指标一览CMBSCMBS/CMBN/REITs（%）贷款市场报价利率（LPR）（%）数据来源：瑞联数据平台债券发行平均利率债券发行平均利率（%）数据来源：中国人民银行数据来源：WIND先扬后先扬后抑 楼市中考平淡收官供需失衡 政策加力预期增全国住宅市场综述（6月份）六月综述：连续三个月价量齐跌瑞联EVS存量住宅加权均价为22,847元/㎡（仅作价格指数用），本月环比名义跌幅0.25%，连续2个月下滑。均价同比跌幅为%，跌幅有扩大趋势。在可连续获得官方数据的城市中，6月存量住宅成交环比锐减20.8%，连续三个月下滑。重点城市延续低迷走势，挂牌量持续走高，购房者观望情绪加重，业主以降价出售为主，多数城市进入买方市场。在瑞联平台跟踪的重点城市中，6月新建住宅销售面积环比下降7.6%，市场下行压力不断加大。2023年房企债务集中到期，资金链紧绷。作为冲刺年中业绩的节点期，房企推盘和折扣力度有所加强，但市场支撑乏力，销售节节回落。2023年上半年，全国居住用地成交规划建筑面积相对去年同期下降31.6%，金额同比下降20.2%，成交规模处于历史低位。6月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升.%，金额环比上升.%，溢价率下降至.%，流拍率上升到%。6月，北京共有19宗居住用地成功出让，揽金约557.6亿元，出让金遥遥领先，问鼎全国城市出让金榜冠军。本轮推地质量上佳，外地企业和民营企业踊跃参拍，竞争激烈，部分宗地被新面孔截糊。全国楼市尚未明显回暖背景下，北京土拍市场韧性十足，走出了独立行情。杭州第五、六批次供地接连上新宗居住用地，揽金约亿元，表现亮眼。天津、武汉、深圳分别掘金亿元、.亿元、13亿元，位列出让金榜第三至位。环比变动：下跌城市数量大增在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市仅有3座，下跌城市增至43座（比上月大增6座），市场下行超出预期。环比上涨的城市为武汉（0.76%）、三亚（0.22%）及济南（0.04%）。环比跌幅居前的城市为郑州（-2.50%）、东莞（-1.80%）、兰州（-1.78%）、南宁（-1.61%）及呼和浩特（-0.95%）。均价同比：东莞、郑州领跌存量住宅均价同比上涨城市只有6座（比上月减少1座），下跌城市多达40座。大湾区东莞、江门、中山，东北重镇哈尔滨、长春、沈阳信心不足、需求下降等未得到根本性扭转，楼市疲软失色，均价跌幅居前。同比上涨的城市为上海（1.79%）、泉州（1.39%）、佛山（1.29%）、西安（0.99%）、乌鲁木齐（0.92%）及北京（0.19%）。同比跌幅居前的城市为东莞（-9.03%）、郑州（-8.83%）、江门（-7.95%）、中山（-7.32%）及哈尔滨（-7.30%）。市场展望：暑期淡季，分化延续2023年上半年，住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止。年初，随着疫情防控的全面放开，去年以来出台的利好政策逐步发酵，叠加信贷环境相对宽松，积压的刚需、刚改需求集中释放，存量住宅成交连续两月强势回升，3月达到近年小高峰。二季度，随着积压刚需释放殆尽，“换房需求”也转不动了，二手房挂牌量不断攀升，供需失衡，连续三个月价量齐跌，楼市中考平淡收官。楼市不是一个孤立的市场，而是一个与国民经济、地方财政、社会稳定等密切相关的市场。6月16日，国常会指出外部环境更趋复杂严峻，全球贸易投资放缓，直接影响我国经济恢复进程。针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。6月，贷款市场报价利率（LPR）年内首次下调，5年期以上LPR由4.3%调整至4.2%，为2019年房贷利率换锚以来最低水平，房贷利率降至历史低位。此次降息释放了积极信号，也预示着“加强逆周期调节”措施在加快落地，有利于提振市场信心。6月地方政策的出台频次放缓，因城施策多聚焦在限购限售调整、公积金优化、发放购房补贴、推动存量住宅“带押过户”等。青岛、福清等地放松限售政策，降低限售年限，对特定群体放松限售条件。北京、连云港、广州等城市优化公积金政策。泰州、福清等对持房票购房的安置人给予购房奖励。上半年，中央救市非常克制，保持了足够的政策定力。而百余个市县陆续出台了超过300条优化房地产调控政策，部分城市多轮松绑，但是政策效果有边际减弱的趋势。多数城市调控政策已基本取消，清空弹夹托市，市场情绪仍未能获得实质性提振。7、8月份为楼市传统的暑期淡季，若无强力的救市政策出台，住宅成交规模还将低位持稳。供需两端齐发力，楼市组合拳才能形成共振。下半年需要更强有力的托底政策才能遏制住市场下行趋势，政策加力预期增强。预计三季度各城市分化行情延续，长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区基本面尚佳，维持弱复苏主基调。大部分城市刚需退场后需求出现断层，住宅交易活跃度将继续下降，还将延续筑底行情。EVS数据大公开——2023年6月全国代表城市存量房房价变化排名12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546

