世联-长沙太平街历史文化街区重建项目整体定位实施课件

长沙太平街历史文化街区

保护与实施策略研究

(2006年9月)长沙市建委长沙市市政建设专项指挥部太平街历史文化街区改造建设指挥部世联地产顾问（深圳）有限公司WORLDUNIONCONSULTANCY长沙太平街历史文化街区

保护与实施策略研究

(2006年9引言一座城市必须具有自己特殊的文化品格和精神气质，才是有品味的城市。长沙的城市建设，应当十分注重文化建设，十分注重历史文脉的传承，让整个城市都散发出浓浓的文化气息，使更多人喜欢这座城市，向往我们长沙。——长沙市委书记梅克保

当我们长沙在迈向全面小康的征途上，当我们经济在稳定发展中，我想一个非常重要的问题，追求什么品位，我们的价值品位更高尚。这需要发展我们的先进文化。——长沙市长谭仲池引言一座城市必须具有自己特殊的文化品格和精神气质，才是有品味引言此次研究成果旨在为长沙太平街历史文化街区保护与实施策略提供第三方意见和建议从2006年7月酝酿到本次汇报前期全面的调查和科学的分析方法成为本次研究重要、完善的支持系统引言此次研究成果从2006年7月酝酿到本次汇报引言此次研究成果来自世联与

长沙市建委

长沙市市政专项建设指挥部太平街历史文化街区改造建设指挥部

精诚合作与集体智慧的结晶同时感谢长沙市委宣传部长沙市市志办长沙市规划局长沙市文化局长沙市商业局长沙市旅游局等各部们………鼎立协助并提出宝贵建议引言此次研究成果来自世联与

长沙市建委

长沙市市政专项建设指引言此次汇报内容

来自

多视角的真实调查

和

理性的分析研究引言此次汇报内容

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多视角的真实调查

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理性的分析研太平街历史文化街区保护项目发展模式界定太平街保护项目承载的历史使命与目标124太平街资源条件分析3太平街保护项目总体定位与功能定位汇报内容太平街街区保护与商业改造实施策略研究5太平街保护项目效益评价与风险分析6太平街历史文化街区保护项目发展模式界定太平街保护项目承载的历太平街历史文化街区保护项目发展模式界定1城市背景区域背景发展模式界定太平街历史文化街区保护项目发展模式界定1城市背景区域背景发展发展模式界定城市背景1城市背景2区域背景3发展模式界定历史文化名城革命摇篮、山水名郡影视娱乐之都长沙是国务院公布的首批二十四个历史文化名城之一历史悠久，有“楚汉名城”之称；人文荟萃，有“潇湘洙泗”之称；英雄辈出，又有“革命摇篮”之称；融山水洲城于一体，风景秀丽，风光独异，有“山水名郡”之称中国影视传媒和娱乐文化产业最发达的城市之一发展模式界定城市背景1城市背景2区域背景3发展模式界定历史文发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定区域背景——太平街所在的五一商圈是城市最核心、最高档的商业消费中心，是长沙市乃至湖南省的商业名片城市商业单极化发展模式，太平街所在五一商圈是城市唯一的市级商圈，业态最全、档次最高、人气最旺B.五一商圈的百货汇集了长沙城市档次最高、规模最大、品种最全的百货商店，是市民购物的首选C.黄兴路步行街是长沙规模最大、租金水平最高的商业步行街，集中了大量休闲娱乐业与街区商业D.解放路酒吧街是长沙夜生活最热闹区域，是目前长沙年轻人休闲娱乐的主要集聚地发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定区域背景——太发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定发展模式——根据街区与城市的关系以及所依托的发展资源，历史文化街区有三种发展模式双重依托发展模式（商业中心与旅游资源）典型案例：杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路，海口海甸溪…依托旅游资源发展模式典型案例：黄山屯溪老街、阳朔西街、重庆磁器口…依托商业中心发展模式典型案例：广州上下九路、深圳东门、武汉江汉路…发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定发展模式——根发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定模式特征——不同的发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群落等方面都呈现不同的特征类型依托商业中心发展模式依托旅游资源发展模式双重依托发展模式区位特征城市商业中心非城市中心，临近旅游景点商业中心，与旅游景点结合依托资源城市商业中心区位的商业价值强势旅游资源城市中心商业价值及旅游资源商业业态特征大型购物中心、主力店、步行街步行街步行街，附近有大型购物中心商业业种特征百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等现代商业以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮及休闲娱乐等为主以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力商脉、现代商业历史文化、古建筑，本身成为景点历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民＋游客典型案例广州上下九路、深圳东门黄山屯溪老街、阳朔西街杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定模式特征——不发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定太平街发展模式——太平街位于城市商圈核心位置，自身具有历史文物资源且与城市主要的旅游景点临近，具备双重依托发展模式条件岳麓山风景名胜区岳麓书院10分钟2分钟5分钟10分钟五一商圈太平街贾宜故居5分钟依托商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定太平街发——太结论

太平街是城市商业中心和旅游资源双重依托型历史文化街区，这个判断基本框定了太平街目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面的分析研究明确了发展方向和思考路径。

结论

太平街是城市商业中心和旅游资源双重依托型太平街历史文化街区保护项目属性界定12太平街资源条件分析案例简析成功要素总结太平街资源条件分析太平街历史文化街区保护项目属性界定12太平街资源条件分析案例资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析我们研究了20多个国内外历史文化街区保护的案例，从中总结出成功历史文化街区的基本规律，为太平街历史文化街区提供可借鉴经验初步考虑案例杭州清河坊、苏州山塘历史街区平遥南大街、泉州中山路黄山屯溪老街绍兴仓桥直街扬州东关历史街区重庆瓷器口、阳朔西街徐州户部山开封宋街、南京夫子庙西安莲湖历史街区柏林Mitte街区、斯特勒格大街，丹麦巴约纳LaPlachotte街坊改造，法国

