风临公寓推广修改

公寓营销推广解析感谢营销中心、产品研发中心相关工作人员对本报告的编制给予的支持2007-12报告大纲市场研判

产品研究

竞争策略

总体营销战略

卖点设计

入市时机选择

媒体投放推广策略

阶段诉求

价格设想

样板房思考

内部协调市场研判政策出台导致8，9，10,11月市场观望气氛不断加剧，商品住宅销售面积持续呈下降趋势，一定程度抑制了投资和投机性需求，刚性需求部分也持币观望市场推盘量锐减

受去年政策影响，住房供应结构不断调整，套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例逐渐上升各月住宅销售均价总体呈上升趋势，但成交量萎缩，促销活动频繁，近期住宅价格已开始出现震荡龙华价格增长率呈下降态势

龙岗楼盘价格呈下降态势

布吉呈多格局态势(布吉未经过良好规划,一直为深圳的价格洼池,随着布龙路的拓宽、地铁预期、市场的刚性需求，部分项目开始补涨——石芽岭）11-12月部分楼盘相继入市，部分项目开盘销售率达50%（66-70平米的2房热销），随着城市新规划的出台，局部呈现利好，年底宝安的推盘量达到4000多套（部分为二次推盘）深旁圳距房克地拍产子整滚体什市垄场栗走沫低袍，拖销李售完率剖大劣幅牵下言降胶，宣对玻投字资伪客难户巾的贡影僚响侄较遥大占，而但迫对皆深尽圳吩的自恨住载型贺客享户枣影监响版不芽大酱，凑未陆来脉一因段都时赏间跃内王，签房塑价惰将邮稳拴中礼有松降覆，税随耻人哀民婚币始的目升乱值乌、萄经由济发帽展锣等幸一牧切坏不训确边定肚因甲素跳，聋后捡期右存纷在鞠楼届市堤反弹弹挖的汗可液能赞。深钢圳增房头地背产狮市怎场馋呈硬现防理挖性毁化塌发贞展膀，刑随宇着更深唇圳苦城馅市插化灶进慕程顽的支不库段任深夏化很，多郊挪区端化讯发殃展缘瑞是必妻然矿趋胖势身！柱！狱未盾来抵的半房故地艳产路竞梦争猜将烤呈磨现凤出勇板旷块弊与将板尖块榴的泻竞具争街（丛龙壶华似中喂心钞、提宝激安贯中心阁、甩龙晃岗踪蝶中轰心嘴）辛，趋目吗前同各长板针块锈的煤主蛮力潜客兴户封多妹为钓当斩地陈居溜民屠，键未罢来离的交争暂夺钳将拳集屑中搁在礼关软内的思客瓦户执群症上湾！处碌在无同杂一杰板雅块首下腹的猫房闲地窑产捕项查目妻，局呈守现坏多糠格脚局能的淡发宅展厉，麦告坚别词普唇涨覆时思代叨，红客停户丝式更御加关遵注抛开背发华企舅业村的品炭牌半、妥物惰管糕、纯项陷目负品流质颈、编建筝筑具设界计泻、进地铺段或、聋配坟套等乒多震方移面搁因靠素冈，市锹场絮竞壶争臭将量逐泄步气转司化季为驰企虏业确内限力擦的奥竞册争云及赔资葡源识的莲整沟合援能爹力市才场兽研疼判报咬告乘大冰纲市摘场梅研嫩判股纯市嫩与肾地版产产壮品励研挨究胸竞来争肺策就略嫩总而体剃营职销熟战诸略留卖刃点臂设湿计卧入泰市劫时修机再选伯择循媒灭体骗投潮放烈推泻广桌策猾略谅阶安段戚诉块求仪价盗格马设贝想芳样滥板咱房冲思学考宰内河部犁协卫调股情市贿与迫地仇产股吼市厘下缩慧跌居以茫后匠，锻房阶地挨产求市答场饮主味要悟有类以悟下术几表种达现奖象仆:（散1嚼）由上嫂门献量圣受止到叔一击定饼的左影源响哪，帆客滑户愈对落楼你市冰、熄股语市朴采绑取喇观铅望扮态器度具。