金龙华府小区日常管理服务

金龙华府小区日常管理服务在对物业实施管理的过程中，管理处将对业主和使用人提供全方位多层次的综合服务。服务项目的多少、是否齐备、服务质量是否满意是考核管理处管理水平的重要指标。管理处提供的服务项目与内容将根据业主和使用人的实际需要设立。管理处将编制各项服务制度，将服务过程予以规范，并不断拓宽服务领域，提高和持续保持服务质量。1、规章制度体系特别说明：本标书只列体系结构，体系文件目录和具体制度从略。1-1公共制度1-1-1物业管理公约和业主公约1-1-2住户手册及装修规范1-1-3社区精神文明建设公约1-1-4治安消防管理规定1-1-5暂住人员管理规定1-1-6出租房屋管理规定1-1-7国家相关法律条例1-2内部管理制度1-2-1管理处综合管理制度体系1-2-2部门职能制度体系1-2-3岗位职责标准体系1-2-4管理服务运作规范体系1-2-5管理服务运做指导书体系1-2-6管理服务绩效考核体系2、档案资料管理档案资料是在大厦建设及管理、服务过程中形成的应当归档保存的有关图纸、图表、文字材料、照片、影像、录音等文件材料的总称，是业主的重要资产，是历史的原始记录，同时也是物业管理服务过程的重要依据。建立小区档案，是管理处实现规范化和现代化管理的手段，是提高综合管理能力的基础。物业管理中档案管理内容涉及建筑物档案、业主及物业使用人档案、管理工作档案等等。按照现行档案管理的要求和公司ISO9000：2000质量管理体系文件的标准，建立规范的档案管理制度，主要有：对档案管理机构的规定；对管理人员职责的规定；对管理工作程序的规定；对档案相关责任部门的规定；对档案材料的移交、分类、录入、保管利用、鉴定的制度和标准；对违反制度的处罚规定等。2-1客户档案管理客户档案资料的管理主要是收集、整理、归档及使用四个环节。一般客户档案包括以下的资料：2-1-1客户单位资料2-1-2客户缴费记录包括各种应付押金2-1-3客户装修工程文件2-1-4客户迁入时填写的资料2-1-5客户信息资料补充◆客户联络资料◆紧急事故联络人的资料◆管理人员日常与客户沟通的联系人职务与人事变迁资料2-1-6客户与管理处往来文件2-1-7客户违规事项与欠费记录2-1-8客户报修记录2-1-9客户投诉和建议记录2-1-10客户工程档案（与二次装修工程有关资料）2-2技术档案管理各类技术资料分类装订成册，编制目录，专人管理及制订借用制度。2-2-1竣工验收的整套档案资料，包括产权资料、全套竣工图和竣工验收资料、接管验收资料、机电维保协议等；2-2-2设备的规范、标准、各项制度及技术标准；2-2-3设备新技术信息及资料；2-2-4职工技术考核标准及资料；2-2-5维修记录、更换零部件记录；2-2-6运行记录。2-3设备登记卡设备登记卡是设备管理的主要依据，每一台设备都设立一张登记卡。为了便于查阅，可按设备系统分别装订成册。重视对设备状况及维修保养工作情况的监控和统计，系统地、有计划地积累并分析原始记录，在调查分析中研究设备维修保养工作的规律，使设备能够达到最高的综合效率。设备登记卡包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录，作为设备计划检修和确保设备正常运行的重要依据，也是设备技术改造、报废的主要依据。设备一般每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对，做到帐物相符、维修单据与记录相符。2-4客户设备档案卡每一独立单元设立一张客户单元设备档案卡。这有利于掌握对客户设备的完好程度及设备返修率程度的了解。2-5管理处内务管理档案包括经营管理资料、合同管理资料、财务管理资料、人事劳资资料、规章制度和往来文件、法律法规、通知公告、质量记录等文件和其他外来文件的管理，将由客服中心设专人统一管理，确保完整无损，查找便捷，使用有记录。2-6档案管理的主要模式2-6-1根据资料的形式采取多种形式的信息储存方法。2-6-2严格保密制度，设立专人负责，确保文件安全。2-6-3加强安全管理，配备消防和防盗器具，满足防盗、防火、防虫防鼠、防潮要求。2-6-4采取科学检查和多媒体查询系统，文件目录条例清晰，方便使用和检查。2-6-5坚持对档案管理工作进行检查指导，提高管理绩效。