太平街具有城市中心和旅游双重特征重点研究同一类型的案例选择成功的旅游依托型案例作为参考同类型案例：杭州清河坊绍兴仓桥直街泉州中山路斯特勒格大街，丹麦巴约纳LaPlachotte街坊改造，法国旅游依托型案例：重庆瓷器口黄山屯溪老街阳朔西街资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析我们研究了资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析通过案例研究，成功的双重依托型历史文化街区不仅具有悠久历史、优越区位，而且有独特的商业定位、充满活力的人文生态环境和良好的经营管理模式KPI体系丰富的历史文化内涵悠久的商脉优越的区位独特的建筑格局、风格富有活力的传统人文生态良好的经营管理模式多元化的商业功能组合符合消费者需求的商业硬件因素软件因素悠久的历史：历史上繁荣，且延续到近代文物古迹：具有名人、名事件等历史古迹宝贵的文化遗产：建筑反映某一时代特征从古代以来就是城市的商业贸易中心，近代商业繁荣。位于城市中心或临近强势旅游资源具有历史性的地方传统建筑及格局改造后传统人文元素如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式得以继承和发扬符合市民或游客需求的商业业种多元化业态组合，人们可以在历史街区购物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长有效的经营管理模式维护历史街区的特性及符合市场需求，实现历史街区的复兴资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析通过案例研资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件太平街具备成功历史文化街区的硬件因素，软件因素是本研究要重点解决的问题丰富的历史文化内涵悠久的商脉优越的区位独特的建筑格局、风格富有活力的传统人文生态良好的经营管理模式多元化的商业功能组合符合消费者需求的商业湖湘文化发源地、屈贾之乡、贾宜故居……明清格局，传统建筑风貌保留完好城市中心，五一商圈内，周边旅游资源丰富自古以来就是商业中心长沙传统文化、民俗民风、老字号等无形资产逐渐消失，街区失去活力，生存环境恶劣小商品、干货等经营品种不符合长沙市民和游客消费者需求购物占比过大，餐饮、休娱缺乏自发形成，不成体系KPI体系硬件因素软件因素资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件太平街具备成功结论太平街具备了成功历史文化街区的硬件因素，软件因素则明显不符合，但可以通过资源的整合和精心的组织策划来改变现状，并通过制度创新和市场化管理实现街区的复兴和长期繁荣结论太平街具备了成功历史文化街区的硬件因素，软件因素则明显太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载的历史使命和目标3城市发展区域协调自身发展使命和目标太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展城市发展——太平街成功保护将推动城市商业、文化、旅游等产业发展，维护长沙历史文化名城的地位太平街的成功保护有利于维护长沙历史文化名城地位和履行国家文物法和地方法规的义务B.太平街的成功保护有利于弘扬湖湘文化及楚汉名城深厚的文化底蕴C.太平街的成功保护有利于实现城市总体定位、城市旅游定位及长株谭城市带中文化领头羊定位D.太平街的成功保护有利于实现城市商业中心“挖掘湖湘文化，引导旅游商业”的功能规划使命和目标4E.太平街的成功保护有利于完善长沙旅游产品结构，有力推动“十一五”旅游业发展目标的实现使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展城市发展——太平街成使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展区域协调——太平街成功保护将有利于完善五一商圈业态功能结构和城市旅游配套设施，带动坡子街商业复兴太平街的成功保护有利于完善五一商圈功能结构，弥补目前商圈在文化休闲功能的缺乏，提升整个商圈的文化品位B.太平街的成功保护有利于与坡子街形成互动，共同带动历史街区商业复兴，提升区域品质及形象C.太平街的成功保护有利于完善城市旅游配套设施，成为游客休闲购物目的地，共同打造城市中心大旅游区使命和目标4使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展区域协调——太平街成使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展自身发展——太平街成功保护有利于改善街区生态环境，提高居民生活质量，同时恢复街区商业活力，提升街区整体社会经济价值高桥大市场成为长沙的商贸批发中心，取代太平街的批发市场空间，加速了太平街商业的衰退B.相对于黄兴路的租金水平，太平街商业价值严重贬损，需通过业态调整和升级重新激活街区商业活力，提升商业价值C.太平街是城市发展的缩影，历史街区的成功改造有利于延续历史商脉，恢复街区活力，提升街区的整体价值使命和目标4D.历史街区的成功保护有利于改善街区基础设施，优化生活环境，提高居民生活质量使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展自身发展——太平街成使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展发展使命——通过对城市发展、区域协调、自身发展的分析，太平街的保护要承担起传承历史文明，完善商圈功能、弘扬地方文化、优化生活环境的历史使命历史使命一：传承历史文明，彰显城市生命力

太平街的改造和复兴，延续了城市千年来的文脉，“忧国忧民、敢为天下先”的湖湘文化精神是现代文明社会宝贵的文化遗产，为城市的持续发展提供了不竭的精神动力源历史使命二：完善商圈功能，提升商圈综合竞争力