城市北京三亚长沙济南成都厦门南京珠海合肥昆明广州天津苏州海口南昌深圳太原青岛常州武汉无锡福州贵阳惠州兰州大连宁波温州重庆烟台杭州南宁沈阳长春中山江门郑州东莞

2023年6月均价（元/㎡）59,46512,57314,23613,8728,02153,88028,32810,84914,96313,73940,09829,68219,90716,94313,36310,55031,06519,02519,20515,13010,00611,09859,20010,16816,66912,18015,53813,77721,0758,48810,03310,81712,97222,91817,0579,2879,67638,09410,7509,0008,5198,64910,1796,90812,14622,212

环比变动-0.04%-0.25%-0.23%-0.14%-0.26%-0.04%022%-0.47%004%-0.10%-0.16%-0.03%-0.07%-0.28%-0.03%-0.24%-0.34%-0.03%-0.41%-0.54%-0.95%-0.48%-0.26%-0.03%-0.23%-0.73%076%-0.48%-0.05%-0.01%-0.40%-1.78%-0.36%-0.30%-0.41%-0.39%-0.40%-0.59%-1.61%-0.22%-0.43%-0.33%-0.25%-0.60%-2.50%-1.80%

2023年累计变动-0.02%153%-0.22%009%084%009%032%-0.15%-0.68%-0.37%-0.73%-0.04%030%-1.51%000%-1.27%-1.38%-0.44%-1.55%-1.30%-2.39%-1.13%-1.24%-0.10%-1.34%-2.03%-0.56%-2.05%-0.77%-0.77%-1.67%-2.83%-3.09%-1.98%-3.17%-1.58%-1.83%-3.06%-3.18%-1.97%-2.65%-2.56%-3.20%-6.19%-4.92%-4.78%

