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民法典之物业公共收益管理方案民法典中关于物业公共收益的管理方案一、小区公共收益的管理现状在许多小区，物业公司利用共有部分从事经营活动是常见的现象。例如，小区外墙广告、电梯广告等都是由物业公司和广告公司直接签订协议收取费用。在物业行业飞速生长的二十年里，开发商和物业公司掌控了小区物业，物业费收缴率较低，物业公司长期亏损，因此，将公共收益作为管理成本或用于公共开支已成为通行做法。由于业主组织协商监督机制未建立，物业公司对外公示机制不够完善，导致小区公共收益成为一笔糊涂账。这是由于我国业委会制度不够健全以及物业公司生存艰难等长期问题所导致的。二、民法典关于公共收益的规定根据民法典第282条规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。根据民法典第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。三、物业公司应如何做物业公司应该遵循以下三点：1.在征得相关业主、业主大会同意后，再按照规定办理有关手续，利用小区共有部位进行经营。2.在物业服务合同中明确约定公共利益的构成及分配比例，谨慎签订合同。3.建立完善的财务制度，对共有部分的收益单独建账，专款专用，定期公布收支，做好解释沟通工作。四、难点痛点1.停车相关费用并非都属于公共收益。法律对公共收益的描述较为笼统，因此建议在前期物业服务合同或物业服务合同中约定清楚。2.没有业委会的小区可以利用公共区域进行经营，但应征得相关业主同意，按照规定办理有关手续。3.合理成本包括哪些、占多大比例等问题需要根据实际情况具体分析，尽量达成业主和物业公司的共识。4.合理成本包括物业企业应得利润吗？这需要根据实际情况具体分析。5.归业主所得的公共收益部分如何使用？这需要由业主大会决定。五、笔者解析停车相关费用并非都属于公共收益，因此建议在物业服务合同中约定清楚。对于业主购买的产权车位收取的物业费或清洁费属于物业公司的服务收入，对于业主公共区域的车位，应分别收取服务费和公共收益。建议明确项目和性质，收费也要和合同约定一致。对于公共收益的分配，需要根据实际情况具体分析，尽量达成业主和物业公司的共识。2.对于没有业委会的小区，可以利用公共收益进行经营，但需要在前期物业服务合同中明确约定。这样可以确保公共收益的合理利用和管理。3.为了确定合理成本，需要专业人员进行核算。对于小区公共收益的多少，需要根据实际情况来确定。如果公共收益巨大，个人认为20%的比例较为合适；如果较少，可以提高比例，比如40%。但是具体的比例需要由专业人员进行核算，这时候物业行业的专业人才就能够发挥作用。只有确定了合理成本，才能够说服双方，解决纷争。4.在公共收益分配问题上，物业公司在管理过程中承担了一定的维护和管理义务，工作人员也付出了很多的劳动。因

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