太平街的改造和复兴，弥补了五一商圈缺乏传统文化和地方特色商业元素的功能缺失，完善了商圈功能配比，增加高价值客户人流量，从而提升商圈整体商业价值和竞争力历史使命三：弘扬地方文化，提升城市品位和魅力太平街的改造和复兴，为展现长沙丰富的民俗风情提供了一个窗口和载体，同时也带动了长沙传统手工业和民间艺术的复兴，向国内外游客充分展现了长沙作为历史文化名城和现代化都市的魅力使命和目标4历史使命四：优化生活环境，提高居民生活质量太平街的改造和复兴，改善了街区的生活环境，增加了居民的就业机会和收入来源，提高居民生活质量，开创和谐历史文化街区新典范，真正落实城市科学发展观使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展发展使命——通过对城使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展发展目标——基于太平街在城市发展中所承担的使命和功能，太平街历史文化街区保护和改造的总体目标是：使命和目标4依托历史文化底蕴及城市商脉，打造成为提升城市品位、完善城市功能、展示湖湘文化魅力的历史文化街区，成为城市新坐标，长沙文化新名片！使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展发展目标——基于太平使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展保护模式——根据上述目标，太平街的保护选择“文化复兴式”的战略途径使命和目标4历史街区保护模式穿衣戴帽式功能置换式文化复兴式保护方式对历史文物的局部进行修旧如旧，其他传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来的历史建筑风貌保留传统建筑外观和形式，建筑内部进行现代化装修，改变其原来的使用功能充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，重新激发街区商业活力，同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，追求形神兼备人口不改变，完全保留全部置换降低人口密度，局部进行人口置换功能保留原来的居住、传统商业等功能，不做调整和改变现代商业进行商业业态调整和升级，改善居住功能改造主要目的改善生态环境，提高居民生活质量商业价值最大化社会效益和经济效益的和谐协调典型案例长沙潮宗街上海新天地绍兴古城保护使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展保护模式——根据上述结论太平街所处的城市区位和长沙历史文化名城的城市属性决定了太平街保护项目要承担起弘扬湖湘文化、提升城市文化品位、树立城市形象的历史使命，必须高规格、高起点把太平街建设成为长沙市民和国内外游客都喜欢去的文化旅游胜地和老长沙历史体验区

结论太平街所处的城市区位和长沙历史文化名城的城太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载的历史使命和目标3太平街物质与人文环境分析商业市场供需分析旅游市场供需分析太平街保护定位及功能定位太平街保护定位及功能定位4太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保保护定位及功能定位1物质环境与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析——从太平街自身资源条件出发，依据市场的供需状况来明确太平街的保护定位与功能定位定位分析4太平街物质环境与人文资源分析商业市场供需分析项目定位功能定位旅游市场供需分析保护定位及功能定位1物质环境与人文2商业市场供3旅游市场供—保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析物质与人文资源分析太平街历史文化街区是长沙保存最完整，最能代表和展现长沙历史和文化丰富性和多样性的历史街区太平街保留了明清时代建筑格局，是小西门历史文化风貌区的重要组成部分，在长沙弥足珍贵人工环境人文环境太平街历史文化街区内具有丰富多样的民间传统文化、民俗风情等非物质文化遗产（老字号、历史人物、节庆习俗、民间艺术等）太平街内保留了长沙传统的建筑特征及元素，具有极大的历史价值，作为“老长沙”缩影，可以打造成长沙的活体城市博物馆太平街历史文化街区具有丰富的文物古迹及历史建筑，具有浓郁的历史文化气息（贾谊祠、长怀井、共进会旧址、四正社旧址、利生盐号旧址、洞庭春旧址、鲁班庙旧址）——太平街作为长沙市唯一保留比较完整的历史街区，拥有丰富的物质和人文资源，具备打造成浓缩“老长沙”历史风情的活体城市博物馆定位分析4保护定位及功能定位1物质与人文2商业市场供3旅游市场供物质与保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析商业市场供给分析——五一商圈模式单一，餐饮、休闲娱乐的文化品位有待提升，具有历史风情的特色商业是五一商圈内留下的空白3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4历史文化体验的商业缺失长沙需要一种怀旧的、具有历史文化内涵的商业街区机会餐饮、休闲娱乐购物、餐饮、休闲娱乐相辅相成在太平街历史文化街区的定位中，蕴藏着独特的商机和使命：城市商业的完善、升级；传统文化的挖掘、弘扬保护定位及功能定位1物质与人文2商业市场供3旅游市场供商业市保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析商业市场需求分析——长沙是个消费型城市，居民人均可支配收入高速增长，购物、餐饮、娱乐休闲的需求旺盛，但整体消费品味有待提升和多元化3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析450%的被访者市民选择到五一广场购物；近40%被访者喜欢清吧；超过5成长沙市民认为太平街适合做特色餐饮、传统文化产品、手工艺品，希望在太平街买到土特产品保护定位及功能定位1物质与人文2商业市场供3旅游市场供商业市新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源旅游市场供给分析——长沙丰富的历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地的尴尬角色保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4在太平街历史文化街区的定位中，蕴藏着填补市场空白的功能：完善长沙旅游服务配套设施长沙市缺乏综合性休闲型文化旅游景点旅游产业对城市经济拉动作用不够明显旅游过境地角色，游客停留时间短游客总体消费水平低存在市场空白长沙旅游市场存在的问题旅游市场总体表现旅游产品单一，缺休闲度假型旅游设施旅游商业缺乏特色，对第二产业带动不强旅游服务水平有待提高新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源旅游市场需求分析——长沙丰富的历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地的尴尬角色保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4大约50%的受访游客认为长沙的旅游配套设施缺乏地方传统文化特色和分布过于分散60%的外国游客对旅游地点的人文生态保护（生活方式、风土人情）比较关注，对美食、民俗等产品需求较大新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护改造总体定位——基于太平街物质形态和人文资源现状，结合长沙商业和旅游两个市场的供需分析，我们明确太平街的保护定位为：新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4展现出浓郁的长沙清末民初传统建筑风貌，既充分保留了富有生气的老长沙原生态生活方式，又拥有繁华商业的集特色购物、地方风味餐饮、高品位休闲、娱乐、旅游观光为一体的复合型体验式历史文化街区新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源商业功能定位——太平街历史文化街区包含特色购物、风味餐饮、品位休闲、格调娱乐、旅游观光等主要商业功能新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4特色购物：传统的、文化的、老字号的，购买沉甸甸的历史风味餐饮：特色餐饮、风味小吃、湖南各地美食，尽享丰盛人生品位休闲：品茶、品咖啡、品人生格调娱乐：书吧、音乐吧、钢琴吧、尽享格调生活旅游观光：文物古迹、民俗风情、民间工艺，尽现长沙历史底蕴和人文风情新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动目标消费者分析——太平街历史文化街区主力消费者为：团体游客、个人游客和城市中产阶级、文化创意人士（画家、作家、设计师、广告人等）新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4团体游客个人游游客度假人士商务人士中产白领阶层大众消费者定义旅游观光，随旅游团出行旅游观光，猎奇，自助游、现代驴友休闲度假洽谈生意、开会、出差办公长沙市的中高收入、白领，文化创意人士长沙大众消费者特征观光为主，参加旅游团，游览长沙旅游景点追求新奇，喜欢探索，注重体验及融入地方文化休闲为主，追求时尚、品质，强调精神体验去长沙的频率和逗留时间都不定，注重利益具有较高的收入，追求品位，注重消费的附加值注重消费环境，喜欢怀旧、历史氛围，喜好传统产品心理因素新鲜感——对陌生事物有强烈的好奇心体验感——体验探索、感受地方文化轻松型——体验生活，乐观的生活态度压力感——背负工作任务品质感——追求高品质、高精神享受体验感受型——追求场所体验，平时比较节省，偶尔奢侈消费一下价值观生活方式消费能力一般，对于地方特色商品兴趣浓厚消费比较务实，讲究性价比，对地方特色商品感兴趣消费能力高，讲究品位和乐趣与职业有关，对高品位休闲娱乐场所及特色产品感兴趣消费能力高，讲究品位，精神需求较高消费能力一般，偏好传统特色产品及小礼品、商品主要消费行为观光、购买土特产、旅游纪念品特色购物、休闲娱乐体验、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮购物、休闲娱乐、特色餐饮风味小吃、传统商品目标消费——太平街历史文化街区主力消费者为：团体游客、个人游形象定位——“千年太平街，老长沙味道”新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4千年的历史、传统的建筑、原汁原味的老长沙韵味、高品位的休闲娱乐…