建立标准档案室，配备人员，购置设备2-7档案管理流程建立标准档案室，配备人员，购置设备调整补充制定规章制度制定规章制度修订完善确立档案的内容确立档案的内容档案的收集、接收和移交档案的收集、接收和移交整理、分类、编目及著录整理、分类、编目及著录按统一格式装订、输入电脑、入柜按统一格式装订、输入电脑、入柜保管、利用、检查保管、利用、检查监督改进3、保安服务管理为保证小区住户安居乐业，在实地考察和综合分析基础上，结合本小区独特的地理位置和平面建设格局，本着“技防为主、人防为辅”原则，管理处将采取如下措施，确保小区内不发生自身管理原因引发的治安刑事案件和火灾事故、机动车失窃案件。3-1运用技防系统全天候运用小区现有的门禁监视等技防系统，增强安全防范的广度深度。建立应变体系，确保小区在任何区域、任何时段发生不测，都会在第一时间传递出信息，应急措施并会迅速得以实施。3-2建立人防体系仅凭技防手段是不够的，管理处将秉承公司多年安防经验，以监控室为控制指挥中心，以多种形式岗位为依托的治安应变网络，积极建立“快速支持体系”。管理处在保安人员安排方面将重点落实两项措施：除大门岗、停车场外，保安员着便装巡逻督察，配备隐蔽式无线对讲机，随时与监控指挥中心联络；固定岗和安全巡视24小时覆盖小区，白天安排巡逻，夜间加大巡逻密度。在巡逻时特别注意重点部位和安防死角的巡察。三个小区大门设置24小时固定岗，南门每天早5点到9点和东门晚17点到21点设双岗；三个地下车库设24小时固定岗，每天早晚高峰期加设巡视岗；园区内，安全白天巡视员两名，夜间安全巡视四名分两组交叉巡视，确保小区安全。管理处将通过准军事化管理和体能、防卫技能及应变技能等专项培训手段，强化队伍战斗力建设，打造一支“纪律严明、技术过硬、防卫得当、快速应变”的专业化治安防卫团队，积极消除小区各种安全隐患，从容应对和妥善处理应急事件，确保住户营造安静、祥和的治安氛围。考虑到保安工作具有一定危险性，管理处在为保安员配备必要的警械器具和通讯设备外，为保安人员办理人身保险，解决一旦意外发生所带来的一系列问题。3-3建立安全防范网络在以上内部管理机制基础上，管理处将通过各种形式的宣传，向住户宣传安全和自卫常识，并在日常生活中提高自我安全意识，一旦发现可疑情况，及时与管理处联系或报警，以此构建小区全民安全网络。同时，管理处将积极与业委会、当地派出所、居委会等机构进行有效联络，并接受监督指导，积极寻求和进行与社会大环境的综合整治相互协调和配合的长效互动联动、群防群治体系。3-4安全责任承诺如因自身管理不善、防范措施不当致使小区内发生治安刑事案件，并造成住户财产和人身伤害，管理处将承担相应民事赔偿责任。3-5保安人员培训计划为使保安人员能更好地为社区及业主服务，应定期对保安员进行职业道德教育与业务培训。保安员在上岗前，物业管理公司应对其进行思想素质的培训，使之能适应物业管理这一行业的工作。保安员培训内容应包括心理学、法律、职业道德教育、文明礼貌用语、物业管理的各项规章制度、体能训练、队列训练、擒拿格斗、治安保卫常识、消防基本知识等。具体计划：（培训时间分为每天、每月、每季度）3-5-1每天的培训内容：体能训练、队列训练，时间安排为每天的早晨。3-5-2每月培训内容：擒拿格斗、治安保卫常识、消防基本知识、消防演练、物业管理的各项规章制度、文明礼貌用语及工作总结，时间安排为月末不同时间分组进行。3-5-3每季度培训内容：职业道德教育、法律常识、心理学，时间安排为季末不同时间分组进行。4、消防管理消防安全责任关系重大，管理处高度重视消防管理和宣传工作。“全员皆兵，预防为主，防消结合”是公司一贯奉行的工作方针。管理处建立以经理为第一责任人的义务消防队，保安队长为日常消防安全检查直接责任人。每一名员工都是义务消防宣传员、义务消防救护队员。在平时工作中，时刻关注发现并及时消除小区各种隐患；一旦发生火情，将会在第一时间准确迅速地到达对应岗位，履行自己的岗位职责。开展消防安全教育、树立全员和全区居民安全消防安全意识是消防管理的首要前提。管理处将通过多种形式进行消防知识培训和宣传教育活动，如设立消防宣传栏、散发材料等，让居民自觉投入到义务消防工作中来。在日常管理中，管理处加强日常消防自检自查，依据体系文件系统对小区一切涉及消防安全的生活起居、装修施工、消防设施等进行监督检查，加强巡视的持续力度，如明确规定家庭装修必须配备灭火器材，力求将火灾消灭在萌芽状态。每年安排两次大规模消防模拟演习，训练义务消防员救护能力，提高住户自救能力。5、交通车辆管理正确处理人、车、路的关系，维持小区人车分流，保持小区交通安全畅通，重点是机动车管理。管理处除加强对司机和广大住户宣传教育外，制定管理规定，建立机动车通行证制度，确定单向行驶，禁止乱停乱放，限制车速，确保行人安全。如发生交通事故，报请交通管理部门处理。对进出小区的机动车坚持验证放行制度，对外来车辆进行登记并发证，凭证出入。对车辆的保管，管理处应与车主签订车辆保管合同，确定停车地点，明确双方责任。