工业新城控制性详细规划

背景规划范围

规划区位于福建省龙岩市西南部，永定县东北侧，距龙岩中心城市25公里，距永定县城50公里。省道福三线、龙梅铁路从规划区东侧经过。规划区总用地面积约28平方公里。背景规划范围

规划区为典型的丘陵地区，周边为大量自然山体包围，内部有莲花山，永定河从地块西北向南穿越。背景发展背景

规划区的发展定位必须纳入到宏观的发展背景中，从区域的分析中找准自身的发展机遇、目标和路径。

区域层面一：海峡西岸经济区

区域层面二：龙岩

区域层面三：永定

区域层面四：自身背景发展背景区域层面一：海峡西岸经济区背景1：在《十七大报告》中明确提出“支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区的经济发展”。

背景2：国际国内的产业转移

背景3：龙岩良好的区位优势和发展基础，将成为海西经济区的重要腹地和产业转移的承接地。机遇：成为海峡西岸经济区产业梯度转移的重要承接平台。

背景发展背景区域层面二：龙岩背景1：《龙岩十一五规划》中提出“建设生态型经济枢纽、成为海峡西岸经济区重要增长极”的战略目标，明确了加快建设工业园区和工业集中区的要求，并提出了鼓励发展循环经济。背景2：龙岩面临土地资源瓶颈

机遇：成为龙岩市功能拓展和产业升级的基地。成为龙岩市可持续发展和循环经济模式的试验区。背景发展背景区域层面三：永定背景1：《永定十一五规划》提出了“融入厦漳泉、对接珠三角，成为海峡西岸承接沿海产业结构转移的集聚区、矿产资源精深加工区、沿海发达地区休闲度假的‘后花园’”的定位。

背景2：在《永定县发展战略规划》中确定了“北重南轻”的发展战略，重点培育高陂、坎市等经济增长点。

背景发展背景区域层面三：永定背景3：当前永定县城距龙岩中心约75公里，交通联系较为不便。永定要想承接海峡西岸经济区的辐射，只有积极融入龙岩发展的整体结构中，在互利合作中寻求共赢。机遇：成为永定的产业中心和新经济增长级，促进区域协调的助推器。加快高陂工业新城的建设，将有利于加快永定与龙岩的协作发展，更快地融入海西经济区。背景发展背景区域层面四：自身背景1：规划区自然环境优越，有大量的可建设用地，对外交通便捷。

背景2：现有莲花工业园发展态势良好，需要新的拓展空间。机遇：成为生态化的工业新城。背景发展背景小结

把握规划区的发展机遇，并不仅仅是为了开发本身，而是要通过规划区的发展，带动永定发展，对接龙岩战略，促进区域提升，实现永定“新型工业崛起”的梦想。规划区的发展定位应适应多层面的机遇与需求，以发展为主题进行资源整合，实现推动区域整体和谐发展的目标。■目标与定位

充分利用海峡西岸经济区的辐射带动，建设成为生态环境优美、配套设施完善的创新型、现代化山水工业新城

。发展目标■目标与定位海峡西岸产业转移的重要承接平台功能定位■龙岩功能拓展和产业升级的基地永定的产业中心和新的经济增长极目标与定位

结合本规划区的现有产业门类、环境资源优势以及外部的发展机遇，确定本规划区应以大型工业项目为带动，重点发展汽车配件、新能源、机械制造和光电子等环保型工业，进一步壮大和发展商贸服务、休闲度假、科技研发、物流、房地产等第三产业，形成与龙岩市经济技术开发区互补型的产业集群。

产业定位■产业高级化：经济效益好、社会知名高、环境影响小、带动作用大。功能多元化：工作+居住+研发+娱乐+……(树立“不仅仅是工业区”的开发理念）环境生态化：资源集约利用、生态系统维护、绿色环境营造。（创造真正的“绿色GDP”）生活现代化：安全+健康+精神愉悦+归宿感+……

（建立工业新城新的生活方式）新“四化”■开发理念目标与定位城市与产业起飞·

科技共山水一色相关规划总体布局功能选择主导功能■生态居住商贸服务其他功能■物流产品研发旅游休闲现代工业用地现状

公共设施主要包括国家级文物保护单位西陂天后宫、高陂中学、高陂中心小学以及少量商业服务业设施。

现状建成区总用地面积为4.5平方公里，以工业和农村居住用地为主。总体布局相关规划规模控制人口规模■

传统的人口规模预测多采用趋势外推方法，即依据现状人口通过回归或求平均值的方法得出一定的增长规律，以此确定未来一个时期的人口规模。然而，对那些由于外部条件巨大变化导致人口激增的地区，趋势外推法对于人口预测就显得无能为力。显然，未来本规划区的发展就属于此类情况。