湖湘文化＋老长沙韵味+新体验＋新格调长沙引以为豪的湖湘文化缩影，让市民和游客感知湖湘文化、体验湖湘文化、传承湖湘文化“敢为天下先”的精神内涵；展现老长沙传统商业民俗风情的传承地，让市民和游客经历一种与众不同的感官和情感体验；是“出市”而不是“脱市”，让市民和游客沉浸在历史文化的精神洗礼中，同时又能享受到现代都市生活的便利和舒适；是都市人向往的精神胜地，让市民和游客有机会选择一种远离城市喧嚣、体现文化品位的格调生活。形象定位——“千年太平街，老长沙味道”新区发展1案例总结2理概念演绎太平街：打造一种全新的生活方式

新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4太平街保护和改造不仅仅是文物保护工程，更是重塑一个城市

灵魂和文化形象的精神文明工程，在延续城市历史脉络的同时，带给长沙市民和游客一种全新的生活方式：太平街历史文化街区综合了最具地方特色、原汁原味的人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现老长沙的生活风貌和韵味，让长沙市民和游客在感受长沙城市发展历史脉络的同时，通过观光、购物、休闲、娱乐等消费行为体验一种怀旧的、文化的、高品位的新都市生活方式！概念演绎太平街：打造一种全新的生活方式

新区发展1案例总结2理论借鉴必备条件开发时机开发基础开发动力源特色商品琳琅满目，让人流连忘返！特色手工艺品、传统文化用品、老字号产品应用尽有，体验长沙古老商业文化理论借鉴必备条件开发时机开发基础开发动力源特色商品琳琅满目，美食美味，让人垂涎欲滴！荟萃长沙、湖南各地最具特色的风味餐馆和老字号酒楼，体验湘菜饮食文化魅力美食美味，让人垂涎欲滴！荟萃长沙、湖南各地最具特色的风味餐馆传统茶艺馆、咖啡厅在太平街互相辉映，传统与现代的交融，体验长沙都市生活的优雅与文化品味在悠然中品味滋味人生！传统茶艺馆、咖啡厅在太平街互相辉映，传统与现代的交融，体验长太平街的静吧与解放西路的动吧形成鲜明对比，感受长沙都市生活的高雅与格调在沉醉中感受格调生活！太平街的静吧与解放西路的动吧形成鲜明对比，感受长沙都市生活的太平街是一个旅游胜地，观光和欣赏长沙多姿多彩的民俗风情和历史文化名城的风采！体验原汁原味的老长沙韵味！太平街是一个旅游胜地，观光和欣赏长沙多姿多彩的民俗风情和历史新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源生活功能诠释——在充分发挥太平街商业功能的同时，经过保护改造后的太平街展现出富有生气的原生态生活场景新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4完善的基础设施：水、电、气、排污、道路等基础设施得到更新，改善居民生活环境拓宽的公共空间：绿地、广场、展览馆等设施提供居民舒展的生活空间完备的社区配套：幼儿园、诊所、老人活动中心、影剧院、图书馆，为居民提供舒适便利的都市生活复活的无形文化遗产：元宵节、春龙节、七巧节、湘剧、剪纸等民俗、民间艺术在街区得以复活和传承丰富的社区活动：太极拳、棋牌活动、健康讲座、少儿舞蹈表演，丰富社区居民的文化精神生活新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动优美整洁的街区，惬意的居住环境优美整洁的街区，惬意的居住环境绿地、广场、展览馆，提供居民更大的活动空间