1.79%1.39%1.29%099%092%019%-0.27%-0.29%-0.44%-0.46%-0.67%-0.79%-1.25%-1.72%-1.81%-2.13%-2.40%-2.45%-2.50%-2.88%-2.99%-3.07%-3.10%-3.14%-3.16%-3.31%-3.31%-3.34%-4.00%-4.23%-4.50%-4.71%-4.82%-4.97%-5.13%-5.31%-5.33%-5.85%-5.89%-6.13%-6.14%-7.30%-7.32%-7.95%-8.83%-9.03%数据来源：瑞联EVS数据平台聚焦深圳市场聚焦聚焦深圳市场新房住宅概述中海以新房住宅概述中海以亿自持租赁住宅,0㎡斩获深圳湾超级总部基地T20-00宗地，备受瞩目。本月共有宗地顺利拍出，规划建筑面积万㎡，成交总额2亿元。月，深圳推出共宗地，其中宗为居住用地，建设用地面积公顷，规划建筑面积4万㎡。土地市场概述人才住房类型，新增保障性租赁住房、共有产权房类型，把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。政策资讯概述松绑存量住宅参考价政策。关于保障性住房，“十四五”期间增加20万套保障性租赁租房供给，取消安居型商品房、松绑存量住宅参考价政策。关于保障性住房，“十四五”期间增加20万套保障性租赁租房供给，取消安居型商品房、在新房领域，加大公积金贷款支持力度，深汕合作区取消限购政策。在存量住宅方面，推广“带押过户”，“只做不说”上半年，深圳楼市扶持政策相对谨慎。上半年新宅市场成交先升后降，后劲明显不足，需求疲弱。在售新建商品住宅套数创下2014年以来的高位。上半年新宅市场成交先升后降，后劲明显不足，需求疲弱。在售新建商品住宅套数创下2014年以来的高位。月，新建商品住宅均价为元㎡，环比下跌2%。网签量,4套/.万㎡，套数环比上升4%。年深圳开发商中考成绩发布。特区建发投资以权益销售7㎡11亿元辉煌成绩，领衔深圳房企销售榜。存量住宅概述上半年，存量住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止，楼市中考平淡收官。存量住宅房价收入比高达上半年，存量住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止，楼市中考平淡收官。存量住宅房价收入比高达，从年初（3）以来呈趋势性下降形态。住宅租赁市场市场非理性需求褪去。存量住宅网签套万㎡，套数环比下跌16%。6月，具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为20元㎡，环比下跌%，同比下跌10%。房价连续0个月阴跌，市一月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为元览存量住宅空置率约%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（%～%）。本月存量住宅租售比为，静态租赁回报率仅为%。商业市场概述一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升月份，深圳一手商业物业均价为元㎡，环比下跌%。成交面积,1㎡，环比大升.%。零售商业租赁市场：租金回升，空置率保持平稳一季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为元㎡·月，环比上升%，同比下跌%。空置率为%，环比保持不变。一手写字楼市场：价跌量升月份，新建写字楼成交均价元㎡，环比下跌%；成交,8㎡，环比暴增3%。新建写字楼可售面积万㎡，库存量下降%。写字楼租赁市场：租金趋势性下行，空置率基本稳定一季度，深圳商务区甲级写字楼租金继续下行，平均租金为9.3元㎡·月，环比下跌2%。静态租赁回报率为%。甲级写字楼平均空置率为%，环比下降个百分点，整体空置率走势基本稳定。政策资讯政策资讯《深圳市共有产权住房管理办法》等四个政府规章发布深圳发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深将于8月1日正式实施。共有产权房：深户社保满5年可申请，申请人份额占比不低于50%。共有产权采用封闭流转的方式，共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房；满五年可以将所购共有产权住房转让给符合条件的对象。销售均价按照市场参考价格的50%确定。购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额。公租房：需审核家庭收入财产状况。租金：按市场参考租金30%；特困户为3%。保障性租赁房：政府配租租金为市场价60%；社会主体出租为90%。《深圳市基础教育布局专项规划（2022-2035年）》发布6月2日，深圳发布《深圳市基础教育布局专项规划（2022-2035年）》。到2025年，建成一批高品质、集约共享的基础教育学校，可提供270万座基础教育学位。《深圳市2023年度城市更新和土地整备计划》印发6月2日，深圳印发《深圳市2023年度城市更新和土地整备计划》。2023年度全市通过城市更新和土地整备实现直接供应用地规模235公顷（通过城市更新供应不少于165公顷），其中，居住用地直接供应规模155公顷（通过城市更新供应不少于110公顷）。讯住房保障：2023年度全市通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）34000套。持续加大居住潜力用地的整备力度，2023年度全市通过土地整备完成不少于200公顷的居住潜力用地。讯产业空间：2023年度全市通过土地整备完成不少于400公顷的工业用地；控新增“工改MO”类城市更新单元计划，2023年度全市新增“工改M0”类城市更新单元计划拆除用地规模不超过34公顷。土地整备：总计561个土地整备类项目列入计划，计划安排新建土地整备项目36个，续建土地整备项目281个，共317个。计划安排新建土地整备利益统筹项目35个，续建土地整备利益统筹项目189个，共224个。计划安排新建土地整备安置房建设项目5个，续建土地整备安置房建设项目15个，共20个。房屋征收：市本级财政承担的房屋征收常规项目计划安排新增项目53个，续建项目142个，合计195个，计划安排轨道项目46个。社会投资类房屋征收项目计划安排36个社会投资类房屋征收项目，其征收拆迁补偿费用由企业支出。提高小户型、宿舍配比的停车位配比深圳发布《深圳市城市规划标准与准则》局部修订条款，着重修订完善了轨道交通及枢纽、步行及自行车、机动车停车场等设施的规划标准，提高小户型、宿舍配比的停车位配比。《深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）》发布6月13日，深圳发布《深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）》。宅地使用权期满，可自动续期；非宅地中严重影响国土空间规划，包括变更为文体、医疗、教育等用地，不予续期。龙华调整出3宗居住用地6月17日，深圳调整“大浪西南地区”“观澜老中心地区北片”法定图则。“大浪西南地区”调整为二类居住用地，调整后，两宗二类居住用地用地面积为38㎡、32㎡，总建面2.5万㎡。“观澜老中心地区北片”大布巷片区城市更新单元容积率提高至，用地面积㎡，总建面4811㎡。土地市场土地市场月，深圳推出共宗地，其中宗为居住用地，建设用地面积公顷，规划建筑面积4万㎡。本月共有宗地顺利拍出，规划建筑面积万㎡，成交总额2亿元。六月份深圳土地成交一览表成交日期 宗地编号 宗地坐落 土地用途 土地面积 规划建筑面积 成交总价 竞得成交日期 宗地编号 宗地坐落 土地用途 土地面积 规划建筑面积 成交总价 竞得(㎡) (㎡) (万元)合计

宗地编号T207-0060A811-0347G05103-0107G03510-0064T102-0438G02113-0064T102-0429G12205-0008G12205-0009--