自行车和摩托车设专人看守，指定存放位置，凭车牌存取。对地下停车场实行专人值守，严格进出制度，做好验证登记和停车引导，加强巡查，提醒车主按序停放车辆，锁好车门，调好防盗系统至警备状态，随身带走贵重物品，严防失窃。6、清洁服务环境是展现良好人文环境和物业管理水平的窗口。良好的环境卫生不仅可以保持小区外观整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益。为维护和保持小区整洁优美的环境，体现净化美化的人文居住环境，确保康宁居成为真正意义上的花园式住宅小区，管理处除聘请专业保洁公司提供服务外，上至经理，下至普通员工，牢固树立全员保洁意识，人人都是保洁员，自觉投入到保洁监督和维护中，建立有专业管理、有专业队伍、有明确奖惩措施、有严格遵守的标准化制度和有有效监督机制的保洁体系，消灭卫生死角，并做好消杀防疫工作。清洁服务实行“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，达到“六不”“六净”，垃圾及时清理，做到日产日清，建立合理分类系统。管理处将结合小区实情，制定保洁管理制度，积极完善卫生设施建设，做好环卫宣传工作，注意把提高人的清洁卫生意识、纠正不良习惯与清洁管理相结合，使住户也自觉参与到维护环卫工作中来。7、绿化服务管理处严格按照市园林局二级绿化养护标准维护小区绿化园林景观同时，采取多种形式宣传活动，向住户特别是青少年儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应绿化管理规定，避免、制止或处理人为损坏花木和绿化设施的行为。8、维修保养完善的物业维修保养，不仅可以充分发挥物业使用功能，还可以使物业保值增值。管理处将根据康宁居特点，制定缜密细致的维修养护计划和实施方案，建立系统化专业化的管理制度体系。具体维保计划如下，并根据实际情况做必要调整。序号保养项目保养内容（含使用材料）周期时间01水箱水箱间环境清扫、擦抹周周一水箱内部清洗、消毒半年3、9月02管道锈蚀除锈、刷漆一年4-5月渗漏补漏、刷漆不定期保温脱落修补保温层不定期03阀门滴漏盘根、紧固螺丝不定期锈蚀除锈、刷漆一年4-5月内部零件失灵修理、更换不定期螺栓加抹黄油保护季04污水井管口除污清理半年4月雨水井堵塞疏通不定期水表井水表（井）擦洗除污（清除杂物）月05公共照明开关失灵维修、更换不定期灯具破损维修、更换不定期06蓄电池高、低压柜、箱外观清扫、擦抹半年3、9月液位低于液位下限加蒸馏水不定期活化（外包）循环放、充电一年4-5月内、外清洁吹扫、擦抹半年3、9月主回路检查清理紧固接头半年3、9月控制回路电路测试、紧固接头半年3、9月接地、母线排一年07电梯日常检查按新颁标准逐项检查日07电梯清洁润滑保养清洁、润滑、调整和检查每周运作可靠性动作正确、速度稳定、声音每日运作正确性按钮、门开关平稳、信号、停层、超载每日安全装置易松动磨损部件每周紧固装置螺栓、层门自复装置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、平衡补偿器、控制柜中各紧固螺钉、井道信息装置每周完整可靠性层门滑轮滑块、门机传动带、导靴靴衬、熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳每周照明、通风机正常工作，更换或检修每天随时应急对讲警铃、对讲机、电话每周消防装置检修消防开关每月安全设施安全窗开关、安全钳开头检查每季各部件配合各部件的配合间隙和相对尺寸的检查调整季度精度调整自动门机系统、门刀、厅门地坎间距、层门电气联锁触点、钢丝绳间涨紧度、制动器隙、撞板与缓冲器顶面距离、安全嵌楔块与导轨两侧间隙和平层精度季度专项检查保养曳引机制动器、绳轮、导轨、钢丝绳、轿层门、补偿装置、井道信息装置、各电器元件等3～5年08锅炉日常按厂商技术规定逐项检查月安全阀手动放汽或放水实验每周（月）至少一次压力表冲洗存水弯管一次每周校验一次每半年系统设施水位计、高低水位报警器、低水位连锁装置、超压、超高温报警器、超压连锁装置应按要求冲洗和试验。按说明书和行业要求9水泵、风机外观清洁擦洗除污、涂防腐漆一年4月电机控制测试、检查、坚固一年4月失灵维修、加黄油、更换不定期10水、电、煤气表外观清洁月灵敏度检定半年6、12月11变压器报检外观、绝缘、接地、母线排每年12机房环境清洁、配置全面清洁，检查工具和消防器械每月13防雷设施接地体、接地线接头紧固和接地测试每年说明：1）本表中“不定期”为每周四、每月20日巡检中发现的故障，随时处理。