绿地、广场、展览馆，提供居民更大的活动空间

完善的配套设施，保障居民舒适便捷的都市生活完善的配套设施，保障居民舒适便捷的都市生活长沙传统文化、艺术在街区里得到传扬，展现老长沙的民俗韵味长沙传统文化、艺术在街区里得到传扬，展现老长沙的民俗韵味丰富多彩的社区活动，活跃了群众生活，体现出政府的人文关怀丰富多彩的社区活动，活跃了群众生活，体现出政府的人文关怀太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载的历史使命和目标3太平街保护实施策略太平街商业改造实施策略太平街保护定位及功能定位4太平街保护实施策略及商业改造实施策略5太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保保护框架——建立完善的太平街历史文化街区的保护框架：对自然、人文、人工环境进行保护新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护实施策略研究1自然环境要素保护2人工环境要素保护3人文环境要素保护自然环境要素人文环境要素人工环境要素城市中心＋湘江风光明清格局＋清末民初建筑＋名胜古迹历史人物、民间工艺、风俗节庆、民俗文化、老字号线面点贾宜故居、四正社、共进会、优秀历史建筑……太平街、金线街、西牌楼街、马家巷等历史街巷太平街民居区域太平街历史文化街区“五街三片一点”保护框架——建立完善的太平街历史文化街区的保护框架：对自然、太平街自身不具备强势自然资源，应加强与湘江带的联系，增加绿化及公共空间新区发展2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护实施策略研究2人工环境要素保护3人文环境要素保护11111自然环境要素保护0.83％的绿地用地面积几乎无广场等公共空间与湘江的联系被隔断增加绿化面积加强与湘江联系太平街自身不具备强势自然资源，应加强与湘江带的联系，增加绿化人工环境要素保护——保留街巷建筑格局，重要文物古迹原址原样恢复，保留传统风貌保存比较完好的民居建筑区，街区商业恢复传统建筑风貌新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位3旅游市场供需分析3保护实施策略研究3人文环境要素保护11111自然环境要素保护2理论借鉴2理论借鉴2理论借鉴22人工环境要素保护采取修旧如旧的保护方式，分级分类保护，保留建筑原真性，以建筑为载体展现历史街区风貌B.对不同的建筑采取不同的个性化保护方案C.根据建筑保存完整程度，在街区内划分出传统民居片区，保留老长沙建筑元素，体现历史建筑风貌D.对经营性建筑采取特殊的消防处理，以达到安全要求E.街区人工环境的保护改造应与商业运营结合，恢复街区活力，体现历史街区价值人工环境——保留街巷建筑格局，重要文物古迹原址原样恢复，保留——太平街的非物质文化缺乏保护，传统文化正逐渐消失，急需进行保护恢复，且保护要与利用结合，展示长沙的悠久历史、传统文化、民俗风情新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位3旅游市场供需分析3保护实施策略研究31111自然环境要素保护2人工环境要素保护人文环境要素保护3老字号企业节庆习俗革命事迹老地名地方特产历史人物奇闻掌故民间艺术原生态生活方式祀鲁班、花朝节、上巳节、龙王节等已消失；观音菩萨、释迦牟尼石城、春龙节、七巧节等濒危两湖暴动、长沙起义等缺乏展示大量老字号已经消失大多沿用老地名，需将卫国街改成茨山街太平街几乎无当地特产产品销售缺乏对历史人物的展示及宣传缺乏对奇闻掌故的展示及宣传缺乏公共空间及平台展现传统民间艺术现状是贫民窟，传统民间原生态生活方式淹没于现代生活中保护利用原则：保护非物质文化的原真性弘扬、展示传统文化保护和传承非物质文化的社会群体及物质性的载体与商业运营结合并得到应用与发展——太平街的非物质文化缺乏保护，传统文化正逐渐消失，急需进行——改善或增加物质空间载体（博物馆、茶馆、老字号、广场等），通过恢复节庆习俗、民间艺术活动、现场手工作坊、传统生活场景等活动形式演绎和展现长沙传统民俗风情和传统文化魅力节庆习俗：展示老长沙传统民俗文化的集中点，节庆时节举办节庆及民俗活动，吸引人群并延长停留时间B.民间曲艺：恢复民间曲艺，提供展示场所，与茶楼茶馆结合，弘扬民间艺术C.民间艺术、活动：利用公共空间、广场等举办民间活动，恢复手工作坊店铺，展示民间艺术D.老字号：恢复，构筑一店一品一故事，提升历史街区文化内涵E.原生态生活方式：保留部分原居民，展示部分示范院落，提高生活质量，展示长沙风情新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功能定位3旅游市场供需分析3保护实施策略研究31111自然环境要素保护2人工环境要素保护人文环境要素保护3——改善或增加物质空间载体（博物馆、茶馆、老字号、广场等），案例总结1——历史文化街区商业功能应多样化，选择以富有当地特色的餐饮、工艺品、土特产等业种与现代商业形成差异化，树立鲜明的传统文化特色新区发展23两权分离模式新区发展23功能布局新区发展案例总结23保护定位及功能定位2太平街现状4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正建议58商业特点功能多样化：集餐饮、购物、休闲娱乐于一体品种多元化：产品丰富，高、中、低档商品搭配合理特色本地化：以当地特色餐饮、土特产品、特色手工艺品等为主，避免产品雷同化商业业种有集聚人气的核心业种：白天以餐饮为主，晚上以酒吧为主重视老字号的作用：恢复大量老字号，提升街区价值差异化：所选业种与现代商业形成差异化，走传统文化、地方特色路线1案例总结1案例总结111案例总结1——历史文化街区商业功能应多样化，选择以富有当地特案例总结2——历史文化街区的商业业种必须进行主题分区及科学分布，形成有效的客流引导线路，延长停留时间新区发展23两权分离模式新区发展23功能布局新区发展案例总结23保护定位及功能定位2太平街现状4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正建议58布局原则布局特征1案例总结1案例总结111根据商业功能适当分区，形成不同主题商业区结合历史街区建筑特征、街区尺度及业种特性布置特色餐饮聚集形成美食街休闲娱乐可集聚，位于步行街中段或小巷老字号原址恢复或沿主街布置主力店或老字号位于昭示性好的地段，引导客流案例总结2——历史文化街区的商业业种必须进行主题分区及科学分——对太平街的现状进行扫描，力求找到可能影响实施策略制定的因素和问题，从而在实践中进行针对性解决新区发展3两权分离模式新区发展3功能布局新区发展案例总结3保护定位及功能定位4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正建议581案例总结1案例总结1112222太平街现状太平街人口现状：总人口8928人，社会低收入阶层，主要为老人和下岗工人，以出租临街铺位或房子为主要收入来源B.