未来规划区的人口规模取决于其在市域城镇体系中的人口分布状况、自身的功能定位以及扩大到区域范围内的环境承载能力。因此，规划以市域城镇体系确定的人口分布为基础，采用密度类比法推算一个较为合理的人口规模。总体布局人口规模－上层次规划推算法■

根据《龙岩市域城镇体系规划（2002-2020）》，高陂预计容纳人口14万人。总体布局规模控制人口规模－案例比照法■城市比较区域面积(平方公里)人口（万人）人口密度（人/平方公里）该区域主要功能上海浦东滨江及高新区206.51758481商务金融、贸易咨询、高新技术产业临港新城220.0833773重装备、物流、加工苏州新加坡工业园65.57609151商务、电子、加工、科研、物流苏州新区303010000外向型高新技术产业开发区。东莞松山湖科技产业园59.4330-355469以科研、教育产业为突破口，大力发展产业支援服务业。

综合考虑经济与环境效益，松山湖的人口密度较为适宜，建议人口密度为5000人/平方公里。总体布局规模控制相关规划人口规模■

本次规划区总用地面积约28平方公里，按人口密度5000人/平方公里计算，则可容纳约14万人。综合考虑，本次规划人口约14万人。总体布局规模控制尊重现状生态基底，构建生态基础设施■

充分利用规划区内优良的生态资源条件，精心打造自然水系廊道和生态绿廊，与生态本底－山体林地连通，形成良好的生态新城环境特色。原有的自然生态环境城市建设对自然环境的影响生态廊道－城市与自然的融合规划构思采用组团生长、弹性推进的拓展模式总体布局相关规划生态保育分区■优先发展区－生态敏感性低，适宜城市优先发展的区域。生态缓冲区－具有一定生态效能的非建设用地，重要包括水域、生态隔离带等具有相当生态敏感性的区域。生态保护区－主要包括历史文物保护区、大型山体林地等，禁止一切破坏生态环境的建设。控制建设区－需要保护的历史建筑和特色村落周边的区域，建设应与现有环境相协调。规划构思总体布局相关规划用地与适宜发展功能评价■

根据所处的区位和基地概况，进行用地的适宜发展功能分析。规划构思总体布局相关规划用地布局功能结构■总体布局三个居住生活组团五个工业组团两个主要的综合服务中心三个组团服务中心蓝绿交织的生态本底一个特色旅游组团一个物流仓储组团土地利用■用地布局总体布局规划总用地面积2876.55ha，其中城市建设用地2324.55ha，规划总人口14万人。用地布局总体布局R1（11.22ha）R2（350.36ha）R3（37.36ha）RC（26.40ha）四个主要居住片区居住用地■用地布局总体布局功能与布局一般而言（参见《苏州工业园总体规划》），参与劳动人口占总人口的60％，而就业人口中，单身员工、一般员工和管理办公人员的比例分别为45％、50％和5％。其中单身员工一般居住于单身宿舍，人均建筑面积15平方米，按10％折算进行中小学教育配套。所以本次中小学配套人口为10.5万人。