2）本表中“阀门”“管道”是指主干管道以外的内容。9、投诉处理方法“业主至上，服务第一”是管理处的工作宗旨。对任何业主及物业使用人的投诉，管理处都以欢迎的态度热情接待，认真记录并给予及时解决。同时，对投诉问题定期进行分析与总结，从更深层次找出出现问题的原因和责任，采取预防和纠正措施，推进管理服务的升级。9-1投诉的接待9-1-1凡投诉接待者应认真询问其要求，并在《投诉来访记录》表上认真记录客户投诉之时间、内容。9-1-2投诉接待者，应根据投诉之内容，迅速转给相关专业班组或主管人员（必要时应逐级上报），并提出处理意见与建议。9-2投诉的处理9-2-1管理处经理和客户服务主管负责管理费、水电费、汽车车位租赁费等各项费用之问题投诉的解释与处理，遇重大问题报请公司处理。9-2-2有关土建、设备、以及水、电、气质量及维修中—般性问题的投诉，由维修班组及当班人员负责处理，其较重大问题报请管理处经理和客户服务主管负责处理。9-2-3客户服务中心主管与保安班长或保安员，负责处理公共安全、车场管理等方面之投诉问题。9-2-4客户服务中心主管负责大厦清洁、绿化之投诉问题的处理。9-2-5有关人员在管理与服务过程中的文明态度之投诉问题，由管理处经理处理。9-2-6客户服务中心主管负责进行业主及物业使用人投诉的—般性问题处理结果的跟踪验证。9-2-7对投诉的重大问题，各部门或员工应及时逐级向上报告，慎重处理。必要时，管理处经理和客户服务主管应做好回访工作，将处理结果及纠正措施的报告及时报给公司总部管理者代表，管理者代表负责问题的处理落实及结果的跟踪验证。9-2-8《投诉来访记录》及《纠正措施报告》应完整、准确、可靠。所有投诉均应有处理结果并记录在案。公司总部接到投诉电话，均应当即转给相关部门，相关部门在规定的时间内采取纠正措施，公司总部质检办负责回访并做不合格项关闭记录。10、财务收支报告管理处在业主委员会成立的监督指导下，暂定于每年7月下旬和1月下旬向业主公开物业管理费收缴和使用帐目，同时报送公司本部财务进行审核。每年由业主委员会指定的审计事务所对小区财务进行审计，接受产权单位和广大业主对我公司的日常工作和财务收支进行监督指导。11、社区便民服务我司将为业主及物业使用人提供全面、细致的便民服务，还可根据业主及物业使用人的需要再随时增设服务项目。本服务遵循“有法可依、有章可循、有据可查”原则设置，服务项目的内容、质量与收费标准公开、明确，并报物价局备案后执行。便利服务项目见下表。序号类别服务项目方式及价格1家政、代办类信件代收、发服务免服务费2报刊代订服务免服务费3代冲胶卷服务加收10%的服务费4常用维修工具、电器便民借用免服务费；当借用较贵重或数量较多的物品并需要送货到家，将根据具体情况适当收费。5打字A4：8元/张、A3：12元/张6复印A4：1元/张、A3：2元/张724小时计时保姆小管家服务范围：洗衣、烫衣及衣物修补；做饭及餐具清理；家居日常基础清洁；花木养殖与维护、宠物看护与喂养；病人、老人、婴幼儿看护及购物。计时保姆：10元/小时；月度保姆：7元/小时；季度保姆：6元/小时；购60小时卡：9元/小时；购120小时卡：8元/小时。8清洁类服务大理石打蜡面议9木地板打蜡面议10玻璃除尘、清洗和消毒4.5元/m211地毯饰毯吸尘和清洗化纤地毯3.5元/m2;纯毛地毯5元/m212真皮沙发清洗护理50元/个起13日常保洁(开荒)260元/100m214车辆清洗25元/部（包括车内吸尘、擦拭及车外清洗、上蜡）15清洁抽油烟机25元/台16清洁排风扇20元/台17清洁空调过滤网5元/个/次18安装类安装窗式空调60元/台,有预留孔;100元/台,无预留孔,不含支架19安装分体空调200元/台,不含支架、配件20安装服务类安装铝合金空调支架150元/副21安装洗衣机10元/台（含调试）22安装抽油烟机50元/台23安装排风扇20元/台24安装电热水器60元/台（不含料50元）25安装气热水器80元/台（不含料60元）26安装防盗门100元/扇27安装水表30元/块（不含料10-30元，按工作难度确定）28安装洗手盆80元/个（不含料50-80元，按工作难度确定）29安装洗菜盆80元/个（不含料50-80元，按工作难度确定）序号服务项目方式及价格30安装门锁30元/个（20-50元，按工作难度确定）31安装玻璃10-60元/m2（按工作难度确定）32安装灯具、门铃等10-80元（以人工费计算）33安装水管10-20元/米（按工作难度）34安装阀门10-30元/个35安装室内电路10-60元/米（按工作难度）36维修类服务维修浴缸堵塞10-50元/个/次（