太平街产权现状及建筑现状：产权分散，商铺尺度小，对统一经营权和大型主力店招商有影响C.太平街街区商业现状：主要沿街布置，传统特色明显，商业级别低，主要经营干货、食品、香烛、小商品的批发生意太平街街区商业整体处于衰退期，已基本丧失传统批发功能太平街原有经营品种和承载的批发功能已不可能在保护改造后延续，需要调整和升级——对太平街的现状进行扫描，力求找到可能影响实施策略制定的因——太平街历史文化街区主题分区与商业布局新区发展两权分离模式新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正建议581案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3太平街北段土特产区：长沙及湖南其他地方土特产品太平街中段特色区：水果干货、茶庄、老字号药店、长沙老字号、长沙风味小吃、小型咖啡馆三兴三泰街社区配套区：社区商业、服务、餐饮西牌楼街休闲餐饮街：老字号餐饮、著名传统餐饮连锁店、湖南各地风味小吃卫国街精品礼品区：精品、小礼品、小吃等，延续商脉文夕路土特产区：土特产品、展览、小吃、果蔬干货马家巷休闲娱乐区：特色酒吧、书吧、音乐吧、茶艺馆孚嘉巷民居客栈区金线街传统文化产品区：纸、墨、笔、砚、湖南名人字画上、下河街饰品、礼品区：饰品、小礼品、纪念品、文具等手工艺品、传统文化产品区餐饮、休闲娱乐区土特产品区精品、饰品、礼品区太平街南段特色手工艺产品区：菊花石、湘绣剪纸等、民俗风情馆——太平街历史文化街区主题分区与商业布局新区发展两权分离模式——太平街历史街区第一期（核心区）商业布局建议：以特色餐饮、酒吧、土特产品、传统文化产品启动新区发展两权分离模式新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正建议581案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3特色区：水果干货长沙老字号茶庄长沙风味小吃老字号药店咖啡馆传统文化产品区：纸、墨、笔、砚湖南名人字画休闲餐饮街：老字号餐饮著名传统餐饮连锁店湖南各地风味小吃湖南各地特色菜茶艺馆演艺茶馆特色酒吧街：清吧、茶艺馆长沙、湖南特色手工艺产品区：菊花石湘绣剪纸等太平街民俗风情馆土特产区：长沙土特产专卖店湖南各地土特产专卖店——太平街历史街区第一期（核心区）商业布局建议：以特色餐饮、——世联通过对成功历史文化街区的研究，统一运营管理是历史文化街区商业成功的保证新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正建议581案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4统一物管有助于建筑空间的维护和保养统一营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益，避免恶性竞争统一招商管理要求招商的品牌审核管理和完善租约管理统一服务监督有助于经营者间协调和合作，由管委会指导、协调、服务、监督租户的经营活动，保证商业高效运转。统一运营管理建立统一经营管理体系的基本前提是实现产权（所有权）与经营权的分离（即“两权分离”）——世联通过对成功历史文化街区的研究，统一运营管理是历史文化——根据目前国内历史文化街区的实践，两权分离实施模式主要有三种，世联建议：太平街改造初期需充分发挥政府主导作用，宜采用“政府返租制”模式启动新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正建议581案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4股份公司制收购所有权政府返租制操作方式产权所有人以产权作价入股成立股份公司，市场化运作政府收购商业所有权，成立管理公司或委托管理公司进行运营管理政府以约定租金收购经营权，然后委托商业管理公司进行对外统一招商和运营管理产权属性产权分散产权统一产权分散实现条件80％以上产权人入股合理的股权、分配制度80％以上的产权收购合理的补偿标准80％以上的经营权收购政府给予租金收益保证政府职责政府前期宣传引导政府协助股份公司成立提供政策保障指导经营业态业种政府拥有所有权对街区的运营给予指导、控制政府与产权人的租约关系对街区的运营给予指导、控制——根据目前国内历史文化街区的实践，两权分离实施模式主要有三——随着太平街市场认知度的提高，“股份公司制”模式可成为“政府返租制”模式的最佳延续新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正建议581案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4建议模式街区商业价值市场认知度（开街时间）实际价值市场估计价值示意性政府投入和参与度高低低高股份公司制街区改造综合效益一旦条件成熟，市场可以正确评估太平街商业价值，“股份公司制”的模式可以看作“政府返租”模式的市场化演进版政府返租制选择原则具备可操作性，容易执行，产权人易接受；政府投入小；产权人集体参与；政府可引导但不直接参与；可市场化运作；政府返租制向股份公司制转变——随着太平街市场认知度的提高，“股份公司制”模式可成为——成功历史文化街区商业统一运营管理有委托管理、合署办公和复合管理三种模式，通过对太平街实际情况分析，世联建议采用复合管理模式新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究招商策略租金策略67规划修正建议81案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4管理模式5太平街管理委员会物业管理公司治安交通秩序市容环境公共设施公共物业主管公共事务协调和日常管理工作机构由政府设立，事业单位编制，企业化管理街区内的清洁、绿化以及公共设施、设备的维护保养工作市政府或区政府业态控制运营管理招商推广成立或聘请商业运营机构复合管理制：在街区管理委员会下设或聘请商业管理公司及物业管理公司，委员会行使行政职能，商业管理公司和物业公司行使市场运营功能——成功历史文化街区商业统一运营管理有委托管理、合署办公和复——在街区的商业运营管理中，需要明确一个商业运营机构主体，商业运营机构的设立主要有政府主导及专业公司两种模式，世