■人口与居住空间的平衡就业岗位供给预测人口（万人）规划用地容量人口（万人）规划用地（ha）备注就业人口单身员工（45%计）3.78R3(集中宿舍区)4.0037.36按人均14平方米建筑面积计算一般员工（50%计）4.2R2(普通居住区)12.29350.36+26.40×0.7按人均48平方米建筑面积计算管理办公人员（5%计）0.42R1(高级居住区）0.1011.22按人均65平方米建筑面积计算带眷人口5.6R2(普通居住区)总计1416.25用地布局相关规划道路交通道路系统■主干道（25－34m）高速公路（永永线）省道（福三线）次干道（25m）支路（12-18m）总体布局分期建设分期建设■一期建设区：位于莲花工业园以南、大水坑和省道福三线沿线。二期建设区：地块东北部用地。三期建设区：地块西北部用地。总体布局重点地区现状概况规划区内大部分建成区为自然村落，内含三所小学，分别为黄田小学、和兴小学和先锋烟场小学。其他设施包括高陂变电站、加油站以及部分工业厂房。和兴小学黄田小学先锋烟场小学关帝庙高陂桥加油站高陂变电站规划区可建设空地约5.6平方公里。重点地区功能结构两轴：五区：三个工业片区城市发展轴两个居住片区工业服务轴两心：公共服务核心次级服务核心重点地区用地布局土地利用■规划总用地面积1178.62ha，其中城市建设用地978.29ha，规划人口9.56万人，其中单身员工约1.5万人。用地布局重点地区重点地区居住用地规划R1（11.22ha）R2（216.29ha）R3（9.38ha）RC（16.93ha）用地布局■重点地区区域建筑面积（万平方米）需安置用地（1：1）（ha）南侧10.165.64北侧26.47（保留1.8）13.71东侧4.87－合计41.50用地布局1.85ha3.89ha两处用地大概可以安置640户，主要满足近期道路建设和南侧居民搬迁的安置需要，其余将来结合旧城改造进行安置。重点地区中小学规划中小学规划按照8万人考虑配套。用地布局■重点地区公共配套设施滨水商业文化活动中心体育活动中心医院科研重点地区公共配套设施重点地区公共配套设施重点地区道路交通系统重点地区道路交通系统重点地区绿地系统规划重点地区城市设计导引两轴：三节点：两界面：道路景观界面滨水景观轴滨水景观界面工业景观轴主要景观节点次要景观节点一区域：公共中心景观区域重点地区城市设计导引70米以上：为规划的酒店，是区域的地标；50－70米：分布在永定河两岸，形成新城标志性建筑区域；24－50米：为商住综合区域；10－24米控制区域为多层住宅区；10米以下：为工业区、低层住宅区和历史保护区。重点地区城市设计导引FAR>2.4：为高强度开发区，主要包括沿河两岸和高坡大街两侧的区域；1.6<FAR《2.4：多层和中高层居住区以及商业设施；0.8<FAR《1.6：为工业以及配套设施用地；FAR《0.8：低层住宅区和市政设施用地。重点地区城市设计总平面图水串珍珠山与城融古今相映多元共生重点地区城市设计整体鸟瞰重点地区城市设计夜景鸟瞰重点地区城市设计沿高陂大街鸟瞰重点地区城市设计沿河鸟瞰重点地区市政设施规划供水水源规划给水工程规划最高日用水量6.31万m3/d灌洋水库和地下水为主永定河水为辅自来水厂规划扩建现状自来水厂新建1座自来水厂给水泵站规划新建1座给水泵站黄一路以东直接供水，其余地区加压供水

给水管网规划以田一街、高陂大街、陂一街、高陂大道、黄田大道、横三路为骨干形成环状管网系统重点地区排水体制平均日污水量3.79万m3/d雨污分流制污水处理厂新建1座污水处理厂尾水排入永定河下游污水泵站规划新建1座污水泵站污水管网规划沿道路布置污水管道，逐步形成全面覆盖污水工程规划市政设施规划重点地区雨水工程规划市政设施规划河洪防治防洪标准：20年一遇永定河：疏浚、拓宽，加固河堤山洪防治防洪标准：20年一遇布置4条排（截）洪沟雨水排放本着就近分散、自流排放的原则布置雨水系统。雨水最终排入永定河重点地区市政设施规划电力工程规划电压等级负荷预测电力负荷227MW,负荷密度245kW/hm2220kV/110kV/10kV电网规划220kV：新建1座220kV变电站110kV：扩容高陂变，新建2座变电站，总容量489MVA高压走廊沿黄田大道两侧预留，控制宽度25-60米中低压线路一律采用电缆以管沟结合方式敷设路灯照明规划11座路灯专用箱式变电所重点地区市政设施规划燃气工程规划用气量预测气源规划液化天然气为主液化石油气为辅年用气量2196万Nm3/a高峰小时用气量7600Nm3/h天然气系统新建1座液化天然气气化站采用中压（A）一级制管网呈大环小支状布置液化石油气系统新建1座液化石油气瓶装供应站重点地区市政设施规划供热工程规划热源规划热负荷预测工业热负荷：25.0t/h规划1座区域锅炉房供热能力30t/h供热介质采用蒸汽热力管网采用一级单管供热系统热网呈枝状布置重点地区市政设施规划通信工程规划邮政工程规划需求量预测固话主线：7.0万线宽带用户：4.5万户移动用户：7.2万户有线电视用户：2.6万户电信工程规划