按工作难度）37维修浴缸漏水10-30元/个/次（按工作难度）38维修洗手、菜盆堵塞10-30元/个/次（按工作难度）39维修马桶漏水10-60元/个/次（按工作难度）40维修马桶堵塞10-60元/个/次（按工作难度）41维修地漏疏通10-50元/个/次（按工作难度）42维修水龙头漏水10-20元/个/次（按工作难度）43维修水表漏水10-50元/个/次（按工作难度）44维修抽油烟机10-20元/台（按工作难度）45维修排风扇10-20元/台（按工作难度）46维修类服务维修电热水器10-20元/台（按工作难度）47维修气热水器10-20元/台（按工作难度）48维修室内电路10元/米49维修电话20元/部50维修电源插座10-20元/个/次（按工作难度）51维修电表箱开关10元/个/次（不含料）52修补瓷砖20元/m2（不含料）53刷油漆20元/m2（不含料）54维修散热片漏水50-100元/组（人工费）55维修灯具10-20元/个（不含料）56维修铝合金拉手20元/个（含料）12、物业管理应急方案12-1火警事故应急方案 12-1-1中控室人员◆自动报警人员系统显示火警信号或接到火情报告后，应立即通知保安人员前往火警现场观察；◆火情确认后，向管理处经理报告，向主管部门通报；◆向消防部门报警，向公司领导及安全主任报告；◆启动相应的消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备（设施）；◆打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯；◆通过广播、警铃疏散业户；◆做好火警记录。12-1-2工程部人员：◆在设备主管领导下，负责应急电源设备的正常运行；◆切断火灾现场电源，关闭空调机组；◆保证消防设备的正常运行12-1-3保安队员和义务消防队队员◆在保安经理（或主管）领导下，负责火场灭火；◆接到火警信号后，保安队队员和义务消防对队员立即达到现场，如确认火情，按下报警掣并及时实施灭火；◆保安经理（或主管）确定人员分配、铺设水带线和使用的灭火剂、灭火器材。12-1-4客户服务中心◆在客户服务中心主管领导下，负责现场维护警戒；◆维护公共秩序，保障通道畅通并协助消防队工作。12-1-5管理处全体人员：◆负责现场群众的疏散、疏导工作，保障器材供应，协助消防队工作；◆确定疏散人员物资安全出口、疏散路线，组织消防人员引导、护送业主有秩序地疏散至安全区；◆逐层检查，核实疏散人员是否安全撤离火灾现场。12-1-6管理处经理：◆在消防队员到达之前，管理处经理担任大厦灭火救人工作总指挥；◆组织火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场的主要方向，及时召集力量；◆向管理处以下各级主管明确布置救人、疏散物资和灭火、检查执行情况；◆消防队到达现场时，及时向消防队领导报告火情，服从统一领导，按照统一部署，带领员工执行；◆扑灭火灾后，向公司提交火灾报告，分析着火原因，惩罚当事人，教育群众。12-2地下停车场消防应急处理地下停车场，一旦发生火灾，除有爆炸危险、连锁反应、多车着火、疏散困难等外，还有毒烟浓雾，这对灭火、疏散工作不利。在地下停车场设计自动喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统和自动报警系统，同时还应装备有手提式灭火器，为提高灭火的成功率，应采取如下灭火对策：13-2-1在地下停车场起火后1~2分钟内由烟感或温感器报警，在中控值班人员或停车场保安员发现火灾后，应在1分钟内向消防总指挥和义务消防队发出通知，义务消防队灭火组长和救护组组长应在3分钟内率队员做好准备，赶赴现场；13-2-2消防中控值班员在2分钟内切断市电电源，启动备用发电机，启动防排烟风机进行排烟，关闭自然通风口；13-2-3义务消防队救护组主要重点职责是疏散起火点附近车辆；13-2-4灭火时，灭火组队员应重点保护手威胁的油箱，避免爆炸发生，除了采用手提式灭火器扑救初起火灾外，采用喷水冷却车辆是最常用的方法；13-2-5技术保障组织的主要职责是保障地下停车场自动喷淋系统和防排烟系统的正常工作，这是扑灭火灾的重要途径。12-3防盗报警系统误报、误操作应急方案监控中心接到报警信号，迅速通知离报警点最近的巡逻报案前往确认。受调遣的保安一方面速往报警业主所在地点查询情况，一方面用对讲机与监控中心保持联系。经查实为业主误报、误操作造成报警，巡逻保安及时复位和向监控中心回复，同时向业主讲解有关智能设施的正确使用方法，以防止今后再有发生类似事件。