联建议聘请专业的商业管理公司负责新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究招商策略租金策略67规划修正建议81案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4管理模式5管理主体政府主导管理专业商业公司管理特点管理费用低，行政手段管理费用高，经济手段盈利状况一般需政府补贴，才能保持商业持续经营保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快设备管理特点设备维护缺乏计划性，事故驱动型定期维护设备，预防性维护与维修成本控制成本控制无序，造成较大的浪费有效的成本控制，保持合理的利润空间商家关注管理费用对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感看重商业经营的利益希望优质的物业管理可以承受较高的管理费用对商业的影响物业管理的水平依赖于政府管理能力，商业经营状况波动比较大营造优质的商业经营环境提升商业价值——在街区的商业运营管理中，需要明确一个商业运营机构主体，商——主力店的成功引入，对太平街历史街区的发展至关重要，应该按科学系统的方法进行招商工作新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究租金策略7规划修正建议81案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6主要工作对潜在主力店商家进行分析与综合排序列出太平街历史文化街区各功能区潜在主力店商家对潜在主力店商家按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的太平街历史文化街区潜在主力店商家的优先顺序名单根据每一潜在主力店商家的特点，明确太平街历史文化街区的价值定位制定有关太平街历史文化街区的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在主力店商家的招商方案及沟通文件太平街历史文化街区市场宣传介绍文件针对每一特定潜在主力店商家的招商引资文件与部分潜在主力店商家初步接洽，修改招商方案初稿谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商方案确定最终协议分阶段地引进各类商家入驻太平街历史文化街区主要成果制定招商方案及沟通文件进行初步沟通，谈判并达成协议——主力店的成功引入，对太平街历史街区的发展至关重要，应该按——招商主力店数量、商业档次、开业率及开业时间是商业街成功运营的重要保证新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究租金策略7规划修正建议81案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6对众多成功商业步行街的商业结构研究表明：主力店所占比例应该为总体商业可经营面积的30％～50％。商业档次的第二黄金分割定律：中档：中高档：中低档＝60：25：15选择周末或传统节假日，营造良好的热闹氛围，凝聚更多的人气。30～50％的主力店数量60％左右的中档商业80％以上的开业率节假日开业80％以上的开业率及节假日开业是步行街成功的重要保证——招商主力店数量、商业档次、开业率及开业时间是商业街成功运——太平街三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间推进不断提高新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究规划修正建议81案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6租金策略7以适合的租金目标商家进入，保持良好的业种配比，形成街区整体形象及认知度启动阶段具备一定的市场认知度及客流量街区经营状况节节高升租金水平提高升温阶段市场发展成熟，商业价值进一步提升租金水平提高，形成高品位历史街区成熟阶段大小对租户的长期吸引价值高低租金水平采取政府返租制采取股份公司制——太平街三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间推进不——本报告对启动阶段平均租金提出建议：主力店与非主力店租金区别对待，而且逐年上涨新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究规划修正建议81案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6租金策略7太平街目前平均租金水平：50~60元/平方米(按实际营业面积计)坡子街目前平均租金水平：80~100元/平方米(按实际营业面积计)租金制定参考指标主力店平均租金建议根据放水养鱼和主力店优先的原则，为了吸引符合业态规划的主力店进驻，世联建议第一年主力店平均租金维持现有水平50~60元/平方米。以后租金每年递增15%。启动阶段的时间范围：3年左右，商业街发展普遍规律非主力店平均租金建议建议在主力店租金基础上每平方米增加10~20元，即60~80元/平方米。租金每年递增15%。启动阶段三年平均租金：按主力店占40%，非主力店60%计，第一年平均租金为65元/平方米左右，第二年75，第三年85。——本报告对启动阶段平均租金提出建议：主力店与非主力店租金区——启动期业主返租租金建议：为了吸引业主将物业交由政府统一经营，返租租金应该高于出租租金。启动期三年政府租金补贴测算：总共需补贴大约215万元新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究规划修正建议81案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6租金策略7启动期采取“政府返租制”，在制定对外招商租金的同时，必须考虑对业主的返租租金，涉及到政府的租金补贴政策：参考其它历史文化街区的成功做法，返租租金要对原居民业主要有吸引力；世联建议：返租租金在现有租金50~60元/平方米的基础上提高30%即65~80元/平方米（平均约72元/平方米），以后每年递增10%，启动期后则不再补贴，由市场调节。启动期三年政府返租租金年份平均返租租金（元/平方米）第一年72第二年80第三年88——启动期业主返租租金建议：为了吸引业主将物业交由政府统一经——根据前面制定的太平街商业改造实施策略，对照《长沙太平街历史文化街区保护规划》，世联就其中的规划用地比例、建筑时序规划、停车场设置问题提出修正建议以供决策参考