（球2反）习原宇来箩购杜买称多愉套摸住逗房尺，欲下滴跌吧后乖只下能便少刚买且几总套惭。（城3责）兼由熊于灰股自票扛受兔损凤，称出派现腿退抵订吹或妹挞羊订纹。（拥4插）啦交蝴首疤期捆时激不刻如六股烧市级下络跌敏前膏那省样宿爽妇快叮。（切5悉）赌证仿券收行孟业今的疫客秀户奇明晴显伶增言加齐。股掠市陪与家地蓄产小挂结独：从撕物斧业啦类压型斩来享看罗，台普疼通姐的中性高亲档物楼指盘客悼户流受回股免市冲丹击调较蛛大，展豪蚁宅朴、馅写铲字砍楼揉受颤股白市生的傅影奋响典相刷对钻较父小之今仇后珠一饺段披时脱间叛中别，巨由拐于作股锐票蜂的硬动衔荡答，辜客乔户眠获赛利毯将柴不垂像肺以杏往乏那般样陡轻极松幸，指从挣而纽奉影易响旺其懂资侍金呢来调源谱。房尖产敏中企短预期迟的阁方虚向：柱（秀不奇考处虑筋未夕来旧政粮策故对殖地晶产枕的柳拉挨动陪，健如养：药新额城释市怜规殊划论的幻玉出仁台劝）1乞、割股匪票原市产场团仍仔然陕维侧持禽上滨升汇趋附势鸭，惑此态时辩房窜地太产商市澡场题将盗在揉股要票盗市笋场弃的忧拉励动下雨，胆成查交贫额土增容长帜幅蛛度件进逃一阴步坝加盯快匪。（字中碑）2榆、芽股纷票灿市愈场痛出刮现鞠大村幅剩下鼻跌挖，坑此顶时援房照地红产街市兄场退的氧增文长盛幅萍度升也乏会推受墙到线抑挂制浸，扑尤供其拨是傲普通糟住甩宅阅市香场帜受弱到啦的猴影档响亏较恩大席。冷随鸟着与股贞票绕市节场唉风荐险腊的打增血加滥，述收晃益哗率星的赞不吃断既下域降滴，股帮市污上驼的夕投尽资他资委金非将尼逐帽渐掠从蹄股个票口市猜场誓转满移斧到武房硬地轨产懂市巩场辨，麦出落现浓股码市脑在洞低卖位竭震荡句，壶而零房有地思产劳市剪场蝇在血一映个较弃高活的桑价点位贷震谜荡俗发宪展。（岩短化）1梦、正0查8祥年做人荐民盲币醒持蹦续设升锋值拌，拥出荒口麦减袭弱剧（塞不刮包罗括尊香亚港桂，拿香张港府日栏用就生灭活穴品商依判赖兼大输陆损）抹，另香杨港低面注临旧十胃字定路滨口日，雹通片货翅膨胞胀咐的缘瑞压硬力亩，膏港知币振持咬续善贬垂值抱，燥港载币源与傻人药民迷币绢的茶矛跟盾微不笋段城深阅化—狗—遥香翠港螺资苏金竞选溉择络出爸逃愧还持是斯留零守杠？为音本兔项评目沟是包否个存芒在顶拓劣宽破客工户乖范摔围收的役可哄能柱？碑值杨得插思析考圈和交研乐究2艘、缝面锋对找近妇期反股慢票验行腐情坏的钳高姨速赌下袜跌贪，疏以孤及斥逼负近筒年窃关梳，菊看纱空勇氛迟围碧突里显颂，丈—鼓—摩套给现惑、盗观射望0你8狡年看第纲一呆季患度裁的时股萌市盐行煌情酿、战房沾地仁产嘴行闷情民—怕—黎谁坛更帅具优有卡诱餐惑旋力搜？（叙证熔券芹投迎资毒经宁理慢：桥暗谋示草客勿户锈不菜要抗提陕前推还疫贷怖，代投辨资照基况金衫等疗一吊些颂绩兼优被股款）3周、验0沸8丑人毒民湖币佩升逢值头影米响扫、猴经帜济起水怨平丑的存提菊高仓、遗城蜂市恨化霸进侨程拔地晶产伐行炮情穴看怀多0秩8趣政袍策财打汽压男预庄期迅、序投纯资舱成策本波增李加跃等袭地皇产疤行抄情证看妖空地赌产少投漫资冰者坡们表选闻择栏抄弯底宪还静是植割族肉眨？靠？枝？4暮、拥二泽手昏房乖交尸易考量音下息滑霞、名中墓介配倒赛闭盆、定关百外教价立格藏下谈滑田孕洪育渔着丹什旧么神市陈场战规肯律咸？鬼？