12-4治安事件应急方案当物业内发生抢劫案、盗窃案或其他案件时，工作人员在可行情况下应立即采取以下步骤处理：13-4-1保安员在值勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取或毁坏管理处和业主财物或威胁业主人身安全的犯罪行为时，要切实履行保安员职责，迅速制止犯罪。12-4-2当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫救援。12-4-3受调遣的保安员在听到救援信号后，要立即赶到现场，监控中心保安通知路口封锁出口，然后视情况向有关领导汇报。12-4-4若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、武器及逃走方向、所用交通工及特征等，并及时报告管理处，重大案件要立即拨“110”电话报警。12-4-5有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，除警务人员外，禁止其他人士进入罪案现场。任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的手印、脚印、烟头等；在公安机关人员未勘察现场或现场勘察完毕之前管理处工作人员不能离开。12-4-6记录业主所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问业主是否有线索、怀疑对象等情况。12-4-7若是运行过程作案，无固定现场，对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工作等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理，切不可将保安人员或其他人的指纹等痕迹遗留在物品上。12-4-8事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。12-4-9保安主管应做好现场记录详情于日常管理记录簿内，并呈交一份书面报告给管理处经理。12-5停电停水应急方案12-5-1若电力公司或自来水公司预先通知管理处暂时停电、停水，应立即将详情和有关文件呈交工程部主管；12-5-2工程部主管应立即报告管理处经理并准备水电值班人员；12-5-3客户服务中心发出有关停电停水的通知，告知业主并将停电停水通知预先张贴在明显处；12-5-4当供电、供水恢复时，工程部水电工检查所有水阀、水泵、配电开关的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管（或经理），安排修理。12-5-5物业管理人员应熟悉物业配电室和水泵房的位置，随时准备手电筒和其他照明物品，以便晚间突然发生停电时使用。12-5-6当发生突然停电、停水事故时，管理处立即安排工程人员抢修，并通知业主有关停电情况，防止偷盗和抢掠。12-5-7维修人员必须具有相关的专业资格，如修理工程超越物业维修人员能力范围，可由管理处经理通知有关单位到场抢修。任何非专职人员均不得自行修理，以免导致生命危险和触犯有关法规。12-5-8保安部加强停电、停水期间物业区域的保安工作，防止偷盗和抢掠。12-5-9事后应将停水、停电突发事件详情记录于物业日常管理记录簿内。12-6水浸事故应急方案当发现物业有水浸情形，管理人员必须迅速采取行动阻止水势蔓延，避免破坏物业其他设施，一旦接到水浸报告，各员工必须：12-6-1检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲厕水或厨房排水等，并在许可能力下，立即设法制止水势蔓延，如关上水阀、启动潜水泵降低水位。若不能制止时应立即通知工程人员、管理处经理及中央控制中心，寻求支援，在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。12-6-2观察四周环境，漏水是否影响各项设备、电力变压房、电梯、电线槽、电掣等，如有浸水应立刻切断电源，以防水导电伤人。12-6-3利用沙包遏止水势蔓延到其他地方，防止漏水渗入电梯等设备，并须将升降电梯立即升上最高楼层，以免被水浸湿而使机件受损。12-6-4利用现有设备工具拖把、扫把及潜水泵工具等设法清理现场。12-6-5如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险金等问题，须拍照片以作日后存档及证明。