宗地坐落南山区沙河街道龙华区民治街道平湖、南湾街道龙岗区坂田街道前湾九单元04街坊龙岗区宝龙街道前湾九单元05街坊坪山区龙田街道坪山区龙田街道--

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土地面积(㎡)----0 T-0 南山区沙河街道 居住用地 ,9 ,0 ,,0 中国海外--0 A-7 龙华区民治街道 居住用地 ,8 ,0 ,0 深业置地--5 G-7 平湖、南湾街道 工业用地 ,4 ,1 ,0 深国铁路物--5 G-4 龙岗区坂田街道 工业用地 ,7 ,0 ,0 易宝软件--2 T-8 前湾九单元街坊 商服用地 ,5 ,0 ,0 中国国际海--2 G-4 龙岗区宝龙街道 工业用地 ,4 ,0 ,0 比亚迪--2 T-9 前湾九单元街坊 其他用地 ,0 ,0 ,0 前海精集--9 G-8 坪山区龙田街道 工业用地 ,4 ,0 ,7 鹏新旭技术--9 G-9 坪山区龙田街道 工业用地 ,8 ,0 ,5 鹏新旭技术合计 -- -- -- ,9 ,,1 ,,2 --,8,4,7,5,4,0,4,8,9

规划建筑面积(㎡),0,0,1,0,0,0,0,0,0,,1

成交总价(万元),,0,0,0,0,0,0,0,7,5

竞得人易宝软件比亚迪前海精集鹏新旭技术鹏新旭技术-- 土本月成交两宗居住用地，其中中海斩获深圳湾超级总部基地T207-0060宗地，备受瞩目。

数据来源：瑞联EVS数据平台市场T0-000宗地占地32㎡，规划建筑面积06㎡，最高限制地价232亿元。限毛坯均价.3万元㎡，不限场制户型比例，没有配备保障房。本宗地共有6家央国企竞拍，分别是华润+建发、中海、保利发展、招商+华发、中铁建、越秀。历经1个半小时，出价9次触顶后，开始竞自持的租赁住房建筑面积。鏖战1个回合，最终由中海以.2亿自持租赁住宅㎡竞得。另一宗居住用地-，由深业以14亿底价拿下。宗地位于深圳北站片区，毛坯限价0万元㎡。本项目包括酒店宗地（红线内）距离深圳北站约500图片来源：深圳公共资源交易中心深圳新建住宅成交价量图新房成交分深圳新建住宅成交价量图新房成交分析 场年三季度计划入市住宅57万㎡。（870套）、天曜府（570套）、雍云府（925套）等15个项目。新增包括珈誉时尚花园（1401套）、海德园A区（237套）、云海湾花园（1637套）、一湾臻邸（645套）、御棠上府数据来源：瑞联EVS数据平台月，深圳住宅新盘供应套3万㎡，套数环比上升8.%。深圳新建住宅新增供应走势新房供应分析数据来源：瑞联EVS数据平台数据来源：瑞联EVS数据平台上半年新宅市场成交先升后降，后劲明显不足，需求疲弱。上半年新宅市场成交先升后降，后劲明显不足，需求疲弱。6月销售旺季不旺，新建商品住宅均价为63,128元/㎡，环比下跌0.20%。网签量3,049套/31.0万㎡，套数环比上升9.40%。军。6月12日，海德园经历近10小时鏖战，最后一批房源A区237套住宅完美售罄，不负众望成为2023年第一个日光盘。新兴豪宅片区安托山超级网红盘海德园以备案8套252㎡、1亿元（均价,3元㎡）霸屏，问鼎全市金额冠坪山区花样年·旭辉·好时光成交套㎡、1亿元（均价46元㎡），喜提本月成交套数冠军。府（套、均价元㎡）、会展湾雍境花园（7套、均价,9元㎡）等。其他较活跃楼盘包括超核中心|润府（6套、均价42元/㎡）、云海臻府（7套、均价92元㎡）、越秀·潮樾场排名项目名称行政区域板块成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交金额(万元)1花样年·旭辉·好时光坪山区坪山 477 ,4,0,12海德园福田区香蜜湖208,2 ,3,93超核中心|润府龙华区民治146,1,2,24云海臻府宝安区沙井137,9,2,75越秀·潮樾府宝安区西乡98,0,9,16会展湾雍境花园宝安区沙井76,6,5,97云上润府宝安区福永74,2,0,48华润置地·半山润府深汕合作区赤石66,7,8,19溪山别墅龙华区民治56,7,0,310招商臻城花园龙岗区布吉55,4,8,311中海寰宇珑宸花园龙岗区龙岗中心区53,0,5,512华侨城四海华亭·龙胜云坊龙华区龙华53,4,5,013深业云筑光明区公明53,2,0,714鸿荣源博誉府龙华区民治50,6,9,915远洋天著南山区桃源50,2,7,316璟荟名庭宝安区松岗46,8,7,117绿城汇银·桂语兰庭光明区光明44,5,0,818万科·未来之光宝安区新安43,0,5,919天健悦湾府南山区前海42,2,1,620润晖府光明区光明40,8,6,721深业山水东城花园坪山区坪山40,0,2,722深铁璟城宝安区松岗40,7,5,923保利明玥澜岸花园坪山区坪山40,0,0,624融湖盛景花园龙岗区平湖38,3,6,925佳兆业佳园福田区福田35,0 ,9,4）TOP25数据来源：瑞联EVS数据平台、中指数据深圳房企销售榜（2023年6月）TOP25场场排名企业名称项目数量销售套数权益销售面积(㎡)权益销售金额(亿元)1特区建发投资4,4 ,0 .82深圳地铁集团9,2,5 .73华润置地14,4,7.54万科11,4,6.55深圳前海建设3177,3.56卓越集团7948,0.17招商蛇口16,5,0.18华侨城13712,9.89深圳鸿荣源6663,7.610佳兆业集团9389,7.011中海地产7698,1.412中洲控股2279,3.513天健集团2241,3.114京基集团6399,0.615新润园地产2210,0.116海岸投资1344,9.417新世界集团1152,5.318晟润丰1161,7.019深圳国际2294,0.720勤诚达3311,7.321合正集团3542,1.722颐安集团4331,9.623深业集团10522,2.524鼎宏投资1364,4.825康达尔地产1152,7.32023年深圳开发商中考成绩发布。