规划1座电信一般局楼设置5个电信接入点按800~1000米半径设置移动通信基站广播电视工程

保留高陂广电基站按不超过500户的标准设置光节点

建成2座邮政支局结合社区商业网点配置5个邮政所重点地区市政设施规划环境卫生工程规划基层环卫机构垃圾量预测生活垃圾量：134t/d垃圾转运站建成6座小型垃圾转运站其中1座与基层环卫机构共址垃圾收集点按半径不超过70m设置，安置分类活动垃圾箱（桶）建成1个基层环卫机构，占地2000m2公共厕所建成21座，尽量采用附属式，每座建筑面积50～120m2垃圾收集点商业大街50～100m交通干道100～200m一般道路200～400m实施措施案例借鉴园区名称面积建设概况定位开发模式组织架构开发实效深圳市高新技术产业园区11.5平方公里世界水平的科技园区政府主导知识产权自主“管产学研资介”相结合深圳市高新办（产业带办）+深圳高新区服务中心2005年工业总产值1367.58亿元，高薪技术产品产值1324.32亿元，工业增加值260.13亿元，出口87.46亿美元，工业产值密度118.92亿元。园区研发和孵化能力大大提升。苏州新加坡工业园61.74平方公里成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、国际化、园林化的新城区。土地由园区管委会统一规划、开发。成立工业园区开发有限公司负责经营工业园区管委会+中新开发有限公司全区累计引进合同外资269亿美元，实际利用外资116亿美元，注册内资915亿元，形成了内资外资、二产三产“双轮驱动”的发展格局。上海紫竹科学园区30平方公里上海市现代高科技新兴综合城镇上海市高层次人才培育基地上海市新兴高科技产业和战略性产业孵化基地政府主导，市场化运作基础设施先行税务优惠与产业扶持上海紫竹科学园区发展有限公司上海交通大学、华东师范大学入驻英特尔亚太区研发有限公司、英特尔渠道平台事业部全球总部、英特尔投资（中国）有限公司——英特尔中国区总部、微软亚洲工程院上海分院、国家组织工程研究与开发中心等研发机构和高科技公司进驻。天津经济技术开发区40平方公里二十一世纪亚洲最大、中国最好的现代化工业区政府主导，进行统一管理2005年，工业总产值2300亿元，GDP642亿元，税收143亿元，出口138亿美元。世界500强企业达到百家。新加坡裕廊工业园区80平方公里政府主导的开发运营模式全球范围内的集中招商模式使新加坡实现了快速工业化企业数量由1990年的2000多家上升到2003年的7000多家，平均每年完成GDP2000多亿元通过对上述科技园区的比较，对永定工业园的启示有如下几点：产业园区采用政府主导型的开发模式，政府主导园区的规划、征地和统一管理，控制入园企业的产业方向、规模和技术含量，同时尝试公共配套设施的市场化运作；成立专业的开发建设公司，负责工业园区的统一建设和运营；实行整体规划、成片开发、滚动发展模式，集土地滚动与税收滚动并举，形态开发与功能开发并举。结论■市场政府实施措施案例借鉴实施措施入园门槛名称现状投资强度（万美元/亩）外资准入（万美元/亩）内资准入（万元/亩）苏州新区5320-30--济南新区--20100杭州新区--20100北京亦庄6660-70--昆山省部级开发区--30--同安城南开发区1620海沧工业区3120-23新加坡开发区100厦门区级开发区--25120厦门镇级开发区--20100成功开发区投资门槛一览

国内开发区投资门槛参考右表中可以看出内资准入控制基本在100万元/亩。下表中，各省市陆续提出工业区投资强度控制的最低标准，一般最低为100万元/亩。名称投资强度控制（万元/亩）山东省100长三角地区规划到2010年达到250安徽省省辖市的省级开发区不低于100万元，其他省级开发区不低于80万元。秦皇岛省级开发区不得低于150万元/亩，开发区以外的投资强度不得低于100万元/亩…各省市提出的开发区投资强度控制标准

为促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，确保工业园区的高效运行，规划设置了投资准入门槛。投资强度门槛■实施措施入园门槛行业分类六类名称第十三等通信设备、计算机及其他电子设备制造业≥128医药制造业、化学纤维制造业、交通运输设备制造业≥113

黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业、通用设备制造业专用设备制造业、电气机械及器材制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业≥90

印刷业、记录媒介的复制石油加工、炼焦及核燃料加工业、化学原料及化学制品制造业、橡胶制品业、金属制品业≥75

塑料制品业≥63农副食品加工业，食品、饮料制造业，烟草加工业、纺织业、纺织服装鞋帽制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业、造纸及纸制品业、文教体育用品制造业≥59

家具制造业≥58木材加工及竹、藤、棕、草制品业、非金属矿物制品业、工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业≥55福建省永定县工业项目投资强度控制指标一览（万元/亩）

永定工业区以机械制造、新型建材、能源、电子信息和农副产品加工为主导产业门类。各门类中以电子信息的投资强度控制最高为128万元/亩，农副产品加工最低，为