12-6-6通知保洁清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响业主。12-6-7日常巡逻时，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时清理干净，以免堵塞。12-6-8必须准备足够沙包、条木等作为爆水管及雨季使用。12-6-9将一切有关资料包括水浸原因、涉及面积、破坏程度等一一记录详情于日常管理记录簿内，并向管理处经理呈交报告。12-7电梯故障应急方案一旦电梯发生故障，不论是否办公时间，都应致电分承包方通知维修人员到场维修，而维修电话号码通常应展示于电梯内，同时应张贴“服务暂停”等字样于电梯外，通知各住户。12-7-1一旦得知电梯困人，应立即通知现场巡逻保安员和值班人员在规定时间内赶到困人点，与被困人员取得联系，告知专业人员马上赶到，不间断地与被困人员讲话，使其不慌乱。12-7-2解救被困者，操作者必须是受过专业训练的专门从事电梯工作人员。12-7-3在人工盘动电梯之前必须切断电源总开关，并与被困者保持联络，使他们知道救援行动正在进行。告知被困乘客静候解救，不要尝试自行设法离开电梯轿厢。12-7-4电梯维修人员于30分钟后仍未到场处理，或者被困者内有孕妇、病人需要救援，应立即报警，必要时请求消防人员协助。12-7-5被救者救出后，须询问：◆是否有不适，是否需要帮助等。◆提供姓名、地址、联系电话；◆如被困者不合作自行离去，只做过程记录。12-7-6妥善保存一切资料与运行管理日记；记录事件开始到结束的时间，详细情形及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和离去的时间，消防车、警车及救护车号码等；必须记录被困者救出的时间，或伤员离开时间，查询记录伤员送往何医院。12-8遇急症病人12-8-1第一时间赶到病人所在现场；12-8-2立即通知经理（或主管）领导；12-8-3在有可能的情况下，通知用户的单位及家属；12-8-4如情况危急，速打急救电话（电话号码120）。12-9重症传染病源、核放射源、大范围的食物中毒的应急处理方案12-9-1报告程序：一线员工现场核实→客服主管核实→意外事故紧急处理小组12-9-2发现意外情况和现场确认：◆发现或听说小区内出现传染病源（非典、禽流感等）、核放射源、大范围的食物中毒和其他不明危险物品严重危及人身安全等特殊情况时，监控室值班人员需立即通知安全巡视人员5分钟之内赶到现场，了解现况，并将所知信息及时反馈给监控值班人员和客户服务部值班主管。现场了解和反馈信息应当包括：事故类型、事故发生的准确地点、事故发生准确时间、人员受伤害状况、现场秩序情况等细节问题。◆客户服务部值班主管接到事故情况报告后，应于5分钟之内赶到现场核实情况；并立即将相关情况报告给意外事故紧急处理小组，并准备执行“紧急处置”工作。◆联系公安、防疫、卫生等管理公共安全的行政部门，报告有关情况，请求支援。◆公安、防疫、卫生等管理公共安全的行政部门，依法检查，如要执行封闭某单元、特定区域时，必须由客户服务部相关人员陪同进行。◆客户服务部值班人员需检查行政人员的工作证、执法证和介绍信，了解事故原因，详细记录后报告客户服务部值班主管。◆客户服务部值班主管必须将相关情况详细报告给意外事故紧急处理小组（经理级以上领导），包括：事故类型、事故发生的准确地点、事故发生准确时间、人员受伤害状况、现场秩序状况和即将开展的各项措施。12-9-3紧急处理（一）◆通知保安队员速到监控室集合，讲明意外事故原因，领取相关器械。◆要求客户服务部准备足够的手套、卫生口罩、警械、警戒带、封条、弹簧锁等物品，便于队员执行封闭任务，同时保证自身安全。◆主要出入口增加双岗，必要时封闭小区，控制人员出入。◆安排专人负责疏导指挥工作，确保交通顺畅；指挥居民和访客离开，做好周遍群众的疏导和解释工作，不要围观。◆客户服务主管持对讲机指挥交通，迎接行政机关的工作人员。◆意外事故紧急处理小组在监控室成立临时指挥部，封闭指定层或区域。◆通知经理有关事故情况，要求全员坚守岗位，做好楼内人员的疏导和解释工作。◆内保队员根据工作需要，佩带相应的器械，随客户服务主管到达指定的楼层，每个步行梯出入口安排一人，负责引导疏散工作，控制人员情绪，防止拥挤发生事故。危险病人和物品从就近指定的专梯撤离后封闭专梯。◆经理和安保主管带领队员陪同行政机关工作人员，控制事故发生地和相关的人员。◆本层人员全部清理完毕后，队员将通道进行封闭后撤离。12-9-4紧急处理（二）◆事故发生地应当予以封闭保护，未得到行政机关和意外事故紧急处理小组书面许可，任何个人和单位不得擅自进入封闭区域。