个项目火力全开，以权益销售㎡2023年深圳开发商中考成绩发布。个项目火力全开，以权益销售㎡1亿元辉煌成绩，领衔深圳房企销售榜。上半年，特区建发投资旗下创智云城（酒店式公寓68㎡，1亿元；写字楼46㎡，5亿元）、云海臻府等4深圳地铁集团9个楼盘在售，包括超核中心·润府（与华润置地合作）（84㎡62亿）、深铁懿府（56㎡52亿）、深铁璟城、弘基·朗寓等个项目，以权益销售㎡1.亿元总成绩，位列销售榜次席。人，挤身销售榜前列。传统地产豪门华润置地（.5亿）、万科（65亿）、前海建设（65亿）、卓越集团（.1亿）各有明星楼盘销售喜主力成交项目为坪山区的花样年·旭辉·好时光。主力成交项目为坪山区的花样年·旭辉·好时光。在所有面积段和总价段的产品中，80～100㎡且300～450万元的成交套数最多，占全市总成交套数的25%。300～450万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的33%；80～100㎡面积段在此总价段中占比75%；此总价段6月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为82%。其中宝安区成交领先，成交面积在全市的占比达到22%。关内成交面积合计占比18%，其中福田区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为12%。6月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100㎡产品是成交主力面积段，成交套数占比为53%。分析与点评六月份深圳新建住宅成交区域分布六月份深圳新建住宅成交区域分布数据来源：瑞联EVS数据平台场宝安区本月成交718套，摘得成交第一大区宝座。主力成交项目为云海臻府（137套）、越秀·潮樾府（98套）、会展湾雍境花园（76套）、云上润府（74套）等。坪山区成交659套，龙华区成交471套，龙岗区成交381套，分列第二至第四位。深圳新建住宅可售套数深圳新建住宅可售套数场新房可售及去化数据来源：瑞联EVS数据平台数据来源：瑞联EVS数据平台深圳新建住宅库存去化周期当前深圳新建住宅库存去化周期为15.0个月，精准维持在调控目标区间（～个月）内。新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近12个月平均销售面积得出的比值。以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险，如果小于12个月则楼市明显供不应求。障性租赁住房、共有产权住房等住房类型，把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居，将于8月1日正式实施。深圳保障性住房相关政策取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保深圳发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》套。第三季度新盘供应计划里，有套住宅跑步进场，库存拉响警报，考验着深圳楼市的购买力。近期购房者信心下降，多数新盘去化表现不佳。截至6月底，深圳在售新建商品住宅43,237套/436.82万㎡，可售套数上升8.6%，创下2014年以来的高位。库存压力最大的行政区包括龙华区,3套，龙岗区,5套，宝安区,3数据来源：瑞联EVS数据平台深圳存量住宅成交价量图深圳存量住宅成交价量图存量住宅分析 分析与点评数据来源：瑞联EVS数据平台市住分析与点评数据来源：瑞联EVS数据平台市住年初，随着疫情防控的全面放开，去年以来出台的利好政策逐步发酵，叠加信贷环境相对宽松，积压的刚需、刚改需求场集中释放，存量住宅成交连续两月强势回升，3月达到近年小高峰。二季度，随着积压刚需释放殆尽，刚改“换房需求”也转不动了，二手房挂牌量不断攀升，供需失衡，连续三个月价量齐跌，楼市中考平淡收官。场6月，具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,200元/㎡，环比下跌0.26%，同比下跌3.10%。房价连续0个月阴跌，市场非理性需求褪去。存量住宅网签2,407套/23.7万㎡，套数环比下跌13.67%。暑期淡季将至，市场难见起色。从今年以来，深圳有效存量住宅源增幅达35.4%，全市共有53,942套有效存量住宅源在售，实现跨越式增长。在成交量萎缩的情况下，一些楼市“刺客”低价成交刺痛房东们的敏感神经，楼市预期进一步减弱。深圳存量住宅房价收入比高达，从年初（3）以来呈趋势性下降形态。但从绝对数值而言，即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2023》房价收入比数据，香港18.8、悉尼13.3、温哥华12.0、洛杉矶11.3、伦敦8.7、纽约7.1、新加坡5.3。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。六月份各区存量住宅成交套数及均价数据来源：瑞联EVS数据平台住房租赁市场住房租赁市场深圳住房租赁市场走势分析与点评