新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究1案例总结1案例总结1112222太平街现状33功能布局3两权分离模式4管理模式5招商策略6租金策略7规划用地比例：太平街主街增加风味小吃、冷饮等休闲餐饮用地，与太平街接壤的马家巷改成特色酒吧街，增加娱乐用地B.建筑时序规划：将西牌楼街的整治提前到第一期建设工程内容，保证开街时商业业态功能的完整C.停车场规划：世联建议将下河街大市场改建成停车场，增加太平街南面的停车位规划修正建议8——根据前面制定的太平街商业改造实施策略，对照《长沙太平街历太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载的历史使命和目标3政府投入测算、综合效益分析风险分析、世联建议太平街保护定位及功能定位4太平街保护实施策略及商业改造实施策略5太平街保护项目效益与风险分析6太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——我们用成本逼近法来测算政府的投资成本，太平街历史文化街区改造一二期工程政府共需投入约3.67亿元4序号投资内容投资额度(万元)1基础设施21872社区配套6613重大节点工程4654建筑整治费用108545拆迁补偿费用22500合计36667以上投资不含贾谊祠二期工程投资额和市场培育期对租金差额进行的补贴。效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——我们用成效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——政府投资的经济效益：税收增加、租金水平上升，街区产业提升4街区产值提升：1、太平街开街后的客流量：第一年平均2.4万人/天（黄兴路的30％），以后每年递增30％；2、每人每次平均消费50元，则太平街的产值为：太平街年产值第一年24000×365×50=4.4亿第二年31000×365×50=5.7亿第三年40000×365×50=7.4亿租金水平上升：太平街改造后，通过商业运营，3～5年内租金水平可由现在50～60元/M2提高到200～250元/M2。税收的增加：太平街商业的复兴，街区产值增加，政府的财政收入和税收也相应增加经济效益效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——政府投资效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——落实科学发展观，完善历史文化名城内涵，打造城市新名片，提升五一商圈商业品位4社会效益落实科学发展观：太平街的改造，积极弘扬和发展了长沙湖湘特色文化，打造精品人文景观，提高城市品位，是用科学发展观指导城市文化经营的切实举措完善历史文化名城的内涵：长沙作为楚汉名城，国家首批历史文化名城，一直来缺少一个能够展现长沙悠久历史风貌和传统民俗的历史文化街区，太平街的改造弥补了这一城市缺失提升五一商圈商业品位：太平街改造成高品位历史文化街区，将使五一商业中心的功能布局更加完善，弥补其文化品位的缺失及品位阶层需求点的缺失打造城市新名片：历史文化街区是最能体现一个城市个性和风情的载体，吸引外地游客和投资者的眼球，一如新天地之于上海，太平街的成功改造将向世人展示长沙“古老与现代、传统与时尚”的迷人都市魅力效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——落实科学效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——保留城市历史文脉，重建城市精神场所，展现长沙传统文化，提供城市可持续发展的文化动力4社会效益保留住长沙城市的历史文脉：太平街是屈贾精神的发源地，屈、贾“先天下之忧、经世致用”精神是湖湘文化的内核，它的保护和改造留住一个城市的文脉和灵魂展现长沙传统文化：历史街区作为载体向世人展示：楚汉名城、屈贾之乡，湖湘文化，民俗风情、传统习俗重建了城市的精神场所：太平街的改造给长沙人带来美好的历史回忆，给长沙市民增加一个怀旧的休闲去处，丰富了市民的文化生活提供城市可持续发展的文化动力：历史文化遗产是一个城市不可再生的稀缺资源，城市越是现代化，它的文化价值就越大，太平街所折射出来“心忧天下、敢为天下先”的精神内涵为长沙城市的可持续发展提供不竭的精神动力；效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——保留城市效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——带动传统手工业的发展，焕发老字号及传统民间艺术的活力，完善旅游业结构4社会效益带动长沙传统手工业的发展：太平街作为长沙传统特色旅游商品的商贸中心，可带动传统手工业的发展焕发老字号、传统民间艺术的活力：长沙有大量的传统老字号和丰富的民间艺术（如湘绣、湘剧、菊花石雕等），在市场经济的冲击下逐渐没落，通过历史文化街区的现代商业经营，重新焕发这些老字号和传统民间艺术的活力，适应现代市场经济的需求，再保护的同时得到发展完善长沙旅游结构，弥补旅游购物场所的缺失：太平街将作为吸引游客停留的目的地，改变长沙旅游旅游中转站的现状；弥补城市旅游购物场所的缺失，成为长沙展示特色产品的聚集地效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——带动传统效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——带动城市服务业发展，完善五一商圈功能，增加就业机会，改善居住环境，建设和谐社会4社会效益带动城市服务业的发展：太平街将引进大量高素质的休闲、娱乐、餐饮等著名商家，统一的经营管理推动长沙服务业服务水平的提高；增加就业机会：太平街改造的产业带动性强，服务业及传统手工业可创造大量的就业机会改善环境，建设和谐社会：通过对太平街的改造，将极大地改善原居民的生存环境，提高生活质量，真正体现了长沙市政府“以人为本，建设和和谐社会”的执政理念效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议——带动城市效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议4风险分析一财务风险：历史文化街区保护改造资金投入量大，如期完成街区重建的资金要充足B.行政管理风险：建设指挥部承担过多，建议尽快成立太平街管理办公室统筹保护建设及开街筹备工作C.规划实现风险：部分障碍建筑拆除困难，或部分居民自己整修内部造成街区破坏，规划不能实现D.利益分配风险：政府从业主手中收回经营权时的利益分配不合理可能导致经营权和管理不统一效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议4风险分析一效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议4风险分析二E.招商风险：若招商进展不利，整个历史街区开街后的商业运营效果将受到严重影响，缺乏活力和人气F.经营管理风险：开街后经营状况不理想或业态不能控制，造成经营管理上的混乱，严重影响街区实现价值及整体效果G.原居民回迁风险：不能降低人口密度将不能改善街区形象及居住环境，也不能实现展示长沙传统民俗民风效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议4风险分析二效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议4——资金筹措建议：建立“多元融资、多元投资，多方参与”的融资渠道历史文化街区改造需要大量的资金投入，依靠财政拨款政府负担重，必须建立起一套“政府主导、市民参与、企业资助、银行贷款”的多元投资机制，以下一些做法和措施可供参考：引入社会资本参与：政府制定优惠的税收政策（如3-5年的免税期）和贷款（政府贴息）支持，鼓励企业投资者积极参与街区商业设施的改造；银行贷款：政府提供贴息支持，鼓励业主向银行贷款进行内部装修，以保证整个街区内外部环境协调和对外统一招商形象；成立“太平街保护基金”：鼓励企业和市民捐款，对捐款者给与所得税方面的政策优惠和社会荣誉；向世界银行等国际组织申请优惠的保护资金贷款（如绍兴引入世界银行贷款4400万美元，用于古城民居修缮和基础设施改造）效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议4——资金筹效益与风险1投入测算2效益分析3风险分析世联建议4——人口安置建议：采取经济适用房安置、货币安置等措施，鼓励部分人口外迁，降低人口密度降低人口密度措施方案经济适用房安置：政府拨出部分经济适用房指标，对危房及改变成公共用途的旧房户给予购买经济适用房指标，政府回购住户原住房货币化安置：政府以合理的价格收购街区内的旧房收购标准：参考房屋评估价格，给予适当的补助拆除部分建筑：拆除价值不大的危房以及与街区风貌不相协调的现代建筑拆迁补偿建议拆迁的三种情况补偿建议选择依据拆迁后改成公共用地经济适用房安置或货币补偿1、符合总体规划2、按居民意愿选择补偿方式3、维护社会稳定危房货币补偿1、收购成本低2、容易操作风貌极差的现代建筑经济适用房安置或货币