◆根据行政机关的要求，开展消毒或其他安全检查工作，消除隐患。◆经常与行政机关联系，了解事故发展状况，解答客户的咨询。12-9-5事故后的处理针对已发生的各类紧急事故，主控部门填写《紧急事故调查及处理报告》，提出纠正和预防措施方案，管理处经理负责将有关事故经过和处理结果汇总上报公司和有关行政机关，针对事故经过对员工和小区居民进行常识宣传。12-10突发死亡事件处置程序12-10-1遇有突发事件时，客服主管迅速赶赴现场，组织警力保护现场，同时认真对待媒体采访人员。12-10-2及时上报上级领导和公安机关，如涉及境外人员，还应上报公安局外国人出入镜管理处或外事科。12-10-3如无法确认当事者是否死亡，迅速通知当地急救中心或附近医疗机构。12-10-4寻找记录和收集证人、语言、遗言、遗物等线索，特别是死者性别、主要特征、现场情况等内容。12-10-5公安机关到达现场后，认真汇报事件发生情况，提供监控记录、现场案件记录等，全力配合公安机关处理调查工作。同时，应该清楚记下办案警官官级、编号及报案的编号，做日后查阅、参考之用。12-10-6做好善后工作，运走死者遗体后，根据公安机关的要求，决定是继续保护现场还是撤离现场保护，清理现场。12-10-7根据公安机关要求，决定是否协助联系、寻找死者家属。12-10-8管理处经理将死亡事件处置过程和情况以报告形式呈报上级领导。12-11贩毒、吸毒案件处置程序12-11-1发现贩毒、吸毒嫌疑人时，及时上报保安部，讲明地点、人数、国籍、是否有凶器和自己的姓名、身份。12-11-2保安队长带领保安员迅速赶到现场，携带必要的工具，视情况决定是否上报公安机关，如涉及外国人，要上报公安局外国人出入镜管理处或外事科。12-11-3采取必要措施控制现场，并将嫌疑人带回保安部，此时，要提高警惕，以防嫌疑人带有凶器，避免伤害或逃跑。12-11-4在现场注意收集贩毒、吸毒语言、证物，并详细记录备案。12-11-5经确认，确有贩毒、吸毒嫌疑，要及时交与公安机关处理。12-11-6保安队长应将案件处置经过和情况以报告形式呈报管理处经理。12-12恶意投毒案件处置程序12-12-1接到中毒报警后，立即联系当地急救中心或安排事件中毒者到最近医院进行抢救。12-12-2保安队长应立刻赶赴现场，经确认是投毒或可能是投毒案件时，组织警力保护现场，采取必要的封闭、隔离措施，防止中毒范围扩大，同时上报公安机关，认真对待媒体采访人员。12-12-3迅速调查或配合公安机关对辐射区域以及其他区域进行全面搜索，如果还有中毒者或可疑物立即封闭该区域，疏散所有人员，派驻警员，设立警戒标识。12-12-4禁止非专业人员接近、触摸、挪动可能的毒源及可疑物品，等待公安机关或专业人员前来处理，向公安人员汇报案发情况，提供录像、记录等资料，并要清楚记下办案警官官级、编号及报案的编号，做日后查阅、参考之用。12-12-5在毒源不明的情况下，可以关闭水源、送风系统，向客户及时阐明情况。待卫生机构确认水源、送风系统的安全性后可重新开启。12-12-6保安队长应将投毒案件处置经过和情况，以上报形式呈报管理处经理。12-13散发非法宣传品事件处置程序12-13-1如果发现有人张贴、散发非法宣传品，保安员立即赶赴现场，制止违法活动，没收、清除非法宣传品。12-13-2保留必要证据和控制散发非法宣传品的人员。注意观察其是否有同伙、是否携带凶器或易燃易爆物，警员要注意自我保护。12-13-3如有群众围观，应及时采取措施疏散围观群众，避免事态扩大，如警力不够，要请求保安部支援。12-13-4保安队长视案情决定是否上报公安机关。同时组织警力待命，以备事态扩大之需。12-13-5公安人员到场，保安部协助配合公安人员调查处理案件工作。提供所掌握的证言、证物，记录办案警官官级、编号及报案的编号，以供日后查阅、参考。12-13-6保安队长应将案件处置过程和情况以报告形式呈报管理处经理。12-14爆炸案件及可疑爆炸物品的处置程序12-14-1发现爆炸和可疑爆炸物，一般分爆炸恐吓和现场发现。当发生电话威胁恐吓时，接听电话者要保持镇静、礼貌，力图从来电者获得尽量多的信息，如：爆炸物情况、爆炸目标、来电号码、从何处打电话、来电者姓名、性别、年龄、语言特点、电话杂音背景等。12-14-2无论是接听威胁、恐吓还是现场发现爆炸物，都要及时采取措施通知上级，公安机关及物业管理各部门，但不要惊动来电者，并要核实是否通知到位。12-14-3保安队长要及时赶到现场，组织警力，立即布置以爆炸物或爆炸现场为中心的警戒线，控制保护现场。待接到上级或公安机关指令后方可撤离现场保护。除公安人员以外，不允许任何人进入保护