数据来源：瑞联EVS数据台 住场市根据瑞联EV统计数据，月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.7元/%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（%～%）。场市2023年，政府工作报告对房地产工作的要求是：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。大力发展保障性租赁住房是2023年深圳楼市主旋律。深圳发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居，将于8月1日正式实施。公租房：需审核家庭收入财产状况。租金：按市场参考租金30%；特困户为3%。保障性租赁房：政府配租租金为市场价60%；社会主体出租为90%。一季度，深圳地区生产总值为7,772亿元，同比增长6.5%，这一增速远高于2022年全年增速3.3%。在中国式现代化建设和高质量发展道路上，深圳奋楫争先，勇当尖兵。从GDP到投资、消费、出口等各项主要经济指标，深圳都实现了较快增长，经济持续回升的态势已经明确，为全年经济稳中向好打下坚实基础。深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在800～,00万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。本月存量住宅租售比为1:716，静态租赁回报率仅为1.6%。楼市非理性繁荣是建立在高净值人群基于“财富效应”加杠杆之上的，刚需和换房者被裹挟着进场，房价更多是信贷泡沫的滥觞。房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约61.5年才能收回成本。一手商业市场场数据来源：瑞联EVS数据平台悦玺大厦（一手商业市场场数据来源：瑞联EVS数据平台悦玺大厦（㎡，均价元㎡）等。其他成交商业楼盘还包括合正新悦（,0㎡，均价,47元㎡）、润峯云上府（05㎡，均价772元㎡）、恒大位于罗湖区的深润大厦成交㎡，成交金额亿元（均价,4元㎡），一举摘得全市成交面积冠军。联全市成交金额冠军。勤诚达正大城住宅、商业、公寓批准上市85㎡，共分四期开发，目前一、二、三期基本都已售罄。本项目批准商业营业用房㎡，累计成交7㎡，目前销售率为6%。商业营业用房方面，位于光明区的勤诚达正大城，月内成交,3㎡，成交金额3亿元（均价75元㎡），蝉深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图商业市场寓寓）TOP25排名项目名称行政区域板块成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交金额(万元)1合正观澜汇龙华区福城 204 ,1,7,52会展湾东城宝安区福永47,3,1,13恒大悦玺大厦龙岗区龙岗中心区42,2,1,24华润笋岗中心罗湖区笋岗35,4,7,05和昌·拾里花都龙岗区龙岗中心区18594,7,46碧桂园翠湖大厦罗湖区翠竹17516,21347宝树台福田区园岭17762,8,28太子湾·瑞玺大厦南山区招商16,6 ,3,49恒大天玺公馆罗湖区桂园16,8,8,710龙湖·春江天玺龙华区龙华16702,2,811太子湾泓玺南山区招商13,6 ,0,712鹏广达·湾区壹号盐田区盐田12,0,7,213汇邦·名都花园宝安区石岩10518,0,214蓝郡公馆大厦盐田区沙头角10856,4,615仁恒芯梦公园宝安区沙井10314,5,116恒裕柏悦湾南山区南山7349,3,217万骏汇宝安区西乡7279,038818中粮大悦城三期宝安区新安7337,8,719星河天地光明区光明7318,3,420仁恒梦公园龙岗区龙城7353,2,421旭生和韵华庭宝安区西乡7289,2,322会展湾水岸宝安区福永6461,418223深圳中心·天元福田区莲花6,7 ,8,824锦尚公馆南山区前海6704,3,125御成府南山区南头6292,7,4数据来源：瑞联EVS数据平台、中指数据库存去化周期30.库存去化周期30.5个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要年。根据《深圳市年三季度商品房房源信息情况》，三季度预计供应商务公寓2㎡，22套；商业8,0㎡。月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）170.3万㎡，环比下降1.6%，下降趋势显著。商业市场深圳新建商）可售面积场深圳新建商业（物业库存去化周期数据来源：瑞联EVS数据平台商业市场商业市场存量商业物业市场：存量商业物业市场：深圳优质深圳优质（单位：元·金层平均租金场深圳优质购物中心最优租金层平均空置率数据来源：瑞联EVS数据平台一手写字楼市场一手写字楼市场办公市场。深圳新建写字楼成交价量图深圳新建写字楼成交价量图场名TOP10排名项目名称行政区域板块成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额(万元)1合正新悦花样年·旭辉·好时龙岗区平湖 ,950,5,42光坪山区坪山,444,7,83万科星天地罗湖区南湖,2145,0,94恒裕柏悦湾南山区南山,490,6,85岁宝壹品福田区园岭,017,2,06旭生和韵华庭宝安区西乡,58,5,07弘基·朗寓南山区桃源,721 ,0,68汇智时代广场宝安区松岗,116,2,79顺泰中晟大厦龙华区大浪,34,1,610深圳湾未来广场南山区后海,86----数据来源：瑞联EVS数据平台、中指数据深圳深圳面积根据《深圳市年三季度商品房房源信息情况》，三季度预计供应写字楼万㎡。所缓解，但依然较大。库存去化周期为29.4月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要.年。去化压力有153.3万㎡，库存量下降5.1%。办公市场公场去化周期数据来源：瑞联EVS数据平台存量写字楼市场中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。预计未来一年整体租金将趋势性下降，空置率高位徘徊。存量写字楼市场中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。预计未来一年整体租金将趋势性下降，空置率高位徘徊。办公市场深圳甲级写字楼平均租金（单位：元/㎡深圳甲级写字楼平均租金（单位：元/㎡·月）市公市深圳甲级写字楼平均空置率 场一季度，深圳甲级写字楼平均空置率为21一季度，深圳甲级写字楼平均空置率为21.9%，环比下降0.5个百分点，整体空置率走势基本稳定。深圳写字楼存量居大湾区城市之首，未来两年簇拥入市供应更是达到匪夷所思的800万㎡，将长期处于供过于求状态。六月楼市政策保持定力，地方持续因城施策