关合内管价借格临V沸S办关愿外牺价停格关冰内锹楼块盘出月检供防V判S斜月洪租倒金关秧内芬套宽现仅V待S门长村期倾投让资赵（客租守赁撤）现模阶卵段榆关央内薯租躬金排节尤节贼攀机升趟（警加呀息框带卵来许的它还稀款胶压勒力嚷）奋，雁关呈内删白榆领歌是龄留末守产还叉是迈突眠围爷？拿？聚明叨年当市挡场筋将翠何跟去以何中从队…轮…股留市蝇与呜地醋产市怀场脖启挺示签:项溜目舞S羞W脑O牛T常分积析劣崖势率（斑W睁）乡丰：社陆区称规皇模死、警配范套栏、撞园座林容航积汤率刊较浓高周合边诵环轿境蜡杂针乱现洪场牵实城景视展舟示机汪会智（划O恶）拐：规绩划居出旬台产监品窄唯协一尼性威倾胁壳（场T裂）款：市捞场甩低受迷商帝业优券势窄（膀S带）洗：地速段仰-鼻中省心都城摧的别中炉心交扣通堂-重龙裙翔壮、纠深朱惠法、仅吉视祥饮及伶配必套地推铁风育临喷域包营魔销轿树砖立都的躬品嫂质迫、祥形就象S袭W甘O卸T魂分酷析报必告已大牛纲市粗场酬研停判挂股气市淘与懒地御产产臂品圾研犹究竞花争笛策豪略仆总苗体释营请销贩战臣略邀卖疮点皇设箩计仁入食市结时丘机弦选渐择亲媒妨体魄投恭放悼推淋广草策微略度阶腊段脾诉瘦求府价稠格叉设惕想等样忌板努房伙思往考咸内悄部振协兼调项间目垫研环究户型厨房面积(㎡)卫生间面积(㎡)卧室面积(㎡)厅面积(㎡)建筑面积(㎡)单房2.1-3.32.1-3.519.5-20.630-35一房3-3.12.1-4.56-910-1247-54二房3.1-4.33.2-5主：9-13.5次：8.3-8.715-1870-76b23.93.62236项写目忧研红究金除众阅B叶2昼,捏约商3桨6深平港米金明众殃B肝1添,划约橡4疮3省平走米金把众偶D册1捷,寒约蜂4赞8办平半米风甲临钩项金目评的拣设淹计鞠：1泊、追厨驰房押、脑卫猛生倚间歇面腾积布过隆大仁不恐实寇用2伪、击阳炸台盟不肌出情客绞厅3愁、笔功霜能顺布星局兼单录一我挖们艺的聚亮哑点辨：1旁、伶l灯o钉f代t方空甚间鸽挑邻高现4与.嘱6啊(色除锦设勾备很层辩）2尿、益赠件送默面喂积岩较研多3仆、柏客链厅私开残间超3邮.据8产跪品望研匹究总种结备：营鉴戒于勇公陵寓帽产祝品安户鄙型箩小厦，被集恢中叔在夸3因0桥-细5看0亡平汽米仿左速右屯，孝主疗要税有丽：袄居住坚、撞办军公刊、衬投裤资抱等远功瞒能剪，边故醉目慢标病客申户摆群沾年担龄啊分区布淹比骑较歪广撞，肚特堂性州差料异较难大朵。产堆品毙角来度审笼视既我娃们仔的由产错品功浙能腰细蹈分晶—室—夫对蛛产店品毒的腰理棕解贯是培营诸销略成散功尾的翠关机键居燥住灿—赢—诵B缓3块、盯B去4州、饱B贩5纽奉(液赠员送雄面脱积粥的栏角风度筋及艳公纤寓星目惩标臂客香户去的渗购掩买超习眠惯概）办跟公烦—雪—液B疫1蚁、随B票2姨、捉B铃6扔（陵3狱.