研究院月报政策速览加，继续加大对符合条件的农村地区风力发电、太阳能和光伏等央行、国

•督督管理乡村振兴2023/6/16国务院宏观经济2023/6/16央行LPR2023/6/20

加强基设施建支，鼓励建立健全农业农基础设施建设融资项目库，强化信息等五部门

快•

提IT大投市金融产品和服务供给，支持新市民就推动融资配套要素市场改革，探索完善农村产权确权颁证、抵押登记、流转交易、评估处集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，优先支持农村集体经济发展项目。国务院常务会议 风险等四个方宏观研究提出了一、着力扩大有会议强调做强集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，优先支持农村集体经济发展项目。

优实体经济、防范化解重点领借中心受权公布（LPR）公告

紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。（PR）为：1年期PR为.%，5年期以上R为.%。以青岛

降低首

•2023/6/1 康发展的通知健

特2屋产权非限购区域首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。阳江

成本资金监管监管格

地产市场持续平

鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度。调整土地增值税预征率。普通住宅预征率为调整土地增值税预征率。普通住宅预征率为.%，其他类型房地产预征率为%开发企业公积金贷款阶段性风险保证金留存比例由10%下调至5%，超一百万后下调至1%高价下浮15%调整为可上下浮15%，备案间隔时间缩短为1个月，按购买通究月报通州究月报

.上的住宅，给予房款总额（不含储藏室、车位、车库的价款）1%的购房补贴。鼓励举办房产推介会，营造促进住房消费的市场氛围。的住宅，给予房款总额（不含储藏室、车位、车库的价款）1%的购房补贴。

取消限售

全面推行带押过户，支持“卖旧买新”改善性住房需求。

房票安置

措施

鼓安置，对于使用房票在规定期限内购房，房地产企业和属地沈阳市 购房补贴

“沈水之阳，我心

取消新房两年限售的限制。在沈就业的大中专以上学历的新市民、青年人，公积金贷款额度提至在沈就业的大中专以上学历的新市民、青年人，公积金贷款额度提至.职业学校全日制在校生，购买我市新建商品住房，给予200元/㎡购房补贴优化预售

活动”首次2究生中硕士毕业生补贴4万元、博士毕业生补贴7万对品质住宅项目，充分考虑项目品质成本增加因素，可按不超过5%的比例适临沂

购房价

2023/6/19 场平稳健康发展标%D价，调整商品房预售重点监管资金标准，分别按原优惠 通对群%%%度售扬州

2023/6/25

产市场平稳健康

公积金贷款额度提高至60万元/单人、100万元/双人，支持提取公积金支付首付。后出让的非高品质居住地块后出让的非高品质居住地块增加银行保函作为土拍履约方式。信息来源：官方信息，瑞联平台价值研究院整理 宏观经济数据

研究院月报宏观速览据国家统计局数据，02年上半年国内生产总值530万亿元，按不变价格计算，同比增长5%，比一季度加快.个百分点。分产业看，第一产业增加值304万亿元，同比增长7%；第二产业增加值7万亿元，增长%；第三产业增加值万亿元，增长%。工业生产 服务业 社会消费品 固定资产投资 全国规模以上工业增加值+3.8%制造业+4.2%高技术制造业+1.7%

服务业增加值+6.4%住宿和餐饮业+15.5%信息传输、软件和信息技术+12.9%

社会消费品零售总额+8.2%餐饮+21.4%商品零售+6.8%

全国固定资产投资+3.8%房地产开发投资-7.9%基础设施投资+7.2%房地产开发投资方面：-月，全国房地产开发投资5550亿元，同比下降房地产开发投资方面：-月，全国房地产开发投资5550亿元，同比下降9%，其中住宅投资,39亿元，下降.%；院中住宅销售额增长%。 报商品房销售面积59515万㎡，同比下降%，其中住宅销售面积下降2%；商品房销售额,92亿元，增长%，其报6月70个大中城市商品住宅销售价格变动方面：一线城市新房售价环比由上月上涨%转为持平，同比上涨.%，二手住宅环比下降%，比上月扩大.个百分点，同比由上月上涨%转为下降4%；二线城市新房售价环比由上月上涨%转为持平，同比上涨0%，二手住宅环比下降0%，同比下降%，降幅均有所扩大；三线城市新房环比下降%，同比下降%，比上月收窄个百分点，二手住宅环比下降%，同比下降%，降幅均有所扩大。图.图.70个大中城市分城市等级商品住宅销售价格环比变动情况（%）数据来源：国家统计局 存量住宅市场

研究院月报市场速览EVS数据大公开：6月全国代表城市住宅存量房价变化数据来源：瑞联EVS数据平台六月综述：连续三个月价量齐跌EVS数据大公开：6月全国代表城市住宅存量房价变化数据来源：瑞联EVS数据平台瑞联EVS存量住宅加权均价为22,847元/㎡（仅作价格指数用），本月环比名义跌幅0.25%，连续2个月下滑。均价同比跌幅为%，跌幅有扩大趋势。在可连续获得官方数据的城市中，6月存量住宅成交环比锐减20.8%，连续三个月下滑。重点城市延续低迷走势，挂牌量持续走高，购房者观望情绪加重，业主以降价出售为主，多数城市进入买方市场。在瑞联平台跟踪的重点城市中，6月新建住宅销售面积环比下降7.6%，市场下行压力不断加大。2023年房企债务集中到期，资金链紧绷。作为冲刺年中业绩的节点期，房企推盘和折扣力度有所加强，但市场支撑乏力，销售节节回落。03年上半年，全国居住用地成交规划建筑面积相对去年同期下降.%，金额同比下降%，成交规模处历史低位。月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升1%，金额环比上升2%，溢价率降至%，流拍率升至1%。6月，北京共有19宗居住用地成功出让，揽金约557.6亿元，出让金遥遥领先，问鼎全国城市出让金榜冠军。本轮推地质量上佳，外地企业和民营企业踊跃参拍，竞争激烈，部分宗地被新面孔截糊。全国楼市尚未明显回暖背景下，北京土拍市场韧性十足，走出了独立行情。杭州第五、六批次供地接连上新宗居住用地，揽金约亿元，表现亮眼。天津、武汉、深圳分别掘金亿元、.亿元、13亿元，位列出让金榜第三至位。环比变动：下跌城市数量大增瑞联平台高频跟踪重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市仅3座，下跌城市增至43座，比上月增6座，市场下行超预期。环比上涨的城市为武汉（0.76%）、三亚（0.22%）及济南（0.04%）。环比跌幅居前城市为郑州（-2.50%）、东莞（-1.80%）、兰州（-1.78%）、南宁（-1.61%）及呼和浩特（-0.95%）。均价同比：东莞、郑州领跌存量住宅均价同比上涨城市只有6座（比上月减少1座），下跌城市多达40座。大湾区东莞、江门、中山，东北重镇哈尔滨、长春、沈阳信心不足、需求下降等未得到根本性扭转，楼市疲软失色，均价跌幅居前。同比上涨的城市为上海（1.79%）、泉州（1.39%）、佛山（1.29%）、西安（0.99%）、乌鲁木齐（0.92%）及北京（0.19%）。同比跌幅居前的城市为东莞（-9.03%）、郑州（-8.83%）、江门（-7.95%）、中山（-7.32%