悲8挠开剃间伙、进布齐局概、汉赠墙送翅面果积佩较强小录）投述资氧—限—舒B巷1权、愚B年3孩、稀B进4衡(幅面搏积斯小粥总规价唐低刊的腹角感度蛮）产僚品刷研盼究客俭户赔定匪位居宪住尘+塑办灶公时田代今发眠展棕太亿快界，缴工龟作购压讽力袜太赌大位，警不碑学敬习录就关淘栗汰悄，撇生罩活苗和经工懂作脚之盘间误的惨界畅限斧越招来基越墙模摩糊—牲—横中膀心面城衔中假高脊层粗管杏理合人堪员技桃术肥人奶员莫、修都林市德白披领工衫业骄革哄命端带洋来里了纲摩朽天前大行楼耀，量信昂息火革果命托（哥E肚-纪b诵u久s怜i筛n滤e春s错s艘)启则咽将时淘剑汰昏摩述天驼大企楼—智—造自伏由嗽工珍作横者办光公纱+筑投离资龙消岗掀中绪心肉城孕及京周逗边烦众扔多堂工经业遵区膊受凉龙因岗用城向市宗化您定垫位怪及喂规露划尾推财动估、令大任运姨会新带骡来钻的取商机乡丰、王可聪能蔬形蹲成领前庙店歌后获厂桨的扮格纯局床，疯他果们斥需忆要珠平尖台团同穷时男注恼重是成巧本—援—哗中蚂小签企谊业艇主诵、贩公既务脉员工胆商财个拴体居仗住项+驰投阿资龙技岗塘本县地秒居担民局，谢本行区瓜域嫩居向住起生讨活客时穴间表长免，泼有胡固换定勒的型生穷活骨及梨社边交振范件围蚊，良认顾同屯且婚依储赖乘本区绵域政环喇境垫；激有趴自馒己秋的欢农点民润房乞，窗收签入愤稳专定异且草处寒于摇中户高败阶阴层曲—嫌—需本旺地眯原刚住手居辜民客颈户笛分逃析客户类型客户特征地域、职业、收入等特征心理特征消费行为特征关内白领自由职业者年龄层在23-30岁之间，收入较稳定对龙岗中心城认可度和接受度较高，想在深置业但经济实力相对较弱，较关注总价非常渴望拥有自己的家，喜欢新鲜的东西，需要网络，注重住客会所的功能，希望周边具备完备的配套设施，喜欢现代风格，关注配套好、交通便利的楼首次置业，因为缺乏购房经验，所以客户购买行为比较冲动，容易受到现场交易气氛及环境包装及宣传的影响。受关内租房成本的增加、通货膨胀，人民币升值将导致这部分人群的外逃本地原住居民在本区域居住生活时间长，有固定的生活及社交范围，认同且依赖本区域环境；有自己的农民房，收入稳定且处于中高阶层缺少自己的主见，容易跟风，产生冲动购买，对价格不敏感有群居的习性二次置业，考虑较慎重；群聚购买突出，通过朋友介绍来买或因为口碑好来买的较多；。企业白领在本区域工作及周边（坪山、平湖、布吉、坪地、杭梓、横岗）生活时间较长，有固定的工作，收入稳定且处于中高阶层，生活安定，但工作压力较大，企业管理及技术人员居多优越感较强，不愿意住公司的宿舍，希望有自己的家，有自己自由的空间希望距工作区位适中，生活便利，配套完善本地私营业主在龙岗中心城周边地区拥有自己的一份产业，收入较高，但工作压力大，一般有家庭、有小孩，部分跟父母住一块；年龄相对较大，在30岁-40岁之间为多，因为工作原因对本地生活环境熟悉生活要求舒适，注重产品的综合素质，非常理性，有自己的价值观和世界观购买理性、考虑综合因素，对居住要求高，对于本项目要诉求其商务功能和价值龙岗公务员在龙岗及周边上班，工作、收入稳定，且收入在中上水平，一般住福利房或微利房优越感强，工作相对轻松，想提高升居住质量二次置业者居多，供款和首期承受能力较强，注重社区规模、小区氛围以及社区周边配套，对周边教育配套要求较高梳草理葵卖醉点区揭位仪：纠龙期岗痕中钳心埋城缎的收最羞中秤心街借区控价灵值促：水龙辅翔柱大撕道宜未划来训的磁C剑B骨D亡区铸域护,慌吉叙祥渔路角、云深衬惠框路别（衰城阶际肤通侄道铜）配四套启：扔周洁边登配群套轧齐位全魄，壤紧染邻登区表政炊府更、脖龙猎城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